2018北京年报-中指.pptx

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1、 China Index AcademyChina Index Academy中国指数研究院中国指数研究院北京分院北京分院2019年年1月月1目录政策环境北京市场分析未来市场展望2目录政策环境1、调控力度不减，强化市场监管，增加有效供给，加快构建住房长效机制2、调整供应结构，建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度3、统一规划布局，加强周边联动，促进人口流动和产业承接转移4、发布积分落户操作细则，实行积分落户制度，推进户籍制度改革3调控政策调控政策调控力度不减调控力度不减多主体多主体供给供给增加有效供给增加有效供给城市规划城市规划统一规划布局统一规划布局户籍政策户籍政策完善人才政策完善人

2、才政策l 在“房住不炒”和“坚决遏制房价上涨”的政策基调下，2018年北京调控力度不减，在前序主体调控政策不放松的前提下，升级公积金贷款门槛、整顿市场秩序、强化监管。同时更加注重优化住房供给结构，明显提升共有产权住房、租赁住房在各类住房中的比重，增加有效供给。在短期调控不放松、长效机制稳步推进的同时，更加注重人才引进、城市发展规划与调控政策的协同性，多维度共同推进房地产行业长效机制建设，保障北京房地产市场健康发展。北京政策：坚持“房住不炒”定位，调控力度不减，强化市场监管，增加有效供给，多维度共同推进长效机制建设4l从调控特点来看，供需两侧精准调控，引导预期回归理性。在整顿市场秩序、强化监管同

3、时，需求端进一步收紧公积金政策及金融端口，坚决遏制投机炒房，保障合理住房需求；供给端注重优化住房供给结构，大力发展租赁住房、共有产权住房等保障性住房，增加有效需求供给比重。调控思路及措施北京部分重点政策具体内容政策发布时间一、限制性措施提高公积金使用门槛，降低贷款额度出台公积金贷款、提取新政，从9月17日正式施行。新政将实行贷款额度与借款申请人住房公积金的缴存年限挂钩，每缴存一年可贷10万元，最高可贷120万元。还更改了判定“二套房”的规定，变成与商贷一样“认房又认贷”；同时新政下调二套房贷款最高贷款额度，由80万元下调为60万元9.14二、优化供应结构优化土地供应结构2018年将完成1200

4、公顷宅地供应，着力推进已供地的290万平方米共有产权住房和600万平方米商品住房建设，尽快形成市场供应1.24发布北京市2018年建设用地供应计划，今年北京计划建设用地供应总量4300公顷，其中住宅用地1200公顷，供应计划首次明确和建设用地减量相挂钩6.27优化住宅供应空间分布发布建设项目规划使用性质正面和负面清单，四环内限制各类用地调整建商品住宅3.23北京城市副中心将新增住房18万套，承接中心城区40至50万人口疏解6.26提高存量土地使用效率印发土地资源整理暂行办法，鼓励优先利用存量建设用地9.27三、金融端口收紧强化金融市场监管力度严查中介、金融机构变相加杠杆及首付贷等行为1.23严

5、防资金流入房地产中信银行调整北京地区房地产信贷政策，严防资金违规流入房地产2.28四、住房长效机制大力培育住房租赁市场，发展共有产权市场，推进租购并举的住房制度建设适度扩大北京土地供应并优化结构，同时探索多种方式提供租赁住房和共有产权房1.22发展长期租赁住房市场，鼓励产业园区建宿舍1.24北京住房和城乡建设发展白皮书（2018），大力培育和发展住房租赁市场，稳步推进公租房建设管理，面向符合条件的非京籍家庭配售的房源不少于30%供应产权住房，继续加强房地产市场调控6.18坚定不移发展“共有产权住房”，共有产权住房向高质量发展，推进首都租购并举的住房制度建设7.30增加保障性住房供给建设筹集各类

6、保障性住房5万套，分配公租房1.5万套以上，进一步解决中低收入家庭住房困难；完成2.36万户棚户区改造，提高群众居住质量2.09发布关于印发北京市2018年第一批政策性住房建设计划的通知，纳入2018年政策性住房建设计划的项目共125个，涉及房源约17万套，其中公租房1.4万套、棚改安置房11.7万套、共有产权住房3.9万套4.10多区正规划和建设集体土地租赁房，已建3800套11.06金融工具助力租购并举推租赁房建设专项金融产品，助力租购并举1.30共有产权房不得拒绝组合贷4.11调控政策：供需两侧精准调控，引导预期回归理性数据来源：中国指数研究院整理5调控政策：整顿市场秩序、强化市场监管，

