投资咨询有限公司项目针对性市场调研及定位报告dxge.pptx

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1、邯郸邯郸 恒昌恒昌 中华城中华城项目针对性市场调研及定位报告项目针对性市场调研及定位报告北京x投资咨询有限公司邯郸项目组P1HOUSEVALUEHOUSEVALUE中华城中华城目目 录录1.1.项目及所属区域情况项目及所属区域情况项目位置项目所属高开区状况项目概况项目周边情况2.2.邯郸市整体房地产市场分析邯郸市整体房地产市场分析整体住宅市场状态及预测整体商业及配套市场状态及预测3.3.住宅针对性调查住宅针对性调查住宅针对性供给调查住宅针对性供给调查汇总住宅针对性需求调查住宅针对性需求调查汇总2HOUSEVALUEHOUSEVALUE中华城中华城4.4.商业针对性调查商业针对性调查传统商业针对

2、性调查l在售产权商业项目调查l运营商业项目调查l区域性综合商业调查l独立店铺调查l餐饮场所调查l新世纪商场调查新兴特色商业调查5.5.商业针对性需求调查商业针对性需求调查商业需求调查投资者商业需求调查经营者商业需求调查消费者6.6.项目整体说明项目整体说明3HOUSEVALUEHOUSEVALUE中华城中华城7.7.项目构思分析项目构思分析8.8.项目定位项目定位项目总体市场定位目标客群定位产品定位l住宅户型配比l户型设计建议l商业业态定为思考与分析9.9.规划建议规划建议总平面布局及分布经济技术指标商业布局建议绿化景观建议出入口设置10.10.主要综合配套建议主要综合配套建议11.11.结语

3、结语 4HOUSEVALUEHOUSEVALUE中华城中华城项目及所属区域情况项目及所属区域情况5HOUSEVALUEHOUSEVALUE中华城中华城项目位置项目位置项目位于邯郸市项目位于邯郸市东北部的高开区东北部的高开区内。（图中蓝色内。（图中蓝色区域表示高开区，区域表示高开区，表示项目所在）表示项目所在）邯郸市市区图北北6HOUSEVALUEHOUSEVALUE中华城中华城项目所属高开区状况项目所属高开区状况位于邯郸市东部，规划面积23.5平方公里，为省级开发区；高开区内道路平整，并拥有多条公交线路；目前，高开区内入住的企业不多，主要有中国电信和中国联通两家大型企业，其他企业存在厂房空置现

4、象；06年高开区实现生产总值85258万元，增长19.8%，经济发展稳步上升；06年高开区实现投资99275万元，增长41.8%，其固定资产投资大幅提升；目前高开区内在建项目为总部基地项目、鑫域国际项目和万博园项目；高开区内已建成住宅小区为新科园小区和新四中家属院，空置率较高；项目南侧友谊路7HOUSEVALUEHOUSEVALUE中华城中华城高开区内生活配套相对不足。其中，在医疗卫生设施方面，没有大型医院，只有少量社区诊所能够方便附近居民就医。在教育资源方面，高开区内有新建成的第四中学，软硬件条件优秀，属于邯郸市重点学校。另外，新科园西区内有一个幼儿园，入学率不高；高开区内商业配套不足，区内

5、没有大型商业设施。新四中校舍8HOUSEVALUEHOUSEVALUE中华城中华城项目概况项目概况项目位于高开区中心偏南。北临为民路，南临友谊路，西侧是新项目位于高开区中心偏南。北临为民路，南临友谊路，西侧是新园路，东至世纪大街。园路，东至世纪大街。开发区示意图本项目示意图北北北北9HOUSEVALUEHOUSEVALUE中华城中华城项目四至项目四至北至为民路北至为民路东至世纪大街东至世纪大街西至新园路西至新园路南至友谊路南至友谊路北北10HOUSEVALUEHOUSEVALUE中华城中华城项目现场实拍（照片拍摄日期为项目现场实拍（照片拍摄日期为20072007年年7 7月月3030日）日）北

6、北11HOUSEVALUEHOUSEVALUE中华城中华城项目周边情况项目周边情况项目北侧是正在建设中的金都大饭店（五星级标准），建筑面积为85782。其对本项目所在区域整体价值的提升可以起到推动作用和强化作用。项目北侧项目北侧正在建设中的金都大饭店12HOUSEVALUEHOUSEVALUE中华城中华城项目南侧是新科园小区，小区总建筑面积28万平方米。共约1700户，入住率均不高于30%；临街底商正常经营比例约50%，经营类型包括：便利店、诊所、装潢公司、干洗店。项目南行200米为兼庄村，村内多为低矮民房，沿街有部分经营餐饮的商铺，生活环境较为杂乱。项目南侧项目南侧新科园临街底商13HOUS

