好租-2018年联合办公市场研究报告-2018.12-37页.pdf.pdf

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1、集中 与 多元 2018年联合办公市场研究报告 数据看联合办公市场供求 数据看未来趋势受城市综合实力及可进入程度来讲，北京、上海联合办公较其他两城市更为活跃换租成本低、租期不稳定、客群的属性决定了较为灵活的租赁方式，致使市场波动性较大一线城市供求一线城市供求成交、存量与新增成交、存量与新增2499 16198288916%0%10%20%30%05000100001500020000北京重点商圈成交、存量、新增（单位：个）新增待租成交成交率14849591113711%0%5%10%15%20%25%30%35%020004000600080001000012000深圳重点商圈成交、存量、新增

2、（单位：个）新增待租成交成交率516472573015%0%5%10%15%20%0100020003000400050006000广州重点商圈成交、存量、新增（单位：个）新增待租成交成交率 数据来源：晓楼数据服务平台&好租数据研究中心25651635911837%0%5%10%15%20%25%05000100001500020000上海重点商圈成交、存量、新增（单位：个）新增待租成交成交率一线城市租金一线城市租金11.2 17.9 10.5 0.05.010.015.020.0北京开放式办公租金独立式办公租金传统办公租金12.7 20.0 9.6 0.05.010.015.020.025.

3、0上海开放式办公租金独立式办公租金传统办公租金7.9 9.0 4.7 0.02.04.06.08.010.012.0深圳开放式办公租金独立式办公租金传统办公租金5.1 11.0 5.2 0.02.04.06.08.010.012.014.0广州开放式办公租金独立式办公租金传统办公租金 数据来源：晓楼数据服务平台&好租数据研究中心传统办公与联合办公的开放办公室、独立办公室租金对比联合办公价值实现能力超出传统办公，本季度受经济形式影响，有一定下滑，整体仍高出传统办公传统办公与联合办公热力对比北京，集中于CBD及周边、中关村、上地、望京相较于传统办公，联合办公有向政策、商圈创新程度倾斜的趋势一线城市

4、供求一线城市供求分布热力图分布热力图北京 传统办公分布热力图北京 联合办公分布热力图 数据来源：晓楼数据服务平台&好租数据研究中心开放式工位，CBD、望京商圈价格较高（ 2000元/个以上），其余商圈主要集中于1000-2000元/个独立办公，价格实现较高，2000元/个以上基本占据各商圈50%以上成交细化分析成交细化分析北京北京30%28%20%13%9%北京各商圈开放式办公成交占比北京 中关村北京 CBD北京 望京北京 燕莎北京 CBD周边95.0%27.0%23.2%95.1%15.0%41.7%82.4%58.2%35.1%0%20%40%60%80%100%中关村CBD望京燕莎CBD

5、周边北京开放式工位 成交价格段、商圈交叉分析0-10001000-20002000-30003000-50005000以上61.9% 47.8% 31.2%30.9%25.7%55.4%20.7%40.9%54.8%22.0%25.7%18.5%12.2%0%20%40%60%80%100%中关村CBD望京燕莎CBD周边北京独立办公 成交价格段、商圈交叉分析0-10001000-20002000-30003000-50005000以上24%40%12%9%15%北京各商圈独立办公 成交占比北京 中关村北京 CBD北京 望京北京 燕莎北京 CBD周边数据来源：晓楼数据服务平台&好租数据研究中心一

6、线城市供求一线城市供求分布热力图分布热力图上海 传统办公分布热力图上海 联合办公分布热力图 数据来源：晓楼数据服务平台&好租数据研究中心传统办公与联合办公热力对比上海集中于老黄埔、南京西路、徐家汇、陆家嘴等传统商圈成交细化分析成交细化分析上海上海20.1%71.3% 9.9%84.5%17.7%19.7%15.2%79.7%67.1%0%20%40%60%80%100%南京西路陆家嘴老黄浦徐家汇上海开放式工位 成交价格段、商圈交叉分析0-10001000-20002000-30003000-50005000以上13%21%23%43%上海开放式工位各商圈开放式工位成交占比上海 南京西路上海 陆

