房地产行业1月行业动态报告：新冠疫情对行业造成短期冲击关注中长期政策走势.docx

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1、-、宏观经济稳中有变，房地产景气度下行趋势未见明显拐点,各线城市继续分化1（一）房地产行业是我国经济的重要支柱1/、房地产业的健康发展对我国经济增长具有重要推动力12、房地产经历了快速发展的黄金十五年，未来也将保持70万亿以上的规模/（二）新冠疫情对行业的短期冲击不改变长期趋势 1/、对比2003年，新冠疫情对行业的短期冲击可能更大 /2、新冠疫情短期对行业的短期冲击不改长期趋势，政策弹性有望扩大 3（三）2019年销售平稳收官，竣工增速如期回正3/、2019年销售韧性强，投资超预期，施工持续修复 32.各城市库存分化显著，风险下沉到三四线 63、三线土地溢价率在连续下降三个月之后首次回升7（

2、四）财务分析：营收增速回落，杠杆率维稳，货币资金下降 8/、利润表：营业收入、利润维持正增长，结转不均导致业绩增速回落82、资产负债表：总资产规模增速回落，杠杆率水平维持稳定 93、现金流量表：货币资金下降，融资环境收紧下房企筹资能力受到考验 94、杜邦分析：ROE小规模增加105、地产股年报业绩预告：主流地产公司业绩普遍高增 11二、房地产行业处于成熟调整期，市场转向中速高质量发展阶段 12（一）中国房地产将告别暴涨时代121、人口增速放缓，老龄化结构开始凸显722、中国城市化已进入后半程，市场转向中速高质量发展阶段 133、与发达市场相比，我国房地产市场仍有发展空间 14（二）行业驱动因素

3、151、需求因素是拉动房地产业发展的首要动力152、生产要素投入为房地产业发展奠定基础153、政府主导的制度创新为房地产业发展提供动力154、中美驱动因素对比16（三）政策调控逐步见顶，长效机制推进提速181、房地产调控政策常态化，“一城一策”下或迎边际改善182、“一城一策” + “高频微调”主导市场 203、“三稳”目标下，行业融资端迎来最强管控 224、房产税立法先行，预计最快2022年开始征收235、中央财政/34亿支持/6城住房租赁市场发展试点 246、5年期LPR下调53尸，行业所处的利率环境边际改善 247、落户制度放松，城镇化进程加速，购房需求释放 24三、行业面临的问题及建议

4、25（-）现存问题25/、供求矛盾突出，区域发展不平衡 252、房地产市场供给不足与“房屋空置”并存 253、房地产行业杠杆率处于高位25图22 ：百城土地成交情况行业研究报告/房地产行业中国银河证券研究院CHINA GALAXY SECURITIES图21 ：百城土地供应情况I MOO4CKXr-owg i26_oc 川三，三 H -o.s-ozIII二否 二 9W 602* S90C2,8 一名E98_g,1*?-E_N60二(西。9二 OC一匚言s.-s606一 自6-W 2SW S.6-0Z 二受W二soz攻球同比 一面枳同比。缎I：地 百城工地供应面积 一二n同比一面积同比资料来源：

5、wind,中国银河证券研究院图23 ：百城土地成交溢价率-I：抱成交收 仃城.地成交面积 资料来源：k力M,中国银河证券研究院图24 ： 一二三线土地溢价率140120100806040200仃城I地或父总见筑成交溢价率一土地成交总价隼：一钱一：段一三段资料来源：wind,中国银河证券研究院图25： 一二三线土地根面 积资料来源：町77H中国银河证券研究院图26 ： 一二三线土地成交面积二.6OZ 6O.6OZ 36OZ gosce 86O.6OZ 二 8OZ 60OCCC 38CZ 38ON 38OZ -0.8SZ 二.匚3 6o.torl 3C3Z SONOZ focez CNC7 -T9

6、SZ 6O.9OZ CO.9OZ SO.9OZ fodoz S.9ON 二.sorl 60.S3Z 8SSZ gogorl 3SOZ soz二s 60.6-03 6 HR Eosw Ess 二点-K 602m doQOoe 上一，三L n msorl 二、oe 60 Koe dor-w sor-w s二 91.62%、81.46%。相比于发达国家的都市化水平，我国城市化虽仍有空 间，但发展速度已大幅下降，2018年增速仅为1.81%0城镇化带来的住房需求是推动房地产 业繁荣的重要力量，而人才在向城市聚集过程中，定居带来的住房刚性需求较高，但高房价 的存在反过来会成为人才引进的壁垒，有碍于城市的

