某城市广场招商策划方案chdt.pptx

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1、白浪金沙城市广场招商策划方案金龙置业发展有限公司金龙置业发展有限公司策划部策划部二二六年七月二十日六年七月二十日第一部分 项目定位n商圈定位：CBD商贸物流圈 n产品定位：铂金地王新商贸物流中心 n功能定位：八大创新商贸平台（软硬件升级）n形象定位：中国首席娱乐商业地产 参见项目发展战略暨产品定位报告 功能业态规划示意图总表功能业态规划示意图总表楼层业态业种负一层大型超市一层中档服装二层服装、鞋类、箱包、照相器材三层饰品、工艺品、化妆品、文具等四层物流仓储中心功能业态规划总表可根据实际招商情况会有所调整 功能业态规划示意图负功能业态规划示意图负1层层功能业态规划示意图功能业态规划示意图1层层功

2、能业态规划示意图功能业态规划示意图2层层功能业态规划示意图功能业态规划示意图3层层功能业态规划示意图功能业态规划示意图4层层n面积：-1+4层共5.5万平方米n总量：约3000户商家第二部分 招商目标目标细分总表目标细分总表以上招商目标根据具体招商谈判可能有所变化 招商策略招商方式招商目标招商区域整体招商连锁品牌加盟输入满场7080异地重点招商龙头企业公关招商满场1015异地/本地竞争招商周边市场一级代理招商满场5周边/本地散户招商零散经营户泛招满场10本地 配套招商行业研发设计机构招商完善配套增强竞争力异地招商组合方式招商组合方式n坐招：散户招商n直招：竞争招商、重点招商、整体招商、配套招商

3、n代理商招：重点招商、整体招商以上招商方式可根据招商进展做相应调整n招商对象：品牌连锁加盟输入，引入知名批发品牌市场n招商目标：满场7080，招入21002400户商家n主要功能：快速招商，永续经营，增强市场抗风险能力n招商方式：直招/代理商招小型说明会考察接待招商谈判整体进驻目标细分整体招商目标细分整体招商1.0目标细分整体招商目标细分整体招商1.1n招商对象之一：苏州国际服装城n占地面积600亩，建筑总面积60万平方米，将建成集国内外名牌名品演示展销、名模大赛、原辅材料展销、机械设备及配件展销、信息会展、电子商务、科研设计、教育培训、管理服务、娱乐休闲等功能为一体的平台。目标细分整体招商目

4、标细分整体招商1.1n招商对象之二：石狮服装城n 目标细分整体招商目标细分整体招商1.1n招商对象之三：新世界国际纺织服装城n位于无锡市新区锡沪路与坊城大道交会处，总投资40亿元。项目占地近1000亩（约65万平方米），建筑面积达130万平方米，其中服装服饰交易区约58万平方米，纺织品交易区约39万平方米，中央商务配套区约38万平方米。整个物流基地总计规划30000余个纺织服装铺位，建成后可容纳2万多家商户同时同场经营。目标细分整体招商目标细分整体招商1.1n招商对象之四：广州白马服装市场n建筑面积60000平方米，共10层，有4层商场，5层写字楼，1层地下停车场。市场配置中央空调、客货电梯、

5、安全监控系统、消防系统、宽带网、时装表演广场、储蓄所、商务中心、托运站、停车场、快餐店等。是广州地区规模最大、装修最好、配套最完善交易量最大的中高档服装市场。市场内经营的业户有2000多户。目标细分整体招商目标细分整体招商1.1n招商对象之五：常熟招商城n共有28个专业批发市场。市场营业面积2.5平方公里，商业用房112万平方米，店铺、摊位2万多只，旺季日均人流量15万人次，日均货运量2000多吨，招商城的发展带动了周边交通、旅游、服务业等相关产业的兴旺，提供了20多万人口就业，市场年社会综合效益达30多亿元。目标细分整体招商目标细分整体招商1.1n招商对象之六：无锡招商城n占地500亩，总建

6、筑面积60万平米，投资20亿元，一期业态有家电、机电、五金、卫浴、灯饰、服装、床上用品、针织、鞋帽、化妆品、工艺品、旅游用品、纪念品、文化用品、小百货等。目标细分整体招商目标细分整体招商1.1n招商对象之七：义乌小商品城n营业面积50万平方米，设营业商位2.6万个，门店2000余间，分16个交易区、经营28大类10万余种商品。分为四代市场、宾王市场、针织市场三个主要市场。市场经营人员5万余人，日均客流量15万人次，日向外发货3000余吨。n整体招商策略要点：n短期内解决大量招商比例，降低招商工作量和招商难度n招商成功后，将使本案建立起核心竞争力，成为市场持续稳定经营的重要保证n异地招商可以避免

