八章节土地财产制概论.pptx

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1、第一节第一节 土地财产制度的概论土地财产制度的概论一、土地财产制度的概念和构成：一、土地财产制度的概念和构成：制度概念制度概念土地财产制度概念土地财产制度概念土地财产制度的构成土地财产制度的构成二、土地财产制度的特点二、土地财产制度的特点三、土地财产制度的演进与改革三、土地财产制度的演进与改革第1页/共58页制度的概念制度的概念制度的内涵可概括为约束人们制度的内涵可概括为约束人们行为的一系列习惯和规则。行为的一系列习惯和规则。制度有保障功能和激励两大基制度有保障功能和激励两大基本功能本功能第2页/共58页是是一定的社会经济条件下土地关一定的社会经济条件下土地关系的总和，是关于系的总和，是关于土

2、地土地这一基这一基本生产资料的本生产资料的所有所有、使用、使用、管管理的原则、方式、手段和界限理的原则、方式、手段和界限等的法律规范和制度化体系。等的法律规范和制度化体系。土地关系土地关系反反映映社会生产力社会生产力的的发展发展形成和形成和发展发展取决于取决于土土 地地制制 度度土地财产制度的概念土地财产制度的概念第3页/共58页经济制度和法权制度经济制度和法权制度土地的经济制度土地的经济制度是人们在一定的是人们在一定的社会制度下在土地利用中形成的社会制度下在土地利用中形成的土地关系的总和。是经济基础的土地关系的总和。是经济基础的组成部分。组成部分。土地的法权制度土地的法权制度是人们在土地利是

3、人们在土地利用中形成的土地关系的法权体现，用中形成的土地关系的法权体现，是社会上层建筑的组成部分。是社会上层建筑的组成部分。第4页/共58页土地经济制度土地法权制度关系基础，决定土基础，决定土地法权制度；地法权制度；反映、规范、确反映、规范、确认、保护、强化认、保护、强化第5页/共58页土地制度的特点土地制度的特点地位的基础性地位的基础性国度的差异性国度的差异性构成的复杂性构成的复杂性第6页/共58页土地财产制度的演进与改革土地财产制度的演进与改革 土地财产制度随社会生产力的提高和整个社土地财产制度随社会生产力的提高和整个社会经济制度的发展推进和演变。会经济制度的发展推进和演变。从下而上自发地

4、渐进式地进行的从下而上自发地渐进式地进行的通过国家政权的力量从上而下统一推进的。即在通过国家政权的力量从上而下统一推进的。即在一个国度内（或地区内）普遍进行的土地财产制一个国度内（或地区内）普遍进行的土地财产制度改革（革命）。度改革（革命）。第7页/共58页第二节第二节 土地所有制土地所有制一、一、土地所有制的概念及其产生与发土地所有制的概念及其产生与发展展二、二、土地所有制的法律形式土地所有制的法律形式三、三、土地所有权的流转制度土地所有权的流转制度第8页/共58页土地所有制的含义土地所有制的含义及其产生与发展及其产生与发展土地所有制的含义土地所有制的含义土地所有制的产生与发土地所有制的产生

5、与发展展第9页/共58页指指人们在一定的社会人们在一定的社会经济条件下拥有土地经济条件下拥有土地的形式、条件和程序的形式、条件和程序的规定。的规定。是是土地的分配问题土地的分配问题土地土地所有制度所有制度土地所有制的含义土地所有制的含义表表明明是是土地制度的核心；土地制度的核心；土地关系的基础土地关系的基础基基 础础产产生生法法律律体体现现土地所有权土地所有权是是土地所有权人依法占土地所有权人依法占有、使用、收益和处有、使用、收益和处分土地的权利分土地的权利第10页/共58页土地所有制的产生与发展土地所有制的产生与发展 土地所有制是由生产力的状况决土地所有制是由生产力的状况决定的，即不同的生产

