住宅规划方法与规划评价.pptx

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1、住宅规划方法与规划评价01目录：I.基础概念（居住区居住小区居住组团，规划用地，道路用地公共服务设施用地，容积率，道路红线，项目控制线，日照，建筑密度，绿地率，公共绿地，公共服务设施，用地平衡，停车位，层数划分）II.基本原则与发展III.表现形式与手法IV.规划方法（规划方法模块，实操示例）V.规划评价（规划图、三个层面，几个问题，实操案例）VI.规划案例（世茂佘山庄园，上海万科兰乔圣菲、中海翡翠湖岸/虹桥高尔夫、万科燕南园、上海奥林匹克花园、深圳百仕达红树西岸、万科第五园）I.基础概念1.居住区、居住小区、居住组团2.规划用地3.用地平衡4.项目控制线5.绿地率6.容积率7.建筑密度8.日

2、照间距9.配套设施10.停车11.住宅层数2基础概念：居住区、居住小区、居住组团居住组团是城市中一般被小区道路分隔，设有与其居住人口规模相应的、居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。居住区是城市中由城市主要道路或自然其他界限所围合，设有与其居住人口规模相应的、较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的相对独立的居住生活聚居地区。居住小区是城市中由居住区级道路或自然分界线所围合，以居民基本生活活动不穿越城市主要交通线为原则，并设有与其居住人口规模相应的、满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地区。居住区居住小区居住组团城市道路小区道路城市级公共服务

3、设施小区级公共服务设施 3基础概念：规划用地规划用地居住区用地其他用地居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民汽车地面停放场地。公共服务设施用地公共绿地道路用地一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。公共绿地是满足规划的日照要求、适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其它块状带状绿地等。指非直接为本区居民配套的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。住宅用地指住宅基底占地及其四周合理间距内的用地（含庭院、宅间小路和宅间绿地）4基础概念：用地

4、平衡用地平衡确定各类用地的合宜面积分配与比例关系，编制用地平衡表，从而得出以人为单位的用地面积数，以此分析和比较。用地平衡是规划过程中从总体衡量并控制规划的重要指标。用地构成经验值备注住宅基底12%30%即建筑密度道路10%18%一般纯道路只有9%12%，如考虑路边停车，会超过12%，直至18%景观、绿化50%70%包括硬地、水面、绿化说明：上表与居住区规划中的用地平衡指标表不同，三项主要用地统计后与净用地基本一致。住宅覆盖率根据建筑物业形态不同差别较大，住宅小区的一般规律是中等以上规模小区高度越高建筑覆盖率越低。5基础概念：项目控制线（红线）道路红线城市道路（含居住区级道路）用地的规划控制线

5、（路幅的边界线）。用地红线经城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的界线。建筑红线城市道路两侧控制沿街建筑物（如外墙、台阶等）靠临街面的界线。又称建筑控制线。车行道绿化带人行道建筑后退道路红线建筑控制线用地红线6基础概念：项目控制线（红线）7建筑退道路红线规范居住区道路小区路组团路及宅间路纵墙面向道路无出入口高层5.03.02.0多层3.03.02.0有出入口-5.02.5山墙面向道路高层4.02.01.5多层2.02.01.5围墙面向道路1.51.51.5建筑控制线用地红线道路中心线与用地范围线之间区域为代征道路用地，不计入净用地范围。用地范围线与建筑退线之间区域为净用地范围，属于项目使用，

6、围墙、配套设施等可以建到用地范围线处。道路红线道路中心线基础概念：绿地率绿地率绿地率是指小区用地范围内各类绿地的总和与小区用地的比率,主要包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地等，即绿地面积/规划建设用地面积（覆土面积在3米以上的绿化才算在绿化面积中）；各类绿地面积总和绿地率=净用地面积小区集中绿地不少于总用地面积的10%。居住小区的绿地率不少于总用地面积的35%。各类绿地包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地（即道路红线内的绿地），地下或半地下建筑的屋顶绿地、水面折算各类绿地不包括：屋顶、露台的人工绿地绿地率=8基础概念：容积率总建筑面积容积率=净用地面积p包括

7、：住宅、商业、高于地面1.5米的半地下室、公共配套服务设施（居委会、物业用房、配电房、垃圾转运站.）p不包括：露台、地下室、层高低于2.2米的架空层、向公共开放的层高高于2.2米的架空层p居住区用地，不包括代征道路用地、代征绿地用地特点：p容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。p对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。p容积率越高，居民的舒适度越低，反之则舒适度越高。容积率又称建筑面积毛密度，项目用地范围内地上总建筑面积（但必须是正负0标高以上的建筑面积）与项目总用地面积的比值。9基础概念：建筑密度各类建筑基底总面积建筑密度=净用

