子牙新苑项目成本控制方案19.pptx

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1、子牙新苑项目成本控制子牙新苑项目成本控制 方方 案案子牙投资公司子牙投资公司2013.92013.9子牙新苑项目的成本控制子牙新苑项目的成本控制 方方 案案成本控制体系的建立成本控制体系的建立成本控制的主要措施成本控制的主要措施项目成本控制内容项目成本控制内容一一二二三三一、土地成本一、土地成本二、前期费用二、前期费用三、工程建安成本三、工程建安成本四、区内配套工程费四、区内配套工程费五、期间费用及其他税费五、期间费用及其他税费 具体明细如下具体明细如下(一一)项目开发成本控制的内容项目开发成本控制的内容费用项目名称费用项目名称明细内容明细内容一、土地成本一、土地成本1-11-1 土地出让金土

2、地出让金地价地价1-21-2 土地或项目转让费土地或项目转让费 支付转让方相关费用支付转让方相关费用1-31-3 其他费用其他费用其他向政府部门交纳的费用等，包括：土地产权登记费、其他向政府部门交纳的费用等，包括：土地产权登记费、契税、土地使用费、转让费等契税、土地使用费、转让费等(一一)项目开发成本控制的内容项目开发成本控制的内容费用项目名称费用项目名称明细内容明细内容二、前期费用二、前期费用2-12-1方案设计阶方案设计阶段段包括：包括：1 1、项目建议书编制；、项目建议书编制；2 2、可研编制；、可研编制；3 3、规划设计及施工设计费；、规划设计及施工设计费；4 4、修详规修详规2-22

3、-2前期手续阶前期手续阶段段1 1、合理用能评价；、合理用能评价；2 2、环评；、环评；3 3、安评、安评2-32-3 招标阶段招标阶段1 1、勘察费；、勘察费；2 2、监理费；、监理费；3 3、招标代理服务费；、招标代理服务费；4 4、招标交易服务费及信息费；、招标交易服务费及信息费；5 5、施工图审查费；、施工图审查费；6 6、墙改基金及散装水泥基金；、墙改基金及散装水泥基金；7 7、造价咨询费；、造价咨询费；8 8、代建、代建费（若有）费（若有）2-42-4 施工阶段施工阶段1 1、规划放线测量；、规划放线测量；2 2、沉降观测；、沉降观测；3 3、高程检测；、高程检测；4 4、人防异地

4、建设费；、人防异地建设费；5 5、地名费；地名费；6 6、楼座铭牌费；、楼座铭牌费；7 7、室内环境质量验收检测；、室内环境质量验收检测；8 8、防雷检测；、防雷检测；9 9、消、消防设施检测；防设施检测；1010、电气设施消防检测；、电气设施消防检测；1111、外窗淋水实验、外窗淋水实验2-52-5竣工验收移竣工验收移交阶段交阶段1 1、竣工测量及房屋面积测量；、竣工测量及房屋面积测量；(一一)项目开发成本控制的内容项目开发成本控制的内容费用项目名称费用项目名称明细内容明细内容三、建安费三、建安费3-13-1配套设施配套设施3-1-13-1-1地下车库工程地下车库工程费费含半地下室，包括基础

5、、主体（地下）、给排水、照明、动力配电、含半地下室，包括基础、主体（地下）、给排水、照明、动力配电、防水、消防、通风、停车设备等费用。防水、消防、通风、停车设备等费用。3-1-23-1-2架空层工程费架空层工程费 包括结构及装修包括结构及装修3-1-33-1-3公建公建包括基础、主体、安装设备、装修等工程费用。包括基础、主体、安装设备、装修等工程费用。(一一)项目开发成本控制的内容项目开发成本控制的内容费用项目名称费用项目名称明细内容明细内容3-23-2 建筑单体成本建筑单体成本3-2-13-2-1 基础工程费基础工程费包括土方、地基处理、降水护坡等基础工程包括土方、地基处理、降水护坡等基础工

6、程3-2-23-2-2 单体土建、装饰工程费单体土建、装饰工程费含单体土建、公共部位装修含单体土建、公共部位装修3-2-33-2-3 单体安装工程费单体安装工程费3-2-3-13-2-3-1电气工程电气工程包括配电箱、开关面板、灯具和一般的电气安包括配电箱、开关面板、灯具和一般的电气安装，弱电管预埋。装，弱电管预埋。3-2-3-23-2-3-2给排水工程给排水工程一般的给排水安装一般的给排水安装3-2-3-33-2-3-3暖通工程暖通工程包括散热器及管道安装、通风系统包括散热器及管道安装、通风系统3-2-3-43-2-3-4中水工程中水工程包括单体内中水回收、回用管道系统包括单体内中水回收、回

