2018年西安楼市.doc

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1、2018年西安楼市一、2019年西安房价预测：“稳”仍是主基调数字层面上还会涨（含装修费用）据房天下新房数据库统计，截止2018年12月31日，西安高新、曲江、城南、城东、浐灞、城西、城北、经开、长安、高陵、以及西咸新区（包含秦汉新城、沣东新城、世纪大道等区域）等11个区域中，入库可查的住宅项目（不含经适房和限价房）总计480盘，西安市2018全年住宅整体报价12575元/平（仅统计住宅项目）。(数据来源：西安房天下）而2019年西安房价仍旧是在“稳”的主基调之下运行，受政策影响，至少在数字层面上，还会涨。一个大前提：2019年大目标依旧是坚持住房不炒一个很重要的大前提，“2019年大目标依旧

2、是坚持住房不炒。”2018年12月24日，全国住房和城乡建设工作会议在京召开提出2019年重点抓好10个方面工作，包含“稳房价”“稳地价”“稳预期”和“继续推进棚户区改造”等，首要的第一个目标是以稳地价稳房价稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。两个政策：新建住宅全装交付+棚户区改造回归到西安本身，政策、形势是未来房价走势的“路灯”。2018年12月28日，西安市政府办公厅发布西安市推进新建住宅全装修工作实施意见的通知，通知表示，自2019年1月1日起，在全市行政区域内(含西咸新区，不含蓝田县、周至县)新建住宅（除拆迁安置房以外）推行全装修成品交房。同一天，关于印发西安市绕城高速公路以内集体土地

3、上棚户区和村庄三年清零行动方案（2018-2020年）的通知，184个村子将陆续启动拆迁。毛坯彻底退出楼市意味着2019年，西安房价至少在数字层面上依旧会涨（包含装修费用），而棚户区的改造，将有可能衍生出大量的购房需求。土地供应：2018年约有40%-50%的房源未能如期上市从土地供应层面看，2019年至少是不缺房源的，来自西安房天下的数据显示，截止到2018年12月28日，2018年西安土地成交257宗，成交面积约1083万，同比增长30%以上，总出让金额约630亿元。从2018年的供应计划与实际上市的数量比对看，约有40%-50%的房源未能如期上市。可以预期，2019年不会出现“房荒”，能

4、够保证楼市的“稳”。产品：“宽厅”渐入楼市从产品层面分析，小户型在逐渐的褪去，西安楼市已进入改善时代，目前龙湖、中海、绿城、保亿等多家开发商在产品上开始打造“宽厅”的概念，这能够看得出来，改善的路在西安会走的更远。（图片示例：宽厅图片来源：中海长安府190平户型）二、2019年1月即将入市的纯新盘：本土房企“抬头”2019年置业，首先要关注的应该是纯新盘，据西安房天下不完全统计，2019年1月西安预计5纯新盘面世，主要是本土房企，以下为详细信息：转眼2018年已过去，楼市从高温到冷却，万科高喊“活下去”，成为2018年开发商们集体表情包，融创接管万达文旅，各大品牌房企纷纷推出新品，购房者观望情

5、绪浓厚，但西安楼市在最严调控年下走出了一波特立独行的行情，房价上涨已是不争的事实，西安楼市已步入万元时代！2019房价能否降火？房天下独家策划年终白皮书之房价篇，房天下将以自身数据库为基础，统览全年房价，带大家看看过去一年哪些区域是房价洼地，哪些区域房价一路走高，看看你中意的区域房价走势，希望对各位置业有所帮助。备注：以下提及全部数据均来源于房天下数据库新房报价（取自2018年1月-12月全年房价数据）。据房天下新房数据库监控统计，西安全市480个样本楼盘全年房价监控结果如下：2018年1月，西安全市221个住宅楼盘有报价，均价11169元/平2018年2月，西安全市182个住宅楼盘有报价，均

6、价11665元/平2018年3月，西安全市191个住宅楼盘有报价，均价11532元/平2018年4月，西安全市137个住宅楼盘有报价，均价11896元/平2018年5月，西安全市102个住宅楼盘有报价，均价12450元/平2018年6月，西安全市90个住宅楼盘有报价，均价13102元/平2018年7月，西安全市97个住宅楼盘有报价，均价13590元/平2018年8月，西安全市122个住宅楼盘有报价，均价13350元/平2018年9月，西安全市111个住宅楼盘有报价，均价13453元/平2018年10月，西安全市119个住宅楼盘有报价，均价12760元/平2018年11月，西安全市164个住宅楼

