韩国乐天集团沈阳乐天世界项目XXXX5btwt.pptx

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1、沈阳乐天世界项目沈阳乐天世界项目专题调研及定位深化专题调研及定位深化2010.052项目总体定位深化项目总体定位深化总体规划设计建议总体规划设计建议分物业类型产品建议分物业类型产品建议分物业类型价格建议分物业类型价格建议项目经济效益测算项目经济效益测算 伟业营销思路构想伟业营销思路构想3项目总体定位深化项目总体定位深化 项目总体定位项目总体定位 分物业类型产品定位分物业类型产品定位 分物业类型客户定位分物业类型客户定位4交通枢纽型城市综合物业，全球交通枢纽型城市综合物业，全球交通枢纽型城市综合物业，全球交通枢纽型城市综合物业，全球500500500500强开发，抗投资风险性强，实力保证。强开发

2、，抗投资风险性强，实力保证。强开发，抗投资风险性强，实力保证。强开发，抗投资风险性强，实力保证。乐天世界核心价值提列乐天世界核心价值提列背景背景地块地块产品产品人文人文地理地理配套配套配套配套交通交通环境环境区位区位规划规划业态业态物业物业品牌品牌服务服务毗邻北金廊大型传统成熟 居住区，居住氛围浓厚，大型城市综合体沈阳天地的进驻更为该地区增添亮点。国际知名物业服务公司的星级管家服务，细致周到。自营主题百货、大型专业店和自助商场商业配套全北金廊行政文化中心CAD的延伸，汇集浓厚的文化气息辽宁中医大学、省实验中小学环顾周围，教育氛围高位于沈阳北站北出口正在规划的交通枢纽旁，交通优越北陵公园、北行商

3、圈居住、休闲优势明显北站北出口沈阳新交通枢纽，区位特色明显。城市核心，医疗、教育、餐饮、休闲、娱乐、购物等生活配套完备；公交总站、城市高铁、地铁二号线等齐备，出行便利。北站泛CBD与北金廊CAD交汇处的超大型城市综合体大型游乐园、星级酒店、特色商业、高尚住宅（Apartment），业态多样，互补性强。乐天集团，全球500强，实力雄厚。人文氛围战略要地实力责任都市、核心、便利、繁华国际、地标、品位、时尚专业、周到5世界级交通枢纽型都市综合体世界级交通枢纽型都市综合体乐天世界总体定位乐天世界总体定位项目总体定位项目总体定位世界级世界级：乐天世界由全球五百强企业乐天集团精心打造，项目核心为国际化的乐

4、天游乐园。世界级品牌，国际化运营。交通枢纽：交通枢纽：项目毗邻沈阳北站、哈大高铁站、沈阳地铁二号线、公交总站等城市交通枢纽中心。城市综合体城市综合体：项目以大型游乐园为核心，集合大型商业、酒店、写字楼（Office）、住宅（Apartment）等多种商业和居住产品，是典型的城市综合体项目。6 项目总体定位项目总体定位 分物业类型产品定位分物业类型产品定位 分物业类型客户定位分物业类型客户定位项目总体定位深化项目总体定位深化7住宅（Apartment）欢乐世界里的城市首席舒居美宅服务式公寓（Serviced Apartment）欢乐世界里的五星国际生活寓所商住(Officetel)欢乐世界里的创

5、富工作室住宅底商汇集欢乐元素的异域风情主题商业街写字楼（Office）欢乐王国里的国际化总部办公基地分物业类型产品定位分物业类型产品定位8东北唯一以大型韩版主题游乐园为配套的舒居宅邸东北唯一以大型韩版主题游乐园为配套的舒居宅邸乐天世界住宅（乐天世界住宅（Apartment）产品核心竞争力）产品核心竞争力宅邸宅邸品牌先进的设计理念游乐园配套国际化服务邻近新交通枢纽自营商场、专业店、玛特分物业类型产品定位分物业类型产品定位住宅（住宅（Apartment）产品）产品9产品升值潜力明显产品升值潜力明显产品升值潜力明显产品升值潜力明显游乐园景观游乐园景观游乐园景观游乐园景观独具特色的建筑外立面独具特色的

6、建筑外立面独具特色的建筑外立面独具特色的建筑外立面智能环保节能智能环保节能智能环保节能智能环保节能国际一流星级管家式服务国际一流星级管家式服务国际一流星级管家式服务国际一流星级管家式服务超星级酒店配套超星级酒店配套超星级酒店配套超星级酒店配套乐天世界服务式公寓（乐天世界服务式公寓（Serviced Apartment）六大价值方向）六大价值方向分物业类型产品定位分物业类型产品定位服务式公寓（服务式公寓（Serviced Apartment）10乐天世界商住两用（乐天世界商住两用（Officetel）公寓价值取向）公寓价值取向金廊地段自有商圈Text优质服务交通枢纽商住两用（商住两用（Offic

