资产评估的基本方法分析及比较.pptx

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1、资产评估资产评估2022年3月11日星期五第二章第二章 资产评估的基本方法资产评估的基本方法第一节第一节 市场法市场法第二节第二节 成本法成本法第三节第三节 收益法收益法第四节第四节 评估方法的比较评估方法的比较第一节第一节 市场法市场法一、市场法的基本涵义一、市场法的基本涵义二、市场法应用的前提条件和二、市场法应用的前提条件和 适用范围适用范围三、市场法的基本程序三、市场法的基本程序四、市场法中的具体评估方法四、市场法中的具体评估方法五、对市场法的评价五、对市场法的评价 P49第一节第一节 市场法市场法一、市场法的基本涵义一、市场法的基本涵义 比照与被评估对象相同或相似的资产的市场价格，来确

2、定被评估资产价值的一种方法二、市场法应用的前提条件和适用范围二、市场法应用的前提条件和适用范围（一）市场法应用的前提条件1、活跃的公开市场2、有可比的已经交易的资产资产及其交易的可比性具体体现在哪几个方面 P39DOU DAN X（二）市场法的适用范围适用于单项资产不适用于没有可比参照物的资产没有市价的资产DOU DAN X第一节第一节 市场法市场法三、市场法的基本程序三、市场法的基本程序1、选择参照物2、在评估对象与参照物间选择比照因素3、指标对比、量化差异4、在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异5、综合分析确定评估结果第一节第一节 市场法市场法四、市场法中的具体评估方法四、

3、市场法中的具体评估方法 市场法市场法直接比较法直接比较法类比调整法类比调整法1、现行市价法、现行市价法2、市价折扣法、市价折扣法3、功能价值类比法、功能价值类比法4、价格指数法、价格指数法5、成新率价格调整法、成新率价格调整法6、成本市价法、成本市价法7、市盈率乘数法、市盈率乘数法第一节第一节 市场法市场法（一）直接比较法（一）直接比较法1、现行市价法：评估对象具有市场上相同的参照物，如股票、债卷2、市价折扣法：市价折扣法是以参照物成交价格为基础 , 考虑到评估对象在销售 条件、销售时限等方面的不利因素 , 凭评估人员的经验或有关部门的规定 , 设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。 例

4、如 , 某企业急需现金 , 拟快速变现某资产 , 在评估时点与其完全 相同的正常变现价为 20 万元 , 经评估师综合分析，认为快速变现的折扣率应为 30%, 因此 , 拟快速变现资产价值为：资产评估价值 =20X（1-30%)=14 万元资产评估价值 = 参照物成交价格 X(1 一折扣率第一节第一节 市场法市场法3. 功能价值类比法 ：功能价值类比法是以参照物的成交价格为基础 , 参考参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法 。（1 ）资产价值与其功能呈线性关系的情况 , 通常被称作生产能力比例法。例：评估资产年生产能力为90吨 , 参照资产的年生产能力 为 120 吨

5、 , 评估时点参照资产的市场价格为 10 万元 , 由 此确定被评估资产价值为：资产评估价值 =10X90 120=7.5 万元第一节第一节 市场法市场法（2）资产价值及其功能呈指数关系的情况 , 通常被称作规模经济效益指数法例： 被评估资产年生 产能力为 90 吨 , 参照资产的年生产能力为 120 吨 , 评估时点参照资产的市场价格为10万元 , 该类资产的功能价值指数为 0.7，由此确定被评估资产价值资产评估价值 =lOX （90 120） =8.18( 万元 )0.7第一节第一节 市场法市场法4. 价格指数法：价格指数法是以参照物成交价格为基础 ， 考虑参照物的成交时间 与评估对象的评

6、估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响 , 利用价格指数调整估算评估对象价值的方法。 资产评估价值 = 参照物成交价格 X（1+ 物价变动指数）或 : 资产评估价值 = 参照物成交价格 X 价格指数例：与评估对象完全相同的参照物资产 4 个月前的成交价格为 10 万元 ,4 个月间该类资产的价格上升了 13%, 则 : 资产评估价值 = lOX（1+13%） =10.3 万元第一节第一节 市场法市场法5. 成新率价格调整法：是以参照物的成交价格为基础 , 考虑参照物与 评估对象新旧程度上的差异 , 通过成新率调整估算出评估对象的价值。 6. 成本市价法：是以评估对象的现行合理成本为基础 , 利

