常州武进南田公园西侧地块分析和项目定位课件.pptx

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1、120102010年前房地产市场趋势研判 整体房地产市场 常州市场 武进市场第1页/共70页2时至今日，各方对全球经济的判断已渐趋一致，全球经济已经历了一个历时十时至今日，各方对全球经济的判断已渐趋一致，全球经济已经历了一个历时十时至今日，各方对全球经济的判断已渐趋一致，全球经济已经历了一个历时十时至今日，各方对全球经济的判断已渐趋一致，全球经济已经历了一个历时十多年的完整景气周期，正式进入不景气周期，目前正处于由局部不景气向经济多年的完整景气周期，正式进入不景气周期，目前正处于由局部不景气向经济多年的完整景气周期，正式进入不景气周期，目前正处于由局部不景气向经济多年的完整景气周期，正式进入不

2、景气周期，目前正处于由局部不景气向经济全局蔓延的过程之中，表现为全面的经济衰退和通货紧缩。全局蔓延的过程之中，表现为全面的经济衰退和通货紧缩。全局蔓延的过程之中，表现为全面的经济衰退和通货紧缩。全局蔓延的过程之中，表现为全面的经济衰退和通货紧缩。全球经济现状2008200820082008年前三季度全球部分国家经济相关数据年前三季度全球部分国家经济相关数据环比环比-1%-1%-1%-1%（10101010月）（月）（61616161年最大降幅）年最大降幅）-33.10%33.10%6.5%6.5%-0.3%-0.3%美国美国环比0.2%0.2%（1010月）-34.2%-34.2%5.4%5.

3、4%-0.5%-0.5%英国英国环比0.2%0.2%（1010月）-41.12%-41.12%7.43%7.43%-0.5%0.5%德国德国环比0.2%0.2%（9 9月）-42.45%-42.45%4.05%4.05%-0.1%-0.1%日本日本/-51.48%-51.48%7.8%7.8%7.93%7.93%印度印度环比0.6%0.6%（1010月）（连续六个月回落）-64.92%-64.92%4%4%9.99%9.99%中国中国CPICPICPICPI证券市场证券市场失业率失业率GDPGDPGDPGDP增长率增长率国家国家 数据来源数据来源 -美国美国CNNCNN新闻网新闻网 同比下跌2

4、4%，最高点下跌58%美棉花美棉花07.11-07.11-08.1008.10走势同比下跌40%，最高点下跌64%同比下跌32%，最高点下跌67%跌幅美精铜美精铜美原油美原油大宗商品大宗商品暴暴跌跌暴暴跌跌暴暴跌跌第2页/共70页3预测机构预测机构预测机构预测机构2006200620062006年年年年2007200720072007年年年年2008200820082008年年年年2009200920092009年年年年全球经济增长率全球经济增长率5.1%5.1%5.0%5.0%？国际货币基金组织国际货币基金组织IMF-IMF-预测预测/3.7%3.7%2.2%2.2%世界银行世界银行/3.3

5、%3.3%1%1%1%1%权威信用评级机构权威信用评级机构-惠誉公司惠誉公司/2.6%2.6%1%1%1%1%世界银行世界银行：20082008年年1111月月1111日发布预测称，日发布预测称，20092009年全球经济增长率将仅停留在年全球经济增长率将仅停留在1%1%，主要原因是金融危机爆发导致实体经济加速恶化，主要原因是金融危机爆发导致实体经济加速恶化，世行预测包括新兴国家在内的发展中国家增长率为世行预测包括新兴国家在内的发展中国家增长率为4.5%4.5%；惠誉惠誉：20082008年年1111月月4 4日发布报告认为，全球经济日发布报告认为，全球经济20092009年预计增长年预计增长

6、1%1%，主要的发达国家会历经第二次世界大战以来最严重的主要的发达国家会历经第二次世界大战以来最严重的GDPGDPGDPGDP衰退；衰退；数据来源数据来源 -美国美国CNNCNN新闻网新闻网 CNN.com 下降期回升期调整期20102010年20082008年20092009年2008200820082008年年2010201020102010年全球经济走势模拟图年全球经济走势模拟图繁荣期繁荣期 衰退期衰退期 萧条期萧条期 复苏期复苏期全球经济预测20112011年底部调整综合各大权威机构近期发布全球经济展望报告，预计乐观情况下，本轮全综合各大权威机构近期发布全球经济展望报告，预计乐观情况下