7、etelOfficetel）公寓）公寓稀缺小户型分物业类型产品定位分物业类型产品定位商住两用（商住两用（Officetel）公寓）公寓11甲级写字楼（甲级写字楼（Office）高新技术智能化知名国际品牌内外兼修的现代感乐天世界写字楼（乐天世界写字楼（Office）突出亮点）突出亮点分物业类型产品定位分物业类型产品定位写字楼（写字楼（Office）12乐天世界住宅底商价值发现乐天世界住宅底商价值发现区域居民游乐园游客2号地铁高铁站北站北出口底商价值底商价值底商价值底商价值超大人流量分物业类型产品定位分物业类型产品定位住宅底商住宅底商酒店办公楼客户13 项目总体定位项目总体定位 分物业类型产品定位

8、分物业类型产品定位 分物业类型客户定位分物业类型客户定位项目总体定位深化项目总体定位深化14由城市主导产业来看各城市高端客户的固有属性特点由城市主导产业来看各城市高端客户的固有属性特点分物业类型客户定位分物业类型客户定位沈阳沈阳高端客户流动不大，并加大第三产业服务业，高端客户流动不大，并加大第三产业服务业，由外向内聚集吸引。由外向内聚集吸引。高端客户群不断扩大，数量稳定增长生 产 型重 工 型资 源 型15全沈阳沈阳户籍人口（人）7,135,053户数（户）2,440,689沈阳市区市区户籍人口（人）5,090,224沈阳中心城区（市内五区）中心城区人口（人）3,493,069流动人口流动人口

9、（人）1,200,000朝鲜族人口朝鲜族（人）94,000沈阳人口情况沈阳人口情况（20092009年统计）年统计）分物业类型客户定位分物业类型客户定位部分数据来源：沈阳统计年鉴16客群分类客群分类单位分类单位分类单位数量单位数量（个）（个）在职人数在职人数（人）（人）目标客户数目标客户数量预估量预估（人）（人）备注备注企业高管规模企业8,54371933017,086高管数量按1个企业2名计算，私企数量67,00016,750高管数量约4个企业一个高管计算，政府官员机关1,401783072,610在职人数中，每30人中有一人，具备购买能力事业单位事业3,3782465208,217在职人数

10、中，每30人中有一人，具备购买能力私企/个体私企数量67,000-67,000平均每个私企一人个体户200,000-1,000按200名个体户中有一名具备购买能力计算技术人员技术人才-50500010,100每50人中有一名技术人才具备购买能力自由职业者-8,416每60人有一名自由职业者（部分专业人士、演艺明星、艺术家、律师、技术顾问等）具备购买能力富家子弟千万以上富豪及其子女7,350人-10,000每家富豪有1-2个子女合计-141,179-沈阳高端客群统计（数量达沈阳高端客群统计（数量达1414万多）万多）部分数据来源：沈阳统计年鉴分物业类型客户定位分物业类型客户定位17形象素描形象素

11、描高端群体高端群体数量数量（人）（人）年收入年收入（万元）（万元）购房特征购房特征政府官员2,6003040隐性购买，注重物业与周边人群事业单位8,2002030表现低调，投资行为注重性价比私企业主68,00050150个体性格差异较大，注重项目的交通、配套、教育等因素分物业类型产品客户定位分物业类型产品客户定位沈阳高端客群群体分析数据来源：沈阳统计年鉴18形象素描形象素描高端群体高端群体数量数量年收入年收入（万元）（万元）购房特征购房特征企业高管33,0004050性格内敛、稳重，具备较高修养；户型的舒适、楼盘品质、服务技术人才10,1001520稳重、行事谨慎；注重工程进度、质量，对价格变

12、化比较敏感，重视区域教育环境自由职业者8,4001520喜欢按照自己的方式行事，强烈的自我表现意愿富家子弟10,000个性外向、愿意表现，消费多在时尚、流行场所注重项目自身的知名度和市场影响力分物业类型产品客户定位分物业类型产品客户定位沈阳高端客群群体分析数据来源：沈阳统计年鉴19都市化：时尚、流行、便捷、商业氛围与现代节奏；品质生活：强调居住与环境的和谐统一，要求住宅（Apartment）景观、采光、噪音的均好性，强调同层次群体的聚居；层峰群体：处于社会阶层金字塔的顶部，拥有坚实的经济基础与强大的社会关系；崇尚都市化品质生活的社会层峰群体崇尚都市化品质生活的社会层峰群体分物业类型客户定位分物

