国际旅游集散、会议中心项目可行性研究报告.doc

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1、国际旅游集散、会议中心可行性研究报告第一章 项目概况及可行性报告编制的依据1.1项目名称 国际旅游集散、会议中心项目1.2项目开发公司状况1.3项目概况项目总用地面积达70亩（46667平方米），用地的性质为住宅、旅游及房地产配套开发。公司计划将该用地发展为高品质会展旅游度假中心，拟定的建设规模6.6万平方米，具体项目如下：项目项目概况总面积国际会议中心占地1.49万，总建面5.5万，层高35F，其中裙楼11F占地3.19万，总建面6.6万度假酒店占地1.2万，总建面0.6万配套休闲项目总建面0.5万一、国际会议中心国际会议中心作为本项目的主题。总建筑规模15万平方米，主楼高度43层，裙楼高度

2、8-11层，集会议、会展、五星级酒店、论坛会议中心、写字楼、酒店式公寓及购物中心等配套为一体的超现代建筑风格地标性建筑综合体。二、主题旅游设施具体旅游项目有礼仪广场、彩虹桥、渔人码头、沙滩排球、室外露营烧烤、四月天露天演绎场、山地网球场、观海索道、雕塑广场、野外露营地、金色沙滩、观海景观平台、沙滩排球、海洋剧场等三、渔人码头海洋主题度假村海洋度假主题。设置海洋剧场，海洋文化发展中心，海底世界、海洋生态健康中心、潜水俱乐部、渔人码头等设施，沿海岸依山势设置度假别墅。四、环境保护、节能设施拟建设小型污水处理厂一座，园区采用零排放车辆和超低排放车辆，建设自行车道，全部实行垃圾分类收集和处理措施，室外

3、路灯、草坪灯、公共厕所照明、绿地灌溉等，全部使用太阳能光伏发电技术设备，会展中心、度假酒店制冷制热采用环保空调和热泵技术。度假酒店、住宿学校洗浴热水采用太阳能集热管技术和空气源热泵提供，预计环境保护、节能设施将投入超过3000万元。1.4结论概述国际旅游集散、会议中心项目占地70亩（46667平方米），总建筑面积6.6万，占地面积、总建筑面积、总投资分别为包括国际会议中心,占地1.49万，总建面5.5万，层高35F，其中裙楼11F; 度假酒店, 占地1.2万，总建面0.6万; 配套休闲项目, 总建面0.5万。开发期3年，环境保护、节能设施方面将建设小型污水处理厂一座，并采取节能灯器具、环保空调

4、和太能能制热和清洁交通系统，加强废物管理灯措施，环保节能投资超过300万元。项目建成后将给宁德建立一个休闲旅游度假和会展基地，极大地提升宁德休闲旅游度假和会展品牌，带来极大的经济效益和社会效益。第二章 项目建设的必要性和可行性1.1 宁德自然地理交通人文环境宁德俗称闽东，地处福建省东北部沿海，位于中国海岸线和太平洋西岸中点，大长江经济板块和粤港大珠江经济板块的融汇中心点，南连省会福州市，北接浙江省温州市，西临南平市，东与台湾省隔海相望，是福建省离长三角、日本和韩国最近的中心城市，为宁德市政府所在地，是闽东的政治、经济、文化中心。总面积1664.54平方公里，其中海域面积172.96平方公里，总

5、人口42万。宁德1999年11月，国务院批准撤销宁德地区，设立地级宁德市。宁德市是一个新兴滨海港口城市，全境包括蕉城区、霞浦县、 古田县、寿宁县、屏南县、周宁县、柘荣县以及福安市和福鼎市，124 个乡、镇、街道办事处，2269个村(居)委员会。土地面积1.35万平方公里, 直接相邻的海域面积4.46万平方公里，人口320多万人，而且宁德也是全国最大的畲族聚居地，畲族人口达 16 万，约占全省畲族人口的 1/2 、全国畲族人口的 1/4 。海外侨胞和港、澳、台同胞近30万人。闽东海域广阔，优良港湾众多，海洋是闽东的优势。 闽东东临台湾海峡，海岸线长878公里，占全省海岸线总长的28.35%；海域