8、地面积相同容积率下，平均层数越高，建筑密度越低，可用于景观用地越多正常情况下。居住区建筑密度一般在17%30%建筑密度建筑密度地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的比例，即建筑覆盖率，基底面积地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的比例，即建筑覆盖率，基底面积之和之和/规划建设用地面积规划建设用地面积建筑密度=10基础概念：容积率与建筑密度、建筑层数之间的关系11计算公式：容积率（R）=建筑密度（C）建筑层数（H）1.不同容积率对应不同的产品，决定了项目不同的客户层面，进而决定了不同的竞争格局。2.低容积率，居住品质高，售价高，容易实现高溢价。3.在建筑密度不变的前提下，容积率提高，层数即增

9、加，产品品质降低。4.容积率不变时，层数增加，表现为建筑密度的降低，绿地面积增大，进而提高小区公共环境品质和开发价值。注：表中的“层数”为既满足“容积率”，又满足“建筑密度”的建筑物最低“层数”。基础概念：容积率与建筑形式容积率层数产品形式0.33层以内独栋0.4-0.50.6-0.83层以内3层双拼联排0.8-1.03-4层叠拼1.0-1.24-5层花园洋房1.2-2.06-7层多层1.6-2.22.2-2.88-11层小高层12-18层中高层2.8-4.519-33层高层121.0容积率2.5的项目，物业组合方式存在多种可能。13提高容积率的方式单体设计：增加层数（超过8层以后提升不明显）

10、降低层高北退台斜屋面群体设计：东西朝向（可使房屋日照间距用地有部分重叠）高层塔式住宅旋转适当角度（折减日照系数）在城市道路北侧布置高层（把日照间距用地纳入道路用地）合理确定住宅排数和高度，用足地块南北向长度14基础概念：日照间距p高层住宅的小套、中套应有一个居住空间，大套应有两个居住空间能获得冬至日连续满窗有效日照不少于1h。p多层住宅间距在中心城浦西地区不得小于南侧建筑高度的1.0倍，在浦东新区、郊区、县城镇等地区不得小于1.2倍。p朝向为东西向的指正东西向和东（西）偏南45度以内（不含45度），下同，其间距在浦西内环线以内地区不小于主朝向一侧遮挡建筑高度的0.9倍，在其他地区不小于1.0倍

11、，且其最小值为6米。居住建筑日照要求国家规定：从居住建筑住户底层窗台面算起，大寒日满窗日照的有效时间不少于连续2小时；如果是新建建筑对自身的遮挡，局部的确有困难时，可以放宽至1小时。日照间距日照间距为保证每户都能获得规定的日照时间和日照质量，要求条形住宅长轴外墙之间保持一定距离。为保证每户都能获得规定的日照时间和日照质量，要求条形住宅长轴外墙之间保持一定距离。15基础概念：配套（公共服务设施）16几个数据：1.商业需配的公共停车位：0.51个/100平米；2.幼儿园：幼儿园每班按30人计，建筑面积约20平米/人6班制幼儿园建筑面积约3600平米，用地面积与建筑面积基本相同；3.居委会配置：每5

12、00户70平米；4.物业服务用房按物业管理条例配置，项目建筑面积的千分之二。基础概念：停车停车设施规划设计1、居住区道路分级2、道路系统规划3、停车设施规划设计居住区级道路不小于20米居住小区级道路6-9米组团级道路3-5米宅间小道不小于2.5米居住区道路分级人车分流人车混流17基础概念：停车18基础概念：住宅层数与垂直交通19住宅类型划分标准电梯疏散楼梯低层1层到3层无要求普通楼梯多层4层到6层无要求普通楼梯中高层7层到9层一个电梯普通楼梯高层10层到11层一个电梯普通楼梯12层-18层两个电梯普通楼梯18层-100米以下两个或以上两个楼梯或剪刀梯超高层100米以上II.规划的基本原则与发展

13、201.规划的基本原则l功能l经济l美观2.住宅规划的发展l传统l现行规划的基本原则基本原则：在规划设计中，可从不同的角度出发，例如功能、经济、美观等等，在设计中应相互协调，相互补充，服务于整体规划理念；功能角度：以功能分布作为规划的主要因素，依照基地自然条件以及功能定位，布置功能分区；分类有：居住功能；服务功能；绿化功能；交通功能案例名称：仁恒怡庭总建筑面积：65000平方米；占地面积:54200平方米；容积率：1.2停车位：共376个(全部地下)楼层：18栋5-7层住宅开盘时间：2011-2-27绿化率：45%开发商：上海仁恒洋浦房地产有限公司会所活动场地地下车库入口地下车库入口居住功能服