13、业类型客户定位住宅（住宅（Apartment）产品）产品住宅（住宅（ApartmentApartment）客户定位）客户定位20从韩国企业在沈阳开发的项目客户比例来看，沈阳和外地客比例占到80-90%；紧邻西塔区的韩国新城朝鲜族客户比例达到14%左右，外籍客户达到5%。浑南地区的SR国际新城朝鲜族及外籍客户比例共达到11%左右，朝鲜族和韩国人对韩国企业开发项目接受度相对较高。韩国韩国企业企业在在沈阳沈阳开发的项目客户构成比例开发的项目客户构成比例分物业类型产品客户定位分物业类型产品客户定位客户分类标准：朝鲜族：户籍沈阳市的朝鲜族客群沈阳人：户籍沈阳市的客群（不含朝鲜族客群）外地人：户籍在中国大

14、陆的客群（不含沈阳户籍客群）外籍人：港澳台和外国人数据来源：伟业数据库21住宅（住宅（Apartment）产品客户定位）产品客户定位从沈阳已开发的SR国际新城、韩国新城来看，韩国企业开发的房地产项目会对朝鲜族客户产生一定的吸引力；因此，本项目客户区域来源大致构成为沈阳人因此，本项目客户区域来源大致构成为沈阳人55%55%；外；外地人地人35%35%；朝鲜族；朝鲜族8%8%；外籍人；外籍人2%2%；金廊沿线高端住宅（Apartment）成交客户区域来源比例来看，沈阳本地客户比例占到60%80%，其次为外地客户，朝鲜族客群比例很少；沈阳天地由于地处皇姑大型居住区，因此该项目本地客户成交比例较世茂略

15、高，达到77%。数据来源：伟业数据库22住宅（住宅（Apartment）产品客户定位）产品客户定位沈阳天地与世茂五里河的主要客群为私营业主、企业高管，由于五里河区域是沈阳高端写字楼的集中地段，因此其客户中企业高管的比例较高。本项目住宅（本项目住宅（ApartmentApartment）客户职业构成大致为：）客户职业构成大致为：50%50%私企业主、私企业主、15%15%事业单位、事业单位、10%10%企业高管、企业高管、10%10%政府官政府官员、员、15%15%其它（自由职业者、技术型人才、富家子弟）其它（自由职业者、技术型人才、富家子弟）数据来源：伟业数据库23来来 源：源：沈阳本地群体居

16、多，谋求在沈阳长期发展的外地人士为辅，其中以东三省移居沈阳群体为主年年 龄：龄：4055岁，注重生活的品质，享受现代都市的机能家庭人口：家庭人口：3-4口人（多为两个孩子）职职 业：业：对外贸易、金融保险、行政机构职职 务：务：企业老板、合伙人、高级职业经理人、富二代身身 价：价：千万以上置业次数：置业次数：二次置业以上显性特征显性特征分物业类型客户定位分物业类型客户定位住宅（住宅（Apartment）产品）产品本案住宅（本案住宅（ApartmentApartment）客户特征分析）客户特征分析24购买动机：购买动机：自用为主，注重保值升值喜喜 好：好：收藏独一无二的艺术品、古玩字画等，融合个

17、性与奢侈的珠宝首饰或汽车，休闲多在高级会员俱乐部或高尔夫俱乐部等场所性性 格：格：内敛、低调、不轻易张扬生活习惯：生活习惯：定居沈阳或其生意在沈阳并打算在沈阳长期发展，对沈阳的未来发展充满信心；平时为人处世低调，不张扬，可以用“低调的奢华”来概括他们的性格和生活习性；拥有自己的圈层，为某些高端会所、活动会员；圈内介绍为置业的重要渠道，看重身份与氛围。消费特征：消费特征：在选择物业的时候，自身亲临现场并勘察楼盘品质、服务、价格，比较看重地段、花园面积、周边环境、私密性、内部结构舒适性、物业服务品质等等，一般选择稀缺性的产品，或追求自然环境的优越，或追求地域属性的无可比拟。分物业类型客户定位分物业

18、类型客户定位住宅（住宅（Apartment）产品）产品隐性特征隐性特征本案住宅（本案住宅（ApartmentApartment）客户特征分析）客户特征分析25崇尚都市化舒适生活的社会精英阶层崇尚都市化舒适生活的社会精英阶层 都市化：时尚、流行、便捷、商业氛围与现代节奏；舒适生活：强调居住的便利、生活的舒适，喜欢用金钱代替个人日常生活中的琐碎劳动，以换取轻松的休闲时间；精英阶层：社会的支柱力量，未来的层峰人士；分物业类型客户定位分物业类型客户定位服务式公寓（服务式公寓（Serviced Apartment）服务式公寓（服务式公寓（Serviced ApartmentServiced Apartm

