2018南京年报-中指.pptx

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1、 China Index AcademyChina Index Academy中指研究院中指研究院南京分院南京分院2019年年1月月1目 录政策摘要住宅市场土地市场总结12342目 录政策摘要住宅市场土地市场总结123436.27.1712.24发布关于进一步加强房源发布管理规范房地产经纪行为的通知发布关于进一步加强房源发布管理规范房地产经纪行为的通知发布关于进一步加强住房公积金提取管理工作的通知和关于改进住房公积金缴存机制进一步降低企业成本的通知2.271.101.43.1南京落户新政正式发布3.31发布关于调整南京市住房公积金贷款有关政策的通知8.13政策摘要限制所有企事业单位以及其他机构

2、购买商品住房。要求开发商与公积金中心签按揭协议，普通住宅楼盘房企不签订按揭协议的，将面临整改或处罚。土地拍卖环节取消“现房销售”要求，全面推行“竞自持商品住房面积年末土拍进一步放宽土地出让土地，降低保证金比例9.1212.1718年南京1号文件，建设创新名城，强调全面实施大学生“宁聚计划”，调整人才落户政策南京市城市总体规划（20182035）草案发布4根据南京市住房公积金管理条例、关于加强住房公积金贷款管理的通知（宁金管200819号）和南京市住房公积金按揭协议管理办法（宁金管201581号）规定，房地产开发单位不得阻挠符合住房公积金贷款条件的购房人使用住房公积金贷款购房，在取得销售许可证后

3、应及时与住房公积金管理中心签订按揭协议，以方便购房人申请住房公积金贷款。南京政策：1月10日发布公告，明确要求房地产开发单位不得拒绝购房人使用住房公积金贷款南京公积金贷款要求楼盘达到公积金贷款条件银行可以办理公积金贷款 想用公积金贷款需满足条件5要求房产中介发布出售或出租房源时，都须经“南京市网上房地产监管平台”核验。这也意味着，租房合同也要网签备案了。根据南京市房管部门发布的通知要求，南京要实施房屋租赁合同网签和登记备案制度：由房地产经纪机构登录监管平台，采用由南京市房产局和工商局共同提供的房屋租赁合同示范文本进行合同网签，防止“一房多卖”。南京政策：2月27日发布关于进一步加强房源发布管理

4、规范房地产经纪行为的通知租客政府可以规避很多筛选的过程，不用担心中介或者二房东有侵犯他们权益的行为掌握南京市租赁房源的一些基本情况，有助于整治群租房的安全隐患。中介房地产经纪机构在发布委托出售或出租房源信息前，应向市房产行政主管部门申请房源核验，核验通道为南京市网上房地产监管平台，房源核验通过，取得房源唯一二维码后，可通过监管平台或其他渠道对外发布6自当天起，南京以下三类人可以直接办理落户：（一）取得研究生以上学历或年龄在40周岁以下且取得本科学历的毕业生（含留学归国人员）；（二）取得中级以上（含中级）专业技术资格人员；（三）取得三级以上（含三级）国家职业资格（技能类）人员，符合以上三种情形之

5、一的人才，均可申请户口迁入南京市城镇地区。南京政策：3月1日发布关于南京市关于大学本科及以上学历人才和技术技能人才来宁落户的实施办法（实行）的通知落户地点：户口迁移登记应遵循先家庭户后集体户的落户原则，申请人在本市城镇地区拥有合法稳定住所的，应当在房屋所在地登记户口，并提交合法稳定住所证明，房屋为申请人与他人共同共有，还需提供共同共有人同意落户书申请人无合法稳定住所，直系亲属在本市城镇地区有家庭户口和合法稳定住所的，可以在直系亲属户口登记地登记户口，并提交合法稳定住所证明、直系亲属居民户口簿、亲属关系证明和所有权人（承租权人）同意落户书单位设立集体户的，可以在单位集体户登记户口，并提交单位同意

