桐城市物业管理办法.docx

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1、 桐城市物业管理办法()_物业经理人 关于印发桐城市物业治理方法的通知 桐政办发202334号 各镇人民政府、街道办事处，经济开发区管委会，双新经济开发区筹委会，市政府各部门、各直属机构： 经市政府同意，现将桐城市物业治理方法印发给你们，请结合实际，仔细贯彻执行。 桐城市人民政府办公室 2023年6月16日 桐城市物业治理方法 第一章 总 则 第一条 为标准物业治理活动，维护业主和物业效劳企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，依据国务院物业治理条例、安徽省物业治理条例及有关法律、行政法规规定，结合本市实际，制定本方法。 其次条 本方法适用于本市行政区域内的物业治理活动及其监视治理。 本

2、方法所称物业治理，是指业主通过选聘物业效劳企业，由业主和物业效劳企业根据物业效劳合同商定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进展修理、养护、治理，维护相关区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 第三条 物业治理应当遵循业主自治、专业效劳与依法监管相结合的原则。鼓舞、支持物业效劳行业逐步建立专业化、社会化和市场化的物业治理机制，促进物业效劳行业进展。 第四条 桐城市房地产治理局负责本市行政区域内物业治理活动监视治理工作。 市人民政府其他有关部门，应当依照各自的职责分工，相互协作，做好相关监视治理工作。 开发区管委会、街道办事处、镇人民政府应当建立完善协调处理物业治理的工作机制；在市房地产治理局指导下，

3、详细负责组织协调本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，调解业主、业主委员会与物业效劳企业之间的物业治理纠纷，协调物业治理与社区治理、社区效劳的关系。 居民委员会、村民委员会应当帮助街道办事处、镇人民政府做好与物业治理有关的工作。 其次章 业主、业主大会及业主委员会 第五条 房屋全部权人为业主。 业主身份确实认，以房屋登记簿或者法律、行政法规规定的其他有效证明为依据。 业主在物业治理活动中，享有以下权利： （一）根据物业效劳合同的商定，承受物业效劳企业供应的效劳； （二）提议召开业主大会会议，并就物业治理的有关事项提出建议； （三）提出制定和修改治理规约、业主大会议事规章的建议； （四）推选业

4、主代表，并享有被推选权； （五）参与业主大会会议，行使投票权； （六）选举业主委员会成员，并享有被选举权； （七）向业主委员会和物业效劳企业提出建议或者质询； （八）对业主委员会的工作和物业效劳企业履行物业效劳合同进展监视； （九）依法使用物业共用部位、共用设施设备的权利； （十）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用状况享有知情权和监视权； （十一）要求其他业主、物业使用人停顿违反共同利益的行为； （十二）监视物业专项修理资金的治理和使用； （十三）法律、法规规定的其他权利。 业主在物业治理活动中，履行以下义务： （一）遵守治理规约、业主大会议事规章； （二）遵守物业共用部位和共用设施设

5、备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的打算和业主大会授权业主委员会作出的打算； （四）根据国家有关规定交纳物业专项修理资金； （五）按时交纳物业效劳费用； （六）协作、支持物业效劳企业根据治理规约、物业效劳合同实施的物业治理活动； （七）法律、法规规定的其他义务。 第六条 物业治理区域内全体业主组成业主大会，并选举产生业主委员会作为业主大会的执行机构。业主大会应当代表和维护物业治理区域内全体业主在物业治理活动中的合法权益。 只有一个业主的，或者业仆人数较少且经全体业主全都同意，打算不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 业主大会履行国务院

6、物业治理条例和安徽省物业治理条例规定的职责。 第七条 业主大会打算筹集和使用物业专项修理资金，改建、重建建筑物及其附属设施的，应当经相关业主三分之二以上同意。业主大会打算其他有关共有和共同治理权利的重大事项，应当经物业治理区域内过半数的业主同意。 第八条 业主委员会应当根据法律、法规和业主大会的打算开展活动。 除国务院物业治理条例和安徽省物业治理条例规定的职责外，业主委员会还应当履行以下职责： （一）组织和监视物业专项修理资金的筹集和使用； （二）调解业主之间因物业使用、维护和治理产生的纠纷； （三）催促业主交纳物业效劳费及其他相关费用； （四）业主大会给予的其他职责。 业主委员会作出的打算，