19、ent）客户定位）客户定位26服务式公寓（服务式公寓（Serviced Apartment）产品客户定位）产品客户定位服务式公寓（服务式公寓（Serviced ApartmentServiced Apartment）市场数据表明沈阳和外地客比例占到95%左右，朝鲜族和外籍韩国人比例较小，考虑到本案开发商来自韩国，因此把本案的客户外籍人比例放大至5%左右。外地客来源外地客来源：鞍山、抚顺和本溪等周边城市私营企业老板；开发商利用自身资源（如上海华府天地项目老客户）导入的上海等地外地投资保值客户。沈阳人沈阳人：本地私企老板、企业中高层和部分投资客。外地客来源外地客来源：鞍山、抚顺和铁岭等周边城市私营

20、企业老板沈阳人沈阳人：以区域地缘性客户、地铁导入客和投资客为主要客群。竞品客户来源分析竞品客户来源分析数据来源：伟业数据库27服务式公寓（服务式公寓（Serviced Apartment）产品客户定位）产品客户定位服务式公寓（服务式公寓（Serviced ApartmentServiced Apartment）市场数据表明私企业主和企业高管比例占到70-80%左右，本案于竞品比较具有很大的相似度，因此本案未来客户职业特征比例与竞品客户相似。竞品客户特征分析竞品客户特征分析外地客外地客：周边城市私企业主+上海等城市投资客。沈阳人沈阳人：本地私企老板、周边办公的企业中高层和部分投资客。外地客外地客

21、：周边城市私企业主。沈阳人沈阳人：本地私企老板、周边办公的企业中高层和部分投资客。数据来源：伟业数据库28来来 源：源：沈阳本地群体或谋求在沈阳发展的外地人士；年年 龄：龄：3545岁，注重生活的便捷与舒适；家庭人口：家庭人口：2-2-3口人职职 业：业：对外贸易、金融保险、事业单位、自由职业职职 务：务：老板、合伙人、外企管理人员、职业经理人、策划人身身 价：价：500万以上置业次数：置业次数：二次置业或以上分物业类型客户定位分物业类型客户定位服务式公寓（服务式公寓（Serviced Apartment）服务式公寓（服务式公寓（Serviced ApartmentServiced Apart

22、ment）客户特征分析）客户特征分析显性特征显性特征29购买动机：购买动机：自用兼投资喜喜 好：好：喜好玩新车、善于股票地产投资，休闲方式选择具有特色休闲娱乐场所、高档会所等，对异域观光情有独钟性性 格：格：个性外向、愿意表现、展示自我实力生活习惯：生活习惯：熟悉沈阳，生意或工作在沈阳，其事业及朋友圈在沈阳的一群富人；平时为人处世主动热情，善于争取机会；拥有自己的圈层，为某些高端会所、活动会员；圈内介绍、网络为置业重要渠道，看重身份与氛围。消费特征：消费特征：在选择物业的时候，自身亲临现场并勘察楼盘品质、服务、价格，比较看重地段、商业配套、周边环境、私密性、内部结构舒适性、物业服务品质等等，一

23、般选择服务优质的产品，或追求地域便利的区域属性。分物业类型客户定位分物业类型客户定位服务式公寓（服务式公寓（Serviced Apartment）隐性特征隐性特征服务式公寓（服务式公寓（Serviced ApartmentServiced Apartment）客户特征分析）客户特征分析30创业中的中小型企业业主创业中的中小型企业业主中大型企业下支服务产业业主中大型企业下支服务产业业主部分投资客部分投资客拥有知识资本和客户资源的中小型企业，3035岁的高学历年轻群体，事业上有一定的成就，创业和办公所用。为沈阳办公的外来或本地中大型企业提供生产材料、服务或配套的企业业主，随着中大型企业而变动。保值

24、升值型的投资客。分物业类型客户定位分物业类型客户定位商住商住Officetel公寓公寓商住商住OfficetelOfficetel客户定位客户定位31商住（商住（Officetel）公寓产品客户定位）公寓产品客户定位商住（商住（Officetel）公寓）公寓市场数据表明沈阳和外地客比例占到97%左右，朝鲜族和外籍韩国人比例较小，考虑到本案开发商来自韩国，因此把本案的客户朝鲜族和外籍人比例放大至5-7%左右。外地客来源外地客来源：鞍山、辽阳、抚顺和海城等周边城市投资客较多；外地万达企业人员等。沈阳人沈阳人：私企老板、企业中高层、万达企业人员等。外地客来源外地客来源：鞍山、抚顺和本溪等周边城市私企

25、老板。沈阳人沈阳人：以区域地缘性客户、交通导入客和投资客为主要客群。竞品客户来源分析竞品客户来源分析数据来源：伟业数据库32商住（商住（Officetel）公寓产品客户定位）公寓产品客户定位商住（商住（OfficetelOfficetel）公寓）公寓市场数据表明私企业主、企业高管和自由职业者比例占到85%左右，本案于竞品比较具有很大的相似度，因此本案未来客户职业特征比例与竞品客户相似。竞品客户特征分析竞品客户特征分析外地客外地客：周边城市私企业主+部分万达企业内部人员。沈阳人沈阳人：本地私企老板、周边办公的企业中高层等。外地客外地客：周边城市私企业主。沈阳人沈阳人：本地私企老板、周边办公的企业

