《房款回收管理办法》教学教材.doc

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1、Good is good, but better carries it.精益求精，善益求善。房款回收管理办法-房款回笼管理办法为进一步完善房款回笼管理制度，明确每一个相关岗位在收款各环节的工作内容和岗位职责，加强房款回笼管理，加快房款回笼速度，保证房款按时按质按量回笼，特制本办法：收款流程及时间要求确定付款方式，业主签订正式认购书，销售员根据业主所选择的付款方式向业主说明付款要求，并列明业主办理签约及按揭手续时所需资料、税费及时间，同时向业主派发签约须知和按揭须知，并重申业主交首期、签署买卖合同及贷款合同的时间。同时将认购书复印件交按揭员登记台帐，今后认购书如有变更应及时通知各方。当天统计员复

2、核认购书的各项金额和选择的付款方式对应的付款时间、成交金额是否符合公司的要求。当天开据收款发票交出纳，若认购的房屋已被抵押，应在次日书面通知融资组办理撤押手续。并及时通知签约点和按揭员业主交首期款的情况。各各当天出纳员按统计员开具的票据向业主收取房款。业主预约时间前一天销售员销售人员根据付款计划时间提前三天与客户联系，提醒客户近期应交款项及时间，并再次告知按揭客户有关签约及办理按揭手续所需带齐的资料及证件等。一、 签认购书七天（或规定时间）内签约律师根据已交齐首期及有关税费的业主清单，适时提醒业主签约，并提醒业主带齐所有签约，同时做好签约准备。保证业主在规定时间内签署买卖合同，并当场收齐签约所

3、需资料；贴好财务部送来的银行进帐单，合同整理完毕后及时转交产权组备案员。按揭律师在签署买卖合同当天或按规定时间内与业主签署贷款合同，向业主收齐按揭资料、按揭费用等，若资料不齐需负责向业主催收资料。在全部资料收齐后需在2天内出具法律意见书并将资料送交银行审查（包括备案合同的情况等）。鉴证人员在接到买卖合同和相关资料后迅速整理和盖章，对不符合要求的需在交接次日前退回签约律师并做交接登记；对鉴证手续齐全的在15或25日内完成鉴证，并及时将其转给各项目按揭人员。按揭人员建立按揭台帐，跟踪按揭款从认购至银行放款各环节的工作流程，对收到鉴证后的买卖合同或合同复印件需当天转交按揭律师，并负责对按揭律师和按揭

4、银行的沟通和对销售员及业主的催办工作，办理监控户工作。按揭银行审查通过，银行在三天内放款。岗位职责1、销售员：作为与业主近距离沟通的第一人，也是最易与业主沟通和被业主接受之人，第一时间向业主介绍购房签约、按揭所需知识，并不断催促和提醒业主前来签约。在房款回收过程中的主要职责为：（1）负责在与业主签订正式认购书时，告知业主有关我司的销售管理规定，如交齐1万元（或公司规定）定金，对于只交纳小定（小于1万元定金）的业主，催促其在24小时内补齐，否则即作挞定处理及其他违约处罚规定；（2）负责签订认购书，将签约须知按揭须知交业主并以予说明，同时将该客户的付款计划登记在付款计划登记表上；（3）负责提醒、催

5、收房款，约定签约时间；（4）负责向业主提供签约须知和按揭须知，并在登记本上签收；（5）负责按需要对已签订的买卖合同进行复印；（6）负责对拖欠房款的业主进行多种形式的催收，并阐明我司之有关延迟交款的相关处罚规定。2、项目公司销售经理：（1）全面负责项目公司房款回笼工作，保证将欠收率控制在公司规定范围内（3.5%）指标；（2）负责对项目公司销售人员的沟通、协调及管理，合理安排人员催收房款，跟踪欠款情况，遇到问题及时处理和反映；（3）负责与项目公司各部门进行沟通、协调，及时向项目公司负责人反映房款回笼中存在的问题，保证房款及其它款项收到的及时性、准确性，协助项目公司负责人完成项目经营指标；（4）负责

6、审核项目有关房款回笼、退房、换房等相关报告，是否符合公司制度、是否按规定程序办理等；3、出纳员：（1）负责根据统计员开具的发票（或收据）收取购房定金（或订金）、其余房款及各项代收税费款项；（2）负责于当日将收到的款项送存银行，保证收款的安全、完整和及时，并于当日将存款单据与发票（或收据）及相应收款凭证备齐整理，交会计结帐；（3）负责核对统计与出纳实收款日对帐单；4、统计员：（1）负责复核内部认购登记表、认购书各项条款、成交价格是否符合公司规定，如发现差错及时告知售楼员更正；（2）负责根据审核无误的认购书开具发票（或收据），并对发票或收据进行管理；（3）负责及时录入销售资料、发票（或收据），并整

