中指-商业地产市场月度报告（2019年3月）-2019.3-21页.pdf.pdf

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1、China Index AcademyChina Index Academy中指研究院中指研究院商业地产市场月度报告商业地产市场月度报告2019年年3月月02 市场数据 企业动态 新开项目速递03 关注点01 宏观环境目录宏观环境2018年，GDP同比增长6.6%，国民经济运行稳定；第三产业增加值同比增长7.6%，增加值占国内生产总值的52.2%。2019年2月，服务业商务活动指数为53.5%2市场数据3关注点企业动态新开项目速递1本期亮点总结2019年1-2月，写字楼销售面积与商业营业用房销售面积同比均下 降2019年2月，商办用地推出规划建筑面积同环比均下降，成交规划建筑面积同环比下降；成

2、交楼面均价同环比均下降LOVE大都会 绍兴东森商业广场 盐城金融城等项目开盘印力发行21.16亿元类REITs 标的资产为深圳龙岗万科广场华润置地与东莞签约战略合作 加快粤港澳大湾区布局盒马再次牵手地产界 将在部分城市实现“主城区全覆盖”苏宁小店全国第5000家店在成都开业宏观环境1 GDP与经济结构：2018年，GDP同比增长6.6%，国民经济运行稳定；第三产业增加值同比增长7.6%，增加值占国内生产总值的52.2%。 服务业经济： 2018年，批发和零售业、住宿和餐饮业同比增幅均有所收窄；金融业增加值同比增幅持平。2019年2月，服务业商务活动指数为53.5%。 消费水平：2018年12月

3、，社会消费品零售总额同比上涨8.2%；2019年2月，CPI同比上涨1.5%，增幅小幅回落。经济运行稳定，2月服务业延续良好发展态势社会消费品零售总额增速小幅提高，CPI增幅小幅回落GDP与经济结构：经济运行总体平稳，稳中有进，第三产业增加值 同比增长7.6%经济运行平稳：2018年，我国GDP同比增长6.6%，比上年下降0.2个百分点，国民经济总体平稳，稳中有进。第三产业增加值同比增长：2018年，第三产业增加值为469575亿元，同比增长7.6%，增幅较第二产业高出1.8个百分点。第三产业增加值占国内生产总值的比重为52.2%。数据来源：CREIS中指数据，3F图： 2011年一季度-20

4、18年四季度第三产业占比、同比增速及GDP累计同比增速52.2%6.6%7.6%5%6%7%8%9%10%11%0%10%20%30%40%50%60%第三产业占比（左）第三产业占比（左）GDP累计同比（右）累计同比（右）第三产业累计同比增速（右）第三产业累计同比增速（右）服务业经济：服务业延续良好发展态势，金融业增加值同比增幅持平服务业商务活动指数：2019年2月，服务业商务活动指数为53.5%，比上月微落0.1个百分点。批发和零售业、住宿和餐饮业：2018年，批发和零售业累计同比增长6.2%，增幅较去年同期回落1.2个百分点。住宿和餐饮业同比增长6.5%，增幅较去年同期回落1.3个百分点。

5、金融业增加值： 2018年，金融业增加值累计同比增长4.4%，同比增幅与去年持平；金融业增加值占GDP比重为7.7%。数据来源：CREIS中指数据，3F图： 2018年1月-2019年2月服务业商务活动指数走势图： 2012年1季度-2018年4季度批发和零售业、住宿和餐饮业、金融业 累计同比增速注：金融业增加值绝对额按现价计算，增长速度按不变价计算0%4%7%11%14%18%21%12:1-3 12:1-6 12:1-9 12:1-12 13:1-3 13:1-6 13:1-9 13:1-12 14:1-3 14:1-6 14:1-9 14:1-12 15:1-3 15:1-6 15:1-

6、9 15:1-12 16:1-3 16:1-6 16:1-9 16:1-12 17:1-3 17:1-6 17:1-9 17:1-12 18:1-3 18:1-6 18:1-9 18:1-12批发和零售业增加值同比住宿和餐饮业增加值同比金融业增加值同比40%43%46%49%52%55%18-0118-0218-0318-0418-0518-0618-0718-0818-0918-1018-1118-1219-0119-02消费水平：社会消费品零售总额同比增幅小幅提高，CPI同比增幅略有 回落数据来源：CREIS中指数据，3F图： 2013年1月-2019年2月居民消费价格指数（CPI）走势

