西北区中高端酒店专题报告.pdf

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1、1西北区中高端酒店戴德梁行 2016 年 9 月专题报告1目录ContentsP5 西安高星级酒店市场概览P2 样本界定指标P11 西北城市高星级酒店市场概览P17 我们的服务P20 主营业务Contents2Samples 样本界定指标旅游局挂牌五星级旅游局挂牌四星级品质达到五星级标准的本地品牌酒店品质达到五星级标准的国际性品牌酒店近几年来，中国出现了一股高星酒店建设潮。一批中国本土和国际酒店集团在中国的大、中、小型城市急速扩张。以五星级酒店为例：全国五星级酒店已达 651 家，各地待建、在建及刚建完的按照五星级标准设计的酒店项目约有 500 家。城市发展、产业转移以及旅游业飞速发展带动酒店

2、需求爆发性增长城市自身商业发展带来的商务会议及居住诉求增多，对外商务交流带来的消费需求增长。旅游业发展带动酒店消费需求。一线城市的生产成本迅速增加，使企业将生产厂转移到二、三线城市。城市区域内高星级酒店（西安市、兰州市、银川市、西宁市）全国高星级酒店发展现状高星级酒店需求强劲，市场迎来急速扩张期，二线城市为甚商务 需求产业 转移旅游 发展3西安银川兰州西宁西北高星级酒店市场概述起步较晚，目前除西安外数量均较少，未来五年新增客房迅速增长十三五规划相关利好政策十三五规划，西部地区的对外开放度将明显提升构建内通外联的 运输通道网络：深入推进西部大开发 :推进边疆地区开发开放 :构建横贯东西、纵贯南北

3、、内畅外通的综合运输大通道，加强进出疆、出入藏通道建设， 构建西北、 西南、东北对外交通走廊和海上丝绸之路走廊。把深入实施西部大开发战略放在优先位置，更好发挥“一带一路”建设对西部大开发的带动作用。加快内外联通通道和区域性枢纽建设，进一步提高基础设施水平，明显改善落后边远地区对外通行条件。大力发展绿色农产品加工、文化旅游等特色优势产业。设立一批国家级产业示范区，发展产业集群。依托资源环境承载力较强地区，提高资源就地加工转化比重。推进边境城市和重点开发开放试验区等建设。推进新疆建成向西开放的重要窗口、西藏建成面向南亚开放的重要通道、云南建成面向南亚东南亚的辐射中心、广西建成面向东盟的国际大通道。

4、四星级五星级同五星级西安261913银川1413兰州1216西宁16204北京天津河北山西山东辽宁吉林上海江苏浙江安徽福建江西河南湖北湖南广东广西海南重庆四川贵州云南西藏陕西甘肃青海宁夏新疆内蒙古黑龙江00010203022000 0102030404000600080001000046810（亿人次）增速收入%（亿元）旅客数增速华北地区东北地区华东地区华中地区华南地区西南地区西北地区各地区旅客人数、旅游收入及增速示意图旅游业快速发展带动酒店消费西北地区旅游业处于起步阶段，旅游资源丰富，未来增长空间巨大主要数据来源为各省区市旅游政务网或年度国民经济和社会发展统计公报旅客数及旅游收入增速5Cit

5、y Market 西安高星级酒店市场概览A: 西安市高星级酒店市场B: 西北四市高星级酒店市场横向对比Domestic Market 国内市场竞争中国主要城市未来五年新增客房数资料来源：STR Global备注：现有供应时间截止 2015 年 8 月郑 州+28.9%+8.1%+3.2%+17.2%+23.1%+19.1%+21.2%+69.1%+21.3%+15.7%+31.5%+15.7%+8.1%+4.7%厦 门重 庆青 岛武 汉三 亚天 津西 安成 都杭 州深 圳广 州上 海北 京现有供应新增供应6Directory 西安历年高星级酒店名录01020304050607080910111