14、务功能交通功能绿化功能小节：规划设计中依据不同的功能类别，将居住、服务、绿化、交通等功能按照一定的次序和方式，在基地中进行有机的布局；21规划的基本原则居住功能服务功能绿化功能交通功能组团中心绿地道路绿化景观外围绿化景观居住功能服务功能地下停车场出入口社区人行绿化道路22经济角度：将经济因素作为规划的限制条件，在设计中注重对这种指标的控制；考虑要点：容积率；绿化率；覆盖率；总占地面积；总建筑面积规划的基本原则案例名称：绿城上海玉兰花园总建筑面积：87000平方米；占地面积:58000平方米；容积率：1.5停车位：655个楼层：由4-5层的平层官邸和12-13层的小高层组成开盘时间：2011-8

15、绿化率：65%建筑风格：欧洲皇室风格开发商：绿城集团，上海绿顺房地产开发有限公司小节：从经济技术角度对总体规划进行控制，通过容积率、绿化率以及覆盖率等的计算，以实现规划的既定数据指标；居住建筑位置用地红线容积率（1.5）总建筑面积（87000）总占地面积(58000)=绿化率（65%）绿化总面积（37700）总占地面积(58000)=覆盖率（25%）建筑基底面积（14500）总占地面积(58000)=23美观角度：将美观效果作为规划的设计标准，通过多种设计手法营造高端美观的社区氛围；规划的形式感规划的基本原则案例名称：迪拜棕榈岛迪拜“棕榈岛”，外形是一棵棕榈树，是目前最大的人工岛屿。“棕榈岛”

16、是目前世界上最伟大的陆地改造项目，由3棵大棕榈树“朱美拉”、“杰拜阿里”(ThePalmJebelAli)、“戴拉”(ThePalmDeira)及一个世界地图(TheWorld)组成。24住宅规划的发展l 传统规划布局注重朝向从早期的住宅规划看，应该是人性化的，主要考虑自然朝向对住宅的影响，具体体现在以 讲究南向为主。如下图：“景蜜村”的建筑布局，注重建筑的南向设计。照顾了自然朝向，景观朝向和空间处理就不甚理想。关键是规划布局的指导思想，是更多地考虑居住者的感受，还是考虑建筑空间的视觉效果。25住宅规划的发展l 现行规划布局讲究空间 近年来，住宅小区在规划上主要考虑空间布局，其始作俑者为“万科

17、城市花园”（深圳），由于当时的热销，形成了市场错觉，以为可以不论住宅朝向，全围合就行。（“万科城市花园”在围合基本上是南偏东，或南偏西45度）。大多创新，都具有风险性，“万科城市花园”建成后，人们发现，围合太死的住宅小区对通风有影响，其内甚至会形成环境的回音！于是，“围而不合”，成为建筑设计界的共识。围合式规划实现了最佳的空间布置组合，但也带来了不能满足自然朝向的问题；而“围而不 合”式的布局，有时也无法解决道路噪音问题，这时就出现了组团式的建筑布局，保证大部分住宅不受道路噪音的影响。26深圳万科城市花园1998年1.地块地形道路走向与南北向约成45度夹角，作周边式布局时住户多为东南、东北、西

18、南、西北等斜朝向，一般能满足日照要求，西晒的住户不多，适应了地形的特点；2.这各围合式的庭院便宜于封闭式的物业管理，在出入口处均设有门卫，良好的可防范空间，为居家安全提供了切实可靠的保障；3.以6层和9层为主的周边围合式的布置方式有效地提高了容积率，节约了用地。27住宅规划的发展III.规划的表现形式与手法281.规划的表现形式l行列式l围合式l点群式l混合式2.规划的常见表现手法l形式感的表现手法规划的表现形式表现形式：规划的平面表现形式多种多样，包括行列式、围合式、点群式、混合式等；行列式：规整的排列方式，类似“兵营”中行列的排布特点；特点：对基地的土地利用率高，道路通达性高，社区内规划手