7、居民消费价格指数（CPI）： 2019年2月，CPI同比增长1.5%，增幅较上月略有回落。食品烟酒、生活用品及服务等增幅较小及交通和通信的同比增速下降，导致CPI同比增速放缓。图： 2012年12月-2018年12月各月消费品零售总额及同比增速消费品零售总额：2018年12月，社会消费品零售总额35893亿元，同比增长8.2%。2018年1-12月份，社会消费品零 售 总 额 380987 亿 元 ， 同 比 增 长9.0%。0%2%4%6%8%10%12%14%16%050001000015000200002500030000350004000012-1213-0413-0613-0813-

8、1013-1214-0414-0614-0814-1014-1215-0415-0615-0815-1015-1216-0416-0616-0816-1016-1217-0417-0617-0817-1017-1218-0418-0618-0818-1018-12亿 元亿 元社会消费品零售总额社会消费品零售总额_当期值当期值(左左)社会消费品零售总额社会消费品零售总额_同比增长同比增长(右右)0%2%4%13-02 13-04 13-06 13-08 13-10 13-12 14-02 14-04 14-06 14-08 14-10 14-12 15-02 15-04 15-06 15-08

9、15-10 15-12 16-02 16-04 16-06 16-08 16-10 16-12 17-02 17-04 17-06 17-08 17-10 17-12 18-02 18-04 18-06 18-08 18-10 18-12 19-02市场数据2 需求：2019年1-2月，写字楼销售面积与商业营业用房销售面积同比均下降。 供应： 2019年1-2月，写字楼新开工同比增长显著， 商业营业用房新开工同比降幅收窄。 租金与空置率：2018年四季度，多数城市优质写字楼空置率环比上升；多数代表城市优质零售物业首层租金和空置率环比均下降。 土地市场： 2019年2月，商办用地推出规划建筑面积

10、同环比均下降；成交规划建筑面积同环比均下降；成交楼面均价同环比均下降。写字楼销售面积、商业营业用房销售面积同比均下降商办用地推出规划建筑面积同环比均下降，成交楼面均价同环比均下降全国成交：1-2月，写字楼销售面积、商业营业用房销售面积同比均 下降写字楼：2019年1-2月，全国写字楼销售面积为321万，同比下降15.7%，较2018年1-2月的增幅12%，下降了27.7个百分点。商业营业用房： 2019年1-2月，全国商业营业用房销售面积为838万，同比下降13.6%，较2018年1-2月的增幅14.6%，下降了28.2个百分点。数据来源：CREIS中指数据，3F图： 2010年-2019年1

11、-2月全国商办销售面积及同比增速-15%5%25%45%0300060009000120001500012 13 14 15 16 17 18 19 110 111 112 12 13 14 15 16 17 18 19 110 111 112 12 13 14 15 16 17 18 19 110 111 112 12 13 14 15 16 17 18 19 110 111 112 12 13 14 15 16 17 18 19 110 111 112 12 13 14 15 16 17 18 19 110 111 112 12 13 14 15 16 17 18 19 110 111 1

12、12 12 13 14 15 16 17 18 19 110 111 112 12 13 14 15 16 17 18 19 110 111 112 122010201120122013201420152016201720182019万 平 方 米万 平 方 米销售面积（左）销售面积（左）同比增速（右）同比增速（右）商业营业用房-40%0%40%80%0100020003000400012 13 14 15 16 17 18 19 110 111 112 12 13 14 15 16 17 18 19 110 111 112 12 13 14 15 16 17 18 19 110 111 11

13、2 12 13 14 15 16 17 18 19 110 111 112 12 13 14 15 16 17 18 19 110 111 112 12 13 14 15 16 17 18 19 110 111 112 12 13 14 15 16 17 18 19 110 111 112 12 13 14 15 16 17 18 19 110 111 112 12 13 14 15 16 17 18 19 110 111 112 122010201120122013201420152016201720182019万 平 方 米万 平 方 米销售面积（左）销售面积（左）同比增速（右）同比增速（

14、右）写字楼全国投资：1-2月，写字楼投资额同比增长，商业营业用房同比下降写字楼：2019年1-2月，全国写字楼开发投资额为669亿元，同比增长2.5%，较2018年1-2月的降幅0.2%，高出2.7个百分点。商业营业用房：2019年1-2月，全国商业营业用房开发投资额为1315亿元，同比下降9.0%，较2018年1-2月的降幅4.8%，扩大4.2个百分点。图： 2010年-2019年1-2月全国商办开发投资及同比增速数据来源：CREIS中指数据，3F-20%15%50%020004000600080001213141516171819110111112121314151617181911011

