成本逼近法概述.pptx

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1、1第五章第五章 成本逼近法成本逼近法u本章教学内容本章教学内容：通过本章教学，能使学生理解成本逼近法的基本概念和原理,熟练掌握成本逼近法的各种计算公式和评估程序。u本章教学目的本章教学目的：要求熟练运用成本逼近发的基本原理和方法评估房地产价格。u本章重点与难点：重点是本章重点与难点：重点是成本逼近法的计算方法及运用,难点是土地增值收益和建筑物折旧的内涵和求取。2u第一节第一节基本思路及基本公式基本思路及基本公式u第二节第二节新开发土地评估中成本法新开发土地评估中成本法的操作步骤的操作步骤u第三节第三节建房地产评估建房地产评估的操作步骤的操作步骤u第四节第四节旧房地产评估旧房地产评估的操作步骤的

2、操作步骤u第五节第五节适用范围适用范围u示例示例第五章第五章 房地产评估的成本法房地产评估的成本法3第五章第五章 房地产评估的成本法房地产评估的成本法u这一章的这一章的重点和难点重点和难点这一部分的这一部分的难点难点在于理解如何选在于理解如何选择方法，择方法，重点重点在于方法的运用。在于方法的运用。4第五章第五章 房地产评估的成本法房地产评估的成本法u含义含义成本逼近法是求取评估对象在评估成本逼近法是求取评估对象在评估基准日的基准日的重新构建价格重新构建价格，然后，然后扣除损耗扣除损耗，以此估算房地产的客观合理价格或价值以此估算房地产的客观合理价格或价值的方法。的方法。成本逼近法又称原价法、成

3、本法、用成本逼近法又称原价法、成本法、用于旧房地产估价时又称为重置成本法。于旧房地产估价时又称为重置成本法。5第五章第五章 房地产评估的成本法房地产评估的成本法u特点特点以成本累加为途径以成本累加为途径估价时点现实价格估价时点现实价格选用社会必要成本选用社会必要成本一般低于市场价值一般低于市场价值6第五章第五章 房地产评估的成本法房地产评估的成本法u程序程序搜集有关成本、税费、开发利润等相关资料搜集有关成本、税费、开发利润等相关资料估算重置价格或重建价格估算重置价格或重建价格估算建筑物的折旧估算建筑物的折旧求取积算价格求取积算价格7第五章第五章 房地产评估的成本法房地产评估的成本法u基本思路及

4、基本公式基本思路及基本公式评估值评估值重新购建价格损耗重新购建价格损耗8该公式可针对三类评估对象而具体化该公式可针对三类评估对象而具体化p新开发的土地新开发的土地p新建的房地产新建的房地产p旧的房地产旧的房地产9u新开发土地评估中成本法的操作步骤新开发土地评估中成本法的操作步骤新开发土地新开发土地包括填海造田、开山造田、征用农用地后包括填海造田、开山造田、征用农用地后进行进行“几通一平几通一平”支出等开发的土地及在城市支出等开发的土地及在城市旧城区改造等开发的土地。旧城区改造等开发的土地。第五章第五章房地产评估的成本法房地产评估的成本法10理解理解“三地三地”p生地：指已完成土地使用批准手续(

5、包括土地使用权出让手续)可用于建筑的土地，该建筑用地无基础设施，或者有部分基础设施，但尚不具备完全的三通(通道路和临时水、电)条件，同时地上地下待拆除的房屋、构筑物尚未搬迁拆除。p毛地：指已完成土地使用批准手续(包括土地使用权出让手续)，具有三通(通道路和临时水、电)或者条件更完备的基础设施，但未进行拆迁的可用于建筑的土地。p熟地：指具有完善的基础设施，且地面平整，可用于建筑的土地第五章第五章房地产评估的成本法房地产评估的成本法11第五章第五章 房地产评估的成本法房地产评估的成本法新开发土地评估中成本法计算公式新开发土地评估中成本法计算公式p土土地地价价格格土土地地取取得得费费+土土地地开开发

6、发费费+税税费费+利利息息+利利润润+土地增值收益土地增值收益12第五章第五章 房地产评估的成本法房地产评估的成本法p估算取得待开发土地的成本估算取得待开发土地的成本取取决决于于土土地地使使用用权权是是如如何何取取得得的的。是是划划拨拨还还是是支支付付出出让让金金；是是从从农农村村取取得得土土地地使使用用权还是从权还是从城镇城镇取得土地使用权。取得土地使用权。13第五章第五章 房地产评估的成本法房地产评估的成本法p估算取得待开发土地的成本估算取得待开发土地的成本n从农村取得土地从农村取得土地国国家家征征用用集集体体土土地地而而支支付付给给农农村村集集体体经经济济组组织的费用织的费用支付给政府的