6、2131415161718191985 年1989 年1989 年1990 年1991 年1993 年2004 年2005 年2007 年2007 年2008 年2010 年2010 年2011 年2011 年2011 年2011 年2012 年2012 年西安金花大酒店西安建国饭店古都新世界大酒店西安（阿房宫）维景国际大酒店喜来登大酒店西安君乐城堡大酒店西安天域凯莱大饭店西安索菲特人民大厦西安香格里拉大酒店西安美丽豪国际酒店陕西世纪金源大饭店西安阳光国际大酒店西安新兴戴斯大酒店万达希尔顿酒店皇冠假日酒店吉朗丽大酒店西安赛瑞喜来登大酒店西安威斯汀酒店西安悦豪酒店五星级 091011121314

7、1501020304050607082001 年2008 年2012 年2013 年2013 年2013 年2014 年2014 年2014 年2014 年2015 年2015 年2015 年2016 年2016 年西安开元名都大酒店凯宾斯基酒店西安大唐西市酒店西安欧凯罗精品文化国际酒店西安唐隆国际酒店西安华清御汤酒店西安索菲特传奇酒店西安临潼悦椿温泉酒店西安盛美利亚店西安豪享来温德姆至尊酒店西安爵乐府大酒店陕西天宇菲尔德国际大酒店西安咸阳国际机场空港大酒店西安金地凯悦大酒店西安印力诺富特酒店同五星级 1415161718192021222324252601020304050607080910

8、1112131982 年1983 年1986 年1988 年1988 年1992 年1992 年1999 年2003 年2004 年2004 年2005 年2005 年2005 年2006 年2006 年2006 年2006 年2007 年2008 年2009 年2009 年2010 年2010 年2010 年2012 年西安宾馆西安钟楼饭店唐城宾馆唐华宾馆万年饭店西安骊苑大酒店西安东方大酒店长庆宾馆富凯酒店陕西奥罗大酒店天翼新商务酒店西京国际饭店西安美居人民大厦阎良润天酒店西安皇后大酒店中江之旅时代大酒店西安军安王朝大酒店志诚丽柏酒店美华金唐国际酒店西安唐朝酒店西安皇城豪门酒店西安绿地假日酒

9、店高速神州酒店西安雁塔国际大酒店陕西华山国际酒店西安长征国际酒店四星级 7Market 西安历年高星级酒店市场构成Market 西安高星级酒店分布情况Statistics 西安高星级酒店平均客房数、房价、入住率1980-19901020304050601991-20002001-20052006-20102011-2015截止调研时点，西安市内经由旅游局 :挂牌五星级酒店共 19 家挂牌四星级 26 家品质达到五星级标准的优质酒店 13 家2000 年以后，西安高星级酒店发展迅速，原先由 4星级酒店占有较大市场份额的情况转为大量增加的 5星级高端酒店，以及大量国内外同 5 星级优质酒店品牌的进

10、入， 2010年之后高星级酒店进入快速增长期。西安历年高星级酒店市场构成备注：截止调研时点为2016年上半年四星五星同五星城东城西城南城北城中高新曲江其他5813252668131319124四星级酒店31%23%五星级酒店37%21%同五星酒店31%23%房间数37070174%27040373%30389767%房价（元 / 晚）入住率挂牌挂牌备注：同5星酒店房间数量剔除2家房间数量明显低于市场水平的精品酒店同等8Outlook 西安未来高星级酒店供应市场2016 年2016 年2016 年2016 年2016 年2017 年2017 年2017 年2017 年2017 年2017 年20

11、17 年2017 年2017 年华海酒店西藏大厦希尔顿花园酒店产业基地酒店大明宫华邑酒店西安国金中心JW万豪酒店君悦酒店瑞麟酒店豪布斯卡城市酒店华南城时代广场微软新坐标西安丽思卡尔顿酒店普宇瑞士酒店赛高城市广场洲际酒店2017 年2018 年2018 年2018 年2018 年2018 年2019 年-西安开米 JW 万豪酒店佳诚酒店王府壹号南飞鸿天锦利科时代广场蓝海风万怡酒店西安 W 酒店新城皇冠假日酒店万丽酒店华著希尔顿昆明湖五星酒店西安沣西新城皇冠假日酒店西安三桥皇冠假日酒店西安曲江皇苑大酒店-星河湾国际酒店天朗集团总部国玲现代城新罗小镇新渭城华邑酒店新渭城假日酒店西安柏联精品酒店西安凯