19、法单一，景观节点较少；案例名称：金领国际总建筑面积：22万平方米；容积率：1.5车户比：0.76楼层：1幢多层、23幢小高层、26幢别墅开盘时间：2011-2-27绿化率：35%开发商：天歌置业小节：建筑规划以平行阵列式排布，社区中景观多使用宅间绿地解决，对基地的使用率高，规划设计中方式单一，缺少变化；建筑单体29规划的表现形式围合式：规划布局呈外围建筑、内部景观绿化的围合式布局；特点：中心大景观节点特色鲜明，整体组团向心力强，归属感强烈；案例名称：清水湾阿罗哈总建筑面积：22万平方米；容积率：1.5车户比：0.76楼层：1幢多层、23幢小高层、26幢别墅开盘时间：2011-2-27绿化率：3

20、5%开发商：天歌置业小节：建筑规划以围合布局形式，从外围呈环状向中心围合，层层递进，规划向心力强，易形成中心主景观，规划次序明确，居住归属感强烈；外环建筑中环建筑中心建筑30规划的表现形式点群式：规划布局中以点式高层建筑和组团式建筑结合布局的规划方式；特点：规划手法灵活多变，规划布局方式多样化；案例名称：星河湾总建筑面积：65.3万平方米；容积率：1.4车户比：1：2楼层：高层建筑为主开盘时间：2011-2-27绿化率：35%开发商：上海浦东星河湾房地产开发有限公司小节：建筑规划以点式高层与组团建筑相结合的形式组成，形成中心景观与宅间景观结合的绿化效果，空间形式丰富，设计手法多变，建筑密度低，

21、土地利用率高；点式高层组团建筑31规划的表现形式混合式：规划布局中多种表现形式存在的规划方式，常多见于大盘开发；特点：规划手法灵活多变，规划布局方式多样化；案例名称：亚龙湾石溪墅总建筑面积：40万平方米；容积率：1.4车位数：189个小节：建筑规划以多种规划方式相结合，建筑与景观的组成形成不唯一，设计手法多变，亮点与趣味性强，适合于大型楼盘的整体规划设计；行列式围合式楼层：别墅1-3层，公寓8层开盘时间：2011-01-01绿化率：60%32住宅规划常见表现手法33形式感的规划是比较常规的设计手法，从市场的角度看更容易体现产品的差异性，对客户而言，契合了人们对美好事物的需求，同时也强化了某种空

22、间氛围。技术上，主要有以下几种手法体现规划构图的序列和美感：l强调极强的空间对比；l经营“轴线”；l强调几何构图；l大尺度构图；l强调韵律感；l强调旋转；l单元复制与重复。住宅规划常见表现手法国外凡尔赛宫国内故宫3.经营轴线历史现代34住宅规划常见表现手法5.大尺度构图中心绿地景观入口景观万科花园城道路景观p住宅中心绿地与道路，建筑之间的尺度合适,体现小区的整体形象与气质。p小区入口与底商、绿化、道路之间的尺度配比。p体量感、材质感、造型色彩等合理。p小区道路与围栏、建筑、绿化等尺度配比，打造合理的舒适景观空间感。35V.规划方法36规划方法模块地块价值分析定类地形价值分析景观价值分析交通价值

23、分析地质价值分析地块用途分析定类产品用途分析规划用途分析景观用途分析规划方法与内容规划主题产品分区组团布局景观主题配套及会所等123412312345分期开发策略制定各开发期的发展策略与战略目标各开发期的位置与规模各开发期的产品线确定启动区及展示区1234371.1地形价值分析：包括土地性质，大小，交通四至等，并附加地表是否有不可以移动的构筑物、建筑物、市政管线等特殊制约条件；1.2景观价值分析：包括地块本身具有的水景资源，绿化植被资源等可打造的景观资源，并同时分析地块外围可被利用的一切景观资源；1.3交通价值分析：通过对地块周边的交通道路分析，可充分了解各种人流的方向，为本案规划的出入口提供

24、理论基础；1.4地质价值分析：不同的区域受地质土层的影响，会出现不同的地址特征，例如喀斯特地貌、易沉降地貌、土质松软区域等等，从而影响建筑的结构性质，直接影响项目的工程造价；38规划方法模块：1.地块价值分析2.1产品用途分析：根据地块的属性不同，其上的产品也有所区别，包括居住类产品、商业产品、公共建筑配套类产品等等；2.2规划用途分析：根据地块的规划理念，分为功能性规划布局，景观性规划布局，资源性规划布局等等，根据不同的特性，规划的方式也不同；2.3景观用途分析：每一个规划设计中，景观的方式和手法，因其位置以及在整体景观规划中起到的作用不同，方式也不尽相同，分为入口景观、中心景观、组团景观、