7、应当经全体成员过半数通过，并在物业治理区域内公告。 第九条 一个物业治理区域成立一个业主大会。 物业治理区域应当充分考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建立、规模经营、便利治理、降低治理本钱等因素的原则划分。新建住宅小区，包括分期建立或者由两个以上单位开发建立的，应当根据小区整体规划设计范围划分为一个物业治理区域；商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业，具有独立共用设施设备，并能够封闭治理的，可以划分为一个物业治理区域。 物业治理区域划定后，确需调整的，由市房地产治理局会同开发区管委会或者街道办事处或者镇人民政府听取业办法见后作出打算，并在相关治理区域内公告。 第十条 符合以下条件之一的

8、，应当召开首次业主大会会议： （一）入住率到达50%以上的； （二）首批物业交付满二年，并且入住率超过30%的； （三）首批物业交付满三年的。 第十一条 业主筹备成立业主大会的，应当在开发区管委会或者街道办事处或者镇人民政府的组织协调下，由业主代表、建立单位和居民委员会或者村民委员会组成业主大会筹备组，其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。前期物业效劳企业应当帮助业主大会筹备组做好相关工作。 符合首次业主大会会议召开条件之一，但未准时召开大会的，开发区管委会、街道办事处、镇人民政府应当在接到建立单位、前期物业效劳企业或者业主书面报告之日起45日内组建业主大会筹备组。 业主大会筹备

9、组应当自成立之日起15日内，将其成员名单和工作职责在物业治理区域内进展公告。 首次业主大会会议的筹备经费由建立单位担当。 第十二条 业主大会筹备组应当确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容；草拟治理规约、业主大会议事规章、业主委员会工作规章；确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；提出首届业主委员会委员选举方法、候选人条件和名单，做好召开首次业主大会会议的其他预备工作。 对前款规定的内容，业主大会筹备组应当在首次业主大会会议召开15日前在物业治理区域内公告，并将公告时间、地点书面通知全体业主。业主对业主身份、投票权数和治理规约、业主大会议事规章、业主委员会工作规章草案等提出异

10、议的，业主大会筹备组应当予以复核或者修改，并告知异议人。 业主大会筹备组应当自组成之日起90日内组织召开首次业主大会会议。 第十三条 首次业主大会会议一般应当制定治理规约和业主大会议事规章，选举产生业主委员会，批准业主委员会工作规章等。 业主可以托付代理人参与业主大会会议。业主托付代理人参与业主大会会议的，应当出具托付书。 物业治理区域内人数较多的，可以以幢、单元或者楼层等为单位，推选业主代表参与业主大会会议。 业主代表参与业主大会会议前，应当就业主大会会议争论的事项书面征求其代表的业办法见；对需要业主投票表决的，业主赞同、反对或者弃权的详细意见应当经本人签字后，由业主代表在业主大会会议投票时

11、照实反映 。 第十四条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。 业主大会定期会议应当根据业主大会议事规章的规定召开。有以下情形之一的，业主委员会应当准时组织召开业主大会临时会议： （一）有20%以上业主提议的； （二）发生重大事故或者紧急大事需要准时处理的； （三）业主大会议事规章或者治理规约规定的其他情形。 业主委员会未根据上述规定准时组织召开业主大会临时会议的，开发区管委会、街道办事处、镇人民政府应当催促或者组织召开业主大会临时会议。 业主委员会应当在业主大会会议召开15日前通知全体业主，并将业主大会会议争论的事项在物业治理区域内公告。 第十五条 治理规约、业主大会议事规章的内容应当依据国务

12、院物业治理条例和安徽省物业治理条例的相关规定制定。 治理规约、业主大会议事规章自业主大会通过之日起生效，并由业主委员会在物业治理区域内公告。 第十六条 业主大会、业主委员会作出的打算和治理规约、业主大会议事规章应当符合法律、法规的规定，对物业治理区域内的全体业主具有约束力。 业主大会、业主委员会作出的打算违反法律、法规的，市房地产治理局或者开发区管委会、街道办事处、镇人民政府，应当责令限期改正或者予以撤销，并通告全体业主。 业主大会、业主委员会作出的打算侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法恳求人民法院予以撤销。 第十七条 业主委员会委员应当符合国务院物业治理条例和安徽省物业治理条例规定条件

