唐山商业新天地策划案戴德梁行.pptx

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1、会计学1唐山商业新天地策划案戴德梁行唐山商业新天地策划案戴德梁行一、业态规划方案第1页/共102页业态规划分区目的业态规划分区目的操作手法建议思路建议思路项项目目业业态态规规划划方方案案建建议议决定决定第2页/共102页商业元素商业元素不同业种和商品区位基本原则市场调研市场调研项项目目业业态态规规划划方方案案建建议议参考依据参考依据建议思路查查调调者者费费消消性性特特求求需需户户商商第3页/共102页业态规划分区目的业态规划分区目的通过组合不同的业态、不同的经营种类，提升各楼层铺位租金水平和商业价值，带来商场整体最大经济效益通过组合不同的业态、不同的经营种类，提升各楼层铺位租金水平和商业价值，

2、带来商场整体最大经济效益适应消费者消费习性，方便消费者购物适应消费者消费习性，方便消费者购物第4页/共102页操操作作手手法法租售结合，在不影响项目整体布局和长远发展的前提下，合理进行租售分区和业态规划租售结合，在不影响项目整体布局和长远发展的前提下，合理进行租售分区和业态规划初步确定项目租售区域为：租售初步确定项目租售区域为：租售北区超市北区超市1F1F、北区奥特莱斯区域、北区奥特莱斯区域、南区建材超市南区建材超市-1F-1F、其他尚未出租或出其他尚未出租或出售的区域售的区域第5页/共102页本项目的主题定位决定了商业元素的多元化:本项目市场定位为：本项目市场定位为：中高档次的多功能、多风格

3、、多空间层次超大型商业购物中心，集购物、休闲、娱乐于一体，力求树立唐山商业新标志，形成地区具代表性的区域购物中心第6页/共102页商业元素目标行业商户目标行业商户qq百货公司百货公司qq超市超市qq国际名牌国际名牌qq大型建材家居用品专门店大型建材家居用品专门店qq电器城电器城qq电影城电影城qq游戏中心游戏中心qq大型酒楼、大型酒楼、KTVKTVqq特色餐饮、美食广场特色餐饮、美食广场qq美容院及发廊美容院及发廊qq音像、书店音像、书店qq大型运动用品专门店大型运动用品专门店qq健身中心健身中心qq银行银行位位定定题题主主目目项项商商业业元元素素第7页/共102页最高最高最低最低其次其次最最

4、小小化化妆妆品品、服服装装、珠珠宝宝、皮皮具具、鞋鞋、钟钟表、眼镜、通信表、眼镜、通信最大最大美美食食广广场场、百百货货公公司司、超超市市、大大型型酒酒楼楼、KTVKTV游戏中心、电影院游戏中心、电影院电电器器、音音像像、美美容容中中心心、家家居居用品、运动用品、健身中心用品、运动用品、健身中心租金面积零售商铺零售商铺特色主力店特色主力店大大 型型 主主 力力店店各行业商户租金水平及承租面积基本规律第8页/共102页各行业商户承租基本规律具体分别予以分析大型主力店承租规律特色主力店承租规律一般零售店铺承租规律特色餐饮店承租规律项项目目方方案案建建议议第9页/共102页各行业商户租金水平及承租面

5、积基本规律具体分别予以分析大型主力店承租规律特色主力店承租规律一般零售店铺承租规律特色餐饮店承租规律项项目目方方案案建建议议第10页/共102页大型超市大型主力店，带动人气，汇聚人流大型主力店，带动人气，汇聚人流楼层楼层楼层楼层购物中心的一角购物中心的一角(以带动人气，将人流往其他区以带动人气，将人流往其他区域引导域引导)或承租社区商住楼的整个裙楼或承租社区商住楼的整个裙楼承租面积承租面积承租面积承租面积一般至少在一般至少在5,000平方米以上平方米以上,甚至万余平方米甚至万余平方米单位租金单位租金单位租金单位租金承租能力较低。一般店铺单位租金承租能力较低。一般店铺单位租金30元左右元左右特征

6、分析：第11页/共102页百货公司大型主力店，体现项目档次和特色大型主力店，体现项目档次和特色特征分析：楼层楼层楼层楼层一般贯通购物中心一般贯通购物中心承租面积承租面积承租面积承租面积大型综合性百货大型综合性百货(New World,Sogo)要求面积一要求面积一般超过般超过10,000平方米，精品百货平方米，精品百货(如如“连卡佛连卡佛”、“西武西武”等等)面积要求较灵活，一般在面积要求较灵活，一般在3,000平方米或以上平方米或以上单位租金单位租金单位租金单位租金大型综合性百货通常在大型综合性百货通常在60-100元之间，精品百元之间，精品百货略高，主要视乎承租面积而定。货略高，主要视乎承

