2018-2019中国房地产市场报告-REICO-2019.1-106页.pdf.pdf

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1、 20182019 年度年度 中国房地产市场报告中国房地产市场报告 CHINA REAL ESTATE MARKET REPORT REICO 工作室工作室 北京北京 2019.1 关于“关于“REICO工作室”工作室” “REICO 工作室”由全联房地产商会、精瑞人居发展基金会共同支持建立。 支持方基于“促进房地产业及国民经济稳定、快速、可持续发展”的认识，不寻 求研究成果代表和反映行业及商界利益。 “REICO 工作室”独立开展房地产市场研究， “自主超然、格物致知” ，研究 结论及倾向独立于政府意图及商界立场。 “REICO报告”的撰稿人，由工作室根据专题研究需要聘请。研究团队每年 会随

2、选题不同而发生变化。撰稿人来自不同大专院校、研究机构，以个人身份参 与研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在单位的倾向与意见。撰稿人被要求遵 守学术道德，引用观点、文献、数据等必须符合学术规范，对因此产生的纠纷由 撰稿人本人负责。 REICO REPORT 2018-2019 目 录 总报告： 2 摘要 3 宏观经济和政策环境 4 全国房地产市场分析 10 区域房地产市场分析 21 房地产市场形势预测 33 分报告： 住宅市场分析 39 二手房市场分析 54 办公楼市场分析 73 商业营业用房市场分析 88 附录 104 REICO REPORT 2018-2019 总 报 告 REICO RE

3、PORT 2018-2019 3 摘摘要要 2012019 9 年年宏观调控宏观调控要要加强逆加强逆 周期调节周期调节 2019 年经济运行稳中有变、变中有忧，外部环境复杂严峻，经济面临下行压 力。宏观政策要强化逆周期调节，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策， 适时预调微调， 稳定总需求； 保持经济运行在合理区间， 进一步稳就业、 稳金融、 稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期，提振市场信心，保持经济持续健康发展和社 会大局稳定，为全面建成小康社会收官打下决定性基础。 2012019 9 年年实施实施因城施策因城施策 2019 年要构建房地产市场健康发展长效机制， 坚持房子是用来住的、 不是用

4、来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系 和住房保障体系。 201018 8 年全国房地产市场年全国房地产市场呈呈 现周期高位回落特征现周期高位回落特征 房地产企业购置土地面积增幅增加，土地溢价率降至历史低位。 房地产开发完成投资增速、商品房新开工面积增幅增加。 房屋交易面积增幅下降。 前 8 月住房价格涨幅创出近三年新高， 9 月以后住房价格涨幅快速回落， 房价下降城市数量逐月增加。 2018 年年各线城市各线城市房价涨幅房价涨幅 冲高回落冲高回落 1 季度：市场热度持续较高，各线城市二手住房价格涨幅稳中有增，坚 持房地产市场调控。 2 季度：房地产市场继续在周

5、期高位运行，各线城市房价涨幅增加，房 地产市场调控继续加码扩围。 3 季度：房地产市场初显周期高位回落特征，各线城市房价涨幅冲高回 落。货币政策边际放松，房地产政策继续从紧。 4 季度：房地产市场景气回落，一线城市房价下降，二三四线城市房价 涨幅快速下降；货币财政政策稳健偏松，部分城市行业政策放松。 预计预计2019年年房地产市场房地产市场稳稳 中有降中有降 2019 年房地产市场供给增加； 棚户区改造贡献下降； 经济下行压力加大，房价上涨预期下降； 房企还债高峰到来； 预计 2019 年房地产市场稳中有降可能性较大，表现为房屋销售下降、 新开工增幅和投资增速减小、房价下降城市数量增多。 RE

6、ICO REPORT 2018-2019 4 宏观经宏观经济和济和政策环境政策环境 经济经济运行运行保持在合理区间但保持在合理区间但稳中有变稳中有变 20201 18 8年经济年经济运行运行增速逐季增速逐季 回落回落 2018 年，国内生产总值 900309 亿元，按可比价格计算，比上年增长 6.6%， 实现了 6.5%左右的预期发展目标。1-4 各季度 GDP 增速分别为 6.8%、6.7%、 6.5%、6.4%，逐季回落。 2018 年，工业企业利润增幅逐月下降。1-11 月份，全国规模以上工业企业 实现利润总额 61169 亿元，同比增长 11.8%，增幅比上年同期减少 10 个百分点。