25、景观小品等等；39规划方法模块：2.地块用途分析3.1规划主题：地块的规划设计中，统一的规划中心思想称为规划主题，规划主题多种多样，例如运动规划主题、景观规划主题、文化规划主题等等；3.2产品分区：整体规划中，将不同的产品分区规划的方式，可按居住品质、户型面积段、户型类型等方式分别区分；3.3组团布局：规划设计中，将相同属性的地块组合在一起，形成组团组合的布局形式；3.4景观主题：地块的规划设计中，统一的景观设计思想称为景观主题，例如，水景主题、人文主题、高尔夫主题等等；3.5配套及会所：在整个社区规划中，需设立配套设施为社区内部人员日常所用，包括功能配套和健身配套，例如配电室，物业管理，配套

26、性商业，运动球场等等；会所的位置及功能定位也是这一阶段规划的主要内容之一。40规划方法模块：3.规划方法与内容4.1各开发期的发展策略与战略目标：根据规划所确定的分期开发时序，将地块分为若干期，依照市场前期的定位以及营销的策略对每期制定相应的发展策略与战略目标；4.2各开发期的位置与规模：根据市场前期对于每一期对于市场的供应量测算，以及总体规划的功能布局和体量数据，制定分期开发的位置及规模，以确保每期的市场占有量，同时每两起之间良好的衔接性，以逐渐提升产品的市场形象；4.3各开发期的产品线确定：根据市场前期对当地市场的产品调研结论，制定出当前市场上紧缺的产品类型，以及推测出将来市场上可能会占据

27、主导地位的产品方向，通过每一期的引导，填补市场的不足，继而开启新产品的市场；4.4启动区及展示区：通过对分期的发展及战略目标的制定，明确启动区在规划中的位置，同时布置展示区的位置及规模，启动区及展示区的规划在整体规划中将形成一条完美的产品展示线，提成整体形象和卖点；41规划方法模块：4.分期开发策略制定一、地块本身现状与可打造资源分析：1.1、地块现状的详细表述，本地块地处城市近郊，周边交通及配套设施较为成熟，位于西太湖风景区范围内，周边景观资源丰富；1.2、地块自然资源分析，结合地块自身具备的不可复制的景观资源，打造绿色、生态、别具风情的玫瑰主题公园式居住社区；1.3、地块周边交通分析，基地

28、周边道路交通资源丰富，形成两个交通核心，社区主入口可与主入口形成联系；1.4、地块私密性分析，通过地块的景观、交通以及现状分析，将地块各个区域的私密性进行划分，为后期的规划等级确定方向；1.1、地块现状分析1.4、地块私密性分析1.2、地块自然资源分析1.3、地块周边交通分析在接手每一个项目规划，第一步要做的就是充分了解地块的本身属性、特性、以及周边的环境条件；规划方法实例一/资源型：常州九龙云天玫瑰园资源型：常州九龙云天玫瑰园42规划方法实例一/资源型：常州九龙云天玫瑰园资源型：常州九龙云天玫瑰园一、地块本身现状与可打造资源分析：1.5、地块价值分析，通过综合考虑地块的现状、自然景观资源、周

29、边交通的便利与繁荣程度，地块内部私密性分隔等因素，将地块内部划分为不同价值的部分；二、地块规划方向：2.1、地块规划结构分析，将地块最具优势的元素提炼，与可打造的规划理念相结合，给出规划中心思想的结构框架；2.2、地块交通分析，通过对地块周边的交通道路分析，可充分了解各种人流的方向，为本案规划的出入口提供实际基础；2.3、地块组团分析，根据项目的功能定位，结合规划主题思想对地块进行组团划分；在对项目的周边环境有了一定深度的了解后，结合规划设计理念，提出规划建议的方向；2.1、地块规划结构分析1.5、地块自然资源分析2.3、地块组团建议2.2、地块交通组织建议43规划方法实例一/资源型：常州九龙

30、云天玫瑰园资源型：常州九龙云天玫瑰园三、规划结果：1、规划总结：综合了规划结构的中心思想，将各种物业按照特有的属性在地块内部进行布局，组合道路、绿化、水景等资源，共同组成规划布局；2、规划侧重点：此类地块最显著的特征就是无论地块内部还是外部，都拥有大量的景观资源，属于典型的资源聚集性地块，在规划上的侧重点是突出景观资源的独特性，将景观规划作为规划设计中的重点，建筑只作为配套存在，处于次重点的位置；3、规划特点：景观资源丰富、视线感受强烈，居住价值高，资源优势明显；441.1、地块现状分析1.3、地块坡度分析1.2、地块坡向分析1.4、地块自然景观分析在接手每一个项目规划，第一步要做的就是充分了