7、盘有报价，均价12837元/平2018年12月，西安全市180个住宅楼盘有报价，均价13094元/平据房天下新房数据库统计，截止2018年12月31日，西安高新、曲江、城南、城东、浐灞、城西、城北、经开、长安、高陵、以及西咸新区（包含秦汉新城、沣东新城、世纪大道等区域）等11个区域中，入库可查的住宅项目（不含经适房和限价房）总计480盘，西安市2018全年住宅整体报价12575元/平（仅统计住宅项目），其中高新区住宅均价已达17683元/平，而高陵住宅均价7191元/平，目前属于价值洼地，其余区域房价均已破万，随着品牌房企相继进入，高陵、西咸新区等区域已进入高速发展期，2019置业可重点关注。

8、2017年12月永康书记将”北跨、南控、西进、东拓、中优”定为西安未来发展的基调，置业迈入“新四环时代”，置业新兴区域迅速崛起：北跨为高陵西进为西咸新区东拓为浐灞及港务区、临潼新区南控即控制长安区域发展保护秦岭中优为优化曲江、高新、城南、城东、城北、城西等成熟区域。2018西安各区域房价地图：西安各区域2018房价走势一览：【城东-2018年商品住宅均价12969元/平】城东虽说是老城区，是国有企业老厂的基地，但随着城市的发展，城区已然发生了天翻地覆的变化，虽说发展的较慢，但随着城市整体的扩建，城区打造一个高绿化的生态区，2016年全市最大的市政工程-幸福林带开工，总投资200亿，预计2019

9、年建成。幸福林带竣工后，北连浐灞生态区，南连曲江，将成为西安新的绿色名片，未来发展潜力巨大，购房者关注度高涨不下。【浐灞-2018年商品住宅均价12634元/平】2018年网红区域非浐灞莫属，特别是奥体板块，距离全运会这场盛大赛事还有两年之久，奥体中心板块全新蓝图已露峥嵘，奥体中心、全运村、西路国际会展中心、华润西北总部大楼等新地标悄然而生，地铁14号线和3号线2条线路紧锣密鼓，配套、产业也是“落地有声”，该区域前景可观。【城西-2018年商品住宅均价12735元/平】地铁1号线的开通为城西交通带来了很大的改善，让许多市民上下班享受到了实实在在的便捷，由于城西板块的日益发展，许多置业者也把目光

10、焦点聚焦在这，许多品牌房企也逐渐进驻“大城西”。随着“西咸新区”的成立，大兴新区的改造，城西在商业、交通、环境等方面已有明显改善，城西房价上涨空间还是很大的。【西咸-2018年商品住宅均价12312元/平】西咸新区自从交由西安代管后就一直热度不断，在地理位置上接驳西安和咸阳，是大西安布局中最重的版块之一，政策的导向加之地铁的便捷，让西咸新区的房源有了很大的关注度。秦汉新城因主要规划为别墅及高端洋房产品，因此报价较高，其中星河湾报价1.9-2.5万元/平，改善型有经济实力的购房者可重点关注此新兴区域。【城南-2018年商品住宅均价15166元/平】放眼西安，城南是西安发展早、资源配置与城市配套成

11、熟的产业及居住人口密集区。因文教科技因素和配套成熟度的影响，城南是西安人居的一个金子招牌。但城南多年未有土地供应，购房者不得不往城南的其它区域转移，比如高新、曲江，甚至航天、长安，2018年随着龙湖、华润等房企在该片区新项目的出现，回归真正意义上的城南置业新机会已来临。【长安-2018年商品住宅均价11463元/平】长安区之前一直是大家印象中较为偏远的区域，近几年随着大学城逐步完善，长安区也成加入了很多人购房的选择范围。目前长安区域在售的楼盘类型也很丰富，能够满足各类人群的购买，价格也基本属于能够接受的范围。【高新-2018年商品住宅均价17683元/平】高新区是寸土寸金的区域，是目前各大区域