7、 2018 年，居民收入增速低于去年。全国居民人均可支配收入 28228 元，比 上年名义增长 8.7%，扣除价格因素，实际增长 6.5%，低于去年 0.8 个百分点。 其中，城镇居民人均可支配收入 39251 元，增长 7.8%，扣除价格因素，实际增 长 5.6%， 低于去年 0.9 个百分点； 农村居民人均可支配收入 14617 元， 增长 8.8%， 扣除价格因素，实际增长 6.6%，低于去年 0.7 个百分点。 投资投资、消费、进出口、消费、进出口增速增速持持 续下降续下降至近年新低至近年新低 2018 年，固定资产投资增速由年初的 7.9%回落至 8 月的 5.3%，之后略有上 升，

8、全年投资增速为 5.9%，比去年减少 1.3 个百分点，扣除价格因素影响，实际 投资增速只有 0.28%。2018 年，社会消费品零售总额增速降至 10%以下，且逐月 下降至 9%。2018 年，净出口同比减少 18.3%，各月均为负增长。投资、消费、 进出口增速均为近年新低。 2018年年经济经济运行稳中有变运行稳中有变 资料来源：国家统计局、REICO 数据库 REICO REPORT 2018-2019 5 中美贸易冲突中美贸易冲突发生发生 2018 年中，中美爆发了金融危机之后新一轮关税及非关税等贸易领域的摩 擦、贸易争端，美国将对从中国进口的商品大规模征收关税，同时限制中国企业 对美

9、国投资并购， 中美关系在经济领域陷入了比较僵持的阶段， 对中国经济运行 造成很大影响。 年末物价涨幅年末物价涨幅快速快速回落回落 2018 年，全年居民消费价格比上年上涨 2.1%，比去年增加 0.5 个百分点； 全年工业生产者出厂价格比上年上涨 3.5%， 涨幅比去年减少 2.8 个百分点； 工业 生产者购进价格上涨 4.1%，涨幅比去年减少 4 个百分点。 2018 年 11-12 月，物价涨幅较快回落。12 月，全国居民消费价格同比上涨 1.9%，环比持平；全国工业生产者出厂价格同比上涨 0.9%，环比下降 1%。 多家机构预测，2019 年我国经济增速会有所回落。预计 2019 年 G

10、DP 增长 大约 6%，CPI 涨幅 1%左右。 2018年年末物价涨末物价涨幅回落幅回落 资料来源：国家统计局、REICO 数据库 2018 年宏年宏观调控观调控加强逆加强逆周期调节周期调节， 房地产政策坚持连续， 房地产政策坚持连续 性和稳定性性和稳定性 政府工作报告提出政府工作报告提出2018年经年经 济社会发展的主要预期目标济社会发展的主要预期目标 2018 年发展的主要预期目标是：国内生产总值增长 6.5%左右；居民消费价 格涨幅 3%左右；城镇新增就业 1100 万人以上，城镇调查失业率 5.5%以内，城 镇登记失业率 4.5%以内；居民收入增长和经济增长基本同步；进出口稳中向好，

11、 国际收支基本平衡；单位国内生产总值能耗下降 3%以上，主要污染物排放量继 续下降；供给侧结构性改革取得实质性进展，宏观杠杆率保持基本稳定，各类风 险有序有效防控。 积极财政政策积极财政政策取向不变取向不变， 8月月 以后财政政策更加积极以后财政政策更加积极 积极的财政政策取向不变。2018 年赤字率拟按 2.6%安排；财政赤字 2.38 万 亿元，其中中央财政赤字 1.55 万亿元，地方财政赤字 8300 亿元。2018 年安排地 方专项债券 1.35 万亿元，比去年增加 5500 亿元。 7 月 31 日政治局会议认为：当前经济运行稳中有变，面临一些新问题新挑 战，外部环境发生明显变化。要

12、求：财政政策要在扩大内需和结构调整上发挥更REICO REPORT 2018-2019 6 大作用，把好货币供给总闸门，保持流动性合理充裕。目标：稳就业、稳金融、 稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期。8 月以后，债券发行数量明显增加，全年债 券发行增长 452%，而前 7 月债券发行数量负增长-1229%。 完善地方政府专项债券管理完善地方政府专项债券管理 推进地方政府债券发行制度改革， 按照市场化原则规范开展地方政府债券发 行工作。2 月 8 日，财政部指出各地发展改革部门应积极组织区域内市场化运营 的优质企业、优质项目开展债券融资，进一步增强企业债券服务实体经济能力。 3 月 1 日，财政部会