7、租面积而定。第12页/共102页大型中式酒楼、KTV大型主力店大型主力店楼层楼层楼层楼层通常设置在商场最高楼层或设在商住楼的裙楼通常设置在商场最高楼层或设在商住楼的裙楼部分部分承租面积承租面积承租面积承租面积 承租面积大，一般在承租面积大，一般在3000平方米以上平方米以上单位租金单位租金单位租金单位租金 承受租金范围通常在承受租金范围通常在30-50元元特征分析：第13页/共102页游戏中心、美食广场、电影院大型主力店大型主力店楼层楼层楼层楼层购物中心最高层或贯通商场的较高楼层购物中心最高层或贯通商场的较高楼层承租面积承租面积承租面积承租面积一般至少在一般至少在1,000平方米以上平方米以上

8、单位租金单位租金单位租金单位租金游戏中心和美食广场、电影院经营模式以营业游戏中心和美食广场、电影院经营模式以营业额抽成为主额抽成为主;特征分析：第14页/共102页大型主力店承租特征总结游游戏戏中中心心、美美食食、电电影影院院大大型型酒酒楼楼、K KT TV V大型超市大型超市百货公司百货公司承租面积递增趋势游游戏戏中中心心、美美食食、电电影影院院大型超市大型超市大大型型酒酒楼楼、K KT TV V百货公司百货公司承租水平递增趋势第15页/共102页大型主力店承租特征总结百货公司百货公司承租面积最大，承租水平最高，承租面积最大，承租水平最高，放在购物中心最佳位置；放在购物中心最佳位置；超市超市

9、承租面积大，承租水平低，放至购承租面积大，承租水平低，放至购物中心一角既可满足面积需求，又可聚集人流，物中心一角既可满足面积需求，又可聚集人流，向周边辐射；向周边辐射；游戏中心、美食、电影院游戏中心、美食、电影院承租能力低，承租能力低，但能聚集人流，设置在商场较高楼层，既能满但能聚集人流，设置在商场较高楼层，既能满足面积需求，又可将人流引导上来，同时提升足面积需求，又可将人流引导上来，同时提升周边商铺价值；周边商铺价值；大型酒楼、大型酒楼、KTVKTV承租水平低，要求面积大，承租水平低，要求面积大，但可提供消费者休憩、餐饮场所，是购物中心但可提供消费者休憩、餐饮场所，是购物中心必要因素，一般放

10、至高楼层。必要因素，一般放至高楼层。第16页/共102页各行业商户租金水平及承租面积基本规律具体分别予以分析大型主力店承租规律特色主力店承租规律一般零售店铺承租规律特色餐饮店承租规律项项目目租租金金方方案案建建议议第17页/共102页电器城特色主力店楼层楼层楼层楼层该行业承租水平低，且商品的消费目的性强，该行业承租水平低，且商品的消费目的性强，该行业承租水平低，且商品的消费目的性强，该行业承租水平低，且商品的消费目的性强，因此通常设置在较高楼层或设在商住楼的整个因此通常设置在较高楼层或设在商住楼的整个因此通常设置在较高楼层或设在商住楼的整个因此通常设置在较高楼层或设在商住楼的整个裙楼，但唐山地

11、区电器销售均放在低楼层，与裙楼，但唐山地区电器销售均放在低楼层，与裙楼，但唐山地区电器销售均放在低楼层，与裙楼，但唐山地区电器销售均放在低楼层，与居民的消费习惯有关居民的消费习惯有关居民的消费习惯有关居民的消费习惯有关承租面积承租面积承租面积承租面积一般在一般在一般在一般在3,0003,000平方米左右平方米左右平方米左右平方米左右单位租金单位租金单位租金单位租金店铺单位租金一般店铺单位租金一般店铺单位租金一般店铺单位租金一般30403040元左右元左右元左右元左右特征分析：第18页/共102页大型家居用品专门店特色主力店特色主力店楼层楼层楼层楼层该行业承租水平低，且商品的消费目的性强，该行业

12、承租水平低，且商品的消费目的性强，该行业承租水平低，且商品的消费目的性强，该行业承租水平低，且商品的消费目的性强，因此通常设置在较高楼层或设在商住楼的整个因此通常设置在较高楼层或设在商住楼的整个因此通常设置在较高楼层或设在商住楼的整个因此通常设置在较高楼层或设在商住楼的整个裙楼裙楼裙楼裙楼承租面积承租面积承租面积承租面积承租面积大，可达万余平方米承租面积大，可达万余平方米承租面积大，可达万余平方米承租面积大，可达万余平方米单位租金单位租金单位租金单位租金承租水平较低，店铺单位租金一般承租水平较低，店铺单位租金一般承租水平较低，店铺单位租金一般承租水平较低，店铺单位租金一般3030元左右。元左右

13、。元左右。元左右。特征分析：第19页/共102页健身中心特色主力店特色主力店楼层楼层楼层楼层该行业是商场的配套项目该行业是商场的配套项目该行业是商场的配套项目该行业是商场的配套项目,设置楼层相对灵活设置楼层相对灵活设置楼层相对灵活设置楼层相对灵活,主要视店铺的外观、位置是否适合健身中心要主要视店铺的外观、位置是否适合健身中心要主要视店铺的外观、位置是否适合健身中心要主要视店铺的外观、位置是否适合健身中心要求求求求承租面积承租面积承租面积承租面积承租面积较大，至少在承租面积较大，至少在承租面积较大，至少在承租面积较大，至少在1 1千千千千-2-2千平方米千平方米千平方米千平方米单位租金单位租金单