7、，本轮全综合各大权威机构近期发布全球经济展望报告，预计乐观情况下，本轮全综合各大权威机构近期发布全球经济展望报告，预计乐观情况下，本轮全球经济调整周期最快将在球经济调整周期最快将在球经济调整周期最快将在球经济调整周期最快将在2010201020102010年初见底，而从年初见底，而从年初见底，而从年初见底，而从2011201120112011年开始进入回复期年开始进入回复期年开始进入回复期年开始进入回复期第3页/共70页4INDEXINDEXINDEXINDEX增速增速增速增速同比上年同期同比上年同期同比上年同期同比上年同期GDPGDP9.9%9.9%（连续（连续5 5个季度下降）个季度下降）

8、增速回落增速回落2.3%2.3%固定资产投资固定资产投资27%27%增速回落增速回落2.3%2.3%工业增加值工业增加值15.2%15.2%增速回落增速回落3.3%3.3%出口额出口额22%22%增速回落增速回落4.8%4.8%CPICPI环比环比0.6%0.6%（1010月）月）增速回落增速回落0.3%0.3%PPIPPI3%3%增速回落增速回落0.9%0.9%2008200820082008年前三季度全国经济运行情况年前三季度全国经济运行情况2008200820082008年前三季度市场货币供应情况年前三季度市场货币供应情况我国经济现状特征和全球基本类似，但受影响程度为世界我国经济现状特征

9、和全球基本类似，但受影响程度为世界我国经济现状特征和全球基本类似，但受影响程度为世界我国经济现状特征和全球基本类似，但受影响程度为世界各主要经济体中最轻，表现为经济增速减缓和通货紧缩各主要经济体中最轻，表现为经济增速减缓和通货紧缩各主要经济体中最轻，表现为经济增速减缓和通货紧缩各主要经济体中最轻，表现为经济增速减缓和通货紧缩 数据来源数据来源 -国家统计局国家统计局 数据来源数据来源 -中国人民银行中国人民银行我国经济现状第4页/共70页52008年8月10月12月11月9月11月9日国务院出台扩大内需扩大内需十措施确定4万亿元投资计划从9月16日起四次下调一年期人民币存贷款基准利率各1.89

10、个百分点降息、货币降息、货币政策政策政策调整11月25日地方政府出台18181818万亿投资计万亿投资计划划11月17日财政部、国家税务总局出台关于提高劳动密集型产品等商品增值税出口退税出口退税率的通知9月25日起两次下调存款准备金率1.5个百分点降准备金率、降准备金率、货币政策货币政策政府以积极的财政政策和宽松的货币政策应对此轮危机，目前中国情况和政政府以积极的财政政策和宽松的货币政策应对此轮危机，目前中国情况和政政府以积极的财政政策和宽松的货币政策应对此轮危机，目前中国情况和政政府以积极的财政政策和宽松的货币政策应对此轮危机，目前中国情况和政府政策较为类似于府政策较为类似于府政策较为类似于

11、府政策较为类似于1998199819981998年，乐观预期，我国经济能先于美国等发达国家于年，乐观预期，我国经济能先于美国等发达国家于年，乐观预期，我国经济能先于美国等发达国家于年，乐观预期，我国经济能先于美国等发达国家于2009200920092009年见底，年见底，年见底，年见底，2010201020102010年进入回升周期。年进入回升周期。年进入回升周期。年进入回升周期。我国经济预期第5页/共70页62008200820082008年房地产市场进入衰退阶段，各项指标都出现下降，房地产业目前不景年房地产市场进入衰退阶段，各项指标都出现下降，房地产业目前不景年房地产市场进入衰退阶段，各项

12、指标都出现下降，房地产业目前不景年房地产市场进入衰退阶段，各项指标都出现下降，房地产业目前不景气水平仅次于出口行业，明显高于行业平均水平，为本轮危机重灾区。气水平仅次于出口行业，明显高于行业平均水平，为本轮危机重灾区。气水平仅次于出口行业，明显高于行业平均水平，为本轮危机重灾区。气水平仅次于出口行业，明显高于行业平均水平，为本轮危机重灾区。房地产业现状第6页/共70页7十月政策一览十月政策一览日期会议或部门主要方向或政策影响9月3号常州政府取消对二次及以上住房公积金比例和最高额度限制；开放住房公积金异地贷款；实行商业贷款转住房公积金贷款政策；以贷款放宽及首付压力减小来拉动首次及二次置业需求；放