13、同住房城乡建设部制定并发布试点发行地方政府棚户 区改造专项债券管理办法 ，以完善地方政府专项债券管理，规范棚户区改造融 资行为，遏制地方政府隐性债务增量。 严控地方债务风险管理严控地方债务风险管理 5 月 4 日，财政部发布筑牢 PPP 项目财政承受能力 10% 限额的“红线” PPP 项目财政承受能力汇总分析报告 ，开展政府和社会资本合作（PPP）项 目财政承受能力论证是保障项目合同履行、防控中长期财政风险的关键。严控财 政承受能力 10%的限额， 对支出占比 7-10%的地区进行风险提示， 对超过 10%限 额的地区暂停新项目入库。 5 月 17 日，发改委、财政部发布关于完善市场约束机制

14、严格防范外债风 险和地方债务风险的通知 ，拟举借中长期外债企业（含金融机构）要实现实体 化运营，依法合规开展市场化融资，充分论证发行外债的必要性、可行性、经济 性和财务可持续性，并依托自身资信状况制定外债本息偿付计划，落实偿债保障 措施。 严禁企业以各种名义要求或接受地方政府及其所属部门为其市场化融资行 为提供担保或承担偿债责任，切实做到“谁用谁借、谁借谁还、审慎决策、风险 自担” 。 货币政策货币政策维护流动性充裕维护流动性充裕， 年内年内3次降准次降准 稳健的货币政策保持中性，要松紧适度。管好货币供给总闸门，保持广义 货币 M2、 信贷和社会融资规模合理增长， 维护流动性合理稳定， 提高直

15、接融资 特别是股权融资比重。疏通货币政策传导渠道，用好差别化准备金、差异化信 贷等政策，引导资金更多投向小微企业、 “三农”和贫困地区，更好服务实体经 济。人民银行分别在 2018 年 4 月、7 月和 10 月实施了 3 次降准，累计调低存 款准备金率 2 个百分点。 实施乡村振兴战略实施乡村振兴战略 2 月 4 日，中央 1 号文件中共中央国务院关于实施乡村振兴战略的意见 发布，提出实施乡村振兴战略，对集体经营性建设用地试点、宅基地改革、特 色小镇、创建适合农业农村特点的农村金融体系、继续推进农村劳动力就业转 移等方面做出系列重要部署。 放宽城市放宽城市落户条件落户条件 3 月 13 日，

16、国家发展改革委关于实施 2018 年推进新型城镇化建设重点任 务的通知 ， 提出全面放宽城市落户条件。 并探索租赁房屋的常住人口在城市公 共户口落户。同时强化常住人口基本公共服务，落实“两为主、两纳入”要求， 实现公办学校普遍向随迁子女开放。广州、南京、东莞、吉林、徐州、西安、 武汉、厦门等地区出台吸引人才落户政策。 限制境外房地产投资限制境外房地产投资和海外和海外 发债发债 2 月 11 日，国家发改委发布境外投资敏感行业目录（2018 年版） ，其 中房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部、在境外设立无具体实业项目的REICO REPORT 2018-2019 7 股权投资基金或投资平台等

17、行业 3 月 1 日起境外投资受限。 6 月 27 日，发改委、财政部联合印发关于完善市场约束机制严格防范外 债风险和地方债务风险的通知 。 将引导规范房地产企业境外发债资金投向， 房 地产企业境外发债主要用于偿还到期债务，避免产生债务违约，限制房地产企 业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等，并要求企业提交资金用 途承诺。 坚持房地产市场调控政策稳坚持房地产市场调控政策稳 定性连续性定性连续性 部分城市继续加强房地产市场调控，包括兰州、长春、昆明、大连、安徽、 海南、河北省等地区相继出台相关文件，武汉、长沙、杭州、西安、成都等城 市实施购房摇号政策。上海、普洱、深圳、福清、宁德及河间

18、等城市规范限售 政策。西安、杭州、长沙、上海、深圳、南京等城市暂停企事业购房。 4 月 22 日，海南出台关于进一步稳定房地产市场的通知 ，实施全域限 购，自本通知发布后户籍迁入本省的居民家庭只能购买一套住房，并须提供至 少一名家庭成员在我省累计 24 个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。 同时，严格限贷、限制转让和价格备案管理，非本省户籍居民家庭在我省购买 住房，申请商业性个人住房贷款首付款比例不得低于 70%。居民家庭或企事业 单位、社会组织在我省购买的住房，取得不动产权证满 5 年后方可转让。 5 月 19 日，住建部印发住房城乡建设部关于进一步做好房地产市场调控 工作有关问题的通知