6、面积4.46万平方公里，占全省海洋渔场总面积35.63%，海域面积4.46万平方公里，浅海滩涂面积9.34万公顷，平均占全省的1/3左右，可供作业的海域面积是境内陆地面积的3.3倍。区域内有岛、礁、沙、滩、岬角、水道、河口共1215个连绵大小港湾29个，水深在1050米之间的港湾占全省17.6；拥有三都澳、沙埕、三沙、赛岐等天然良港；尤其是三都澳港，50万吨轮船可随时进港全天候作业，是远洋大吨位中转港和大项目开发的理想区域。宁德市是闽东北地区政治、经济、文化、金融中心和交通枢纽，是福建省建设海峡西岸经济区的重要组成部分。撤地设市后，随着近年来国内生产总值大幅度增长，预算内财政收入有较大提高，国

7、民经济和社会各项事业持续、健康、协调发展。根据宁德市城市总体规划，其经济发展战略为外引内联，山海并重，地产起步，工商联袂，一线先行，小区开发，以市促巷，以港兴市。作为福建省环三经济发展的宁德市正面临着大机遇，尤其是交通状况的巨变，核电、火电厂、洪口电站等工业项目的建设，必将带动宁德经济的空前发展。伴随城市化进程的加快，必将形成资金、物资和人口的迅速集聚，进一步加快中心城市的建设步伐。基础设施、市政设施和文化设施将更加完善，人民生活环境，生活质量进一步改善和提高，尤其是项目带动战略的实现，宁德市加快工业立市步伐并提出“以港兴市、以市促港”的发展方针。2009年全市国民经济总产值(GDP)603.

8、64亿元，比上年增长13.3%；比全省平均水平高0.4个百分点，工业总产值204.43亿元，比上年增长16.0%，预计2011年将持续2位数的增长。国民经济的增长将促进社会各项事业持续、健康、协调发展。 宁德市政府所在地蕉城区以其闻名世界的天然深水良港三都澳而享誉国内外，至省府福州距离100公里。属中亚热带海洋性季风湿润气候，气候温和，雨量充沛，青山绿水，依山傍海，物产丰富。蕉城区素有“山海旅游城”之美誉。良港三都澳被著名诗人郭沫若誉为“三都良港举世无、水深港阔似天湖”，既是世界深水良港，又是山海兼备、风光旖旎的风景区；省级重点风景名胜区霍童支提山，被佛教界视为“海内第一禅林”，有着“不到支提

9、枉为僧”之说，山上华严寺是汉族地区全国重点寺院；霍童，道家尊为“第一洞天”，自有“佛巢仙窟”之说；霍童溪自然景观秀丽，水质优良，被誉为“福建第一水”。畲族民俗风情独特，畲族文化历史悠久，“中华畲族宫”是全国畲族同胞朝圣地。1.2 宁德完备的基础条件及投资环境随着一批重大基础设施项目的陆续建成和开工建设，宁德发展产业所需的基础条件日臻完善。陆路交通方面，同三高速公路贯穿全境，至福州和温州均1个小时车程；中心城区通往各县（市）的一个半小时交通网初步形成；温福铁路（宁德段）全面动工建设，建成通车后，到上海仅4个小时，到深圳仅5个小时；宁德至浙江衢州铁路、宁德至江西上饶高速公路、宁德至浙江泰顺高速公路

10、也在抓紧规划建设中。航空运输方面，福州、温州机场分别座落南北，距宁德仅1个多小时车程。电力能源方面，目前全市已开发和正在开发的水电资源近200万千瓦，设计装机容量为440万千瓦的大唐宁德火电厂一期工程已实现并网发电，设计装机容量为600万千瓦的核电项目正在抓紧建设，还有风电、潮汐电等多个电力项目正在加快前期工作，宁德已成为福建重要的电力能源基地，工业发展有充足的电力保障。淡水供给方面，境内水资源总量达150亿立方米，人均拥有水资源量约4800立方米，是全国平均水平的2.1倍，工业发展有充足的淡水资源保障。产业载体方面，城澳和漳湾片区、下白石和湾坞片区、溪南半岛、沙埕湾等临海工业板块正抓紧规划建

