苏州市关于进一步加强市区前期物业管理有关工作的意见.docx

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1、 苏州市关于进一步加强市区前期物业管理有关工作的意见 苏州市关于进一步加强市区前期物业治理有关工作的意见有关的物业治理文本，苏住建202313号市住房城乡建立局关于进一步加强市区前期物业治理有关工作的意见各区住建局，姑苏区住建委，苏州工业园区规建委，相关物业效劳企业、开发建立单位：为进. 苏住建202313号 市住房城乡建立局关于进一步加强市区前期物业治理有关工作的意见 各区住建局，姑苏区住建委，苏州工业园区规建委，相关物业效劳企业、开发建立单位： 为进一步做好“放管服”工作，促进物业效劳市场安康有序进展，依据住房和城乡建立部办公厅关于做好取消物业效劳企业资质核定相关工作的通知(建办房2023

2、75号)、江苏省“十三五”物业治理行业进展规划，结合我市市区前期物业效劳实际状况，现就进一步加强市区前期物业治理有关工作提出如下意见： 一、优化前期物业效劳招投标方式 市区销售型、非单一业主的新建住宅工程和非住宅工程，应当由工程开发建立单位(以下简称“开发建立单位”)通过招投标方式选聘物业效劳企业、评估物业效劳方案、确定物业效劳费标准。市、区物业行政主管部门负责对招投标活动实施监视治理。 (一)住宅工程采纳包干制物业效劳模式的：总建筑面积30万平方米(含)以上的，开发建立单位应当采纳公开招标方式选聘物业效劳企业。总建筑面积30万平方米(不含)以下的，开发建立单位也可以采纳邀请招标方式选聘物业效

3、劳企业。 住宅工程采纳酬金制物业效劳模式的，开发建立单位可以采纳公开招标或邀请招标方式选聘物业效劳企业。 (二)非住宅工程，开发建立单位可以采纳公开招标或邀请招标方式选聘物业效劳企业。 (三)住宅和非住宅混合型工程的，以住宅与非住宅所占比重为主的一类确定工程类型，依据本条第(一)、(二)项执行。 (四)住宅工程和非住宅工程3万平方米(不含)以下的，开发建立单位可以采纳协议方式选聘物业效劳企业。 (五)参加前期物业效劳招投标的物业效劳企业应当符合以下条件： 1.物业效劳企业诚信经营，近一年内未发生重大有效投诉，无严峻违规行为。外埠企业应当出具诚信证明或诚信承诺; 2.在市、区物业行政主管部门的各

4、类督察、检查中被书面责令整改，在规定整改期限内完成整改且已满半年。在规定整改期限内尚未完成整改的，自完成整改之日起已满一年; 3.其他法律法规及相关文件规定的条件。 (六)一般住宅工程，开发建立单位要求物业效劳企业超越苏州市一般住宅物业效劳等级标准供应效劳并提高收费标准的，应当向市价格行政主管部门申请本钱监审。 非住宅、非一般住宅工程，开发建立单位要求物业效劳企业超越苏州市一般住宅物业效劳等级标准供应效劳并提高收费标准的，应当向市、区物业行政主管部门提出申请并得到同意后，依据工程特点和要求适当增加一般住宅效劳标准未能涵盖的效劳内容和标准。 非一般住宅的认定依据以住建、物价、国土、规划等行政主管

5、部门的相关文件和证明为准。 (七)取消前期物业履约保证金。除公布招标公告和聘请评标专家所产生的费用外，开发建立单位无需担当其他费用。 二、强化前期物业效劳事中、事后监管 (一)进一步加快并强化推动物业效劳企业信用信息治理工作，将企业信用信息成果充分运用到前期物业治理工作的全过程。 (二)采纳酬金制物业效劳模式的住宅工程，前期物业期间物业效劳企业应当自接收工程后，于每年4月向开发建立单位递交由第三方专业机构出具的具有法律效力的上一年度工程财务状况审核报告，并报属地物业行政主管部门备案。 (三)市、区行业行政主管部门托付第三方专业机构，每年选取若干前期物业效劳工程开展专项审计，重点审计有超越苏州市