14、位租金单位租金承租水平较低，店铺单位租金通常在承租水平较低，店铺单位租金通常在承租水平较低，店铺单位租金通常在承租水平较低，店铺单位租金通常在4040元左右元左右元左右元左右特征分析：第20页/共102页体育运动用品专门店特色主力店特色主力店楼层楼层楼层楼层设置楼层要根据商场整体商户组合布局而定，设置楼层要根据商场整体商户组合布局而定，设置楼层要根据商场整体商户组合布局而定，设置楼层要根据商场整体商户组合布局而定，即该行业需与所在商场楼层的其它业态组合即该行业需与所在商场楼层的其它业态组合即该行业需与所在商场楼层的其它业态组合即该行业需与所在商场楼层的其它业态组合相契合相契合相契合相契合承租面

15、积承租面积承租面积承租面积承租面积较为灵活承租面积较为灵活承租面积较为灵活承租面积较为灵活,大的千余平方米大的千余平方米大的千余平方米大的千余平方米,小的几小的几小的几小的几百平方米百平方米百平方米百平方米单位租金单位租金单位租金单位租金租金承受水平与承租面积直接相关租金承受水平与承租面积直接相关租金承受水平与承租面积直接相关租金承受水平与承租面积直接相关,单位租金单位租金单位租金单位租金范围从广泛，范围从广泛，范围从广泛，范围从广泛，80-20080-200元不等元不等元不等元不等特征分析：第21页/共102页美容院及发廊特色主力店特色主力店楼层楼层楼层楼层该行业是商场、写字楼的配套项目，通

16、常设置该行业是商场、写字楼的配套项目，通常设置该行业是商场、写字楼的配套项目，通常设置该行业是商场、写字楼的配套项目，通常设置在二层或以上，由于经营时间的独立性，也可在二层或以上，由于经营时间的独立性，也可在二层或以上，由于经营时间的独立性，也可在二层或以上，由于经营时间的独立性，也可沿街单独摆放沿街单独摆放沿街单独摆放沿街单独摆放承租面积承租面积承租面积承租面积承租面积灵活，通常小到二百平方米，大到一承租面积灵活，通常小到二百平方米，大到一承租面积灵活，通常小到二百平方米，大到一承租面积灵活，通常小到二百平方米，大到一千平方米均可千平方米均可千平方米均可千平方米均可单位租金单位租金单位租金单

17、位租金承租水平相对较低，根据承租面积不同和定位承租水平相对较低，根据承租面积不同和定位承租水平相对较低，根据承租面积不同和定位承租水平相对较低，根据承租面积不同和定位不同，租金范围广泛不同，租金范围广泛不同，租金范围广泛不同，租金范围广泛特征分析：第22页/共102页特色主力店承租特征总结大大型型家家居居用用品品店店 电器城电器城健健身身中中心心体育运动用体育运动用品专门店、品专门店、美容院美容院承租面积递增趋势单位承租水平（元/平方米/月）递增趋势第23页/共102页下首层下首层q总体承租能力较低，一般放在商场中层以上，如3F以上，在购物中心在可放在相对独立的区域同其他店铺相配合首层首层二层

18、二层特色主力店承租特征总结大大型型家家居居用用品品店店 电器城电器城健健身身中中心心体育运动用体育运动用品专门店、品专门店、美容院美容院三层三层四层四层五层五层承租能力高、承租面积小的放至较低楼层，反之放至高楼层第24页/共102页各行业商户租金水平及承租面积基本规律具体分别予以分析大型主力店承租规律特色主力店承租规律一般零售店铺承租规律特色餐饮店承租规律项项目目租租金金方方案案建建议议*注：一般零售店铺包括服装、鞋、珠宝、注：一般零售店铺包括服装、鞋、珠宝、眼镜、精品等眼镜、精品等第25页/共102页零售店铺楼层楼层楼层楼层通常贯穿整个购物中心通常贯穿整个购物中心通常贯穿整个购物中心通常贯穿

19、整个购物中心承租面积承租面积承租面积承租面积承租面积灵活，通常小到承租面积灵活，通常小到承租面积灵活，通常小到承租面积灵活，通常小到2020平方米，大到平方米，大到平方米，大到平方米，大到200200平方米均可平方米均可平方米均可平方米均可单位租金单位租金单位租金单位租金承租水平相对高，根据承租面积不同和位置不承租水平相对高，根据承租面积不同和位置不承租水平相对高，根据承租面积不同和位置不承租水平相对高，根据承租面积不同和位置不同，租金范围广泛同，租金范围广泛同，租金范围广泛同，租金范围广泛特征分析：同一购物中心以首层同一购物中心以首层主要通道周边的店铺主要通道周边的店铺租金原点，往上层和租金