7、将共有产权住房、租赁住房作为现阶段践行优化供应结构的主要着力点l 2018年，北京坚持“房住不炒”的定位，将共有产权住房、租赁住房作为现阶段践行优化供应结构的主要着力点。l 共有产权房方面，住建委将与市场价格相差过大的限价房转为共有产权房，扩充共有产权房供应渠道，增加有效供给。同时北京优化住房贷款规定，降低共有产权房贷款门槛，以保障中低收入人群自住需求，进一步落实“房住不炒”政策。l 租赁住房方面，大力发展租赁市场，分配公租房1.5万套以上，并加强住房租赁市场监管，整顿住房租赁市场秩序，明确“三不得”并启动“三严查”，严控企业哄抬租金抢占房源，同时明确要求增加租赁房源供给，以规范住房租赁市场发

8、展。1、发布关于加强限房价项目销售管理的通知公开征求意见规定，限房价项目可售住房销售限价与评估价比值低于85%的，将收购转化为共有产权住房2、面向符合条件的非京籍家庭配售的房源不少于30%共有产权住房，继续加强房地产市场调控3、北京市2018年工作目标：建设筹集各类保障性住房5万套，分配公租房1.5万套以上，进一步解决中低收入家庭住房困难市场调控1 11、多部门联合惩戒哄抬房租，严打“黑中介”和“二房东“2、严格禁止自持租赁项目以租代售或变相销售，严厉打击哄抬租金、扰乱市场、侵害承租人权益的市场主体3、约谈链家、我爱我家等房源信息发布主要网站，要求自即日起，对于房地产经纪机构发布房源信息的，均

9、须按要求在网页显著位置公示房地产经纪机构营业执照和经纪从业人员信息卡市场监管2 21、关于明确北京市共有产权住房购房人使用个人住房贷款有关事项的通知规定适用首套房贷政策的共有产权住房贷款最低首付比例按照政策性住房执行，不低于30%；不适用首套房贷政策的共有产权住房贷款最低首付比例参照普通住房执行，不低于60% 2、规定共有产权房不得拒绝组合贷北京将坚定调控决心，且调控力度不减，继续强化各项调控政策措施和保持房价稳定，确保系列调控政策措施持续落到实处，进一步巩固和强化房地产市场调控成效政策定位住房贷款3 36供给结构：调整土地和住房供应结构，加快推进多元住房供应体系建设5.453.253.194

10、.020.130123456保障房公租房共有产权房限竞房高端商品房54.17%29.17%16.67%0%10%20%30%40%50%60%0100200300400500600700商住宅供地保障安居供地集体土地租赁供地面积（公顷）占比l 2018年，北京按照中央深化住房制度改革的方向，调整住房和用地供应结构，提升共有产权住房、租赁住房在各类住房中的比重，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度；同时，进一步落实2017-2021年住房供地计划，今年全市建设用地计划供应总量4300公顷，其中住宅用地1200公顷，全面推进住有所居。图： 2018年北京各类住房供应情况（万套）图：

11、2018年北京住宅供地组成情况7供给结构：建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，全面推进住有所居l 6月19日，发布北京住房和城乡建设发展白皮书（2018），大力培育和发展住房租赁市场，稳步推进公租房建设管理；6月22日，发布北京市2018年建设用地供应计划，进一步落实2017-2021年住房供地计划，2018年计划建设用地供应总量4300公顷，其中住宅用地1200公顷，首次明确和建设用地减量相挂钩，全面推进住有所居。政策评析：住宅供应端，加大住房供应力度，改善住房供应结构，提高刚需住房供应比例，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的长效住房格局；土地供应端，优化土地供应结构，对