13、宽贷款区域约束,促进异地购房客在常州置业，拉动常州市整体成交量；公积金贷款额度加大，减缓购房客贷款压力及还款利率,刺激刚性成交量上升;10月9日-12日十七届三中全会保增长、扩内需、稳投资宏观调控基调自前期由“两防”转为“一保一控”，表明政策面对通胀的担忧减轻，开始更多关注经济增长。10月15号央行下调准备金率0.5%此次全面下调存款准备金率和利息是紧缩的货币政策转向宽松的一个信号。信贷规模的适当放开，开发商取得贷款的渠道和规模都将变得容易，也有利于稳定开发商投资的信心。10月15号央行下调存贷款利率0.27%并不针对楼市，而是针对金融层面。对楼市也有一定的刺激作用，回复市场信心。10月17号

14、国务院常务会议提出加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房。正式传递出政府出手救市的信号，效果直接，能够稳定市场情绪，剌激交易双方的积极性。10月22号财政部降低交易等环节税费，降低首付成数、降低利率，并同意地方政府救市前期政策或会议的细则出台，交易成本和融资成本的降低极大地起到楼市回暖、促进成交的作用10月29号央行存贷款利率下调0.27%降息直接降低买房的成本和还贷压力，在某种程度上增加房地产交易量，对购房者信心恢复有一定利好。11月12号住房城乡建设部 三年9000亿投资保障住房建设将增加200多万套的廉租住房、400多万套的经济适用住房，另外还有220多万户林业、农垦、矿

15、区的棚户区的改造，将分流商品住宅需求政府通过降低交易税费、融资成本、鼓励地方政府因地制宜的救市，一定程度起到给政府通过降低交易税费、融资成本、鼓励地方政府因地制宜的救市，一定程度起到给政府通过降低交易税费、融资成本、鼓励地方政府因地制宜的救市，一定程度起到给政府通过降低交易税费、融资成本、鼓励地方政府因地制宜的救市，一定程度起到给楼市托底暖市作用，但消费信心非一时可以扭转，短期内对楼市的促进不大。楼市托底暖市作用，但消费信心非一时可以扭转，短期内对楼市的促进不大。楼市托底暖市作用，但消费信心非一时可以扭转，短期内对楼市的促进不大。楼市托底暖市作用，但消费信心非一时可以扭转，短期内对楼市的促进不

16、大。且政府与此时全面启动经济适用房建设，将对房地产业长远发展带来不利影响。且政府与此时全面启动经济适用房建设，将对房地产业长远发展带来不利影响。且政府与此时全面启动经济适用房建设，将对房地产业长远发展带来不利影响。且政府与此时全面启动经济适用房建设，将对房地产业长远发展带来不利影响。政府应对措施第7页/共70页8Phase 1Phase 1开始回升开始复苏最糟糕的阶段房地产业不景气开始Phase 2Phase 2Phase 3Phase 3Phase 4Phase 4TimingTiming20102010年20092009年20082008年Key TasksKey Tasks国际金融风暴；

17、传导至国内外贸放缓，外贸、内需不足经济放缓；房地产量价齐跌；增大投资拉动内需；乐观估计国内经济在0909年底见底，1010年恢复；预期导致消费萎靡；房地产量价齐跌并探底；市场稳定，秩序重建；企业稳步增长、预期向好，消费走稳；房产价格底部，量回升；企业生产发展；消费信心复苏；金融逐步活跃；房产价格平稳微涨；从经济周期理论分析，房地产业周期应同步或略慢于整体经济周期，因从经济周期理论分析，房地产业周期应同步或略慢于整体经济周期，因从经济周期理论分析，房地产业周期应同步或略慢于整体经济周期，因从经济周期理论分析，房地产业周期应同步或略慢于整体经济周期，因此，乐观预期未来三年内房地产业将经历探底并回升

18、的过程。但即使回此，乐观预期未来三年内房地产业将经历探底并回升的过程。但即使回此，乐观预期未来三年内房地产业将经历探底并回升的过程。但即使回此，乐观预期未来三年内房地产业将经历探底并回升的过程。但即使回升，如升，如升，如升，如04-0704-0704-0704-07年的快速上涨行情在三年内也将很难再现。年的快速上涨行情在三年内也将很难再现。年的快速上涨行情在三年内也将很难再现。年的快速上涨行情在三年内也将很难再现。房产大势预判20112011年第8页/共70页9发展中国家GDP增长率下滑，发达国家GDP出现负增长；初步显现金融危机引发实体经济危机而致的通货紧缩；乐观情况下，本轮全球经济调整周期