7、土地使用权出让金。支付给政府的土地使用权出让金。14n从城镇取得土地从城镇取得土地为为取取得得已已利利用用城城市市土土地地而而向向原原土土地地使使用用者支付的拆迁费用。者支付的拆迁费用。支付给政府的土地使用权出让金。支付给政府的土地使用权出让金。第五章第五章房地产评估的成本法房地产评估的成本法15附附1：征地费用构成征地费用构成p土土地地补补偿偿费费-一一般般按按该该耕耕地地被被征征用用前前三三年年平平均均年年产产值值的的6至至10倍计算。倍计算。p青苗补偿费。青苗补偿费。p地上附着物补偿费地上附着物补偿费(包括农田基础设施、树木、迁坟等包括农田基础设施、树木、迁坟等)。p安置补助费安置补助费

8、(包括劳动力安置补助费、超转人员生活补助费等包括劳动力安置补助费、超转人员生活补助费等)。p房屋拆迁安置补偿费房屋拆迁安置补偿费(此处指农村房屋拆迁安置补偿费，其构此处指农村房屋拆迁安置补偿费，其构成参见城市房屋拆迁安置补偿费成参见城市房屋拆迁安置补偿费)。p耕地占用税。耕地占用税。p耕地开垦费。耕地开垦费。p新菜地开发建设基金新菜地开发建设基金(征用城市郊区的菜地征用城市郊区的菜地)。p征地管理费征地管理费(是由用地单位在征地费总额的基础上按一定比例是由用地单位在征地费总额的基础上按一定比例支付的管理费用，其收取标准根据征地包干方式的不同，为征支付的管理费用，其收取标准根据征地包干方式的不同

9、，为征地费总额的地费总额的1.53)。p政府规定的其他有关税费。政府规定的其他有关税费。第五章第五章房地产评估的成本法房地产评估的成本法16附附2：城市房屋拆迁安置补偿费的构成如下城市房屋拆迁安置补偿费的构成如下：1.被拆除房屋及附属物补偿费。被拆除房屋及附属物补偿费。2.购建拆迁安置用房费。购建拆迁安置用房费。3.安置补助费安置补助费(包括被拆迁人搬家补助费、提前搬家奖包括被拆迁人搬家补助费、提前搬家奖励费、临时安置补助费、临时周转交通补助费、迁往励费、临时安置补助费、临时周转交通补助费、迁往远郊区县安置补助费、一次性异地安置补助费远郊区县安置补助费、一次性异地安置补助费)。4.被拆迁单位和

10、个体工商户停产、停业期间损失补助被拆迁单位和个体工商户停产、停业期间损失补助费。费。5.房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费。房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费。6.政府规定的其他有关税费。政府规定的其他有关税费。第五章第五章房地产评估的成本法房地产评估的成本法1718第五章第五章 房地产评估的成本法房地产评估的成本法p估算土地开发成本估算土地开发成本n基础设施建设费主要是指“七通一平”支出；小区内绿化、照明、卫生等小区开发配套费用根据需要决算资料测算。n公共配套设施建设费指学校、图书馆、幼儿园、等公用设施费用该费用一般是由开发商交给政府，按政府部门规定测算。19第五章第五章 房地产评估的成本法房地产评

11、估的成本法p估算管理费用开开发发商商开开发发过过程程中中支支付付的的管管理理人人员员工工资资、办办公公费费、差差旅旅费费、固固定定资资产产使使用用费费等等。按按照照取取得费用与开发费用的得费用与开发费用的一定比例一定比例计算。计算。20第五章第五章 房地产评估的成本法房地产评估的成本法p估算投资利息n注意：无论是自有资金，还是借入资金均应计算利息；计息基础土地取得成本+土地开发成本+管理费根据开发时间分别计算土地取得费与开发费的利息。若开发费是均匀投入，则按资金投入时间的一半计息。21示例1某土地开发项目取得土地的费用和该阶某土地开发项目取得土地的费用和该阶段的税费共段的税费共300万元，取得

12、土地后即开始动万元，取得土地后即开始动工，将土地开发成熟地后转让，开发期为工，将土地开发成熟地后转让，开发期为2年，同期银行贷款年利率为年，同期银行贷款年利率为8%，计算土地，计算土地取得费用的利息。取得费用的利息。第五章第五章房地产评估的成本法房地产评估的成本法22解：土地取得费用的利息解：土地取得费用的利息第五章第五章房地产评估的成本法房地产评估的成本法23示例2总投资为总投资为500万元，开发期为万元，开发期为2年，投资在年，投资在2年内均匀投入，同期银行贷款年利率为年内均匀投入，同期银行贷款年利率为8%，则投资可看成是在开发开始则投资可看成是在开发开始1年的时点上一次年的时点上一次性投