19、 ，再度重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松。从 住房发展规划、住房和土地供应、资金管控、市场监管、落实主体责任等方面 对地方房地产调控工作提出了明确要求。明确要求一线、二线城市在年底前编 制完成 2018 年至 2022 年住房发展规划，增加有效供给，提高中低价位、中小 套型普通商品住房供应比例，大幅增加租赁住房、共有产权住房用地供应，在 新增住房用地供应中的比例达到 50%以上；融资层面，住房租赁市场融资渠道 建设上半年进展明显，一是住房租赁资产证券化的基本条件和重点支持领域已 得到政策的明确，二是允许险资进入长租公寓市场。 加强房地产市场秩序管理加强房地产市场秩序管理 6 月 28

20、日，住建部会同中宣部、公安部、司法部、税务总局、市场监管总 局、银保监会等部委，联合印发关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益 违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知 ，决定于 2018 年 7 月初至 12 月底，在北京、上海等 30 个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。 2019 年年继续继续保持经济运行保持经济运行在合理区间在合理区间 2019年年继续以继续以供给侧结构性供给侧结构性 改革改革为主线为主线，保持经济运行，保持经济运行 在合理区间在合理区间 2018 年 12 月中央经济工作会议指出，2019 年是新中国成立 70 周年，是 全面建成小康社会关键之年，做好经济工

21、作至关重要。要坚持稳中求进工作总 基调，坚持新发展理念，坚持推动高质量发展，坚持以供给侧结构性改革为主 线，坚持深化市场化改革、扩大高水平开放，加快建设现代化经济体系，继续 打好三大攻坚战，着力激发微观主体活力，创新和完善宏观调控，统筹推进稳 增长、促改革、调结构、惠民生、防风险工作，保持经济运行在合理区间，进 一步稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期，提振市场信心，增 强人民群众获得感、 幸福感、安全感， 保持经济持续健康发展和社会大局稳定， 为全面建成小康社会收官全面建成小康社会收官打下决定性基础。 REICO REPORT 2018-2019 8 宏观政策强化逆周期调节，宏观政

22、策强化逆周期调节， 财政政策要更加积极，货币财政政策要更加积极，货币 政策要保持流动性合理充裕政策要保持流动性合理充裕 经济运行稳中有变、变中有忧，外部环境复杂严峻，经济面临下行压力。 宏观政策要强化逆周期调节，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，适 时预调微调，稳定总需求；积极的财政政策要加力提效，实施更大规模的减税 降费，较大幅度增加地方政府专项债券规模；稳健的货币政策要松紧适度，保 持流动性合理充裕，改善货币政策传导机制，提高直接融资比重，解决好民营 企业和小微企业融资难融资贵问题。 继续继续防范化解重大风险防范化解重大风险 打好防范化解重大风险攻坚战，要坚持结构性去杠杆的基本思路，

23、防范金 融市场异常波动和共振，稳妥处理地方政府债务风险，做到坚定、可控、有序、 适度。 因城施策、分类指导，夯实因城施策、分类指导，夯实 城市政府主体责任城市政府主体责任 要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒 的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和 住房保障体系。 2019 年要重点工作任务包括： 一是一是推动制造业高质量发展。 二是二是促进形成 强大国内市场。 我国发展现阶段投资需求潜力仍然巨大， 要发挥投资关键作用， 加大制造业技术改造和设备更新，加快 5G 商用步伐，加强人工智能、工业互 联网、物联网等新型基础设施建设，加大城际交

24、通、物流、市政基础设施等投 资力度，补齐农村基础设施和公共服务设施建设短板，加强自然灾害防治能力 建设。 三是三是扎实推进乡村振兴战略。 四是四是促进区域协调发展。要统筹推进西部 大开发、东北全面振兴、中部地区崛起、东部率先发展。要推动城镇化发展， 抓好已经在城镇就业的农业转移人口的落户工作，督促落实 2020 年 1 亿人落 户目标，提高大城市精细化管理水平。五是五是加快经济体制改革。资本市场在金 融运行中具有牵一发而动全身的作用，要通过深化改革， 打造一个规范、 透明、 开放、有活力、有韧性的资本市场，提高上市公司质量，完善交易制度，引导 更多中长期资金进入，推动在上交所设立科创板并试点注