6、一般住宅物业效劳等级标准供应效劳并提高收费标准的工程，审计结果作为物业效劳企业信用考核的重要依据。 (四)物业效劳企业应当出具、备案工程财务状况审核报告，逾期不出具或不备案的，视情节分别赐予约谈、警告或信用考核扣分等处理。 三、苏州市物业治理中心应当依据本意见准时制定有关前期物业招投标监视治理实施细则，切实做好相关工作。 四、苏州市物业治理协会应当不断促进展业科学治理和科技应用水平，定期开展物业效劳行业本钱测算、制定各类新生物业效劳内容标准或导则。 五、本意见自2023年12月1日起施行。 苏州市住房和城乡建立局 2023年11月21日 篇2：苏州市关于清退前期物业治理招投标履约保证金和投标保

7、证金的通知 关于清退前期物业治理招投标履约保证金和投标保证金的通知 各开发企业、物业企业： 依据市住房城乡建立局关于进一步加强市区前期物业治理有关工作的意见(苏住建物202313号)文件规定，从12月1日起不再收取履约保证金的要求，打算对尚未退款的前期物业招投标履约保证金和投标保证金予以全部清退，通知如下： 一、退款工程： 1、履约保证金; 2、投标保证金。 二、退款时限： 从2023年12月1日起至2023年1月底，原则上清退完毕。 三、办理退款提交材料： 招标企业和投标企业带上保证金收据原件、企业银行收款账号即 可。退款一律以银行转账形式支付。 四、退款地址：苏州市锦帆路55号203室 五

8、、联系电话：65210549、65214300 苏州市房地产市场和交易治理中心 2023年12月7日 篇3：江苏省前期物业治理招标投标实施方法（2023） 江苏省前期物业治理招标投标实施方法 江苏省建立厅 一、总则 第一条 为了标准本省前期物业治理招标投标行为，爱护当事人的合法权益，促进物业治理市场的公正竞争，依据中华人民共和国招标投标法、国务院物业治理条例、江苏省物业治理条例、建立部前期物业治理招标投标治理暂行方法等有关规定，结合本省实际状况，制定本方法。 其次条 前期物业治理招标投标，是指在业主、业主大会选聘物业治理企业之前，建立单位通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业治理企业，合同商定

9、对物业治理区域内房屋及配套的设施设备和相关场地进展修理、养护、治理，维护区域内的环境卫生和秩序的活动。 第三条 在本省行政区域内，建立单位通过招标投标的方式选聘前期物业治理企业，以及行政主管部门对物业治理招标投标活动依法实施监视治理，适用本方法。 第四条 住宅及同一物业治理区域内非住宅的建立单位(包括分期建立、多公司建立)，应当通过招标投标方式选聘具有相应资质的物业治理企业，负责前期物业治理。 有以下情形之一的，经物业工程所在地的县(市、区)物业治理行政主管部门批准，可以采纳协议的方式选聘具有相应资质的物业治理企业： (一)公开招标或者连续两次承受邀请投标人少于3个的; (二)住宅及同一物业治

10、理区域内的非住宅，建筑面积缺乏3万平方米的，或者物业治理区域内独立式住宅(别墅)为主的建筑面积缺乏1万平方米的。 第五条 前期物业治理招标投标应当遵循公开、公正、公正和诚恳信用的原则。 第六条 省建立行政主管部门负责全省行政区域内前期物业治理招标投标活动的指导、监视和治理。 县(市、区)级以上物业治理行政主管部门依据职责划分负责本行政区域内前期物业治理招标投标活动的指导、监视和治理。 第七条 任何单位和个人不得违反法律、法规规定，限制或者排斥潜在投标人参与前期物业治理投标，不得以任何方式非法干预招标投标活动，不得将依法进展招标的物业工程化整为零或以其他方式躲避招标投标。 二、招标 第八条本方法