19、最快将在2010年见底，而从2011年开始进入回复期；GDP连续5个季度增速下降，经济总体运行已经下一台阶；我国经济随全球经济同步调整已不可避免，但影响将小于美国、日本等发达国家；政府出台一系列利好政策，以求经济保增长，乐观预期，我国经济能先于美国等发达国家于2009年见底，2010年进入回升周期；各项指标都出现大幅下降，各大城市进入量价齐跌的调整期；政府救市一定程度起到给楼市托底暖市作用，但消费信心非一时可以扭转，短期内对楼市的促进不大；乐观估计房产消费信心随0909年底见底复苏开始走稳，量升价平；房产行业周期国内经济国际经济小结第9页/共70页102010年前房地产市场趋势研判 整体房地产

20、市场 常州市场 武进市场第10页/共70页1108080808年常州月均去化相当于去年年常州月均去化相当于去年65%65%65%65%，相对于北京（去年同期，相对于北京（去年同期54%54%54%54%）、上海（去年、上海（去年同期同期40%40%40%40%）等城市表现略好，但供求比逐季上升，已进入不景气周期）等城市表现略好，但供求比逐季上升，已进入不景气周期供求关系12.13482.13481.68601.68601.29291.292933.70 33.70 30.19 30.19 29.42 29.42 24.47 24.47 29.01 29.01 28.54 28.54 26.91

21、 26.91 26.49 26.49 16.00 16.00 21.86 21.86 48.99 48.99 46.58 46.58 82.01 82.01 50.90 50.90 32.40 32.40 76.10 76.10 33.90 33.90 13.20 13.20 40.00 40.00 30.00 30.00 08-1008-1008-1008-1008-0908-0908-0908-0908-0808-0808-0808-0808-0708-0708-0708-0708-0608-0608-0608-0608-0508-0508-0508-0508-0408-0408-0408

22、-0408-0308-0308-0308-0308-0208-0208-0208-0208-0108-0108-0108-011.70331.70331.20141.20141.41691.4169供求比供求比266.59266.59495.43495.43400.9400.9去化去化454.08454.08595.22595.22568.04568.04供应供应08.1-1008.1-1008.1-1008.1-1020072007200720072006200620062006月份月份供求比：供求比：1.41691.41691.41691.4169供求比：供求比：1.20141.20141

23、.20141.2014供求比：供求比：1.70331.70331.70331.7033第11页/共70页12土地结构：07-0807-08年出让土地可建住宅建筑面积达 1090 1090 1090 1090 万平方米0808年1010月底常州住宅存量建筑面积达 861.34 861.34 861.34 861.34 万平方米0808年1-101-10月常州市住宅月均去化 26.66 26.66 26.66 26.66 万平方米供求关系2 2按按照照常常州州市市目目前前的的去去化化速速度度来来看看，消消化化未未来来潜潜在在供供应应体体量量预预计计需要：需要：6 6 6 6年年即即使使按按去去化化

24、速速度度最最快快的的07070707年计，也需要年计，也需要4 4 4 4年年未来整体市场供求比将长期维持在未来整体市场供求比将长期维持在2 2 2 2：1 1 1 1左右，属中度供过于求市场左右，属中度供过于求市场第12页/共70页13价格分析比较周边城市，常州房价相对平稳（在比较周边城市，常州房价相对平稳（在4000400040004000元元/上下上下10%10%10%10%以以 内波动），进入第三内波动），进入第三季在供求压力增大情况下价格急跌，季在供求压力增大情况下价格急跌，成交价格已经回到成交价格已经回到07070707年平均水平年平均水平第13页/共70页14常州房产市场u供求关

25、系：供求关系：0808年月均去化相当于去年年月均去化相当于去年65%65%，相对于北京（去年同期，相对于北京（去年同期54%54%）、上海（去年、上海（去年同期同期40%40%）等城市表现略好，但供求比逐季上升，将维持在）等城市表现略好，但供求比逐季上升，将维持在2 2：1 1左右；左右；u潜在供应：按照常州市目前的去化速度来看，消化未来潜在供应体量预计需要潜在供应：按照常州市目前的去化速度来看，消化未来潜在供应体量预计需要6 6年；年；u成交价格：比较周边城市，常州房价相对平稳（在成交价格：比较周边城市，常州房价相对平稳（在40004000元元/上下上下10%10%以内波动），进入以内波动）