7、用管道系统3-2-3-53-2-3-5安防工程安防工程包括：对讲、门镜、巡更、红外报警等包括：对讲、门镜、巡更、红外报警等3-2-3-63-2-3-6外立面外立面涂料、石材（若有）涂料、石材（若有）3-2-3-73-2-3-7门窗门窗入户门、单元门入户门、单元门(一一)项目开发成本控制的内容项目开发成本控制的内容费用项目名称费用项目名称明细内容明细内容3-23-2建筑单体成本建筑单体成本3-2-43-2-4 安装专业分包工程费安装专业分包工程费3-2-4-13-2-4-1电梯工程电梯工程电梯的安装及调试。电梯的安装及调试。3-2-4-23-2-4-2电话工程电话工程配合配合3-2-4-33-2

8、-4-3消防工程消防工程包括单体内的消火栓、喷淋、防排烟、自动报警、气包括单体内的消火栓、喷淋、防排烟、自动报警、气体灭火、水幕、水喷雾等系统工程，不含大型设备。体灭火、水幕、水喷雾等系统工程，不含大型设备。3-2-53-2-5 其他其他包括：分包照管费、甲购材料采保费。包括：分包照管费、甲购材料采保费。(一一)项目开发成本控制的内容项目开发成本控制的内容费用项目名称费用项目名称明细内容明细内容四、区内配套工程费四、区内配套工程费4-14-1 小区内综合管网及设施费小区内综合管网及设施费（小市政）（小市政）4-1-14-1-1自来水配套费及相关费自来水配套费及相关费用用1 1、自来水小配套费（

9、、自来水小配套费（从建设项目用地界线临界支管闸到楼前从建设项目用地界线临界支管闸到楼前水表井水表井）；）；2 2、水表；、水表；3 3、消防用水及附属、消防用水及附属4-1-24-1-2室外排水管网室外排水管网指红线内室外排水管网（含化粪池），含雨水、生活污水，环指红线内室外排水管网（含化粪池），含雨水、生活污水，环境排水，不含水景用水。境排水，不含水景用水。4-1-34-1-3电力配套费及相关费用电力配套费及相关费用1 1、电力配套建设费；、电力配套建设费；2 2、红号站；、红号站；3 3、黑号站基础；、黑号站基础；4 4、室外电、室外电缆；缆；5 5、电表、电表4-1-44-1-4室外弱电

10、管网室外弱电管网指红线内室外弱电管网预埋，含土方工程，不含管内穿线。指红线内室外弱电管网预埋，含土方工程，不含管内穿线。4-1-54-1-5燃气配套费及相关费用燃气配套费及相关费用1 1、燃气小配套费；、燃气小配套费；2 2、燃气表；、燃气表；3 3、气源发展基金、气源发展基金4-1-64-1-6热力配套建设费及相关热力配套建设费及相关费用费用1 1、供热工程建设费；、供热工程建设费；2 2、热力小配套费；、热力小配套费；3 3、热力表；、热力表；4 4、换热、换热站土建站土建(一一)项目开发成本控制的内容项目开发成本控制的内容费用项目名称费用项目名称明细内容明细内容四、区内配套工程费四、区内

11、配套工程费4-14-1 小区内综合管网及设施费小区内综合管网及设施费（小市政）（小市政）4-1-74-1-7 广电配套广电配套 广电配套费广电配套费4-1-84-1-8小区车行道路工程小区车行道路工程包括：包括：1 1、红线内车行道（含其两旁的人行道）及地面停车场、红线内车行道（含其两旁的人行道）及地面停车场土建工程（含土方、路基及面层），土建工程（含土方、路基及面层），2 2、路灯工程（含灯具及、路灯工程（含灯具及管线敷设）。管线敷设）。4-1-94-1-9中水管道中水管道小区内中水管道及附属小区内中水管道及附属4-34-3基础设施大配套费基础设施大配套费住宅和公建项目按建筑面积每平方米住宅

12、和公建项目按建筑面积每平方米140140元计征，商业项目按元计征，商业项目按建筑面积每平方米建筑面积每平方米160160元计征。天津市区元计征。天津市区290290元和元和320320元元(一一)项目开发成本控制的内容项目开发成本控制的内容16费用项目名称费用项目名称明细内容明细内容3-23-2环境工程环境工程3-2-13-2-1 绿化绿化小区内的植物的材料、种植及养护费。小区内的植物的材料、种植及养护费。3-2-23-2-2 硬质地面硬质地面除小区车行道路工程以外的道路含广场。除小区车行道路工程以外的道路含广场。3-2-33-2-3 构筑物及小品构筑物及小品小区内的岗亭、儿童乐园、建筑小品、