7、EVALUEHOUSEVALUE中华城中华城项目西侧紧邻建设中的万博园小区，与本项目之间仅隔一条规划路。该小区总建面为19万平方米，共约1900户。目前，该项目基础基本施工完成。项目西北方为邯郸市国税局及市工商局。项目西侧项目西侧万科园项目实景（拍摄于07年7月30日）14HOUSEVALUEHOUSEVALUE中华城中华城项目东北方为在售项目鑫域国际。总建面约为27万平方米，其中酒店、写字楼、商业约10万平方米；住宅约17万平方米，共831户。项目东南方为新四中家属院，面积约为31万平方米，户数约3100户。项目东侧项目东侧鑫域国际效果图15HOUSEVALUEHOUSEVALUE中华城中华

8、城项目总用地面积66.27亩，净用地面积46.92亩。项目土地现已达到三通一平，具备直接施工的条件。土地以拍卖方式取得。项目状况项目状况项目基地状况16HOUSEVALUEHOUSEVALUE中华城中华城邯郸整体房地产市场分析邯郸整体房地产市场分析17HOUSEVALUEHOUSEVALUE中华城中华城整体住宅市场状态及预测整体住宅市场状态及预测住宅市场供给容量预测引用（具体详见邯郸市房地产住宅市场分析报告）住宅市场供给容量预测引用（具体详见邯郸市房地产住宅市场分析报告）住宅投资趋势住宅投资趋势:04年-06年住宅市场投资额增长平稳，07年继续保持了这一增长趋势。通过对高开区情况的实地调查，弘

9、创万业预测未来两年内，高开区住宅投资将随着其开发量的不断增大而稳步增长。施工面积趋势施工面积趋势:目前，邯郸市正处在建设增长时期，未来两年新开工面积和再施工面积仍将继续保持平稳增长势头。通过实地调查，高开区内目前有多个项目处于施工阶段和待开工阶段。销售预测：销售预测：05年以后，本市商品房交易面积的增长逐渐趋于平缓，开始进入稳步增长阶段。结合调查及分析，弘创万业预计未来两年内商品房交易面积将有小幅增长，高开区内也将有多个项目进入市场销售。18HOUSEVALUEHOUSEVALUE中华城中华城产品类型产品类型:根据整体供需关系可以看出，高层和小高层产品在整个邯郸市场具备一定市场认可度，随着邯郸

10、市近年来土地价格不断增高，在未来几年内，这两种产品必将成为市场的主流产品。住宅市场竞争力分析引用（具体详见邯郸市房地产住宅市场分析报告）住宅市场竞争力分析引用（具体详见邯郸市房地产住宅市场分析报告）整体住宅市场状态及预测整体住宅市场状态及预测装修标准装修标准:目前邯郸市的在售住宅项目中，户内主要为毛坯房。但从目前市场上高端产品的销售情况来看，精装修产品已经逐步走入人们的视线，个别项目中已经出现了精装小户型产品。19HOUSEVALUEHOUSEVALUE中华城中华城社区生活配套社区生活配套:目前邯郸市在售房地产项目中，主要存在社区生活配套与开发建设进度的衔接性不强，投入使用滞后、社区生活配套的

11、概念性强于实际性的问题。高开区内目前社区生活配套滞后的现象更为明显，生活和购物不便。随着市场发展，社区生活配套的建设将逐步走向实用性和多元化。物业管理提供的服务、水平与项目档次之间存在一定的差距；管理理念停留在硬件管理和被动管理的层面。目前高开区现有物业管理水平不高，但在售项目和待开发项目已具备了一定的物业管理理念。在未来的房地产市场发展中，物业管理将成为衡量房地产产品品质的重要标准。物业管理物业管理:目前邯郸市大多数房地产开发商对公司和项目品牌打造效果不佳，未形成系统性、系列性的项目品牌，但部分中高端产品已经开始树立自己的品牌形象，并获得了一定的认可。产品品牌产品品牌:20HOUSEVALU

12、EHOUSEVALUE中华城中华城 目前邯郸市住宅产品均价集中在3400-3800元/，随着政府进一步严格控制土地开发，弘创万业预计在未来的一年内，邯郸市住宅产品现房整体价格水平将上涨500800元/，主力价格区间为39004500元/。由于高开区是邯郸市的重点发展地区，随着城市发展重心的东移，其住宅市场价格将得到进一步提高。v住宅市场价格分析住宅市场价格分析（具体详见邯郸市房地产住宅市场分析报告）（具体详见邯郸市房地产住宅市场分析报告）价格对比及趋势分析：价格对比及趋势分析：从供需对比来看，主力需求总价区间与主力供给总价区间相对应，总价在4550万元之间的产品市场竞争力较强。未来一至两年内总

