[精选]XXXX年10月当前房地产市场形势分析与展望_47页_中指9797.pptx

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1、当前房地产市场形势分析与展望当前房地产市场形势分析与展望中国指数研究院中国指数研究院中国房地产指数系统中国房地产指数系统2010年年10月月11市场运行状况市场运行状况2政策环境变化政策环境变化3未来走势展望未来走势展望目录目录2三季度房地产市场呈现明显的三季度房地产市场呈现明显的“低位回调低位回调”态势态势1.土地市场供求两旺，地价水平在土地市场供求两旺，地价水平在5-7月有所回落，但月有所回落，但8-9月又有所回升。月又有所回升。2010年年1-9月，全国月，全国105个城市住宅用地累计供应和成交面积分别同比增加个城市住宅用地累计供应和成交面积分别同比增加59%和和49%，但前三季度仅完，

2、但前三季度仅完成全年供应计划的约成全年供应计划的约50%，四季度落实计划仍有较大压力。，四季度落实计划仍有较大压力。从地价水平来看，从地价水平来看，105个城市住宅用地平均地价在个城市住宅用地平均地价在7月达到今年以来的最低水平月达到今年以来的最低水平1504元元/平方米，但平方米，但8-9月连续攀升，月连续攀升，9月达到今年以来的最高水平月达到今年以来的最高水平2661元元/平方米，同时有多个城市出现高总价和高单价平方米，同时有多个城市出现高总价和高单价“地王地王”。2.4月月“新国十条新国十条”出台后商品房需求显著萎缩，三季度持续回升，但仍低于去年同期。出台后商品房需求显著萎缩，三季度持续

3、回升，但仍低于去年同期。2010年前三季度，北京等十大城市住宅成交面积平均同比下降年前三季度，北京等十大城市住宅成交面积平均同比下降38%，其中北京、上海、深圳、杭州等多，其中北京、上海、深圳、杭州等多个城市降幅接近或超过个城市降幅接近或超过50%。从不同月份来看，十大城市的住宅成交量在。从不同月份来看，十大城市的住宅成交量在5-6月下降（平均降幅约月下降（平均降幅约50%）后）后持续回升，持续回升，7-9月平均成交量分别环比增长月平均成交量分别环比增长16%、41%和和33%。同比来看，十大城市。同比来看，十大城市5-6月的成交量同比下降月的成交量同比下降超过超过50%，而，而7-8月降幅缩

4、小至月降幅缩小至49%和和32%，9月进一步缩小至月进一步缩小至10%。3.5-8月房价快速上涨势头得到遏制，部分城市出现下调，但月房价快速上涨势头得到遏制，部分城市出现下调，但9月有所上涨。月有所上涨。据中国房地产指数系统百城价格指数调查数据，全国据中国房地产指数系统百城价格指数调查数据，全国100个城市住宅（新房）平均价格在个城市住宅（新房）平均价格在7月和月和8月分别月分别环比下跌环比下跌1.32%和和0.03%，北京等十大城市在新政出台后的，北京等十大城市在新政出台后的5-8月，价格指数累计降幅在月，价格指数累计降幅在3%-5%之间。之间。9月，月，100个城市住宅平均价格环比上涨个城

5、市住宅平均价格环比上涨0.7%，上涨的城市数从，上涨的城市数从8月的月的58个增加到个增加到86个，北京等十大城市平均涨幅个，北京等十大城市平均涨幅为为0.83%。3土地供应：前三季度全国土地供应：前三季度全国105个城市住宅用地累计个城市住宅用地累计供应量同比增加供应量同比增加59%前前三三季季度度1-9月月全全国国105个个城城市市住住宅宅用用地地累累计计供供应应量量同同比比增增加加59%，但但4月月以以后后渐渐趋趋平平稳稳，同同比比增增幅幅大大幅幅下下降。降。图：图：2010年年1-9月全国月全国105个城市住宅用地月度供应量个城市住宅用地月度供应量数据来源：数据来源：CREIS中指数据

6、、中指数据、4实际成交：前三季度全国实际成交：前三季度全国105个城市住宅用地实际个城市住宅用地实际成交量同比增长成交量同比增长49%前三季度全国前三季度全国105个城市住宅用地累计成交量同比增加个城市住宅用地累计成交量同比增加49%，但，但4月起成交量低位徘徊，月起成交量低位徘徊，8-9月低于去年同期月低于去年同期图：图：2010年年1-9月全国月全国105个城市住宅用地月度成交量个城市住宅用地月度成交量数据来源：数据来源：CREIS中指数据、中指数据、51-4月月，全全国国105个个城城市市住住宅宅用用地地楼楼面面均均价价持持续续下下降降，由由2175元元/平平方方米米下下降降到到1461