31、解地块的本身属性、特性、以及周边的环境条件；规划方法实例二/郊区大盘：贵阳北控花溪奶牛场项目郊区大盘：贵阳北控花溪奶牛场项目一、地块本身现状与可打造资源分析：1.1、地块现状的详细表述，包括土地性质，大小，交通四至等；本地块地处城市远郊，总占地1762亩；1.2、地块坡向分析，本地块地处城市近郊，同时地形多为山地，坡度较大，因此对其整体坡向走势进行分析；1.3、地块坡度分析，通过地块的坡度分析，将地块中的山地，急坡等极限用地区分，从而确定出可以建设的土地范围；1.4、地块自然景观分析，地处郊区的大盘，占地中一般都会拥有一定的自然景观资源，类型包括水景资源，山势资源等，可考虑打造具有景观资源特点

32、居住社区；451.5、地块周边交通分析2.1、规划结构分析1.6、地块价值2.2、地块组团分析规划方法实例二/郊区大盘：贵阳北控花溪奶牛场项目郊区大盘：贵阳北控花溪奶牛场项目一、地块本身现状与可打造资源分析：1.5、地块周边交通分析，本地块周边道路丰富，两条城市主干道经过本地块，交通资源丰富；1.6、地块价值分析，通过综合考虑地块的现状、自然景观资源、周边交通的便利与繁荣程度，地块内部私密性分隔等因素，将地块内部划分为不同价值的部分；二、地块规划方向：2.1、地块规划结构分析，将地块最具优势的元素提炼，与可打造的规划理念相结合，给出规划中心思想的结构框架；2.2、地块组团分析，本地块由于占地过

33、大，结合功能定位，将整体项目分为五个大的功能组团，同时相互又相互联系；在对项目的周边环境有了一定深度的了解后，结合规划设计理念，提出规划建议的方向；462.3、规划功能分析2.5、规划景观节点分析2.4、规划景观轴线分析2.6、成功案例借鉴规划方法实例二/郊区大盘：贵阳北控花溪奶牛场项目郊区大盘：贵阳北控花溪奶牛场项目二、地块规划方向：2.3、规划功能分析，根据组团划分，将功能定位中各种不同性质的功能排布在个组团中；2.4、规划景观轴线分析，本地块由于占地过大，景观节点分散布置，需通过景观轴线将各节点联系，形成整体项目的景观轴线；2.5、规划景观节点分析，地块内部拥有山体，急坡等自然景观节点，

34、尊重原生态的自然景色设置具有民族特色的景观节点；2.6、成功案例借鉴，通过对成功案例的经验总结，总结出可供参考的经验点，为本规划提供一定的市场佐证和方向性建议；在对项目的周边环境有了一定深度的了解后，结合规划设计理念，提出规划建议的方向；47规划方法实例二/郊区大盘：贵阳北控花溪奶牛场项目郊区大盘：贵阳北控花溪奶牛场项目三、规划结果：1、规划总结：综合了规划结构的中心思想，将各种物业按照特有的属性在地块内部进行布局，组合道路、绿化、水景等资源，共同组成规划布局；2、规划侧重点：此类地块最显著的特征就是地块面积庞大，地块内部有各种特殊的地形地貌，地形较为复杂，规划上需要多种手段处理类似的问题，例

35、如坡向建筑规划，景观规划等等，另一个侧重点就是将地块根据不同的属性化整为零，分成不同的功能组团，分块规划，分期规划；3、规划特点：地块面积庞大，具有一定的景观资源，考虑分功能组团，分期开发；48规划方法实例三/市区盘：常州武进项目市区盘：常州武进项目一、地块本身现状与可打造资源分析：1.1、地块现状分析，本地块地处城市中心，交通资源丰富，地块各项配套齐备；1.2、地块用地指标分析，通过用地指标的具体分析，明确了地块内可以使用的范围和可见建筑的体量，对整体规划提供数据控制；1.3、地块道路分析，对基地周围的道路分析，明确城市人流进入基地的方向以及入口，为规划设置出入口提供方向；1.4、地块分期开