11、所称招标人是指依法进展前期物业治理招标的工程建立单位。 前期物业治理招标由招标人依法组织实施。一个物业治理区域分期建立、多公司建立的工程，招标人应统一，招标商定的物业治理区域应当与实际交付使用的物业治理区域相全都。 第九条招标人有力量编制招标文件、组织和实施招标活动的，可以自行组织招标;招标人也可托付招标代理机构组织招标。 招标人托付代理机构组织招标的，代理机构应当是依法设立、具有编制招标文件、对投标申请人进展资格验证和组织评标相应专业力气的社会中介组织。招标代理机构应当在招标人托付的范围内办理招标事宜，并遵照本方法对招标人的规定。 第十条前期物业治理招标分为公开招标和邀请招标。 实行公开招标

12、方式的，应当在公共媒介上公布招标公告，并在“中国住宅与房地产信息网”或“中国物业治理协会网”或“江苏建立信息网”或工程所在城市物业治理行政主管部门指定网站公布招标公告;详细公布网站由招标人依据公开招标范围确定。招标公告应当载明招标人的名称、地址、联系方式，招标工程的根本状况、招标投标活动时间安排、投标申请人条件以及投标资格预审方法等事项。 招标人实行邀请招标方式的，应当向3个以上具有相应资质的物业治理企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含前款规定的事项及猎取招标文件的方法。 第十一条招标人应当依据招标工程前期物业治理的特点和需要，在招标活动开头前完成招标文件的编制和招标备案。 前期物业治理招标

13、文件应包括以下内容： (一)招标人及招标工程简介，包括招标人名称、地址、联系方式、工程规划建立(名称、类型、位置、建筑面积、区域四至、主要经济技术指标、建立与竣工交付日期)、相关设施设备、物业治理用房配置等根本状况; (二)物业治理前期介入的时间、效劳要求，相关业主共有的道路、绿地、公共场所、公用设施、车位(库)、物业治理用房以及房屋共用部位、共用设施设备的接收验收要求; (三)对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、投标书份数、企业状况、治理效劳总体目标及各项指标要求、拟派出的治理工程负责人和主要技术人员简历与业绩、物业治理设计模式、机构设立、岗位安排、员工培训规划、治理制度

14、及装备的机械设备和实行的措施、物业效劳费标准的测算、公共能耗治理、投标承诺、投标书密封加盖企业印鉴和法定代表人签章等要求; (四)交付使用后经营性物业的租赁经营与治理，包括停车场(库)、会所等相关设施权利归属、效劳收费方式等; (五)物业效劳内容(包括对业主入住、建立效劳系统和效劳网络，房屋共用部位、共用设施设备修理养护，公共绿化养护治理，公共秩序维护、车辆停放治理、消防等安全防范治理，装饰装修治理效劳，公共环境卫生保洁，物业资料治理、客户效劳和便民措施等)及效劳标准; (六)财务治理，包括对物业效劳费(选择收费的包干制、酬金制或其他方式)和专项修理资金的使用治理; (七)前期物业效劳合同的签

15、订说明以及业主临时公约的制订说明; (八)房屋质量保证文件和房屋使用说明状况; (九)招标人向中标人供应的物业治理条件或者优待条件; (十)评标标准和评标方法，废标认定原则; (十一)投标保证金的缴纳，对未中标人编制投标文件的经济补偿方法等; (十二)招标人、中标人违约的责任; (十三)招标文件解释和招标活动方案，包括现场踏勘、投标书送达地点及截止时间、开标时间及地点等; (十四)其他招标事项的说明及法律法规规定的其他内容。 第十二条招标文件要求由投标人缴纳投标保证金的，投标人应当缴纳;投标保证金应在确定中标人后10日内退还投标人。 招标文件对未中标人承诺支付投标书编制补偿金的，招标人应当支付

