租赁合同概述(PPT 84页)dhor.pptx

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1、第三组租赁合同融资租赁合同 成员：刘梦岑 郭朝 刘闽 阿不都色米吐鲁洪 第十八章 租赁合同第一节 租赁合同概述第二节 租赁合同的效力第三节 租赁合同中的风险负担第四节 租赁合同的更新和终止 第一节 租赁合同概述一、租赁合同的概念和特征：我国合同法第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在当事人中，提供物的使用或收益权的一方为出租人；对租赁物有使用或收益权的一方为承租人。租赁物须为法律允许流通的动产和不动产。1、租赁合同是转移租赁物使用收益权的合同。在租赁合同中，承租人的目的是取得租赁物的使用收益权，出租人也只转让租赁物的使用收益权，而不转让其所有

2、权；租赁合同终止时，承租人须返还租赁物。这是租赁合同区别于买卖合同的根本特征。2、租赁合同是双务、有偿合同。在租赁合同中，交付租金和转移租赁物的使用收益权之间存在着对价关系，交付租金是获取租赁物使用收益权的对价，而获取租金是出租人出租财产的目的。3、租赁合同是诺成合同。租赁合同的成立不以租赁物的交付为要件，当事人只要依法达成协议合同即告成立。双方意思表示达成一致，合同便成立。特征如下：4、租赁合同是具有临时性的合同，不适用于财产的永久性使用。我国合同法第二百一十四条规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超

3、过二十年。特征如下：5、租赁合同为继续性合同。在租赁合同中“债”部分内容，并非非一次给付可完结，而是连续地实现，其基本特色是时间因素，在债的履行上具有重要地位，总给付的内容系应于给付时间的长度。在租赁合同中，承租人的合同目的的实现，有赖于出租人在租赁期间内持续不断地履行合同义务，因此，租赁合同为继续行合同。特征如下：二、租赁合同的标的物租赁合同中的标的物简称租赁物，是租赁合同中的重要因素，是指出租人于合同生效后交付承租人使用、收益的物。租赁物可以为动产可以为不动产。如其为动产，则租赁合同的性质决定了该动产一般应为不可代替物以及非消耗物。以可代替物活儿消耗物作为标的物的，只能是用其为特定目的的使

4、用，如用于展览。标的物应具有合法性，禁止流通物：合同无效。（淫秽录像带，枪支）限制流通物：审批手续的办理是此类合同的法定特别生效要件，在办理审批手续之前则合同认定为尚未完全生效的合同。标的物一般为现存的物，所以以将来之物为标的物的，因为出租人将来可取得之物，如不能取得的，租赁合同则因标的不能而不发生效力。租赁合同能否以物的一部分为标的物？有什么要求？通常的观点是认为可以是财产的一部分，但为避免发生纠纷，以物的以物的一部分出租的，当事人应明确使用的范围，并且仅限于该物的部分可以单独使用的情况。二、租赁合同的分类 1、根据租赁物的不同，租赁可以划分为动产租赁和不动产租赁。不动产租赁包括房屋租赁和土

5、地使用权租赁等。2、根据租赁合同是否确定期限，可以划分为定期租赁和不定期租赁。当事人可以在租赁合同中约定租赁期间，没有约定租赁期间的则为不定期租赁。对于不定期租赁，任何一方当事人都有权依自己的意愿随时解除合同，但在解除合同之前，应预先通知对方。但是，无论是否约定租赁期间，租赁期间都受20年法定期间的限制。三、租赁合同的内容和形式 租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金以及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。租赁期限为6个月以下的，可以由当事人自由选择合同的形式。无论采用书面形式还是口头形式，都不影响合同的效力。租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。未采用书面形式的，不论当

6、事人对租赁期限是否做了约定，都视为不定期租赁。第二节 租赁合同的效力一、出租人的义务二、承租人的义务三、租赁合同的特别效力1、交付租赁物并保持租赁物符合约定用途2、维修租赁物的义务3、物的瑕疵担保义务4、权利瑕疵担保义务二、出租人的义务一、出租人的义务1、交付租赁物并保持租赁物符合约定用途 出租人应依照合同的约定的时间和方式交付租赁物。物的使用以交付占有为必要的，出租人应按照约定交付承租人实际占有使用。物的使用不以交付占有为必要的，出租人应使之处于承租人得以使用的状态。如果合同成立时租赁物已经为承租人直接占有，从合同约定的交付时间时起承租人即对租赁物享有使用收益权。二、出租人的义务2、维修租赁