15、11121213141516171819110111112121314151617181911011111212131415161718191101111121213141516171819110111112121314151617181911011111212131415161718191101111121213141516171819110111112122010201120122013201420152016201720182019亿 元亿 元投资额（左）投资额（左）同比增速（右）同比增速（右） 写字楼-25%0%25%50%0400080001200016000121314151617

16、181911011111212131415161718191101111121213141516171819110111112121314151617181911011111212131415161718191101111121213141516171819110111112121314151617181911011111212131415161718191101111121213141516171819110111112122010201120122013201420152016201720182019亿 元亿 元投资额（左）投资额（左）同比增速（右）同比增速（右） 商业营业用房全国供应：1

17、-2月，写字楼新开工同比增长显著， 商业营业用房新开工 同比下降写字楼：2019年1-2月，全国写字楼新开工面积为723万，同比增长38%，较2018年1-2月的降幅16.4%，高出54.4个百分点。商业营业用房：2019年1-2月，全国商业营业用房新开工面积为1774万，同比下降2.6%，较2018年1-2月的降幅15.8%，收窄13.2个百分点。图： 2010年-2019年1-2月全国商办新开工面积及同比增速数据来源：CREIS中指数据，3F-30%0%30%60%90%020004000600080001213141516171819110111112121314151617181911

18、01111121213141516171819110111112121314151617181911011111212131415161718191101111121213141516171819110111112121314151617181911011111212131415161718191101111121213141516171819110111112122010201120122013201420152016201720182019万 平 方 米万 平 方 米新开工面积（左）新开工面积（左）同比增速（右）同比增速（右）写字楼-20%0%20%40%60%80%05000100001

19、50002000025000121314151617181911011111212131415161718191101111121213141516171819110111112121314151617181911011111212131415161718191101111121213141516171819110111112121314151617181911011111212131415161718191101111121213141516171819110111112122010201120122013201420152016201720182019万 平 方 米万 平 方 米新开工面积

20、（左）新开工面积（左）同比增速（右）同比增速（右）商业营业用房租金及空置：2018年四季度，多数城市优质写字楼空置率环比上 升，北京、广州、杭州、武汉等城市租金环比上涨一线城市：2018年四季度，北京、广州优 质写字楼租金环比小幅上涨，上海优质写字楼 租金环比没有变化，深圳优质写字楼租金环比 小幅下降；北京、上海、深圳优质写字楼空置 率上升。二线代表城市：2018年四季度，杭州、武 汉、成都优质写字楼租金环比上涨，其余城市 租金均下跌；南京、大连、沈阳、成都优质写 字楼空置率环比下降，重庆优质写字楼空置率 环比没有变化，其他城市空置率均上升。图： 2015年-2018年四季度一线城市优质写字楼

21、租金及空置率图： 2015年-2018年四季度二线代表城市优质写字楼租金及空置率数据来源：世邦魏理仕，中指研究院综合整理，3F024681012141609018027036045054015Q215Q416Q216Q417Q217Q418Q218Q415Q215Q416Q216Q417Q217Q418Q218Q415Q215Q416Q216Q417Q217Q418Q218Q415Q215Q416Q216Q417Q217Q418Q218Q4北京北京上海上海深圳深圳广州广州%元元 / / 月月优质写字楼租金优质写字楼租金优质写字楼空置率优质写字楼空置率0.005.0010.0015.0020.0

22、025.0030.0035.0040.0045.0050.0007014015Q2 15Q4 16Q2 16Q4 17Q2 17Q4 18Q2 18Q4 15Q2 15Q4 16Q2 16Q4 17Q2 17Q4 18Q2 18Q4 15Q2 15Q4 16Q2 16Q4 17Q2 17Q4 18Q2 18Q4 15Q2 15Q4 16Q2 16Q4 17Q2 17Q4 18Q2 18Q4 15Q2 15Q4 16Q2 16Q4 17Q2 17Q4 18Q2 18Q4 15Q2 15Q4 16Q2 16Q4 17Q2 17Q4 18Q2 18Q4 15Q2 15Q4 16Q2 16Q4 17Q