13、入，计息期为性投入，计息期为1年，其利息为：年，其利息为：开发费用的利息开发费用的利息=（万元）第五章第五章房地产评估的成本法房地产评估的成本法24第五章第五章 房地产评估的成本法房地产评估的成本法p估算税费估算税费主主要要指指销销售售阶阶段段应应缴缴纳纳的的税税费费，按按照照国国家家有有关关税税收收政政策策和和法法规规来来确确定定。主主要要有有营营业业税税、城城市市维维护护建建设设税税、教教育育费费附附加加、土土地增值税等地增值税等25营业税营业税l纳税人：转让土地使用权或销售不动产的单位和个人。纳税人：转让土地使用权或销售不动产的单位和个人。l税额为营业额的税额为营业额的5%。l营业额：纳

14、税人的价格明显偏低又无正当理由的，主管营业额：纳税人的价格明显偏低又无正当理由的，主管税务机关可按纳税人当月销售的同类不动产的平均价格，税务机关可按纳税人当月销售的同类不动产的平均价格，或纳税人近期销售的同类不动产的平均价格，或成本加或纳税人近期销售的同类不动产的平均价格，或成本加一定利润，核定其一定利润，核定其营业额营业额。第五章第五章房地产评估的成本法房地产评估的成本法26城市维护建设税城市维护建设税加强市政维护建设，扩大和稳定城市维护建设加强市政维护建设，扩大和稳定城市维护建设的资金来源，其直接和间接的受益范围都相当广泛。的资金来源，其直接和间接的受益范围都相当广泛。以纳税人实际缴纳的增

15、值税、消费税、营业税税额以纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额为计税依据。为计税依据。纳税人所在地在市区的，税率为营业税税额纳税人所在地在市区的，税率为营业税税额的的7%，在县城、镇的，税率为营业税税额的，在县城、镇的，税率为营业税税额的5%，其他地区为，其他地区为营业税税额的营业税税额的1%。第五章第五章房地产评估的成本法房地产评估的成本法27教育费附加教育费附加是国家为了加快教育事业的发展，扩大中小学教育经费的来源，而向单位和个人征收的附加费用。以用于改善中小学基础教育设施和办学条件。教育费附加以各单位和个人实际交纳的增值税、消费税、营业税的税额为计征依据，教育费附加率为3，一般月末

16、提取，次月初交纳。其计算和核算口径与城市维护建设税相同。第五章第五章房地产评估的成本法房地产评估的成本法28第五章第五章 房地产评估的成本法房地产评估的成本法p估算投资利润利利润润率率的的基基数数可可以以是是土土地地取取得得费费和和土土地地开开发发费费（包包括括管管理理费费用用），也也可可以以是是开开发后土地的地价。发后土地的地价。*注意所用利润率的内涵。注意所用利润率的内涵。29开发利润通常按一定基数和相应的利润率来计算：直接成本利润率（计算基数=取得成本和开发成本）成本利润率（计算基数：取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用）销售利润率（计算基数：开发完成后的房地产的销售价格）3

17、0第五章第五章 房地产评估的成本法房地产评估的成本法p土地增值收益的确定土土地地增增值值收收益益主主要要是是由由于于土土地地用用途途的的改改变变或或土土地地功功能能变变化化而而引引起起的的。如如农农地地转转为为建建设设用用地地，新新用用途途的的收收益益将将大大大大高高于于原原用用途途土土地地，必必然然会会带带来来土土地地增增值值收收益益。由由于于这这种种增增值值是是土土地地所所有有权权人人允允许许改改变变土土地地用用途途带带来来的的，应应归归整整个社会所有。个社会所有。计计算算：前前几几项项之之和和为为成成本本价价格格，乘乘以以土土地地增增值值收收益益率率即为土地所有权收益。即为土地所有权收益

18、。31第五章第五章 房地产评估的成本法房地产评估的成本法例题例题 某某地地块块面面积积为为80,00080,000平平方方米米，是是通通过过城城镇镇土土地地出出让让而而取取得得的的，出出让让金金为为2020万万元元/亩亩，拆拆迁迁费费3030万万元元/亩亩，开开发发费费3.753.75亿亿元元/平平方方公公里里，土土地地开开发发周周期期为为两两年年，第第一一年年投投入入开开发发费费占占总总开开发发费费的的40%40%，目目前前市市场场上上地地产产开开发发的的投投资资报报酬酬率率为为10%10%，银银行贷款利率为行贷款利率为6%6%，试评估该土地经开发后的价格。，试评估该土地经开发后的价格。32