26、，进入第三季在供求压力增大情况下价格急跌，成交价格已经回到第三季在供求压力增大情况下价格急跌，成交价格已经回到0707年平均水平；年平均水平；常州整体市场和全国市场特征基本相似，进入房地产不景气周期，但受影响常州整体市场和全国市场特征基本相似，进入房地产不景气周期，但受影响程度小于周边城市，未来将维持中度供大于求市场，价格将平稳或略降程度小于周边城市，未来将维持中度供大于求市场，价格将平稳或略降第14页/共70页152010年前房地产市场趋势研判 整体房地产市场 常州市场 武进市场第15页/共70页16供求比供求比9 9 9 9月升高到月升高到4.54.54.54.5：1 1 1 1，主要显示

27、了需求的萎缩，主要显示了需求的萎缩7 7 7 7月开始价格正式进入下降通道月开始价格正式进入下降通道整体供求供求比：供求比：1.32941.32941.32941.3294供求比：供求比：1.37101.37101.37101.3710供求比：供求比：1.39351.39351.39351.3935第16页/共70页17项目名称项目名称开盘日期开盘日期建筑面积建筑面积(万方万方)公寓总建面公寓总建面(万方万方)已推面积已推面积(万方万方)去化面积去化面积(万方万方)未来供应未来供应(万方万方)0808年年6-106-10月月月均去化面积月均去化面积(万方万方)天隽峰2007.9404015.6

28、8.531.531.50.28 御城2006.10908527.52362620.13 新城公馆2008.9.2946.4392.60.9538.0538.050.63 新城南都2004.386.979.174.96019.10.21 新城风尚2008.4.211187.2350.42 本案/42约37/约37/莱蒙城2007.1.281008615.512.873.273.20.05 金都名苑2007.5109.79.73.16.60.10 阳湖名城2005.1135333313.619.40.08 合计合计/461.3461.3416.8416.8186.0186.0124.95124.9

29、5291.85291.851.89 1.89 未来供应区域市场未来供应体量达区域市场未来供应体量达290290290290万方万方按最近的去化速度（按最近的去化速度（1.891.891.891.89万方万方/月）预计，市场存量需要月）预计，市场存量需要12121212年才能消化完毕，即使按年才能消化完毕，即使按07070707年市场最好时期计，仍需年市场最好时期计，仍需5.55.55.55.5年时间，重度供不应求市场年时间，重度供不应求市场第17页/共70页18项目名称项目名称开盘时间开盘时间价格（价格（8-108-10月成月成交价）交价）20082008年年6-106-10月份去化情况月份去

30、化情况月均去化月均去化成交面积成交面积去化套数去化套数天隽峰08.7（二期）472011258.139218.4御城08.5（三期）48836565.465310.6新城公馆08.9月底装修5523毛坯41239375.887550（开盘热销期）莱蒙城07.8（二期）445010616.567214.4新城南都08.8（最近一批）439712530.349819.6金都名苑07.540642264.96214.2阳湖名城08.6（最近一批）43904802.44418新城风尚08.438263920.99459合计合计61334.7661334.76497497去化速度整体市场推案频繁但消化速

31、度缓慢，绝大部分个案月均去化不到整体市场推案频繁但消化速度缓慢，绝大部分个案月均去化不到20202020套套（07070707年莱蒙等大盘平均去化在年莱蒙等大盘平均去化在50505050套以上）套以上）第18页/共70页19项目名称项目名称最新报价（均价）最新报价（均价）(元元/)8-108-10月成交月成交价（元价（元/）主力房型主力房型()主力总价主力总价(万元万元)折扣折扣天隽峰480047201306598折，10月底88套特惠：1送3克黄金，相当于优惠600元/，特惠房价格在4200-4400左右御城5000488314067新城公馆装修5800（报1800标准）毛坯4400（装修成

32、本约1400）装修5523毛坯41231207298-99折，11月开始内部推荐客户95折，毛坯价在4100左右新城南都440043971205397折，前期低区3500-3600元/促销莱蒙城42004450120-13050-5598折，11月开始推出一期低区3180元/特价房金都名苑430040641305698折，总价再减3800元阳湖名城440043901305697折新城风尚3900382680-9031-3597折竞争压力下区域市场拖入残酷的价格竞争，促销成为项目竞争压力下区域市场拖入残酷的价格竞争，促销成为项目宣传点预示后续市场价格水平将进一步下降宣传点预示后续市场价格水平将进

33、一步下降价格走势前前期期天天隽隽峰峰、御御城城成成交交价价在在48004800左左右右，略略高高于于其其他他楼楼盘盘约约400400，随随着着1111月月开开始始的的价价格格促促销销战战，各各楼楼盘盘价价格普遍落在格普遍落在4000-44004000-4400元左右；元左右；第19页/共70页20客源变化数据来源：区域楼盘现场市调结合业内人士访谈客源区域性强，武进客源占客源区域性强，武进客源占客源区域性强，武进客源占客源区域性强，武进客源占85%85%85%85%左右左右左右左右客源面趋向越来越窄，目前为刚需和改善客源中的高端客源客源面趋向越来越窄，目前为刚需和改善客源中的高端客源客源面趋向越