7、元元/平平方方米米，5月月开开始始略略微微走走高高，从从而而导导致致4月月成成为为一一个个“谷谷底底”；在在5、6两两月月的的短短暂暂“回回暖暖”之之后后，时时值值新新政政“百百日日之之期期”的的7月月再再次次沦沦为为“谷底谷底”，楼面均价仅达到，楼面均价仅达到1507元元/平方米，而平方米，而8、9两月则连续冲高，分别达到两月则连续冲高，分别达到1777元元/平方米和平方米和2661元元/平方米。平方米。图：图：2010年年1-9月全国住宅用地楼面均价走势月全国住宅用地楼面均价走势数据来源：数据来源：CREIS中指数据土地版、中指数据土地版、地价：土地价格稳中有降，但地价：土地价格稳中有降，

8、但8-9月有所抬头月有所抬头6除除8月月微微有有上上扬扬以以外外，各各月月溢溢价价率率逐逐月月下下降降的的趋趋势势十十分分明明显显。从从同同比比变变化化看看，前前三三个个月月溢溢价价率率分分别别是是去去年年同期的同期的21.7倍、倍、16.1倍和倍和6.3倍，倍，4月则仅为去年的月则仅为去年的1.8倍，倍，5月较去年增长月较去年增长6%，而，而6-9月低于上年同期。月低于上年同期。溢价水平：溢价水平：4月后低位运行，月后低位运行，8-9月有所回升，但低月有所回升，但低于去年同期于去年同期数据来源：数据来源：CREIS中指数据、中指数据、表：表：2010年年1-9月全国月全国105个城市月度住宅

9、用地溢价水平及其同比增长率个城市月度住宅用地溢价水平及其同比增长率79月部分城市再现月部分城市再现“地王地王”新政后总价地王以底价或小幅溢价成交为主，而新政前地王溢价超过新政后总价地王以底价或小幅溢价成交为主，而新政前地王溢价超过100%，最高接近，最高接近200%。数据来源：数据来源：CREIS中指数据中指数据-土地库土地库表：表：2010年年1-9月全国成交住宅用地总价前十排行榜月全国成交住宅用地总价前十排行榜排名排名城市城市地块名称地块名称建筑面积建筑面积()成交价成交价(万元万元)楼面地价楼面地价(元元/)溢价溢价竞得方竞得方成交日期成交日期1南京南京下关区滨江江边路以西下关区滨江江边

10、路以西1号地块号地块2047716121410059290%南京临江老城改造建设投资有限公司南京临江老城改造建设投资有限公司(中冶置业中冶置业)09-192南京南京下关区滨江江边路以西下关区滨江江边路以西3号地块号地块95419378930082720%南京临江老城改造建设投资有限公司南京临江老城改造建设投资有限公司(中冶置业中冶置业)09-193天津天津津南区咸水沽镇津南区咸水沽镇3010901705000234121%北京富力城房地产开发有限公司北京富力城房地产开发有限公司04-284上海上海闸北区苏州河北岸东块闸北区苏州河北岸东块1街坊地块街坊地块1329967020005278349%

11、深圳华侨城房地产有限公司深圳华侨城房地产有限公司02-115福州福州晋安区，则徐中学、晋安区，则徐中学、“福临东城福临东城”以南，晋安河以南，晋安河以东，国货路以北，长乐中路以西以东，国货路以北，长乐中路以西1271760600000471840%江西省正荣房地产开发有限公司江西省正荣房地产开发有限公司02-046北京北京丰台区六圈丰台区六圈A居住项目居住项目34803859700017153195%中海地产集团有限公司中海地产集团有限公司01-217北京北京大兴区亦庄住宅及商业项目（大兴区亦庄住宅及商业项目（X1-1B）地块）地块39117052400013396104%北京中信新城房地产有

12、限公司北京中信新城房地产有限公司03-088北京北京朝阳区崔各庄乡大望京村环境整治土地储备项目朝阳区崔各庄乡大望京村环境整治土地储备项目4号、号、5号地号地2807905040001794999%北京保利营房地产开发有限公司北京保利营房地产开发有限公司03-179上海上海黄浦江沿岸黄浦江沿岸E18地块地块(9-3)地块地块136038.34828003549041%卓光控股有限公司（九龙仓子公司）卓光控股有限公司（九龙仓子公司）09-0810佛山佛山禅城区汾江南路东侧、前进路北侧、澜石二路南禅城区汾江南路东侧、前进路北侧、澜石二路南侧侧166246247050028301%新鸿基地产旗下子公司

13、嘉荟有限公司新鸿基地产旗下子公司嘉荟有限公司02-22日期日期竟得企业竟得企业类型类型价格价格地块简介地块简介刷新纪录刷新纪录9月月1日日合生创展合生创展民企民企楼面单价楼面单价16488元元/平米平米上海松江单价上海松江单价“地王地王”广富林广富林2-5号地块，总价为号地块，总价为12.46亿元，亿元，溢价率达溢价率达131%再一次刷新松江单价地王纪录再一次刷新松江单价地王纪录9月月8日日九龙仓九龙仓外资外资楼面价高达楼面价高达35490元元/平方米平方米黄浦江沿岸黄浦江沿岸E18地块，总价地块，总价48.28亿元，折合楼面价亿元，折合楼面价35490元元/平方米，溢价率达到平方米，溢价率达