13、价将受价格变化趋势、面积变化趋势的综合影响。目前，高开区的主力供给户型基本以160平米以上的大户型为主，总价相对较高。总价趋势分析：总价趋势分析：整体住宅市场状态及预测整体住宅市场状态及预测21HOUSEVALUEHOUSEVALUE中华城中华城住宅市场营销策略预测（具体详见邯郸市房地产住宅市场分析报告）住宅市场营销策略预测（具体详见邯郸市房地产住宅市场分析报告）通过综合调查可以看出，目前邯郸市大部分在售住宅项目营销手段仍旧比较单一。随着房地产业的发展和项目竞争的加剧，部分房地产开发商已经开始注重产品的多元化营销推广。预计在未来的12年内，邯郸市房地产营销将步入“战国时代”。高开区由于项目相对

14、集中，且定位都相对较高端，因此高开区的项目在营销层面的竞争将更加激烈。整体住宅市场状态及预测整体住宅市场状态及预测22HOUSEVALUEHOUSEVALUE中华城中华城整体商业及配套市场状态及预测整体商业及配套市场状态及预测商业市场趋势分析引用（具体详见邯郸市房地产住宅市场分析报告）商业市场趋势分析引用（具体详见邯郸市房地产住宅市场分析报告）消费品零售总额增长趋势消费品零售总额增长趋势:从02年-07年上半年，邯郸市消费品零售总额一直保持平稳增长。同时调查表明，邯郸市民在用于日常消费品指出外，仍有大量的闲置资金可用于消费和房地产投资。商业物业交易面积趋势商业物业交易面积趋势:04-07年上半

15、年间，商业物业交易面积逐年增长，随着邯郸市商业物业产品放量的持续增长，预计未来两年交易面积将持续增长。单位：万23HOUSEVALUEHOUSEVALUE中华城中华城商业发展规划商业发展规划:根据邯郸市商务局规划，2010年邯郸市零售总营业面积将达到122万平方米，居民人均商业零售网点面积为0.8平方米。未来邯郸市的商业发展速度必将进一步加快。04-07年间，商业物业价格持续增长，预计未来两年仍将保持增长的势头。商业物业交易总额趋势商业物业交易总额趋势:单位：亿元24HOUSEVALUEHOUSEVALUE中华城中华城高开区及周边区域商业市场趋势高开区及周边区域商业市场趋势 考虑到高开区区域发

16、展日趋成熟，区内人口增长，项目投资规模逐步扩大，规划指标的限定，土地放量的减少等因素的影响，弘创万业预计，未来两年内高开区商业及配套的投资额及投资交易面积都将明显增大，商业发展速度也将迅速加快。25HOUSEVALUEHOUSEVALUE中华城中华城住宅针对性调查住宅针对性调查26HOUSEVALUEHOUSEVALUE中华城中华城住宅住宅针对性调查针对性调查针对性项目供给调查：针对性项目供给调查：针对性客户需求调查：针对性客户需求调查：有效掌握高开区及其相邻区域住宅产品市场的供给情况。掌握客户的需求特征，指导本项目的项目定位和规划设计。27HOUSEVALUEHOUSEVALUE中华城中华城

17、调查目的调查目的掌握针对性项目供给状况，为市场定位、规划定位提供支持。掌握针对性调研项目产品设计元素状况，为产品细部定位提供依据。调查内容调查内容高开区及相邻区域竞争性项目供给状况调查方法调查方法文案调查及实地调查。调查者调查者弘创万业邯郸项目组调查资料来源及调查方式调查资料来源及调查方式文案调查（内外部资料）销售总结、报告、成交记录单、网络、报纸等。实地调查相关人员走访、实地考察。调查项目调查项目 新城拉德芳斯、鑫域国际、融富中心、创鑫阳光城、华信国际广场、万博园。甄选条件甄选条件针对性供给调查针对性供给调查项目所处区域、项目规模、项目包含物业类型接近的项目。28HOUSEVALUEHOUS

18、EVALUE中华城中华城1、万博园2、鑫域国际3、融富中心4、创鑫阳光城5、新城拉德芳斯6、华信国际广场 本项目住宅供给调研项目位置示意图住宅供给调研项目位置示意图29HOUSEVALUEHOUSEVALUE中华城中华城新城新城 拉德芳斯拉德芳斯项目位置：项目位置：南临人民东路，北临丛台路，西临东环路，东面尚无道路。项目规模项目规模:项目占地面积约26.5万,总建面积约100万。产品类型产品类型:一期为多层，二期为高层（1、2期总套数共600余套），三期为多层和小高层。开发商开发商:邯郸市恒嘉房地产开发有限公司交通状况交通状况:项目紧邻城市主干道人民路，有21，39，49，66，78等公交线路

19、可以到达，交通便捷。配套设施配套设施:项目规划中内包含幼儿园、小学、初中及成人教育基地，4万平米沿街特色商业，以及运动休闲双会所、休闲餐吧等，但目前社区内及周边没有配套设施。物业管理：物业管理：聘请香港世邦百根物业担任顾问。装修标准：装修标准：毛坯房。新城拉德芳斯实景图30HOUSEVALUEHOUSEVALUE中华城中华城居室居室类类型：型：三室两厅两卫（一期），五室两厅三卫（二期）。户型面积：户型面积：一期主力户型两种，面积分别为136和148；二期为212的单一户型；三期由于政策限制，90以下的小户型所占比例超过50%。销售均价：销售均价：一期为3400元/，二期为36003700元/。