25、册制尽快落地。要推 进财税体制改革，健全地方税体系，规范政府举债融资机制。六是六是推动全方位 对外开放。七是七是加强保障和改善民生。要把稳就业摆在突出位置，重点解决好 高校毕业生、农民工、退役军人等群体就业。 2019年年稳地价稳房价稳预期稳地价稳房价稳预期 2018 年 12 月全国城乡建设会议提出， 2019 年房地产方面的重点工作包括: 一是以稳地价稳房价稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展。一是以稳地价稳房价稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展。坚持 房子是用来住的、不是用来炒的定位，着力建立和完善房地产市场平稳健康发 展的长效机制，坚决防范化解房地产市场风险。坚持因城施策、分

26、类指导，夯 实城市主体责任，加强市场监测和评价考核，切实把稳地价稳房价稳预期的责 任落到实处。继续保持调控政策的连续性稳定性，加强房地产市场供需双向调 节，改善住房供应结构，支持合理自住需求，坚决遏制投机炒房，强化舆论引 导和预期管理，确保市场稳定。加大房地产市场监管力度，继续深入开展打击 侵害群众利益违法违规行为治理房地产乱象专项行动。 二是以加快解决中低收入群体住房困难为中心任务， 健全城镇住房保障体二是以加快解决中低收入群体住房困难为中心任务， 健全城镇住房保障体 系。系。支持人口流入量大的一线、二线城市和其他热点城市，降低准入门槛，增 加公租房有效供应，因地制宜发展共有产权住房。继续推

27、进棚户区改造，严格 把握棚改范围和标准， 重点改造老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿区、 林区、REICO REPORT 2018-2019 9 垦区棚户区，加大配套基础设施建设，严格工程质量安全监管，确保按时保质 保量完成全年任务。 三是以解决新市民住房问题为主要出发点，补齐租赁住房短板。三是以解决新市民住房问题为主要出发点，补齐租赁住房短板。人口流入 量大、住房价格高的特大城市和大城市要积极盘活存量土地，加快推进租赁住 房建设，切实增加有效供应。在总结试点经验基础上，指导大中城市全面培育 和发展住房租赁市场。继续推进集体土地建设租赁住房试点工作。深化住房公 积金制度改革，研究建立住宅政策性金

28、融机构，加大对城镇中低收入家庭和新 市民租房购房的支持力度，全面提高住房公积金服务效能和管理水平。 四是以改善农村住房条件和居住环境为中心，提升乡村宜居水平。四是以改善农村住房条件和居住环境为中心，提升乡村宜居水平。全力推 进脱贫攻坚三年行动， 2019 年将剩余 160 万户建档立卡贫困户等 4 类重点对象 的危房全部列入年度改造计划。着力提高农房设计水平和建造质量，组织编制 推广符合农村实际和农民需求的农房设计图集，明确农房建设基本要求，加强 农房建设质量管理。提高村庄规划建设水平，发动村民参与，共同编制村民易 懂、村委能用、乡镇好管的村庄建设规划，进一步完善引导支持设计人员和机 构下乡的

29、政策措施。 继续推进农村生活垃圾污水治理。 加强传统村落保护利用。 REICO REPORT 2018-2019 10 全国房全国房地产市地产市场分析场分析 2018 年土地购置年土地购置继续继续量价齐升量价齐升 2012018 8 年年 100100 大中城市大中城市土地土地 供应数量供应数量在在上年上年大幅大幅增加增加 的基础上继续大幅增加的基础上继续大幅增加 从 100 大中城市的土地供应数量上看，2018 年增幅继续增加。2014-2016 年 100 大中城市土地供应数量分别同比减少了 20.5%、12.3%和 6.8%，连续三年负 增长。2017 年 100 大中城市土地供应面积同

30、比大幅增加 12%。2018 年，100 大 中城市土地供应 14857 宗、12.8 万公顷，分别同比增加 7.5%、12%。前 11 个月 国有土地出让收入共计 5.3 万亿元，同比增加 28.9%。 2018年年100大中大中城市城市土地土地供供应数量应数量继续继续大幅度大幅度增加增加 资料来源：Wind、REICO数据库 20201 18 8 年房地产企业购置土年房地产企业购置土 地面积地面积继续大幅增加继续大幅增加 2018 年房地产开发企业购置土地面积继续大幅增加。 2014-2016 年房企土地 购置面积连续三年负增长，2017 年房企购置土地面积和土地购置费分别增加 15.8%

31、和 49.4%。2018 年，购置土地面积 29142 万平方米，增加 14.2%，土地购 置费 1.61 万亿元，增加 18%。分月看，购置土地面积和土地购置费增幅前 9 月 增加，9 月以后稳中有落。 2018年年企业企业购置购置土地土地面积面积继续大幅继续大幅增加增加 资料来源：国家统计局、REICO数据库 REICO REPORT 2018-2019 11 企业购置土地情况月度变化企业购置土地情况月度变化 企业企业购置购置土地土地面积面积增幅逐增幅逐 步增加步增加 资料来源：国家统计局、REICO数据库 2012018 8 年年 1 10000 大中城市大中城市成交成交 土地溢价率土地