13、，其组成人员还不得有以下行为： （一）承揽本物业治理区域物业效劳企业的业务； （二）承受可能阻碍公正履行职务的其他不当利益。 第十八条 业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，推选产生主任1人、副主任1至2人。经业主大会同意，业主委员会可以聘请执行秘书，负责处理业主委员会日常事务。 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将业主大会会议的打算、治理规约、业主大会议事规章以及业主委员会组成人员名单等材料报市房地产治理局、开发区管委会或者街道办事处或者镇人民政府备案，并书面告知相关居民委员会、村民委员会。 前款规定的备案事项发生变更的，业主委员会应当在30日内书面告知市房地产治

14、理局、开发区管委会或者街道办事处或者镇人民政府以及所在地的居民委员会或者村民委员会。 第十九条 业主委员会任期一般为三年，其组成人员可以连选连任。业主委员会任期届满60日前，应当召开业主大会会议进展业主委员会的换届选举；逾期未换届的，开发区管委会、街道办事处、镇人民政府应当催促限期换届。 业主委员会任期届满后，应当将其保管的档案材料、印章及其他属于全体业主全部的财物移交新一届业主委员会。 业主委员会组成人员资格终止或者业主委员会任期届满后拒不移交上款规定所保管的资料和财物的，业主委员会其他组成人员、新一届业主委员会可以恳求公安机关帮助移交。 其次十条 业主委员会委员具有国务院物业治理条例和安徽

15、省物业治理条例规定应当终止资格情形之一、或者具有本方法 第十七条规定行为之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止，并以书面形式在物业治理区域内公告。 经业主委员会或者20%以上业主提议，认为有必要增减或者调整业主委员会委员的，由业主大会会议作出打算，并以书面形式在物业治理区域内公告。 业主委员会发生人员变更的，应当在10日内将变更状况报市房地产治理局、开发区管委会或者街道办事处或者镇人民政府备案，并书面告知相关居民委员会、村民委员会。 其次十一条 业主大会、业主委员会开展工作的经费，以及业主委员会委员的补贴和执行秘书的酬金，其筹集、治理和使用方法由业主大会确定。 第三章 前期物业治

16、理 其次十二条 新建住宅小区配套建筑及设施设备的建立，应当根据住宅小区规划、严格执行国家有关设计标准和工程建立标准。 其次十三条 建立单位应当在销售物业前通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业效劳企业实施前期物业治理；投标人少于三个或者建筑面积五万平方米以下的住宅物业、建筑面积二万平方米以下的非住宅物业，经市房地产治理局批准，可以采纳协议方式选聘具有相应资质的物业效劳企业。 其次十四条 建立单位应当依照国家公布的前期物业效劳合同示范文本，与选聘的物业效劳企业签订书面的前期物业效劳合同，并在签订后15日内报市房地产治理局、开发区管委会或者街道办事处或者镇人民政府备案， 其次十五条 前期物业效劳合

17、同签订生效后，建立单位应当依据物业效劳质量等级和物业总建筑面积，向选聘的物业效劳企业供应物业效劳开办费，以保障物业效劳企业进驻后的正常办公开支，经费数额标准由建立单位与选聘的物业效劳企业依据实际状况协商确定，并在前期物业效劳合同中明示。 建立单位可以邀请前期物业效劳企业提前介入工程的开发建立，对工程的规划设计方案、配套设施建立、工程质量掌握、设备运行治理等事项，提出与物业治理有关的建议。 建立单位组织工程工程验收和分户验收时，应当通知前期物业效劳企业参加。 其次十六条 新建物业的建立单位在申领商品房预售许可证或者现房销售备案前，应当向市房地产治理局报送相关资料，申请进展前期物业治理现场调查认定