12、宾斯基酒店三期西安国际中心铂尔曼酒店西安景泰城铂尔曼酒店西安大明宫三迪希尔顿花园西安荣禾富诺特酒店酒店 / 项目名称酒店 / 项目名称酒店 / 项目名称预计开业预计开业预计开业据不完全统计，西安主城区未来几年有 43 座高星级酒店将陆续入市，预计未来酒店高端市场竞争力度将增大。其中已确定签约入驻的酒店品牌中，以国际知名管理公司或旗下品牌运营为主。Coverage 西安高星级酒店格局布点市场现状四星级酒店五星级酒店同五星级酒店未来计划四星级酒店五星级酒店同五星级酒店9HOPSCA 城市综合体逐渐成为高星级酒店的新型载体华海酒店 西藏大厦 西安金地凯悦大酒店 产业基地酒店 西安维也纳国际酒店 瑞麟

13、酒店 普宇瑞士酒店君悦酒店 希尔顿花园酒店 西安国金中心JW万豪酒店 西安印力诺富特酒店 蓝海风万怡酒店 豪布斯卡城市酒店 普宇瑞士酒店微软新坐标（四星） 王府壹号 南飞鸿天锦 西安 W 酒店 昆明湖五星酒店 西安沣西新城皇冠假日酒店 星河湾西安丽思卡尔顿酒店 西安赛高城市广场洲际酒店 西安开米 JW 万豪酒店 华南城时代广场店 佳诚酒店 利科时代广场 西安大明宫三迪希尔顿花园西安柏联精品酒店 西安凯宾斯基酒店三期 西安三桥皇冠假日酒店 西安曲江皇苑大酒店 新城皇冠假日酒店店 天朗集团总部华著希尔顿 西安国际中心铂尔曼酒店 西安景泰城铂尔曼酒店 西安曲江皇苑大酒店 万丽酒店单体酒店综合体配套

14、酒店Consumers 客源将继续以商务、会议、会展及旅游客群为主Exhibition 会议会展Exhibition 会议会展Travel 旅游高端产业载体：据 DTZ 研究部数据显示，未来三年，还有将近 195万方的甲级写字楼将陆续入市。企业支持：截止 2015 年末，共有 146家 世 界 500 强 企 业 落 户西安，外商直接投资额达40.08 亿元，西部商贸中心地位逐步形成。2015 年度欧亚经济论坛，西安获“中国十佳品牌展会”称号。随着“一带一路”的推进建设，会展业更加快速发展。2015年，西安共举办重大展会活动180个，展会成交额 1242 亿元，创造综合经济效益104.4 亿元

15、。西安会展活动数量和展出面积综合排名全国第八位，跻身全国年度展览面积突破 200 万平方米的十大会展城市。十三五”时期将是西安市会展业实现跨越的“黄金发展期”，加快建设具有世界影响力的会展名城。西安市 旅游经 济指标国内外 游客数13600.8 （万人次）1073.69 （亿元）13.3%13.8%国内外 旅游收 入2015年增长率10Operation 轻资产模式将成为高星级酒店的主要经营方式西安（阿房宫）维景国际大酒店喜来登大酒店西安金花大酒店西安君乐城堡大酒店西安索菲特人民大厦西安香格里拉大酒店西安天域凯莱大饭店西安建国饭店陕西世纪金源大饭店万达希尔顿酒店皇冠假日酒店西安威斯汀酒店西安悦

16、豪酒店西安美丽豪国际酒店西安赛瑞喜来登大酒店西安新兴戴斯大酒店西安钟楼饭店西安皇城豪门酒店西安东方大酒店陕西奥罗大酒店西京国际饭店美华金唐国际酒店西安绿地假日酒店西安美居人民大厦西安临潼悦椿温泉酒店西安唐隆国际酒店西安盛美利亚酒店西安爵乐府大酒店西安索菲特传奇酒店陕西天宇菲尔德国际大酒店西安咸阳国际机场空港大酒店西安豪享来温德姆至尊酒店吉朗丽大酒店西安金地凯悦大酒店西安印力诺富特酒店托管管理已营业君悦酒店西藏大厦希尔顿花园酒店产业基地酒店西安国金中心 JW 万豪酒店瑞麟酒店（芙蓉阁）豪布斯卡城市酒店普宇瑞士酒店西安凯宾斯基酒店三期华著希尔顿西安丽思卡尔顿酒店赛高城市广场洲际酒店西安开米 JW