20、销售程度：销售程度：一期二期住宅全部售罄；三期目前仍处于策划阶段。推广特点：推广特点：其在推广方面投入巨大，一期开盘时通过在人民路、光明路等主干道设置广告板、彩虹桥和道旗，以及在晚报、电视报上做大量报广，使该项目知名度在短时间内得到迅速提升，为后期产品销售提供了一定的客户基础。客户构成：客户构成：峰峰矿区、武安矿区矿主及高层人员；邯钢集团中高层；邯郸东部高收入人群。新城拉德芳斯售楼处新城拉德芳斯在人民路上设置的广告板31HOUSEVALUEHOUSEVALUE中华城中华城项项目特点：目特点：紧邻邯郸市主干道东环路；已建成的一、二期住宅小区规划布局合理，景观环境良好；一、二期的销售中推广力度较大

21、，知名度较高，积累了大量客户。项项目目课题课题：目前项目周边配套设施较少，购物、生活存在不便；该项目在一、二期销售时为客户勾画了一个美好的远景预期，但三期土地目前尚未取得，造成了销售断档，对项目整体形象及开发商形象存在一定影响。新城拉德芳斯社区景观32HOUSEVALUEHOUSEVALUE中华城中华城鑫域国际鑫域国际项目位置：项目位置：项目规模：项目规模：总建筑面积约26万,其中住宅约16.8万。产品类型：产品类型：一期产品为住宅，高层板楼，总套数813套；二期为商业、酒店、写字楼。开发商：开发商：邯郸鑫鑫房地产开发有限公司交通状况：交通状况：道路状况良好，但目前周边公共交通线路较少。配套设

22、施：配套设施：规划中包含酒店、写字楼、酒店式公寓、集中商业，目前周边配套设施较少。位于邯郸市高开区的规划中心，东南临为民路，西南临世纪大街，东北临联纺路，西北临联通南路。项目效果图33HOUSEVALUEHOUSEVALUE中华城中华城居室类型：居室类型：主力户型为四室两厅两卫和三室两厅两卫。户型面积户型面积：160 303 大户型。销售均价：销售均价：4800元/（有内部4200元/的价格）销售程度：销售程度：07年8月中旬开盘，目前为预定阶段。（200以下户型定金20万元；200以上户型定金为30万元，截止到07年7月31日已有约30人缴纳定金）客户构成：客户构成：推广方式：推广方式：报广

23、（主要是晚报）、电视广告、冠名演唱会等。物业管理：物业管理：委托酒店式物业管理（具体公司尚未确定）装修标准：装修标准：毛坯房，采用集中式中央空调。根据预定客户信息分析，主要为邯郸市内高端收入人群，暂无明确分类。四室两厅两卫三室两厅两卫34HOUSEVALUEHOUSEVALUE中华城中华城项目特点项目特点：项目集酒店、写字楼、商业、公寓多种产品为一体；该项目首次在邯郸推出酒店式公寓的产品，采用酒店式管理；项目采用集中式中央空调，管家式服务。项项目目课题课题：距离市中心较远，不临近主干道，不易于寻找；户型面积均超过160，客户无小户型可以选择；总价较高，针对客群范围较小；由于产品附加值带来的产品

24、销售单价和后期使用维护费用的提高，导致市场接受需要一定过程。鑫域国际效果图35HOUSEVALUEHOUSEVALUE中华城中华城融富中心融富中心项目位置：项目位置：滏河大街以东、果园路以南、北仓路以北、迎宾路以西。项目规模项目规模:总占地面积221亩，住宅总建筑面积24万。产品类型产品类型:高层住宅（总套数2600套）。开发商：开发商：邯郸恒富房地产开发有限公司。交通状况交通状况:滏西北大街与仁和路开通在即,规划中的38,40,29,49等公交线路可到达项目。配套设施配套设施:周边规划设计中包含电气城、轻纺城、电子商务区、酒店、会展中心、商务配套和大型超市。目前配套设施较少。融富中心效果图3

25、6HOUSEVALUEHOUSEVALUE中华城中华城居室类型：居室类型：目前在售产品主力户型为三室两厅户型，另外包含5.2米层高的LOFT(未开始销售)。户型面积户型面积：目前在售产品主力面积为134、117，loft产品面积为34、43。装修标准：装修标准：毛坯房。销售均价：销售均价：团购价格3100元/。销售程度：销售程度：客户构成：客户构成：目前主要是机关、企业团购。推广特点：推广特点：物物业业管理：管理：第一太平戴维斯提供物业 管理顾问服务。尚未取得预售许可证，但总套数的30%已经销售，其中团购占总套数的25%，另5%是以团购名义进行打折销售的。目前住宅销售已暂停。广告牌、道旗、彩虹