18、。 其次十七条 新建住宅小区的配套建筑及设施设备符合安徽省物业治理条例规定的物业交付条件后，建立单位与前期物业效劳企业办理物业承接查验手续时，应当向前期物业效劳企业移交以下物业档案资料： （一）物业治理区域建立工程规划总平面图、竣工总平面图、单体建筑、构造与设备竣工图，配套设施设备、 地下管网工程竣工图、竣工验收合格证等资料； （二）供水、供电、燃气、有线电视、通讯等供用合同或协议，消防设施合格证、电梯准用证、机电设备出厂合格证与保修卡、保修协议，共用设施设备的安装、使用和维护保养等资料； （三）物业质量保修文件和物业使用说明文件； （四）物业治理区域内各类建筑物、场地、设施设备、园林施工图纸

19、及树种的清单； （五）物业治理所必需的其他资料，包括有关房屋权属的申请登记资料，工程验收的各种签证、记录、证明，业主相关资料及房屋面积清册等。 未能全部移交前款所列资料的，建立单位应当列出未移交资料的具体清单，并作出限期补交的书面承诺。 前期物业效劳企业办理物业承接查验手续时，应当对物业共用部位、共用设施设备进展现场查验，发觉问题应当准时书面告知建立单位整改，并应当将查验状况书面报送市房地产治理局、开发区管委会或者街道办事处或者镇人民政府备案。 市房地产治理部门可以对物业移交事项进展现场综合查验；对综合查验发觉的问题，准时责令建立单位整改。 综合查验结果和整改状况应当在物业治理区域内公告。 其

20、次十八条 建立单位应当依照国家公布的临时治理规约示范文本，制定临时治理规约，报市房地产治理局、开发区管委会或者街道办事处或者镇人民政府备案。临时治理规约不得侵害物业买受人的合法权益。 建立单位销售物业时，应当在销售场所将经批准的规划设计方案、临时治理规约及物业效劳用房和物业共用部位、共用设施设备的相关材料等予以公示，并向物业买受人供应书面公示材料。 物业买受人在与建立单位签订物业买卖合同时，应当就遵守临时治理规约予以书面承诺。 在首次业主大会通过的治理规约生效后，临时治理规约即行失效。 其次十九条 建立单位与物业买受人签订物业买卖合同时，应当向物业买受人明示前期物业效劳合同及物业效劳企业名称、

21、效劳内容、效劳标准、收费标准、计费方式和起始时间等内容。 建立单位销售物业时，不得承诺减免物业效劳费。 前期物业效劳合同作为物业买卖合同的附件，对物业买卖双方和物业效劳企业具有约束力。前期物业效劳合同可以商定期限；商定期限未满，业主委员会与物业效劳企业签订的物业效劳合同生效的，前期物业效劳合同终止。 第三十条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的全部权或者使用权，建立单位和物业效劳企业不得擅自处分。 物业治理区域内属业主共有的物业效劳用房等配套建筑，由建立单位在物业工程综合查验合格后60日内负责申请房屋权属登记。房屋登记机构应当在房屋登记簿中对属于业主共有的物业效劳用房等配套建筑予以记载

22、，业主有权查询。 第三十一条 物业效劳用房的配置应当符合以下规定： （一）物业治理区域物业总建筑面积五万平方米以下的，根据不少于建筑面积一百平方米配置；总建筑面积五万至二十五万平方米的，根据物业总建筑面积2配置；总建筑面积超过二十五万平方米的，超过局部按1的标准配置； （二）物业效劳用房应当在地面以上，便于开展物业效劳活动，并且具备采光、通风、水、电、通信等正常使用功能。 物业效劳用房应当包括物业效劳办公用房、业主委员会办公用房等。其中，业主委员会办公用房建筑面积不低于二十平方米。 建立单位应当为物业效劳用房及共用设施设备配置独立的供水、供电等计量器具。 建立单位移交物业效劳用房，不得收取任何

23、费用。 未经业主大会或者建立单位的同意，物业效劳企业不得转变物业效劳用房的用途。 第三十二条 根据规划要求在住宅小区内配套建立公共效劳设施中的会所、幼儿园等的归属，应当在商品房买卖合同中商定。商定属于建立单位全部的，建立单位应当供应产权归其全部的证明文件，并优先满意业主需要。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式商定，并应当首先满意业主或者物业使用人的需要，不得出售给业主以外的单位或者个人；业主或者物业使用人要求承租的，建立单位不得以只售不租为由拒绝。 物业治理区域机动车库、车位缺乏时，需要占用业主共有的道路或者其他场地用于停放车辆的车位的，应当