20、原点，往上层和周边地区租金均递减周边地区租金均递减*注：一般零售店铺包括服装、鞋、珠宝、注：一般零售店铺包括服装、鞋、珠宝、眼镜、精品等眼镜、精品等第26页/共102页各行业商户租金水平及承租面积基本规律具体分别予以分析大型主力店承租规律特色主力店承租规律一般零售店铺承租规律特色餐饮店承租规律项项目目方方案案建建议议*注：特色餐饮指酒吧、西餐厅、咖啡厅、注：特色餐饮指酒吧、西餐厅、咖啡厅、快餐厅等类型快餐厅等类型第27页/共102页特色餐饮楼层楼层楼层楼层通常贯穿于购物中心各个部分通常贯穿于购物中心各个部分通常贯穿于购物中心各个部分通常贯穿于购物中心各个部分承租面积承租面积承租面积承租面积承租

21、面积一般承租面积一般承租面积一般承租面积一般200-1000200-1000平方米均可平方米均可平方米均可平方米均可单位租金单位租金单位租金单位租金承租水平相对高，根据承租面积不同和位置不承租水平相对高，根据承租面积不同和位置不承租水平相对高，根据承租面积不同和位置不承租水平相对高，根据承租面积不同和位置不同，租金不同，一般同，租金不同，一般同，租金不同，一般同，租金不同，一般80-15080-150元均有元均有元均有元均有特征分析：*注：特色餐饮指酒吧、西餐厅、咖啡厅、注：特色餐饮指酒吧、西餐厅、咖啡厅、快餐厅等类型快餐厅等类型第28页/共102页消费者调查受访者特征n中青年人士为主n接受过

22、中等教育n工薪阶层和个体户为主n个人平均收入以中低收入水平（月收入2500元以下）为主消费者调查第29页/共102页受访者经常去的消费场所受访者经常去的消费场所受访者经常去的消费场所受访者经常去的消费场所n n调查显示，仓调查显示，仓储式超市成为储式超市成为唐山居民最常唐山居民最常去的消费场所，去的消费场所，占占60.2%;60.2%;反映出反映出超市成为目前超市成为目前唐山市居民最唐山市居民最欢迎的业态。欢迎的业态。n n在唐山，第二在唐山，第二最常去的消费最常去的消费场所是百货商场所是百货商场，占场，占22.3%22.3%；再次是饭店；再次是饭店餐厅和娱乐场餐厅和娱乐场所。所。资料来源：戴

23、德梁行商铺部第30页/共102页受访者喜欢去上述唐山购物地点的原因受访者喜欢去上述唐山购物地点的原因受访者喜欢去上述唐山购物地点的原因受访者喜欢去上述唐山购物地点的原因n n调查显示，受访者喜欢到上述消费场所的原因主要是因为品牌调查显示，受访者喜欢到上述消费场所的原因主要是因为品牌和商品种类齐全，占到和商品种类齐全，占到26.1%26.1%；其次吸引他们的原因依次为商品；其次吸引他们的原因依次为商品价格便宜价格便宜/经常打折（经常打折（16.6%16.6%）、职员服务态度好）、职员服务态度好(10.9%)(10.9%)和浏览和浏览商品的地方宽敞商品的地方宽敞(10.1%)(10.1%)。资料来

24、源：戴德梁行商铺部第31页/共102页受访者最常去的唐山购物地点受访者最常去的唐山购物地点受访者最常去的唐山购物地点受访者最常去的唐山购物地点n n 同样的，在同样的，在唐山市购物唐山市购物场所中，家场所中，家乐超市亦是乐超市亦是受访者最常受访者最常去的购物地去的购物地点，占点，占28.5%28.5%；反映出家；反映出家乐超市是目乐超市是目前唐山市最前唐山市最受欢迎的商受欢迎的商场。场。n n在唐山市，在唐山市，第二最常常第二最常常到访的便是到访的便是百货大楼，百货大楼，占占25.7%,25.7%,受欢受欢迎程度仅次迎程度仅次于家乐超市。于家乐超市。再次为八方再次为八方购物广场。购物广场。资料

25、来源：戴德梁行商铺部第32页/共102页受访者到上述商场购物消费的主要原因受访者到上述商场购物消费的主要原因受访者到上述商场购物消费的主要原因受访者到上述商场购物消费的主要原因n n调查调查 反映出反映出吸引受访者吸引受访者到购物场所到购物场所的最主要原的最主要原因是货品的因是货品的因素，占因素，占35.9%,35.9%,在商品在商品种类、品质种类、品质上占优的购上占优的购物场所亦可物场所亦可能更好吸引能更好吸引消费者。消费者。n n其次的原因其次的原因包括价格的包括价格的因素因素（31.5%31.5%）以及地点以及地点（即交通）（即交通）的因素的因素(17.3%)(17.3%)资料来源：戴德