26、中高层、周边医院工作人员和广告设计等自由职业者等。数据来源：伟业数据库33年龄年龄：3040岁职业职业：贸易、广告公司、顾问、美术、设计院等职务职务：企业老板、创始人年收入年收入：100万以上家庭构成家庭构成：单身、两口之家置业情况置业情况：一次以上购买动机购买动机：自住、享受酒店式服务、看重物业保值增值性格性格：内敛、沉稳喜好喜好：收藏、艺术、休闲运动生活习惯生活习惯：“低调的奢华”，拥有自己的圈层，为某些高端会所、活动会员，介绍置业为重要渠道，看重身份与氛围。消费特征消费特征：理性选择，注重稀缺性，看重品质分物业类型客户定位分物业类型客户定位商住商住Officetel商住商住Officet

27、elOfficetel客户特征分析客户特征分析显性特征显性特征隐性特征隐性特征34注：外来租赁企业：外地国内500强企业和境外（东北亚、香港、台湾、欧美等）中大型企业。落户沈阳发展的外来中大型企业和落户沈阳发展的外来中大型企业和本地业绩卓绝的中大型企业本地业绩卓绝的中大型企业分物业类型客户定位分物业类型客户定位写字楼（写字楼（Office）写字楼（写字楼（OfficeOffice）租赁客户定位）租赁客户定位35写字楼（写字楼（Office）租用客户构成）租用客户构成目前沈阳写字楼（目前沈阳写字楼（OfficeOffice）客户构成主要分为三类：境外企业、外地来沈企业、沈阳本地企业）客户构成主要

28、分为三类：境外企业、外地来沈企业、沈阳本地企业写字楼（写字楼（OfficeOffice）市场以出租为主，少数项目为出售。）市场以出租为主，少数项目为出售。外资企业需求面积集中在外资企业需求面积集中在300-500300-500平米，价格平米，价格100-125100-125元元/平平/月；外地企业需求面积集中在月；外地企业需求面积集中在200-200-300300平米，价格平米，价格100-110100-110元元/平平/月；沈阳本地企业需求面积集中在月；沈阳本地企业需求面积集中在100-200100-200平米；价格平米；价格50-10050-100元元/平平/月，本项目写字楼（月，本项目写

29、字楼（OfficeOffice）为高端产品，客户主要集中在境外企业与优秀的国内企业。）为高端产品，客户主要集中在境外企业与优秀的国内企业。数据来源：沈阳统计年鉴 从05-08年的数据观察，沈阳每年新增外企数量在60家左右（含港澳台），国内投资企业数量每年增加约1000家左右。36公司类别公司名称公司类别公司名称金融投资保险类招商证券股份有限公司科技信息通讯类中兴通讯股份有限公司香港华富嘉洛证券有限公司沈阳代表处中国国际电子商务中心多讯科技（沈阳）分公司中英人寿保险有限公司辽宁分公司沈阳开元电子发展有限公司辽宁中瑞投资担保有限公司上海盛大网络发展有限公司沈阳办事处辽宁省保险行业协会加拿大软岛科技

30、（沈阳）有限公司沈阳市保险行业协会上海中兴通讯技术有限责任公司民生人寿保险股份有限公司辽宁省国际交流协会辽宁万乘嘉华投资管理有限公司中兴通讯手机事业部辽宁客服中心中国投资担保有限公司沈阳办事处汉王科技股份有限公司沈阳市金融商贸开发区国家服务辽宁元亨经贸有限公司民生人寿保险股份有限公司中国辽宁华旭进出口有限公司中华联合财产保险有限公司沈阳深蓝国际贸易有限公司中韩大厦进驻企业部分明细中韩大厦进驻企业部分明细（入住率（入住率97%，租金，租金100元元/平平/月）月）入驻企业类别入驻企业类别名 称房产类房产类中海地产区域总部、华润地产沈阳公司、深圳茂业沈阳公司、沿海地产集团、华丰房产、中国奥园沈阳公

31、司等国内大型房产开发企业以及世邦魏理仕沈阳分公司、戴德梁行等国际知名物业和房产顾问企业。传媒类传媒类辽视广告传播中心、加信广告、北方传媒总部、中汇国际（北方传媒是其联盟成员）、吃喝玩乐杂志（北方传媒成员企业）跨国企业跨国企业东芝电梯、辉瑞制药、中石油等 商业部分商业部分浩博运动商城、富祥会员餐饮其它其它北方货运等 北方传媒进驻企业部分明细北方传媒进驻企业部分明细（入住率（入住率95%，租金，租金100元元/平平/月）月）典型甲级写字楼（典型甲级写字楼（OfficeOffice）租赁企业情况）租赁企业情况写字楼（写字楼（Office）租用客户构成）租用客户构成数据来源：伟业顾问数据库37经济技术