7、家嘴上海 老黄浦上海 徐家汇47.2%17.1%20.8%27.9%35.7%20.1%38.9%18.5%13.9%22.6%28.3%51.8%40.2%0%20%40%60%80%100%南京西路陆家嘴老黄浦徐家汇上海独立办公 成交价格段、商圈交叉分析0-10001000-20002000-30003000-50005000以上24%19%25%32%上海独立办公各商圈成交占比上海 南京西路上海 陆家嘴上海 老黄浦上海 徐家汇 数据来源：晓楼数据服务平台&好租数据研究中心各商圈由于不同档次项目的入住，价格差别较大 南京西路、老黄埔商圈价格较低 陆家嘴（雷格斯、Wework、米域）、徐家汇

8、（氪空间、雷格斯、Distrii办伴）商圈价格较高传统办公与联合办公热力对比深圳集中于南山中心区、南山科技园、福田CBD、宝安中心区等传统商圈一线城市供求一线城市供求分布热力图分布热力图深圳 传统办公分布热力图深圳 联合办公分布热力图 数据来源：晓楼数据服务平台&好租数据研究中心成交细化分析成交细化分析深圳深圳57.4%91.7%22.9%88.3%88.9%19.7%11.1%0%20%40%60%80%100%南山中心区南山科技园福田CBD宝安中心区深圳开放式工位 成交价格段、商圈交叉分析0-10001000-20002000-30003000-50005000以上21%55%5%19%深

9、圳各商圈开放式办公 成交占比深圳 南山中心区深圳 南山科技园深圳 福田CBD深圳 宝安中心区24.6%83.1%52.3% 68.7%45.6%13.5%17.1%14.9%15.6%32.0%0%20%40%60%80%100%南山中心区南山科技园福田CBD宝安中心区深圳独立工位 成交价格段、商圈交叉分析0-10001000-20002000-30003000-50005000以上45%26%8%21%深圳各商圈独立办公 成交占比深圳 南山中心区深圳 南山科技园深圳 福田CBD深圳 宝安中心区数据来源：晓楼数据服务平台&好租数据研究中心福田CBD商圈价格稍高，其余商圈开放式和独立办公2000

10、元以下占比80%以上传统办公与联合办公热力对比广州与传统办公分布趋同，集中于珠江新城、越秀、天河北、琶洲等商圈一线城市供求一线城市供求分布热力图分布热力图广州 传统办公分布热力图广州 联合办公分布热力图 数据来源：晓楼数据服务平台&好租数据研究中心广州的联合办公价格为一线城市最低，2000元以下占比80%以上琶洲等新商圈，1000以下占比较大（开放式100%，独立式64%）成交细化分析成交细化分析广州广州37.9%100.0%86.2%100.0%62.1%0%20%40%60%80%100%珠江新城天河北越秀琶洲广州开放式办公 成交价格段、商圈交叉分析0-10001000-20002000-

11、30003000-50005000以上66%4%27%3%广州各商圈开放式办公 成交占比广州 珠江新城广州 天河北广州 越秀广州 琶洲28.0%84.0% 64.1%62.0%48.5%16.0% 35.9%19.3%0%20%40%60%80%100%珠江新城天河北越秀琶洲广州独立办公 成交价格段、商圈交叉分析0-10001000-20002000-30003000-50005000以上31%24%40%5%广州各商圈独立办公 成交占比广州 珠江新城广州 天河北广州 越秀广州 琶洲数据来源：晓楼数据服务平台&好租数据研究中心需求行业与一线城市传统办公需求趋同，IT、服务业、贸易、文化传媒、金

12、融占比较高2-6元占比较高，按照7.6平出桌率计算，为450-1400元/个/月， 占比55%需求细化分析需求细化分析行业、价格分析行业、价格分析020040060080010000-224466881010以上一线城市 联合办公需求 行业 价格段交叉分析IT|通信|电子|互联网房地产|建筑业服务业 交通|运输|物流|仓储金融业贸易|批发|零售|租赁业 能源|矿产|环保农|林|牧|渔商业服务 生产|加工|制造文化|传媒|娱乐|体育文体教育|工艺美术 政府|非盈利机构50%51% 40%52%10%10%12%9%9%14%17%19%14%8%10%7%0%20%40%60%80%100%北京