13、水景土建工程费，以及雕塑小品、小区内的岗亭、儿童乐园、建筑小品、水景土建工程费，以及雕塑小品、假山等。假山等。3-2-43-2-4 围墙、门卫围墙、门卫各类围墙（栏杆），以及出入口大门、门卫室各类围墙（栏杆），以及出入口大门、门卫室3-2-53-2-5 室外环境照明室外环境照明庭院灯或草坪灯安装、管线安装庭院灯或草坪灯安装、管线安装3-2-63-2-6 环境水系统环境水系统小区内的水景设备及管网，绿化灌溉系统（含设备及管网）等。小区内的水景设备及管网，绿化灌溉系统（含设备及管网）等。3-2-73-2-7 其他其他信报箱、垃圾箱信报箱、垃圾箱(一一)项目开发成本控制的内容项目开发成本控制的内容费

14、用项目名称费用项目名称明细内容明细内容五、期间费及其他税五、期间费及其他税费费5-15-1管理费用管理费用5-25-2营销费用营销费用包括：宣传推广费用、广告代理费用、销售代理费用、为满足包括：宣传推广费用、广告代理费用、销售代理费用、为满足销售需要发生的建安费、销售许可证公告费、交易手续费、初销售需要发生的建安费、销售许可证公告费、交易手续费、初始登记费等始登记费等5-35-3财务费用财务费用5-45-4维修基金维修基金5-55-5营业税营业税(一一)项目开发成本控制的内容项目开发成本控制的内容隐性成本隐性成本显性成本显性成本（二）项目开发成本应重点控制内容（二）项目开发成本应重点控制内容项

15、目开发进度控制项目开发进度控制项目资金收支计划管理项目资金收支计划管理(现金流管理现金流管理)规划设计过程中固化的成本预控规划设计过程中固化的成本预控合同管理合同管理建安及工程成本建安及工程成本采购成本采购成本显性成本（费用）的控制，包括土建、安装、室外工程、材料设备采购、招投标等方面。子牙新苑项目的成本控制子牙新苑项目的成本控制 方方 案案成本控制体系的建立成本控制体系的建立成本控制的主要措施成本控制的主要措施项目成本控制内容项目成本控制内容一一二二三三 1.组织机构保障体系2.目标成本指标的确定3.责任成本体系4.目标成本的实施5.成本的动态管理（见附图）6.工程竣工结算管理7.招投标管理

16、制度8.合同管理制度9.计量支付及变更管理制度10.预算管理制度11.结算管理制度12.限额设计及设计优化制度 13.计划管理办法 14.投资计划管理办法成成本本控控制制体体系系主主要要内内容容 包括四级成本保障层次：包括四级成本保障层次：1.1.公司目标成本审定机构公司目标成本审定机构 公司决策层审批目标成本控制指标（总经理办公会）公司决策层审批目标成本控制指标（总经理办公会）2.2.公司目标成本编制机构公司目标成本编制机构 负责测算并编制包括开发前期勘察、设计、三通一平，主体建安、小区公共负责测算并编制包括开发前期勘察、设计、三通一平，主体建安、小区公共配套管网、城市基础设施配套、公建设施

17、、园林景观、开发间接费等在内直接成配套管网、城市基础设施配套、公建设施、园林景观、开发间接费等在内直接成本项目的目标成本。（计划合约部牵头，土地部、发展部、建管部、财务部配合）本项目的目标成本。（计划合约部牵头，土地部、发展部、建管部、财务部配合）3.3.公司目标成本监控机构公司目标成本监控机构 分析评估目标成本（费用）执行情况，并提出成本控制的指导性意见和成本分析评估目标成本（费用）执行情况，并提出成本控制的指导性意见和成本调整建议。（财务部牵头，成立成本监控小组）调整建议。（财务部牵头，成立成本监控小组）4.4.公司目标成本实施机构公司目标成本实施机构 根据目标成本的各项经济指标，开展限额

18、设计、施工、采购等业务工作；对根据目标成本的各项经济指标，开展限额设计、施工、采购等业务工作；对其成本费用失控承担直接和主要责任。（计划合约部、土地部、发展部、建管部、其成本费用失控承担直接和主要责任。（计划合约部、土地部、发展部、建管部、财务部各负其责）财务部各负其责）（一）组织保障体系（一）组织保障体系项目发展阶项目发展阶段段成本确定成本确定实施办法实施办法项目定位阶项目定位阶段段成本估算成本估算 根据项目总体定位和地块初步的总体规划设计的各根据项目总体定位和地块初步的总体规划设计的各 项经济指标（规划设计、建筑设计、装修设计、环境设项经济指标（规划设计、建筑设计、装修设计、环境设 计、配

19、套设计的方案）及住宅单体的各项基本建造标准计、配套设计的方案）及住宅单体的各项基本建造标准和公司的利润要求进行估算。（已确定）和公司的利润要求进行估算。（已确定）方案设计阶方案设计阶段段成本测算成本测算 在成本估算结果的基础上，依据扩初建筑、景观设在成本估算结果的基础上，依据扩初建筑、景观设计图纸，编制材料设备使用一览表，明确装饰材料的材计图纸，编制材料设备使用一览表，明确装饰材料的材质及档次、限价，进行成本测算。（正在完善）质及档次、限价，进行成本测算。（正在完善）施工图设计施工图设计阶段阶段目标成本目标成本在初步（扩初）设计确定的测算成本的基础上，根据在初步（扩初）设计确定的测算成本的基础