12、政策类住房适当倾斜，努力促进形成“高端有市场、中端有支持、低端有保障“住房保障体系。1、多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度 2017-2021年住房供地计划，新增住宅用地6000公顷，保障150万套住房建设需求。2、大力培育和发展住房租赁市场 发展长期租赁，推动规模化、专业化的住房租赁经营主体发展。鼓励开发企业持有经营租赁住房，丰富租住产品类型，满足多层次租住需求。 加大公租房实物供应力度，推动集体建设用地建设租赁房。3、积极发展共有产权住房 将加大共有产权房土地供应，提供更多群众可承受的住房。 继续满足“新北京人”住房需求，面向符合条件的非京籍家庭配售的房源不少于30%。4、加强住房

13、调控 保持政策连续性和稳定性，继续严格执行各项调控措施，实现稳定房价目标，防范化解市场风险。 加快建立基础性制度和长效机制，将加快形成符合北京市特点、适应市场规律的房地产市场平稳健康发展长效机制。83.23规定在四环内限制各类用地调整为商品住宅用地建设项目规划使用性质正面和负面清单6.21到2035年，北京城市副中心常住人口规模控制在130万人以内、承接中心城区40万至50万常住人口疏解北京城市副中心控制性详细规划6.26北京城市副中心将与廊坊北三县统一规划管控，对接北京非首都功能疏解，支持符合北三县产业定位的适宜疏解项目转移确立北京副中心与北三县共管机制7.12第三阶段城南行动计划将启动，新

14、增用地优先安排城南促进城市南部地区加快发展行动计划（2018-2020年）7.30以形成京津石中心城区与新城、卫星城之间“1小时通勤圈”、京津保唐“1小时交通圈”推进京津冀协同发展2018-2020年行动计划9.30强调促进职住平衡，围绕重点功能和产业布局，优先在南部地区建立多种住房类型及一二三级市场联动的住房供应体系促进城市南部地区加快发展行动计划(20182020年)12.20北京新版城市总体规划发布后，首个分区规划草案开始公告并征求公众意见，其他区的分区规划草案也将陆续启动公告工作房山分区规划（2017年2035年）城市规划：统一规划布局，强化北三县与副中心联动，推动北京产业、人口定向转

15、移；提升城南基础设施，加快产业承接转移（1/2）l 2017年北京确立了“一核一主一副、两轴多点一区”的空间规划，2018年北京在城市规划上进一步细化，落实“向东向南”总体发展思路，通过城市副中心建设和南城规划进一步确立了各区域发展重点，并逐步加大以北三县为代表的周边城市联动，统一规划管控。图：2018年北京重点楼市政策（城市规划部分）9政策评析： 通州未来以行政办公、商务服务、文化旅游产业为主，共管机制的推出强化北三县与副中心联动，北三县未来将在过去以房地产和一般的制造业为主体的产业结构下，通过产业转移，实现产业结构升级；同时通过统一规划布局推动北京产业、人口定向转移，从而帮助解决北京“大城

16、市病”。 南城计划明确提升城南基础设施，推动高端产业发展，直接利好丰台、房山、大兴等区域。随着多层次城市交通体系不断优化完善，京津石一小时通勤圈的建设，涿州、永清、固安等中间区域地理优势得以凸显，并进一步强化与北京的联系，促进人口流动，加快产业承接转移。城市规划：统一规划布局，强化北三县与副中心联动，推动北京产业、人口定向转移；提升城南基础设施，加快产业承接转移（2/2）北京城市副中心控制性详细规划 u 提出城市副中心将聚焦行政办公、商务服务、文化旅游三大主导功能，进一步控制人口和城乡建设用地，建设国家一流的核心宜居之都示范区、新型城镇化示范区和京津冀区域协同发展示范。第三阶段城南行动计划u

17、明确提升城南基础设施，推动高端产业发展，解决南北发展不平衡不充分问题，将进一步补齐环境和公共服务短板，实现功能区产业高端发展，随着基础设施改善、产业园区发展、北京新机场建成等，城南居住生活、工作环境将改善，职住会更为平衡。北京副中心与北三县共管机制u 北京城市副中心和廊坊北三县地区将在功能分工、资源配置、生态管控、产业协作、公共服务、基础设施、交通系统、风貌设计等方面协同发展，建设京津冀区域协同发展示范区。10l4月10日发布北京市引进非北京生源毕业生工作管理办法，引进毕业生采取指标数量的方式控制引进总量；4月11日上午，北京市召开新闻发布会，向社会发布北京市积分落户操作管理细则决定从4月16