7、与人民商城发生恶性竞争，优势互补n整体招商在权益分成的前期谈判上难度较大，需有充分准备目标细分整体招商目标细分整体招商1.2n招商对象：引入零售主力店、产业基地行业协会、行业研发设计机构等龙头型企业n招商目标：满场1015，即300400户商家n主要功能：提升人气，增强市场稳定性，提高知名度n招商方式：直招/代理商招小型说明会招商考察接待招商谈判商家组团分阶段进驻目标细分重点招商目标细分重点招商2.0目标细分重点招商目标细分重点招商2.1n超市招商对象之一：中百佳乐家超市n以经营家庭日常生活用品为主，集购物、休闲、餐饮、娱乐于一体的综合超级市场，以“一站购物，一次购足，实惠便利，品质保证”为经

8、营特色，以“顾客满意”为经营理念，以“居民日常生活用品和食品”为经营重点，不断完善“理念、行为、视听、服务、商品”五大顾客满意系统，是潍坊市首屈一指、最受潍坊市民信赖的大卖场。目标细分重点招商目标细分重点招商2.1n超市招商对象之二：家家悦超市n名列中国连锁百强39名，旗下两大品牌连锁店已达到100多处。与全国6000多家知名供应商、生产商长期合作，成功地为400多家知名企业的产品打开胶东的销售市场，实现了工商双赢。是宝洁、强生、雀巢、联合利华、娃哈哈、雕牌、三鹿等国内外知名品牌的区域总代理商。n超市招商策略要点：n商贸中心初期人流有限，超市短期内可吸纳大量人流用n招商成功后，将大幅度提高本案

9、的每日固定人流量，带动市场的零售业务n通过业态互补可平衡市场经营的稳定性，以批发带零售，以零售促批发n超市最终是否引入，可根据整体招商的情况另行定夺目标细分重点招商目标细分重点招商2.1目标细分重点招商目标细分重点招商2.2n产业基地行业协会招商对象之一：山东省服装行业协会n现有团体会员200多个，下设设计师分会、职业模特分会，品牌推介委员会、服装技能及服装模特职业资格鉴定考核站和“山东服装信息”编辑部。设计师分会现有个人会员110余名，职业模特分会有个人会员320余名。目标细分重点招商目标细分重点招商2.2n产业基地行业协会招商对象之二：晋江服装产业基地n晋江、石狮是全国服装产业基地，纺织服

10、装业年产值达491.2亿元，约占全国纺织服装业总产值的十分之一。全市纺织服装企业8000多家，其中：纺织企业1000家，染整企业100多家，服装生产企业7000家、商标、钮扣、织带、印花等辅料生产企业300多家。生产规模：年产值超过亿元企业34家，超5000万家企业80家、超2000万元企业177家、超1000万企业284家、超500万元企业476家。目标细分重点招商目标细分重点招商2.2n产业基地行业协会招商对象之三：晋江鞋业基地n每年生产的运动鞋数量超过50亿双，拥有一个“中国驰名商标”，4个“中国名牌”，晋江鞋打败了国内其他产区，成为名符其实的世界运动鞋生产基地，目前，泉州市上规模的制鞋

11、企业有216家，实现产值80.3亿元，占鞋业总产值的37。目前晋江运动鞋的产量仍以每年50的幅度上涨。连续举办八届中国鞋业博览会。目标细分重点招商目标细分重点招商2.2n产业基地行业协会招商对象之四：浙江服装产业基地n浙江省现有服装及服饰生产企业30000余家，其中规模以上企业2048家，各种服装生产能力达45亿件，职工96万人，产量从1995年起一直位居全国第二，出口总额到2002年年末上升到全国同行业第二位。浙江省的服装产业已呈块状聚集，形成了各具特色的西服、衬衫、女装、童装、休闲装以及领带等的内外销专业化生产区域。n产业基地行业协会招商策略要点：n解决部分散户组团招商，降低招商工作量n招

12、商成功后，将进一步促进市场经营的稳定经营n组团招商可以避免与人民商城发生正面冲突n组团招商在招商组织上会存在一定难度，主要取决于该行业协会的组织能力和号召能力目标细分重点招商目标细分重点招商2.2n竞争招商：引入周边市场一级代理商、批发大户等市场核心经营者n招商目标：满场5，即150户商家n主要功能：通过直接的竞争招商，提升市场在区域范围的影响力，通过大户带小户加快招商节奏n招商方式：直招/坐招优惠条件谈判市场评估批发大户入驻散户跟进目标细分竞争招商目标细分竞争招商3.0n竞争招商对象之一：即墨、临沂、淄博服装城一级代理n竞争招商对象之二：小商品城、温州商贸城批发大户n通过走访、访谈挖掘出各个