24、确保消防通道和道路畅通。 施划机动车位涉及转变公共场地的性质或者用途需要办理相关审批手续，应当依法办理。 规划、消防、公安机关和交通治理等行政主管部门应当加强对物业治理区域机动车位施划的指导。 第三十三条 前期物业效劳合同终止时，物业效劳企业应当将物业效劳用房和物业共用部位、共用设施设备及相关资料移交业主委员会或者建立单位。 建 设单位、物业效劳企业、业主委员会及其工作人员不得泄露业主个人信息资料。泄露业主个人信息资料，影响业主正常工作、生活的，业主有权向有关行政主管部门举报。 第三十四条 建立单位应当根据国家规定的保修期限和保修范围，担当物业的保修责任。 建立单位根据有关规定提取的物业工程质

25、量保修金，应当专户存储，专项用于物业保修期内的修理，并承受业主、业主委员会和物业效劳企业的监视。 第四章 物业治理效劳 第三十五条 物业效劳企业应当根据国家规定，具备相应的资质，不得超越资质等级承接物业效劳业务。 注册地非本市的物业效劳企业，在本市承接物业效劳工程，应当向市房地产治理局备案。 从事物业治理的人员应当根据国家规定，取得职业资格证书。市房地产治理局应当加强物业治理专业人才队伍建立，建立物业效劳企业及其治理人员的信用档案。 第三十六条 物业效劳企业享有国务院物业治理条例和安徽省物业治理条例规定的权利，并应当依法履行以下义务： （一）以为业主效劳为宗旨，提高效劳质量和水平； （二）根据

26、物业效劳合同，供应安全防范、卫生保洁、共用部位及设施设备日常修理养护等效劳； （三）根据规定公布物业效劳费收支状况； （四）承受业主委员会和业主的监视； （五）帮助有关部门供应社区效劳，开展社区文化活动； （六）法律、法规规定或者物业效劳合同商定的其他义务。 物业效劳企业应当根据物业效劳合同的商定，供应相应的效劳。未履行商定的，应当依法担当相应的法律责任。 第三十七条 业主委员会应当依照国家公布的物业效劳合同示范文本，与业主大会选聘的物业效劳企业签订物业效劳合同。物业效劳企业应当在合同签订之日起15日内，报市房地产治理局、开发区管委会或者街道办事处或者镇人民政府备案。 第三十八条 物业效劳合同

27、签订前，业主委员会应当将拟签订的物业效劳合同在物业治理区域内公示，充分听取业办法见后，再提交业主大会通过。物业效劳合同内容如需变更的，业主委员会应当将变更的内容在物业治理区域内公示，并根据业主大会规定的程序确认变更合同。 前款规定的公示时间不得少于10日。 第三十九条 物业效劳合同期限届满前90日，业主委员会应当召开业主大会会议，争论打算物业效劳企业的聘用事宜。业主大会打算连续聘用的，应当依法与物业效劳企业签订新的物业效劳合同；不连续聘用的，应当依法重新选聘新的物业效劳企业。 第四十条 提前解除物业效劳合同的，提出解除合同的一方应当提前90日报市房地产治理局批准，并报送物业所在地的开发区管委会

28、或者街道办事处或者镇人民政府备案；同时书面告知合同另一方，并在物业治理区域内公告。 第四十一条 物业效劳合同解除或者终止后，物业效劳企业与业主委员会或者建立单位根据法律、法规规定和合同商定，履行以下交接义务： （一）移交本方法第三十三条第一款规定的财物与资料； （二）移交物业效劳期间形成的有关物业及设施设备改造、修理、运行、保养的有关资料及物业效劳档案； （三）移交清算预收、代收的有关费用及相关账册、票据； （四）撤出物业效劳区域内的效劳人员； （五）法律、法规规定的应当移交的其他事项。 业主大会重新选聘物业效劳企业后，业主委员会或者建立单位应当将前款所列资料和财物移交重新选聘的物业效劳企业，