7、进一步扩张。区域发展不均衡，一线城市常住人口增量放缓，部分三线城市已发生人口净流出。 2006-2010年是中大型城市人口流入的高峰期，一线城市每年常驻人口增长约300万人，三线 城市增长850万人，2011年后人口增量明显下降，2018年一线城市人口流入不足30万人，同 比下降72%,三线城市从17年起人口变动已转为净流出。根据不同城市之间的房地产价格变 化可将房地产市场划分为两个阶段，在2015年以前，一二三线城市房地产价格变动始终同步 调节，2015年以后，不同城市的住宅价格指数同比呈现排浪式变化，一线引领二三线趋势明 显O城镇化转向都市化，打造京津冀、沪宁杭、粤港澳城市群。受技术革新、

8、要素流动、产 业更替的影响，区域发展正由传统的省域、行政区向城市群转变。打造三大“世界级”都市圈 进程中，城市群中二线城市有望受益于城市化发展，成为新增长点。图39：中国城镇化率变化情况城镇化率增速资料来源：WIND,中国银河证券研究院图40 ：主要国家家庭户均规模资料来源：WIND,中国银河证券研究院一1g 6 - g 61g 6 S6 一 SQ S 61g 6-cooooooooooocooooocooooocI I I I I I I i i I I i i I I j I I ill I I i一一一 eZZECB 寸寸寸 ggg999444888U cocoooocooooooSoo

9、ocoSoocc ci ri ci ci e n e ci c; c: z n ri ci cj e c; ci ci z ci e n ci c70城住宅价格指数同比:一线城市 二线城市 三线城市图42：主要国家家庭户均规模150010005000(500)(1000)(1500)19000170001500013000110009000700050003000耕样、梦耕裨耕cN封耕耕耕线变动情况一线城市常驻人口 （右）三线变动情况三线城市常住人口（右）资料来源：WIND,中国银河证券研究院资料来源：WIND,中国银河证券研究院14请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。3、与发达

10、市场相比，我国房地产市场仍有发展空间中国房地产市场作为快速发展的新兴市场，与美国等成熟发达市场相比，在市场多元 化、方面尚待健全、完善。从消费结构看，美国拥有自住房的家庭占比仅为65%,高达35% 的家庭选择长期租房，市场拥有大量价格相对低廉的租赁公寓，而我国住房供应大部分依靠 商品房，社会保障房的建设稍显滞后。从产品结构看，美国房产品种类繁多，既有昂贵的产 权公寓、独栋别墅，也有便宜的合作公寓、多家庭房屋，我国房地产市场则是以鸽子笼式的 高楼大厦为主体，独立的别墅供应只占一小部分，市场仍具有发展空间。从中美产业经营模式的对比看，美国房企经过专业化分工，住宅、非住宅开发规模相当， 而我国住宅开

11、发则凸显出绝对优势。区别于美国土地房屋分别开发、销售与租赁并重的经营模式, 国内更偏向房地一体化开发，房屋租赁的发展规模远小于房屋销售。在中国，房企常常包揽从 策划、建设到物业管理的开发全过程工作，风险大，效率低，随着经济社会的发展，行业细分将 是必然结果，细化房地产开发业内部分工，形成专业化的房地产服务业，提升产业发展质量将是 未来趋势。表2 ：中美房地产产业经营模式比较中国美国住宅开发情况住宅开发占绝对优势住宅开发为主，非住宅开发也占相当规模土地开发情况土地/房屋一体开发占绝对优势土地、房屋分别开发占绝对优势盈利模式开发/销售模式占绝对优势开发/销售模式与开发/租赁模式基本并重资料来源：中

12、国银河证券研究院（二）行业驱动因素1、需求因素是拉动房地产业发展的首要动力住房的消费与投资双重属性对应了刚性需求、改善性需求以及投机性需求。城镇化等外部 因素为房地产业带来了巨大的发展机遇，随着城市人口持续快速增加，受传统住房理念、家庭 结构小型化的影响下，购房相较于租赁住房成为居民的主要选择，由此产生了巨大的住房刚性 需求。随着我国经济快速发展，人均收入水平提高，改善性住房需求逐渐增加，进一步推动房 地产业发展。房地产市场发展繁荣，在房价上涨预期较强，由此产生大量住房投机需求，并刺 激自住性、改善性需求提前释放。2、生产要素投入为房地产业发展奠定基础对房地产业而言，土地、资金以及劳动力是影响

13、行业发展的关键生产要素。土地价格作为商 品房建造成本的重要构成部分，地价上涨将会推动房价走高，政府通过增加土地有效供给缓解供 需压力能够有效缓解房价上涨。房地产为资金密集型行业，财务高杠杆决定了房企开放投资受利 率影响较大，当货币政策放松时，融资成本降低有利于促进开发投资，刺激楼市繁荣。建筑业 作为劳动密集型产业，在农村人口向城市聚集过程中，提供了大量低成本劳动力，有利于支撑房 地产业的发展。3、政府主导的制度创新为房地产业发展提供动力住房制度、土地使用制度、住房金融制度等制度创新，有利于推动房地产生产要素、需求、 上下游产业之间的协同发展。建国之初实行“统一管理、统一分配、以租养房”的住房实