26、梁行商铺部第33页/共102页您每月逛百货公司和超市的总消费额您每月逛百货公司和超市的总消费额您每月逛百货公司和超市的总消费额您每月逛百货公司和超市的总消费额n n调查显示，受访者每月逛百货公司和超市用于零售方面的消费调查显示，受访者每月逛百货公司和超市用于零售方面的消费额基本在额基本在800800元以下，其中每月消费在元以下，其中每月消费在201201400400元的最高，达四元的最高，达四分之一。分之一。资料来源：戴德梁行店铺部第34页/共102页受访者平均每月购物、餐饮及娱乐的总花费受访者平均每月购物、餐饮及娱乐的总花费受访者平均每月购物、餐饮及娱乐的总花费受访者平均每月购物、餐饮及娱乐

27、的总花费n n调查所示，受访者每月用于购物、餐饮和娱乐的总花费有近一调查所示，受访者每月用于购物、餐饮和娱乐的总花费有近一半（半（43.6%43.6%）在）在600600元以内，说明唐山市居民消费潜力仍未完全挖元以内，说明唐山市居民消费潜力仍未完全挖掘。掘。资料来源：戴德梁行商铺部第35页/共102页受访者前往商场（或百货公司）的交通工具受访者前往商场（或百货公司）的交通工具受访者前往商场（或百货公司）的交通工具受访者前往商场（或百货公司）的交通工具n n调查显示受访者前往商场多采用公共汽车（调查显示受访者前往商场多采用公共汽车（32.6%32.6%）,其次骑自行其次骑自行车（车（30.3%3

28、0.3%）。可见项目本身公共交通的易达性和自行车停车场）。可见项目本身公共交通的易达性和自行车停车场将是消费者关注的因素。将是消费者关注的因素。资料来源：戴德梁行商铺部第36页/共102页受访者到达商场（或百货公司）的时间受访者到达商场（或百货公司）的时间受访者到达商场（或百货公司）的时间受访者到达商场（或百货公司）的时间n n调查显示，近一半（调查显示，近一半（49.5%49.5%）受访者希望在）受访者希望在5 51515分钟到达目的商分钟到达目的商场；近场；近9090的受访者希望的受访者希望3030分钟内到达目的商场。分钟内到达目的商场。资料来源：戴德梁行商铺部第37页/共102页受访者对

29、不同形式商业业态的喜爱程度受访者对不同形式商业业态的喜爱程度受访者对不同形式商业业态的喜爱程度受访者对不同形式商业业态的喜爱程度n n调查显示，大型购物调查显示，大型购物中心是居民最受欢迎中心是居民最受欢迎的零售业态。占的零售业态。占37.1%37.1%。n n其次受欢迎的是商业其次受欢迎的是商业步行街，表示喜欢这步行街，表示喜欢这种业态的受访者占种业态的受访者占27.9%.27.9%.n n这两个结果显示消费这两个结果显示消费者对大型购物中心和者对大型购物中心和商业步行街的认受性商业步行街的认受性均很高，虽然目前唐均很高，虽然目前唐山还没有真正意义上山还没有真正意义上的大型购物中心出现，的大

30、型购物中心出现，但受访者已开始认知但受访者已开始认知并喜爱这中商业新业并喜爱这中商业新业态；同样，由于唐山态；同样，由于唐山目前没有成规模和统目前没有成规模和统一规划的商业步行街，一规划的商业步行街，受访者对这种业态同受访者对这种业态同样寄予期望。样寄予期望。资料来源：戴德梁行商铺部第38页/共102页购物习惯特征总结购物习惯特征总结n n仓储式超市是目前唐山居民最常去的消费场所仓储式超市是目前唐山居民最常去的消费场所仓储式超市是目前唐山居民最常去的消费场所仓储式超市是目前唐山居民最常去的消费场所n n购物消费最关注的是货品的因素，其次是价格的因素和地点购物消费最关注的是货品的因素，其次是价格

31、的因素和地点购物消费最关注的是货品的因素，其次是价格的因素和地点购物消费最关注的是货品的因素，其次是价格的因素和地点（即交通）的因素（即交通）的因素（即交通）的因素（即交通）的因素n n公共交通和自行车是居民外出消费的主要交通工具，并希望就公共交通和自行车是居民外出消费的主要交通工具，并希望就公共交通和自行车是居民外出消费的主要交通工具，并希望就公共交通和自行车是居民外出消费的主要交通工具，并希望就近消费（在半小时内到达消费场所）近消费（在半小时内到达消费场所）近消费（在半小时内到达消费场所）近消费（在半小时内到达消费场所）n n家乐超市是目前最常到访的购物地点家乐超市是目前最常到访的购物地点