16、;补偿标准可以依据投标人的投标评标得分，分档补偿。 第十三条住宅物业为主的工程招标人，应当在公布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，提交以下材料报物业工程所在地的县(市、区)物业治理行政主管部门备案： (一)工程建立的土地、规划建立、施工许可等政府批件; (二)招标公告或者投标邀请书; (三)招标文件; (四)代理招标托付合同(适用托付机构代理); (五)法律、法规规定的其他材料。 物业治理行政主管部门发觉招标有违反法律、法规和本规定的，应当责令招标人改正。 第十四条公开招标实行对投标申请人资格预审的，招标人应当在招标公告中载明资格预审的条件、资格预审方法，作为对投标申请人进展资格预审的依据

17、。 资格预审文件一般应当包括投标申请人或受邀人供应的企业资格文件、业绩、技术装备、财务状况和拟派出的工程负责人与主要治理人员的简历、业绩等证明材料。 公开招标在资格预审合格的投标申请人过多时，招标人应实行公开随机抽签打算的方式，或者实行根据招标公告载明的对投标申请人资格、业绩等预审方法，从中选择不少于5家资格预审合格的投标申请人作为投标人。 第十五条经资格预审后，招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，告知猎取招标文件的时间、地点和方法;并同时向资格预审未通过的投标申请人告知资格预审结果。 第十六条招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间;投标文件编制时间自招标文件

18、发出之日起至提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。 第十七条招标人对已发出的招标文件进展必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知全部的招标文件收受人;该澄清或者修改的内容为招标文件的组成局部。 招标人澄清或者修改招标文件实质内容的，包括招标工程主要经济技术指标、工程建立进度及竣工交付时间、物业治理条件、物业治理效劳内容或标准、开标评标时间或地点、评标方法、前期物业效劳合同签订等，应当书面报送物业治理行政主管部门备案。 第十八条招标人依据物业治理工程的详细状况，可以在招标文件发出的5日内组织招标文件收受人踏勘物业工程现场，并供应隐藏工程图纸等

19、资料。对招标文件收受人提出的疑问，招标人应当予以澄清或者以书面形式发送给全部的招标文件收受人。 第十九条招标人不得向他人透露可能影响公正竞争的有关招标投标的状况。 招标人设有标底的，标底必需保密。 其次十条在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质内容进展谈判与沟通。 其次十一条通过招标投标方式选聘物业治理企业的，招标人应当根据以下规定时限完成招标投标工作： (一)新建现售商品房工程应当在现售30日前完成; (二)预售商品房工程应当在取得商品房预售许可证之前完成; (三)非出售的新建工程应当在交付使用90日前完成。 三、投标 其次十二条本方法所称投标人是指投标资格合格，并响应

20、前期物业治理招标、参加前期物业治理投标竞争的物业治理企业。 投标人应当具备相应的物业治理企业资质和招标文件要求的其他条件。 其次十三条 投标人对招标文件有疑问需要澄清的，应当以书面形式向招标人提出。 其次十四条 投标人应当根据招标文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。 投标文件应当包括以下内容： (一)投标函; (二)投标人授权托付书(法定代表人不出席招标投标活动的适用); (三)投标企业经营的法定相关证书、企业业绩状况等; (四)投标测算和投标报价; (五)物业治理方案及其治理效劳承诺; (六)招标文件要求供应的其他材料。 投标文件应当依次按封面

21、、名目、序言(或概要)、内容、附件的格式挨次编制装订。 其次十五条 投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封送达投标地点;招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥当保存投标文件。 在开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件及其补充、修改的投标文件，均为无效的投标文件，招标人应当拒收。 其次十六条 投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人;补充、修改的内容为投标文件的组成局部，并应当根据前款的规定送达、签收和保管。 其次十七条