36、发分析，从整体营销的角度出发，对规划布局提出方向行建议，从而指导规划设计符合市场销售的方向；在对项目的周边环境有了一定深度的了解后，结合规划设计理念，提出规划建议的方向；1.1、地块现状分析1.2、地块用地指标分析1.3、地块道路分析1.4、地块分期开发分析49规划方法实例三/市区盘：常州武进项目市区盘：常州武进项目二、规划结果：1、规划总结：综合了规划结构的中心思想，将各种物业按照特有的属性在地块内部进行布局，组合道路、绿化、水景等资源，共同组成规划布局；2、规划侧重点：此类地块最显著的特征就是地块地处城市中心，周边的道路完整，市政规划健全，并且规划设计要遵循当地规划部门出具的规划设计条件，

37、例如容积率、建筑密度、绿化率和限制高度等等，同时在规划设计上要考虑与周边建筑的融合，承接城市形象的发展；3、规划特点：地块本身较为平坦，周边交通配套设施完善，规划设计中包含各种城市配套；503.1、商业规划建议3.2、会所商业建议3.3、集中商业建议3.4、教育设施建议规划方法实例三/市区盘：常州武进项目市区盘：常州武进项目三、商业建筑以及公共设施布置建议：3.1、商业规划建议，将地块并入城市整体的大商业圈中，在满足内部人员使用外，为周边社区提供商业配套；3.2、会所商业建议，大主题型会所与各社区发展结合考虑，提升项目档次；轴线布局开放式会所，功能差异化；水轴线体现档次的提升，从开放式会所向顶

38、级私家会所发展；3.3、地集中商业建议，商业辐射整个小区和周边区域，一层以零售性商业为主，二层为娱乐和餐饮主力店；大卖场结合散铺布置，为三层建筑；3.4、教育设施建议，地块中心位置布置九年义务教育学校和幼儿园，形成项目教育核心，辐射整个小区以及周边地块市区内部楼盘的规划，除了对于居住区规划建议之外，还应着重考虑地块内部商业的布局方式，将地块的价值最大化；51VI.规划评价方法52规划评价方法/三个层面对区域价值和城市功能表达的准确性城市角色的标志性和活跃度物业组合对盈利模式的表达遵循不同物业的市场运营规律地块资源最优化使用与物业价值最大化分期开发和启动的合理性形象展示与客户体验竞争条件下的差异

39、化能力对开发成本的有效控制设计理念的独创性和审美性规划结构的逻辑及其合理性设计实现层面开发价值层面城市规划层面12345612312城市发展与规划脉络规划理念/主题规划指标功能组织空间组织交通组织景观组织配套组织开发设计组织开发愿景及目标土地价值研判定位的落地（市场/客户）市场竞品分析53规划评价方法/几个问题带着问题看方案1.体现地块最大的优势了吗？2.有没有把项目资源得到有效利用？3.把最好的景观、朝向资源留给最好的户型了吗?4.户型分布与设计是否可以更好？5.是否与市场需求相契合？6.是否体现了较好的形象？7.对杀手锏产品有充分的强调与展示吗？资源的最大化挖掘和最大化利用充分利用资源，规

40、避劣势；地块的形状、面积均可能成为项目的资源优势；规划方案要协调资源、创造资源；从容积率下手，挖掘项目资源。资源配置的效率要“均质性”还是“极致性”？有没有因为位置和资源分配产品价值梯度出现重叠和错位。体现目标客户需求是导引还是挑战？是创新还是看齐？要美感还是敏感？展示与体验只有能被体验的价值才是价值；项目的展示是个持续的过程，但在方案阶段应该能尽可能的进行价值提炼和演绎54规划评价方法/几个问题带着问题看方案8.商业的面积和排布是否有利于后期销售和经营？9.进行分期推盘的合理性？10.配套设置的选址和面积确定是否合理？11.启动区设置在哪里？是否合理？兼顾销售和开发建设商业的选址和体量往往能

41、决定一个项目的成败；分期开发对前期的影响（建设/销售）；整体上保证项目价值的延续和提升。启动区设置卖什么怎么卖？营销路线设计；启动方式是营销策略，投射到规划方案上则应在方案中有针对性的倾斜，序列化的引导和场所的营造。55规划评价方法/实操示例一：上海万科兰乔圣菲56地块原状：用地性质地块面积（Ha)建筑面积(m2)容积率备注居住用地A-110.01450450.45属于本项目征地A-312.64568800.45A-512.97583650.45合计35.621602900.45公交枢纽站0.38不属于本项目征地防护绿地2.71不属于本项目征地57第一轮方案（r=0.36,双拼+独栋）：水体水