20、上，根据主体施工合同及施工组织设计、施工图纸，详细计算，主体施工合同及施工组织设计、施工图纸，详细计算，主体工程成本、分项工程成本、公共配套成本材料设备主体工程成本、分项工程成本、公共配套成本材料设备成本、景观环境和小市政成本。最终形成目标成本。成本、景观环境和小市政成本。最终形成目标成本。目标成本的确定分为三个阶段，分别是项目定位阶段、方案设计阶段和施工图阶段，相应的最终目标成本确定也需通过成本估算、成本测算、目标成本逐步确定。（二）目标成本指标的确定（二）目标成本指标的确定目标成本指标的确定过程见下图所示：目标成本指标的确定过程见下图所示：项目 成本分项 责任部门具体内容开发前期费用勘察勘

21、察建管部通过招投标确定勘察单位；勘察费用与报告的准确性挂钩；复核实际完成的勘察工作量规划设计规划设计建管部根据目标限价合理安排各项规划设计费；推广限额设计；控制设计费用的支付与设计质量挂钩；三通一平三通一平建管部临时围墙、道路力求永久化；临时水电管线敷设尽可能利用已有资源临时设施临时设施建管部加强临时设施的重复利用性主体工程建安费用主体建安主体建安建管部做好施工图会审工作，将设计不合理的现象消灭在施工之前，避免引起设计变更、签证费用建管部/计划合约部招投标选择优秀而可信的施工队伍；编制完善、严密的施工承包合同；设计变更、签证做到先估价、审批后实施，避免出现盲目变更；按实复核现场变更、签证的工程

22、量，有效控制现场签证的发生；审核竣工图等结算资料，确保结算资料的准确性；建管部审核施工方案合理性、经济性；通过“四新”使用，有效降低工程成本；装饰材料装饰材料及设备及设备建管部根据目标成本的材料限价，确定材料的规格、档次、品种；计划合约部根据目标成本的材料限价，开展甲供材料的招投标工作；建管部严格按标准验收材料，对不合格的产品进行扣款；处理好供货商与施工单位的材料收发工作；（三）目标责任成本体系（三）目标责任成本体系项目成本分项责任部门具体内容公共管网配套工程费用室外水电气等配套工程建管部尽可能减少或消灭政府垄断工程成本中不合理的成分；严格控制配合水、电、气等专业工程的零星人工签证；合理安排配

23、套工程的施工工期；园林景观环境建管部严格按目标成本总额控制，进行限额设计；特别是做好绿化、景观的方案论证，避免由于效果不满引起的返工费用计划合约部 直观性装饰材料实行甲供或甲控，按目标成本选用经济美观的建筑装饰材料建管部严格控制现场的变更及签证；公建配套设施费建管部严格按目标成本总额控制，进行限额设计；严格控制配套公建的室内装饰工程设计标准；特别做好装修工程的方案论证，避免由于效果不满引起的返工费用；计划合约部直观性装饰材料实行甲控，按目标成本选用经济美观的建筑装饰材料；建管部严格控制现场的变更及签证；（三）目标责任成本体系（三）目标责任成本体系1.限额设计：建管部根据公司确定的目标成本指标进

24、行委托设计任务；限额设计主要用于结构、装饰工程、景观园林工程等的方案设计阶段；2.限价采购：计划合约部限价采购主要用于外立面、内部装饰性材料的确定及采购；根据审批确定的材料设备一览表的要求寻找合格的供货商，开展设备材料的招投标工作；（四）目标成本控制的实施（四）目标成本控制的实施 目标成本确定后，即进入成本的动态管理阶段：每一项招标、采购、外包，都要与目标成本明细项进行对照，确保控制在目标成本内。即使有一两项突破，也要考虑要在其他项找回来，综合平衡。对于弹性较大的期间费用,如开发间接费、销售费用、财务费用，则与相关部门签订目标责任书，进行控制。负责成本控制的部门，在项目实施过程中，及时出具项目

25、动态成本信息报告反映项目成本发生的动态情况；并根据市场数据信息，提供成本控制或调整建议。（五）成本的动态管理（见附图）（五）成本的动态管理（见附图）根据工程进展情况，分期进行总包、分包工程的结算，关键对施工工程的质量、工期等履约的情况进行核实，确定工程尾款；甲供材料的清算 施工水电费清算 工程扣款 工程保修金（六）总包、分包工程竣工结算管理（六）总包、分包工程竣工结算管理（七）项目后评估（七）项目后评估子牙新苑项目的成本控制子牙新苑项目的成本控制 方方 案案项目成本控制体系的建立项目成本控制体系的建立项目成本控制的主要措施项目成本控制的主要措施项目成本控制内容项目成本控制内容一一二二三三23