18、日起，正式启动北京市首批积分落户申报工作；10月15日，积分落户进入公示落户阶段，落户规模6000人，按照同分同落原则，实际公示名单共6019人。户籍政策：发布积分落户操作细则，实行积分落户制度，推进户籍制度改革对楼市的影响北京的积分落户制度对房地产市场产生多大影响，主要取决于落户指标的多少。如果指标过少，对房地产市场基本没有影响；如果指标较多，有利于高素质人才的长期居住，也会给北京的高端住宅商品房市场带来活跃的需求。政策评析： 积分落户操作管理细则的出台标志着北京户籍制度从原有的单一指标落户制度向指标、积分双轨落户制度转变，是对现行户籍制度的重大改革； 积分落户制度增加北京落户渠道，提高人才

19、在京长期工作意愿，促进社会服务均等化，优化北京人才结构，增强和培育长期社会消费意愿和潜力。11目录北京市场分析商品住宅：整体市场“量升价稳”，成交结构向中低端产品转移商办市场：成交规模小幅下降，成交均价基本持平二手房市场：成交同比“量升价跌”，成交均价降幅收窄土地：成交量同比明显减少，成交楼面价和溢价率同比均下降排行榜：住宅TOP10项目以中高端项目为主12l 2018年，房住不炒依然是不动摇的大方向，整体房价“稳”字当头，呈先降后升态势。12月，北京商品住宅（不含保障房）成交均价为56543元/平方米，同比上涨44%，环比增长29%。四季度以来高单价项目连续取证入市推动成交均价缓慢上行，10

20、万/以上高单价项目集中备案带动12月均价同环比显著增长。累计来看，2018年全年成交均价为42891元/平方米，同比持平，同比增幅连续两年回落，限竞房、共有产权房大量入市稳定市场行情，价格整体保持稳定。成交价格：全年成交均价同比持平，价格先降后升图： 2017-2018年北京商品住宅(不含保障房)月度成交价格走势图： 2013-2018年北京商品住宅(不含保障房)年度成交价格走势0%5%10%15%20%25%30%35%0500010000150002000025000300003500040000450002013年2014年2015年2016年2017年2018年销售价格(元/)销售价格

21、同比-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%01000020000300004000050000600002017年1月2017年2月2017年3月2017年4月2017年5月2017年6月2017年7月2017年8月2017年9月2017年10月2017年11月2017年12月2018年1月2018年2月2018年3月2018年4月2018年5月2018年6月2018年7月2018年8月2018年9月2018年10月2018年11月2018年12月销售价格（元/）销售价格环比销售价格同比数据来源：CREIS中指数据，13l 2018年全市成交量同比止跌回升。2018年

22、北京商品住宅（不含保障房）月均成交40万平方米，较2017年全年月均销售量增加11%，同比变动幅度由降转升，全年月度成交规模波动上行。累计来看，2018年累计成交478.77万平方米，同比增长9%，全年成交规模低位回升。图：2013-2018年北京商品住宅（不含保障房）年度成交量走势成交规模：全年成交量低位止跌回升，月度成交量波动上行图：2015-2018年北京商品住宅（不含保障房）月度成交量走势80.6 67.8 36.5 39.9 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 0204060801001201402015年01月2015年03月2015年05月2015年07月2

23、015年09月2015年11月2016年01月2016年03月2016年05月2016年07月2016年09月2016年11月2017年01月2017年03月2017年05月2017年07月2017年09月2017年11月2018年01月2018年03月2018年05月2018年07月2018年09月2018年11月销售面积(万)月均销售面积(万)-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%0200400600800100012002013年2014年2015年2016年2017年2018年销售面积(万)销售面积同比数据来源：CREIS中指数据，14l 从成交面

24、积段占比来看，随着大量限竞房及共有产权房入市，中低面积段刚需户型供应量剧增。l 90平方米以下户型：全年成交套数占比为34%，较上年增长13个百分点；l 90-200平方米之间户型：全年成交套数占比为52%，较上年下降7个百分点；l 200平方米以上户型：全年成交套数占比为14%，较上年下降6个百分点。成交结构：住宅市场成交向中低面积段户型转移，刚需类产品占比提升8000600040002000020004000600080001000060以下60-9090-120120-160160-200200-300300-400400以上2017年成交套数2018年成交套数高面积段中高面积段中低面积