7、理所有销售及统计资料并进行归档保管；（4）负责及时核对实收款项，每天编制统计与出纳实收款日对帐单并经出纳员签字后交售楼部；次月15日内编制统计与会计实收房款调节表并经双方确认。（5）负责定期编制并报送各类统计报表：每周一上午10：00前提交上周资金回笼情况周报表；每半月期后2天内编制半月报表、非按揭欠款清单、按揭银行未放款清单、无计划交款时间未收款清单；（6）未及时交房款的业主，每周打印一次清单交销售部经理，由各销售人员负责跟踪、催办；（7）负责协助售楼部催收各种应收款项，在欠收到时限时，按有关规定办理挞定、退房手续；（8）负责在“五一”“十一”长假前五天将假期内的应收款清单交售楼部；5、签约

8、律师：（1）负责对统计员提供的已交齐首期款及各种税费的业主建立签约台帐，及时登记签约、收集资料及催促业主记录；（2）负责用各种方式，催促业主在签订认购书并符合签约条件后的七日内（或十天同内）签署正式商品房买卖合同及收齐鉴证资料；（3）负责向业主解释商品房买卖合同条款，（4）负责在业主签订认购书并符合签约条件七至十五日内仍未签买卖合同或未收齐备案资料的业主提供挞定或退房的依据；（5）负责当天将已签买卖合同并已收齐备案资料的业主资料转产权组备案人员，并作好签收；6、鉴证人员内勤：（1）负责与资料员进行合同交接，做好交楼记录与档案管理；（2）负责鉴证合同报送前的准备工作，包括鉴证表的填写、鉴证所需资

9、料的清理与审核、鉴证合同内容填写的审核工作；（3）负责制作一式两份合同报送“明细表”与需鉴证合同、鉴证表一同到行政人事部加盖各项目公司公章及法人私章；（4）负责对已鉴证回来的合同粘贴印花税票并登记；（5）负责与各项目按揭人员交接按揭付款方式的合同，一次付款方式的合同交销售部，另一份整理归档，登记电子台帐；（6）负责各项目合同的复印（针对要提取公积金或留档的客户），加盖公章，与资料员做好交接；外勤：（7）负责各种备案相关于费用的申请；（8）负责买卖合同印花税票的购买及领取；（9）负责每天将已具备鉴证条件的买卖合同及资料送房管局；（10）负责与房管局相关人员的联系和沟通，对已送房管局的鉴证合同进行

10、跟踪和推进；（11） 缴交印花税及相关费用，凭交费发票和单据领取已备案合同；7、按揭人员：作为房款回笼的主要责任人，负责按揭房款从业主签订认购书至银行放款到帐整个过程的跟踪和协调，发现问题及时反映，协助解决。（1）负责公司楼盘的按揭工作，积极主动地拓展、协调与银行、律师事务所等关系，收集、审核、汇总、编制公司定期相关报表；（2）负责从业主签订认购书起建立按揭台帐，逐户统计从业主签订认购书至银行放款每个环节所用时间和当前所处环节，并根据相关人员的工作记录和所了解情况，说明滞留原因，并在每周一报送台帐清单给相关负责人；（3）负责帮助售楼员解释说明有关申请按揭的贷款成数、年限、业主所需提供料料等问题

11、；（4）负责检查业主按揭首期房款是否交齐，如已交齐，将首期发票复印件交银行，如业主到期未交，编制清单交售楼部主任敦促售楼人员催业主交齐首期房款；（5）负责催促业主在规定时间内带齐资料到指定律师事务所办理按揭手续；（6）负责对不需等待鉴证合同可预办按揭的银行的按揭律师提供所需资料，作好详细记录，提请预付保证金手续和备案合同回来后即送银行，催促银行拨回保证金；（7）负责协助律师审查业主资料，如业主资料不齐，催促业主补齐资料，在按揭合同等资料上盖章、签名；（8）负责将已鉴证后的买卖合同及时交按揭律师，并做好签收工作；（9）负责敦促按揭律师将已审批好的按揭贷款合同及意见书等资料送到银行；（10）负责与

12、银行沟通，跟踪落实按揭款到帐情况，敦促银行尽快将按揭款到帐，并及时将银行已放款清单交财务部出纳；负责到银行、房管局划入首期房款及解冻监控户中按揭款；（11） 负责将按揭贷款合同交产权组存档；（12）如业主逾期不供楼或其它原因需回购已按揭楼房，负责银行取回清单交法律室并协助法律室（或合约部）办理回购工作；（12） 协助产权组办理产权证所须资料的银行借、还工作；8、项目公司财务经理（1）全面负责项目公司房款回笼工作，保证将欠收率控制在公司规定范围内（3.5%）指标；（2）负责对项目公司财务部房款回笼相关人员的沟通、协调及管理，合理安排人员协助收款，遇到问题及时处理和反映；（3）负责与项目公司各部门