11、设，闽东工业园区、福鼎星火和文渡、福安秦溪洋和赛甘、霞浦福宁和陇头等一批工业园区已形成一定规模。这些都为宁德加快发展，尤其是为工业发展和产业聚集创造了良好条件。近年来，宁德大力推进投资环境建设，深化行政审批制度改革，简化审批程序和审批手续，依托招商中心和投资服务中心，实行投资项目代理制、限时承诺制、全程跟踪服务制，全力为投资者提供高效、周到、优质的服务。认真贯彻落实国家和省里出台的各项扶持政策，在产业、土地、电价等方面制定了一系列鼓励和促进投资的具体措施和办法，尽力为企业降低投资成本。加强依法行政，规范执法检查，严禁“三乱”，坚决维护投资者合法权益，致力营造诚实守信的经营环境、公平公正的法治环

12、境、和谐稳定的人文环境。1.3 宁德旅游资源2010年10月3日，从联合国教科文组织在希腊莱斯沃斯岛召开的世界地质公园评审大会上传来消息宁德地质公园被正式列入联合国教科文组织世界地质公园网络名录，获得“宁德世界地质公园”称号。此次申报成功，标志着宁德旅游业已成功提升到国际化平台，完成了从“藏在深闺人示知”到“一举成名扬天下”的美丽蜕变。并为海西旅游业添加了一张世界级的金质名片，成为海西旅游的一个新亮点。山川秀丽、风光独特的地理条件，造就了宁德众多天然画廊和富有特色的“山海川岛、宗教文化、畲族风情”三大旅游优势。全市拥有国家地质公园、“海上仙都”太姥山和堪称宇宙之谜、天下奇观的“十里水街”白水洋

13、两个国家级风景名胜区，拥有碧水如带、榕枫盈眼的杨家溪、日本高僧空海入唐求学的登陆地赤岸、“中华奇观、人鱼同乐”的鲤鱼溪、“华东第一”的九龙际瀑布群、“胜似太湖”的翠屏湖、“海上天湖”三都澳、妇幼保护神陈靖姑的朝圣地临水宫、明朝永乐皇帝赐为“天下第一山”的支提山、保留古朴民俗风情的畲乡村寨等一大批自然景观和人文景观。随着交通条件的日益完善,宁德已逐步成为华东、华南两大旅游板块的重要连接点，成为中国东南沿海旅游的黄金胜地。旅游线路的区域合作、旅游产品的推介开发、旅游设施的投资建设都大有可为，前景广阔。第三章 项目分析及市场定位3.1中国休闲度假物业市场的需求分析3.1.1中国休闲度假的消费特点休闲

14、度假在中国还是个新事物，也是一种新的社会生活方式。一般来说，度假是休闲的一种方式，度假对应的时间比较长一点。结合国外度假的方式，我们认为中国休闲度假的具有如下几个消费特点：1、一地时间长、度假加观光相结合观光旅游的基本心态是到处多看，看得越多越过瘾，越觉得有所值。休闲度假者则往往在一个地方停留较长的时间。典型的是西欧、北欧的度假者，比如到泰国的普吉岛，坐着飞机直接抵达，到了那儿，在海滩上待一个星期，闲到无所事事的程度，是非常典型的一种休闲方式。这种休闲方式在国内还没有普遍产生，只是少数人有这样的趋向。处于过渡阶段，就意味着国内的休闲在一定意义上、一定时期之内，还是要和观光结合在一起。中国纯粹的

15、度假市场还不够成熟，但是总的已经产生，从观光加度假逐步转化成度假加观光的模式，将来成为一个主体性模式，再进一步就会形成比较单一的度假模式。中国面积大，跨越了热带、亚热带、温带、寒带，气候差异大，尤其冬季。中国国内普遍存在的一种“候鸟式”度假，即北方人士一到冬天即到南方度过的方式。2、散客和家庭式组织方式现在休闲度假在方式上主要是散客和家庭式组织方式，而不是观光旅游的团队性组织方式。散客与家庭式的旅游方式在国际上是从70年代末、80年代初开始兴起的。1983年到现在，又是30年时间，这种散客与家庭式的方式在中国现在已经成了一个重要方式，也会逐步成为一个主导方式。3、复游率高复游，就是通常所说的回