42、体绿化绿化会所会所双拼双拼独栋独栋规划评价方法/实操示例一：上海万科兰乔圣菲规划评价方法/实操示例二问题一：损失容积率p景观带面积过大，纵向楼间距过长，损失容积率p建议：景观带宽度在20-30米左右，多余部分增加可建设面积，提升土地利用价值问题三：公馆位置不妥p超高层公馆观社区内部景观已无意义，相反造成优势地块的价值损失p公馆遮挡其北侧小高层建筑的观景视线，与西南侧的别墅区形成强烈对比，且与CBD间隔较远，天际线突兀p从建筑风水上讲，形成孤立无援之象，人造形煞p建议：公馆放置西北侧，与CBD形成呼应，景观视线无遮挡，无日照影响；空置处可让给小高层，提升该处小高层建筑的价值150m80m133m

43、135m132m94m问题二：大独栋区域私密性欠佳p大独栋与小独栋、联排混合排布，无法体现大独栋独特的最贵感，且被两条区内道路穿过，私密性欠佳。p建议：大独栋独立分区，体现最贵感，采用尽端路设计保证区域私密性示例一：鄂尔多斯某项目规划建议58规划评价方法/实操示例二问题四：会所位置不妥p会所位置不利观景，北侧被公馆遮挡，南侧也无法观水景，无法体现会所优势p建议：会所设于地势制高点，实现全方位观景优势，作为本项目精神堡垒问题五：人行出入口如何处理?问题六：公馆地下车库入口及范围如何处理？示例二：鄂尔多斯某项目规划建议59规划评价方法/实操示例三示例三：海口灵山项目方案对比方案一方案二方案三资源最

44、大化利用和配置效率水系保持原有湖面范围，向基地内延伸出支流，以增加临水面，支流宽窄设计无序，无法形成较好的临水效果在原有湖面红线的基础上扩大水面，引入水系，形成扇岛，以增加临水面积；入口处放大水面，形成入口的景观水域，并设置开阔的会所游艇码头及无边界泳池，形成入口至湖面的入口水系景观系统。规划考虑3个独岛加4个半岛形势，最大化临水面；联排别墅错位排布，最大限度的形成缝隙景观。客户需求湖面景观面积较少，大独栋独享一线湖景，强调资源占有；客户定位为关注生活品质提升和物业升值的财富阶层大水景规划，独栋区尽端式道路设计；联排区环形道路设计，分区明确，相互不干扰；定位为自住或投资或为改善居住品质的富豪阶

45、层和城市中产以水为载体，划分功能，形成4个功能界面；景观效果依次递减；客户定位为富有的度假地产客户，追求热带生活体验销售与体验会所规划位置过于隐蔽，处于区内次要道路上，未来的样板区没有景观延续性和楼盘的标志性。会所位置设置于紧邻大水面处，东南朝向，以形成最大角度的水景观；前会所后码头的设计，与湖面景观互动会所布置在最大独岛的尽端位置，最好景观面，统领整个项目启动区与分期开发综合评价引入水系，增加临水面，但水系宽度不够，不造成气势；道路不清晰；会所位置不利独岛布局，半岛规划，水面过大，营造的景观效果虽好，但用地布局过于紧凑；尽端式道路；会所位置设置于紧邻大水面处，东南朝向，以形成最大角度的水景观

46、独栋别墅区全部采用尽端式道路系统，做到最小干扰及私密性；联排别墅区采用环路规划设计，以最小的路网系统解决交通问题；60VII.规划案例1.世茂佘山庄园2.万科兰乔圣菲（上海）3.中海翡翠湖岸/虹桥高尔夫4.万科燕南园5.上海奥林匹克花园6.深圳百仕达红树西岸7.万科第五园61规划案例：独栋案例佘山庄园（世茂上海）世茂佘山容积率0.1户户临水，岛岛相望。自然水系引入。别墅点缀青山绿水间。三山一湖绝佳自然景观资源。独栋别墅：强调资源的绝对占有。62规划案例：独栋案例上海兰乔圣菲（万科上海）上海兰乔圣菲容积率0.3保留原有河道，在河道两侧穿插设计了小区纵向的车行主干道和步行道。两侧自然曲线的草坡。63规划案例：双拼&联排案例中海翡翠湖岸/虹桥高尔夫中海翡翠湖岸容积率：0.3虹桥高尔夫容积率：0.464规划案例：联排案例万科燕南园万科燕南园容积率：0.6365规划案例：多层案例上海奥林匹克花园上海奥林匹克花园一期容积率：0.866