6、落户证明无上述落户条件的，统一在市政务服务中心集体户登记户口7对于同一人多次变更婚姻关系购房或多人频繁买卖同一套住房申请提取住房公积金的，将不予提取，同时，南京住房公积金的缴存比例浮动区间正式调整为5%12%。在公积金缴存时照顾到部分困难企业，将允许其申请降低缴存比例或暂缓缴存，最低缴存比例不低于5%。公积金提取：骗提公积金者5年内不予贷款。公积金缴存：降低比例延长至2020年4月30日。南京政策：6月2日关于进一步加强住房公积金提取管理工作的通知和关于改进住房公积金缴存机制进一步降低企业成本的通知8南京政策：7月17日土地公告取消“现房销售”要求 南京现房销售政策始于2016年8月。当时，为

7、给土拍市场降温，南京市规定，当网上竞价达到最高限价时，仍有2家以上单位要求继续竞买的，停止网上竞价，改为现场摇号产生竞得者，并在最高限价基础上再加一个加价幅度作为成交价。当网上竞价达到最高限价的90%时，该地块所建商品住房必须现房销售。 7月17日此次挂出的5幅地块条件显示，取消了“竞价达最高限价的80%申领预售的施工进度门槛，以及竞价达最高限价的90%需现房销售”的要求，“竞建保障房面积”调整为：当地块竞价达到最高限价时仍有竞买人要求继续竞买的，停止竞价，改为在本地块内竞争自持商品住房（租赁住房）建筑面积，每次申报面积200平方米，申报面积最多者为竞得人。这一政策的变化，对开发商而言，开发成

8、本会有所降低，拿地积极性会提高；对政府而言，可以进一步加大租赁住房的供应，落实租购并举的政策。9南京政策：8月13日企事业单位住房限购政策8月13日，南京市房产局下发了关于调整我市企事业单位住房限购政策的通知，即日起，在全市范围内暂停向企事业单位及其他机构销售商品住房。主要包括四方面内容： 一是执行时间自市房地产市场综合执法办公室发文之日起，即在2018年8月13日19：00后开始执行，对采取摇号方式销售的楼盘，以房产部门购房资格核验时间为准，对非摇号方式销售的楼盘，以认购协议签订时间为准； 二是执行范围为全市范围； 三是限制购房对象为所有企事业单位以及其他机构，涵盖本市和外地企事业单位以及其

9、他机构； 四是限制购买的房屋为商品住房。10南京政策：9月12日公积金新规要求开发商与公积金中心签按揭协议 9月12日，南京住房公积金管理中心公布南京市住房公积金按揭协议管理办法，管理办法明确要求房地产开发单位与公积金中心签按揭协议，以保证符合条件的职工申请住房公积金贷款。根据南京住房公积金新规，签订按揭协议的房地产开发单位应当合法合规，信誉良好；房地产开发单位资产负债率一般不超过85%，落实商品房预售款资金监管；房地产开发单位自愿为贷款职工提供阶段性担保，担保期限为公积金贷款发放之日起至取得不动产登记证明(房屋他项权证)并交受委托银行执管之日止。同时，房地产开发单位同意在担保期间内，代为偿还

10、借款人违约拖欠贷款银行的住房公积金逾期贷款。此次南京出台的住房公积金新规中还规定，房地产开发单位提供材料符合签订条件并由贷款管理处(分中心)现场了解项目情况后，南京住房公积金管理中心在5个工作日内完成逐级审核、审批及信息发布工作。此外，南京住房公积金的新规明确了罚则，对于普通住宅楼盘，房地产开发单位不签订按揭协议，影响住房公积金缴存职工购房使用住房公积金贷款，或者阻挠符合住房公积金贷款条件的职工申请住房公积金贷款的，管理中心责令其限期整改；逾期不整改的，可以对单位处三千元以上三万元以下罚款，对负有直接责任的主管人员处二百元以上二千元以下罚款。11南京政策：11月19日土地公告出让竞买条件进一步

11、放宽值得关注的是本轮南京土拍出让条件作出了较大调整：1、竞买保证金比例降低至地块初始总价的20%-30%，此前一般为起拍总价的50%；2、不再要求竞买人具备房地产三级及以上的开发资质；3、不再限制一个竞买人只能拿一块住宅或商住用途的地块。12南京政策：12月24日南京市城市总体规划（20182035）草案发布并征求公众意见 南京新一轮总体规划修编确定新定位亚太新兴门户！ 把南京定位为亚太门户城市，是基于南京区位、交通、特色等领域的综合考量，以及在多重国家战略上承担的使命。南京处于沪宁合杭甬发展带、扬子江城市群和宁宣黄生态发展带交汇点上，是长三角副中心城市；对标美国纽约都市圈波士顿，发挥科创、交