32、家乐超市是目前最常到访的购物地点家乐超市是目前最常到访的购物地点n n大型购物中心和步行街较受欢迎大型购物中心和步行街较受欢迎大型购物中心和步行街较受欢迎大型购物中心和步行街较受欢迎第39页/共102页受访者希望新天地项目的档次相当于唐山市现有受访者希望新天地项目的档次相当于唐山市现有受访者希望新天地项目的档次相当于唐山市现有受访者希望新天地项目的档次相当于唐山市现有哪个商场哪个商场哪个商场哪个商场n n调查显示，四分之一的受访者希望新项目档次和家乐相当，其调查显示，四分之一的受访者希望新项目档次和家乐相当，其次是八方购物广场。次是八方购物广场。资料来源：戴德梁行商铺部第40页/共102页新项

33、目必须包含的业态新项目必须包含的业态新项目必须包含的业态新项目必须包含的业态n n在问及新商业项目必须有的业态是，本行发现服饰类（在问及新商业项目必须有的业态是，本行发现服饰类（3636）和餐饮类）和餐饮类（30.530.5）是受访者最受欢迎的业态；再次是休闲娱乐类和专业市场。）是受访者最受欢迎的业态；再次是休闲娱乐类和专业市场。资料来源：戴德梁行商铺部第41页/共102页受访者欢迎的餐饮类型受访者欢迎的餐饮类型受访者欢迎的餐饮类型受访者欢迎的餐饮类型n n在餐饮种类的选择方面，美食广场在餐饮种类的选择方面，美食广场/小食街是最受欢迎的食肆小食街是最受欢迎的食肆类别。其次中式快餐，再次是咖啡馆

34、类别。其次中式快餐，再次是咖啡馆/茶艺馆和美式快餐。茶艺馆和美式快餐。n n这结果反映出饮食习惯（中菜为主）以及价格因素（快餐形这结果反映出饮食习惯（中菜为主）以及价格因素（快餐形式）是大部分消费者在选择食肆时的重点考虑因素式）是大部分消费者在选择食肆时的重点考虑因素。资料来源：戴德梁行商铺部第42页/共102页受访者欢迎的娱乐设施受访者欢迎的娱乐设施受访者欢迎的娱乐设施受访者欢迎的娱乐设施n n在娱乐设施选择方面，书城和电影院最受受访者欢迎的娱乐设在娱乐设施选择方面，书城和电影院最受受访者欢迎的娱乐设施，其次是施，其次是KTV/KTV/酒吧酒吧 资料来源：戴德梁行商铺部第43页/共102页受

35、访者欢迎的服饰类别受访者欢迎的服饰类别受访者欢迎的服饰类别受访者欢迎的服饰类别n n在服饰类别选择方面，服装和鞋仍然是受受访者欢迎的品类，在服饰类别选择方面，服装和鞋仍然是受受访者欢迎的品类，其次化妆品专门店也深受消费者青睐。其次化妆品专门店也深受消费者青睐。资料来源：戴德梁行商铺部第44页/共102页受访者欢迎的专业市场类别受访者欢迎的专业市场类别受访者欢迎的专业市场类别受访者欢迎的专业市场类别n n在专业市场类别选择方面，电器、电子数码产品和家在专业市场类别选择方面，电器、电子数码产品和家居精品摆设最受受访者欢迎。居精品摆设最受受访者欢迎。资料来源：戴德梁行商铺部第45页/共102页受访者

36、欢迎的家具类别受访者欢迎的家具类别受访者欢迎的家具类别受访者欢迎的家具类别n n在家具类别选择方面，床上用品最受受访者欢迎；其在家具类别选择方面，床上用品最受受访者欢迎；其次传统家具、灯饰、家居设计所占比重也较大。次传统家具、灯饰、家居设计所占比重也较大。资料来源：戴德梁行商铺部第46页/共102页受访者欢迎的配套设施类别受访者欢迎的配套设施类别受访者欢迎的配套设施类别受访者欢迎的配套设施类别n n在项目配套设施类别选择方面，受访者对银行和自助银行金融服务设在项目配套设施类别选择方面，受访者对银行和自助银行金融服务设施的需求亦甚殷切；同样美容美发、通信营业厅和健身中心也较受欢施的需求亦甚殷切；

37、同样美容美发、通信营业厅和健身中心也较受欢迎。迎。资料来源：戴德梁行商铺部第47页/共102页概念测试总结概念测试总结概念测试总结概念测试总结n n仓储式超市和百货公司为最受欢迎的商店类别，其中可能需要包括同样需求殷仓储式超市和百货公司为最受欢迎的商店类别，其中可能需要包括同样需求殷仓储式超市和百货公司为最受欢迎的商店类别，其中可能需要包括同样需求殷仓储式超市和百货公司为最受欢迎的商店类别，其中可能需要包括同样需求殷切的服饰类和餐饮类业态切的服饰类和餐饮类业态切的服饰类和餐饮类业态切的服饰类和餐饮类业态n n餐饮类以美食广场餐饮类以美食广场餐饮类以美食广场餐饮类以美食广场/小食街、中式快餐、咖