34、来越窄，目前为刚需和改善客源中的高端客源客源面趋向越来越窄，目前为刚需和改善客源中的高端客源客源日益稀少将成为区域市场未来最大问题客源日益稀少将成为区域市场未来最大问题客源日益稀少将成为区域市场未来最大问题客源日益稀少将成为区域市场未来最大问题私营业主企事业管理人员、政府官员老师、医生上班族第20页/共70页21项目名称项目名称占地面积占地面积(万方万方)建筑面积建筑面积(万方万方)容积率容积率绿化率绿化率建筑形态建筑形态开发商开发商天隽峰12.8403.141%高层路劲御城48.7901.7852%小高层、高层、别墅新城公馆25.846.41.836%高层、别墅新城新城南都5086.91.8

35、35%多层、小高层、高层、别墅新城风尚5.8111.8840%高层本案21.2342240%高层、别墅、商业莱蒙城58100255%高层、别墅莱蒙金都名苑510235%小高层，高层武进房产阳湖名城22351.635%多层、小高层、高层、别墅武进建设房产竞争态势区域楼盘产品同质化现象非常严重区域楼盘产品同质化现象非常严重第21页/共70页22u供应上看：按最近的去化速度（供应上看：按最近的去化速度（1.891.89万方万方/月）来看，预计市场存量需要月）来看，预计市场存量需要1212年才能消化完年才能消化完毕，未来去化压力空前巨大；毕，未来去化压力空前巨大；u价格上看：竞争压力下区域市场拖入残酷

36、的价格竞争，促销成为项目宣传点预示后续市场价格上看：竞争压力下区域市场拖入残酷的价格竞争，促销成为项目宣传点预示后续市场价格进一步下降；价格进一步下降；u去化上看：整体去化缓慢；去化上看：整体去化缓慢；u客源上看：客源日渐稀少将成为区域市场未来最大问题；客源上看：客源日渐稀少将成为区域市场未来最大问题；武进市场总体情况各项指标显示武进可能是目前常州最严峻的市场，并且未来两三年内这种情况很难各项指标显示武进可能是目前常州最严峻的市场，并且未来两三年内这种情况很难改变，市场上未来很可能只有改变，市场上未来很可能只有2-32-32-32-3个个案能够取得热销。本案如想成为市场热销个个个案能够取得热销

37、。本案如想成为市场热销个案，则必须在竞争中打败所有对手，跳出同质化产品，抢夺客源。案，则必须在竞争中打败所有对手，跳出同质化产品，抢夺客源。第22页/共70页23Evaluating Myself&Seeking For Excellence Evaluating Myself&Seeking For Excellence 不断超越 追求完美PART-PART-本项目的整体定位本项目如何在严峻的市场中脱颖而出？本项目如何在严峻的市场中脱颖而出？第23页/共70页24本项目的整体定位 项目属性分析 市场机会点寻找 项目整体定位第24页/共70页25武进商业中心：武进未来三大主力商业泰富城、又一城

38、、新天地不夜城支撑的商业金三角中心位置；武进景观中心：南田公园零距离位置；武进居住中心：新城南都、新城公馆支撑起的武进高尚居住区；武进人心中的绝对核心区位；项目区位属性武进最后一块地王武进最后一块地王第25页/共70页2605050505年以来新城房产销售面积稳定占据常州全市的年以来新城房产销售面积稳定占据常州全市的15%15%15%15%左右，常州第一开发商左右，常州第一开发商14%14%14%14%44.32%44.32%44.32%44.32%16.66%16.66%16.66%16.66%16.11%16.11%16.11%16.11%新城在常州第26页/共70页27新城在武进的项目均

39、为优势地段的中高端项目，品牌号召力大新城在武进的项目均为优势地段的中高端项目，品牌号召力大新城公馆新城公馆（装修）（装修）新城公馆新城公馆（毛坯）（毛坯）新城南都新城南都莱蒙城莱蒙城新城风尚新城风尚新城新城熙园熙园天隽峰天隽峰御城御城武进住宅平均水平武进住宅平均水平总价（万元）单价（元/）2008200820082008年年年年8-108-108-108-10月武进区住宅成交单价月武进区住宅成交单价月武进区住宅成交单价月武进区住宅成交单价&平均总价平均总价平均总价平均总价项目项目项目项目武进住宅平均水平武进住宅平均水平武进住宅平均水平武进住宅平均水平新城公馆（毛坯）新城公馆（毛坯）新城公馆（毛