19、第五章第五章 房地产评估的成本法房地产评估的成本法1 1、估算土地取得成本估算土地取得成本 土地取得成本出让金拆迁费土地取得成本出让金拆迁费 202030305050万元万元/亩亩 750750元元/平方米平方米2 2、估算土地开发成本、估算土地开发成本 土地开发成本土地开发成本3.753.75亿元亿元/平方公里平方公里 375375元元/平方米平方米33第五章第五章 房地产评估的成本法房地产评估的成本法3 3、估算投资利息、估算投资利息 假假定定土土地地取取得得成成本本一一次次性性投投入入，因因计计息息期期为两年，土地开发成本分阶段均匀投入，则：为两年，土地开发成本分阶段均匀投入，则：投投

20、资资 利利 息息 750750（1 1 6%6%）2 2 11 37540%37540%（1 16%6%）1.51.51137560%37560%（1 16%6%）0.50.511 92.7092.7013.7013.706.656.65 113.05(113.05(元元/平方米平方米)344 4、估算开发利润、估算开发利润 开发利润（开发利润（750750375375）10%10%112.5(112.5(元元/平方米平方米)5 5、计算土地价格、计算土地价格 土地单价土地单价750750375375113.05113.05112.5112.5 1,350.55(1,350.55(元元/平方米

21、平方米)土地总价土地总价1,350.5580,0001,350.5580,000 108,044,000(108,044,000(元元)即该地块经开发后的价格为即该地块经开发后的价格为108,044,000108,044,000元。元。第五章第五章房地产评估的成本法房地产评估的成本法35第五章第五章 房地产评估的成本法房地产评估的成本法课堂作业：课堂作业：某市经济技术开发区内有一块土地面积为某市经济技术开发区内有一块土地面积为m m2 2，该地块的土地征地费用为每亩，该地块的土地征地费用为每亩 万元，土地开发费为亿元平方公里，万元，土地开发费为亿元平方公里，土地开发周期为年。第一年投入资金占总

22、开土地开发周期为年。第一年投入资金占总开发费用的，开发商要求的投资回报率为发费用的，开发商要求的投资回报率为，当土地出让增值收益率为，银，当土地出让增值收益率为，银行贷款年利率为。试评估土地的价格。行贷款年利率为。试评估土地的价格。36总结总结p新开发土地成本法运用范围新开发土地成本法运用范围p成本法运用过程中有关税费计算成本法运用过程中有关税费计算p投资利息的计算投资利息的计算第五章第五章房地产评估的成本法房地产评估的成本法37u新建房地产评估的操作步骤新建房地产评估的操作步骤基本思路基本思路根据房地产从取得土地、安置补偿、前根据房地产从取得土地、安置补偿、前期工程、建设施工直至建成销售的全

23、过程，期工程、建设施工直至建成销售的全过程，逐步逐项确定必要成本、利息、利润、税费逐步逐项确定必要成本、利息、利润、税费等并加总，从而得到估价对象的价格。等并加总，从而得到估价对象的价格。第五章第五章房地产评估的成本法房地产评估的成本法38新建房地产价格土地取得成本新建房地产价格土地取得成本+土地开发成本土地开发成本+建筑物建筑物建造成本建造成本+管理费用管理费用+投资利息投资利息+销售税费销售税费+正常利润正常利润（单纯的）新建（单纯的）新建建筑物建筑物价格建筑物建造成本价格建筑物建造成本+管理费用管理费用+投资利息投资利息+销售费用销售费用+开发利润开发利润u新建房地产评估的计算公式新建房

24、地产评估的计算公式第二节第二节 收益法收益法39估价步骤估价步骤（一）估算土地取得成本（一）估算土地取得成本（二）估算土地开发成本与建筑物建造成本（开发成本）（二）估算土地开发成本与建筑物建造成本（开发成本）（三）估算管理费（可并入（三）估算管理费（可并入“（二）（二）”计算）计算）（四）估算投资利息（四）估算投资利息（五）估算销售税费（五）估算销售税费（六）估算开发利润（六）估算开发利润第五章第五章 房地产评估的成本法房地产评估的成本法40p估算土地取得成本估算土地取得成本土地出让金或地价款土地出让金或地价款征地和房屋拆迁安置补偿费征地和房屋拆迁安置补偿费有关土地取得的手续费及税金有关土地取

25、得的手续费及税金第五章第五章 房地产评估的成本法房地产评估的成本法41p开发成本开发成本n勘察设计和前期工程费勘察设计和前期工程费n基础设施建设费基础设施建设费n房屋建筑房屋建筑建安工程费建安工程费n公共设施建设费公共设施建设费n开发过程的税费及其他间接费开发过程的税费及其他间接费第五章第五章房地产评估的成本法房地产评估的成本法42n勘察设计和前期工程费勘察设计和前期工程费包括临时用地、水、电、路、场地平包括临时用地、水、电、路、场地平整费；工程勘察测量及工程设计费；城市整费；工程勘察测量及工程设计费；城市规划设计、咨询、可行性研究、建筑工程规划设计、咨询、可行性研究、建筑工程许可证执照费等。