23、2 17Q4 18Q2 18Q4 15Q2 15Q4 16Q2 16Q4 17Q2 17Q4 18Q2 18Q4 15Q2 15Q4 16Q2 16Q4 17Q2 17Q4 18Q2 18Q4 15Q2 15Q4 16Q2 16Q4 17Q2 17Q4 18Q2 18Q4天津天津杭州杭州南京南京重庆重庆武汉武汉大连大连沈阳沈阳成都成都青岛青岛宁波宁波%元元月月优质写字楼租金优质写字楼租金优质写字楼空置率优质写字楼空置率租金及空置：2018年四季度，多数代表城市优质零售物业首层租金 环比下降；多数城市优质零售物业空置率环比下降一线城市：2018年四季度，深圳优质零售物业首层租金环比上涨，北京租金

24、环比没有变化，上海、广州租金环比下降；北京、深圳优质零售物业空置率环比均下降，其余城市空置率环比上升。二线代表城市：2018年四季度，杭州、南京、成都优质零售物业首层租金较上季度上涨，宁波、大连环比保持不变，其余城市环比下跌；青岛、天津、武汉优质零售物业空置率均较上季度提升，南京持平，其余均下降。图： 2015年二季度-2018年四季度一线城市优质零售物业租金及空置率数据来源：世邦魏理仕，中指研究院综合整理，3F图： 2015年二季度-2018年四季度二线代表城市优质零售物业租金及空置率0246810121402040608015Q2 15Q4 16Q2 16Q4 17Q2 17Q4 18Q2

25、 18Q4 15Q2 15Q4 16Q2 16Q4 17Q2 17Q4 18Q2 18Q4 15Q2 15Q4 16Q2 16Q4 17Q2 17Q4 18Q2 18Q4 15Q2 15Q4 16Q2 16Q4 17Q2 17Q4 18Q2 18Q4上海上海北京北京广州广州深圳深圳%元元 / / 天天优质零售物业首层租金优质零售物业首层租金优质零售物业空置率优质零售物业空置率0246810121416182001020304015Q1 15Q3 16Q1 16Q3 17Q1 17Q3 18Q1 18Q3 15Q1 15Q3 16Q1 16Q3 17Q1 17Q3 18Q1 18Q3 15Q1

26、15Q3 16Q1 16Q3 17Q1 17Q3 18Q1 18Q3 15Q1 15Q3 16Q1 16Q3 17Q1 17Q3 18Q1 18Q3 15Q1 15Q3 16Q1 16Q3 17Q1 17Q3 18Q1 18Q3 15Q1 15Q3 16Q1 16Q3 17Q1 17Q3 18Q1 18Q3 15Q1 15Q3 16Q1 16Q3 17Q1 17Q3 18Q1 18Q3 15Q1 15Q3 16Q1 16Q3 17Q1 17Q3 18Q1 18Q3 15Q1 15Q3 16Q1 16Q3 17Q1 17Q3 18Q1 18Q3 15Q1 15Q3 16Q1 16Q3 17Q1

27、17Q3 18Q1 18Q3杭州杭州南京南京宁波宁波重庆重庆大连大连沈阳沈阳成都成都青岛青岛天津天津武汉武汉%元元/天天优质零售物业首层租金优质零售物业首层租金优质零售物业空置率优质零售物业空置率推出：2月，商办用地推出1404.8万，同比下降29.4%，环比下降27.8%。成交：2月，商办用地成交992.2万 ， 同 比 下 降 44.5% ， 环 比 下 降32.1%。楼面均价：2月，商办用地成交楼面均价为1717.3元/，同比下降37.7%，环比下降32.1%。溢价率：2月，商办用地平均溢价率为9.3%，较上月上涨0.43个百分点，较去年同期上涨6.45个百分点。图： 2013年-201

28、9年2月300城商办用地推出及成交面积图：2013年-2019年2月300城商办用地楼面均价及溢价率数据来源：CREIS中指数据，3F商办土地：商办用地推出规划建筑面积同环比均下降，成交规划建筑面积同环比均下降；楼面均价同环比均下降55453953279023572204224645613095215218881610177102000400060008000100001 2 3 4 5 6 7 8 910 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 910 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 910 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 910 11 12 1 2 3 4 5

29、6 7 8 910 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 910 11 121 22013201420152016201720182019万 平 方 米万 平 方 米推出推出成交成交推出年度月均推出年度月均成交年度月均成交年度月均0%10%20%30%40%0100020003000400012345678910 11 1212345678910 11 1212345678910 11 1212345678910 11 1212345678910 11 1212345678910 11 12122013201420152016201720182019元元/平 米平 米成交楼面均价成交楼面