25、段占比59%占比21%图：纯商品住宅成交面积结构占比20%占比14%占比52%占比34%数据来源：CREIS中指数据，15l 按住宅总价由低向高，成交套数占比最低的60%为中低价位，成交套数占比最高的10%为高价位原则计算，700万/套成为北京中低端市场新的分水岭，高价位分界线则从1500万/套降至1200万/套。l 从成交价格段来看，700万元以下中低价位成交占比60%，较去年上涨6个百分点；700-1200万元中高价位成交占比27%，占比与去年持平；1200万元以上高价位项目成交占比下降至13%。成交结构：成交结构向中低价位产品转移，不同价位段套总价门槛值下降500030001000100

26、030005000100万元以下100-150万元150-200万元200-250万元250-300万元300-350万元350-400万元400-500万元500-600万元600-700万元700-800万元800-900万元900-1000万元1000-1200万元1200-1500万元1500-2000万元2000-3000万元3000-5000万元5000万元以上2017年成交套数2018年成交套数图：纯商品房成交总价结构高价位中高价位中低价位占比54%占比27%占比19%占比27%占比13%占比60%数据来源：CREIS中指数据，16l 从区域成交规模来看，2018年昌平、朝阳区分

27、别位居全市成交量第一、第二位，商品住宅（不含保障房）分别成交73万平方米和69万平方米；从区域成交变化来看，丰台同比持平，石景山、朝阳、平谷、大兴、开发区、昌平、密云、海淀同比上涨，其余区域同比均呈不同程度下降。2018年石景山同比增幅最大，为607%；怀柔、延庆、东城等区域成交面积同比下降幅度较大，超40%。区域成交：昌平、朝阳成交量位居前列，石景山同比增幅最大区域 2018年成交面积 （万平方米）占比同比昌平72.5115%8%朝阳68.6614%68%顺义41.329%-26%密云39.878%6%丰台38.398%0%大兴38.358%46%通州29.026%-12%海淀24.825%

28、1%平谷24.615%67%房山23.365%-21%石景山21.785%607%门头沟20.214%-10%开发区19.184%49%延庆7.772%-44%怀柔3.361%-59%西城3.031%-33%东城2.531%-44%合计 478.77100%-图： 2018年北京商品住宅（不含保障房）分区域成交情况数据来源：CREIS中指数据，17l 从成交价格来看，2018年西城商品住宅（不含保障房）全年成交均价最高，为97853元/平方米，延庆最低，全年成交均价不足17000元/平方米；从成交变化来看，除东城、海淀、昌平、大兴、朝阳、平谷外，其余区域成交均价同比均呈上涨态势，其中，通州成交

29、均价同比涨幅较大，达45%；密云、丰台、开发区成交均价涨幅相对较小，低于5%。图： 2018年北京商品住宅（不含保障性住房）分区域成交价格情况区域成交：受产品结构影响，各区域成交均价涨跌不一延庆 16667怀柔 29183密云20168 平谷18758 昌平42871顺义32815门头沟54958 海淀60480石景山59295 西城97853 东城61201通州49381 丰台65223 大兴40794 房山37453朝阳39445区域 2018年成交价格 （元/平方米）同比西城9785323%丰台652234%东城61201-25%海淀60480-13%开发区593364%石景山59295

30、28%门头沟549586%通州4938145%昌平42871-5%大兴40794-16%朝阳39445-30%房山374539%顺义3281515%怀柔2918321%密云201681%平谷18758-22%延庆1666722%数据来源：CREIS中指数据，18l 2018年北京商品住宅市场整体处于供大于求状态。下半年供应节奏加快，供应量持续增加，全年月均供应量为81万平方米，同比增加103%，月均成交量为40万平方米，销供比为0.49，较去年下降0.41。从新开盘情况看，北京市场新开盘数量较去年同比下降19%，整体去化率较去年下降20个百分点到59%，去化效果一般。供应：整体市场供大于求，市