13、市场的一级批发代理商，在整体招商和重点招商成功的前提下，借助商家组团的优势同时辅以有效到位的优惠措施，便能实现以大带小的招商目标。目标细分竞争招商目标细分竞争招商3.1n竞争招商策略要点：n小面积隐秘招商，避免与小商品城发生大规模竞争冲突n仅局限在部分业种，而非全业种的竞争招商n竞争招商会在局部上损害竞争者的利益，但对方可以通过业种调整加以恢复，不至于发生全面的恶性竞争目标细分竞争招商目标细分竞争招商3.2n散户招商：零散经营户自发上门经营，也称“坐招”n招商目标：满场10，即300户商家n主要功能：填补市场空缺n招商方式：广告推广、资料派发市场前景预测坐招从众经营目标细分散户招商目标细分散户

14、招商4.0n散户招商对象：即墨、临沂、淄博服装城、小商品城和温州购物城中小经营者n通过整体招商、重点招商和竞争招商成功等机会点，进行事件营销和广告宣传，先把市场的热度炒做起来，即可达到散户招商的目的目标细分散户招商目标细分散户招商4.1n散户招商策略要点：n散户的观望意识强，对新市场信心不足，抗风险能力小，具有从众经营的心理n散户招商是所有招商工作的最后步骤n招商工作重点主要在于做好散户的登记接待工作，借助大商家入驻的优势因势利导目标细分散户招商目标细分散户招商4.2n招商目标：引入相关行业研发设计机构、专业学院n主要功能：完善市场服务体系，形成独有的经营特色n招商方式：产学合作洽谈目标细分配

15、套招商目标细分配套招商5.0目标细分配套招商目标细分配套招商5.1n行业研发设计机构招商对象：山东服装职业学院n山东省惟一的一所国办全日制普通服装高等院校，也是全国第一所国办服装高等职业院校。学院坐落在驰名中外的泰山脚下，北依泰山，西接泰安城区，东临天烛峰风景名胜区，南连国家级泰安高新技术创业服务中心，交通便利，风景优美，环境幽雅，是莘莘学子学习深造的理想场所。学院现占地600亩，建筑面积9.6万平方米，在校生4000余人。目标细分配套招商目标细分配套招商5.1n山东服装职业学院山东省大中专院校学生服装模特大赛目标细分配套招商目标细分配套招商5.1n山东服装职业学院服装研究所n搜集国内外服装信

16、息资料，考察服装新动态，且经常与外界服装行业交流，研发专利产品，推出有学院特色的学生装、各种职业装、演出服、床上用品等。n配套招商策略要点：n通过与行业研发机构的战略合作，建立市场的差异化，完善市场的服务功能n招商主要体现在产学合作方面，借助山东服装学院的资源平台，协助市场举办各种行业会议、专业培训以及路演促销等活动n可有可无，但有比没有好目标细分配套招商目标细分配套招商5.2第三部分 租金测算n招商组合简要租金测算楼层面积(平方米)预计首批销售百分比预计首批销售面积(平方米)预计首批单价(元/平方米)预计首批销售回款(元)出租面积(平方米)租金单价（元/月/平方米）开业两年出租收益（按16个

17、月计算）(元)1F80000%00080001012800001F200050%10007000700000010007011200001F1000060%6000120007200000040009057600002F1000040%400090003600000060007067200003F1000020%200070001400000080005064000004F100000%00010000254000000合计5000041%13000 129,000,000 37000 25,280,000 租金测算租金测算1.1 楼层面积(平方米)预计二批销售百分比预计二批销售面积(平方米)

18、预计二批单价(元/平方米)预计二批销售回款(元)二批销售后出租区租金单价（元/月）二批销售后出租区面积(平方米)二批销售后三年内租金(元)1F80000%00010800028800001F20000%09000090100032400001F1000030%30001500045000000110100039600002F1000030%300080002400000090300097200003F1000020%2000600012000000706000151200004F10000050000301000010800000合计5000066%8000 81,000,000 29000

19、45,720,000 租金测算租金测算1.2 楼层面积(平方米)总销售回款总租金收益五年内总回款(元)招商成本(元)营销推广成本(元)1F800004160000 4,160,000 按4%计算1F200070000004360000 11,360,000 1F100001170000009720000 126,720,000 2F100006000000016440000 76,440,000 3F100002600000021520000 47,520,000 4F10000014800000 14,800,000 合计50000210,000,00071,000,000 281,000,

20、000 20000008400000租金测算租金测算1.3 n整体流程图：关键节点控制n各阶段目标：目标分解实施第四部分 招商进度整体流程图整体流程图1.1 城市商业发展趋势调查6.257.05机会点分析/项目市场定位7.067.12各楼层功能业态规划7.137.15项目发展报告/规划调整建议7.167.18已完成执行中准备阶段流程图整体招商方案拟定/修改定稿7.197.23招商阶段销售阶段整体流程图整体流程图1.2 市场租金/销售价格分析7.247.25确定招商细分细分财务试算/整体财务评估7.267.29目标客户资料收集、筛选确定规划方案/商业管理模式整体招商初步接洽8.18.15重点招商