32、溢价率降至历史低位降至历史低位 2018 年 100 大中城市成交土地溢价率持续降至历史低位。其中，10 月份成 交土地溢价率降到 4.4%，为历史最低位，12 月略有回升至 6.9%。其中，一线城 市成交土地溢价率全年在 10%以下，二线和三线城市成交土地溢价率下半年较 快回落，12 月份一线、二线和三线城市成交土地溢价率分别为 2.3%、7.5%和 11.5%，均为历史低位。 2018年成交土年成交土地溢价率地溢价率降至历史降至历史低位低位 资料来源：wind、REICO 数据库 20201 18 8 年年下半年下半年地价涨幅地价涨幅逐逐 季回落季回落 2018 年下半年地价涨幅逐季回落。

33、全年主要监测城市综合地价环比涨幅为 6.1%，比去年地价涨幅低 0.6 个百分点。分季度看，全国主要监测城市综合地价 环比涨幅下半年逐季减小， 1-4 各季度地价涨幅分别为 1.6%、 1.8%、 1.5%和 1.1%。 居住居住用地价格涨幅用地价格涨幅回落回落 2018 年居住用地价格涨幅为 8.5%，比去年低 1.7 个百分点，3-4 季度居住用 地价格涨幅持续回落。全年商业、工业土地价格分别累计环比上涨 4.8%、3.5%， 涨幅略高于去年全年，商业用地和工业用地价格涨幅在 3-4 季度均连续减少。 REICO REPORT 2018-2019 12 20182018 年，年，长长三角三

34、角、珠三、珠三 角、角、环渤海环渤海三个地区的三个地区的地地 价涨幅价涨幅均低于均低于去年去年 2018 年，长三角、珠三角、环渤海三个地区的地价涨幅均低于去年。全年环 渤海地区、 长江三角洲地区、 珠江三角洲地区综合地价累计分别环比上涨 6.85%、 2.76%、10.61%，分别低于去年 0.2 个百分点、2 个百分点和 0.6 个百分点。 2018年年下半年地价涨幅回落下半年地价涨幅回落 资料来源：国土资源局、REICO数据库 2018 年商年商品房供给品房供给增幅增幅增加增加 20201 18 8年房地产开发投资年房地产开发投资增增 速速增加增加 2018 年房地产开发投资增速增加。全

35、年房地产开发完成投资 12 万亿元，同 比增长 9.5%，增速比去年同期增加 2.5 个百分点，比同期固定资产投资增幅高 3.6 个百分点。 从月度数据看，各月房地产开发投资增幅均稳定在 10%左右。 2018年房地产开发投资年房地产开发投资增速增速增加增加 资料来源：国家统计局、REICO数据库 REICO REPORT 2018-2019 13 商品商品住宅住宅和其他用房和其他用房投资投资 增速增速增加，办公楼和商业增加，办公楼和商业 用房投资负增长用房投资负增长 2018 年， 商品住宅和其他用房开发投资增速继续增加， 办公楼、 商业用房投 资负增长。 其中，全年商品住宅完成投资 8.5

36、 万亿元，同比增长 13.4%，增速增加 4 个 百分点；办公楼开发投资完成 0.6 万亿元，同比减少 11.3%，增速减少 15 个百分 点；商业营业用房开发投资 1.4 万亿元，同比减少 9.4%，增速减少 8 个百分点； 其他物业开发投资 1.3 万亿元，同比增长 21%，增速增加 15 个百分点。 各种物业类型开发投资增幅变化各种物业类型开发投资增幅变化 资料来源：国家统计局、REICO数据库 2012018 8年商品房年商品房新开工面积新开工面积 增幅增幅大幅度大幅度增加增加 2018年，商品房施工面积增幅、新开工面积增幅均高于上年，商品房竣工面 积负增长。其中，全年商品房施工面积8

37、2.2亿平方米，同比增长5.2%，增幅增加 2个百分点；新开工面积20.9亿平方米，同比增加17.2%，增幅增加10个百分点； 竣工面积9.4亿平方米， 同比减少7.8%， 降幅增加大约4个百分点。 从逐月数据看， 商品房竣工面积各月均为负增长， 商品房新开工面积增幅、 施工面积增幅基本逐 月增加。 商品住宅新开工面积商品住宅新开工面积大幅大幅 增加增加， 办公楼办公楼、 商业用房新商业用房新 开工面积开工面积继续继续负增长负增长但降但降 幅收窄幅收窄 2018年， 商品住宅新开工面积大幅增加， 商业用房办公楼新开工面积继续减 少。其中，全年商品住宅新开工面积15.3亿平方米，同比增加19.7