31、场库存增加；新开盘数量及去化率较去年均同比下降图：2015年-2018年北京商品住宅新开盘频率0.0 0.5 1.0 1.5 2.0 2.5 3.0 3.5 4.0 4.5 5.0 0 50 100 150 200 250 2016年01月2016年03月2016年05月2016年07月2016年09月2016年11月2017年01月2017年03月2017年05月2017年07月2017年09月2017年11月2018年1月2018年3月2018年5月2018年7月2018年9月2018年11月批准上市面积(万)销供比图：2016年-2018年北京住宅月度供应量及销供比0%20%40%60%

32、80%100%120%051015202530352015年1月2015年3月2015年5月2015年7月2015年9月2015年11月2016年1月2016年3月2016年5月2016年7月2016年9月2016年11月2017年1月2017年3月2017年5月2017年7月2017年9月2017年11月2018年1月2018年3月2018年5月2018年7月2018年9月2018年11月开盘数量去化率数据来源：CREIS中指数据，19l 2018年，北京商品住宅（含保障房）库存量回升，市场潜在供应充足。截至12月底，北京商品住宅（含保障房）库存量为979万平方米，较去年同期增加51%；出清

33、周期为16.9个月，较2017年底上升1.9个月。供应：商品住宅库存回升，出清周期较去年呈上扬趋势图： 2016-2018年北京商品住宅（含保障房）库存及出清情况0510152025500600700800900100011002016年01月2016年03月2016年05月2016年07月2016年09月2016年11月2017年01月2017年03月2017年05月2017年07月2017年09月2017年11月2018年1月2018年3月2018年5月2018年7月2018年9月2018年11月可售面积(万)出清周期200300400500600700800900100011001200

34、2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年图： 2012-2018年北京商品住宅（含保障房）库存情况数据来源：CREIS中指数据，20限竞房&共有产权房：累计推出78个项目，集中分布在昌平、顺义、海淀、房山、大兴、丰台等区域 共有产权房限竞房延庆区怀柔区密云区数据来源：中指院整理21l 从区域推出规模来看，2018年大兴区推出10299套限竞房，居全市限竞房供应量首位，推出套数占比为34%；另外，海淀区和丰台区分别推出4084套和3315套，推出套数占比分别为13%和11%，其余区域推出套数占比均未超过10%；延庆区推出套数最少为316套，占比为1%；西城区和通州区

35、无限竞房推出。大兴区是北京“南城计划”核心区域，坐拥新机场，毗邻副中心，连通雄安新区，限竞房集中供应有助于疏解核心区域人口，持续提升区域发展动能。图：2018年北京限竞房分区域供应情况限竞房：大兴区供应量最高，西城区和通州区无限竞房推出区域 2018年推出套数 占比大兴区1029934%海淀区408413%丰台区331511%房山区27189%石景山21427%昌平区19977%朝阳区17696%密云区15545%顺义区12644%平谷区5402%门头沟4381%东城区3861%延庆区3161%合计 30822 100%图：2018年北京限竞房区域占比情况数据来源：CREIS中指数据，22l进

36、入三季度，限竞房逐渐成为北京商品住宅供应主力，然而区域项目集中入市，产品同质化严重，限竞房成交状况冷热不均。l截止日前，北京共有51个限竞房项目推出，合计提供房源约30822套，其中在售项目36个，整体备案签约率约为19%，待售项目15个，合计提供房源8581套。去化较好的项目为瀛海府、中海京西里和洺悦苑，备案签约率均超过了75%，其余项目去化效果较差。l分区域来看，昌平区和朝阳区备案签约率分别为33%和31%，其余区域备案签约率均未超过30%，去化效果较差。图：北京限竞房成交详情（部分）数据来源：住建委备案数据，CREIS中指数据，项目名称区域板块产品类型批准套数批准面积()成交套数成交面积

37、()成交均价（元/）备案签约率（按套数）中海丽春湖墅昌平沙河洋房+合院488 46854 127114055439726% 和悦华玺昌平北七家洋房646 63209 1281195446712 20%华润理想国昌平北七家板楼863 86096 4013871649241 46%泰禾北京院子二期朝阳孙河叠拼+合院436 104002 701655753502 16%瑞悦府朝阳孙河洋房+叠拼737 109143 4735908757647 64%首创远洋禧瑞天著大兴亦庄高层700 67645 99941251920 14%和悦华锦大兴亦庄洋房1823 174162 371357575229520%