7、用参照物的成本市价比率来估算评估对象的价值的方法 资产评资产评估价值估价值评估对象评估对象现行成本现行成本参照物成参照物成交价格交价格参照物现行参照物现行合理成本合理成本P45例：评估时点某参照住宅的成本市价率150%，被估全新住宅现行成本20万元则： 被评对象价值(资产评估价值)20X150%=30万元注：成本市价率=交易价/成本第一节第一节 市场法市场法7. 市盈率乘数法：是以参照物（企业） 的市盈率作为乘数（倍数 ), 以此 乘数与评估对象 ( 企业 ) 的收益额相乘估算评估对象 ( 企业 ) 价值的方 法。 资产评估价值 = 评估对象（企业）收益额 X 参照物 （企业）市盈率例：某被估

8、企业的年净利润为1000万元，评估时点资产市场上同类企业平均市盈率为20则：被评对象价值(资产评估价值)1000X20 20000万元注：此方法适用于企业整体评估第一节第一节 市场法市场法（二）类比调整法：（二）类比调整法：参照物与评估对象在大的方面参照物与评估对象在大的方面 基本相同或相似，通过对基本相同或相似，通过对 比分析调整参照物与评估对象之间的差异，比分析调整参照物与评估对象之间的差异， 在参照物在参照物 成交价格基础上调整估算评估对象价值。成交价格基础上调整估算评估对象价值。应用广泛应用广泛资产评资产评估价值估价值参照物参照物售价售价功能差功能差异值异值时间差时间差异值异值资产评资

9、产评估价值估价值参照物参照物售价售价功能差异功能差异修正系数修正系数时间差异时间差异修正系数修正系数或或参照物的主要差异因素有5种交易时间差异因素区域差异因素功能差异因素交易情况差异因素个别差异因素注意：各种差异因素可以共同存在，也可以单独存在。注意：各种差异因素可以共同存在，也可以单独存在。第一节第一节 市场法市场法1、交易情况差异、交易情况差异因素：主要包括交易的市场条件和交易条件。市场条件主要是指参照物成交时的市场条件与评估时的市场条件是属于公开市场或非公开市场以及市场供求状况。交易条件主要包括交易批量、动机、时间等。2、交易时间差异、交易时间差异因素：是指参照物交易时间与被评估资产评估

10、基准日时间上的不一致所导致的差异。 3、区域差异、区域差异因素：是指资产所在地区或地段条件对资产价格的影响差异。地域因素对房地产价格的影响尤为突出4、功能差异因素：、功能差异因素：是指资产实体功能过剩和不足对价格的影响。 5、个别差异因素：、个别差异因素：主要包括资产的实体特征和质量。资产的实体特征主要是指资产的外观、结构、规格型号等。资产的质量主要是指资产本身的建造或制造的工艺水平。案例案例1：某待估资产为一机器设备，年生产能力：某待估资产为一机器设备，年生产能力为为150吨。评估基准日为吨。评估基准日为2003年年2月月1日。日。评估人员收集的信息：评估人员收集的信息：（1）从市场上收集到

11、一个该类设备近期交易的）从市场上收集到一个该类设备近期交易的案例，该设备的年生产能力为案例，该设备的年生产能力为210吨，市场成交吨，市场成交价格为价格为160万元。万元。（2）将待估设备与收集的参照设备进行对比并）将待估设备与收集的参照设备进行对比并寻找差异。寻找差异。（3）发现两者除生产能力指标存在差异外，从）发现两者除生产能力指标存在差异外，从参照设备成交到评估基准日之间，该类设备的参照设备成交到评估基准日之间，该类设备的市场价格比较平稳，其他条件也基本相同。市场价格比较平稳，其他条件也基本相同。类比调整法应用实例：类比调整法应用实例：分析：由于待估资产的市场交易案例易于选取，分析：由于

12、待估资产的市场交易案例易于选取，可采用市场法进行评估。待估资产与参照资产可采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异主要体现在生产能力这一指标上，即可的差异主要体现在生产能力这一指标上，即可通过调整功能差异来估算该资产的价值。通过调整功能差异来估算该资产的价值。评估值评估值=160150/210=114.29(万元万元)案例案例2：某待估资产为两室一厅居住用房，面积：某待估资产为两室一厅居住用房，面积为为58平方米，建筑时间为平方米，建筑时间为1989年，位置在某市年，位置在某市闹市区，评估基准日为闹市区，评估基准日为2003年年5月月1日。日。在待估房屋附近，于在待估房屋附近，于2001年