6、力状况形成不同定的，即不同的生产力状况形成不同的土地所有制。其产生发展经历了五的土地所有制。其产生发展经历了五个阶段个阶段原始社会的氏族公社土地所原始社会的氏族公社土地所有制；奴隶主土地所有制；封建土地有制；奴隶主土地所有制；封建土地所有制；资本主义土地所有制；社会所有制；资本主义土地所有制；社会主义土地所有制。主义土地所有制。可分为两种基本形式：公有制和可分为两种基本形式：公有制和 私有制私有制第11页/共58页土地所有制的法律形式土地所有制的法律形式土地所有制都需要在法律上得土地所有制都需要在法律上得到承认和保护。到承认和保护。国家确认并保护土地所有制的国家确认并保护土地所有制的法律文件是

7、土地所有权证书，法律文件是土地所有权证书，如我国的国有土地所有权证书。如我国的国有土地所有权证书。第12页/共58页土地所有权的转移土地所有权的转移土土地地所所有有权权的的转转移移包包括括有有偿偿转转移移（如如买卖）和无偿转移（如赠与、继承）。买卖）和无偿转移（如赠与、继承）。我我国国土土地地所所有有权权的的转转移移主主要要是是集集体体土土地地所所有有权权的的单单向向转转移移土土地地征征用用。即即国国家家通通过过对对土土地地集集体体所所有有者者的的一一定定经济补偿，将集体土地转为国家所有。经济补偿，将集体土地转为国家所有。第13页/共58页第三节第三节 土地使用制土地使用制土地使用制的概念土地

8、使用制的概念土地所有制与土地使用制的关系土地所有制与土地使用制的关系土地使用制的分类土地使用制的分类土地租赁关系的性质土地租赁关系的性质土地使用制的法律形式土地使用制的法律形式第14页/共58页指指人们在一定的土地所有制人们在一定的土地所有制下使用土地的形式、条件和下使用土地的形式、条件和程序的规定。程序的规定。是是怎样利用土地和取得收益；谁享有土怎样利用土地和取得收益；谁享有土地使用权及其责、权、利。地使用权及其责、权、利。表表明明核心和核心和内容内容确定独立于土地所有权的确定独立于土地所有权的土地土地使用权使用权是是确确 权权解解决决土地资源的合理、有效利用问题土地资源的合理、有效利用问题

9、土地土地使使用制度用制度土地使用制的概念土地使用制的概念第15页/共58页土地土地使用制与土地所有制的关系使用制与土地所有制的关系前提前提提供服务提供服务相对独立性相对独立性反映、体现、实现和反映、体现、实现和巩固的形式与手段巩固的形式与手段土地所有土地所有制制土地使用土地使用制制具具有有第16页/共58页土地使用制的分类土地使用制的分类两权合一两权合一两权分离：两权分离：有偿使用制有偿使用制 无偿使用制度无偿使用制度第17页/共58页土地租赁关系的性质土地租赁关系的性质在土地在土地“两权两权”分离条件下所实行分离条件下所实行的土地有偿使用制，无论其具体形的土地有偿使用制，无论其具体形式如何，

10、实质都是土地的租赁关系式如何，实质都是土地的租赁关系土地租赁关系的性质因社会性质和土地租赁关系的性质因社会性质和土地所有制度的不同而不同，反映土地所有制度的不同而不同，反映着不同的阶级关系和产品分配关系：着不同的阶级关系和产品分配关系：第18页/共58页在封建社会中，土地租赁关系决在封建社会中，土地租赁关系决定着地主阶级无偿占有佃农的全定着地主阶级无偿占有佃农的全部剩余劳动部剩余劳动在资本主义社会中，土地租赁关在资本主义社会中，土地租赁关系反映的是土地所有者和租地农系反映的是土地所有者和租地农业资本家共同占有雇佣工人剩余业资本家共同占有雇佣工人剩余价值价值在社会主义社会中，土地租赁关在社会主义

11、社会中，土地租赁关系反映的是国家、集体和个人如系反映的是国家、集体和个人如何分配土地收益何分配土地收益第19页/共58页土地使用制度的法律形式土地使用制度的法律形式佃契、租约等佃契、租约等农村土地承包合同农村土地承包合同城市土地使用合同城市土地使用合同第20页/共58页第四节第四节 土地国家管理制度土地国家管理制度 一、建立土地管理制度的客观必一、建立土地管理制度的客观必要性要性 二、土地管理的内容、目的、任二、土地管理的内容、目的、任务与手段务与手段三、土地管理机构的设置及职能三、土地管理机构的设置及职能分工分工第21页/共58页 1 1、土地具有特殊的重要性、土地具有特殊的重要性 2 2、