26、许可证执照费等。第五章第五章房地产评估的成本法房地产评估的成本法43注意注意这一部分费用与土地的这一部分费用与土地的生熟生熟程程度有关。度有关。第五章第五章房地产评估的成本法房地产评估的成本法44理解理解“三地三地”p生地：指已完成土地使用批准手续(包括土地使用权出让手续)可用于建筑的土地，该建筑用地无基础设施，或者有部分基础设施，但尚不具备完全的三通(通道路和临时水、电)条件，同时地上地下待拆除的房屋、构筑物尚未搬迁拆除。p毛地：指已完成土地使用批准手续(包括土地使用权出让手续)，具有三通(通道路和临时水、电)或者条件更完备的基础设施，但未进行拆迁的可用于建筑的土地。p熟地：指具有完善的基础

27、设施，且地面平整，可用于建筑的土地第五章第五章房地产评估的成本法房地产评估的成本法45n基础设施建设基础设施建设包括由开发商承担的红线内外的自来水、包括由开发商承担的红线内外的自来水、雨水、污水、煤气热力、供电、电信、道路、雨水、污水、煤气热力、供电、电信、道路、绿化、环境卫生、照明灯建设费用。应以规划绿化、环境卫生、照明灯建设费用。应以规划部门批准的管线综合图为依据。部门批准的管线综合图为依据。第五章第五章房地产评估的成本法房地产评估的成本法46n建安工程费建安工程费即开发商取得土地后，将建筑工程全即开发商取得土地后，将建筑工程全部委托给建筑商施工，开发商应付给建筑部委托给建筑商施工，开发商

28、应付给建筑商的全部费用。具体包括：建筑安装工程商的全部费用。具体包括：建筑安装工程费、招投标费、预算审查费、质量监督费、费、招投标费、预算审查费、质量监督费、竣工图费等。竣工图费等。第五章第五章房地产评估的成本法房地产评估的成本法47n公共设施公共设施建设费建设费包括由开发商支付的建设居委会、派出所、包括由开发商支付的建设居委会、派出所、托儿所、自行车棚、公厕等非经营性用房；附属托儿所、自行车棚、公厕等非经营性用房；附属工程如锅炉房、热力点、变电室、开比索、煤气工程如锅炉房、热力点、变电室、开比索、煤气调压站的费用和电贴费等；文教卫生如中小学、调压站的费用和电贴费等；文教卫生如中小学、文化站、

29、门诊部、卫生所用房的建设费用。但商文化站、门诊部、卫生所用房的建设费用。但商业网点如粮店、服饰店、菜店、小百货店等经营业网点如粮店、服饰店、菜店、小百货店等经营性用房的监督和费用应由经营者负担，但按规定性用房的监督和费用应由经营者负担，但按规定不计入商品房价格。不计入商品房价格。第五章第五章房地产评估的成本法房地产评估的成本法48p管理费用管理费用主要指开办费和开发过程中支付的主要指开办费和开发过程中支付的管理人员的工资等。管理人员的工资等。第五章第五章房地产评估的成本法房地产评估的成本法49p投资利息投资利息土地取得费和开发成本均要计息土地取得费和开发成本均要计息第五章第五章房地产评估的成本

30、法房地产评估的成本法50p销售税费销售税费销售费用。包括销售广告宣传费、委托代销售费用。包括销售广告宣传费、委托代销费等销费等销售税金及附加。包括营业税、城建税、销售税金及附加。包括营业税、城建税、教育费附加教育费附加其他销售税费。包括由卖方承担的印花税、其他销售税费。包括由卖方承担的印花税、交易手续费、产权转移登记费、土地增值交易手续费、产权转移登记费、土地增值税等税等第五章第五章房地产评估的成本法房地产评估的成本法51p土地增值税土地增值税的计税依据为土地增值额。土地增值额转让房地产所取得的收入-扣除项目金额。土地增值税估价的关键是土地增值税扣除项目金额的估算。但对于纳税人申报的转让房地产

31、所取得的收入明显低于市场价格又无正当理由的，应对其转让价格进行评估，核定其转让房地产所取得的收入。第五章第五章房地产评估的成本法房地产评估的成本法52土地增值税是房地产行业的一种税，针对房地产在转让环节所产生的增值额而征收的一种税。所得税是针对企业的生产经营所得或个人所得而征收的一种税，在房地产行业中，对房地产企业征收企业所得税，对个人租赁、转让房地产征收个人所得税。两者较为类似的都是对所得收益征税，但土地增值税是属于交易费用的一种，是计入成本中的。53u旧房地产运用成本法评估的操作步骤旧房地产运用成本法评估的操作步骤 与与新新建建房房地地产产不不同同，旧旧房房地地产产评评估估首首先先需需估估