7、物的义务 也就是为了在租赁期间保持租赁物符合约定用途 租赁合同是继续性合同，在其存续期间，出租人有继续保持租赁物的法定或者约定品质的义务，使租赁物合于约定的使用收益状态。倘发生品质降低而害及承租人使用收益或其他权利时，则应维护修缮，恢复原状。因修理租赁物而影响承租人使用、收益的，出租人应相应减少租金或延长租期，但按约定或习惯应由承租人修理，或租赁物的损坏因承租人过错所致的除外。3、物的瑕疵担保义务第二百二十八条因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。第二百三十三条租赁物危及承租人的安全或者健康的，即

8、使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。4、权利的瑕疵担保义务 当租赁物有瑕疵或存在权利瑕疵致使承租人不能依约使用收益时，承租人有权解除合同，承租人因此所受损失，出租人应负赔偿责任，但承租人订约时明知有瑕疵的除外。构成要件：第一，须有第三人就租赁物向承租人主张权利的事实发生。第二，第三人就租赁物向承租人主张的权利，妨害了承租人对租赁物的使用，收益。第三，承租人就租赁合同订立是时不知有权利瑕疵。1、按照约定的方法使用租赁物。2、妥善保管租赁物 、通知义务 、对于保存行为的容忍义务3、不作为义务 、不得随意对租赁物进行改善或在租赁物上增设他物 、不得随意转租4、支付租

9、金义务5、返还租赁物。二、承租人的义务1、按照约定的方法使用租赁物。第二百一十七条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。第二百一十八条承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。二、承租人的义务2、妥善保管租赁物。承租人应以善良管理人的注意妥善保管租赁物，未尽妥善保管义务，造成租赁物毁损灭失的，应当承担损害赔偿责任。第二百二十二

10、条承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。通知义务 在租赁关系存续期间，出现以下情形之一的，承租人应当及时通知出租人：(1)租赁物有修理、防止危害的必要；(2)其他依诚实信用原则应该通知的事由。承租人怠于通知，致出租人不能及时救济而受到损害的，承租人应负赔偿责任。对于保存行为的容忍义务 出租人为保存租赁物所进行的必要行为，承租人不得拒绝。3、不作为义务不得随意对租赁物进行改善或在租赁物上增设他物承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善和增设他物。承租人未经出租人同意对租赁物进行改善和增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或赔偿损失。第二百二十三条承租

11、人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。不得随意转租第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。57.丁某将其所有的房屋出租给方某，方某将该房屋转租给唐某。下列哪些表述是正确的？（）（2011年卷三多选第57题）A.丁某在租期内基于房屋所有权可以对方某主张返还请求权，方某可以基于其与丁某的合法的租赁关系主张抗辩权B.方某未经丁某同

12、意将房屋转租，并已实际交付给唐某租用，则丁某无权请求唐某返还房屋C.如丁某与方某的租赁合同约定，方某未经丁某同意将房屋转租，丁某有权解除租赁合同，则在合同解除后，其有权请求唐某返还房屋D.如丁某与方某的租赁合同约定，方某未经丁某同意将房屋转租，丁某有权解除租赁合同，则在合同解除后，在丁某向唐某请求返还房屋时，唐某可以基于与方某的租赁关系进行有效的抗辩 【答案】AC【解析】合同法第二百二十四条第二款规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。选项A正确。丁某将其所有的房屋出租给方某，在租赁期内丁某可以基于房屋的所有权请求方某返还房屋，但是方某可以基于与丁某之间的合法有效的租赁合同主张抗