26、桥、报纸（主要是晚报）、电视广告、以及冠名演唱会等；在峰峰矿区也设立了销售点。融富中心效果图37HOUSEVALUEHOUSEVALUE中华城中华城项目特点：项目特点：借鑫港国际整体形象的宣传之势，提升项目“品质”；推广力度较大，在购房者中拥有较高知名度；目前项目的售价较低，对客户有较大的吸引力。项项目目课题课题：融富中心所处地块为商业用地，使用年限仅为40年；项目西临火力发电厂，存在空气污染和视觉污染，加速产品经济折旧；项目工地施工形象较差；项目整体的集贸性商业定位，影响项目整体的居住品质；项目的专业行销能力差。38HOUSEVALUEHOUSEVALUE中华城中华城创鑫阳光城创鑫阳光城项目

27、位置：项目位置：位于人民路与东环路路口西南角，北临人民路，南临和平路，东临东环路，西临东柳大街。项目规模：项目规模：总建筑面积约100万。一期、二期建筑面积约20万,三期约6万。产品类型：产品类型：一、二期18层板楼，三期11层板楼和多层（三期600套）。开发商：开发商：邯郸市创鑫房地产开发有限公司。交通状况：交通状况：项目临近人民路与东环路，交通便利。周边配套：周边配套：临近龙湖购物中心、美食林超市；周边有广安小学、广泰中学、新四中、二十三中、三十一中等学校。物业管理：物业管理：深圳上市物业公司提供顾问咨询服务,但合同即将到期，其后可能启用开发商自己的物业公司。创鑫阳光城的产品人民路39HO

28、USEVALUEHOUSEVALUE中华城中华城居室类型：居室类型：三期主力户型为两室两厅一卫（由于一、二期建成时间较早，其居室类型参考性不强）。户型面积：户型面积：三期主力面积106和104。销售均价：销售均价：销售程度：销售程度：在项目一、二期销售时积累了大量需求小户型的潜在客户，因此三期2007年初开盘一周内即销售了70%。目前三期销售即将结束。客户构成：客户构成：一、二期购房客户主要为武安县及峰峰矿区中的矿主，集团高层人员以及邯钢集团；三期购房客户比较广泛，包含公务员，企业职工等。推广特点：推广特点：前期采用报纸广告（晚报），目前仅限于工地围挡。二期均价3800元；三期均价3600元，

29、最低价约3000元。（由于三期紧邻燃气大罐，所以其均价低于二期均价）装修标准：装修标准：毛坯房。创鑫阳光城售楼处企业宣传板40HOUSEVALUEHOUSEVALUE中华城中华城项目特点：项目特点：项目紧邻城市主干道人民路与东环路，区位优势明显；项目占地规模大，整体社区规划比较完善，周边生活配套已具备；项目开发商在邯郸房地产市场口碑很好。项目课题：项目课题：项目的后期拆迁遇到很大阻力，项目衔接性较差。创鑫阳光城户型图41HOUSEVALUEHOUSEVALUE中华城中华城华信国际广场华信国际广场项目位置：项目位置：项目规模：项目规模：开发商：开发商：邯郸华信房地产开发有限公司配套设施：配套设施

30、：总建筑面积170万，其中包含住宅和约120万的商业面积。项目规划中包含120万商业面积。其中包括主力店铺、精品店中店、总部商务、金融中心、星级酒店、酒吧街以及音乐广场等。北临人民路，西临东环路。项目效果图42HOUSEVALUEHOUSEVALUE中华城中华城项目特点：项目特点：项目为河北省2008年重点工程，具备一定的项目“品牌”影响力；占地规模较大，包含120万商业产品，可带来规模效应和集聚效应。项项目目课题课题：目前项目仍停留在概念推广宣传阶段，项目最终的可实施性未知；项目所在位置远离城市中心，在销售初期可能会受到影响；项目商业面积120万，销售难度和运营风险均较大。43HOUSEVA

31、LUEHOUSEVALUE中华城中华城万博园万博园项目位置：项目位置：项目规模：项目规模：地处高开区中心偏南，北临为民路，南临友谊路，西临东环路，东临新园路。万博园总占地面积70亩，总建筑面积19万。产品类型：产品类型：高层（住宅可售套数700套）。开发商：开发商：邯郸市中和房地产开发有限公司交通状况：交通状况：项目东侧紧邻东环路，南北两条路分别是为民路与友谊路，道路状况良好，有公交车通过。项目位置图项目效果图44HOUSEVALUEHOUSEVALUE中华城中华城装修标准：装修标准：毛坯房。配套设施：配套设施：居室类型：居室类型：主力户型为两室两厅一卫及三室两厅两卫。户型面积：户型面积：销售