16、头客。与观光旅游不同，度假旅游有一个特点，客人认准了一个度假地，甚至一个度假酒店，其忠诚度会非常高。比如有的德国客人，一生度假可能就只到印尼的巴厘岛，一辈子去二十次，而不去其它地方。因为他认准了这个地方，觉得熟悉、很亲切，这样外出度假的感觉和家里生活的感觉就能够内在地联系到一起。比如墨西哥的坎昆度假区，全世界很多富翁每年都要去度假。再比如现在很多俄罗斯的富豪只去西班牙的太阳海岸，在那儿买地盖房子，成为稳定的度假点。3.1.2中国休闲度假发展状况。从调查和亲身体验中可以感受到，中国现在已经形成了庞大的休闲度假的市场需求，尤其是在沿海发达地区，在近几年之内不仅可以预期，而且已经深刻地体验到它的持续

17、性。因为一是已经产生了现实需求，二是总会有新的消费人群不断产生，一方面是年轻人不断成长，逐步具备了休闲度假的条件；另一方面是西部和中部地区的需求也在不断产生；第三个方面，农村的休闲度假需求会逐步产生。之所以如此，有其深厚的背景因素：1、收入2003-2010年，随着中国经济总量大幅增加，中国人均国民总收入也逐年稳步提高。继2002年突破1000美元后，2010年为3633美元，居世界的位次也由132位上升到100位。从全国的角度来，前五十名均超万元，深圳为27596元，上海达到16683元，按照国际经验，人均超过1000美元，正是一个国家旅游需求急剧膨胀的时期，但主要是观光性的需求。休闲需求急

18、剧增长的门槛是人均达到2000美元，那时候就将形成对休闲的多样化需求和多样化的选择；人均收入达到3000美元的时候，度假需求才会普遍产生。北京、上海等大型城市和沿海发达地区已经越过休闲的临界点，逼近度假的门槛，其中有些地方已经超越了度假门槛。2、假日结构及调整、分时度假的出现我国1995年开始实行双休制；1999年国务院重新调整了假日结构，增加了两天的假期，迅速形成三个黄金周。从1999年到现在，已经历了24个黄金周。2007年实行的节假日调整方案，取消五一黄金周，清明节、端午节、中秋节划定为法定假期，农历新年的假期提前到除夕开始，全民强制性实行带薪年休假等新制度。如此调整后，我国法定节假日和

19、周年末休息日再加上职工带薪年休假，一年中平均休假时间超过了三分之一。另外同时2007年明确了带薪休假制度。假日总量已经形成，而且时间不少，成为休闲度假产业发展的一个重要背景。3、旅游者的成熟在这个过程中，旅游者的不断成熟已经成为旅游市场的一个重要现象。国内旅游是从80年代中期开始，迄今近30年，随着收入水平的不断提高和闲暇时间的不断增加，旅游者在这个过程中不断成熟起来。早期的旅游者是穷旅游，追求的只是多看，其它不讲究。现在这种模式已经在逐步淘汰，旅游者经验越来越多，要求比较深入的体验，追求也越来越个性化，所以就从初期简单的观光旅游转向休闲度假，这是一个必然趋势。这两年休闲度假旅游的市场现象已经

20、非常普遍，表明，沿海发达地区休闲度假需求已经普遍产生，这也是由于旅游者的成熟而逐步使消费需求升级。而从各个城市接待游客情况同比增长量与往年同期相比较来看，情况恰恰相反，接待人数最少的海口一跃成为增长幅度最大的城市，而在主要城市接待游客人数上成为冠军的广州市同比增长量仅为6.88，远远落后于海口市的22.32(如左图)。并且在接待人数上位于前三的城市在同比增长量上处于最后三位。这说明我国的经济实力在飞速增长的同时，人们已经不再像以往对那些经济发达的大都市充满向往。如今，人们外出旅游更看重旅游的舒适性、实效性。而不再仅仅是以往的盲目跟从。相比起来，北京、上海、广州等大城市依然只是靠高楼大厦来吸引人