12、土地供给的稀缺性、土地供给的稀缺性 3 3、土地利用后果的巨大社会性、土地利用后果的巨大社会性 4 4、宏观上，土地利用的基本目标是（国家）实现土地的供求平衡。各部门利益不同，国、宏观上，土地利用的基本目标是（国家）实现土地的供求平衡。各部门利益不同，国家在各部门间资源优化配置。家在各部门间资源优化配置。微观上（使用者），土地利用的目的是实现自己经济利益最大化，而土地利用有很微观上（使用者），土地利用的目的是实现自己经济利益最大化，而土地利用有很大社会性，土地用途的改变存在一定困难性，要实现土地经济、社会、生态总平衡，只有大社会性，土地用途的改变存在一定困难性，要实现土地经济、社会、生态总平衡

13、，只有国家宏观调控才能做到。国家宏观调控才能做到。建立土地国家管理制度的客观必要性建立土地国家管理制度的客观必要性第22页/共58页土地国家管理的内容土地国家管理的内容1 1、土地的权属管理、土地的权属管理2 2、土地的利用管理、土地的利用管理第23页/共58页权属管理的任务权属管理的任务社会主义土社会主义土地公有制地公有制土地关系土地关系土地和使用者土地和使用者的合法权益的合法权益土地土地征用征用国有土地国有土地有偿使用有偿使用国有土国有土地转让地转让维护维护调整调整保护保护产产生生土地权属管理：国家确认和保护土地所有者和使用者合法权益及调整土地所有权和使用权关系的一种管理。第24页/共58

14、页权属管理的内容权属管理的内容确认土地所有权和使用权确认土地所有权和使用权管理土地权属的变更管理土地权属的变更调处土地权属纠纷调处土地权属纠纷 查处土地权属方面的违法行为查处土地权属方面的违法行为 集体土地的征用集体土地的征用国有土地的划拨国有土地的划拨国有土地的出让与转让国有土地的出让与转让土地调整土地调整土地使用权的收回土地使用权的收回农村土地的承包与转包农村土地的承包与转包农村宅基地、自留山、农村宅基地、自留山、自留地的调整自留地的调整依依法法第25页/共58页土地土地利用利用管理管理是国家按照预定的目标和土地系统运行是国家按照预定的目标和土地系统运行的自然、经济规律，对土地的开发利用、

15、的自然、经济规律，对土地的开发利用、整治和保护所进行的决策、组织、指挥、整治和保护所进行的决策、组织、指挥、协调、控制等工作的总称。协调、控制等工作的总称。土地利用土地利用-土地的开土地的开发、利用、整治、保护发、利用、整治、保护取得取得最最好的效益好的效益符合客观规律符合客观规律 管理管理-采取法律、行政、经采取法律、行政、经济、技术措施，对济、技术措施，对土地利用土地利用进进行计划、组织、指挥和调控。行计划、组织、指挥和调控。土地利用规划土地利用规划土地开发土地开发、整治整治与保护与保护土地利用的监督和调控土地利用的监督和调控第26页/共58页土地管理的目的土地管理的目的 维护已经确定的土

16、地所有制和土地使用制，维护已经确定的土地所有制和土地使用制，即维护代表一国统治阶级利益的土地所有制即维护代表一国统治阶级利益的土地所有制及其相应的土地关系，最大限度地满足全社及其相应的土地关系，最大限度地满足全社会对土地的需求，并保证全国土地资源得到会对土地的需求，并保证全国土地资源得到合理和充分有效的利用，维护良好生态环境合理和充分有效的利用，维护良好生态环境第27页/共58页土地管理的具体任务土地管理的具体任务维护土地所有权与使用权维护土地所有权与使用权调整土地关系调整土地关系对土地所有权和使用权的必要限对土地所有权和使用权的必要限制制保证合理分配和有效使用保证合理分配和有效使用实施土地有