38、中海云筑大兴庞各庄洋房和合院1220 134699 1961836636810 16%首开保利熙悦林语大兴旧宫洋房+高层615 107137 721011652976 12%万和斐丽大兴瀛海高层+叠拼+合院644 53513 2261798752615 35%远洋金融街颐璟万和大兴黄村高层411 38294 24219554902 6%金地悦风华大兴黄村高层690 67539 2742672854905 40%金悦府大兴黄村高层、洋房、叠拼454 40672 -招商雍合府大兴黄村高层632 60184 28300650739 4%瀛海府大兴瀛海洋房+合院246 24147 1941785252

39、805 79%旭辉城房山良乡高层754 66331 78646135189 10%金樾和著房山良乡高层890 86527 1111061136703 12%中海京西里房山苏庄地铁高层288 24068 2261886240937 78%万科七橡墅房山周口店洋房+叠拼786 78979 294301622276037% 翡翠西湖丰台青龙湖洋房+合院973 85890 1751552937947 18%佑安府丰台西铁营高层+叠院384 64075 121224834323% 洺悦苑丰台马家堡高层348 33502 2672548061696 77%金融街融府丰台周庄子村高层+叠拼385 35419

40、 58553067059 15%和棠瑞著平谷金海湖叠院220 72815 10349817514 5%北京岭秀平谷夏各庄叠拼320 44436 26242816900 8%远洋五里春秋石景山五里地洋房+别墅652 62524 6861685144810% 卓越万科翡翠山晓石景山五里地洋房+叠拼968 89529 78595951408 8%绿城西府海棠石景山五里地纯洋房522 54843 58597451769 11%祥云赋顺义后沙峪高层和别墅847 141296 941110350217 11%限竞房：51个限竞房项目合计供应房源30822套，在售项目整体备案签约率为19%，去化效果较差23

41、l 从区域推出规模来看，2018年顺义区、大兴区分别推出5300套和3978套共有产权房，居全市共有产权房供应量前两位，推出套数占比分别为18%和13%；另外，房山区和朝阳区分别推出2966套和2852套，均占全市推出量的10%，其余区域占比均未超10%；怀柔区推出套数最少为150套，占比为1%；东城区和西城区无共有产权房推出。大兴区作为试点近期推出3宗集体建设用地建设共有产权房，未来仍将成为共有产权房集中供应区域之一。图：2018年北京共有产权房分区域供应情况区域 2018年推出套数 占比顺义区530018%大兴区397813%房山区296610%朝阳区285210%海淀区27579%延庆区

42、25068%昌平区23288%平谷区17756%丰台区14775%密云区14095%通州区10123%门头沟5882%石景山4522%怀柔区1501%合计 29550100%共有产权房：顺义和大兴供应量最高，东城和西城无共有产权房推出图：2018年北京共有产权房区域占比情况数据来源：CREIS中指数据，24数据来源：CREIS中指数据，l截至2018年底，已有27个共有产权房项目在售，累计供应房源29550套，其中绿地兴景苑申购房源比达101:1，因项目性价比高、精准的产品满足了购房人直接诉求，成交量刷新多项共有产权房纪录，被赞为北京“共有产权房典范”，中铁碧桂园、晟品景园及城志畅悦园申购房源

43、比也处于相对高位。值得一提的是，从海淀区永靓家园开始，共有产权房房源配比将根据各区的发展需求及申购数量等因素综合确定。l顺义区共有产权房项目累计供应4个，供应房源5300套，项目数量及供应房源数均居各区域首位。l怀柔区碧桂园中心成为北京首个人才共有产权房，仅面向怀柔科学城符合条件的人才家庭专项分配。530039782966285227572506232817751477140910125884521500123450100020003000400050006000顺大房朝海延昌平丰密通门石怀房源数量项目数量图：北京各区域共有产权房供应套数图：北京已完成申购共有产权房项目详情项目名称项目名称区域