22、投标人依据招标文件载明的工程实际状况，拟在中标后将中标工程的局部非主体、非关键性工作进展分包或聘请参谋帮助治理的，应当在前期物业效劳合同中商定。 其次十八条 投标人不得弄虚作假，骗取中标。 投标人不得相互串通投标，不得排挤其他投标人的公正竞争，不得损害招标人或者其他投标人的合法权益。 制止投标人以明显低于同城市物业效劳社会平均本钱价套取中标。 投标人不得与招标人串通投标，损害国家、社会公共利益或者他人的合法权益。 制止投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿等不正值手段谋取中标。 四、开标、评标和中标 其次十九条前期物业治理招标投标活动的开标、评标和中标过程，工程所在地负责招标备案审查的物业治理

23、行政主管部门可派人到场进展全程监视。 第三十条 开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进展;开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。 第三十一条 开标由招标人或招标投标活动组织人主持，邀请全部投标人参与。开标应当根据以下规定进展： 由投标人代表查验投标文件加盖企业印鉴及密封的状况，也可以由公证机构进展检查并公证。经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、供应的主要效劳内容及标准、投标报价和投标文件的其他主要内容。 招标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的全部投标文件，开标时都应当当众予以拆封、宣读。 开标过程应当由招标人记录，并由投标人代表确认后存档备查。

24、 第三十二条 评标由招标人依法组建的评标委员会负责。 评标委员会由物业治理及相关专业的专家和招标人代表组成，成员一般为5人以上的单数，其中招标人代表以外的物业治理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。 评标委员会的专家成员，应当由招标人从物业治理行政主管部门建立的专家名册中，于开标的前1日实行随机抽取的方式确定。评标委员会成员名单在开标前应当保密。 招标人与投标人之间有股权、隶属或其他利害关系的，招标人代表不得进入评标委员会，已经进入的应当更换。 开标前，投标人提出要求评标委员会成员回避的，由评标委员会判定是否足以影响评标的公正性，并打算评委是否应当回避。 第三十三条 物业治理行政主管部门应当

25、建立评标的专家名册。省建立行政主管部门建立的物业治理评标专家成员推举名册，以公开方式供各地随机抽取使用。 物业治理行政主管部门应当对进入专家名册的成员，进展相关法律法规和业务培训，对其评标力量、廉洁公正等进展综合考评和监视，准时取消不称职或者违法违规人员的评标专家资格。被取消评标专家资格的人员，不得再参与任何评标活动。 第三十四条 评标委员会成员应当独立、仔细、公正、诚恳、廉洁地履行职责，遵守职业道德，对所提出的评审意见担当个人责任。 评标委员会成员不得与任何投标人或者与招标结果有利害关系的人进展私下接触，不得收受投标人、中介人、其他利害关系人的财物或者其他好处。 评标委员会成员和与评标活动有

26、关的工作人员不得透露对投标文件的评审和比拟、中标候选人的推举状况以及与评标有关的其他状况。 本条所称与评标活动有关的工作人员，是指评标委员会成员以外的因参加评标监视工作或者事务性工作而知悉有关评标状况的全部人员。 第三十五条 评标委员会可以用书面形式，要求投标人对投标文件中含义不明确、对同类问题表述不全都或者有明显文字和计算错误的内容作必要澄清或者说明。投标人应当采纳书面形式进展澄清或者说明，其澄清或者说明不得转变投标文件的实质性内容。 第三十六条 评标方法一般应采纳综合评估法，或者法律、行政法规允许的其他评标方法。 综合评估法一般实行分项评分加权求和，各分项权重之和应为100%;分项应考虑投

27、标人诚信、投标文件、投标辩论等因素合理确定;其中投标人诚信评分权重一般应不高于20%;投标书评分权重一般应不低于50%;投标辩论评分权重一般应不高于20%，若将物业投标报价单项评审的，其分项权重应不高于20%;实行评标评审的评分工程和评分方法、评分权重等，招标人应事先在招标文件中载明。 第三十七条 曾获国家、省、市物业治理示范(优秀)工程，在管并保持称号的投标人，评标应赐予相应优待分值。 第三十八条 评标委员会应当在保密的状况下，根据招标文件确定的评标标准和方法，连续对投标文件进展评审和比拟，并对评标结果签字确认。 第三十九条 经评标委员会评审，全都认为某一投标文件未实质响应招标文件的，可以拒