13、辩。选项B错误。方某将房屋转租给唐某，无论之前是否征得丁某的同意，丁某都可以基于所有权要求唐某返还房屋。但是如果方某在转租之前已经征得丁某同意，唐某可以基于合法的租赁关系主张抗辩；如果方某在转租之前未征得丁某同意，丁某可以先解除与方某的租赁合同，然后要求唐某返还房屋，唐某此时则无权主张抗辩。选项C正确，选项D错误。若丁某与方某的租赁合同中约定“方某未经丁某同意将房屋转租，丁某有权解除租赁合同”，方某在未经丁某同意的情况下将房屋转租给唐某的，丁某对租赁合同享有单方解除权，在合同解除后，其有权请求唐某返还房屋。60.甲将自己的一套房屋租给乙住，乙又擅自将房屋租给丙住。丙是个飞镖爱好者，因练飞镖将房

14、屋的墙面损坏。下列哪些选项是正确的？（）A.甲有权要求解除与乙的租赁合同B.甲有权要求乙赔偿墙面损坏造成的损失C.甲有权要求丙搬出房屋D.甲有权要求丙支付租金答案：ABC解析：本题考核承租人擅自转租的法律责任。合同法第224条第2款规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本题中，乙未经出租人甲同意擅自将房屋转租，出租人甲有权要求解除与承租人乙之间的租赁合同。因此，A项正确。合同法第224条第1款规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。据此可知，即便是在承租人同意转租的情况

15、下，第三人对租赁物造成损失的，承租人承担赔偿责任。本题中，出租人乙没有经过出租人甲的同意转租给丙，就丙对墙面的损害，甲有权要求乙承担损害赔偿责任。因此，B项正确。甲没有同意乙转租给丙，且甲、丙之间也没有任何租赁协议，甲是房屋的所有人，甲有权要求丙搬出房屋。因此，C项正确。本题中，甲、丙之间没有租赁协议，甲无权要求丙支付租金。因此，D项错误。58.甲公司将自己所有的10台机器出租给了乙公司，乙公司未经其同意，将其低价出售给知情的丙公司，丙公司又将其出租给丁公司。丁公司对上述交易过程完全不了解。下列哪些选项是正确的？A.丙、丁之间的租赁合同有效B.甲公司有权请求丁公司返还机器，并且无须补偿其任何损

16、失C.甲公司有权请求丁公司返还机器，但是应补偿其损失D.甲公司无权请求丁公司返还机器，但是丁公司应当补偿甲公司的损失答案：AB解析：合同法第212条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”法律并不要求租赁物一定为出租人所有，故丙将本属于甲所有的机器，出租给不知情的丁使用，不影响租赁合同的效力，租赁合同自成立生效。因此A选项正确。物权法第106条规定了善意取得制度，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让

17、；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本题中，乙公司作为无处分权人将该10台机器出售给知情人丙，不符合善意取得制度中的“受让人受让该动产时是善意的”的条件规定，因此丙不能善意取得该10台机器的所有权，丙也就无权对该10台机器进行出租，甲公司作为所有权人，有权根据物上请求权请求丁公司返还财产，且无须补偿其任何损失。合同法第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。也就是说，虽然租赁物本身所有权发生了变动，但是丙和丁之间的租赁合同依然有效，所以丁公司返还甲公司10台机器后所受到的损失应该由丙公司承担，故B项说法正确，C

18、、D两项错误。本题的正确答案是AB.4、支付租金义务 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。5、返还租赁物。租赁合同终止时，承租人应将租赁物返还出租人。逾期不返还，即构成违约，须给付违约金或逾期租金，并须负担逾期中的风险。经出租人同意对租赁物进行改善

19、和增设他物的，承租人可以请求出租人偿还租赁物增值部分的费用。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。三、租赁合同的特别效力（一）、承租人获取租赁物收益的权利 第二百二十五条 在租赁期间因占用，使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外（二）、租赁权的物权化买卖不破除租赁 第二百二十九条 租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。（三）、房屋承租人的优先购买权 第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。（2005）12.甲、乙按20%

20、和80%的份额共有1间房屋。二人将房屋出租给丙，丙取得甲和乙的同意后将该房屋转租给丁。现甲欲转让自己的份额。下列哪一项表述是正确的？A.乙、丙有优先购买权，丁无优先购买权B.乙、丁有优先购买权，丙无优先购买权C.乙、丙、丁都有优先购买权D.丙、了有优先购买权，乙无优先购买权答案：C考点：共有人的优先购买权以及承租人的优先购买权。详解：根据物权法第101条规定：“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。”住房的共有人与承租人都享有优先购买权。本题中的丁虽为转租，但已获同意，该租赁合同拘束承租人和出租人，故基于租赁合同享有优先购买权。评论：优先