44、区域套数套数申购家庭数量申购家庭数量 申购房源比申购房源比 个人产权比例个人产权比例房源配比房源配比中铁碧桂园海淀区6165993997:0170%京籍70%非京籍30%绿海家园昌平区1677 28764 （京籍）18:0150%中骏四季家园昌平区32150%翡萃家园昌平区33050%保利桃源香谷平谷区4951323227:0170%首创悦欣汇密云区14092039614:0160%雅筑佳苑顺义区7482388132:0160%金港嘉园顺义区13002541920:0150%晟品景园顺义区3001793660:0150%国瑞瑞福园大兴区99914819（京籍）21:0160%绿地兴景苑大兴区1

45、7117340（京籍）101:0140%永靓家园海淀区2141未公布-70%根据申购情况综合确定槐新雅筑丰台区478未公布-60%玉景阳光石景山区452未公布-50%中国铁建西山梧桐门头沟区5881354023:0150%京籍92%兴念雅苑大兴区5841253721:0160%京籍85%四季盛景园大兴区2224未公布-80%结合大兴功能定位等综合确定中交富力雅郡项目延庆区250682883:0165%延庆籍无房及在延庆稳定工作的京籍无房者91%碧桂园中心怀柔区150460031:0165%怀柔科学城专供博裕雅苑顺义区2952173196:0155%京籍75%愉景公馆平谷区128084217:0

46、170%京籍97%正商明苑丰台区9991700017:0160%结合丰台功能定位等综合确定锦安家园朝阳区2196未公布-65%结合朝阳功能定位等综合确定城志畅悦园朝阳区6563500053:0155%金融街金悦嘉苑房山区124487497:0180%结合房山功能定位等综合确定金林嘉苑房山区172289315:0175%通和家园通州区10121305913:0160%京籍75%注：截止到2018年12月共有产权房：顺义4个共有产权房项目，供应房源5300套，居各区首位25目录北京市场分析商品住宅：整体市场“量升价稳”，成交结构向中低端产品转移商办市场：成交规模小幅下降，成交均价基本持平二手房市场

47、：成交同比“量升价跌”，成交均价降幅收窄土地：成交量同比明显减少，成交楼面价和溢价率同比均下降排行榜：住宅TOP10项目以中高端项目为主26l自2017年“326”政策出台后，商业、办公类项目销售受到严厉限制，商办市场成交量持续低位运行；同时北京发布新版产业禁止和限制目录政策，成交规模进一步下降。整体来看，2018年北京商办类市场全年累计成交175.85万平方米，月均成交14.65万平方米，同比下降10%；全年成交均价为29986元/平方米，与去年基本持平。2018年商办类产品累计供应规模为264.15万平方米，为近10年历史新低，且供应大部分位于大兴、通州、顺义、昌平等郊区，核心区域供应面临

48、短缺，预计未来核心区域存量项目价值将不断提升，北京商业市场或将进入存量时代，商业运营能力愈发重要。商办成交：成交规模小幅下降，成交均价基本持平图：2017-2018年北京商办类产品成交量情况161513.013.514.014.515.015.516.016.517.017.518.005101520253035402017-012017-022017-032017-042017-052017-062017-072017-082017-092017-102017-112017-122018-012018-022018-032018-042018-052018-062018-072018-082

49、018-092018-102018-112018-12成交面积(万)月均成交面积(万)-60%-40%-20%0%20%40%60%80%0500010000150002000025000300003500040000450002017-012017-022017-032017-042017-052017-062017-072017-082017-092017-102017-112017-122018-012018-022018-032018-042018-052018-062018-072018-082018-092018-102018-112018-12成交价格(元/)成交价格环比图：20

50、17-2018年北京商办类产品成交价格及变化趋势数据来源：CREIS中指数据，27l从成交绝对量来看，2018年通州、昌平、丰台等近郊三区商办类产品成交量相对较大，其中通州商办类产品累计成交量居各区首位，全年共成交26.82万平米，占北京全年成交总量的15%；从成交变化来看，2018年受新版产业禁止和限制影响，中心城区商办类市场供应和成交规模同比均呈不同程度回落，延庆、门头沟商办类产品成交量同比增幅较大。区域成交：通州、昌平、丰台等近郊三区商办类产品成交量相对较大区域 2018年成交面积 （万平方米）同比占比通州26.82-3%15%昌平23.53-4%13%丰台21.97-25%12%门头沟