32、指标经济技术指标总体布局及分布建议总体布局及分布建议物业区域划分物业区域划分交通组织建议交通组织建议环境景观建议环境景观建议配套设施建议配套设施建议总体规划设计建议总体规划设计建议38沈阳乐天世界（金廊沈阳乐天世界（金廊1 1号地）规划指标要求号地）规划指标要求地块名称宗地四至所属区域土地性质土地面积建筑密度竞得单位金廊1号地东至黑龙江街，西至北陵大街，南至昆山路，北至岐山路。皇姑区商住混合用地16.6万平30%沈阳乐天荣光房地产开发有限公司经济技术指标经济技术指标39经济技术指标经济技术指标总体布局及分布建议总体布局及分布建议物业区域划分物业区域划分物业类型及其配比物业类型及其配比交通组织建

33、议交通组织建议环境景观建议环境景观建议配套设施建议配套设施建议总体规划设计建议总体规划设计建议40本项目地块本项目地块北侧为岐山路对面为居住区东侧为黑龙江街对面为居住区南侧为昆山路对面为北站北出口西侧为北陵大街对面为居住区总体布局及分布建议总体布局及分布建议乐天世界项目地块分析乐天世界项目地块分析41 从地块四至环境分析可得出，本项目南侧邻北站CBD商圈较近，西侧临沈阳城市南北中轴商业繁华带北陵大街，而东侧和北侧为大规模成熟生活区，结合本项目各物业类型地段价值级别分析排列后给出如下建议：本案住宅（Apartment）区规划于项目东北角是最合理的排布方案。住宅布局及分布建议住宅布局及分布建议北侧

34、：居住区东侧：居住区东北侧：居住区北站出口往南：北站往南：北站CBDCBD住宅（住宅（ApartmentApartment）区）区商业区商业区北陵大街（北陵大街（金廊商业主干道）岐岐 山山 路路昆昆 山山 路（交通主干道）路（交通主干道）黑黑龙龙江江街街北地块名称建筑密度住宅（Apartment）+服务式公寓（Serviced Apartment）建筑面积金廊1号地30%35万以内住宅地块经济技术参数住宅地块经济技术参数42经济技术指标经济技术指标总体布局及分布建议总体布局及分布建议物业区域划分物业区域划分交通组织建议交通组织建议环境景观建议环境景观建议配套设施建议配套设施建议总体规划设计建议

35、总体规划设计建议43居住类产品住宅（Apartment）+服务式公寓（Serviced Apartment）建筑面积上限35万考虑地块北侧居民区挡光问题实现建筑面积最大化实现地块价值最大化物业区域划分物业区域划分住宅住宅总体规划原则总体规划原则44商业区商业区北陵大街北陵大街（金廊商业主干道）岐岐 山山 路路昆昆 山山 路（交通主干道）路（交通主干道）北住宅（住宅（ApartmentApartment）黑黑龙龙江江街街优点优点住宅（住宅（ApartmentApartment）区自成一个独立社区，私密）区自成一个独立社区，私密性好。性好。园区南侧公寓与酒店功能互补，规避了挡光等风园区南侧公寓与酒

36、店功能互补，规避了挡光等风险。险。所有楼座均朝南。即保证采光又达到视野景观最所有楼座均朝南。即保证采光又达到视野景观最大化。大化。缺点缺点部分住宅（部分住宅（ApartmentApartment）楼距较小，部分户型视）楼距较小，部分户型视野宽阔度不够野宽阔度不够南侧南向房源容易受到高铁影响南侧南向房源容易受到高铁影响规划排布：4栋塔楼住宅（Apartment）和1栋服务式公寓（Serviced Apartment）。住宅（住宅（Apartment）1234项目总体规划物业排布项目总体规划物业排布 建议建议1 1服务式公寓（服务式公寓（Serviced Apartment）5物业区域划分物业区域

37、划分住宅住宅645商业区商业区北陵大街北陵大街（金廊商业主干道）岐岐 山山 路路昆昆 山山 路（交通主干道）路（交通主干道）北住宅（住宅（ApartmentApartment）黑黑龙龙江江街街住宅（住宅（Apartment）1服务式公寓（服务式公寓（Serviced Apartment）5规划排布：4栋塔楼住宅（Apartment）1栋服务式公寓（Serviced Apartment）；住宅（Apartment）、公寓高度均为198米。优点优点住宅（住宅（ApartmentApartment）楼间距较大，收纳景观面）楼间距较大，收纳景观面大，视野开阔，采光较佳。大，视野开阔，采光较佳。缺点缺点