21、们的目光，然而喧闹的都市生活已使人逐渐厌倦，人们更多的希望获得一份难得的宁静和舒适，从而使得大都市在旅游产业上的吸引力已越来越小。4、自驾车旅游的兴起这五六年以来，汽车在家庭中普及很快，自驾车旅游大兴。今年的旅游市场上，自驾车旅游不但变成一种新兴形式，而且变成了一种很重要的方式。自驾车旅游的一个最大特点是活动范围扩大了，从而使一个市场的辐射力和延伸性的影响进一步扩大，形成了全国互动的局面。以上因素构成了休闲度假地产业发展的总体背景，它实际上预示着旅游地产发展的前景，这个前景是无限的，这个市场是无穷的。3.2国内休闲度假地产市场的发展情况国内休闲度假地产大致有旅游度假区、环城市旅游度假带、产权酒

22、店三种形式。1、旅游度假区的建设国家旅游局从1990年就开始研究，如何从单一的观光旅游模式转向多元化、综合性的发展模式，当时选取的重点是旅游度假，具体的方式就是，一是培育一批国家旅游度假区。1992年国务院下发了8号文件，关于建设国家旅游度假区若干问题的通知，出台了八条政策来支持国家旅游度假区的发展。文件下发以后，国务院又批了12个国家级旅游度假区，各个地方都纷纷按照这个模式，建立省级旅游度假区，市级旅游度假区，甚至有的县也开始搞县级旅游度假区。省级旅游度假区最多时达到120多个，市县两级数量更大。到现在已经15年，成熟的不多，真正做到位的也不多。如山东青岛的石老人旅游度假区，现在和崂山风景名

23、胜区、青岛科技开发区，几区合一，实际上已经脱离了旅游度假的概念。广州南湖、福建武夷山、杭州之江等基本上变成了城市中心的房地产区，无锡的马山形成观光区，广西北海银滩国家旅游度假区，一开始就是房地产开发的模式，结果不但项目本身失败，而且破坏了资源。做的比较成功的，有大连的金石滩国家旅游度假区，海南的三亚国家旅游度假区等。 大多数项目没有成功的基本原因是，当时的市场没有发展到这一步，主要对应外国人。但这几年在市场经济大潮的拉动下，国内的休闲度假需求产生，有一些好的大的项目也在产生。国内目前涉足该领域的公司超过100家，包括首创、海航、中信、中旅等大型企业；也包括天鸿集团、万通集团等一大批房地产开发商

24、。我国北京、上海、大连、青岛、海南、广东、福建、深圳等地已开工的旅游房地产项目达到近百项；以高尔夫、滑雪、野外运动为主题的休闲度假项目超过80个。从1999年海南南海传说、三亚博鳌国家旅游休闲度假区的成功开发和在全国营销推广后，先后有几十个旅游房地产项目在改造、规划和建设当中。如此同时，开发商开始向二级旅游城市拓展，苏州、宁波等地的旅游地产项目已经开始起动，房价也一路走高。 2、环城市旅游度假带的逐步培育起来环城市旅游度假带大体上是在这十年之内，通过市场需求的拉动逐步培育起来的。现在比较有规模的主要集中在特大城市，比如北京、上海、广州已经形成复合型、全方位的环城市旅游度假带。中西部的一些大城市

25、和特大型城市，如成都、重庆，是以“农家乐”为主体的环城市旅游度假带，层次低一些，但总体规模已经形成。如成都周边六千个“农家乐”。3、产权酒店的开始起步实际上产权酒店是房地产市场和旅游市场相结合而产生的一种新的形式，十年以前全国有过四五家产权酒店，主要集中在海南和广东，但都失败了。失败的主要原因也是市场不成熟。因为那个时候房地产市场还没有兴起，大家还指望着公家分房子，没有自己买房子的概念，现在全国的产权酒店共有180多家，经营状态尚好。近五年产权酒店的发展形势良好。3.3宁德构建休闲旅游度假基地的优势1、宜人的自然气候宁德市属中亚热带海洋性季风气候，光能充足，热量丰富，雨水充沛，境内局部地区具有