21、购买权的冲突是司法考试百出不厌的题型，只不过加了一项合法转租的迷惑项而已。56.甲、乙签订协议，约定甲租用乙的房屋10年，租金每年1万元，甲可以转租。第二年，甲将该房屋转租给丙，租期3年，租金每年1.5万元。后因乙经营不善，房屋被法院拍卖还债，丙购得该房屋。现甲、乙对两份租赁合同的履行产生争议，下列哪些选项是正确的？A.本案适用买卖不破租赁原则B.本案不适用买卖不破租赁原则C.丙有权主张将转租合同的租金变更D.甲有权要求丙继续履行转租合同答案：AD解析：合同法第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。第224条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承

22、租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。本案适用买卖不破租赁的原则，甲乙之间的租赁合同和甲丙之间的转租合同都继续有效，甲有权要求丙继续履行转租合同，且丙无权将转租合同的租金变更。本题的正确答案是AD.第三节 租赁合同中的风险负担 租赁合同中的风险负担规则，是指不可归责与承租人和出租人的事由，致使租赁物部分或全部毁损的，该责任应由谁负担的规则。第二百三十一条因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。（租金风险

23、由出租人负担）第四节 租赁合同的更新和终止 一、租赁合同的更新 在其他合同条件不变的情况下，届满，延续。约定更新（明示），法定更新二、租赁合同的终止 1、租赁合同因期限届满而终止 2、租赁合同因当事人解除而消灭我国合同法第二百一十五条规定：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。我国合同法第二百三十二条规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。我国合同法第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的

24、，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。租赁合同中关于租赁期限的规定59.冯某与张某口头约定将一处门面房租给张某，租期2年，租金每月1000元。合同履行1年后，张某向冯某提出能否转租给翁某，冯表示同意。张某遂与翁某达成租期1年、月租金1200元的口头协议。翁某接手后，擅自拆除了门面房隔墙，冯某得知后欲收回房屋。下列选项哪些是正确的？A.冯某与张某间的租赁合同为不定期租赁B.张某将房屋转租后，冯某有权按每月1200元向张某收取租金C.冯某有权要求张某恢复原状或赔偿损失D.冯某有权要求翁某承担违约责任答案及解析：AC.合同法第215条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面

25、形式的，视为不定期租赁。故A项正确。合同法第224条规定，“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”据此，因承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，冯某应按每月1000元向张某收取租金，故B项错误；因未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人应当向承租人要求恢复原状或者赔偿损失，故C项正确、D错误。2、租赁合同因当事人解除而消灭1、合同法 219条：承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人有

26、权解除合同。2、合同法 224条：承租人未经出租人同意而将租赁物转租的，出租人可以解除合同。3、合同法227条:承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付，出租人可以解除合同。4、合同法231条：当租赁物由于不可归责于承租人的事由，部分或全部毁损、灭世，致使租赁合同的目的无法实现时，承租人可以解除合同，终止双方当事人的租赁关系。承租人行使所享有的解除合同的权利，在租赁物的毁损、灭失是因不可归责于双方当事人的事由所致时，系不可抗力制度作为合同法定解除事由的运用，意在对租赁合同中租金的风险进行分配。5、合同法233租赁物危及承租人的安全或者健康

27、的，及时承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。6、合同法232条：当事人对租赁物期限没有约定或者约定不明确，依照合同法第61条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人2、租赁合同因当事人解除而消灭不定项（一）甲将其所有的房屋出租给乙，双方口头约定租金为每年5万元，乙可以一直承租该房屋，直至乙去世。房屋出租后的第二年，乙为了经营酒店，经甲同意，对该房屋进行了装修，共花费6万元。一天晚上，一失控的汽车撞到该房屋，致使其临街的玻璃墙毁损，肇事司机驾车逃逸，乙要求甲维修，甲拒绝，乙便自行花费1万元予以维修。现