12、中交通最为方便的区域，房价相对其他区域来说较高，主要还是由于土地资源相对稀缺而致，目前该区域在售写字楼房源较多，住宅房源稀少。【曲江-2018年商品住宅均价15246元/平】曲江新区在很多人心目中是“品质生活”的代名词，它也一直是西安购房热点区域之一，依靠大雁塔北广场、大唐芙蓉园、南湖等非常丰富的旅游文化资源，并拥有交通大学曲江校区、西安理工大学等资源迅速成为全市的人文教育片区，吸引了万科、中海、天地源、雅居乐、保利、招商等品牌房企进驻开发项目。同时2018年年底地铁四号线的开通试运营,大大改善了该区域的交通。【城北-2018年商品住宅均价11878元/平】市政府北迁带动城北发展，随着大明宫开

13、动、地铁二号线贯通，使得城北楼市一骑绝尘，目前已汇聚万科、万达、旭辉、中国铁建、融创、龙湖、阳光城、华远、绿地、恒大、正荣、金科等知名房企，业态众多。【经开-2018年商品住宅均价12653元/平】经开区域2000年被国务院批准为国家级开发区，是西安的工业大区，随着该区域内各类大型企业的入驻，购房需求成为了人们的第一需求。今年经开区的在售房源一直不是十分充足，截至目前，该区域仅有6盘在售有报价。【高陵-2018年商品住宅均价7191元/平】高陵撤县设区后，整体区域发展变速，但由于区域离主城区和上班族较多的高新区域较远，所以楼市涨幅一直较缓慢。近年来，主城区及新兴置业区域限购后，恒大、绿城、新城

14、控股、中南置地、当代置业、融创等一线品牌房企争相进入高陵，同时高陵板块与港务区一河之隔，借助于全运概念目前备受关注。网友热搜TOP10楼盘最新报价结语：2019年限价背景下，再加上新政要求自2019年1月1日起，在全市行政区域内(含西咸新区，不含蓝田县、周至县)新建住宅（除拆迁安置房以外）推行全装修成品交房，市场上毛坯房源量将进一步萎缩，低价房源将变得更少，2019房价究竟是会涨还是会稳定？小编认为，不管是稳定还是涨跌，就像各家之言说的一样，有居住需求的，看到合适的楼盘，该出手时就出手，早买早住早安心！愿每一位置业者，在2019年买到的，都是自己心仪的“家”。从摇号买房到精装交付 2018西安

15、楼市新政年终盘点！一、2018.1.19两证即可落户1月19日，西安户籍新政流程再升级，只凭身份证和毕业证即可申请办理西安户口。“大中专毕业生落户，只需要提供毕业生本人身份证、毕业证，即可前往就近派出所办理，此次落户政策面向应届、往届毕业生。本科生45周岁以下（含45岁），大专毕业生35周岁以下（含35岁）都可落户，有房子的直接落家庭户，没有房子的可以落集体户。”政策效力：吸引人才，为大西安发展储备力量。二、2018.3.30摇号买房时代开启3月30日，西安市房管局发布了关于进一步加强商品住房销售管理的通知，要求意向购房人数多于可售房源的，应采取公证摇号方式公开销售，由公证机构全程监督，严禁内

16、部预留房源或设置全款优先选房等限制性条件。政策效力：让买房过程更公平、透明，保障每一个购房者的权益。三、2018.6.24摇号优先保障刚需家庭6月24日，西安市人民政府下发西安市人民政府办公厅关于进一步规范商品住房交易秩序有关问题的通知，进一步提高限购门槛：在全市住房限购区域范围内，暂停向企事业单位及其他机构销售住房(含商品住房和二手住房)。二手房交易条件由此前的“满二满五”放开至“满二满三”。西安市房管局建立统一的商品住房意向登记平台，按照刚需家庭、普通家庭分类登记。每个家庭一次只能参与一个商品住房项目的登记，在该项目选房结束后，方可参与下一个商品住房项目的意向登记。通知对刚需家庭进行了确切