38、住宅（住宅（ApartmentApartment）分布过于分散，后期园区）分布过于分散，后期园区集中管理困难集中管理困难4#4#和和5#5#受昆山路主干道和北站火车噪音影响严受昆山路主干道和北站火车噪音影响严重，品质受影响。重，品质受影响。324项目总体规划物业排布项目总体规划物业排布 建议建议2 2物业区域划分物业区域划分住宅住宅46商业区商业区北陵大街北陵大街（金廊商业主干道）岐岐 山山 路路昆昆 山山 路（交通主干道）路（交通主干道）北规划：规划2栋板式住宅（Apartment）(4、5#)、3栋塔楼和1栋服务式公寓（Serviced Apartment）。优点优点整体形成大围合式规划，

39、北部住宅整体形成大围合式规划，北部住宅（ApartmentApartment）较好的利用项目自身规划的景观和）较好的利用项目自身规划的景观和游乐园景观。游乐园景观。规划规划2 2栋板式住宅（栋板式住宅（ApartmentApartment），有利于提升产），有利于提升产品档次及经济利润。品档次及经济利润。缺点缺点北部北部H3H3、H4H4、H5H5住宅（住宅（ApartmentApartment）临街布置会）临街布置会对北部岐山路居住区造成遮挡，需要与政府、居民对北部岐山路居住区造成遮挡，需要与政府、居民商谈解决事宜，潜藏着风险。商谈解决事宜，潜藏着风险。H1H1、H4H4、H5H5三栋住宅（

40、三栋住宅（ApartmentApartment）较难利用游）较难利用游乐园景观。乐园景观。住宅（住宅（ApartmentApartment）排布密集，楼间距较小，采）排布密集，楼间距较小，采光和视野受限。光和视野受限。住宅（住宅（ApartmentApartment）135426项目总体规划物业排布项目总体规划物业排布 建议建议3 3住宅（住宅（Apartment）服务式公寓（服务式公寓（Serviced Apartment）黑黑龙龙江江街街物业区域划分物业区域划分住宅住宅47伟业建议：方案伟业建议：方案1 1基于35万的居住类产品体量和北侧居住区遮挡等硬性指标，我司建议方案1规划。考量因素：

41、可行度较高风险系数较低合理区隔了居住类产品和商办类产品，形成了和而不扰的有机组合。实现建筑面积最大化实现地块价值最大化商业区商业区北陵大街北陵大街（金廊商业主干道）岐岐 山山 路路昆昆 山山 路（交通主干道）路（交通主干道）北住宅（住宅（ApartmentApartment）黑黑龙龙江江街街住宅（住宅（Apartment）1234服务式公寓（服务式公寓（Serviced Apartment）5物业区域划分物业区域划分住宅住宅648经济技术指标经济技术指标总体布局及分布建议总体布局及分布建议物业区域划分物业区域划分交通组织建议交通组织建议环境景观建议环境景观建议配套设施建议配套设施建议总体规划设

42、计建议总体规划设计建议49交通组织建议交通组织建议住宅（住宅（Apartment）部分）部分商业区商业区北陵大街北陵大街（金廊商业主干道）岐岐 山山 路路昆昆 山山 路（交通主干道）路（交通主干道）北住宅（住宅（ApartmentApartment）区）区黑黑龙龙江江街街12345住宅住宅（ApartmenApartment t）内部环形）内部环形道路道路地下车库出入口地下车库出入口住宅（住宅（Apartment）服务式公寓（服务式公寓（Serviced Apartment）交通组织规划原则交通组织规划原则实现人车完全分流环形道路规划每栋住宅（Apartment）实现北入口交通组织规划介绍交通

43、组织规划介绍设2个地下车库入口在园区外，设置于小区东侧和北侧，只限住宅（Apartment）业主车辆刷卡出入。设1个主入口和2个次入口，平时只限于行人出入，北侧次入口和主入口为紧急通道。环形道路规划，实现小区核心集中式景观每栋住宅（Apartment）实现北入口主入口主入口次次入入口口次入口次入口650经济技术指标经济技术指标总体布局及分布建议总体布局及分布建议物业区域划分物业区域划分交通组织建议交通组织建议环境景观建议环境景观建议配套设施建议配套设施建议总体规划设计建议总体规划设计建议51环境景观建议环境景观建议项目整盘环境景观规划思路项目整盘环境景观规划思路北陵大街北陵大街（金廊商业主干道

44、）岐岐 山山 路路昆昆 山山 路（交通主干道）路（交通主干道）北黑黑龙龙江江街街 1 2 3 4 5主入口主入口集中型核心景观集中型核心景观景观规划要求景观规划要求集中围合式核心水景休闲、互动次入口次入口次入口次入口住宅（住宅（Apartment）服务式公寓（服务式公寓（Serviced Apartment）652景观示意景观示意水景、绿地水景、绿地环境景观建议环境景观建议53内部道路及景观关系示意内部道路及景观关系示意景观示意景观示意人行道、桥人行道、桥环境景观建议环境景观建议54经济技术指标经济技术指标总体布局及分布建议总体布局及分布建议物业区域划分物业区域划分交通组织建议交通组织建议环境