17、万豪酒店西安 W 酒店昆明湖五星酒店西安沣西新城皇冠假日酒店星河湾国际酒店新罗小镇西安柏联精品酒店利科时代广场万丽酒店新渭城假日酒店西安三桥皇冠假日酒店西安国际中心铂尔曼酒店西安景泰城铂尔曼酒店西安大明宫三迪希尔顿花园蓝海风万怡酒店大明宫华邑酒店托管管理未开业唐华宾馆西安骊苑大酒店西安宾馆西安欧凯罗精品文化国际酒唐城宾馆阎良润天酒店高速神州酒店天翼新商务酒店志诚丽柏酒店西安皇后大酒店自营11City Market西北城市高星级酒店市场概览A: 西安市高星级酒店市场B: 西北四市高星级酒店市场横向对比Market 兰州市高星级酒店市场12345671980 年以前1980 -19901991 -

18、20002001 -20052006 -20102011 -2015兰州历年高星级酒店市场构成兰州高星级酒店分布情况备注：调研截止2016年上半年四星五星同五星1311152131市场现状四星级酒店五星级酒店预计建设酒店 截止调研时点，兰州市经由旅游局 : 挂牌五星级酒店共 1 家，挂牌四星级 12 家，品质达到五星级标准的优质酒店 6 家 2010 年以后，兰州高星级酒店发展迅速，增加了 3 家 5 星级高端酒店，国内外 5 星级优质酒店品牌的进入弥补了兰州高端酒店市场的空白房间数24337763%22560065%27467357%房价（元 / 晚）入住率挂牌 挂牌 同等 四星级酒店17%

19、83%同五星级酒店66%17%17%五星级酒店100%城关区西固区安宁区七里河区12Market 西宁市高星级酒店市场Market 银川市高星级酒店市场西宁历年高星级酒店市场构成银川历年高星级酒店市场构成西宁高星级酒店分布情况备注：调研截止2016年4月上旬四星五星12345671950-19901991-20002001-20052006-20102011-2015234611151015201990-20002001-20052006-20102011-2015361214市场现状四星级酒店五星级酒店 截止调研时点，西宁市经由旅游局 : 挂牌五星级酒店共 2 家；挂牌四星级 16 家 20

20、00 年以后，西宁高星级酒店发展迅速，原先由 4 星级酒店占有较大市场份额的情况转为大量增加的 5 星级高端酒店，以及大量国内外同 5 星级优质酒店品牌的进入，2010 年之后高星级酒店进入快速增长期。房间数18426761%35448958%-房价（元 / 晚）入住率挂牌 挂牌 同等 四星级酒店五星级酒店100%城西城东城中城北湟中大通19%37%19%市场现状四星级酒店五星级酒店同五星级酒店113备注：调研截止2016年4月上旬四星五星同五星13银川高星级酒店分布情况 截止调研时点，银川市内经由旅游局:挂牌五星级酒店共1家，挂牌四星级14家，品质达到五星级标准酒店3家 2006年以后，银川

21、市高星级酒店发展迅速，建成第一家5星级酒店，并新建一批4星级酒店，2010年后，大量国内外同5星级优质酒店品牌进入，2010年之后高星级酒店进入快速增长期。房间数15031059%40960062%36867360%房价（元 / 晚）入住率挂牌 挂牌 同等 四星级酒店同五星级酒店五星级酒店100%兴庆区宁武市金凤区贺兰县备注：调研截止2016年4月上旬西安兰州西宁银川67%33%86%Comparison 四市高星级酒店综合对比酒店数（家）51015202510020020200400403006006040080080房间数（间）入住率（%）房价（元 / 晚）四星级酒店五星级酒店同五星级酒店