13、年12月曾发生过房屋月曾发生过房屋交易活动，交易价格为交易活动，交易价格为58000元。经调查和分析，元。经调查和分析，评估人员认为该居住用房所处位置、面积、建评估人员认为该居住用房所处位置、面积、建造时间、交易的市场条件等方面与待估资产基造时间、交易的市场条件等方面与待估资产基本相同。本相同。 分析：由于可以找到待估资产的市场交易案例，分析：由于可以找到待估资产的市场交易案例，应采用市场法进行评估。待估资产与参照资产应采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异仅仅在交易时间这一指标上，所以只对的差异仅仅在交易时间这一指标上，所以只对时间差异进行调整即可推算出被估资产的市场时间差异进行调整即

14、可推算出被估资产的市场价值。价值。经调查，经调查，2003年居住用房价格与年居住用房价格与2001年相比上年相比上升了升了9.3%，则：，则：资产评估值资产评估值=58000(1+9.3)=63394(元元)案例案例3：某企业因严重的资不抵债而进行破产清：某企业因严重的资不抵债而进行破产清算，其中有一套机器设备需拍卖。评估人员从算，其中有一套机器设备需拍卖。评估人员从市场上搜集到正常交易情况下的一个交易案例，市场上搜集到正常交易情况下的一个交易案例，该交易资产与待估设备型号、性能、新旧程度该交易资产与待估设备型号、性能、新旧程度基本相同，成交时间为基本相同，成交时间为2002年年6月，成交价格

15、为月，成交价格为365.2万元。评估基准日为万元。评估基准日为2002年年8月。月。分析：待估资产与参照资产的差异仅仅在市场分析：待估资产与参照资产的差异仅仅在市场交易条件这一指标上，可通过调整交易条件来交易条件这一指标上，可通过调整交易条件来估算该套待估设备的市场价值。估算该套待估设备的市场价值。经评估人员分析，待估资产快速脱手的价格将经评估人员分析，待估资产快速脱手的价格将低于正常售价的低于正常售价的30%，则待估资产的评估值为：，则待估资产的评估值为：资产评估值资产评估值=365.2(130)=255.64（万元）（万元）案例案例4：待估资产为某机器设备，其生产时间为：待估资产为某机器设

16、备，其生产时间为1990年，评估基准日为年，评估基准日为2003年年1月。搜集到一交月。搜集到一交易案例，该机器设备和待估设备型号相同，属易案例，该机器设备和待估设备型号相同，属同一厂家生产，交易时间为同一厂家生产，交易时间为2002年年12月，交易月，交易价格为价格为124000元，该机器设备的生产时间为元，该机器设备的生产时间为1995年。年。分析：资产的市场交易案例易于选取，应采用分析：资产的市场交易案例易于选取，应采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异主要体现在新旧程度这一指标上，可通过对成主要体现在新旧程度这一指标上，可通过对成新率指标的

17、调整来估算待估资产的市场价值。新率指标的调整来估算待估资产的市场价值。经调查了解，待估设备的尚可使用年限为经调查了解，待估设备的尚可使用年限为13年，年，则待估资产的成新率为：则待估资产的成新率为：待估资产成新率待估资产成新率=待估资产尚可使用年限待估资产尚可使用年限/（待（待估资产已使用年限估资产已使用年限+待估资产尚可使用年限）待估资产尚可使用年限）100%=13(7.5+13) =63%参照资产已使用年限为参照资产已使用年限为8年，尚可使用年限为年，尚可使用年限为15年，则参照资产的成新率年，则参照资产的成新率参照资产的成新率参照资产的成新率=15(8+15) 100%=65%则待估资产

18、的评估值可通过下式计算：则待估资产的评估值可通过下式计算：资产评估值资产评估值=参照物成交价格参照物成交价格（评估对象成新（评估对象成新率率/参照物成新率）参照物成新率）该待估设备的评估值为：该待估设备的评估值为：评估值评估值=124000(63%65%)=120184.62(元元) 第一节第一节 市场法市场法类比调整法应用实例：类比调整法应用实例： 待估地块为城市规划上属于住宅区的一块空地面积为600平方米，地形为长方形，请评估1997年10月的公平市场交易价。 评估过程：评估过程：1、选择评估方法、选择评估方法-市场法市场法2、搜集有关评估资料、搜集有关评估资料（1）搜集待估土地资料（2）

19、搜集交易实例3、交易情况修正、交易情况修正4、交易时间修正、交易时间修正5、区域因素修正、区域因素修正6、个别因素修正、个别因素修正7、初步计算评估对象的价格、初步计算评估对象的价格8、求评估结果、求评估结果-算术平均法算术平均法5种修正因素只用了4种JISUAN不做功能因素修正评估对象（待估土地）资料评估对象（待估土地）资料所处地区所处地区一般市区一般市区用地性质用地性质住宅住宅土地类型土地类型空地空地面积面积600平方米平方米形状形状长方形长方形地势地势平坦平坦基础设施基础设施很好很好交通状况交通状况很好很好正面路宽正面路宽8米米容积率容积率6剩余使用年限剩余使用年限30年年交易日期交易日