45、景观建议环境景观建议配套设施建议配套设施建议分期开发建议分期开发建议总体规划设计建议总体规划设计建议55配套设施建议配套设施建议通过引入高端配套设施提升产品价值通过引入高端配套设施提升产品价值教育设施：双语幼儿园教育设施：双语幼儿园医疗设医疗设施：施：综综合合诊诊所所高端高端会会所所56关键词：主题生活会所系列关键词：主题生活会所系列 强化个性分而治之强化个性分而治之面向社区业主开放，优先、优惠方式提供社区业主使用面向社区业主开放，优先、优惠方式提供社区业主使用业主会所业主会所个性化主体会所个性化主体会所配套设施建议配套设施建议结合集中水景观建筑业主会所结合集中水景观建筑业主会所57高档中餐厅

46、高档中餐厅 提供顶级餐饮服务 红酒坊红酒坊 专用地下酒窖，提供名品红酒的珍藏、品鉴服务，可举办红酒讲座与品鉴会 雪茄吧雪茄吧 打造沈阳第一个高级雪茄俱乐部，为会员设立私人的雪茄储藏室，提供上等雪茄享受服务 SPASPA空间空间 专为女士提供香蕈理疗等特色水疗池服务 壁球馆壁球馆 时尚运动 私人贵宾厅私人贵宾厅 为业主和会员提供私人会客、家庭Party的场所，配备专人接待服务 业主会所业主会所功能建议功能建议配套设施建议配套设施建议58每个单元设立一个物业管家，作为物业管理服务公司与业主的衔接桥梁，更好地为业主提供物业服务。提供贴心式管家的一对一服务提供贴心式管家的一对一服务房屋租赁 住区服务

47、专业工具出租 交通信息咨询 家政服务 送取洗烫衣物 庭院绿化维护 日常用品代购 订餐代送 代聘家教、钟点工 宠物短期托管 儿童看护 商务服务 代订出租车 票务代订 复印传真 代发信函 场地租赁 物业系统物业系统物业服务内容物业服务内容配套设施建议配套设施建议59停车位沈阳市场现状停车位沈阳市场现状项目名称车位形式销售方式价格备注万科城峰汇地下一次性转让13万元/位永久使用权万科金域蓝湾地下一次性转让12.3万元/位20年使用权伊利亚特湾地下一次性转让18万/位使用权出租1000元/位.月金地国际花园地上物业公司管理地下一次性转让10万元/位使用权领先国际地下一次性转让未定使用权 目前，沈阳住宅

48、（Apartment）小区地面停车位主要由物业公司负责，业主免费使用或支付一定管理费用；地下停车位大多不能办理产权，主要以一次性转让使用权为主。沈阳近10年住宅（Apartment）小区地下停车位没有产权，主要是出租转让使用权。配套设施建议配套设施建议数据来源：伟业数据库60停车位销售方式对比停车位销售方式对比销售方式优点缺点一次性转让使用权回现速度较快管理成本较低一次性短期收益分期租赁使用权长期收益可提升其潜在价值管理成本较高捆绑销售（外地）有利于物管和谐市场不确定性较强限制性较强收益较低关于住宅（Apartment）小区地下停车位的销售方式，国内市场存在以下几种：目前，捆绑销售方式较少，不

49、利影响较大，且属于强买强卖行为，故不建议此销售方式。配套设施建议配套设施建议61双大堂设计，建立业主专属通道。智能直达电梯，只能进入自己的户型单位，增强了私密性与安全感。地下单元大堂：体现项目的豪气，以及居住的情调，业主的身份。项目名称总车位数分给住宅（Apartment）车位住宅（Apartment）套数住宅（Apartment）套数与车位比领先国际1200462个660户1套：0.7个沈阳天地593295个596户1套:0.5个世茂五里河12001000个1244户1套:0.8个金廊项目车位配置情况比较金廊项目车位配置情况比较伟业建议伟业建议:本项目住宅（本项目住宅（ApartmentAp

50、artment）套数与车位最佳配比达到）套数与车位最佳配比达到1 1：1 1地下停车场地下停车场配套设施建议配套设施建议数据来源：伟业数据库62住宅（住宅（ApartmentApartment）产品建议）产品建议公寓类产品建议公寓类产品建议商住（商住（OfficetelOfficetel）产品建议）产品建议写字楼（写字楼（OfficeOffice）产品建议）产品建议住宅底商建议住宅底商建议分物业类型产品建议分物业类型产品建议63本案住宅（本案住宅（ApartmentApartment）类产品户型配比）类产品户型配比城市发展角度城市发展角度市场角度市场角度客户角度客户角度项目自身项目自身条件分析