26、包括南亚热带或北亚热带，以及南温带等多种多样的农业气候类型。，冬无严寒，四季宜居，气候怡人，风光旖旎。2、独特的区位优势宁德位于我国大陆黄金海岸线中段和西太平洋航线的中点，介于我国最发达的长江和珠江两个三角洲的中心地带，处在福州与温州两个发达城市中间，与台湾隔海相望，至基隆港仅145海里。作为福建“北大门”的宁德，既是祖国东南沿海大通道的重要区域，也是连接江西、安徽、湖南、湖北等内陆地区的重要出海口。3、较为完善的城市基础设施随着一批重大基础设施项目的陆续建成和开工建设，宁德发展产业所需的基础条件日臻完善。陆路交通方面，同三高速公路贯穿全境，至福州和温州均1个小时车程；中心城区通往各县（市）的

27、一个半小时交通网初步形成；温福铁路（宁德段）全面动工建设，建成通车后，到上海仅4个小时，到深圳仅5个小时；宁德至浙江衢州铁路、宁德至江西上饶高速公路、宁德至浙江泰顺高速公路也在抓紧规划建设中。航空运输方面，福州、温州机场分别座落南北，距宁德仅1个多小时车程。4、旅游资源丰富宁德旅游有“山海川岛、畲族风情、宗教文化和红色旅游”四大特色。拥有福鼎太姥山、屏南白水洋两个国家级风景名胜区和国家地质公园，以及宁德三都澳、霞浦杨家溪、周宁鲤鱼溪、蕉城支提寺、福安白云山等一批省级风景名胜区。还有被誉为“中国最美的十大海岛”之一的福鼎俞山岛，被评为国家级森林公园的支提山森林公园。2007年1月，“闽东北亲水游

28、”线路被中央电视台经济频道评选为“CCTV全国完美假期十佳线路”之一。2010年10月3日，宁德地质公园被正式列入联合国教科文组织世界地质公园网络名录，获得“宁德世界地质公园”称号。3.4宁德会展业发展前景分析（一）全球会展旅游发展迅速。已成为新世纪国际旅游的发展趋势世界旅游公报认为：新世纪旅游业将成为继电信和信息产业之外，世界第三大经济增长热点。并预测到2020年，中国将成为世界最大的旅游目的地和客源市场之一。其中会展旅游市场更是潜力巨大，前景广阔。目前我国每年举办的各类展会已达3000多个，据不完全统计，目前全国会展览场馆约140多座，展览总面积近100万平方米。，随着会展展览业的进一步发

29、展，北京、广州、上海、天津、深圳、宁波等地今后几年还将陆续建成规模在10万20万平方米的大型现代化会展中心，一些省会城市也将建成一批中型会展中心，会展面积的数量每年以两成的速度在增长，会展行业以每年近20%的速度发展，其利润率大约在20%至25%以上。会展业的蓬勃发展，不仅可以培育新兴产业群，还能带动宾馆、餐饮、旅游、交通、购物、保险、通讯及整个服务贸易的发展。（二）“国际旅游度假会议会展城”应是宁德旅游发展的最终目标近几年来，福建各地主题公园的投资变得理性，观光旅游产品的开发进入了相对稳定的阶段。宁德应抓住机遇，利用这一机会，提升旅游档次，发展具有个性鲜明的会展旅游业，把宁德建设成为国际旅游

30、度假会议会展城。宁德目前已成功举办了茶博会、电博会等大型会议。但宁德市区仍缺乏大型展馆和专业展馆。找不到一个能够供几千人开会和展览的场所。制约珠海市会展业发展的因素主要是会展设施建设配套不完善、会展人才奇缺、会展经济的支撑配套产业不够有力等。为此本项目有着可行性和必要性。3.6项目分析3.6.1国际旅游集散、会议中心项目特征1、大型、综合、文化第一，规模大。占地70亩（46667平方米），建筑面积达到6.6万平方米。第二，综合性强的，配套齐全，也就是说包含多种元素，既有中心酒店，又具备一定旅游休闲设施，可以对应各个层面的客人，形成复合型的体系。 2、依山傍水，环境优美 3、规划设计理念超前1）总体规划度假区规划的理念是以人为本，度假加观光的组合、会议加度假、会议加娱乐的组合。在总体规划、设计的布局里突出文化特点，发挥自己的优势。2）会展、度假酒店会展、度假酒店设计到位，达到国际水平的。20