32、均价：销售均价：38004000元/。销售程度：销售程度：项目预约已经启动。推广特点：推广特点：目前周边配套设施较少。其南侧新科园小区底商处有2个小型便利店，新科园小区内设有一个幼儿园。目前无营销推广活动。物业管理：物业管理：尚未确定物业管理公司和物业管理内容。两室两厅一卫：两室两厅一卫：共四种户型，面积分别为100.11，100.88，101.63，113.25，占总套数比例为45%；三室两厅一卫：三室两厅一卫：面积为121.14，占总套数比例为3%；三室两厅两卫：三室两厅两卫：共两种户型，面积分别为159.86，160.43，占总套数比例为40%；四室两厅两卫：四室两厅两卫：面积为194.

33、81，占总套数比例为5%；五室两厅三卫：五室两厅三卫：面积为215.03，占总套数比例为7%。项目北侧道路为民路45HOUSEVALUEHOUSEVALUE中华城中华城项目课题：项目课题：160以上的户型占到总套数的50以上，户型面积偏大，产品总价高。项目特点：项目特点：紧挨东环路；地块方整；现阶段该项目工程形象较好；项目拿地时间较早，土地综合成本远远低于本项目。项目销售中心46HOUSEVALUEHOUSEVALUE中华城中华城住宅针对性供给调查汇总住宅针对性供给调查汇总建筑类型：除新城：除新城 拉德芳斯一期及创鑫阳光城三期外，以高层和小高层为主。拉德芳斯一期及创鑫阳光城三期外，以高层和小高

34、层为主。产品面积：装修标准：毛坯房毛坯房销售均价：价格区间在价格区间在31003100元元-4000-4000元元/客户构成：周边区县资源类开发私营业主，邯钢集团中高层，公务员，企业高管等。周边区县资源类开发私营业主，邯钢集团中高层，公务员，企业高管等。居室类型：主要为两室、三室为主。主要为两室、三室为主。物业管理：多数项目聘请知名物业公司提供咨询的方式服务。多数项目聘请知名物业公司提供咨询的方式服务。品牌及营销推广：住宅户型面积供给主要集中在住宅户型面积供给主要集中在100100110110及及160160220220之间。之间。大部分项目已经具备营销推广和品牌塑造意识，但尚处于大部分项目已

35、经具备营销推广和品牌塑造意识，但尚处于“萌芽萌芽”阶段。阶段。47HOUSEVALUEHOUSEVALUE中华城中华城住宅针对性需求调查住宅针对性需求调查调查目的：调查目的：了解针对性客户需求状况，为“恒昌弘创中华城”项目市场及规划定位论证提供支持。调查内容：调查内容：针对性住宅需求状况调查及实验性摸底。调查方法：调查方法：实地调查、实验法、人员专访（辅）调查资料来源：调查资料来源：实地调查问卷在竞争项目的售楼处对前来进行购房咨询的客户、项目周边商业经营者和本地区居民进行拦截调查。成交纪录单及客户成交记录分析通过多种方式查看部分竞争项目的成交记录单及客户成交记录分析。客户来电来访登记表通过多种

36、手段查看客户来电来访登记及其分析。调查方式：调查方式：实地调查、资料获取48HOUSEVALUEHOUSEVALUE中华城中华城数量及构成：数量及构成：调查有效问卷176份各项目成交记录分析（涵盖2792份）各项目客户访问记录分析（涵盖6164份）调查者：调查者：弘创万业邯郸项目组49HOUSEVALUEHOUSEVALUE中华城中华城居室类型：居室类型：目前本区域主流需求户型从居住舒适度和性价比的角度来看，集中在两室和三室。50HOUSEVALUEHOUSEVALUE中华城中华城卫生间数量：卫生间数量：受访者多选择两个卫生间。51HOUSEVALUEHOUSEVALUE中华城中华城住宅面积：

37、住宅面积：住宅需求面积小户型集中于8090，中等户型中120160 面积需求比较平均，160以上户型由于总价高的原因需求量较少。（单位：平方米）（单位：平方米）52HOUSEVALUEHOUSEVALUE中华城中华城购房单价购房单价：（单位：元（单位：元/）受访者普遍认为单价在30004000元是可以接受的。53HOUSEVALUEHOUSEVALUE中华城中华城购房总价购房总价：（单位：万元）（单位：万元）受访者能接受的总价集中在3060万元。54HOUSEVALUEHOUSEVALUE中华城中华城置业类型：置业类型：受访者多为首次或二次置业。多次置业的比例不高。55HOUSEVALUEHO