29、原物业效劳企业应当与新选聘的物业效劳企业做好物业治理交接工作。 物业效劳企业未办理交接手续，不得擅自撤离物业治理区域、停顿物业效劳。 第四十二条 物业效劳收费应当遵循合理、公开以及费用与效劳水平相适应的原则，区分不同物业的性质和特点，由建立单位或者业主委员会与物业效劳企业根据国家和省、市物业效劳收费的规定，在物业效劳合同中商定。 实行政府指导价的，由市物价局会同市房地产治理局根据国家和省物业收费治理规定，依据物业类型、效劳内容、效劳等级和物价指数变动等状况，另行制定详细的收费方法和标准。 物业发生转移或者灭失的，业主或者物业使用人应当结清物业效劳费用。 第四十三条 物业效劳企业应当明码标价，将

30、效劳内容、效劳标准以及收费工程、收费标准等有关状况，在物业治理区域的显着位置公示。 物业效劳企业可以依据业主的托付，供应物业效劳合同商定以外的效劳工程，效劳酬劳由双方协商确定。 物业效劳企业应当根据国家和省、市有关规定，公布物业效劳收费收支状况，业主委员会应当对所公布的物业效劳费进展监视核查，并将核查报告在本物业治理区域内公布。 市物价局应当会同市房地产治理局，加强对物业效劳企业收费工程、标准的监视。 第四十四条 已交付业主的物业，物业效劳费由业主担当。业主与物业使用人商定交纳物业效劳费用的，从其商定，业主负连带交纳责任。未交付业主的物业，物业效劳费由建立单位担当。 前款所称交付是指在房屋买卖

31、合同商定的时间内，业主收到书面交付通知并办妥相关交付手续。业主收到书面交付通知后，在通知期限内无正值理由不办理相关交付手续的，视为交付。建立单位没有事先书面通知的，以业主实际办妥相关交付手续为准。 业主应当按时足额交纳物业效劳费用，未按时足额交纳的，物业效劳企业可以在物业治理区域内将欠费业主名单及欠费状况予以公示催交。 第四十五条 物业效劳企业应当严格根据国家有关物业效劳标准和标准供应效劳，加强物业共用部位、共用设施设备运行状况的日常检查；对物业共用部位、共用设施设备运行状况应当每年度向业主委员会或者建立单位书面报告，并在物业治理区域内公告。 物业效劳企业应当帮助做好物业治理区域内的安全防范工

32、作，制定物业治理区域内安全防范应急预案，对突发性大事应当实行应急措施，准时报告有关行政治理部门和相关单位，并帮助做好救助工作。 物业效劳企业人员在维护物业治理区域内的公共秩序时，不得侵害公民的合法权益。 第四十六条 物业治理区域内，供水、供电、供气等单位应当对最终用户实行装表到户、收费到业主，直接为业主效劳。 供水、供电、供气等单位可以托付物业效劳企业代收有关费用，并按商定支付手续费。 物业效劳企业代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。 第四十七条 市房地产治理局和开发区管委会、街道办事处、镇人民政府应当建立物业治理投诉受理制度，对业主、业主委员会、物业使用人及物业效劳企业在物业治理

33、活动中的投诉，应当自收到之日起15日内进展调查、处理，并将调查处理结果答复投诉人；属于其他部门、单位职责的，投诉受理机关应当转交有关部门或者单位并告知投诉人。 第四十八条 市房地产治理局应当加强对物业效劳企业监视治理，定期对其效劳质量进展考核，促进物业效劳企业提高效劳水平。 公安、工商、环保、卫生、城管、住建等行政治理部门应当加强物业治理区域内公共秩序、治安消防、市容卫生、违章搭建、房屋使用与物业综合验收等监视治理，依法处理违法行为。 实行物业治理联席会议制度。物业治理联席会议由市房地产治理局会同开发区管委会、街道办事处、镇人民政府召集，居民委员会或者村民委员会、物业效劳企业、专业经营单位和城

34、市治理执法、公安派出所等单位及业主委员会或者业主代表参与。物业治理联席会议，协调解决以下事项： （一）业主委员会未依法履行职责； （二）业主委员会未依法换届； （三）物业效劳企业未依法退出和办理交接手续； （四）物业治理与效劳过程中发生的重大冲突纠纷； （五）其他需要协调解决的事项。 第五章 物业的使用和维护 第四十九条 物业效劳企业应当对业主或者物业使用人装饰装修房屋进展指导和监视。业主或者物业使用人在房屋装饰装修工程开工前，应当持有关资料向物业效劳企业办理登记手续；物业效劳企业应当告知业主或者物业使用人房屋装饰装修中的制止行为、允许施工的时间、装饰装修垃圾的清运与处置等留意事项，并加强巡查