14、到41.3%创下浦东住宅用地楼面价新高创下浦东住宅用地楼面价新高9月月19日日南京临江老城（中冶）南京临江老城（中冶）国企国企200.34亿元挂牌底价获得仅次于亿元挂牌底价获得仅次于2009年底由年底由广州亚运城地块制造的广州亚运城地块制造的255亿元记录。亿元记录。南京下关滨江两大型地块南京下关滨江两大型地块创南京市拍地成交额新高创南京市拍地成交额新高表：表：9月份新诞生的月份新诞生的“地王地王”列表列表8全国需求：前三季度商品房销售面积和销售额增速全国需求：前三季度商品房销售面积和销售额增速持续下行，持续下行，9月有所反弹月有所反弹1-9月月，全全国国商商品品房房销销售售面面积积和和销销售

15、售额额分分别别同同比比增增长长8.2%和和15.9%，较上月分别提高，较上月分别提高1.5和和3.3个百分点。个百分点。9月月，全全国国商商品品房房销销售售面面积积和和销销售售额额同同比比增增长长16.6%，是是今今年年5月以来首次增长。月以来首次增长。1-4月月，全全国国商商品品房房销销售售面面积积增增长长32.8%，但但5-8月月同同比比下下降降7.9%，其其中中7月月和和8月月分分别别同同比比下下降降15.4%和和10.1%，而而5月月和和6月降幅分别为月降幅分别为3.4%和和2.7%。图：图：2007年至今全国商品房和住宅销售面积以及销售额增速年至今全国商品房和住宅销售面积以及销售额增

16、速 数据来源：数据来源：CREIS中指数据、中指数据、2000-20062007200820092010年年1-9月月商品房商品房销售面销售面积积10%-30%，平均平均19.1%25.1%-19.7%42.1%8.2%住宅销住宅销售面积售面积10%-25%，平均平均19%26.5%-20.3%43.9%5.8%商品房商品房销售额销售额18%-30%，平均平均26.7%43.5%-19.5%75.5%15.9%住宅销住宅销售额售额18%-35%平均平均27.3%47.9%-20.1%80.0%11.2%表：历年全国商品房和住宅销售面积和销售额增长率表：历年全国商品房和住宅销售面积和销售额增长率

17、9全国开发投资：投资额同比增速持续放缓，但仍处全国开发投资：投资额同比增速持续放缓，但仍处于历史高位于历史高位2010年年1-9月月，全全国国完完成成房房地地产产开开发发投投资资额额33511亿亿元元，同同比比增增长长36.4%，增增速速较较1-8月月份份回回落落0.3个个百百分分点点。其其中中，全全国国完完成成住住宅宅开开发发投投资资额额23512亿元，同比增长亿元，同比增长33.8%。9月单月房地产开发投资同比增长月单月房地产开发投资同比增长35%。图：图：2007年至今房地产累计开发投资及其同比增速年至今房地产累计开发投资及其同比增速 数据来源：数据来源：CREIS中指数据、中指数据、2

18、000-20062007200820092010年年1-9月月房地产开房地产开发投资发投资21%-30%平均平均24.9%30.2%20.9%16.1%36.4%住宅开发住宅开发投资投资22%-32%平均平均26.5%32.0%22.6%14.2%33.8%表：全国房地产和住宅开发投资增长率表：全国房地产和住宅开发投资增长率10全国供应：新开工面积和施工面积同比增速小幅下全国供应：新开工面积和施工面积同比增速小幅下降，但仍处于历史高位降，但仍处于历史高位 1-9月月，全全国国房房屋屋新新开开工工面面积积达达11.94亿亿平平方方米米，同同比比增增长长63.1%；增增速速较较1-8月月减减小小3

19、个个百百分分点点，但但较较2009年年全全年年高高出出50.6个个百百分分点点；施施工工面面积积增增长长28.1%，增增速速较较1-8月月回回落落1个个百百分点，较分点，较2009年全年高出年全年高出15.3个百分点。个百分点。图：图：2008年至今全国房屋施工和新开工面积及其增速年至今全国房屋施工和新开工面积及其增速数据来源：数据来源：CREIS中指数据、中指数据、2000-20062007200820092010年年1-9月月施工施工16%-26%平均平均19.3%21.3%16.0%12.8%28.1%新开工新开工10%-30%平均平均20%16.4%2.3%12.5%63.1%表：历年