20、期价格价格总价总价单价单价评估对象评估对象实例实例A实例实例B实例实例C实例实例D所处地区所处地区一般市区一般市区临近临近类似类似类似类似类似类似用地性质用地性质住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅土地类型土地类型空地空地空地空地空地空地空地空地空地空地面积面积600平方米平方米225平方米平方米380平方米平方米320平方米平方米450平方米平方米形状形状长方形长方形长方形长方形长方形长方形长方形长方形正方形正方形地势地势平坦平坦平坦平坦平坦平坦平坦平坦平坦平坦基础设施基础设施很好很好较好较好完备完备较好较好很好很好交通状况交通状况很好很好较好较好较好较好较好较好很好很好正面路宽正面路宽

21、8米米6米米8米米8米米8米米容积率容积率66566剩余使用年限剩余使用年限30年年35303530交易日期交易日期2007年年10月月2007年年4月月2007年年3月月2006年年10月月2006年年12月月价格价格总价总价19.6万万31.2万万27.4万万37.8万万单价单价870元元820元元855元元840元元交易实例交易实例第一节第一节 市场法市场法修正因素一修正因素一 交易情况修正交易情况修正A：价格正常：价格正常-无需修正无需修正B：价格偏低：价格偏低-约低约低2%C：价格偏低：价格偏低-约低约低3% D：价格正常：价格正常-无需修正无需修正交易价交易价X 100/97交易价

22、交易价X 100/98第一节第一节 市场法市场法修正因素二修正因素二 交易时间修正交易时间修正根据调查根据调查 2006年年10月以来土地价格平均每月上涨月以来土地价格平均每月上涨1%A：修正率为：修正率为 1%X6=6%B：修正率为：修正率为 1%X7=7%C：修正率为：修正率为 1%X12=12%D：修正率为：修正率为 1%X10=10%A和和B：与评估对象临近，无须修正：与评估对象临近，无须修正ABCD自然条件自然条件相同相同相同相同相同相同相同相同社会环境社会环境相同相同稍差稍差相同相同相同相同街道条件街道条件相同相同相同相同相同相同相同相同交通便捷度交通便捷度相同相同稍差稍差稍好稍好

23、相同相同离交通车站点距离离交通车站点距离相同相同稍远稍远稍近稍近相同相同离市中心距离离市中心距离相同相同相同相同稍近稍近相同相同基础设施状况基础设施状况相同相同稍差稍差相同相同稍好稍好公共设施完备状况公共设施完备状况相同相同相同相同稍差稍差相同相同水、大气、噪音污染状况水、大气、噪音污染状况相同相同相同相同相同相同相同相同周围环境及景观周围环境及景观相同相同相同相同相同相同相同相同规划限制规划限制相同相同相同相同相同相同相同相同综合得分综合得分10088108100修正因素三修正因素三 区域因素修正区域因素修正第一节第一节 市场法市场法区域因素修正结论区域因素修正结论A：修正系数：修正系数 1

24、00/100B：修正系数：修正系数 100/88C：修正系数：修正系数 100/108D：修正系数：修正系数 100/100评估对象 / 交易实例评估对象 / 交易实例第一节第一节 市场法市场法（1）：待估土地面积较大有利于充分利）：待估土地面积较大有利于充分利 用，判定比各交易实例价格高用，判定比各交易实例价格高2%（2）年限修正）年限修正 设折现率为8% 11（1+8%）年限修正系数=3011（1+8%）35=0.9659修正因素四修正因素四 个别因素修正个别因素修正个别因素不止一种呵！A修正后的单价计算交易价格 交易情况修正 交易日期修正 区域因素修正 个别因素（1）修正 个别因素（2）

25、修正 结果(元/平方米B修正后的单价计算C修正后的单价计算D修正后的单价计算855X10097X112100XXX1001081021000.9659=901870X100100X106100XXX1001001021000.9659=909820X10098X107100XX10088102100=1038840X100100X110100XX100100102100=942第一节第一节 市场法市场法求评估对象的评估结果求评估对象的评估结果-算术平均法算术平均法土地评估单价土地评估单价=(909+1038+901+9422)/4 =948(元元/平方米平方米)土地评估总价土地评估总价=600