12、通等专项见长，成为长三角城市群“专业性门户城市”。 南京上一版规划的三个副城东山、仙林、江北，在这一轮规划中将调整为“主城片区”，今后建设标准、功能配套将与主城一致；六合、溧水、高淳三郊区相应升格为“副城”，建设区域性节点城市。 融入国家铁路网建设，策应联盟城市要求，未来南京都市圈将迎来铁路大建设、大开发。围绕南京南站、南京站和南京北站，将规划建设北沿江、南沿江高铁，以及宁扬、宁淮、宁蚌、宁滁合等城际铁路，扬马城际将连接禄口机场。13目 录政策摘要住宅市场土地市场总结123414成交： 2018年全年，南京市共成交商品住宅53991套；成交总面积647.89万平方米，同比分别下降13.26%和

13、8.8%。新增： 2018年全年，南京市共新增商品住宅53191套；新增总面积659.2万平方米，同比分别下降9.78%和4.29%。PART 2 整体市场/商品房市场商品住宅市场摘要存量： 截止2018年12月底，南京市存量商品住宅32870套；存量总面积387.38万平方米，同比分别上升34.74%和30.15%。时间成交套数成交面积(万平）新增套数新增面积(万平）可售套数可售面积（万平）2018年112月53991647.8953191659.232870387.38数据来源：CREIS中指数据、15PART 2 整体市场/商品住宅市场商品住宅成交量下降 2018年全年，南京市共成交商品

14、住宅53991套；成交总面积647.89万平方米，同比分别下降13.26%和8.8%。数据来源：CREIS中指数据、-80-60-40-200204060801001200204060801001201401601802014年01月2014年03月2014年05月2014年07月2014年09月2014年11月2015年01月2015年03月2015年05月2015年07月2015年09月2015年11月2016年01月2016年03月2016年05月2016年07月2016年09月2016年11月2017年01月2017年03月2017年05月2017年07月2017年09月2017年11

15、月2018年01月2018年03月2018年05月2018年07月2018年09月2018年11月图：2014年1月以来南京商品住宅（不含保房）成交面积走势销售面积(万)销售面积环比(%)16PART 2 整体市场/商品住宅市场商品住宅成交价格趋于平稳 2018年，南京商品住宅成交均价为25546元/平米，同比上升1.37%，成交均价趋于平稳。秦淮区、鼓楼区、建邺区成交均价位列前三，分别为39426 元/平米、37634 元/平米、36622 元/平米。数据来源：CREIS中指数据、-30-20-100102030400500010000150002000025000300002014年01月

16、2014年03月2014年05月2014年07月2014年09月2014年11月2015年01月2015年03月2015年05月2015年07月2015年09月2015年11月2016年01月2016年03月2016年05月2016年07月2016年09月2016年11月2017年01月2017年03月2017年05月2017年07月2017年09月2017年11月2018年01月2018年03月2018年05月2018年07月2018年09月2018年11月图：2014年1月以来南京商品住宅（不含保障房）销售均价走势销售价格(元/)销售价格环比(%)17PART 2 整体市场/商品住宅市场商

17、品住宅区域价格结构：18年溧水涨幅最高，同比上涨15.82%数据来源：CREIS中指数据、-15-10-505101520050001000015000200002500030000350004000045000玄武区秦淮区鼓楼区建邺区雨花台区浦口区六合区栖霞区江宁区溧水区高淳区图：2018年南京商品住宅（不含保障房）各区域成交均价和同比涨幅销售价格(元/)销售价格同比(%) 2018年，南京商品住宅成交均价为25546元/平米，南京大部分区域成交均价变化波动较小，但其中江宁及溧水高淳区域涨幅较大，溧水涨幅最高，同比上涨15.82%，玄武区降幅最大同比下降9.72%。18PART 2 整体市场

18、/商品住宅市场商品住宅供应下降 2018年全年，南京市共新增商品住宅53191套；新增总面积659.2万平方米，同比分别下降9.78%和4.29%。数据来源：CREIS中指数据、-200020040060080010000204060801001201401602014年01月2014年03月2014年05月2014年07月2014年09月2014年11月2015年01月2015年03月2015年05月2015年07月2015年09月2015年11月2016年01月2016年03月2016年05月2016年07月2016年09月2016年11月2017年01月2017年03月2017年05月2