17、偿使用制度实施土地有偿使用制度第28页/共58页土地管理的手段土地管理的手段立法手段立法手段 经济手段经济手段 技术手技术手段段行政手段行政手段 政策手段政策手段 计划规划手段计划规划手段司法手段司法手段 教育手段教育手段第29页/共58页土地管理机构的设置及职能分工土地管理机构的设置及职能分工分级分类管理分级分类管理垂直统一管理垂直统一管理第30页/共58页第五节第五节 土地产权及其权能构成土地产权及其权能构成一、产权的概念一、产权的概念二、产权的起源及其功能二、产权的起源及其功能三、土地产权的概念和结三、土地产权的概念和结构构第31页/共58页产权的概念产权的概念是财产权利的总称，存在于财

18、产中的是财产权利的总称，存在于财产中的排他性排他性完全权利。完全权利。产权不同于所有权产权不是人对物的权利，而是由于产权不是人对物的权利，而是由于人对物的使用而形成的人与人之间人对物的使用而形成的人与人之间的关系。的关系。一个完整的产权是由一个完整的产权是由一束权利一束权利构成构成的。的。第32页/共58页产权的起源及其功能产权的起源及其功能起源：起源：资源稀缺资源稀缺和和外部性外部性的存的存在在功能：通过建立产权制度，让功能：通过建立产权制度，让人们知道如何获得资源，以及人们知道如何获得资源，以及在什么样的权利范围内可以选在什么样的权利范围内可以选择资源和使用资源择资源和使用资源第33页/共

19、58页土地产权的概念和结构1 1、土地产权制度与土地产、土地产权制度与土地产权的概念权的概念2 2、土地产权的特点、土地产权的特点3 3、土地产权的构成、土地产权的构成第34页/共58页土地土地产权产权指存在于土地之中的排他性完全权利,是有关是有关土地土地财产的财产的一切权利的总和一切权利的总和。权利束权利束包括包括土地土地所有所有权权、使用权、租赁权、使用权、租赁权、抵押抵押权权、继承权、地役权等、继承权、地役权等必须法律确认必须法律确认指一个国家土地产权体系构成指一个国家土地产权体系构成及其实施方式的制度规定，是及其实施方式的制度规定，是土地制度的重要组成部分。土地制度的重要组成部分。土地

20、产权制度土地产权制度第35页/共58页土地土地产产权的基权的基本特性本特性（1 1）具有排他性；）具有排他性；（2 2）土地产权客体必须具）土地产权客体必须具备可占用性和价值性；备可占用性和价值性；（3 3）合法性）合法性；（4 4）土地产权的相对性。）土地产权的相对性。第36页/共58页土地所有权土地所有权地上权地上权永佃权永佃权地役权地役权土地发展权土地发展权土地使用权（广义）土地使用权（广义）土地抵押权土地抵押权土地使用权（侠义）土地使用权（侠义）土地租赁权土地租赁权土地产权体系构成土地产权体系构成土土地地产产权权用用益益物物权权担保物权担保物权他他物物权权自物权自物权物权物权债权债权第

21、37页/共58页（一）土地所有权（一）土地所有权1 1、定义：土地所有权是指土地所、定义：土地所有权是指土地所有者在法律规定的范围内自由使有者在法律规定的范围内自由使用和处理其土地的权利。用和处理其土地的权利。两方面：两方面：法律意义上法律意义上的土地所有的土地所有权和权和经济意义上经济意义上的土地所有权。的土地所有权。第38页/共58页土地所有权四项基本权土地所有权四项基本权能能土地土地占有权占有权：指对土地的实际指对土地的实际占有占有、控制的权利、控制的权利 ；土地使用权土地使用权：按土地性能和用途进行事实上的利用和使用；：按土地性能和用途进行事实上的利用和使用；土地收益权土地收益权：指从

22、土地上获得收益的权利指从土地上获得收益的权利，土地收益权是一项独立的权土地收益权是一项独立的权能能；土地处置权土地处置权：指在法律允许的范围内对土地进行处置的权利。它决定指在法律允许的范围内对土地进行处置的权利。它决定土地的归属，是土地所有权的核心土地的归属，是土地所有权的核心第39页/共58页土地所有权土地所有权土土地地占占有有权权土土地地使使用用权权土土地地收收益益权权土土地地处处分分权权前提前提核心核心标志标志第40页/共58页2 2、土地所有权的属性：、土地所有权的属性：完全性（全面性）；完全性（全面性）；排他性；恒久性；排他性；恒久性；归一性（复归性）；归一性（复归性）；社会性（相对