28、绝该投标;全都认为全部投标文件都不符合招标文件实质性要求的，可以拒绝全部投标。 依法必需进展招标的前期物业治理工程的全部投标被拒绝的，或者某一投标人被拒绝后使得投标人缺乏3个的，招标人应当重新招标。 评标委员会认定以下情形之一的，应作废标处理： (一)投标文件没有投标人印章和投标人法定代表人签章或者没有法定代表人签章授权托付的; (二)投标文件载明的物业治理目标、内容、质量标准和治理措施明显不能满意招标文件规定要求的; (三)投标报价工程、计算、报价方法不符合招标文件要求，影响到对投标报价评审比拟的;或者同标准的效劳工程投标人以明显低于同城市物业效劳社会平均本钱价竞标的; (四)投标文件超出招

29、标文件，附加了招标人不能承受条件的; (五)发觉投标人以他人名义投标、串通投标、以其他弄虚作假方式投标，或者以行贿手段谋取中标的。 第四十条 评标委员会完成评标后，应当向招标人出具书面评标报告，说明评标委员会对各投标的评审和比拟意见;判定废标的应当出具废标说明;并根据招标文件规定的评标标准和评标方法，推举不超过3名有排序的合格的中标候选人。 招标人也可托付评标委员会直接确定中标人。 第四十一条 招标人应当根据中标候选人的排序确定中标人。 当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不行抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。但招标人不得以超出招标文件明示的物业治理条件、范围、

30、内容、价格等实质内容，向中标候选人提出附加要求，迫使其放弃中标。 第四十二条 招标人应当在投标有效期截止时限后的30日内确定中标人并向中标人发出中标通知书，同时将招标结果通知全部未中标的投标人。对未能中标的投标人，招标人应准时退回其投标文件。 第四十三条 招标人和中标人应当自中标通知发出之日起30日内，根据招标文件和中标人的投标文件签订前期物业效劳合同;招标人和中标人不得再行订立背离招标文件实质性内容的其他协议。 第四十四条 中标人应当根据合同商定履行权利与义务。中标人不得向他人整体转让中标工程，也不得将中标工程支解后分别转让给他人。 中标人根据合同商定或经招标人同意，可以将中标工程的局部非主

31、体、非关键性的专业工作分包给他人完成。承受分包的人应当具备相应的专营资格条件，并不得再次分包。 第四十五条 招标人应当自确定中标人30日内，向招标备案的物业治理行政主管部门进展备案。备案资料包括开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、评标记录、中标人的投标文件、前期物业效劳合同等资料。 第四十六条 招标投标活动的全部参加人员未经招标文件或者投标文件的著作权人同意，不得向他人泄露或者在它处引用招标文件或者投标文件内容。 第四十七条 当中标人因不行抗力提出不能履行合同或经招标人、中标人双方协商同意中止履行合同的，应按本方法重新招标。 五、附则 第四十八条招标投标活动中有违反国家

32、相关法律法规和规章的规定的，根据相关规定惩罚。 第四十九条投标人和其他利害关系人认为招标投标活动不符合本方法有关规定的，有权向招标人提出异议，或者依法向有关部门投诉。 第五十条招标文件或者投标文件使用两种以上语言文字的，必需有一种是中文;对不同文本的解释发生异议的以中文文本为准。用文字表示的数额与数字表示的金额不全都的，以文字表示的金额为准。 第五十一条单一业主、或业主委员会经业主大会授权、或物业产权人(政府机关或物业产权部门)通过招标投标方式选聘具有相应资质的物业治理企业实施物业治理的，可以参照本方法执行。 第五十二条本方法由省建立行政主管部门负责解释。 第五十三条本方法自2023年6月1日起施行。