19、017年07月2017年09月2017年11月2018年01月2018年03月2018年05月2018年07月2018年09月2018年11月批准上市面积(万)上市面积环比变化（%）19PART 2 整体市场/商品住宅市场商品住宅存量略有上升 截止2018年12月底，南京市存量商品住宅32870套；存量总面积387.38万平方米，同比分别上升34.74%和30.15%。当前出清周期为6.08个月数据来源：CREIS中指数据、0246810121401002003004005006007008002014年01月2014年03月2014年05月2014年07月2014年09月2014年11月20

20、15年01月2015年03月2015年05月2015年07月2015年09月2015年11月2016年01月2016年03月2016年05月2016年07月2016年09月2016年11月2017年01月2017年03月2017年05月2017年07月2017年09月2017年11月2018年01月2018年03月2018年05月2018年07月2018年09月2018年11月图：2014年1月以来南京商品住宅（不含保房）可售面积出清周期走势可售面积(万)出清周期20PART 2 整体市场/商品住宅市场商品住宅基本供求平衡 2018年，南京商品住宅市场销供比方面，商品住宅成交量为647.89万

21、平方米，商品住宅供应量659.20万平方米，销供比0.98，市场总体供求平衡。数据来源：CREIS中指数据、0246810122014年01月2014年03月2014年05月2014年07月2014年09月2014年11月2015年01月2015年03月2015年05月2015年07月2015年09月2015年11月2016年01月2016年03月2016年05月2016年07月2016年09月2016年11月2017年01月2017年03月2017年05月2017年07月2017年09月2017年11月2018年01月2018年03月2018年05月2018年07月2018年09月2018年

22、11月图：2014年1月以来南京商品住宅（不含保房）销供比走势21PART 2 整体市场/商品住宅市场商品住宅区域结构：18年浦口成交供应第一，各区供求基本平衡 2018年，南京商品住宅供应主要集中在浦口、江宁、溧水区；成交量主要集中在浦口、江宁和栖霞区。数据来源：CREIS中指数据、020406080100120140160180玄武区秦淮区鼓楼区建邺区雨花台区浦口区六合区栖霞区江宁区溧水区高淳区图：2018年南京商品住宅（不含保障房）各区域供应面积和成交面积销售面积(万)批准上市面积(万)22PART 2 整体市场/商品住宅市场商品住宅成交结构：80-100面积段成交套数占比最高，2500

23、0元/以上价格段占比近六成2018年南京商品住宅，从面积段来看，80-100平面积段成交套数占比35.28%，占据首位；从价格段来看，均价25000以上的单价段成交套数占比59.25%近6成。数据来源：CREIS中指数据、0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%7000以下7000-1200012000-1800018000-2200022000-2500025000以上图：分单价段成交占比图：分单价段成交占比 051015202530354080平方米以下80(含)-100平方米100(含)-120平方米120(含)-140平方米140(

24、含)-160平方米160平方米(含)以上图：分面积段段成交占比图：分面积段段成交占比23PART 2 整体市场/商品住宅市场商品住宅排行榜绿地华侨城海珀滨江18年度住宅成交面积、金额位居全市第一图：2018年南京住宅成交面积Top10数据来源：CREIS中指数据、图：2018年南京住宅成交金额Top10 排名项目名称区县成交面积( (万平) )1绿地华侨城海珀滨江建邺20.70 2荣盛鹭岛荣府六合17.78 3中交荣域高淳17.67 4华润国际社区浦口17.22 5碧桂园S1秦淮世家溧水13.97 6万科城溧水13.76 7绿地海悦浦口13.65 8电建洺悦府栖霞13.65 9高淳雅居乐花园高

25、淳县11.75 10北外滩水城浦口11.74 排名项目名称区县成交金额( (亿元) )1绿地华侨城海珀滨江建邺72.45 2华润国际社区浦口49.52 3桃园世纪鼓楼41.30 4正荣滨江紫阙建邺40.41 5新城璞樾钟山栖霞34.66 6电建洺悦府栖霞30.55 7海玥名都建邺29.23 8雅居乐滨江国际浦口28.41 9世茂外滩新城鼓楼27.21 10天正桃源鼓楼26.57 24目 录政策摘要住宅市场土地市场总结123425供应： 2018年，南京市推出各类用地325宗，规划建筑面积3056.96万平方米，较17年宗数下降18.55%、面积下降3.53%；其中商办用地46宗，规划建筑面积4