38、啡厅小食街、中式快餐、咖啡厅小食街、中式快餐、咖啡厅小食街、中式快餐、咖啡厅/茶艺馆和美式快餐的反应较佳茶艺馆和美式快餐的反应较佳茶艺馆和美式快餐的反应较佳茶艺馆和美式快餐的反应较佳n n娱乐设施方面，书城、电影院和娱乐设施方面，书城、电影院和娱乐设施方面，书城、电影院和娱乐设施方面，书城、电影院和KTV/KTV/酒吧需求较强烈酒吧需求较强烈酒吧需求较强烈酒吧需求较强烈n n服饰类别方面，服装和鞋仍然是受受访者欢迎的品类，其次化妆品专门店也深服饰类别方面，服装和鞋仍然是受受访者欢迎的品类，其次化妆品专门店也深服饰类别方面，服装和鞋仍然是受受访者欢迎的品类，其次化妆品专门店也深服饰类别方面，服装

39、和鞋仍然是受受访者欢迎的品类，其次化妆品专门店也深受消费者青睐受消费者青睐受消费者青睐受消费者青睐n n家具类别方面，床上用品最受受访者欢迎；其次传统家具、灯饰、家居设计所家具类别方面，床上用品最受受访者欢迎；其次传统家具、灯饰、家居设计所家具类别方面，床上用品最受受访者欢迎；其次传统家具、灯饰、家居设计所家具类别方面，床上用品最受受访者欢迎；其次传统家具、灯饰、家居设计所占比重也较大占比重也较大占比重也较大占比重也较大n n在专业市场类别选择方面，电器、电子数码产品和家居精品摆设最受受访者欢在专业市场类别选择方面，电器、电子数码产品和家居精品摆设最受受访者欢在专业市场类别选择方面，电器、电子

40、数码产品和家居精品摆设最受受访者欢在专业市场类别选择方面，电器、电子数码产品和家居精品摆设最受受访者欢迎迎迎迎n n在项目配套设施类别选择方面，受访者对银行和自助银行金融服务设施的需求在项目配套设施类别选择方面，受访者对银行和自助银行金融服务设施的需求在项目配套设施类别选择方面，受访者对银行和自助银行金融服务设施的需求在项目配套设施类别选择方面，受访者对银行和自助银行金融服务设施的需求亦甚殷切；同样美容美发、通信营业厅和健身中心也较受欢迎亦甚殷切；同样美容美发、通信营业厅和健身中心也较受欢迎亦甚殷切；同样美容美发、通信营业厅和健身中心也较受欢迎亦甚殷切；同样美容美发、通信营业厅和健身中心也较受

41、欢迎第48页/共102页商铺的位置尽量做到让一般经营商家与主力商家产生互动商铺的位置尽量做到让一般经营商家与主力商家产生互动的运作关系，使整个购物中心形成一股强有力的经营动力，的运作关系，使整个购物中心形成一股强有力的经营动力，即利用主力商家带来的客源，将其辐射至购物中心各个商铺，即利用主力商家带来的客源，将其辐射至购物中心各个商铺，使每个商业单元均能获得更多的收益使每个商业单元均能获得更多的收益所有商铺在购物中心的区位安排上，均需充分考虑商家经所有商铺在购物中心的区位安排上，均需充分考虑商家经营特性的需要，同时又能为发展商带来最高的经济效益营特性的需要，同时又能为发展商带来最高的经济效益除超

42、级市场外，百货公司、服饰专卖店、各类精品店、快除超级市场外，百货公司、服饰专卖店、各类精品店、快餐店等部分服务业，也是吸引消费者自发前来的动力，并能餐店等部分服务业，也是吸引消费者自发前来的动力，并能集中顾客形成人潮使其经过购物中心的其他商家，增加商机。集中顾客形成人潮使其经过购物中心的其他商家，增加商机。所以，应有机的将上述商家分布在整个项目中所以，应有机的将上述商家分布在整个项目中同类商品的商家集中配置一处，利用聚集效应，达到活络同类商品的商家集中配置一处，利用聚集效应，达到活络卖场，增加消费机会的作用卖场，增加消费机会的作用应巧妙的利用商场的特有形象进行商品区隔的规划应巧妙的利用商场的特

43、有形象进行商品区隔的规划不同业种和商品区位分布基本原则第49页/共102页业态规划方案建议第50页/共102页一、销售策略建议第51页/共102页vv社会经济背景社会经济背景vv主要商业供求状况主要商业供求状况vv商业案例分析商业案例分析vv投资者调查分析投资者调查分析vv项目分析项目分析vv项目优劣势分析项目优劣势分析市场调研报告思路报告思路销销售售策策略略建建议议依据依据第52页/共102页市场调研vv社会经济背景社会经济背景vv主要商业供求状况主要商业供求状况vv商业案例分析商业案例分析vv投资者调查分析投资者调查分析vv项目分析项目分析vv项目优劣势分析项目优劣势分析第53页/共102