38、%，增幅比去年 增加9.2个百分点；办公楼新开工面积0.6亿平方米，同比减少1.5%；商业用房新 开工面积2亿平方米，同比减少2%，办公楼和商业用房新开工面积降幅均有所收 窄。 2018年，全国计划新开工棚户区改造580万套。全年全国各类棚户区改造实 际开工626万套，超额完成年度目标任务，完成投资1.74万亿元。 REICO REPORT 2018-2019 14 近年商品房各项建设指标变化近年商品房各项建设指标变化 资料来源：国家统计局、REICO数据库 2018年年商品房屋商品房屋新开工新开工面积面积增幅增幅逐月增加逐月增加 资料来源：国家统计局、REICO数据库 2018年年住宅住宅新

39、开工新开工面积面积增加增加 资料来源：国家统计局、REICO数据库 REICO REPORT 2018-2019 15 2018 年商年商品房品房销售销售增幅下降增幅下降 20201 18 8年商品房销售面积年商品房销售面积增增 幅下降幅下降 2018 年，商品房销售面积增幅下降。全年商品房销售面积 171654 万平方 米，同比增加 1.3%，增幅比去年减少 6.4 个百分点；商品房销售额 149973 亿 元，增长 12.2%，增幅略低于去年。 逐月数据看，商品房销售面积增幅 8 月份以后持续回落。 2018年年各类型各类型商品房商品房屋屋销售面积销售面积增幅回落增幅回落 资料来源：国家统

40、计局、REICO 数据库 各类型商品房销售面积月度变化各类型商品房销售面积月度变化 资料来源：国家统计局、REICO 数据库 各类物业各类物业销售面积增幅销售面积增幅均均 低于去年低于去年 2018 年，住宅、办公楼、商业用房销售面积增幅均低于去年，其中办公楼 和商业用房销售面积负增长。其中，商品住宅销售面积为 147929 万平方米，同 比增加 2.2%，增幅低于去年同期 3 个百分点；办公楼销售面积为 4463 万平方 米，同比减少 8.3%，增幅低于去年同期 33 个百分点；商业用房销售面积为 11971 万平方米，同比减少 6.8%，增幅低于去年 25 个百分点。 REICO REPO

41、RT 2018-2019 16 逐月数据看，商品住宅、办公楼和商业用房的销售面积增幅 9 月份之后持 续回落。 各各线城市线城市住房价格住房价格涨幅涨幅先升后降先升后降 2012018 8年年新建住房新建住房、二手住二手住 房价格涨幅房价格涨幅均均高于去年高于去年 2018 年，70 大中城市新建住房价格1涨幅、二手住房价格涨幅均高于去年。全年 70 大中城市新建住房价格环比上涨 9.5%，涨幅比去年增加 4.3 个百分点； 二手住房价格环比上涨 7.4%，涨幅比去年增加 2.5 个百分点。全年 70 大中城市 新建住房价格同比上涨 7.8%，二手住房价格同比上涨 5.7%，涨幅均高于去年。

42、1-4 各季度，新建住房价格环比上涨 1%、2.4%、3.4%和 2.5%；二手住房价格环 比上涨 0.7%、1.8%、3.4%和 1.3%。住房价格涨幅前 3 季度逐季增加，4 季度回 落。 住房价格涨幅住房价格涨幅8 8月达到历月达到历 史新高，史新高，9 9月以后快速回落月以后快速回落 分月度看，新建住房价格涨幅、二手住房价格涨幅前 8 个月逐月增加，价格 涨幅均在 8 月份达到历史新高，9 月以后快速回落。8 月份，新建住房和二手住 房价格涨幅环比均为 1.5%，12 月份分别回落至 0.7%和 0.3%。9 月以后，房价下 降城市数量逐月增多，12 月 70 大中城市中新建住房价格环