26、由于地产开发环节较多，涉及专业较广，很难由一个部门能够控制得住。因此，需要各个部门相互配合、信息沟通共同来完成。如何将开发各个环节的成本控制形成一个整体联动系统，需要建立一个目标成本控制体系。首先在项目开发前期，科学测算目标成本指标，再按照不同项目分解到各个责任部门，形成责任成本目标，辅以动态成本信息跟踪、监控、调整等措施，最终实现项目成本的控制目标。第一部分第一部分 到底如何控制到底如何控制 成本费用？成本费用？那么怎么实现项目的目标成本控制呢？那么怎么实现项目的目标成本控制呢？(一一)建立项目目标成本和责任成本控制体系建立项目目标成本和责任成本控制体系事前事前事中事中事后事后责任激励机制目

27、标成本目标成本控制体系控制体系动态成本动态成本控制体系控制体系成本后评成本后评估管理体估管理体系系责任成本责任成本控制体系控制体系事前事前事中事中事后事后责任与激励机制责任与激励机制 要想获得更多的经营利润，除了必须提供适销对路的房源外，还应该降要想获得更多的经营利润，除了必须提供适销对路的房源外，还应该降低开发成本，严格控制各项费用支出。低开发成本，严格控制各项费用支出。1、确立“全生命周期成本”管理战略 2、建立成本控制保障措施（本方案按照期初模型操作）成本成本控制控制保障保障措施措施体系体系 制度保障制度保障体系体系 房地产项目成本控制要点、招标管理实施细则、合同管理办法、限额设计和设房

28、地产项目成本控制要点、招标管理实施细则、合同管理办法、限额设计和设计优化制度流程、限额设计及成本控制计划、预算管理办法、计量支付及变更计优化制度流程、限额设计及成本控制计划、预算管理办法、计量支付及变更控制细则、结算管理办法、投资管理办法、投资计划管理办法控制细则、结算管理办法、投资管理办法、投资计划管理办法组组织织保保障障体体系系 期初模型：期初模型：集团集团-投资公司投资公司-地产公司（项目部）地产公司（项目部）集团：主要是对项目决策、程序、融资、人力、审计进行把控。成本控制方面集团：主要是对项目决策、程序、融资、人力、审计进行把控。成本控制方面主要是对成本、销售、利润、物业等方面的成本整

29、体把控，考核投资公司指标主要是对成本、销售、利润、物业等方面的成本整体把控，考核投资公司指标完成情况。完成情况。投资公司：负责前期、招标、组织施工、营销方案制定和组织实施、目标成本投资公司：负责前期、招标、组织施工、营销方案制定和组织实施、目标成本制定及监控、营销方案制定及组织实施、制定销售价格及策略、组织销售及完制定及监控、营销方案制定及组织实施、制定销售价格及策略、组织销售及完成销售任务、售后服务、物业管理、合同管理、财务管理、预算管理、执行绩成销售任务、售后服务、物业管理、合同管理、财务管理、预算管理、执行绩效考核。效考核。地产公司（项目部）：施工管理中心，负责进度、质量、现场、安全、签

30、证、地产公司（项目部）：施工管理中心，负责进度、质量、现场、安全、签证、验收。验收。第二阶段：第二阶段：集团职能不变，投资公司职能调整为集团授权下的立项决策、地产集团职能不变，投资公司职能调整为集团授权下的立项决策、地产公司经营计划管理和预算、地产公司资金计划、地产公司经营目标考核、地产公司经营计划管理和预算、地产公司资金计划、地产公司经营目标考核、地产公司人力资源管理、地产公司策划方案审核、规划设计方案审核、成本控制方公司人力资源管理、地产公司策划方案审核、规划设计方案审核、成本控制方案审核、财务管理；地产公司成为开发主体和项目管理主体。案审核、财务管理；地产公司成为开发主体和项目管理主体。

31、(二二)制定成本控制战略体系制定成本控制战略体系开发全程成本控制要点开发全程成本控制要点1 1、项目前期成本控制、项目前期成本控制2 2、项目建设阶段成本控制、项目建设阶段成本控制3 3、管理费用的控制、管理费用的控制4 4、销售费用的控制、销售费用的控制5 5、财务费用的控制、财务费用的控制(二二)制定成本控制战略体系制定成本控制战略体系3、明确项目开发成本构成内容4、抓住项目开发全程成本控制要点 5、在项目开发全程采用恰当的成本控制方法 （1）在项目初始阶段进行成本测算（可研阶段）（2）在项目规划及方案设计阶段，在成本测算的基础上进行细化，并制订目标成本。（方案阶段）（3）根据合同执行情况