22、14Consumers 西北地区高星级酒店主要消费客群 高星级酒店项目自身发展趋势：酒店自身的硬件设施将进一步提升，软性的服务也更接近国际水平，更加符合客户的消费爱好和习惯。 高星级酒店市场：高星级酒店市场仍有较大的进入空间，因此未来西北地区将迎来酒店入市的高峰期。 高星级酒店的运营管理 : 随着酒店市场竞争的加剧，专业度必然提高。这也对酒店的运营和管理提出了更高的要求，推动酒店管理水平的提升。 高星级酒店发展趋势 : 国际化、市场化。西北地区高星级酒店特征酒店市场未来发展趋势40%-50%20%-30%15%-20%5%-10%商务会议旅游散客需求持续性支付能力会展会议 客户商务性 企业客户

23、旅游客户Pattern 格局Property 载体Consumer 客源Operation 经营主城区单体建筑自营委托管理城市综合体商务、旅游商务、旅游会议会展会议会展度假度假主城区新城区+15Directory 兰州历年高星级酒店名录Outlook 兰州未来高星级酒店供应市场Directory 西宁历年高星级酒店名录甘肃阳光大酒店（五星） 兰州万达文华酒店 皇冠假日酒店 甘肃宁卧庄宾馆 甘肃国泰安宁大酒店 兰州组工大厦酒店 兰州兰苑建国宾馆酒店名称五星级及同五星级酒店开业时间2002 年 2014 年 2012 年 1958 年 2014 年 2008 年 2008 年永新华铂尔曼酒店 兰州

24、中心希尔顿酒店 新胜利宾馆 红楼时代广场酒店预计 2017 年开业 预计 2017 年开业 预计 2017 年开业 预计 2018 年开业兰州飞天大酒店 西兰国际大酒店 兰州饭店 甘肃国际大酒店 兰州长信国际酒店 兰州民航商务酒店 兰州华联宾馆 兰州温商长江大酒店 兰州蓝宝石大酒店 兰州金轮宾馆 兰州锦江阳光酒店 兰州天源温泉大酒店酒店名称四星级酒店开业时间1994 年 2000 年 1956 年 2010 年 2010 年 2007 年 1989 年 2011 年 2007 年 1998 年 2001 年 2006 年HOTEL 据不完全统计，兰州主城区未来几年有 8 座高星级酒店将陆续入市

25、，预计未来酒店高端市场竞争力度将增大。其中已确定签约入驻的酒店品牌中，以国际知名管理公司或旗下品牌运营为主。天源一号 星光城 兰州国际建材家居博览城 兰州迪拜国际贸易中心开业时间未知 开业时间未知 开业时间未知 开业时间未知星级星级酒店名称酒店名称开业时间开业时间五星级五星级四星级四星级四星级四星级四星级四星级四星级四星级四星级-四星级四星级四星级四星级银龙酒店青海宾馆胜利宾馆西宁大厦伊尔顿国际饭店假日王朝大酒店华辰大酒店海悦酒店香巴林卡大酒店穆斯林大厦德宫大酒店可可西里国际饭店青海天年阁饭店建银宾馆中发源饭店2005 年2006 年1991 年2007 年1963 年2009 年1956 年

26、2011 年2007 年2001 年2004 年2012 年1999 年2002 年2012 年酒店名称酒店名称预计开业时间预计开业时间16Directory 银川市历年高星级酒店名录已进驻西北的国际知名酒店一览星级酒店名称星级酒店名称开业时间开业时间四星级四星级四星级四星级四星级四星级四星级四星级银川灵武中银戴斯酒店2010 年四星级银川悦海宾馆银川国贸中心假日酒店银川万达嘉华酒店银川凯宾斯基饭店银川黄河明珠大酒店宁夏虹桥大酒店宁夏太阳神大酒店御泉湾温泉假日酒店昊王国际饭店海天大酒店海悦建国饭店银川工会大店宁夏西港航空酒店银川盛世花园大酒店银川锦湖饭店银川宁丰宾馆宁夏同福大饭店2007 年1