32、算算在在评评估估基基准准日日重重新新购购建建与与被被估估房房地地产产功功能能相相同同的的、处处于于全全新新状状态态下下的的房房地地产产的的全全部部合合理理成成本本，即重置成本，然后估算旧有房地产的损耗。即重置成本，然后估算旧有房地产的损耗。第五章第五章 房地产评估的成本法房地产评估的成本法54u计算公式计算公式 旧建筑物价格建筑物的重置成本建筑物损耗旧建筑物价格建筑物的重置成本建筑物损耗第五章第五章房地产评估的成本法房地产评估的成本法55思考：土地是否存在贬值？土地是否存在贬值？第五章第五章房地产评估的成本法房地产评估的成本法56一般来说，土地不会随着使用而出现一般来说，土地不会随着使用而出现

33、实体性实体性贬值贬值，但当土地使用权被规定了，但当土地使用权被规定了使用年限使用年限后，土后，土地使用权就有一个使用寿命的问题。随着土地使地使用权就有一个使用寿命的问题。随着土地使用时间的累加，用时间的累加，剩余使用寿命不断减少，土地的剩余使用寿命不断减少，土地的功效也随之发生损失功效也随之发生损失，这就是土地价值的年限损，这就是土地价值的年限损耗。另外主要存在耗。另外主要存在经济性贬值。经济性贬值。第五章第五章 房地产评估的成本法房地产评估的成本法57u测算地产各种贬值地产年限贬值率=已使用年限/法定年限地产经济贬值额=：第i年地产收益损失额；r：地产收益损失折现率n：地产收益损失折现率第五

34、章第五章房地产评估的成本法房地产评估的成本法58u旧旧房地产重置成本测算房地产重置成本测算可采用可采用房地分估房地分估的方式的方式土地的重置成本不一定采用成本法，也可采用市场法，因为成本法较适合新开发的土地。这里主要是估算建筑物的重置成本。第五章 房地产评估的成本法59p估算建筑物的重置成本估算建筑物的重置成本直接法直接法间接法间接法第五章第五章房地产评估的成本法房地产评估的成本法60第五章第五章 房地产评估的成本法房地产评估的成本法p直接法指指在在近近邻邻地地区区或或同同一一供供应应范范围围内内的的类类似似地地区区中中，寻寻找找与与待待估估建建筑筑物物相相类类似似的的新新建建筑筑物物的的实实

35、际际总总造造价价及及各各构构成成部部分分的的明明细细价价，以以此此为为基基础础，经经适适当当修修正正后后求求取取重重新新建建造造价价格格。实实际际估估算算中中，通通常常经经过过分分析析、测测算算和和修修正正，得得出出新新建建筑筑物物每每平平方方米米建建筑筑面面积积的的标标准准造造价价，再再乘乘以以待待估估建建筑筑物物的的总总面积。面积。61第五章第五章 房地产评估的成本法房地产评估的成本法p间接法根根据据待待估估建建筑筑物物各各构构成成部部分分所所使使用用的的材材料料的的种种类类、品品级级数数量量及及所所需需人人工工的的级级别别和和数数量量等等，以以建建筑筑物物所所地地区区在在评评估估基基准准

36、日日的的各各种种单单价价为为基基础础，计计算算出出工工程程直直接接费费，再再加加上上工工程程间间接接费费及及适适当当的的承承包包商商利利润润后后，计计算算出出标标准准建建造造费费，再再进进一一步步加加上上发发包包人人直直接接负负担担的的附附加加费费后后算算出出重重新新建建造造价价格。格。62第五章第五章 房地产评估的成本法房地产评估的成本法p估算建筑物的损耗估算建筑物的损耗有形损耗（理化因素）有形损耗（理化因素）无形损耗（社会经济因素）无形损耗（社会经济因素）63有形损耗n耐用年限法（使用年限法）n打分法第五章第五章房地产评估的成本法房地产评估的成本法64n耐用年限法（使用年限法）耐用年限法（

37、使用年限法）自然寿命、经济寿命自然寿命、经济寿命耐用年限确定时应注意建设期不包含在内、与耐用年限确定时应注意建设期不包含在内、与土地使用权年限无关土地使用权年限无关运用使用年限法确定建筑物折旧额运用使用年限法确定建筑物折旧额65各种结构房屋的经济耐用年限的参考值一般为：1钢结构：生产用房70年，受腐蚀的生产用房50年，非生产用房80年；2钢筋混凝土结构(包括框架结构、剪力墙结构、简体结构、框架-剪力墙结构等)：生产用房50年，受腐蚀的生产用房35年，非生产用房60年；3砖混结构一等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年；4砖混结构二等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年