14、物分配 制度，导致住房投资严重不足，房地产业增长缓慢。1994年住房制度改革实现住房商品化、社 会化，满足城镇居民住房需求，推动楼市繁荣发展。2007年中央开始强调解决城市低收入家庭 住房困难问题，城市廉租住房、经济适用住房等保障性住房逐步兴起。2017年提出“坚持房子 是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”， 强调加快住房租赁市场的发展，为房地产行业未来发展指明方向。4、中美驱动因素对比从美国的房地产市场来看，驱动行业发展的主要因素为人口增长及结构变动、城市化进程、 宏观经济周期、金融自由化改革以及房地产业政策。主要可分为三个阶段，第一阶段为197

15、2年 以前，战后美国人口保持高速增长，加上取消移民限制吸引大批拉美移民带来人口爆发，城市化 率不断提高，增加了刚性住房需求，推动房地产市场发展。第二阶段为1973年-1999年，期间 美国房地产市场大致经历了 3次小周期，宏观经济扩张与紧缩带动行业波动，1973年滞涨、 1978年石油危机导致房地产市场萧条，政府通过货币政策调控以及减免房地产税收刺激楼市恢 复。与此同时，70年代开始美国金融自由化改革开启，Q条例废除、利率自由化，推动房地产 融资环境发生重大改革，宽松的金融环境为房企从银行、基金、信托等渠道获得资金提供了便利。 第三阶段为2000年以来，房地产周期拉长，人口增速下降、城市化发展

16、进程逐步完成，次贷危 机致使房地产市场长期处于负增长，随着宏观经济回暖，市场才逐步复苏。对比美国房地产市场发展历程，我国房地产市场大致处于第二阶段。最初的驱动因素人口 增长出现拐点，我国的人口增长率已处于下行区间，且增速低于美国，从置地人口结构看，我 国社会老龄化趋势更明显，有购房需求及能力的人口在未来将逐步减少。我国城镇化进程虽然 逐渐放缓，但相比于美国82%的城镇化率，仍存在增长空间，城市人口的增多将带来刚性住 房需求。我国GDP 一直保持增长状态，增速波动幅度不大，房地产行业作为影响宏观经济的 重要因素，在熨平经济波动的同时，楼市也会收相应的政策调控影响。图43 ：美国房地产销售及房价变

17、动图44 ：中国房地产销售及房价变动80 r706050403020100-10-2020.0015.0010.005.000.00-5.0()-10.00-30W220G 9、匚 0N 0一、9 一 0C c/9-oe 9、nlw o-、2oe CJ20C 9、三 0C o-ri-oz 9、二 0C ono-ocl 3 0Z 9、600e 0一、8。00| C/800C 90z 01/9003 C/900CI 9、sooe9 滴。oe O-AOOC e&oocl 2oooe Soo。一美国新建住房销售同比一美国房价指数同比资料来源：WIND,中国银河证券研究院一中国商品房销售面积同比70城住

18、宅价格指数同比资料来源：WIND,中国银河证券研究院图46 ：中国GDP变动图45 ：美国GDP变动16.0014.0012.0010.0010.00 8.006.004.002.000.00000000.00-4.00-6.00o -cr 8I0Z 9Toz SION TON bl 0Z TON ZTOZ ZIOZ n OTOZ 600Z 600Z 800Z900Z 900Z SOON 寸ooz mooz mooz I。、000 ooozr rcrSIONTON600Z SOOZ mooz I00Z666TZ66IS66I m66l 1661 6861 861S86I m86I 1861 6

19、Z6IX6I SZ6I n 6961Z96I S96I m96l浜国GDP同比资料来源：WIND,中国银河证券研究院图47 ：美国总人口及增速中国GDP同比资料来源：WIND,中国银河证券研究院图48 :中国总人口及增速美国总人口人口增长率145.000140,000135,000130,000125.000120,000115,000110,000105,000100,000资料来源：WIND,中国银河证券研究院资料来源：WIND,中国银河证券研究院图49 ：美国置地人口结构变化情况图50 :中国置地人口结构变化情况3SOOOOOOO300000000250000000200000000150000000100000000500000000160,000140,000120,000100,00080,00060.00040,00020,0000丁一/,冲/甲百岁/梦q/丝/校杂图产域总人口:0-14岁 15-64岁65岁及以上 043 岁 14-64岁- 65岁及以上资料来源：WIND,中国银河证券研究院资料来源：WIND,中国银河证券研究院4、租售结构不合理，租赁市场活力不足265、市场集中度偏低，规模经济效益有待提高26（二）