17、规定，明确未婚、离异不满3年的单身不属于刚需家庭。公证摇号售房时，应提供不低于50%比例的房源优先保障刚需家庭，同时，应以刚需家庭、普通家庭为先后顺序，分类别组织摇号排序。刚需家庭在本类别摇号未中时，还可再次参与普通家庭摇号排序。政策效力：给刚需家庭更多支持，让最需要的人先买到房。四、2018.9.14共有产权落地西安9月14日，西安市住房保障和房屋管理局召开了住房供给侧改革通气会，公布了西安市人民政府办公厅发布的西安市深化住房供给侧结构性改革实施方案。要求加大公租房、共有产权住房土地供应占比，分别各占居住用地的20%。优先充分保障公租房、共有产权住房用地，供地比例原则不低于40%。将经济适用

18、住房、限价商品住房整合为共有产权住房，建立以公租房、共有产权住房、商品住房为主的多层次住房供应体系，覆盖从低保、低收入、中等偏下、首套刚需和改善型住房需求，主动适应保障对象多样化住房需求。政策效力：让中低收入阶层也能住得起房。五、2018.9.19禁止房屋与学校相关联9月19日，西安市房管局、教育局、工商行政管理局联合发布关于禁止将房屋销售与学区、学校相关联的通知，要求各房地产开发企业在广告宣传中，不能含有为购房人办理入学就学等事项的承诺。不得在商品房买卖合同或其他补充协议中约定所售商品房对应学区或学校等事项。存在将商品房销售与学区、学校相关联行为的，应立即停止。政策效力：杜绝虚假宣传蒙蔽购房

19、者。六、2018.10.811部门联合整顿房地产市场10月8日，西安市住房保障和房屋管理局、中共西安市委发布了“关于开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知”。本次联合市委宣传部、市公安局、市建委等11个部门共同治理，重点打击投机炒房行为和房地产“黑中介”，治理房地产开发企业违法销售、虚假宣传等行为，进一步整顿和规范房地产市场秩序，健全房地产市场监管机制，切实维护人民群众合法权益。政策效力：规范房产销售秩序，维护购房者的合法权益。七、2018.11.11公积金贷款最长期限为30年11月11日，西安市住房公积金管理中心对个人住房公积金贷款业务进行了规范。贷款最长期限不得超

20、过30年，且借款到期日不超过借款申请人法定退休时间后5年；对借款人与配偶曾在西安住房公积金管理中心贷款并已结清，再次申请公积金贷款时，须查看其首次公积金贷款还款情况，5年内有6次（含）以上逾期（产生罚息的）记录，不予受理。政策效力：规范公积金使用政策，强化公积金保障功能。八、2018.12.6西咸新区意向登记平台启用12月5日，陕西省西咸新区开发建设管理委员会官网，发布了关于启用西咸新区商品住房购房意向登记平台的公告，公告明确了西咸新区登记平台已经搭建完成，将于2018年12月6日启用，使用范围是西咸新区唯一限购区域沣东新城辖区。政策效力：完善西咸新区购房流程。九、2018.12.28新建住宅

21、推行全装修交付12月28日，西安市政府办公厅发布西安市推进新建住宅全装修工作实施意见的通知，通知表示，自2019年1月1日起，在全市行政区域内(含西咸新区，不含蓝田县、周至县)新建住宅（除拆迁安置房以外）推行全装修成品交房。政策效力：实现住宅装修与土建安装一体化设计，促进个性化装修和产业化装修相统一。2018西安土拍年终盘点 630亿元收官！楼面价刷新！预见未来楼市走向！第一部分：全年土地成交情况据房天下不完全统计，截止到2018年12月28日，2018年西安土地成交257宗，成交面积约1083万，总出让金额约630亿元。从土地成交类型来看，住宅、商住用地成交总计152宗，商服（商业）用地成交

22、总计105宗，其余土地用途为工业、科教、文化设施及文体娱乐等用地。备注：数据来自西安国土资源局、西咸新区国有建设用地使用权网上交易系统等官方网站。第二部分：全年区域成交量从区域地块成交数量来看，西咸新区直逼西安主城区，成交量占比近50%。2018年沣西新城可谓格外抢眼，共计成交63宗，成交宗数遥遥领先。沣西新城成交量占比西咸新区总成交量的一半，是沣东新城成交量的3倍之多，占比全年成交量的25%。浐灞区域成交41宗，位居第二，成交面积163.61万平，成交总金额约128亿。秦汉新城成交28宗，位居第三，成交面积276.8万平，成交总金额约46亿。土拍热度高，这些区域的关注度也将持续上升。第三部分