32、产生成本计划和实际成本情况对比，动态调整(四四)制定项目开发工程造价控制体系制定项目开发工程造价控制体系 策略一：重视源头、加强工程设计环节控制 策略二：工程招投标是控制工程造价的核心 策略三：实行项目管理方式加强成本控制（五）建立合约管理网络框架（五）建立合约管理网络框架 1、进行合理的招标分判，即总分包、甲供甲控实现等。2、建立合同管理台帐，及时更新合同执行过程中数据。3、发现风险及时采取风险防范措施。4、合同执行结束后进行总结和评判。第二部分第二部分 开发主要环节的成本控制措施开发主要环节的成本控制措施项目前期发展环节成本控制措施项目前期发展环节成本控制措施一项目规划设计环节的成本控制措

33、施项目规划设计环节的成本控制措施二项目招投标环节成本控制要点项目招投标环节成本控制要点三项目工程施工环节的成本控制要点项目工程施工环节的成本控制要点四项目材料及设备采购环节成本控制要点项目材料及设备采购环节成本控制要点五项目工程预决算环节的成本控制项目工程预决算环节的成本控制六项目销售环节的成本控制项目销售环节的成本控制七项目期间费用的成本控制要点项目期间费用的成本控制要点八 项目前期发展环节的成本控制根据项目开发方式的不同而有所区别。该环节由于有国家多项法规政策的限制，运作时灵活度较小，基本原则是在国家规定范围内最大限度地控制企业的费用。这一环节成本控制的主要任务由土地部及建管部来承担。立项

34、环节的成本核算控制根据项目开发方式的不同而有所区别。该环节特点：由于有国家多项法规政策的限制，运作时灵活度较小。该环节原则：在国家规定范围内最大限度地控制企业的费用。该环节影响：购地阶段的成本控制是整个项目成本控制的第一步，购地费用的合理与否，对项目整个成本控制有直接影响。项目前期发展环节成本控制措施项目前期发展环节成本控制措施一控制控制要点要点控制什么控制什么怎么控制怎么控制谁来控制谁来控制新新征征土土地地（1 1）征地费用）征地费用（1 1）少交或晚交）少交或晚交土地部负责土地部负责（2 2）拆迁安置费用）拆迁安置费用（2 2）房产确权后，办理拆迁安置费用）房产确权后，办理拆迁安置费用（3

35、 3）大市政费用）大市政费用（3 3）自行配套项目，一是按市政大配）自行配套项目，一是按市政大配套费标准计入项目成本；二是按实际发套费标准计入项目成本；二是按实际发生费用分配到项目中计入。生费用分配到项目中计入。建管部负责建管部负责（4 4）规划条件）规划条件（4 4）满足公司利益最大化，合理提高）满足公司利益最大化，合理提高容积率，降低土地成本容积率，降低土地成本建管部负责建管部负责 规划环节的成本控制所占权重最大，具有项目建设成本决定规划环节的成本控制所占权重最大，具有项目建设成本决定地位和作用。在规划环节进行成本控制是实现事前控制的地位和作用。在规划环节进行成本控制是实现事前控制的关键关

36、键，可以最大限度的减少事后变动带来的成本。所以该环节控制要点可以最大限度的减少事后变动带来的成本。所以该环节控制要点和控制内容复杂。和控制内容复杂。基本原则是：基本原则是：周密规划，科学讨论，严格审批。周密规划，科学讨论，严格审批。尽管设计费在建设工程全过程费用中的一般只占建安成本的尽管设计费在建设工程全过程费用中的一般只占建安成本的1.52%1.52%左右，但对工程造价的影响可达左右，但对工程造价的影响可达75%75%以上，设计质量的好以上，设计质量的好坏直接影响建设成本的多少和工期的长短，直接决定人力、物力、坏直接影响建设成本的多少和工期的长短，直接决定人力、物力、财力投入的多少。因此工程

37、造价控制要以设计阶段为重点，这是财力投入的多少。因此工程造价控制要以设计阶段为重点，这是最直接、最有效的的建设项目投资的根本所在。最直接、最有效的的建设项目投资的根本所在。科学合理的设计可降低工程造价的科学合理的设计可降低工程造价的10%10%。项目规划设计环节的成本控制措施项目规划设计环节的成本控制措施二（一）规划设计阶段投资控制要点和策略（一）规划设计阶段投资控制要点和策略策略一：实行设计方案优化策略二：实行限额设计，设计费和限额设计满足程度挂钩，合同中约定 策略三：加强对图纸的会审与审查策略四：深入运用价值工程。运用价值工程的优势：1.既可提高工程的功能又可降低工程的造价 2.在保证工程

38、功能不变的情况下降低工程造价 3.在保证工程造价不变的情况下提高工程功能 4.可在工程功能略有降低的情况，使工程造价大幅度降低 5.可在工程造价略有提升的情况，使工程功能大幅度提高策略五：采用合同措施，有效控制造价 设计人员要熟悉工程概预算定额和材料预算价设计人员要熟悉工程概预算定额和材料预算价 设计人员按项目估算及概算控制设计图设计人员按项目估算及概算控制设计图 各相关专业环节制定双赢策略各相关专业环节制定双赢策略 建管部严格控制设计变更，设计变更率控制在建管部严格控制设计变更，设计变更率控制在1%1%计划合约部造价管理人员及时提供可靠基础资料计划合约部造价管理人员及时提供可靠基础资料限额设