20、全国房屋施工和新开工面积增长率表：历年全国房屋施工和新开工面积增长率11新房成交：新房成交：7-9月成交量持续回升，但多数仍低于月成交量持续回升，但多数仍低于新政前和去年同期新政前和去年同期n2010年年前前三三季季度度，主主要要城城市市成成交交面面积积相相比比09年年同同期期全全线线下下跌跌。重重点点城城市市中中，深深圳圳、杭杭州州、南南京京成成交交面面积积同同比比09年年同同期期下下跌跌幅幅度度超超过过50%；武武汉汉、重重庆庆前前三三季季度度成成交交量量同同比比下下跌跌幅幅度度相相对对较较小小。青青岛岛前前三三季季度度成成交交量量与与09年同期基本持平，市场表现较为乐观。年同期基本持平，

21、市场表现较为乐观。n具具体体到到不不同同月月份份，三三季季度度各各城城市市成成交交量量逐逐步步回回升升，单单月月成成交交量量虽虽然然低低于于去去年年同同期期水水平平，但但同同比比降降幅幅逐逐步步缩缩小小。如如一一线线城城市市降降幅幅从从7月月的的63.0%缩缩小小至至8月月的的51.7%，9月月进进一一步步缩缩小小至至1.3%；二二线线城城市市降降幅幅从从7月月的的50.9%缩缩小小至至8月月的的27.7%，9月月进进一一步步缩缩小小至至1.2%。表表明明一一线线城城市市的的成成交交量量在在5-8月月的的降降幅幅高高于于二二线线城城市市，受受新政的影响更大，但到新政的影响更大，但到9月，两类城

22、市的成交量均已接近去年同期。月，两类城市的成交量均已接近去年同期。注：一线城市（北上广深）和二线城市（天津、重庆、武汉等注：一线城市（北上广深）和二线城市（天津、重庆、武汉等10个城市）个城市）数据来源：数据来源：CREIS中指数据、中指数据、12供求对比：销供比普遍低于供求对比：销供比普遍低于2009年，年，6个城市销供个城市销供比低于比低于1从销供比来看，从销供比来看，8个城市前三季度的销供比普遍低于去年，表明市场消化速度显著下降；除北京、重庆略个城市前三季度的销供比普遍低于去年，表明市场消化速度显著下降；除北京、重庆略高于高于1外，上海、深圳等外，上海、深圳等6个城市均低于个城市均低于1

23、。重点城市重点城市2007年以来销供比年以来销供比数据来源：数据来源：CREIS中指数据、中指数据、13供求对比：多数城市今年以来可售面积有所上升供求对比：多数城市今年以来可售面积有所上升截至截至9月底，月底，8个城市中，北京、上海、武汉、杭州等个城市中，北京、上海、武汉、杭州等6个城市的可售面积高于个城市的可售面积高于2009年末水平年末水平。重点城市重点城市2007年以来商品住宅可售面积年以来商品住宅可售面积数据来源：数据来源：CREIS中指数据、中指数据、14供求对比：出清周期普遍增加供求对比：出清周期普遍增加数据来源：数据来源：CREIS中指数据、中指数据、重点城市重点城市2007年以

24、来出清周期年以来出清周期从出清周期（可售量从出清周期（可售量/过去过去6个月平均成交量）来看，截止个月平均成交量）来看，截止9月底，武汉、北京、深圳都超过月底，武汉、北京、深圳都超过10个月；南京个月；南京和青岛则接近和青岛则接近10个月个月。和和2009年年底相比，多数城市出清周期都有所上升，其中北京、南京、武汉分别上升年年底相比，多数城市出清周期都有所上升，其中北京、南京、武汉分别上升7个月、个月、5个月、个月、6个月。个月。15二手房成交：前三季度多数城市累计成交量同比显二手房成交：前三季度多数城市累计成交量同比显著下降，著下降，8-9月明显回升月明显回升2010年年前前三三季季度度上上

25、海海、南南京京和和杭杭州州的的成成交交套套数数分分别别为为11.54万万套套、4万万套套和和1.8万万套套左左右右，同同比比降降幅幅分分别别为为44%、42%和和40%；天津、成都和北京降幅在；天津、成都和北京降幅在20%-30%之间；广州、深圳和武汉减幅相对较小，均不到之间；广州、深圳和武汉减幅相对较小，均不到15%。从从各各月月数数据据来来看看，各各城城市市二二手手房房成成交交量量在在5-6月月持持续续下下降降后后，三三季季度度持持续续回回升升。9月月，各各城城市市二二手手房房成成交交套套数数纷纷纷纷高高过过5-6月月，其其中中北北京京、上上海海、南南京京、杭杭州州的的成成交交套套数数比比

26、5-6月月增增长长超超过过50%，广广州州、深深圳圳、天天津津增增长长超超过过30%。2008年至今各城市二手房成交量季度走势图年至今各城市二手房成交量季度走势图数据来源：数据来源：CREIS中指数据、中指数据、16二手房成交：多数城市二手房占当地住宅市场的比二手房成交：多数城市二手房占当地住宅市场的比重继续提高，对当地住宅市场的影响继续扩大重继续提高，对当地住宅市场的影响继续扩大2010年年1-9月月，9个个城城市市中中有有6个个城城市市的的二二手手房房成成交交套套数数超超过过新新房房。其其中中北北京京和和深深圳圳的的二二手手房房与与新新房房成成交交套套数数比比值值分分别别为为2.4和和3.