23、性）。社会性（相对性）。第41页/共58页土地使用权土地使用权：指依法对土地使用的指依法对土地使用的权权利利不及地下不及地下土地所有者土地所有者非所有权人非所有权人从所有权中分离从所有权中分离出来出来的使用权的使用权地下文物发地下文物发掘权、矿山掘权、矿山开采权开采权（二）土地使用权（二）土地使用权1 1、概念、概念行行使使第42页/共58页2 2、取得方式：无偿、有偿（出、取得方式：无偿、有偿（出让、转让）让、转让）3 3、土地使用权的设定期限：依、土地使用权的设定期限：依据用途不同而有不同的年限。据用途不同而有不同的年限。第43页/共58页（三）土地租赁权（三）土地租赁权通过契约从土地所有

24、权人或土通过契约从土地所有权人或土地使用权人处获得的土地占有地使用权人处获得的土地占有权、狭义的土地使用权和部分权、狭义的土地使用权和部分收益权。与土地使用权相比少收益权。与土地使用权相比少了一项处分权。了一项处分权。土地转租、农村土地转包土地转租、农村土地转包第44页/共58页（四）永佃权（四）永佃权 永佃权是由永佃权人向土地所有者支永佃权是由永佃权人向土地所有者支付租金，为耕作和放牧的需要长期或付租金，为耕作和放牧的需要长期或永久使用土地，并获得相应收益的权永久使用土地，并获得相应收益的权利。利。永佃权实质上是土地用益权，是他物永佃权实质上是土地用益权，是他物权的一种。权的一种。第45页/

25、共58页（五）地上（五）地上权权 地地上上权权是是指指以以支支付付租租金金为为代代价价，在在他他人人土土地地上上设设定定建建筑筑房房屋屋、种种植植竹竹木木等等项项权权利利。地上权是一种用益物权。地上权是一种用益物权。地地上上权权人人的的权权利利一一般般包包括括：对对其其建建筑筑物物及及竹竹木木有有占占有有、使使用用、收收益益和和部部分分处处分分权权能，可以设定地役权，还可以让与他人或作为抵押权的标的物。能，可以设定地役权，还可以让与他人或作为抵押权的标的物。地地上上权权人人的的义义务务是是：享享受受土土地地的的便便利利须须尽尽善善良良管管理理人人的的责责任任；向向土土地地所所有有人人支支付付租

26、金；负担地上建筑物的修缮、管理费用及缴纳赋税等。租金；负担地上建筑物的修缮、管理费用及缴纳赋税等。第46页/共58页（六）土地抵押权（六）土地抵押权1 1、概念、概念：土地受押人对于土地抵押人：土地受押人对于土地抵押人不转移占有并继续使用收益而提供担保不转移占有并继续使用收益而提供担保的土地，在债务不能履行时可将土地的的土地，在债务不能履行时可将土地的拍卖价款作为受清偿的担保物权。拍卖价款作为受清偿的担保物权。2 2、性质、性质：优先清偿性、优先清偿性、附属性、附属性、不可分性不可分性第47页/共58页3 3、土地使用权抵押在实际工作中存在的、土地使用权抵押在实际工作中存在的问题问题（1 1）

27、、抵押人的问题）、抵押人的问题房屋所有权与土地使用权分离抵押房屋所有权与土地使用权分离抵押同一宗土地使用权或同一宗土地使同一宗土地使用权或同一宗土地使用权及其地上建筑物所有权重复抵用权及其地上建筑物所有权重复抵押、多头抵押押、多头抵押欺骗抵押。欺骗抵押。第48页/共58页无意识申办担保物权无意识申办担保物权;抵押权人不申请地价评估及其确抵押权人不申请地价评估及其确认，或者要求不予评估、确认，认，或者要求不予评估、确认，或者不按地价评估、确认的结果或者不按地价评估、确认的结果控制抵押贷款的额度。控制抵押贷款的额度。抵押期限届满，抵押人既不依法抵押期限届满，抵押人既不依法处分土地使用权，又不申请抵