26、X948 =568800(元元)作例题作例题P47第一节第一节 市场法市场法五、对市场法的评价五、对市场法的评价 P49优点：（1）能够客观反映资产目前的市场情况，其评估 的参数、指标直接从市场获得，评估值更能 反映市场现实价格；（2）评估结果易于被各方面理解和接受。缺点：（1）需要有公开活跃的市场作为基础，有时因缺 少可对比数据难以应用；（2）不适用于专用机器设备和大部分的无形资 产，以及受到地区、环境等严格限制的一些 资产评估。第二节第二节 收益法收益法一、收益法的基本涵义一、收益法的基本涵义三、收益法应用的基本计算公式三、收益法应用的基本计算公式二、收益法的基本前提和适用范围二、收益法的

27、基本前提和适用范围四、收益法各项基本参数的确定四、收益法各项基本参数的确定第二节第二节 收益法收益法收益法：通过估测被估资产未来预期收益的现值来判断资产价值 的方法的总称一、收益法的基本涵义一、收益法的基本涵义理论基础理论基础-效用价值论效用价值论：收益决定资产的价值收益越高，资 产的价值越大。资产的收益通常表现为一定时期内的收益流，而收益有时间价值，因此为了估算资产的现时价值，需要把未来一定时期内的收益折算为现值，这就是资产的评估值。第二节第二节 收益法收益法通过估测被评估资产未来预期收益并折通过估测被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的算成现值，借以确定被评估资产价值

28、的一种评估思路。一种评估思路。收益法是基于收益法是基于“现值现值”规律，即任何资规律，即任何资产的价值等于其预期未来收益的现值之产的价值等于其预期未来收益的现值之和和基本思路基本思路第二节第二节 收益法收益法一个理智的投资者在购置或投资于某一一个理智的投资者在购置或投资于某一资产时，他所愿意支付或投资的货币数资产时，他所愿意支付或投资的货币数额不会高于他所购置或投资的资产在未额不会高于他所购置或投资的资产在未来能给他带来的回报。来能给他带来的回报。基本原理基本原理第二节第二节 收益法收益法应用收益法的前提：应用收益法的前提：1、被评估资产的未来收益可以预测并可以用货币衡量、被评估资产的未来收益

29、可以预测并可以用货币衡量2、资产所有者获得预期收益所承担的风险可以预测并资产所有者获得预期收益所承担的风险可以预测并 也可以用货币衡量也可以用货币衡量3、被评估资产的预期获利年限可以预测被评估资产的预期获利年限可以预测二、收益法的基本前提和适用范围：二、收益法的基本前提和适用范围：收益法三要素：收益法三要素：1、预期收益额、预期收益额2、折现率、折现率3、收益期、收益期适用范围：1、企业价值评估2、能独立计算收益额 的单项资产第二节第二节 收益法收益法三、收益法应用的基本计算公式：三、收益法应用的基本计算公式：纯收益不变纯收益不变1、收益年期无限2、收益年期有限，资本化率大于03、收益年期有限

30、，资本化率等于0（一）P=A/ rP-评估值（收益额）A-等额年金 r-折现率或资本化率P=Ar1-1（1+ r）n成立条件：纯收益每年不变 资本化率固定且大于0 收益年期有限n-收益年限P=A X n成立条件：纯收益每年不变 资本化率为0 收益年期有限纯收益在若干年后保持不变纯收益在若干年后保持不变（二）1、收益年期无限P=（1+ r）ii=1nR i（1+ r）n+Ar成立条件：纯收益前n年（含第n年）有变化， n年后不含第 n年）不变 r0 收益年期无限2、收益年期有限P=（1+ r）ii=1tR i（1+ r）t+Ar1-1（1+ r）n-t成立条件：纯收益前t年（含第t年）有变化，

31、t年后不含第t 年）不变 r0 收益年期有限ntnini注意与教材的区别第二节第二节 收益法收益法（三）已知未来若干年后资产的价格（三）已知未来若干年后资产的价格P=r1-1（1+ r）成立条件：纯收益在第 t年（含第 t年）保持不变 预知第 t 年的价格为 r0 收益年期有限A（1+ r）P +P tttt第二节第二节 收益法收益法四、收益法各项基本参数的确定四、收益法各项基本参数的确定（一）预期收益（一）预期收益（1）基本含义是指由被评估资产在正常情况下所能得到的归产权主体的所得额。（2）主要特点收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额；收益额是资产的客观收益，而不是