27、7，较较09年年全全年年明明显显提提高高，广广州州、南南京京、杭杭州州的的二二手手房房与与新新房房成成交交比比值值也也高高于于1，且且较较2009年有所上升，仅天津、成都、武汉低于年有所上升，仅天津、成都、武汉低于1。图：图：2007年至今各城市二手房与新房成交套数比值年至今各城市二手房与新房成交套数比值数据来源：数据来源：CREIS中指数据、中指数据、17价格：价格：9月百城价格指数月百城价格指数n全国全国100个城市住宅平均价格为个城市住宅平均价格为8363元元/平方米，较上月上涨平方米，较上月上涨0.70%：86个城市价格环比上个城市价格环比上涨，涨，14个城市环比下跌。价格上涨的城市中

28、，吴江上涨幅度最大，为个城市环比下跌。价格上涨的城市中，吴江上涨幅度最大，为4.50%；价格下跌的城；价格下跌的城市中，下跌幅度最大的嘉兴跌幅为市中，下跌幅度最大的嘉兴跌幅为2.85%；涨跌幅在；涨跌幅在1%以内的城市数量共有以内的城市数量共有42个。（个。（8月环月环比下跌比下跌0.03%，其中，其中58个上涨，个上涨，42个下跌）。个下跌）。n十大城市平均价格为十大城市平均价格为15260元元/平方米，环比上涨平方米，环比上涨0.83%：深圳、杭州环比涨幅超过深圳、杭州环比涨幅超过2%，北，北京、南京涨幅超过京、南京涨幅超过1%，广州等，广州等6个城市低于个城市低于0.5%；同比来看，十大

29、城市平均价格上涨；同比来看，十大城市平均价格上涨43.52%，较上月缩小，较上月缩小1.56个百分点。其中，北京涨幅最大，同比上涨个百分点。其中，北京涨幅最大，同比上涨59.03%，杭州上涨，杭州上涨57.71%位居其次，上海、南京、天津、深圳、重庆位居其次，上海、南京、天津、深圳、重庆5个城市的涨幅介于个城市的涨幅介于30-50%之间，广州、之间，广州、成都、武汉介于成都、武汉介于20-30%之间，其中武汉涨幅最小，为之间，其中武汉涨幅最小，为21.42%。18价格：十大城市住宅价格价格：十大城市住宅价格2010年年9月十大城市住宅价格涨跌幅月十大城市住宅价格涨跌幅（按环比涨跌幅排序）（按环

30、比涨跌幅排序）排序排序城市城市环比涨跌环比涨跌同比涨跌同比涨跌样本平均价格样本平均价格（元（元/平方米）平方米）1深圳深圳2.99%40.10%243662杭州杭州2.90%57.71%204413北京北京1.96%59.03%221614南京南京1.09%47.62%120175广州广州0.44%29.93%140546天津天津0.39%40.21%117657上海上海0.33%48.22%231138武汉武汉0.16%21.42%68739成都成都0.09%28.90%752810重庆重庆0.08%37.38%6328192010年年9月百城住宅价格指数月百城住宅价格指数（按环比涨跌幅排序

31、）（按环比涨跌幅排序）数据来源：数据来源：CREIS中指数据、中指数据、20新房价格：新房价格：5-8月中房指数有所下跌，月中房指数有所下跌，9月止跌上涨月止跌上涨表：主要城市住宅价格指数走势表：主要城市住宅价格指数走势4-5月，十大城市住宅价格指数渐趋平稳，环比涨幅从之前的普遍超过月，十大城市住宅价格指数渐趋平稳，环比涨幅从之前的普遍超过2%下滑到下滑到0.5%左右；左右；6-8月，多个城市价格指数由上涨转为下跌，累计跌幅约月，多个城市价格指数由上涨转为下跌，累计跌幅约3-5%；9月，十大城市指数均上涨。月，十大城市指数均上涨。数据来源：数据来源：CREIS中指数据、中指数据、21二手房价格