13、广州上海深圳一线城市 联合办公需求 行业分析IT|通信|电子|互联网房地产|建筑业服务业 交通|运输|物流|仓储金融业贸易|批发|零售|租赁业 能源|矿产|环保农|林|牧|渔商业服务 生产|加工|制造文化|传媒|娱乐|体育文体教育|工艺美术 政府|非盈利机构数据来源：晓楼数据服务平台&好租数据研究中心100平以下占比94%，按照7.6平出桌率，需求的工位数量为，13个以下需求细化分析需求细化分析面积面积91%94%93%96%7%5%6%3%50%55%60%65%70%75%80%85%90%95%100%北京上海广州深圳一线城市 联合办公需求 行业分析0-100100-300300-500

14、500-10001000以上0-100, 94%100-300, 5%数据来源：晓楼数据服务平台&好租数据研究中心自2017年以来，企业对于联合办公的认知和接纳程度持续提高客户认知与接纳程度客户认知与接纳程度数据来源：晓楼数据服务平台&好租数据研究中心0%2%4%6%8%10%12%14%Jan-17 Feb-17 Mar-17 Apr-17 May-17 Jun-17Jul-17 Aug-17 Sep-17 Oct-17 Nov-17 Dec-17 Jan-18 Feb-18 Mar-18 Apr-18 May-18 Jun-18Jul-18 Aug-18 Sep-18 Oct-18 Nov

15、-18选址过程中，接受联合办公的客户占比好租观点：较为灵活的租赁方式，致使市场波动性较大联合办公价值实现能力超出传统办公相较于传统办公，联合办公有持续向政策、商圈创新程度倾斜的趋势各商圈由于不同档次项目的入住，价格差别较大，大部分集中于2000元以下客户接纳程度持续提升，但依然以中小型客户为主，集中于13个工位以下 数据看联合办公市场供求 数据看未来趋势趋势一：共享经济叠加创业浪潮，拉动联合办公规模激增一线城市联合办公规模连续高速增长，截至2018年10月，运营面积394万平，运营工位52万个共享经济、双创大潮、年轻一代的理念等趋势，拉动联合办公持续快速增长一线城市联合办公规模一线城市联合办公

16、规模52 01020304050602016年2017年2018年一线城市联合办公 总工位数（万个）数据来源：晓楼数据服务平台&好租数据研究中心394 0501001502002503003504004502016年2017年2018年一线城市联合办公 总面积（万平方米）目前占比约2%，未来增长空间是否依然有10倍甚至更多？联合办公规模的发展联合办公规模的发展数据来源：晓楼数据服务平台&好租数据研究中心约2%未来预期，20%？联合办公类未来预期办公总量趋势二：品牌有序扩张，网点选址向核心商圈、优质物业集中近年，随着市场不断成熟，全国联合办公扩张力度趋缓受到资源稀缺的限制，一线城市联合办公品牌扩

17、张比较稳定，其中上海市品牌进驻数量最多的城市联合办公品牌及网点规模联合办公品牌及网点规模109218324.2%5.4%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%02004006008001000120014001600180020002016-10 2016-11 2016-12 2017-01 2017-02 2017-03 2017-04 2017-05 2017-06 2017-07 2017-08 2017-09 2017-10 2017-11 2017-12 2018-01 2018-02 2018-03 2018-04 2018-05 2018-06 2

18、018-07 2018-08 2018-09 2018-10全国 联合办公品牌、网点累计数量及增速累计品牌数累计网点数品牌环比增长网点环比增长269412792354406671372710100200300400500600700800北京上海广州深圳一线城市品牌、网点数量及同比品牌数网点数数据来源：晓楼数据服务平台&好租数据研究中心网点所在商圈集中度网点所在商圈集中度上海 老黄浦, 16%上海 陆家嘴, 13%上海 南京西路, 20%上海 徐家汇, 11%上海联合办公 商圈集中度北京 CBD26%北京 CBD周边 11%北京 望京10%北京 中关村18%北京联合办公 商圈集中度广州 天河北