40、坯）新城公馆（毛坯）新城南都新城南都新城南都新城南都莱蒙城莱蒙城莱蒙城莱蒙城新城风尚新城风尚新城风尚新城风尚新城新城新城新城熙园熙园熙园熙园天隽峰天隽峰天隽峰天隽峰御城御城御城御城新城公馆（装修）新城公馆（装修）新城公馆（装修）新城公馆（装修）单价（元单价（元单价（元单价（元/）3893.14 3893.14 4123.004123.004397.26 4397.26 4450.83 4450.83 3826.00 3826.00 4480.47 4480.47 4720.14 4720.14 4883.24 4883.24 5523.005523.00总价（万元）总价（万元）总价（万元）总价

41、（万元）43.02 43.02 51.5451.5457.3957.3955.0055.0034.4334.4346.9146.9157.4857.4858.9558.9569.0469.04新城在武进第27页/共70页28项目属性分析总结配套优势规模优势l武进核心生活配套区，地理位置优越，生活配套齐全，生活便利l武进核心景观配套区，邻南田公园，景观资源丰富为区域仅剩的景观资源地块l武进核心高尚居住区最后一块宝地l自身总建面42万方l商业体量5万方，对于住宅具有较大的拉升作用项目先天条件及品牌使命要求本案成为武进市场的第一个案项目先天条件及品牌使命要求本案成为武进市场的第一个案项目先天条件及品

42、牌使命要求本案成为武进市场的第一个案项目先天条件及品牌使命要求本案成为武进市场的第一个案品牌优势l新城是常州市场的领导者，具有相当的品牌号召力第28页/共70页29本项目的整体定位 项目属性分析 市场机会点寻找 项目整体定位第29页/共70页30市场分析项目名称项目名称月均去化月均去化开发商开发商建面建面价格（价格（8-108-10月成交价）月成交价）天隽峰15-20套路劲404720御城路劲904883新城公馆新城46.4装修5523毛坯4123莱蒙城莱蒙1004450新城南都新城86.94397金都名苑5-8套武进房产104064阳湖名城武进建设房产354390区域内个案按照价格和去化表现

43、可以较明确地分为两个集团：区域内个案按照价格和去化表现可以较明确地分为两个集团：区域内个案按照价格和去化表现可以较明确地分为两个集团：区域内个案按照价格和去化表现可以较明确地分为两个集团：一类不受欢迎，另一类相对受欢迎一类不受欢迎，另一类相对受欢迎一类不受欢迎，另一类相对受欢迎一类不受欢迎，另一类相对受欢迎而产生这种差别的主要因素，并非单总价差异，而是产品差异而产生这种差别的主要因素，并非单总价差异，而是产品差异而产生这种差别的主要因素，并非单总价差异，而是产品差异而产生这种差别的主要因素，并非单总价差异，而是产品差异第30页/共70页31一线楼盘一线楼盘一线楼盘一线楼盘天隽峰天隽峰天隽峰天隽

44、峰御城御城御城御城新城公馆新城公馆新城公馆新城公馆总平面图总平面图建筑手法建筑手法纯高层社区，建筑自然排布；200米超宽楼间距多层、小高层、高层、叠加、联排、独栋别墅等复合型低密度社区；外围高、中心区域低密度别墅社区；采用兵营加围合的分布方式二期尊域是由6幢小高层组成，兵营式排布，底层外接式商业街，较大楼间距景观手法景观手法8大园林景观组团；200米楼间庭院；北接国家4A级大型生态主题景点南田公园20万方园林景观、五大主题欧洲皇家园林、4万余平米生态水系、2.1万方中央生态湖等公寓部分以楼间组团绿化为主vv无论在建筑手法上还是景观手法上，御城项目属于区域市场上较高端的项目，新城公馆和天隽峰次之

45、。无论在建筑手法上还是景观手法上，御城项目属于区域市场上较高端的项目，新城公馆和天隽峰次之。无论在建筑手法上还是景观手法上，御城项目属于区域市场上较高端的项目，新城公馆和天隽峰次之。无论在建筑手法上还是景观手法上，御城项目属于区域市场上较高端的项目，新城公馆和天隽峰次之。vv御城以中心堆土御城以中心堆土御城以中心堆土御城以中心堆土3 3 3 3米造坡作为自身的规划卖点，但实际效果并不佳，并不为客户所关注。米造坡作为自身的规划卖点，但实际效果并不佳，并不为客户所关注。米造坡作为自身的规划卖点，但实际效果并不佳，并不为客户所关注。米造坡作为自身的规划卖点，但实际效果并不佳，并不为客户所关注。vv相