32、：二手房价格：7-8月多数城市价格高位盘整月多数城市价格高位盘整2010年年三三季季度度，各各城城市市二二手手房房价价格格指指数数上上涨涨的的势势头头得得到到明明显显遏遏制制，11个个城城市市的的累累积积涨涨幅幅均均低低于于6%，平平均均涨涨幅幅为为2.71%。其其中中杭杭州州不不到到1%，为为所所有有城城市市中中最最小小，北北京京和和南南京京次次之之，均均不不到到1.5%；广广州州和和重重庆庆的的累累计计涨涨幅相对较大，也仅为幅相对较大，也仅为5.67%和和5.20%；其余城市的累积涨幅均在；其余城市的累积涨幅均在2-3%之间。之间。2010年年前前三三季季度度，北北京京二二手手房房价价格格

33、指指数数累累计计上上涨涨36.76%，为为所所有有城城市市中中最最高高；深深圳圳、武武汉汉、成成都都累累计计涨涨幅均不到幅均不到20%，涨幅相对较小；其余城市的涨幅均在，涨幅相对较小；其余城市的涨幅均在20%-30%之间。之间。数据来源：数据来源：CREIS中指数据、中指数据、22企业：万科、恒大、保利业绩最为突出，企业：万科、恒大、保利业绩最为突出，8-9月连续月连续刷新纪录刷新纪录万万科科凭凭借借合合理理的的推推盘盘节节奏奏和和销销售售定定价价，2010年年8月月企企业业实实现现销销售售金金额额119.9亿亿元元，同同比比增增加加149.0%，销销售售面面积积为为91.5万万平平方方米米，

34、创创下下了了国国内内房房地地产产企企业业单单月月销销售售的的新新纪纪录录，2010年年9月月再再次次刷刷新新记记录录，单单月月销销售售额额142.1亿亿元元，销销售售面面积积113.6万万平平米米，环环比比增增幅幅分分别别为为18.5%和和24.2%。图：图：2009年至今代表房企销售额变化情况年至今代表房企销售额变化情况数据来源：中国房地产指数系统整理数据来源：中国房地产指数系统整理图：图：2009年至今代表房企销售面积变化情况年至今代表房企销售面积变化情况保保利利地地产产、恒恒大大前前三三季季度度也也实实现现了了良良好好的的销销售售业业绩绩，其其中中恒恒大大销销售售面面积积569.8万万平

35、平方方米米，仅次于万科位居第二位。仅次于万科位居第二位。23资金：银行和公开资本市场融资难度加大，企业资资金：银行和公开资本市场融资难度加大，企业资金压力日益明显金压力日益明显数数据据显显示示，今今年年以以来来上上市市公公司司负负债债水水平平明明显显上上升升，净净借借贷贷比比率率中中值值从从2009年年末末的的24.4%上上升升到到46.6%，负负债债率率提提高高了了3个个百百分分点点，尽尽管管上上市市公公司司现现金金持持有有量量仍仍较较高高（2010年年中中期期现现金金占占资资产产比比率率为为13.6%，是是近近五五年年来的较高水平），但净负债比率显著上升带来的短期财务风险不容忽视。来的较高

36、水平），但净负债比率显著上升带来的短期财务风险不容忽视。值值得得注注意意的的是是，由由于于银银行行和和公公开开资资本本市市场场融融资资难难度度的的加加大大，部部分分企企业业积积极极拓拓展展多多元元化化投投资资途途径径，其其中中，债券、信托、票据、基金等融资方式受到广泛应用。债券、信托、票据、基金等融资方式受到广泛应用。表：表：2010年年3季度部分房地产企业融资情况季度部分房地产企业融资情况数据来源：中国房地产数据来源：中国房地产TOP10研究组整理研究组整理企业名称企业名称时间时间融资方式融资方式融资金额融资金额方兴地产方兴地产2010.9可换股证券可换股证券6亿美元亿美元合景泰富合景泰富2

37、010.9股权融资股权融资9亿元亿元瑞安房地产瑞安房地产2010.9可转债可转债20.4亿元亿元雅居乐雅居乐2010.9银行贷款银行贷款15.9亿港元亿港元金隅股份金隅股份2010.9票据融资票据融资28亿元亿元华业地产华业地产2010.8信托融资信托融资6.1亿元亿元华侨城华侨城2010.8中期票据中期票据20亿元亿元碧桂园碧桂园2010.8优先票据优先票据4亿美元亿美元首创置业首创置业2010.7信托融资信托融资7.5亿元亿元远洋地产远洋地产2010.7可转债可转债9亿美元亿美元表：表：2006年至今房地产企业资产负债率与净借贷比中值年至今房地产企业资产负债率与净借贷比中值241市场运行状

38、况市场运行状况2政策环境变化政策环境变化3未来走势展望未来走势展望目录目录25前期报告观点总结前期报告观点总结2009年，中国指数研究院与住建部政策研究中心联合成立年，中国指数研究院与住建部政策研究中心联合成立“中国房地产动态政策设计研究组中国房地产动态政策设计研究组”。截止目前，研。截止目前，研究组已发布多篇研究报告，政策建议相关部门采纳，对市场的分析也得到了印证。究组已发布多篇研究报告，政策建议相关部门采纳，对市场的分析也得到了印证。报告时间报告时间报告名称报告名称主要观点主要观点实际情况实际情况1月月1日日2009年中国房地产政年中国房地产政策盘点及策盘点及2010年展望年展望1、200