19、, 24%广州 天河东, 9%广州 越秀, 25%广州 珠江新城, 33%广州联合办公 商圈集中度深圳 宝安中心区, 12%深圳 福田CBD, 11%深圳 龙岗, 10%深圳 南山科技园, 24%深圳 南山中心区, 22%深圳联合办公 商圈集中度数据来源：晓楼数据服务平台&好租数据研究中心一线城市，联合办公网点多聚集于传统核心商圈，在北京、深圳有向政策及创新程度高的商圈集中的趋势因为成本控制和行业特点，联合办公最初的地点选择主要以产业园区或周边地带的写字楼为主随着市场认可度提升、价值实现能力增强、品牌进一步细分，已有向优质物业布局的趋势网点附属的楼盘等级、类型网点附属的楼盘等级、类型50%17

20、%7%5%8%4%8%联合办公网点附属楼盘类型写字楼产业园商务中心住宅商住商业工业园其他18%8%73%甲级写字楼乙级写字楼丙级写字楼其他数据来源：晓楼数据服务平台&好租数据研究中心趋势三：市场集中度显现，运营趋于成熟，空间规模化运营效率逐步提高TOPTOP品牌集中度品牌集中度数据来源：晓楼数据服务平台&好租数据研究中心绝大多数的品牌，网点数小于10个。长尾效应？二八法则？马太效应？01020304050607080top500品牌网点数分布TOPTOP品牌运营面积集中度品牌运营面积集中度TOP 10TOP 20TOP 50TOP 100数据来源：公开渠道数据&晓楼数据服务平台&好租数据研究中

21、心市场发展更加稳健，运营面积向TOP企业集中， TOP20运营面积占比49%，TOP100运营面积占比75%趋势四：行业加速整合，仍处于成长阶段联合办公品牌撤点情况联合办公品牌撤点情况2018年1月至今，联合办公品牌减少40家 竞争力相对较差的企业逐渐消失或被并购，运营时间均未超过两年，自然的优胜劣汰有益于市场长期健康发展20%10%32%10%28%北京非一线广州上海深圳3%83%15%被收购不做改传统出租全国 联合办公品牌 撤点原因全国 联合办公品牌 撤点城市分布满租空间只占12%，空置率50%以上空间达到40% 受规模扩张、行业整合、加之经济形势的影响，联合办公企业的空置率持续走高品牌空

22、置情况品牌空置情况数据来源：晓楼数据服务平台&好租数据研究中心43%44%23%23%21% 12%57%56%77%77%79% 88%0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%100.0%无房源供应的品牌占比有房源供应的品牌占比2017.52018.10 全国 联合办公品牌空置情况2017.52018.10 品牌 联合办公 空置率情况46%52%29%29%23%17%19%16%21%20%17% 17%11%9%13%13%11% 11%10%9%14%13%16% 16%14%13%22%25%34%40%0%20%40%60%80%100%0-10%10%-20%20%-30

23、%30%-50%50%以上联合办公企业 地产公司联合办公企业 互联网企业联合办公企业 联合办公企业联合办公企业 创业平台联合办公企业 办公服务提供方2018年3月 优客工场万科2017年11月 优客工场新世界地产2017年10月 优客工场招商蛇口2017年4月 优客工场中房地产2015年8月 优客工场阳光股份2017年10月 纳什空间碧桂园2018年1月 WE+酷窝绿地集团2017年6月 WE+酷窝碧桂园2016年11月 梦想加龙湖地产2016年11月 WeWork远洋集团2018年1月 方糖小镇碧桂园2016年9月 P2北京国华置业2015年9月 P2虹桥万科中心2017年7月 无界空间朗基

24、集团2016年8月 思微华润集团2018年8月 ThinkPad X 优客工场2018年6月 优客工场阿里巴巴2017年11月 优客工场青芒盒子2017年4月 优客工场场景实验室2018年2月 纳什空间好租网2017年5月 方糖小镇喔耶2018年6月 SOHO3Q京东2017年8月 岛里雨本2017年10月 无界空间京津电商园2018年3月 创客邦网易2018年6月 优客工场方糖小镇2016年3月 纳什空间氪空间2017年2月 梦想加腾讯众创空间2018年5月 Distrii办伴J HUB空间2016年5月 P2氪空间2016年6月 科技寺WeWork2016年2月 科技寺无界空间2018年7