26、49.49万平方米；住宅用地92宗，规划建筑面积1171.49万平方米。成交： 2018年，南京市共成交各类用地305宗，规划建筑面积2740.13万平方米，较17年分别下降13.11%和3.23%；其中商办用地43宗，规划建筑面积392.22万平方米；住宅用地81宗，规划建筑面积935.14万平方米。PART 2 整体市场/商品房市场土地市场摘要均价： 2018年，住宅用地成交土地均价16495元每平方米，成交楼面均价为8047元每平方米，环比下降31.78%；南京市商办用地成交土地均价9699元每平方米，成交楼面均价为4084元每平方米，较17年下降19.63%。时间各类用地成交宗数成交规

27、划建筑面积(万平）各类用地新增宗数新增规划建筑面积(万平）住宅用地成交土地均价（元/）商办用地成交土地均价（元/）2018年112月3052740.133253056.96164959699数据来源：CREIS中指数据、26住宅用地供需：18年南京住宅用地供应面积、成交面积双双下降数据来源：CREIS中指数据，供应方面：2018年，南京市推出各类用地325宗，规划建筑面积3056.96万平方米，较17年宗数下降18.55%、面积下降3.53%。成交方面：2018年，南京市共成交各类用地305宗，规划建筑面积2740.13万平方米，较17年分别下降13.11%和3.23%。万平米02040608

28、01001201401602016-012016-022016-032016-042016-052016-062016-072016-082016-092016-102016-112016-122017-012017-022017-032017-042017-052017-062017-072017-082017-092017-102017-112017-122018-012018-022018-032018-042018-052018-062018-072018-082018-092018-102018-112018-12图：2016年1月以来南京住宅用地推出面积与成交面积走势图推出建设用地

29、面积(万)成交建设用地面积(万)27图： 2016年1月以来南京市住宅和商办用地成交楼面均价及平均溢价率数据来源：CREIS中指数据，土地价格：18年住宅、商办楼面地价及溢价率均大幅下降楼面价方面： 2018年南京市住宅用地成交楼面均价8047元/平方米，同比下降31.08%。商办用地成交楼面均价4084元/平方米，同比下降19.63%。溢价率方面： 2018年南京市住宅用地成交平均溢价率为6.69%，同比下降30.95个百分点；商办用地溢价率2.31%，同比下降32.15个百分点。05000100001500020000250002016-012016-032016-052016-07201

30、6-092016-112017-012017-032017-052017-072017-092017-112018-012018-032018-052018-072018-092018-11成交楼面地价(元/)住宅用地商办用地0501001502002503003504002016-012016-032016-052016-072016-092016-112017-012017-032017-052017-072017-092017-112018-012018-032018-052018-072018-092018-11平均溢价率(%)住宅用地商办用地28图： 2016年1月以来南京市住宅商办

31、土地出让金（亿元）数据来源：CREIS中指数据，南京宅地市场：18年浦口区成交金额占比居首 2018年，南京市共收入土地出让金 （宅地和商办用地） 912.71亿元，同比下降45.85%；其中住宅用地出让金为752.52亿元，同比下降53.24%；商办用地出让金为160.19亿元，同比下降9.31%；浦口区、江宁区、雨花台区成交金额占据前三，分别占比36%、14% 、10% 。图： 2018年南京市住宅/商办成交金额区域分布01002003004005006007002016-012016-032016-052016-072016-092016-112017-012017-032017-052

32、017-072017-092017-112018-012018-032018-052018-072018-092018-11土地出让金(亿元)36%14%10%9%7%5%5%5%5%5%0%各区占比浦口区江宁区雨花台区玄武区秦淮区溧水区六合区栖霞区高淳区鼓楼区建邺区29图：2018年南京楼面单价地王排名TOP10数据来源：CREIS中指数据，南京土地单价和总价排行图：2018年南京总价地王排名TOP100102030405060G18-G18-雨花台区西善桥街道宁芜铁路以南地块雨花台区西善桥街道宁芜铁路以南地块G08-G08-江北新区研创园云飞街以南、浦滨路以东地江北新区研创园云飞街以南、浦