39、9年年12月起，以月起，以“国四条国四条”为标志，房地产业政策为标志，房地产业政策正从正从“鼓励鼓励”转为转为“趋紧趋紧”1月月10日，日，“国十一条国十一条”发布发布2、房地产市场波动幅度可能加大，但房价上升趋势不、房地产市场波动幅度可能加大，但房价上升趋势不会逆转会逆转一季度主要城市房价、地价仍高位攀升一季度主要城市房价、地价仍高位攀升3月月11日日2009年度中国房地产年度中国房地产政策评估报告政策评估报告2010年政策调控建议：年政策调控建议：1、继续细化差别化的信贷政策，提高投机需求的成本；、继续细化差别化的信贷政策，提高投机需求的成本；2、“因地制宜、体现政策的地域性；因地制宜、体

40、现政策的地域性；1、二季度后二套房贷政策从严，、二季度后二套房贷政策从严，6月月5日日细则正式出台；细则正式出台；2、“新国十条新国十条”对房价上涨过快城市和其对房价上涨过快城市和其他城市进行了政策上的区分。他城市进行了政策上的区分。4月月1日日3月房地产政策解读月房地产政策解读与点评报告与点评报告1、招拍挂制度未来可能进行调整、招拍挂制度未来可能进行调整二季度部分城市更多采用招标方式出让土二季度部分城市更多采用招标方式出让土地地2、若房价上涨幅度超出容忍底线，政府将出台更为严、若房价上涨幅度超出容忍底线，政府将出台更为严厉的房地产调控政策厉的房地产调控政策4月月17日，史上最严厉的日，史上最

41、严厉的“新国十条新国十条”出台出台4月月20日日新国十条点评新国十条点评二套房贷政策二套房贷政策“认房又认贷认房又认贷”随后的相关细则对此进行了明确随后的相关细则对此进行了明确国务院直接发布国务院直接发布“新国十条新国十条”，标志房地产调控被提到，标志房地产调控被提到前所未有的高度前所未有的高度4-5月各项政策持续跟进，调控效果很快月各项政策持续跟进，调控效果很快显现显现5月月17日日新政新政30天天房价调整速度快于以往房价调整速度快于以往5-7月，上海、北京等城市房价指数持续月，上海、北京等城市房价指数持续低迷，累计下跌约低迷，累计下跌约3-5%短期内更严厉措施不会出台，而配套细则将持续公布

42、短期内更严厉措施不会出台，而配套细则将持续公布5-8月政策走势与此一致月政策走势与此一致7月月24日日2010 年上半年中国年上半年中国房地产政策评估报告房地产政策评估报告1、切实落实增加土地有效供给政策、切实落实增加土地有效供给政策2、控制好投机性购房、控制好投机性购房9月新政策强调地方政府的问责，确保土月新政策强调地方政府的问责，确保土地供给。地供给。26出台背景出台背景1.部分政策落实不严，媒体舆论频繁造势部分政策落实不严，媒体舆论频繁造势三季度，伴随着市场的回升，多套房贷政策落实不严、地方细则出台不及时等现象时有发生，影响了三季度，伴随着市场的回升，多套房贷政策落实不严、地方细则出台不

43、及时等现象时有发生，影响了“新新国十条国十条”相关政策的效果的持续发挥。相关政策的效果的持续发挥。8-9月，包括人民日报、中央电视台在内的多家中央媒体及统计局等政月，包括人民日报、中央电视台在内的多家中央媒体及统计局等政府机构频繁表示，调控不会也不应松动，府机构频繁表示，调控不会也不应松动，“二次调控二次调控”预期强烈。预期强烈。2.市场回暖，房价、地价又有抬头之势市场回暖，房价、地价又有抬头之势如前所述，在如前所述，在4月月“新国十条新国十条”发布后，全国房地产市场在发布后，全国房地产市场在4-6月显著下滑，但在三季度特别是月显著下滑，但在三季度特别是8-9月，重月，重点城市成交量环比增长显

44、著，市场呈明显回升态势。中国房地产指数系统百城价格指数显示：点城市成交量环比增长显著，市场呈明显回升态势。中国房地产指数系统百城价格指数显示：9月全国月全国100个城个城市住宅价格环比上涨市住宅价格环比上涨0.7%，北京等十大城市普遍上涨，平均涨幅为，北京等十大城市普遍上涨，平均涨幅为0.84%。此外，在全国房地产市场迅速升温。此外，在全国房地产市场迅速升温的同时，一些重点城市地价也开始明显回升，的同时，一些重点城市地价也开始明显回升，8、9月土地溢价率有所上升，上海、广州、南京等地出现多个总月土地溢价率有所上升，上海、广州、南京等地出现多个总价或单价价或单价“地王地王”，表明开发企业对房价未