39、限额设计的管理计的管理（1）委托设计阶段需要有详尽的资料和技术指标，明确总体目标 （2）扩初设计阶段用技术经济指标考量设计方案，评价方案的优劣（子牙新苑项目建议在方案报规获得批复后，专题研究功能、定位等，给设计单位发扩初设计任务书，由设计单位进行扩初设计）如户型适用性如户型适用性如建筑的功能分区如建筑的功能分区和配套设计和配套设计设计方案是否经济设计方案是否经济合理的考核标准合理的考核标准经济性是否合理经济性是否合理布局是否合理布局是否合理（二）规划设计阶段成本控制节点（二）规划设计阶段成本控制节点施工图设计阶段五大问题建筑结构尽量采用低成本的结构形式基础结构形式的选择必须依靠真实的地勘察资料

40、防止结构配筋量标准不一安全系数取值偏大，会影响设计结果结构标示与说明按取最大值的方式进行统一标示说明（二）规划设计阶段成本控制节点（二）规划设计阶段成本控制节点 （3）初步设计阶段明确项目工程造价的最高限额，确定造价目标（见附表）（4）施工图设计阶段防止可能出现的设计问题，导致变更造价造价（5 5）设计交底和配合施工阶段的要设计单位深度参与）设计交底和配合施工阶段的要设计单位深度参与(三三)规划设计阶段成本控制的内容规划设计阶段成本控制的内容进度进度品质品质成本成本样板区造价样板区造价设计失误率设计失误率图纸完善程度图纸完善程度部品封样率部品封样率 项目运作讲求的是成本、质量与进度的平衡项目运

41、作讲求的是成本、质量与进度的平衡,并非并非某一个极端，因为其中任何一项都意味着项目代价，某一个极端，因为其中任何一项都意味着项目代价，只有三者平衡才能获得最小的代价付出。只有三者平衡才能获得最小的代价付出。规划周期规划周期方案周期方案周期扩初周期扩初周期施工图周期施工图周期景观设计周期景观设计周期室内设计周期室内设计周期施工周期施工周期含钢量等土建成本含钢量等土建成本设备造价设备造价景观造价景观造价产品的品质产品的品质设计变更签证率设计变更签证率合理的设计费合理的设计费建筑类型建筑类型结构部位结构部位项目含钢量、混凝土含量限额指标项目含钢量、混凝土含量限额指标独立商铺独立商铺 钢筋含量（钢筋含

42、量（kg/m2)78混凝土含量（混凝土含量（m3/m2）0.5洋房（多层）洋房（多层）钢筋含量（钢筋含量（kg/m2)50混凝土含量（混凝土含量（m3/m2）0.349-11层住宅层住宅钢筋含量（钢筋含量（kg/m2)55混凝土含量（混凝土含量（m3/m2）0.3418层以上住宅层以上住宅钢筋含量（钢筋含量（kg/m2)62-65混凝土含量（混凝土含量（m3/m2）0.36（1）结构含钢量及混凝土含量（保证安全和品质的前提下，降低用量）保证安全和品质的前提下，降低用量）(2)安装造价 主要是电梯、外檐装饰材料、外墙保温材料、门窗等，在满足使用功能的前提下，适当考虑维护及保养成本，选择中档品牌。

43、(3)景观造价 1、硬景：活动场地、园路、环境造型小品（亭、廊、雕塑等）、水景、环境照明灯具、户外家私等。2、软景：乔木、灌木、花卉、草皮等种植类。（4）样板区造价(一一)项目开发成本控制的内容项目开发成本控制的内容 1、售楼处选择：2、样板房装修：经济、适用；。（5）合理设计费是保证质量与进度的基本条件之一建议设计费标准：按40元/平米（建筑面积）单价确定，包括所有方案设计、景观设计、综合管网设计、施工图设计等内容。尤其是在设计合同中约定设计变更率（因设计原因）。1 1、规划方案、规划方案（五）规划设计阶段成本控制实施（五）规划设计阶段成本控制实施控制控制要点要点控制内容控制内容控制措施控制

44、措施实实施部施部门门1.1.规规划划方案方案（1 1）可行）可行性性规规划划设计设计项项目市目市场场信息搜集和分析信息搜集和分析区域市政状况信息分析区域市政状况信息分析项项目目规规划要点确立划要点确立可行性研究可行性研究设计设计任任务书务书可行性可行性规规划划设计设计及及调调整整 发发展部展部 建管部建管部（2 2）规规划划方案方案评审评审组组成可行性成可行性规规划划评审评审小小组组，对对方案方案进进行行评审评审、确定。确定。未通未通过过的方案的方案进进入可行性入可行性设计进设计进行行调调整后，整后，再重新再重新评审评审。建管部建管部 公司公司领导领导（3 3）方案）方案设计设计成果成果根据根