27、998 年2011 年2003 年2013 年2011 年2010 年2011 年2010 年2010 年2003 年2006 年2010 年1997 年2004 年1997 年2009 年五星级同五星级同五星级同五星级四星级四星级四星级四星级四星级知名度消费水平 WYNDHAM GRAND COLLECTION备注：调研截止2016年上半年17Partners 合作伙伴Services 我们的服务一、酒店开发战略研究二、酒店定位分析及可行性研究三、管理公司及品牌推荐引进服务四、设计跟踪服务五、酒店投资顾问六、酒店资产评估Logistic 报告研究思路酒店开发 与区域发展的 关系项目地资源 等

28、级评估项目酒店板块 发展定位项目开发 战略要求市场发展 机会后续酒店 发展定位投资及 财务测算管理公司及 品牌引进服务设计 跟踪顾问启动期酒店 开发定位可行方案主题特色品牌引进设计跟踪功能产品活动战略研究可研定位国际品牌中国品牌香港品牌精品酒店及 服务式公寓18Cases 业绩简录项目名称：项目规模：服务内容：北海中信国安实业发展有限公司项目占地约 6700 亩，地上总建筑面积约270 万平米酒店引进服务、市场分析研究、商业、酒店物业市场定位、物业发展建议、项目产品设计建议、经济效益评价。项目名称：项目规模：服务内容：茂名文光广场规划占地面积约 4.4 万，总建筑面积 26万以上 酒店引进服务

29、、市场分析研究、商业、酒店物业市场定位、物业发展建议、项目产品设计建议、经济效益评价。项目名称：项目规模：服务内容：深投控深圳湾科技生态园占地面积 20.3 万平米，计容积率建筑面积121 万平米项目市场研究 、项目总体定位 、规划布局建议、项目经济效益评价、酒店引进。项目名称：项目规模：服务内容：广西龙象谷投资有限公司项目规划总面积约 100 平方公里，一期项目用地面积约 40 平方公里城市发展战略研究、总体发展定位分析、功能定位分析、产品定位及目标客户群定位分析、整体开发效益分析、酒店引进。19投资代理业务市场份额近50%19089,00026,8461301.2260 100资产总成交额

30、近 亿人民币为超过 项物业提供估价服务 , 物业总值超过 亿人民币中国企业顾问服务团队代理的物业面积超过 万平方米物业及设施管理团队服务的项目面积超过 亿平方米写字楼部在全国 13 个城市代理的租赁项目面积超过 万平方米，代理销售的写字楼项目遍布全国 12 个城市，面积超过 万平方米大中华区首屈一指的房地产服务商2015 年的卓越成绩北京 长沙 成都 重庆 大连广州 杭州 香港 南京 南宁青岛 上海 沈阳 深圳 台北天津 武汉 厦门 西安 郑州402亿人民币 * 成交金额1.3亿平方米 管理项目面积2100位 员工20家 分公司20全球客户主营业务投资者租户运营物业及设施管理 项目及建筑顾问销

31、售 / 租赁商业地产顾问及代理 写字楼 代理 企业顾问服务 综合住宅 服务 工业及物流地产服务设计及建造项目及建筑顾问处置投资及顾问服务 估价及顾问服务土地收购投资及顾问服务 估价及顾问服务 规划策略发展顾问信息管理及时报告和绩效管理 关键 时间点管理 租赁管理和审计项目能源和可持续性发展 搬迁 和移动管理 项目和建设管理设备管理移动、增加、更改 硬件（建 设）服务 软件（支持）服务物业空间方案物业战略规划 空间管理和 利用 工作场所的变更管理投资组合咨询市场研究与预测 资本市场 评估交易管理租户代表 租赁和经纪代理 积极的成本优化22戴德梁行2016 年免责申明本报告刊载的一切资料及数据，虽力求精确，但仅 作参考之用，戴德梁行及其员工对其绝对准确性概 不负责。本刊指数并不反映个别情况，读者请自行 寻求专业意见。戴德梁行保留一切版权，未经许可， 不得转载。联系方式：巫保民戴德梁行西北区董事总经理+86 29 8760 9901 周敏戴德梁行策略发展顾问部助理董事 +86 29 8760 敬请关注戴德梁行官方微信 微信号：DTZ_china其他的研究报告可以从 下载