44、页社会经济背景社会经济背景资料来源：2003年唐山统计年鉴第54页/共102页社会经济背景社会经济背景单位：亿元社会消费品零售总额资料来源：2002年唐山统计年鉴第55页/共102页城市居民可支配收入单位：元社会经济背景社会经济背景资料来源：2002年唐山统计年鉴第56页/共102页v 唐山地区是除北京外河北地区最具潜 力，目前发展最为迅猛的区域 v 东方家园、家世界等连锁零售商纷纷进驻v 商业中心区地位以形成多年v 政府加强投入中心区域的投入和建设带来利好v 唐山市区的商业将步入更加繁荣的阶段，商业竞争也会随之更加激烈区域背景区域背景社会经济背景社会经济背景第57页/共102页地理位置v南新

45、道即将拓宽v本项目位于国防道和南新道之间v属于唐山发展比较成熟的地带，距离唐山市的商业中心地带v临近大钊公园社会经济背景社会经济背景第58页/共102页交通及消费v区域内交通便捷，多路公共交通到达v项目周边消费力中等偏上，但距商业核心中心仍有一定距离，消费人流需近一步加强引导v从长远来看，唐山的不断发展以及本项目成功引进的主力店，整体消费氛围上升是指日可待，但同时整体的供应量很大，有一定的压力和难度社会经济背景社会经济背景第59页/共102页背景综述v整体经济形势良好v所属区域商贸环境优良，临近市区商业核心中心v交通便利，消费力良好v竞争会更加剧烈v整体消费氛围有待提升v商业消费人流有待进一步

46、引导社会经济背景社会经济背景第60页/共102页市场调研vv社会经济背景社会经济背景vv主要商业供求状况主要商业供求状况vv商业案例分析商业案例分析vv投资者调查分析投资者调查分析vv项目分析项目分析vv项目优劣势分析项目优劣势分析第61页/共102页唐山市历年商服用房施工面积状况自1998年以来特别是2000年以后，唐山市商业用房供应呈迅猛增长态势。2002年，全市商业物业施工面积36.8万平方米，同比增长39.6%，显示出投资者对商业物业的开发前景具十分信心。唐山市历年商服用房施工面积状况商业供求分析商业供求分析第62页/共102页唐山市历年商服用房新开工和竣工面积状况n新开工及竣工方面，

47、2002年新开工21.38万平方米，同比增长高达95.97%呈大幅增长态势。2000年以来的新开工面积持续大幅增长，一方面说明了发展商的开发热情，另一方面也预示着近期及未来一段时间内，唐山商业用房市场将保持较高的供应量，会为未来市场消化带来一定压力。商业供求分析商业供求分析单位：平方米第63页/共102页唐山市历年商服用房销售面积状况唐山市历年商服用房销售面积状况n1998-2002年，唐山市商服物业销售面积连年增长。2002年商服物业销售面积同比大幅增长195.8%；充分显示商户及市民对商铺投资热情升级。商业供求分析商业供求分析第64页/共102页深圳市历年商服用房空置面积状况自2000年开

48、始，在唐山市商服物业总供应量大幅增加的状况下，商服市场空置量迅速上升，显示出市场有一定压力；2001年显示了市场的一定吸纳能力，但2002年供应量迅猛上升令空置量再度上升。唐山市历年商服用房空置面积状况商业供求分析商业供求分析第65页/共102页市场数据结论v2002年商业物业市场供需两旺，两者增长势头基本持平v 唐山未来2-3年供应量较大，市场承接有压力，市场吸纳量需要时间 v本项目也处于市场供应高峰，把握时机是关键，迎合投资需求是基础 商业供求分析商业供求分析第66页/共102页市场调研vv社会经济背景社会经济背景vv主要商业供求状况主要商业供求状况vv商业案例分析商业案例分析vv投资者调

49、查分析投资者调查分析vv项目分析项目分析vv项目优劣势分析项目优劣势分析第67页/共102页商业案例调查商场名称商场名称总建筑面积总建筑面积（平方米）（平方米）楼层楼层主力租户业态主力租户业态目标消费群目标消费群出租模式出租模式百货大楼百货大楼30000共4层服装、电器、中档消费群抽成联营为主远洋城远洋城110000共5层超市、百货中高档消费群百货内部仍以抽成联营为主部分区域单独以店中店模式出租 商业案例分析商业案例分析资料来源：戴德梁行深圳商铺部第68页/共102页远洋城销售简析销销售售区域区域单价单价元元/M总价总价首期首期返租方式返租方式主力主力单位单位目标客层目标客层主要卖点主要卖点1

50、F6300-64006.3-6.4万元四成2.4万元-2.6万元首10年8%回报；次10年10%回报10平方米使用率50%有少量闲余资金存储的一般市民为主低首期高回报城市中心北移商户组合规模大2F60006万元四成2.4万元首10年8%回报；次10年10%回报10平方米使用率50%有少量闲余资金存储的一般市民为主商户组合包括五联百货、保龙仓超市、电器连锁、新东安影院、KFC 商业案例分析商业案例分析资料来源：戴德梁行深圳商铺部第69页/共102页深圳历年主要返租销售案例简析 商业案例分析商业案例分析资料来源：戴德梁行深圳商铺部案例名案例名称称时间时间销售模式销售模式主力店主力店卖点卖点彩福商城