46、比一线楼盘，二线楼盘在总规表现手法上较为单调，景观基本以楼间绿化为主，缺乏亮点。相比一线楼盘，二线楼盘在总规表现手法上较为单调，景观基本以楼间绿化为主，缺乏亮点。相比一线楼盘，二线楼盘在总规表现手法上较为单调，景观基本以楼间绿化为主，缺乏亮点。相比一线楼盘，二线楼盘在总规表现手法上较为单调，景观基本以楼间绿化为主，缺乏亮点。总规比对传统行列式排布，内部以缓坡造景为主，缺乏主题性小型社区,景观、排布无亮点阳湖名城金都名苑二线楼盘二线楼盘第31页/共70页32一线楼盘一线楼盘一线楼盘一线楼盘天隽峰天隽峰天隽峰天隽峰御城御城御城御城新城公馆新城公馆新城公馆新城公馆外立面外立面风格风格现代简约风格古典

47、主义风格西班牙风格建材建材外墙涂料面砖、花岗岩和涂料外墙采用高级涂料，局部为石材品质感品质感时尚、简约浪漫、奢华、高贵尊贵、奢华vv从从从从建建建建筑筑筑筑外外外外立立立立面面面面品品品品质质质质感感感感角角角角度度度度来来来来看看看看，御御御御城城城城和和和和新新新新城城城城公公公公馆馆馆馆的的的的品品品品质质质质感感感感明明明明显显显显优优优优于于于于天隽峰，但仍有超越空间；天隽峰，但仍有超越空间；天隽峰，但仍有超越空间；天隽峰，但仍有超越空间；vv二线楼盘外立面品质感较一般，视觉冲击力不强。二线楼盘外立面品质感较一般，视觉冲击力不强。二线楼盘外立面品质感较一般，视觉冲击力不强。二线楼盘外

48、立面品质感较一般，视觉冲击力不强。立面比对现代简约风格，外墙涂料为主，视觉、品质感效果差现代简约风格，外墙砖为主，视觉冲击力不强阳湖名城金都名苑二线楼盘二线楼盘第32页/共70页33一线楼盘一线楼盘一线楼盘一线楼盘天隽峰天隽峰天隽峰天隽峰御城御城御城御城新城公馆新城公馆新城公馆新城公馆户型图户型图房型房型/面积面积3房2厅2卫/142.363房2厅2卫/138.313房2厅1卫/125.24得房率得房率80%80-85%82-85%客厅面宽客厅面宽(米米)4.54.24.2主卧面宽主卧面宽(米米)43.83.9附加值附加值南北双阳台及空中花园，约36.8；主卧270度转角飘窗，赠送比13%13

49、%南北双阳台及空中花园，约18.2，赠送比7%7%南北双阳台，约11.7，赠送比5%5%户型比对vv各楼盘户型普遍注重了产品附加值，但仍属于平面化设置，本项目具备较大的突破空间！各楼盘户型普遍注重了产品附加值，但仍属于平面化设置，本项目具备较大的突破空间！各楼盘户型普遍注重了产品附加值，但仍属于平面化设置，本项目具备较大的突破空间！各楼盘户型普遍注重了产品附加值，但仍属于平面化设置，本项目具备较大的突破空间！vv相比二线楼盘，一线楼盘在产品舒适度、功能分区及附加值上更具竞争优势！相比二线楼盘，一线楼盘在产品舒适度、功能分区及附加值上更具竞争优势！相比二线楼盘，一线楼盘在产品舒适度、功能分区及附

50、加值上更具竞争优势！相比二线楼盘，一线楼盘在产品舒适度、功能分区及附加值上更具竞争优势！单阳台附加值较少，动线设计不合理南北不通透，功能分区不合理阳湖名城金都名苑二线楼盘二线楼盘第33页/共70页34分析总结阳湖名城、金都名苑天隽峰、御城、新城公馆莱蒙城区域性开发商价格在40004000元左右月均去化5-85-8套区域级别的产品品质品牌开发商价格在4400-48004400-4800元月均去化15-2015-20套左右具有全市级别的产品品质第34页/共70页35机会点总结u影响武进地区项目市场表现的主要因素为产品品质；影响武进地区项目市场表现的主要因素为产品品质；u目前武进地区最好的产品品质达