30、均价平均溢价率平均溢价率关注点3 企业动态： 新开项目速递：LOVE大都会 绍兴东森商业广场 盐城金融城等项目开盘印力发行21.16亿元类REITs 标的资产为深圳龙岗万科广场华润置地与东莞签约战略合作 加快粤港澳大湾区布局盒马再次牵手地产界 将在部分城市实现“主城区全覆盖”苏宁小店全国第5000家店在成都开业中指点评该项目是印力集团继深国投CMBS和印象1号CMBS之后，又一次在商业物业资产证券化上的尝试。在当前金融市场趋紧，企业融资难度加大的情况下，为企业融资提供了渠道，有效地缓解了企业自身现金流压力。3月1日，“中信金石-深圳龙岗万科广场资产支持专项计划”发起设立，项目发行规模人民币21

31、.16亿元。印力发行21.16亿元类REITs 标的资产为深圳龙岗万科广场证券规证券规 模模标标的估的估 值值资产支持资产支持专项计划专项计划期限期限发行资产支持证券总规模达21.16亿元标的物深圳龙岗万科广场总估值为29.41亿元 计划期限为3+2年中指点评华润集团此次参与粤港澳大湾区的建设，将加快布局新产业，推动转型创新，重塑香港业务，将全面提升其在大湾区的发展质量和市场地位。最终通过融入湾区建设来推动华润的高质量发展。华润置地与东莞签约战略合作 加快粤港澳大湾区布局3月24日，华润置地发布消息称，与东莞市人民政府签订了战略合作协议，双方合作旨在更快更好地建设 东莞国际商务区等区域。本次合

32、作属于城市综 合开发运营方面 的合作区域整体规划研究统筹开发策划城市更新城市各功能地块的建设 开发运营公共基础设施的建设开 发运营中指点评盒马通过更加灵活、精细化的运营，同时结合当地消费者的需求和物业条件，为不同城市、不同区域的用户量身设计个性化的商品和服务，让更多的人通过“盒区房”实现品质生活升级，为消费者提供了更大的想象空间。盒马再次牵手地产界 将在部分城市实现“主城区全覆盖”3月18日，盒马与20余家合作伙伴一起，举办“新零售新社区”交流会，并与华润物业科技、戴德梁行 等地产界伙伴签约，共同打造基于社区的生活服务中心。商业地产商盒马联合盒马今年将在部分城市实现“主城区全覆盖”的目标。让业

33、主真切的感受到消费的便利和品质升级。商业地产商也希望与盒马一起，为业主提供更好的生活圈，进而带动所在商圈的板块增值。中指点评苏宁小店通过“线上APP+线下门店”的模式，打通苏宁体系中的物流、科技、文创、体育、金融、投资、置业各个业态，让用户感受全新的O2O体验服务，将为社区居民生活带来更多便利。最终将苏宁小店打造成智慧零售时代的全品类，全渠道的社区O2O生活服务平台。苏宁小店全国第5000家店在成都开业3月18日，苏宁小店全国第5000家店在位于成都的四川交通铁道职业技术学院开业。苏宁小店运营模式运营模式苏宁小店采用线上线下双中心的运营模式，囊括了餐饮、快递、家政、共享设施、金融理财、休闲娱乐

34、、二手房等多层次服务，既可以实现线上APP订单的物流配送，又有线下的购买与自提，满足用户三公里半小时即买即享的服务需求。新开项目速递：LOVE大都会 绍兴东森商业广场 盐城金融城建筑面积：8万开盘时间：2019-3位置：绍兴上虞区特点：项目地处行政商务 圈位置优越，有多条公交 和地铁线路交通便捷；同 时周边高校林立，具有充 足的消费人群。建筑面积：22万开盘时间：2019-3位置：上海市普陀区特点：LOVE大都会揉合 了多个特色主题，分布于 各个主题区域、步行街及 主题广场内，同时设有名 店区及多个表演场地。建筑面积：7万开盘时间：2019-3位置：盐城亭湖区特点：项目位于新老区交 汇的中央区域，将成为融 合金融、办公、生活、休 闲、娱乐、文化等功能于 一体的综合城市化区域。LOVE大都会绍兴东森商业广场盐城金融城谢谢！谢谢！详情请查询：详情请查询：http:/3F