38、，非生产用房50年；5砖木结构一等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年；6砖木结构二等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年；7砖木结构三等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年；8简易结构：10年。第五章第五章房地产评估的成本法房地产评估的成本法66第五章第五章 房地产评估的成本法房地产评估的成本法非生产用房的耐用年限和残值率非生产用房的耐用年限和残值率钢筋混凝土结构：钢筋混凝土结构：60年，年，0砖混结构一等：砖混结构一等：50年，年，2砖混结构二等：砖混结构二等：50年，年，2砖木结构一等：砖木结构一等：40年，年，6砖木结构

39、二等：砖木结构二等：40年，年，4砖木结构三等：砖木结构三等：40年，年，3简易结构：简易结构：10年，年，0耐用年限建筑物已使用年限耐用年限建筑物已使用年限+尚可使用年限尚可使用年限67思考会计上建筑物折旧额计算与估价值折旧额计算有何差别？68会计上折旧与估价时计算折旧的差别会计上折旧与估价时计算折旧的差别折旧目的不同折旧目的不同折旧基数不同折旧基数不同折旧方法不同折旧方法不同折旧耐用年限不同折旧耐用年限不同69如如果果在在耐耐用用年年限限内内每每年年的的折折旧旧额额相相等等，则则建筑物每年的折旧为：建筑物每年的折旧为：第五章第五章房地产评估的成本法房地产评估的成本法70示例：示例：某某建建

40、筑筑物物建建筑筑面面积积为为320m2，重重置置价价为为2500元元/m2，耐用年限为，耐用年限为40年，已使用年，已使用7年，残值率为年，残值率为4。试用耐用年限法估算其现值。试用耐用年限法估算其现值。第五章第五章房地产评估的成本法房地产评估的成本法71示例：示例：某某建建筑筑物物建建筑筑面面积积为为320m2，重重置置价价为为2500元元/m2，耐用年限为，耐用年限为40年，已使用年，已使用7年，残值率为年，残值率为4。试用耐用年限法估算其现值。试用耐用年限法估算其现值。V800000192007665600（元）（元）第五章第五章房地产评估的成本法房地产评估的成本法72p打分法（观察法）

41、打分法（观察法）是评估人员借助于是评估人员借助于建筑物成新率的评分建筑物成新率的评分标准标准，包括建筑物整体成新率评分标准和，包括建筑物整体成新率评分标准和不同构成部分不同构成部分的评分标准，根据建筑物的的评分标准，根据建筑物的实际状况进行实际状况进行对照打分对照打分，得出成新率。，得出成新率。第五章第五章房地产评估的成本法房地产评估的成本法73第五章第五章 房地产评估的成本法房地产评估的成本法p打分法计算成新率公式成成新新率率结结构构部部分分合合计计得得分分G+装装修修部部分分合合计计得得分分S+设备部分合计得分设备部分合计得分BG：结构部分的评分修正系数结构部分的评分修正系数S：装修部分的

42、评分修正系数：装修部分的评分修正系数B：设备部分的评分修正系数：设备部分的评分修正系数74钢筋混凝土结构混合结构砖木结构其他结构结构部分G装修部分S设备部分B结构部分G装修部分S设备部分B结构部分G装修部分S设备部分B结构部分G装修部分S设备部分B单层0.850.050.10.70.20.10.80.150.050.870.10.03二至三层0.80.10.10.60.20.20.70.20.1四至五层0.750.120.130.550.150.3六层七层以上0.80.10.1不同结构类型房屋成新率评分修正系数库如下：不同结构类型房屋成新率评分修正系数库如下：75第五章第五章 房地产评估的成本

43、法房地产评估的成本法例题例题某某钢钢筋筋混混凝凝土土5层层框框架架楼楼房房，经经评评估估人人员员现现场场打打分分，结结构构部部分分80分分，装装修修部部分分70分分，设设备备部部分分60分分。再再经经查表得出修正系数查表得出修正系数C0.75，S0.12，B0.13，成新率（成新率（800.75+700.12+600.13）10010076.276注意：注意：在在实实践践中中，也也往往往往将将年年限限法法和和打打分分法法得得出出的的结结论论加权平均，得出成新率。加权平均，得出成新率。对对于于一一些些平平面面布布置置不不合合时时宜宜、设设备备落落后后、式式样样过过时时的的建建筑筑物物，还还应应考

44、考虑虑其其功功能能性性贬贬值值因因素素。可可以以在在成成新率确定的基础作适当减价修正。新率确定的基础作适当减价修正。第五章第五章房地产评估的成本法房地产评估的成本法77例题例题某某套套住住宅宅重重新新建建造造价价为为300000元元，经经对对其其结结构构、装装修修和和设设备备三三大大部部分分的的各各具具体体项项目目观观察察，确确定定其其成成新新率率为为80，但但该该住住宅宅厅厅小小且且暗暗，厨厨房房和和卫卫生生间间均均小小，光光线线亦亦不不足足。经经分分析析和和估估测测，决决定定在成新率的基础上作在成新率的基础上作10的减价修正。的减价修正。V 30000080（1 10）30000072 2