21、初步接洽优惠政策拟定/政府公关7.267.31招商培训/招商文宣8.168.17已完成执行中准备阶段流程图招商阶段销售阶段整体流程图整体流程图1.3 租金、分成、管理费等谈判9.69.88.188.309.110.159.29.59.99.12绘制竞争招商、散户招商平面图拟定相关契约或意向书绘制区位及具体面积新版广告物料设计调整商家基本间隔规模整体、重点招商成功商家组团已完成执行中准备阶段流程图招商阶段销售阶段整体流程图整体流程图1.4 11.19.69.129.1310.510.610.3007.2.25公开强销期散户全面招商销售团队组建招商优惠措施拟定竞争招商已完成执行中准备阶段流程图招商

22、阶段销售阶段销售蓄客销售培训销售预热期整体流程图招商流程整体流程图招商流程2.0 招商周期时间安排工作内容招商筹备期7.217.30租售文件、租售价格、招商手册、招商资料、商业规划、招商指标，招商广告片、确定招商目标、招商城市、制定招商方案等招商洽谈期8.18.15物业管理服务手册、商铺租赁管理合同、确定整体招商、重点招商对象等招商攻坚期8.169.12异地整体招商、重点招商，招商条件谈判等强化，商业运营管理机构确定招商强势期9.1310.30深度挖掘客户资源，进行竞争招商和现场散户招商等招商管理期装修入驻保持招商节奏、试营业仪式、总结前期招商经验，调整招商工作等整体流程图节点控制整体流程图节

23、点控制3.0 7.217.30招商准备期n招商文宣n商家资料收集n优惠政策n政府公关n团队组建n执行计划8.110.30n招商推介会n初步谈判n全面招商n商业管理模式n规划调整n招商培训n广告宣传n事件营销n售楼处装修招商执行期11.12.10n团队组建n销售培训n产品定价n蓄客n内部认筹n销售道具n推广策略n媒介计划销售预热期2.25n开盘活动n阶段销售计划n解筹n全面销售n合同签订n售后服务n按偈回款公开强销期时间节点控制需与工程进度紧密结合n组织结构图组织关系描述n各部门分工主要工作任务第五部分 组织设计组织设计原则组织设计原则1.0n一个上级n责权一致n既无重叠，又无空白组织设计组织结

24、构图组织设计组织结构图1.1项目总监招商部经理策划部经理公关部经理招商专员招商专员招商专员招商助理招商专员策划主管销售主管策划专员置业顾问置业顾问置业顾问公关助理设计专员置业顾问置业顾问售后专员设计专员n项目总监：制定项目发展战略，控制项目开发节奏，监控营销流程，规避项目风险 n策划部：制定招商策略，制定并执行营销推广策略，广告设计，销售执行等n招商部：制定并执行招商计划，商家资料收集、谈判，招商工作汇报，优惠措施拟定，拟签招商合同等n公关部：政府相关职能部门协调组织设计部门职责组织设计部门职责2.0组织设计薪资结构组织设计薪资结构3.0项目项目总监策划部经理招商部经理销售主管策划专员招商专员

25、销售专员基本结构基本工资 销售佣金 总销佣金 福利津贴福利 通讯津贴 交通津贴 伙食津贴 交通安全人身保险 以上仅供参考，具体标准根据当地行情拟定，招商部成员抽成按难度及数量另定n项目规划设计进度n招商推广准备进度第六部分 招商推广总表项目规划设计进度项目规划设计进度1.0项 目设计单位制作单位完成时间总平面图设计院效果图公司9.1前立面效果图夜景效果图景观效果图内部效果图园林效果图园林公司楼层平面图设计院10.15户型平面图户型平面效果图装修设计图室内设计公司装修效果图装修标准设计院招商推广准备进度招商推广准备进度2.0项 目执行单位完成时间娱乐中心招商手册策划部7月20日招商PPT演示文稿

26、7月29日招商目标客户资料收集招商部7月29日商贸中心招商手册策划部7月30日招商租赁协议招商部7月30日政府政策支持公关公关部7月30日招商执行计划招商部7月31日招商推广计划策划部7月31日招商优惠措施招商部7月31日招商海报策划部8月2日招商培训计划招商部8月5日办公应用系统策划部8月5日招商推广准备进度招商推广准备进度2.1VI设计策划部8月10日工地围墙8月12日户外路牌8月14日物业管理服务手册金龙公司8月15日报广形象策划部8月16日指示路牌8月18日工程进度表工程部8月20日销售培训计划策划部9月15日售楼处室内设计根据工程进度售楼处包装样板房室内设计样板房包装项目模型模型公司售楼处入场前谢谢观赏 请多指教