23、：全年楼面价汇总 宗地一：金泰恒业摘得388亩二环优质地块11月7日，西安通过现场拍卖成交2宗商住用地，且均有陕西金泰恒业房地产有限公司竞得，成交总面积388.514亩，总规划建筑面积达65.29万方，起始价更是高达45.979亿元，从而成为西安土拍市场有史以来最大价值标的。 宗地二：青龙寺58亩地成交总价超18亿12月19日，雁塔区地籍编号为YT5-8-34的58.926亩土地，被陕西恒志置业有限公司以成交价32190万元摘得，亩单价1365.7万元/亩，同时还需承担14.04亿元的补偿款外加配建费等，总价约18.4亿元，综合亩单价高达3127.48万/亩，楼面价约为8785/元！ 宗地三：

24、紫薇地产10.8亿元拍得高新国际社区153亩住宅用地11月21日，西安市拍卖成交两宗国有建设用地GX3-44-4和GX3-44-5，用途均为住宅，位于西安市高新国际社区大吉一路以西、大吉环岛以南，土地总面积152.794亩，这是高新国际社区首次公开推出住宅开发用地，最终成交总价10.8072亿元，由本土房企紫薇地产拔得头筹。西安国际社区位于高新区南拓展区，规划面积18.72平方公里，是由西安市政府批准设立的现代化城市新区,是西安高新区建设国家自主创新示范区和自贸区核心区的国际高端创新资源与要素集聚的重要载体。 宗地四：融创起始价拍得壹号院西侧12亩住宅地块12月24日，西安市拍卖出让新城华清路

25、12.301亩住宅用地，最终由西安胤博置业有限公司（融创）以拍卖起始价16515万元竞得。 宗地五：西安建工9.16亿拍得雁塔区69亩地YT4-22-52地块位于雁塔区清凉寺北路以南、东仪路以东、长兴路以西、西部大道以北，地籍编号YT4-22-52，净用地面积46069.59平方米（折合69.104亩，不含代征道路24.3亩、代征绿地4.036亩），规划用途为住宅、商服（共用宗）。其中，YT4-22-52宗地参与竞拍的单位分别西安建工胜航置业有限责任公司、西安龙湖兴城置业有限公司、西安盛亿金恒实业有限公司、四川顺利昌隆科技有限公司四家企业，最终由西安建工胜航置业有限责任公司以91600万元竞得

26、，溢价率18.04%，折合土地单价1326万元/亩，根据规划条件书，可开发地上建面129080平方米，折合楼面单价7096元/平方米。第四部分：热点成交事件回顾事件1：西咸新区一日成交30宗地揽金31亿2月24日，西咸新区国有建设用地使用权网上交易系统一天内拍出30宗土地，成交价合计313932万元。上述地块中，28宗土地位于沣西新城，另外两宗地分别位于空港新城和秦汉新城。其中沣西新城土地大多被西咸新区交大科技创新港实业有限公司以底价摘走，为交大创新港配套用地。事件2：浐灞1天成交21宗！2018年2月12日，浐灞拍出25宗土地，最终成交21宗，面积达971.352亩，成交总金额43.22亿元

27、。其中两宗因达到最高限价而流挂；两宗微小溢价成交。事件3：西安再现新地王金泰48亿拿下青龙寺388亩商住地2018年11月7日，西安市国土资源局以拍卖方式出让2宗共计388.514亩国有建设用地使用权。宗地一净用地面积208.152亩，其中商业45.302亩，住宅162.850亩；宗地二为住宅180.362亩。最终两宗地均落入陕西国企金泰恒业的囊中。事件4：中粮“首秀”西安金辉“挺进”浐灞11月1日，西安市拍卖成交2宗房地产开发用地，土地总面积268.588亩，成交总价171210万元。其中灞河新区成交1宗商住用地，78.066亩，由中粮地产（集团）股份有限公司竞得；浐灞生态区成交1宗商住、商服用地（分两个地块），190.522亩，由西安辉耀房地产开发有限公司（金辉）竞得。结语：在市场调控下，2018西安土拍市场依旧火热，楼面单价被刷新，新进房企不断、沣西新城、浐灞等晋升楼市黑马区域。看土地成交情况，预见未来楼市走向，给您更多的置业选择。希望本期内容为您置业提供帮助！