45、来上涨存在较强的预期。，表明开发企业对房价未来上涨存在较强的预期。3.国内外经济形势复杂，资产价格存在上涨压力国内外经济形势复杂，资产价格存在上涨压力8月宏观经济数据显示，宏观经济总体形势良好。月宏观经济数据显示，宏观经济总体形势良好。8月全国规模以上工业增加值同比增长月全国规模以上工业增加值同比增长13.9%，比上月回，比上月回升升0.5个百分点，扭转前期连续下滑的趋势；城镇固定资产投资个百分点，扭转前期连续下滑的趋势；城镇固定资产投资2.1万亿，同比增长万亿，同比增长23.9%，增速较上月份上升，增速较上月份上升1.6个百分点，房地产投资新开工面积和在建面积也环比增长；个百分点，房地产投资

46、新开工面积和在建面积也环比增长；2010年年8月末，月末，M2同比分别增长同比分别增长19.2%，增幅，增幅比上月提高比上月提高1.6个百分点。不过，由于宏观经济尚未明显走出低谷，宽松的货币政策短期内还难以改变。个百分点。不过，由于宏观经济尚未明显走出低谷，宽松的货币政策短期内还难以改变。27政策要点：部分政策严于政策要点：部分政策严于“新国十条新国十条”1.更精准：此次政策针对市场新问题和新趋势做出了更精准的调整更精准：此次政策针对市场新问题和新趋势做出了更精准的调整一是补充了各商业银行要禁止将消费性贷款用于购买住房的规定，商业银行基于自身利益而采取的迂回贷一是补充了各商业银行要禁止将消费性

47、贷款用于购买住房的规定，商业银行基于自身利益而采取的迂回贷款购房难以实施，及时弥补了政策的漏洞；二是在对首次贷款购房的首付款比例调整到款购房难以实施，及时弥补了政策的漏洞；二是在对首次贷款购房的首付款比例调整到30%及以上的同时，大及以上的同时，大幅度地把个人购买唯一住房的契税减半，并对是购幅度地把个人购买唯一住房的契税减半，并对是购90平方米以下的契税降低到平方米以下的契税降低到1%，体现了适当收紧信贷政策，体现了适当收紧信贷政策，而保持积极财政政策不变，反映了调控政策的灵活性和针对性，既对首次购房支付能力影响不大，也符合国家而保持积极财政政策不变，反映了调控政策的灵活性和针对性，既对首次购

48、房支付能力影响不大，也符合国家宏观调控总的政策方向。宏观调控总的政策方向。2.更强调新更强调新“国十条国十条”政策的贯彻和落实政策的贯彻和落实深化落实深化落实“国十条国十条”的政策意图明显，一是要求地方立即制定实施细则，并严格实行问责制；二是要求差的政策意图明显，一是要求地方立即制定实施细则，并严格实行问责制；二是要求差别化的信贷购房政策全面实施，取消了各地政策执行的弹性空间，政策效果将更加显现；三是要求加大对住房别化的信贷购房政策全面实施，取消了各地政策执行的弹性空间，政策效果将更加显现；三是要求加大对住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督查考核力度，房价上涨过快的城市，要增加居住用地的

49、供应总量，建设计划和用地供应计划实际完成情况的督查考核力度，房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量，加大保障性住房落实政策力度；四是在政府责任和市场秩序监管方面再次重申，将有效控制房价的不合理上涨。加大保障性住房落实政策力度；四是在政府责任和市场秩序监管方面再次重申，将有效控制房价的不合理上涨。3.部分条款更严厉，更具操作性部分条款更严厉，更具操作性4月月“新政新政”首套首付套型建筑面积首套首付套型建筑面积90平方米以下不得低于平方米以下不得低于20%，面积，面积90平方米以上不得低于平方米以上不得低于30%，9月政月政策要求不分户型首付款比例调整到策要求不分户型首付款比例调整到30%及

50、以上；再者，暂停发放第三套及以上住房贷款方面；及以上；再者，暂停发放第三套及以上住房贷款方面；4月月“新政新政”内内容部分地区可根据实际情况选择是否执行，容部分地区可根据实际情况选择是否执行，9月政策要求全国范围都要执行；另外，对不认真执行差别化信贷月政策要求全国范围都要执行；另外，对不认真执行差别化信贷政策的商业银行，一经查实要严肃处理。政策的商业银行，一经查实要严肃处理。28政策要点：部分政策严于政策要点：部分政策严于“新国十条新国十条”9月新政策月新政策4月新月新“国十条国十条”主要内容主要内容特点特点主要内容主要内容特点特点个人房贷个人房贷首套房首套房首付款比例调整到首付款比例调整到3