32、资 产的实际收益；有关收益额内容的主要观点有关收益额内容的主要观点税后净利润现金净流量利润总额第二节第二节 收益法收益法（二）折现率和资本化率（二）折现率和资本化率 1. 二者无本质区别 2. 内涵上略有区别: 折现率无风险报酬率+风险报酬率 一般用于收益年期有限 本金化率折现率未来年收入的增长率 若资产年收入增长率为零，则二者相等。 一般用于收益年期无限比照同期国债利率折现率的形式折现率的形式折现率：未来折现率：未来有限期有限期收益折算成现值收益折算成现值 的比例的比例本金化率：未来本金化率：未来无限期无限期收益折算成现收益折算成现 值的比例值的比例（三）收益期（三）收益期资产具有获利能力持

33、续的时间P66收益期估测方法以法律、法规的规定时间为基础进行估测以合同规定的时间为基础估测根据产品寿命周期进行估测第二节第二节 收益法收益法例例1： 假设某企业将持续经营下去，现拟转假设某企业将持续经营下去，现拟转让，聘请评估师估算其价值。经预测，该企让，聘请评估师估算其价值。经预测，该企业每年的预期收益为业每年的预期收益为1200万元，折现率为万元，折现率为4%。请估算该企业的价值。请估算该企业的价值。评估值评估值=1200/4%=30000（万元）（万元）收益法应用案例：收益法应用案例：例例2： 某企业尚能继续经营某企业尚能继续经营6年，营业终止后年，营业终止后用于抵冲债务，现拟转让。经预

34、测得出用于抵冲债务，现拟转让。经预测得出6年预年预期收益均为期收益均为900万元，折现率为万元，折现率为8%，请估算，请估算该企业的评估值。该企业的评估值。P=（900/8%）1-1/（1+8%）6 =9004.6229=4160.59（万元）（万元）收益法应用案例：收益法应用案例：例例3：某收益性资产预计未来五年收益额分别：某收益性资产预计未来五年收益额分别是是12万元、万元、15万元、万元、13万元、万元、11万元和万元和14万万元。假定从第六年开始，以后各年收益均为元。假定从第六年开始，以后各年收益均为14万元，确定的折现率和本金化率为万元，确定的折现率和本金化率为10%。分别确定该收益

35、性资产在永续经营条件下和分别确定该收益性资产在永续经营条件下和经营经营50年条件下的评估值。年条件下的评估值。收益法应用案例：收益法应用案例：第二节第二节 收益法收益法（1）永续经营条件下的评估过程：）永续经营条件下的评估过程：首先，确定未来五年收益额的现值。首先，确定未来五年收益额的现值。计算中的现值系数，可从复利现值表中查得。计算中的现值系数，可从复利现值表中查得。其次，将第六年以后的收益进行本金化处理，其次，将第六年以后的收益进行本金化处理，即：即：14/（10%）=140（万元）（万元）最后，确定该企业评估值：最后，确定该企业评估值：企业评估价值企业评估价值=49244.2+1400.

36、6209 =136.17（万元）（万元）第二节第二节 收益法收益法第二章第三节 资产评估授课： 郑 平第二章第二章 第三节第三节 成本法成本法一、成本法的基本涵义一、成本法的基本涵义二、成本法的应用前提：二、成本法的应用前提：三、成本法中的基本要素（三、成本法中的基本要素（4个要素）个要素）四、四、成本法中各要素的估算方法成本法中各要素的估算方法成本法学习路线：深刻理解4要素要素1重置成本计算方法要素1功能性贬值计算方法要素1经济性贬值计算方法要素2实体性贬值计算方法评估值第三节第三节 成本法成本法重置成本实体性损耗功能性损耗经济性损耗评估值评估值一、成本法的基本涵义一、成本法的基本涵义基本思

37、路 ： 以被评估资产的重置价值，扣除从资产的形成并开始投入使用至评估基准日这段时间内的损耗得到资产的评估价值。它是从成本取得和成本构成的角度对被评估资产的价值进行的分析和判断。第二节第二节 成本法成本法成本法：首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产已经存在的各种贬值因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产的价值的方法资产评资产评估价值估价值资产的重资产的重置成本置成本-资产实体资产实体性贬值性贬值-资产经济资产经济性贬值性贬值资产功能资产功能性贬值性贬值-或或资产的重资产的重置成本置成本X 成新率成新率在条件允许的情况下，任何一个潜在的投资者在决定投资某项资产时，他所愿意支付

38、的价格不会超过购建该项资产的现行购建成本。第三节第三节 成本法成本法二、成本法的应用前提：二、成本法的应用前提：1、正在使用或假定正在使用2、有可用的历史资料3、有耗费采用成本法还必须具备以下几个前提条件：P501、被评估资产的实体特征、内部结构及其功能必须与假设 的重置全新资产具有可比性2、被评估资产必须是可以再生的或是可以复制的3、被评估资产必须随时间推移具有贬值特征DOU DAN XDOU DAN X第三节第三节 成本法成本法三、成本法中的基本要素（三、成本法中的基本要素（4个要素）个要素）重置成本实体性损耗功能性损耗经济性损耗评评估估值值评估值重置成本实体性损耗功能性损耗经济性损耗 口