38、USEVALUE中华城中华城 客户主要关注因素排序是价格、价格、户型、户型、面积、配套设施、区位和开面积、配套设施、区位和开发商品牌。发商品牌。购房关注因素购房关注因素(多选多选):):56HOUSEVALUEHOUSEVALUE中华城中华城购房信息的来源购房信息的来源:(:(多选多选)受访者主要通过他人介绍，报纸，路牌和宣传页他人介绍，报纸，路牌和宣传页获取购房信息。57HOUSEVALUEHOUSEVALUE中华城中华城住宅针对性需求调查汇总住宅针对性需求调查汇总需求面积集中区间：120120160160需求户型：二居、三居为主二居、三居为主卫生间数量：二卫为主二卫为主关注因素排序：价格、

39、户型、面积价格、户型、面积接受总价：30306060万元之间万元之间接受单价：3000-40003000-4000元元/置业类型：购房客户主要为一次置业和二次置业。购房客户主要为一次置业和二次置业。主要信息来源排序：他人介绍、报纸、路牌、宣传页。他人介绍、报纸、路牌、宣传页。58HOUSEVALUEHOUSEVALUE中华城中华城商业针对性调查商业针对性调查59HOUSEVALUEHOUSEVALUE中华城中华城在售项目供给调查在售项目供给调查区域性综合商业区域性综合商业传统商业针对性调查传统商业针对性调查针对性供给调查针对性供给调查针对性需求调查针对性需求调查运营供给调查运营供给调查经营者经

40、营者投资者投资者消费者消费者独立店铺独立店铺餐饮场所餐饮场所新世纪商场新世纪商场洗浴中心洗浴中心新兴特色商业针对性调查新兴特色商业针对性调查网吧网吧KTVKTV电影院电影院酒吧酒吧60HOUSEVALUEHOUSEVALUE中华城中华城调查目的调查目的 掌握邯郸房地产商业市场供给状况，为项目商业定位及规划提供数据支持。调查内容调查内容 竞争项目供给现状及各项元素调查（针对性供给调查）。调查方法调查方法 文案调查及实地调查。调查者调查者弘创万业邯郸项目组调查资料来源及调查方式调查资料来源及调查方式文案调查（内外部资料）销售总结、报告、成交记录单等实地调查及相关人员走访问卷、观察调查对象调查对象

41、邯郸在售商业项目。传统商业针对性供给调查在售产权商业项目调查传统商业针对性供给调查在售产权商业项目调查甄选条件甄选条件目前在售的大型综合性项目。（备注）备注：在上一次的调查中，在售项目还包括康德商圈的米兰秀街项目。目前该项目已销售完毕，故在报告中只对其数据进行单项引用。61HOUSEVALUEHOUSEVALUE中华城中华城1 1、稽山新天地、稽山新天地2 2、世贸、世贸MALLMALL在售产权商业项目位置在售产权商业项目位置北北62HOUSEVALUEHOUSEVALUE中华城中华城世贸世贸MALL项目位置：项目位置：陵西大街与和平路交叉口建筑面积建筑面积：55000面积分割面积分割：10至

42、80左右销售价格销售价格：（按使用面积计算)一层：22000元/;二层：20800元/;三层：17000元/;四层：14000元/回报方式回报方式：返租5年，年回报10%品牌经营：品牌经营：企业自创品牌经营方式经营方式：集中百货、超市。经营范围：经营范围：娱乐休闲、餐饮美食、运动健身、服装服饰、皮鞋皮具、家饰家纺等。项目进度：项目进度：07年10月份营业，目前处于招商阶段，销售率70%。配套：配套：餐饮、网吧、美容、KTV、溜冰场。63HOUSEVALUEHOUSEVALUE中华城中华城项目特点：项目特点：项目所属区域对商业的认可度高。区域人流量大，有较好的消费基础。交通便利。广告投入力度较大

43、。涵盖大部分传统商业功能，同时包含KTV、溜冰场等大量娱乐休闲配套设施，在后期运营阶段能起到一定的集客作用。采用虚拟网格化销售，弱化集中百货投资门槛较高的劣势。销售均为使用面积，不包含公摊面积，能够为较高的销售单价找到一定的支撑点。64HOUSEVALUEHOUSEVALUE中华城中华城项目课题：项目课题：项目商业产品定位较高，与项目所属的康德商圈总体定位有一定差异。项目在销售和后期运营阶段，都与区域内其他项目存在激烈竞争。与在售其他竞争商业项目相比，修正为按建筑面积销售的单价较高。采用虚拟网格销售存在一定的问题：1、不能办理产权证，对于投资客来讲存在一定风险。2、合同中不能明确购买商铺具体位

44、置。3、五年租约期满后，客户很难自主经营，因此客户主要定位为投资客。缺乏专业的商业经营团队对项目进行运作。采取先销售后招商的销售模式，对投资回报的支撑力度不足。65HOUSEVALUEHOUSEVALUE中华城中华城稽山新天地稽山新天地项目位置：项目位置：陵西北大街与环城西路交叉口建筑面积：建筑面积：15万面积分割面积分割：8至100销售价格销售价格：一层：19000元/；二层：8500元/；三层：5000元/回报方式：回报方式：开发商承诺经营前两年返租，年投资回报率10%。经营方式：经营方式：超市、大型专业卖场、独立店铺组成的综合性商业街。经营范围经营范围：购物、餐饮、娱乐休闲等。项目进度：