13、进行沟通、协调，及时向项目公司负责人反映房款回笼中存在的问题，保证房款及其它款项收支的及时性、准确性、安全性，协助项目公司负责人完成项目经营指标；（4）负责审核项目有关房款回笼、挞定返还、退房、换房等相关报告，是否符合公司制度、是否按规定程序办理等；9、地区公司财务部按揭主管、统计组主管（1）分别负责按揭和一次性付款房款的回笼工作；（2）负责地区公司房款回笼体系及相关制度的建立和不断完善；（3）负责地区公司房款回笼相关人员的沟通、协调及管理，遇到问题及时处理和反映；（4）负责有关房款回笼环节相关部门和项目公司的沟通、协调；（5）负责有关房款回笼环节相关外部机构的沟通、协调；（6）负责跟踪房款回

14、笼管理制度的执行情况及房款欠收情况，分别提交每月按揭和一次性付款房款欠收分析报告，提出存在的问题及解决办法；二、 公司考核按揭放款相关工作时间序号环节描述计划天数(天)A业主下定，交齐首期，签买卖合同，交齐所有签约及代办所需资料17B业主签个人贷款合同及办理按揭相关手续3C契约鉴证，贷款合同审批出法律意见书，合同签批盖章15D贷款合同备案、公证7E银行放款，取回单入帐3合计45备注：1、自2004年8月1日起，新认购的按揭房屋从认购到房款到帐须在45天（自然日）内完成按揭放款；2、办理公积金贷款150天；3、由于公司原因如现楼、抵押等导致无法贷款的房屋不参照上述时间。四、相关岗位考核指标1、销

15、售员：（1）销售员佣金的计提以交齐首期款（即10%房款）为计算依据；（2）每月在按揭欠款明细表和一次性付款欠收统计表中列明各销售员对自己销售的房号收齐业主资料及房款时间报地区营销中心，根据催收款管理办法中相关规定对欠收率高的销售员进行相应处罚；2、销售部经理：对项目房款回笼工作负责，未能将欠收率控制在公司规定范围内扣5分；3、出纳员：（1）保证收款的及时、准确，出现差错视情节轻重进行处罚，从全额赔偿损失至行政、刑事处罚，并扣除当月考评分5分；（2）保证当日将收到的款项送存银行，保证款项的安全、完整和及时，未及时送存银行延误一天扣2分，出现差错视情节轻重进行处罚，从全额赔偿损失至行政、刑事处罚；

16、（3）保证当日将存款单据与发票（或收据）及相应收款凭证备齐整理，次日交会计结帐，保证帐实准确、清晰，未及时结帐扣2分，帐实不清差错一笔扣1分；（4）未及时核对统计与出纳实收款日对帐单每次扣1分；4、统计员：（1）未认真履行复核内部认购登记表、认购书各项条款是否符合公司规定相关职责，差错一次扣2分；（2）保证所开具的发票（或收据）准确，对未开或已开出的发票或收据进行管理，出现差错一次扣2分，情节严重的赔偿全额损失直至行政处罚；（3）保证统计数据的准确、统计资料的完整、统计台帐的及时清晰，出现差错一次扣2分；（4）保证每天与出纳员核对房款实收情况，未按规定及时对帐扣1分；（5）保证统计报表准确、及

17、时完成，未按规定报送相关报表延误一天扣1分，差错一次扣2分；（6）对项目房款回笼工作负责，未能将欠收率控制在公司规定范围内扣3分；5、签约律师：（1）催促业主在规定时间内签署商品房买卖合同，其工作绩效好坏与奖金直接挂钩；（2）保证按规定建立签约统计台帐，做到及时、准确、清晰，不合格扣3分；（3）根据按揭欠款明细表统计，由于签约时间、收齐鉴证资料延长造成欠收的，每户每延长一天扣0.1分；6、鉴证员内勤：（1）保证鉴证资料的完整交接，做好档案管理，未完成扣4分，造成资料遗失视情节轻重进行相应处罚；（2）保证每批鉴证合同报送前的准备工作及时、准确，未按时完成一次扣1分，差错一次扣5分；（3）保证及时

18、对已鉴证回来的合同进行处理和转交，未及时完成一次扣1分，造成资料遗失视情节轻重进行相应处罚；（4）保证鉴证台帐的及时、准确、清晰，不合格扣3分；外勤：（5）保证及时到房管局现场办理鉴证手续，延误一天扣1分；（6）保证在规定时间内完成合同鉴证，每份合同延误一天扣1分；7、按揭员：（1）保证按规定建立按揭台帐，做到及时、准确、清晰，并在每周一报送台帐清单给相关负责人，检查不合格扣3分，未及时报送扣2分；（2）保证按揭律师将已审批好的按揭贷款合同及意见书等资料送到银行，延误一天扣1分；（3）保证及时拨回每户保证金，因自己工作造成延误的每笔扣1分；（4）对项目房款回笼工作负责，未能将欠收率控制在公司规定范围内扣3分（公司原因除外）；8、项目公司财务经理：对项目房款回笼工作负责，未能将欠收率控制在公司规定范围内扣5分；9、地区公司财务部按揭主管、统计组主管：（1）对地区公司房款回笼工作负责，未能将欠收率控制在公司规定范围内扣5分；（2）未按要求提交每月房款欠收分析报告，扣3分；五、本办法从2004年8月1日生效执行。-