25、月 优客工场猎豹旗下猎户星座2016年8月 纳什空间企办2018年6月 WE+酷窝佳能2017年9月 梦想加富士施乐2018年3月 Distrii办伴首信联创2018年1月 Distrii办伴Maxhub、360、帆软、知微2018年3月 SOHO3Q猎豹2017年4月 SOHO3Q微软2017年10月 无界空间艺术银行2018年5月 米域湾流国际2017年9月 桔子空间法驴2018年5月 创客邦供应商2016年7月 优客工场北大创业众筹2015年6月 优客工场共青团天津市委员会2017年12月 WE+酷窝北京工商大学创新创业研究中心2018年1月 氪空间Magma基金2017年3月 方糖小镇

26、创新工场2017年9月 P2城开2017年8月 创客邦京邦主品牌跨界合作情况品牌跨界合作情况跨界合作不断增加，除了资源整合，也是在探索新的会员价值输出和盈利点表：2015-2018年10月 典型联合办公企业合作情况数据来源于企业和网络公开数据）品牌收并购情况品牌收并购情况整合方式空间时间简介收/并购优客工场-方糖小镇2018.10.19优客工场与方糖小镇就并购事宜签署了相应协议香港上市公司KSL-中深国投2018.9.17香港上市公司KSL收购中深国投 进军共享办公领域优客工场-爱特众创2018.7.23优客工场于7月23日正式与爱特众创达成并购合作意向优客工场-Workingdom2018.

27、5.2优客工场宣布与Workingdom进行合并WeWork-裸心社2018.4.12Wework中国以25亿元人民币全资并购裸心社优客工场-Wedo联合创业社2018.3.26优客工场收购wedo联合创业社，打造粤港澳大湾区共享办公平台优客工场-无界空间2018.3.9优客工场宣布与无界空间合并裸心社-Gravity2018.1.31裸心社收购澳大利亚办公空间品牌Gravity，收购后者70%的股份优客工场-洪泰创新空间2018.1.3优客工场全资并购洪泰创新空间，优客工场总估值近90亿元人民币裸心社-JustCo2017.7裸心社宣布与 JustCo 合并WE+酷窝2017.3WE与酷窝C

28、OWORK宣布合并无界空间-富空间2017.2无界空间全资收购Fourwork(富空间）战略投资优客工场/方糖小镇2017.9优客工场和方糖小镇宣布双方将互换股份，成立合资公司战略合作Distrii办伴&J HUB空间2018.5.15 DISTRII办伴与J HUB空间正式达成品牌加盟合作战略入股氪空间-纳什空间2016.3氪空间和纳什空间宣布战略合作 腾讯众创空间-梦想加2017.2梦想加获腾讯众创空间战略入股收并购趋势加剧，仅优客工场2018年就进行了6次收并购动作未来规模和体系化优势将成为行业龙头的竞争壁垒，可以预测未来一两年，资源整合仍是联合办公行业的趋势表：联合办公企业收并购及战略

29、合作情况（数据来源于企业和网络公开数据）图：截止2018年联合办公行业企业融资情况（数据来源于企业和网络公开数据）优客工场纳什空间 氪空间酷窝 办伴梦想加无界空间 裸心社共享际 方糖小镇 桔子空间Wework workingdo m 米域 We+P2 WEDO 种子轮天使轮PreAAA+PreBBB+CC+D战略投资大部分企业未到 C 轮，市场格局尚未有定论但资本近年趋于冷静，2018年仅8家获得融资，且集中于头部企业，聚集性愈发显现TOPTOP品牌融资轮数品牌融资轮数TOPTOP企业跟踪企业跟踪数据来源：晓楼数据服务平台&好租数据研究中心排名企业名称1优客工场2纳什空间3氪空间4WeWork

30、中国5SOHO3Q6Distrii办伴7梦想加8WE+酷窝9侠客岛里10People Squared（P2）2018年 联合办公企业综合实力*综合运营面积、网点数量、出租率、品牌影响力、融 资能力、城市布局等多个维度权重综合排名TOP 10集群发展，加快协作、并购2017 2018年蓬勃发展年2016年联合办公元年2015年2018年：扩张带来的资金压力创业活动的复杂化服务需求的个性化集中资源、资本都向寡头企业倾斜规模化对运营效率的提升毋庸置疑，并购和整合将持续大量出现多元参与者不同优势、客户需求多元化根据自身优势、细分市场提供个性化、专业化服务，打造竞争壁垒400-612-5318扫描二维码，下载完整报告