33、滨路以东地块块G43-G43-浦口区江浦街道雨山西路以西、广电路以南浦口区江浦街道雨山西路以西、广电路以南地块地块G04-G04-江北新区浦滨路以东、康健路以南地块江北新区浦滨路以东、康健路以南地块G17-G17-玄武区红山街道恒嘉路以西玄武区红山街道恒嘉路以西B B地块地块G16-G16-玄武区红山街道恒嘉路以西玄武区红山街道恒嘉路以西A A地块地块G07-G07-江北新区浦滨路以东、万寿路以南地块江北新区浦滨路以东、万寿路以南地块2017G84-2017G84-秦淮区东铁管巷地块秦淮区东铁管巷地块G26-G26-江宁区江宁区- -天印大道以西、科建路以南地块天印大道以西、科建路以南地块G0

34、6-G06-江北新区江北新区- -浦滨路以东、康盛路以南地块浦滨路以东、康盛路以南地块成交总价(亿元)数据统计范围：主城区商住用地不含高淳溧水六合05000100001500020000250002017G84-2017G84-秦淮区东铁管巷地块秦淮区东铁管巷地块G06-G06-江北新区浦滨路以东、康盛路以南地块江北新区浦滨路以东、康盛路以南地块G27-G27-雨花台区臧家巷华严寺地块雨花台区臧家巷华严寺地块G51-G51-江宁区麒麟街道地铁小镇国六（江宁区麒麟街道地铁小镇国六（03-03703-037）地）地块块G07-G07-江北新区浦滨路以东、万寿路以南地块江北新区浦滨路以东、万寿路以南

35、地块G68-G68-江宁区麒麟街道地铁小镇国七（江宁区麒麟街道地铁小镇国七（03-05503-055）地）地块块G18-G18-雨花台区西善桥街道宁芜铁路以南地块雨花台区西善桥街道宁芜铁路以南地块G21-G21-浦口区江浦街道谢营浦口区江浦街道谢营3 3号地块号地块G50-G50-鼓楼区小市街道汽轮电机厂周边地块鼓楼区小市街道汽轮电机厂周边地块G63-G63-秦淮区月牙湖街道地铁五号线小天堂站地块秦淮区月牙湖街道地铁五号线小天堂站地块楼面地价(元/)30南京2018年上半年品牌房企销售和拿地情况对比 南京房企品牌房企销售前三分别为万科、绿地、招商；在销售排行前列的企业中，万科、保利、招商在18

36、年拿地储备方面投资力度最大，新增土地储备总值达81.6亿、59.1亿、50.67亿，三家房企涉及总价最高地块分别为G26江宁区天印大道以西地块、G27雨花台区臧家巷华严寺地块、G43浦口区江浦街道雨山西路以西地块。排名企业名称1818年储地总价1绿地控股4.942保利地产59.103万科81.604弘阳集团5招商蛇口50.676华侨城7电建地产28.208新城发展控股22.039世茂房地产10明发集团1.102018年南京房地产企业销售金额排行及储地情况31目 录政策摘要住宅市场土地市场总结123432趋势展望：市场行情平淡，量缩价稳，土地市场年末略有起色住宅住宅土地土地 18年土地市场可谓风

37、云突变，难以预料的高开低走，让土地市场的萎靡之势蔓延至整个下半年，几乎连底价成交都要成为奢求；整体来说政府的供地计划依然按指标完成，虽然出让金规模几乎缩水了一半，但并没有出现危言耸听的崩盘；12月密集推出大批量商住地块，并取得了不错的成交，为市场带来了一针强心剂，明年市场局势的转变也必将先一步表现在土地市场，请保持关注。 2018年，住宅市场整体价格水平依然保持平稳，成交规模不增反降，至年末市场各方面均无太大亮眼表现；南京各区域除个别项目发生现象级疯抢，去化难成为其他各大楼盘普遍现状，市场观望情绪愈发明显；年末各大开发商集中上市，纷纷推出优惠促销手段，但难以扭转大局表现。年关市场各方都有采取行动改变，释放积极信号，但预计19年市场面临压力依然不小。3334谢谢 谢！谢！详情请查询：详情请查询：http:/ 。