39、诀：照样描 不能用 不好用 不许用第三节第三节 成本法成本法（一）资产的重置成本资产的现行取得成本1、复原重置成本采用与评估对象完全相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格和技术等，以现实价格重新构建所发生的费用2、更新重置成本采用与评估对象不同的新材料、新建筑或制造标准、新型设计、规格和技术等，以现实价格重新构建所发生的费用 相同点：均采用现行价格计算。相同点：均采用现行价格计算。 不同点：采用的材料、标准、设计等方面存在差异。但是不同点：采用的材料、标准、设计等方面存在差异。但是 并未改变基本功能。并未改变基本功能。 有条件情况下，尽可能选择更新重置成本有条件情况下，尽可能选择更新重置成本要

40、素1概念第三节第三节 成本法成本法 重置成本评估方法重置成本评估方法重置核算法重置核算法价格指数法价格指数法功能价值类比法功能价值类比法统计分析法统计分析法生产能力比例法生产能力比例法规模经济效益规模经济效益指数法指数法 复原重置成本 更新重置成本要素1要素1计算（一）重置成本的估算方法（一）重置成本的估算方法第三节第三节 成本法成本法（一）重置成本的估算方法（一）重置成本的估算方法重置成本购买型自建型现行买价运杂费安调费其他料工费资金成本其他例：P53 一台含有附属和配套设施的机器设备，现行市价为20万，运杂费1万，安装调试费4万，设计费0.4万，材料费1.2万，人工费0.8万，其他费用0.

41、2万则：该机器设备的重置成本=20+1+4+0.4+1.2+0.8+0.2=27.6万1、重置核算法、重置核算法要素1计算第三节第三节 成本法成本法2、价格指数法、价格指数法利用与资产有关的价格变动指数，将被估资产的历史成本（帐面原值）调整为重置成本的一种方法重置重置成本成本帐面原帐面原值值1+物价变物价变动指数动指数 重置重置成本成本帐面原帐面原值值价格价格指数指数第二节第二节 成本法成本法案例：案例： 被评估资产为一台被评估资产为一台2年前购置的机器设备。据调查，该机器设备目前年前购置的机器设备。据调查，该机器设备目前还没有换代产品。经查验资料，该设备账面原值为还没有换代产品。经查验资料，

42、该设备账面原值为10.2万元，其中，购万元，其中，购买价为买价为8万元，运杂费万元，运杂费1.6万元，安装费中直接成本万元，安装费中直接成本0.4万元，间接成本为万元，间接成本为0.2万元。根据对同类型设备的调查，现在购买价格比万元。根据对同类型设备的调查，现在购买价格比2年前上涨年前上涨20%，运杂费上涨运杂费上涨80%，安装费中直接成本上涨，安装费中直接成本上涨40%，间接成本占直接成本百，间接成本占直接成本百分率不变。该设备的重置成本是多少？分率不变。该设备的重置成本是多少？（1）计算直接成本）计算直接成本购买价购买价=8（1+20%）=9.6（万元）（万元）运杂费运杂费=1.6（1+8

43、0%）=2.88（万元）（万元）安装费中的直接成本安装费中的直接成本 =0.4（1+40%）=0.56（万元）（万元）直接成本购买价运杂费安装费中的直接成本直接成本购买价运杂费安装费中的直接成本 9.6+2.88+0.56=13.04（万元）（万元）（2）计算间接成本）计算间接成本间接成本占直接成本的百分率间接成本占直接成本的百分率 0.2（81.60.4）2%间接成本间接成本13.042%0.26（万元）（万元）（3）计算重置成本）计算重置成本重置成本重置成本=直接成本直接成本+间接成本间接成本=13.04+0.26=13.30（万元）（万元）第三节第三节 成本法成本法物价变动指数物价变动指

44、数定基指数定基指数环比指数环比指数评估基准日物价指数评估基准日物价指数资产购建时物价指数资产购建时物价指数（1a1）（1a2） （1a3）（1an）（其中（其中an表示第表示第n年环比价格指数）年环比价格指数）第三节第三节 成本法成本法例被估资产建于2001-当时物价指数95%， 原值10万评估时-2005- 评估时物价指数160% 评估值？ 评估时重置成本=100000 X（160%/95%）100% =168420（元）又如2000-_-400000（被估资产原值）2001-2%2002-3%2003-2.5%2004-3%2005-2.8%评估时重置成本= 400000(1+ 2%)(1