45、据评审结评审结果，果，结结合区域和合区域和项项目目实际实际情况，情况，对对可行性可行性规规划划设计进设计进行行细节调细节调整整材料材料设备选设备选型方案的初步确定型方案的初步确定 建管部建管部 发展部发展部 公司领导公司领导根据提交的根据提交的设计设计成果成果进进行投行投资资成本估算成本估算计划合约部、计划合约部、财务部门财务部门2 2、规划报批及扩初设计、规划报批及扩初设计控制控制要点要点控制内容控制内容控制措施控制措施实实施部施部门门2.2.规规划方划方案案报报批批设设计计（1 1）设设计计方案方案根据根据项项目前期运目前期运营营的情况和市的情况和市场场分析制分析制订设订设计计任任务书务书

46、规规划划方案方案设计评审设计评审 建管部建管部（2 2）报报批批注意市政方案及配套方案注意市政方案及配套方案设计设计熟悉相关法熟悉相关法规规，保，保证报证报批材料完整批材料完整 建管部建管部3.3.扩扩初初设设计计（1 1）扩扩初初设计设计要要求求对报对报批批设计进设计进一步一步调调整整设计设计要求要求内部内部审审核核 建管部建管部（2 2）成）成本概算本概算根据根据扩扩初初设计设计招投招投标标方案和方案和设备选设备选型、型、实实体体研究、研究、环环境方案等因素境方案等因素对总对总成本作出概算成本作出概算进进行目行目标标成本成本测测算算 计划合约部计划合约部（3 3）扩扩初初设计图设计图根据根

47、据扩扩初初设计设计要求招要求招标标专专家家评审评审内部内部评审评审设计调设计调整整 建管部建管部 计计划合划合约约部部3 3、桩基设计、桩基设计控制要控制要点点控制内容控制内容控制措施控制措施实实施部施部门门4.4.桩桩基基设计设计（1 1）地）地质质勘勘察察搜集搜集权权威地威地质资质资料料建管部建管部（2 2）设计设计方方案案评审评审桩桩基基设计设计2 2种以上形式种以上形式由外由外请专请专家家进进行行桩桩基形式和基形式和桩桩基基结结构构评审评审建管部建管部（3 3）桩桩基施基施工工图图设计调设计调整整建管部建管部4 4、施工图设计、施工图设计控制控制要点要点控制内容控制内容控制措施控制措施

48、实实施部施部门门5.5.施施工工图图设计设计（1 1）施工）施工图图设计设计要求要求根据根据销销售包装售包装设计设计、桩桩基基设计设计、功能、功能设设计计及配套及配套设设施等因素，在施等因素，在扩扩初初图图基基础础上上确立施工确立施工图设计图设计要求要求建安施工建安施工图图中中结结构造价、建筑造价和构造价、建筑造价和环环境境设设施施费费等等约约占占总总造价造价70%70%的部分属于的部分属于设设计计方可控部分，方可控部分，应严应严格格审审核。核。建管部建管部发展部发展部（2 2）报报建建建管部建管部（3 3）报报施施图图建管部、计划合约建管部、计划合约部部（4 4）审图审图施施工配合工配合互互

49、审审互互签签，明确修改意，明确修改意见见，设计设计洽商洽商（5 5）面）面积测积测算算设计图纸测设计图纸测算与算与实际实际施工施工时检验时检验相相结结合合5 5、销售包装设计、装修方案设计、销售包装设计、装修方案设计控制要点控制要点控制内容控制内容控制措施控制措施实实施部施部门门6.6.销销售包售包装装设计设计（1 1）售楼处、）售楼处、样板间、示样板间、示范区范区结结合合营销费营销费用控制用控制施工招投施工招投标标发展部发展部建管部建管部计划合约部计划合约部7.7.装修方装修方案案设计设计（2 2）方案）方案设设计计要求要求根据根据扩扩初初设计图设计图、项项目开目开发发指指导书导书和和实实体

50、体研究的研究的结结果确定方案果确定方案设计设计要求要求发展部发展部建管部建管部（3 3）材料）材料设设备选备选型成本型成本方案方案市市场场信息信息调调研研根据根据设计设计要求确定装修材料和要求确定装修材料和设备设备制制订订装修装修设计设计目目标标成本成本计计划明划明细细表表装装饰综饰综合价格拆分分析合价格拆分分析发展部发展部建管部建管部计划合约部计划合约部（4 4）招投）招投标标制制订设计订设计任任务书务书评审评审建管部建管部计划合约部计划合约部6 6、功能设计、功能设计控制要点控制要点控制内容控制内容控制措施控制措施实实施部施部门门8.8.功能功能设设计计（1 1）小区建）小区建筑物功能的筑