28、甲乙发生纠纷，均欲解除合同，但就如何解除意见不一。请回答以下8184题。81.该租赁合同的性质如何？A.附解除条件的合同B.附延缓条件的合同C.附始期的合同D.附终期的合同答案及解析：D.注意期限与条件的区别，条件是不确定的偶然性事实，期限是确定的必然性事实。条件之事实成就与否是不确定的，期限是肯定会到来的。始期，是使民事法律行为效力发生的期限。终期，是民事法律行为效力终止的期限。82.对于乙对房屋的装修费用，若甲乙达不成协商一致，应如何处理？A.由乙无条件拆除，费用由乙自理 B.装修物归甲所有，且甲无须支付费用C.装修物归甲所有，且甲应当支付全部装修费用D.若装修物可以拆除则拆除，不能拆除的

29、，可折价后归甲所有答案及解析：D 民通意见第86条：“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。”83.对于乙对玻璃墙的维修及其费用应如何处理？A.由甲承担维修费用B.由乙承担维修费用C.由甲乙分担维修费用D.由甲承担大部分维修费用，乙承担小部分维修费用答案及解析：A 合同法第216条：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”第221条：“承租人在租赁物需要维修时可以要求

30、出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”本题中，租赁物非因为承租人乙的过错毁损，乙要求甲维修，甲拒绝，于是乙自行予以维修，依法费用应由甲承担，A项是正确答案。84.若本案中双方未约定租赁期限，甲乙双方又无法就租赁期限协议补充，下列关于合同解除的何种说法是正确的？A.甲无权随时解除合同B.甲可以随时解除租赁合同，但应在合理期限之前通知乙C.乙可以随时解除租赁合同D.若合同解除，乙仍应支付解除之前实际租赁期限的租金答案及解析：BCD.合同法第232条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不

31、明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本题中，双方口头约定乙可以一直承租该房屋，直至乙去世，因此，该租赁合同是不定期的。由此可见，A项错误。B、C项正确。第212条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”因此，合同解除并不影响解除之前实际租赁期限承租人的租金支付义务。D项正确。（2009年）年）四、（本题22分）案情：2005年1月1日，甲与乙口头约定，甲承租乙的一套别墅，租期为五年，租金一次付清，交付租金后即可入住。洽谈时，乙告诉甲屋顶有漏水现象。为了尽快与女友丙结

32、婚共同生活，甲对此未置可否，付清租金后与丙入住并办理了结婚登记。入住后不久别墅屋顶果然漏水，甲要求乙进行维修，乙认为在订立合同时已对漏水问题提前作了告知，甲当时并无异议，仍同意承租，故现在乙不应承担维修义务。于是，甲自购了一批瓦片，找到朋友开的丁装修公司免费维修。丁公司派工人更换了漏水的旧瓦片，同时按照甲的意思对别墅进行了较大装修。更换瓦片大约花了10天时间，装修则用了一个月，乙不知情。更换瓦片时，一名工人不慎摔伤，花去医药费数千元。2005年6月，由于新换瓦片质量问题，别墅屋顶出现大面积漏水，造成甲一万余元财产损失。2006年4月，甲遇车祸去世，丙回娘家居住。半年后丙返回别墅，发现戊已占用别

33、墅。原来，2004年12月甲曾向戊借款10万元，并亲笔写了借条，借条中承诺在不能还款时该别墅由戊使用。在戊向乙出示了甲的亲笔承诺后，乙同意戊使用该别墅，将房屋的备用钥匙交付于戊。问题（1）：1.甲乙之间租赁合同的期限如何确定？理由是什么？如乙欲解除与甲的租赁合同，应如何行使权利？2.别墅维修及费用负担问题应如何处理？理由是什么？3.甲丁之间存有什么法律关系？其内容和适用规则如何？摔伤工人的医药费用、损失应如何处理？理由是什么？参考答案：1.为不定期租赁。租赁期限六个月以上，当事人未采取书面形式的，视为不定期租赁。乙可以随时解除合同，但应当在合理期限前通知承租人。2.（1）甲有权要求乙在合理期限