43、比下降城市为 8 个， 二手住房价格环比下降城市数量为 22 个。 除一线城市二手住房价格除一线城市二手住房价格 涨幅低于去年外，其他各涨幅低于去年外，其他各 线城市新建住房和二手住线城市新建住房和二手住 房价格涨幅均高于去年房价格涨幅均高于去年 2018 年，一线城市新建住房价格和二手住房价格分别环比累计上涨 2.8%和 0.6%，涨幅分别高于去年 2.3 个百分点和低于去年 1.9 个百分点左右；二线城市 新建住房价格和二手住房价格分别环比累计上涨 10%和 6.7%，涨幅分别高于去 年 6 个和 1 个百分点；三四线城市新建住房价格和二手住房价格分别环比累计 上涨 11.4%和 8.9%

44、，涨幅分别比去年增加 4.5 个和 3.8 个百分点。 各线城市各线城市二手二手住房价格涨住房价格涨 幅均在幅均在8 8月份月份达到达到新高后新高后 较快回落较快回落 分月度看，各线城市二手住房价格涨幅均在 8 月份达到新高后较快回落。 2018 年 8 月一线、二线和三四线城市二手住房价格涨幅分别为 0.4%、1.3%和 1.6%，9 月后一线城市二手住房价格下降，降幅为 0.3%；二线、三四线城市二手 住房将涨幅快速回落至 12 月的 0.3%和 0.4%。 近近年年70大中城市大中城市住宅住宅价格价格变化变化 资料来源：国家统计局、REICO数据库 12011 年起，住房价格分析采用国家

45、统计局新的房价统计数据，以 70 大中城市中位数房价涨幅代表 70 城市平均房价涨幅。 REICO REPORT 2018-2019 17 近年近年一二三四线城市一二三四线城市住房住房价格价格环比环比变化变化 资料来源：国家统计局、REICO数据库 西部地区城市的住房价格西部地区城市的住房价格 涨幅较高涨幅较高 2018年， 仅厦门全年新建商品住房价格环比下降； 全年二手住房价格环比下 降的城市有4个：福州、北京、上海和厦门。 2018年， 70大中城市中新建商品住宅价格环比涨幅最大的10个城市， 分别为 西安、呼和浩特、贵阳、大理、海口、徐州、秦皇岛、丹东、昆明和济南；二手 住房价格环比涨幅

46、最大的10个城市，分别为呼和浩特、济宁、昆明、西安、大理、 乌鲁木齐、三亚、贵阳、海口、烟台。 2018年年70个大中城市中商品住宅价格个大中城市中商品住宅价格累计累计环比涨幅排列环比涨幅排列 资料来源：国家统计局、REICO数据库 REICO REPORT 2018-2019 18 2018年年70个大中城市中个大中城市中二手住宅二手住宅累计累计环比涨幅排列环比涨幅排列 资料来源：国家统计局、REICO数据库 房地产房地产市市场季度变场季度变化分析化分析 总体来看， 2018年房地产市场仍在周期高位运行， 4季度出现高位回落特征。 20201 18 8年年1 1季度：季度： 市场热度持续较高

47、，各线市场热度持续较高，各线 城市二手住房价格涨幅稳城市二手住房价格涨幅稳 中有增，坚持房地产市场中有增，坚持房地产市场 调控调控 全国版块：全国版块：房价上涨城市数量维持在周期高位水平房价上涨城市数量维持在周期高位水平 2018年1季度，房地产市场热度持续较高，房价上涨城市数量维持在周期高 位水平。房地产投资增速增加，新开工面积增幅增加，土地溢价率平稳，地价涨 幅、 房价涨幅基本平稳， 但房企购置土地面积增幅下降、 房屋交易数量增幅下降， 企业资金压力上升。1季度国房景气指数维持在去年4季度的高位水平上。居民购 房意愿继续维持在历史高水平。 区域版块：区域版块：各线城市二手住房价格涨幅稳中有

48、增各线城市二手住房价格涨幅稳中有增 2018年1季度，一线城市新建商品住宅价格环比下降，二三四线城市新建商 品住宅价格涨幅减小； 各线城市二手住宅价格环比涨幅稳中有增，其中三四线城 市房价涨幅最高；70个大中城市中，80%左右的城市房价环比累计上涨。一线城 市房屋交易量、新开工面积以及土地购置面积均延续负增长态势；二线城市房屋 交易量和土地购置面积负增长，房屋新开工面积同比增加且增幅加大；三四线城 市商品房销售面积、房屋新开工面积和土地购置面积均保持增加。 政策版块：政策版块：坚持房地产市场调控，推进租赁市场发展，融资渠道收窄坚持房地产市场调控，推进租赁市场发展，融资渠道收窄 2018年1季度，房地产市场调控力度不放松，新增6个城市实施限售政策、新 增5个城市实行摇号购房；部分城市增加租赁土地供应、培育规模化、专