28、押处分土地使用权，又不申请抵押权的续登。权的续登。（2 2）、抵押权人的问题）、抵押权人的问题第49页/共58页（七）地役权（七）地役权1 1、概念特征、概念特征2 2、地役权的类型、地役权的类型3 3、地役权与相邻权的区别、地役权与相邻权的区别第50页/共58页地役权的概念与特征地役权的概念与特征1 1、概念：、概念：指为了使用、经营自己指为了使用、经营自己土地（需地役）的方便而使用他人土地（需地役）的方便而使用他人土地（供地役）的权利。土地（供地役）的权利。2 2、特征：、特征：地役权可以有偿也可以无偿，由地役权可以有偿也可以无偿，由当事人双方协商确定当事人双方协商确定地役权是为需役地的方

29、便和利益地役权是为需役地的方便和利益而设立的而设立的第51页/共58页地役权的类型地役权的类型1 1、利用供役地：如通行、排水、汲、利用供役地：如通行、排水、汲水、管线通过等。水、管线通过等。2 2、从供役地取得天然孳息：如从、从供役地取得天然孳息：如从供役地上取土、采沙石、砍柴、割供役地上取土、采沙石、砍柴、割草、放牧等。草、放牧等。3 3、限制供役地人某种权利的行使：、限制供役地人某种权利的行使：如禁止打坝截水、禁止设置其他障如禁止打坝截水、禁止设置其他障碍物以便通风、采光、眺望等。碍物以便通风、采光、眺望等。第52页/共58页地役权与相邻权的区别地役权与相邻权的区别1 1、相邻权是法律对

30、于土地间利用关系的、相邻权是法律对于土地间利用关系的一种最小限度的调节，它无需当事人约一种最小限度的调节，它无需当事人约定和法律登记便可发挥作用；地役权则定和法律登记便可发挥作用；地役权则是这种最小限度外更广泛、更有力的调是这种最小限度外更广泛、更有力的调节，是依当事人协商而产生的，并且必节，是依当事人协商而产生的，并且必须经过登记才有效。须经过登记才有效。土地的相邻权：指相互毗邻的土地所有权人和使用权人为满足其生产、生活需要而使用他方土地的权利。第53页/共58页2 2、相邻权要以某宗农地的相邻为、相邻权要以某宗农地的相邻为条件，而地役权不完全以此为限。条件，而地役权不完全以此为限。3 3、

31、相邻权是由法律直接规定的权、相邻权是由法律直接规定的权利，只要在行使法律规定的权利利，只要在行使法律规定的权利时不给他人造成损失，则是无偿时不给他人造成损失，则是无偿的，地役权时通过协商而产生的。的，地役权时通过协商而产生的。因而可以有偿，也可以无偿。因而可以有偿，也可以无偿。第54页/共58页（八）土地发展权（八）土地发展权土地发展权是指改变土地现状、用途和强度土地发展权是指改变土地现状、用途和强度等方面的利用方式，进行非农建设开发过程等方面的利用方式，进行非农建设开发过程中产生的一种动态的权利归属与利益分配，中产生的一种动态的权利归属与利益分配，是落实土地用途管制、耕地与环境保护政策是落实

32、土地用途管制、耕地与环境保护政策的基础性产权与制度设计的基础性产权与制度设计。第55页/共58页我国土地产权束构成我国土地产权束构成土地宏观管土地宏观管理者产权束理者产权束土地所有土地所有者产权束者产权束土地使用土地使用者产权束者产权束分割分割占有权占有权使用权使用权收益权收益权处分权处分权占有权占有权使用权使用权部分收益权部分收益权部分处分权部分处分权出让权出让权回收权回收权出租权出租权转让权转让权转租权转租权回收权回收权担保权担保权入股权入股权赠与权赠与权第56页/共58页复习思考题复习思考题1 1、土地制度的内容和特征是什么、土地制度的内容和特征是什么？2 2、土地所有制和土地使用制的含、土地所有制和土地使用制的含义，及其两者的关系？义，及其两者的关系？3 3、土地国家管理制度的内容、任、土地国家管理制度的内容、任务和实现手段是什么？务和实现手段是什么？4 4、土地产权及其权能构成？、土地产权及其权能构成？第57页/共58页感谢您的观看！第58页/共58页