45、项目进度：目前局部起到三层，其他正处于地基处理；目前销售率为60%（地下一层和地上四层不销售）。66HOUSEVALUEHOUSEVALUE中华城中华城项目特点：项目特点：项目规模较大，并被列为邯郸市的重点工程，项目知名度较高。区域人流量大，有较好的消费基础。交通便捷。周边商业成熟，消费者认可度高。产品定位清晰，功能划分明确。入市较早，能够抢占市场先机。67HOUSEVALUEHOUSEVALUE中华城中华城项目课题：项目课题：前期定位不当，导致面积分割较大，影响客户投资信心。在未实际签约沃尔玛超市的情况下，就进行宣传推广，可能在后期经营过程中遭遇诚信危机。项目体量较大，经营及管理难度增加。缺

46、乏专业的商业经营团队对项目进行经营。采取先销售后招商的销售模式，对投资回报的支撑力度不足。相对于其他在售商业项目，本项目开发商承诺的固定投资回收周期较短，影响客户投资信心。68HOUSEVALUEHOUSEVALUE中华城中华城在售产权商业项目调查汇总在售产权商业项目调查汇总销售率均达到了60%以上，主要是由于这两个项目均位于商业环境比较成熟的市中心，投资回报较高；从客户构成来看，其客户群体主要是投资客户，且主要看重开发商承诺的固定投资回报；项目中引进的知名经营者品牌对投资者构成了较大吸引力，对商业销售的推动作用较强；在售商业项目均涵盖购物、餐饮、休闲娱乐等多种功能。69HOUSEVALUEH

47、OUSEVALUE中华城中华城调查目的调查目的 掌握邯郸房地产商业市场供给状况，为项目商业定位及规划提供数据支持。调查内容调查内容竞争项目供给现状及各项元素调查（针对性供给调查）。调查方法调查方法实地调查。调查者调查者弘创万业邯郸项目组调查资料来源及调查方式调查资料来源及调查方式实地调查及相关人员走访问卷、观察调查对象调查对象已投入运营的区域性综合商业、独立店铺、餐饮场所，以及新世纪商场。传统商业针对性供给调查传统商业针对性供给调查运营商业项目调查运营商业项目调查70HOUSEVALUEHOUSEVALUE中华城中华城运营商业项目调查运营商业项目调查区域性综合商业调查区域性综合商业调查 由于本

48、项目所处位置远离市中心，且不属于邯郸市主要商圈，由于本项目所处位置远离市中心，且不属于邯郸市主要商圈，因此必须选择与本案条件相似的区域性综合商业项目进行走访因此必须选择与本案条件相似的区域性综合商业项目进行走访调查。调查。根据以上条件，选取了滏东购物广场、万达购物中心以及阳光根据以上条件，选取了滏东购物广场、万达购物中心以及阳光龙湖广场三个运营中商业项目进行了针对性供给调查。龙湖广场三个运营中商业项目进行了针对性供给调查。调查项目甄选条件：调查项目甄选条件：71HOUSEVALUEHOUSEVALUE中华城中华城项目位置示意图项目位置示意图北北72HOUSEVALUEHOUSEVALUE中华城

49、中华城滏东购物广场（美食林超市）滏东购物广场（美食林超市）u购物广场共两层，均为美食林超市所有。u经营范围：经营范围：一层：超市食品部。二层：超市百货部，经营包括服装鞋帽、家电、音像、日用百货、厨房用品、化妆品。u单层营业面积约为11500。u主要客源：主要客源：周边居民。u项目特点：项目特点：以超市带动百货。主要客源中相当一部分人是认可“美食林”标志前来购物的。一层超市受关注度大。73HOUSEVALUEHOUSEVALUE中华城中华城阳光龙湖广场阳光龙湖广场u经营范围：经营范围：超市：食品、日用百货。超市外卖场：服装、鞋帽、手机、家电及化妆品等商品。u业态面积及比例：业态面积及比例：超市面

50、积为9500左右。超市外卖场面积为5700。购物广场总面积约为15200左右，其中超市占60%，其余部分占40%。u主要客源：主要客源：邯郸市东部地区居民。u项目特点：项目特点：该项目是目前邯郸东部地区面积较大的综合性超市商业。项目位于龙湖公园内，拥有大量绿环景观，购物环境较为舒适。74HOUSEVALUEHOUSEVALUE中华城中华城万达购物中心万达购物中心u购物中心分为地下一层和地上五层。单层面积4800，总面积在28000左右。u经营范围：经营范围：综合性百货地下一层：家电、小家电、数码产品。一至五层：u主要客源：主要客源：周边居民，关注商品性价比的消费者。u项目特点：项目特点：其经营