34、内维修。乙未履行维修义务，甲可以自行维修，维修费用由乙负担。（2）甲的维修属于无因管理人的行为，由乙承担其支出的必要费用。瓦片质量问题不影响乙对该项义务的承担。（3）因维修影响了甲的使用，应当相应减少租金或延长租期。但装修期间不在延长租期的范围。3.（1）甲丁之间属于无名合同，应适用合同法总则的相关规定，并可参照合同法分则或其他法律最相类似的规定，例如，费用承担问题适用赠与合同的规则，完成工作问题适用承揽合同规则。（2）应由丁承担。因为丁为雇主，应对雇员在从事雇用活动中遭受的人身损害承担赔偿责任。问题（2）：4.别墅装修问题应如何处理？理由是什么？5.甲是否有权请求乙赔偿因2005年6月屋顶漏

35、水所受损失？理由是什么？6.丙可否行使对别墅的承租使用权？理由是什么？7.丙应如何向戊主张自己的权利？理由是什么？4.乙可以要求甲恢复原状或赔偿损失。理由是承租人未经出租人同意，对租赁物进行改装或增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失。5.无权。造成第二次漏水是甲自身的原因，乙无过错，因此损失应由甲自行承担。6.丙有权对乙主张自己基于原租赁合同对该别墅的承租使用权。因为承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。7.丙有权请求戊返还原物。因为丙根据合同法的规定是合法占有人，有权请求侵占人返还原物。第十九章 融资租赁合同第一节 融资租赁合同的概念和特

36、征第二节 融资租赁合同当事人的权利和义务第三节 融资租赁物的所有权归属 第一节 融资租赁合同的概念和特征一、概念：融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。（合同法237条）融资租赁集借贷、租赁、买卖于一体，是将融资与融物结合在一起的交易方式。融资租赁合同是由出卖人与买受人(租赁合同的出租人)之间的买卖合同和出租人与承租人之间的租赁合同构成的，但其法律效力又不是买卖和租赁两个合同效力的相加。租赁合同的主体为三方当事人，即出租人(买受人)、承租人和出卖人(供货商)。承租人要求出租人为其融资购买承租人所需的设备，然后由供货商直

37、接将设备交给承租人。二、特征：1与买卖合同不同，融资合同的出卖人是向承租人履行交付标的物和瑕疵担保义务，而不是向买受人(出租人)履行义务，即承租人享有买受人的权利但不承担买受人的义务。2与租赁合同不同，融资租赁合同的出租人不负担租赁物的维修与瑕疵担保义务，但承租人须向出租人履行交付租金义务。3根据约定以及支付的价金数额，融资租赁合同的承租人有取得租赁物之所有权或返还租赁物的选择权，即如果承租人支付的是租赁物的对价，就可以取得租赁物之所有权，如果支付的仅是租金，则须于合同期间届满时将租赁物返还出租人。第二节 融资租赁合同当事人的权利和义务一、出卖人的义务 1、向承租人交付租赁物；第二百三十九条出

38、租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择订立的买卖合同，出卖人应当按照约定向承租人交付标的物，承租人享有与受领标的物有关的买受人的权利。2、承租标的物之瑕疵担保义务和损害赔偿义务。第二百四十四条租赁物不符合约定或者不符合使用目的的，出租人不承担责任，但承租人依赖出租人的技能确定租赁物或者出租人干预选择租赁物的除外。第二百四十六条承租人占有租赁物期间，租赁物造成第三人的人身伤害或者财产损害的，出租人不承担责任。二、出租人（买受人）的义务1、向出卖人支付标的物的价金；2、在承租人向出卖人行使索赔权时，负有协助义务；第二百四十条出租人、出卖人、承租人可以约定，出卖人不履行买卖合同义务的，由承租人行使索赔

39、的权利。承租人行使索赔权利的，出租人应当协助。3、不变更买卖合同中与承租人有关条款的不作为义务第二百四十一条出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择订立的买卖合同，未经承租人同意，出租人不得变更与承租人有关的合同内容。三、承租人的义务 1、根据约定，向出租人支付租金；第二百四十三条融资租赁合同的租金，除当事人另有约定的以外，应当根据购买租赁物的大部分或者全部成本以及出租人的合理利润确定。第二百四十八条承租人应当按照约定支付租金。承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租赁物。第二百四十九条当事人约定租赁期间届满租赁物归承租人所有，承租人已经支付大