45、16000（元）（元）第五章第五章房地产评估的成本法房地产评估的成本法78第五章第五章 房地产评估的成本法房地产评估的成本法课堂作业：课堂作业：某学校教学楼坐落在市中心，占地某学校教学楼坐落在市中心，占地m2，建筑总面积为，建筑总面积为m2，建，建筑物建于年月，为钢筋混凝土筑物建于年月，为钢筋混凝土结构。要求评估该房地产年月结构。要求评估该房地产年月的市价。资料如下：的市价。资料如下：成本成本79使用重置成本法；使用重置成本法；土地部分评估结果为元土地部分评估结果为元m2，土地总价为，土地总价为元；元；按预决算调整法对建筑物造价测算，得每按预决算调整法对建筑物造价测算，得每m2重置成本重置成本

46、为元（含合理税费、利润），建筑物重置成本为元（含合理税费、利润），建筑物重置成本为（为（)元；元；评价人员经现场勘察认为该楼尚可使用年，计算评价人员经现场勘察认为该楼尚可使用年，计算成新率为（成新率为（）评估建筑物内部格局在某些方面不合商用，内部装修评估建筑物内部格局在某些方面不合商用，内部装修费用为元费用为元m2，总费用为万元，该建筑物不，总费用为万元，该建筑物不存在经济性贬值存在经济性贬值第五章第五章房地产评估的成本法房地产评估的成本法80某工业开发区。于某工业开发区。于1999年年5月底取得农用地使月底取得农用地使用权年限用权年限50年，开发成年，开发成“四通一平四通一平”后分块出售。后

47、分块出售。调查得知：该地区农用地取得费用（含征地、拆调查得知：该地区农用地取得费用（含征地、拆迁补偿和税费）平均为迁补偿和税费）平均为15万元万元/亩，土地亩，土地“五通一五通一平平”开发费用（含税费）平均为开发费用（含税费）平均为2亿元亿元/平方公里。平方公里。第五章第五章房地产评估的成本法房地产评估的成本法81征地完成后，征地完成后，“四通一平四通一平”土地开发周期平均为土地开发周期平均为2年，年，如果第一年投入开发费用的如果第一年投入开发费用的40%，各期投入为年内均匀投，各期投入为年内均匀投入，银行贷款年利息率为入，银行贷款年利息率为10%，交易税费为熟地售价的，交易税费为熟地售价的6

48、%，各地允许的开发商投资利润率为土地取得费与开发，各地允许的开发商投资利润率为土地取得费与开发费之和的费之和的15%。开发完成后，可用于出售的面积占总面积。开发完成后，可用于出售的面积占总面积的的70%。当地类似土地开发的增值收益率为。当地类似土地开发的增值收益率为20%，土地资，土地资本化率为本化率为12%。试根据以上资料估算试根据以上资料估算2001年年5月底开发完成后出售土月底开发完成后出售土地的平均售价。地的平均售价。第五章第五章房地产评估的成本法房地产评估的成本法82征地完成后，征地完成后，“四通一平四通一平”土地开发周期平均为土地开发周期平均为2年，年，如果第一年投入开发费用的如果

49、第一年投入开发费用的40%，各期投入为年内均匀投，各期投入为年内均匀投入，银行贷款年利息率为入，银行贷款年利息率为10%，交易税费为熟地售价的，交易税费为熟地售价的6%，各地允许的开发商投资利润率为土地取得费与开发，各地允许的开发商投资利润率为土地取得费与开发费之和的费之和的15%。开发完成后，可用于出售的面积占总面积。开发完成后，可用于出售的面积占总面积的的70%。当地类似土地开发的增值收益率为。当地类似土地开发的增值收益率为20%，土地资，土地资本化率为本化率为12%。试根据以上资料估算试根据以上资料估算2001年年5月底开发完成后出售土月底开发完成后出售土地的平均售价。地的平均售价。第五

50、章第五章房地产评估的成本法房地产评估的成本法83分析：这是典型的新开发土地分块出售情况，已知各项成本、费用等。可用成本法评估价格。计算公式：新开发土地价格取得待开发土地的成本新开发土地价格取得待开发土地的成本+土地土地开发费开发费+管理费用管理费用+投资利息投资利息+税费税费+开发利润开发利润第五章第五章房地产评估的成本法房地产评估的成本法84解：1.计算单位面积土地取得费用单位面积土地取得费用=15万元/亩=150000元/666.67m2=225元/m2第五章第五章房地产评估的成本法房地产评估的成本法852.计算单位面积开发费用单位面积开发费用=200000000元/1000000m2=2