45、+3%)(1+ 2.5%) (1+ 3%)(1+ 2.8%)=456000(元)价格指数法价格指数法应用价格指数法应考虑的问题P53适用于数量多、价值低的大宗资产评估DOU DAN X第三节第三节 成本法成本法3. 功能价值类比法功能价值类比法利用某些资产的功能 ( 生产能力的变化与其价格或重置成本的变化呈某种指数关系或线性关系 , 通过参照物的价 格或重置成本 , 以及功能价值关系估测评估对象价格或重置成本的技 术方法 ( 该方法亦有称之为类比估价法一一指数估价法 ) 。当资产的功 能变化与其价格或重置成本的变化呈线性关系时 , 人们习贯把线性关 系下的功能价值类比法称之为生产能力比例法 ,

46、 而把非线性关系条件 下的功能价值法称之为规模经济效益指数法。 参照物参照物功能价值功能价值被评资产被评资产重置成本重置成本（单位生产能力）是选择与被评估资产具有相同或相似功能的资产作参照物，根据是选择与被评估资产具有相同或相似功能的资产作参照物，根据资产功能与成本之间的内在关系，由参照物成本推算被估资产重资产功能与成本之间的内在关系，由参照物成本推算被估资产重置成本的方法。置成本的方法。 第三节第三节 成本法成本法3. 功能价值类比法（1）生产能力比例法若功能与成本呈线性关系线性关系（2）规模经济效益指数法 若功能与成本呈指数关系指数关系第三节第三节 成本法成本法（1）生产能力比例法若功能与

47、成本呈线性关系线性关系，计算公式：3. 功能价值类比法参照物生产能力被估资产生产能力成交价参照物重置成本被估资产的注意：与重置成本（P54）的区别例： 某被评估资产年产量为 8000 件 , 而市场上全新参照物机器设备价格为 50 万元 , 年产量为 10000 件。由此可以确定其重置成本 :被评估资产重置成本 =8000 10000 X 500000 =400000( 元 )前提条件： 资产的成本与其生产能力成线性关系 DANX第三节第三节 成本法成本法3. 功能价值类比法（2）规模经济效益指数法 若功能与成本呈指数关系指数关系，计算公式：x参照物生产能力被估资产生产能力重置成本参照物重置成

48、本被估资产的注意：X 由是一个经验数据 , 被称为规模经济效益指数。 在美 国 , 这个经验数据一般在 0.20.4 之间 , 加工工业一般为 0.7, 房地 产行业一般为 0.9 我国到目前为止尚未有统一的经验数据 评估过 程中要谨慎使用这样方法。 第三节第三节 成本法成本法4. 统计分析法统计分析法 当被估资产单价较低，数量较多时，为降低评估成本，可采用此方法。 计算步骤：（1）将被估资产按一定标准分类。（2）抽样选择代表性资产，并选择适当方法计算其重置成本。（3）计算调整系数K。（4）据K值计算被估资产重置成本。（点面推算法）某类资产重置成本某类资产原始成本某类资产重置成本某类资产原始成

49、本K某类抽样资产历史成本某类抽样资产重置成本K第二节 成本法例：被评估资产为某类通用设备。经评估人员调查了解，该批通用例：被评估资产为某类通用设备。经评估人员调查了解，该批通用设备为同年购入，并同时投入生产，使用状况基本相同，该类通用设备为同年购入，并同时投入生产，使用状况基本相同，该类通用设备的账面历史成本之和为设备的账面历史成本之和为1200万元。评估人员从中抽样选取了万元。评估人员从中抽样选取了5台具有代表性的通用设备，其账面历史成本为台具有代表性的通用设备，其账面历史成本为50万元，经估算其重万元，经估算其重置成本之和为置成本之和为80万元。该类通用设备的重置成本为：万元。该类通用设备

50、的重置成本为： 该类通用设备的重置成本该类通用设备的重置成本=120080/50 =1920（万元）（万元）运用统计分析法应注意的问题 : 对被评估资产分类适当 , 使 分类资产内部重置成本与历史成本的差异程度较小 , 或具有一定的趋 向性 ; 科学地确定样本量 , 样本数量根据历史成本的离散状况来确 定 , 如历史成本差异程 度较大 , 则样本量要多一些 ; 要将抽样误差 控制在一定范围之内。第三节第三节 成本法成本法（二）资产的实体性贬值估算方法（二）资产的实体性贬值估算方法第三节第三节 成本法成本法（二）资产的实体性贬值估算方法（二）资产的实体性贬值估算方法对被评估资产的实体各主要部位进