40、部分租金，但无力支付剩余租金，出租人因此解除合同收回租赁物的，收回的租赁物的价值超过承租人欠付的租金以及其他费用的，承租人可以要求部分返还。二、承租人的义务2、妥善保管和使用租赁物并担负租赁物的维修义务；第二百四十七条承租人应当妥善保管、使用租赁物。承租人应当履行占有租赁物期间的维修义务。3、租赁期间届满时返还租赁物的义务 第二百五十条出租人和承租人可以约定租赁期间届满租赁物的归属。对租赁物的归属没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，租赁物的所有权归出租人。第三节 融资租赁物的所有权归属 融资租赁期间，出租人享有租赁物的所有权。因此，承租人破产时，租赁物不属于破产财产（

41、242条）。但与一般所有人不同的是，出租人并不承担租赁物的瑕疵担保责任，对承租人占有租赁物期间租赁物造成第三人的人身或财产损害也不承担责任（246条）。出租人与承租人可以约定租赁期间届满后租赁物的归属。对租赁物的归属没有约定或者约定不明确，按照合同法第61条的规定仍不能确定的，租赁物的所有权归出租人（250条）。61.甲根据乙的选择，向丙购买了1台大型设备，出租给乙使用。乙在该设备安装完毕后，发现不能正常运行。下列哪些判断是正确的？A.乙可以基于设备质量瑕疵而直接向丙索赔B.甲不对乙承担违约责任C.乙应当按照约定支付租金D.租赁期满后由乙取得该设备的所有权答案及解析：ABC 合同法第240条规

42、定，出租人、出卖人、承租人可以约定，出卖人不履行买卖合同义务的，由承租人行使索赔的权利。承租人行使索赔权利的，出租人应当协助。根据该法条可知A项是正确的。合同法第244条规定，租赁物不符合约定或者不符合使用目的的，出租人不承担责任，但承租人依赖出租人的技能确定租赁物或者出租人干预选择租赁物的除外。第248条规定，承租人应当按照约定支付租金。承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租赁物。所以B项和C项的说法是正确的。合同法第250条规定，出租人和承租人可以约定租赁期间届满租赁物的归属。对租赁物的归属没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规

43、定仍不能确定的，租赁物的所有权归出租人。所以D项的说法是错误的。案例案例：按照约定购买租赁物并交付给承租人使用收益：按照约定购买租赁物并交付给承租人使用收益.的义务的义务 案情案情 某公交公司为解决城市交通问题，与某租赁公司订立一份融资租赁合同。合同中约定由租赁公司按照公交公司的要求，购进10辆大轿车，租金自公交公司收到租赁车辆之日起计付。租赁公司按照公交公司提出的供货商和车辆型号、规格与供应商订立购买该批车辆的合同，约定先支付货款90，其余10在收到公交公司收到 货物的通知后支付，并规定到货时间为2002年11月30日。后公交公司于2002年11月20日收到供货商已发货的通知，办事人员将此情

44、形通知了租赁公司，但称“已到货”。租赁公司收到公交公司的通知，就向供货商支付了剩余货款。而实际上，公交公司于同年的12月20日才收到购进的车辆。因公交公司坚持从12月20日支付租金，而租赁公司坚持应从11月20日计付租金，双方发生争议。租赁公司起诉到法院，要求公交公司按照约定支付租金。问题问题本案中，公交公司应当从何时起交付租金?分析提示分析提示 1、法律依据及法理分析2、融资租赁的流程3、出租人交付租赁物的方式4、出租人履行交付租赁物义务的标志5、融资租赁合同的生效时间（一）一）参考结论参考结论 本案中，双方争议的是租金的计算时间，实际上涉及出租人购买租赁物的义务履行问题。公交公司应当按照其

45、通知租赁公司的到货时间交付租金。就本案来说，某租赁公司按照某公交公司的要求订立了买卖合同，并且履行了买卖中的全部义务，某公交公司已通知租赁公司其受领了货物。尽管通知的事实与真实事实不符合，但这既不是租赁公司的过错，也不是租赁公司能够和应当知道的.因此，基于公交公司通知租赁公司受领标的物的事实，租赁公司履行了自己购买标的物并保证交付标的物给公交公司的义务，因为除当事人另有约定外，融资租赁合同应自承租人收到出卖人交付的标的物之日起生效融资租赁合同应自承租人收到出卖人交付的标的物之日起生效，所以从承租人通知出租人其收到租赁物之日起，承租人就应依约定交付租金。（二）法理分析（二）法理分析1、融资租赁合

46、同的出租人一般并不是直接向承租人交付租赁物、融资租赁合同的出租人一般并不是直接向承租人交付租赁物 因融资租赁合同的承租人也是以取得对租赁物的使用收益为目的的，因此融资租赁合同的出租人也负有交付租赁物给承租人的义务，但该义务不同于租赁合同中出租人交付租赁物的义务。主要有以下两点区别：第一，融资租赁合同的租赁物是由出租人应承租人的要求购买的，租赁的标的物与买卖的标的物是同一物；第二，融资租赁合同的租赁物不是由出租人直接交付而是由出卖人即供货商直接交付给承租人的。因此，融资租赁合同中出租人的主要义务之一就是按照承租人对供货商及标的物的选择购买租赁物，而不是直接向承租人交付租赁物。合同法第239、第2

47、41条规定。2、融资租赁合同的出租人交付租赁物的标志、融资租赁合同的出租人交付租赁物的标志 融资租赁合同的出租人一般并不是直接向承租人交付租赁物，而是采取观念交付的方式，即按照合同的约定由出卖人向承租人交付标的物，承租人于受领出卖人交付的标的物后应将受领的事实通知出租人。因此，只要承租人向出租人发出了受领标的物的通知，不论承租人是否受领了标的物，就视为出租人履行了交付的义务，自此时起融资租赁也就生效，承租人就应依约定交付租金。为保证承租人能够对租赁物为使用、收益，合同法第245条规定：“出租人应当保证承租人对租赁物的占有和使用。”为保证承租人对租赁物的占有和使用，一方面出租人应将标的物及时交付

48、给承租人；另一方面出租人要让承租人在租赁期间享有租赁物的使用收益权，不得妨碍承租人的使用收益并且基于其对租赁物的所有权排除第三人的妨碍。案例二：特别情形下的瑕疵担保义务案例二：特别情形下的瑕疵担保义务 案情案情 某私营企业乙与某租赁公司甲签订一份合同，约定由甲投资购买日本的一条生产线出租给乙。合同签订后，日本供货商按照约定的日期将生产线设备交付给乙，乙出具了验收证明并将受领设备的事实通知了甲。乙利用该生产线进行生产1个月后，发现设备存在严重缺陷，不能进行正常生产。乙就向甲提出，要求减少租金，并由甲对该生产线设备进行维修。而甲则认为，它只是投资为乙购买设备，设备存在缺陷属于供货商的责任，不应由它

49、承担责任。乙起诉到法院要求甲对设备存在的缺陷承担责任。法院在审理中查明：企业乙向甲提出了进口生产线的要求，租赁公司甲根据乙的要求经选择确定购买日本供货商所供的该设备。问题问题租赁公司甲应否向企业乙承担租赁生产线缺陷的责任?分析提示分析提示1、法律依据2、租赁物的瑕疵担保责任主体3、出租人承担瑕疵担保责任的特别情况（一）参考结论（一）参考结论 这涉及租赁公司甲对乙承租的租赁物的瑕疵有无担保责任。本案中的租赁公司甲应对乙企业租赁的生产线的瑕疵承担责任。本案中，租赁公司甲并非是根据承租人的选择决定出卖人，而是自己选择了供货商。从案情看，在租赁物和出卖人的确定上，属于“承租人依赖出租人的技能或者出租人

50、干预选择租赁物”的情形，因此，根据合同法第244条规定，租赁公司甲对乙企业承租的该设备不能正常生产的瑕疵应当承担责任。（二）法理分析（二）法理分析1、出租人一般不承担租赁物的瑕疵担保责任，特殊情况除外、出租人一般不承担租赁物的瑕疵担保责任，特殊情况除外 融资租赁合同的出租人是以融物的形式向承租人提供融资的，其主要义务是出资购买租赁物提供给承租人使用收益。出租人与供货商之间的权利义务中与受领标的物有关的，由承租人承受。在租赁期间，租赁物的维修也要由承租人负责。正因为如此，融资租赁合同的出租人对租赁物的瑕疵一般不负担保责任。合同法第244条规定：“租赁物不符合约定或者不符合使用目的的，出租人不承担