35、。 物业出租的，业主应当在签订物业租赁合同后，将物业承租人、出租期限、物业效劳费用交纳的商定等状况书面告知业主委员会和物业效劳企业。 物业使用人在物业治理活动中的权利义务由业主和物业使用人商定，但不得违反法律、法规和治理规约或者临时治理规约的有关规定。 物业使用人违反本方法和治理规约或者临时治理规约的规定，有关业主应当担当连带责任。 业主转让物业时，应当根据规定结清物业效劳费用，权属登记部门应当查验业主物业效劳费用交纳状况。 第五十条 物业治理区域内制止以下行为： （一）拆改房屋承重构造； （二）侵占、损坏物业的共用部位、共用设施设备和绿地、树木绿化等设施； （三）违法搭建建筑物、构筑物； （

36、四）违反法律、法规和治理规约，以及未经有利害关系的业主同意，将住宅转变为经营性用房； （五）擅自转变房屋外貌，影响他人生活、工作或者市容环境； （六）违反规定摆摊设点、占道经营； （七）违反规定倾倒垃圾、污水和杂物； （八）在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品、设置户外广告； （九）违反规定停放自行车和机动车辆； （十）堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品，排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪音； （十一）法律、法规和规章制止的其他行为。 违反前款规定的，其他业主、业主委员会、物业效劳企业有权予以制止。制止无效的，物业效劳企业、业主委员会应当准时报告有关行政主

37、管部门。有关行政主管部门在接到报告后，应当依法予以制止或者处理。 第五十一条 业主或者物业使用人封闭阳台以及安装空调外机、太阳能热水器、防盗网、遮阳罩等设施的，应当遵守临时治理规约或者治理规约，保持物业的干净、美观。 物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当准时修理养护，有关业主应当赐予协作。 责任人不履行修理养护义务的，经业主大会同意，可以由物业效劳企业养护，费用由责任人担当。 第五十二条 物业共用部位、共用设施设备修理、更新时，相邻业主、物业使用人应当予以协作；因相邻业主、物业使用人阻止修理、更新，造成其他业主、物业使用人财产损失的，责任人应当修复或者赔偿。因物业修理、更

38、新造成相邻业主、物业使用人的自用部位、自用设备损 坏或者其他财产损失的，责任人应当负责赔偿。 第五十三条 利用物业共用部位、共用设施设备进展经营性活动的，经营者应当在征得相关业主、业主大会和物业效劳企业的书面同意后，根据规定办理有关手续，并应当交纳经业主大会或者物业效劳企业同意的共用物业使用费。共用所得收益30%用于物业治理公共效劳费，70%纳入物业专项修理资金或者根据业主大会的打算使用。 物业效劳企业在征得相关业主、业主大会或者建立单位同意后，可以利用物业共用部位、共用设施设备进展经营性活动，经营所得收益根据前款共用物业使用费的比例方法使用。 第五十四条 建立单位应当在物业建成后，将供水、供

39、电、供气、通讯、电视等设施，根据规定移交给专业经营单位进展维护治理。供水、供电、供气、通讯、电视等单位，应当依法担当物业治理区域内相关管线和设施设备修理、养护的责任。 前款规定的单位托付物业效劳企业代为修理、养护的，应当签订托付合同，并支付相应的修理、养护费用。 第五十五条 物业专项修理资金的归集、治理与使用，根据桐城市物业专项修理资金治理暂行方法的规定执行。 第六章 法律责任 第五十六条 业主、物业使用人或者建立单位、物业效劳企业有以下行为之一的，依照安徽省物业治理条例的规定惩罚： （一）拆改房屋承重构造的； （二）侵占房屋共用部位、公共场地的； （三）损坏共用设施设备和绿地、树木绿化等设施

40、的； （四）物业效劳企业聘用未取得物业治理职业资格证书从事物业治理活动的； （五）建立单位未按规定交付物业效劳用房的； （六）建立单位或者物业效劳企业未经业主大会同意，擅自转变物业效劳用房用途的。 第五十七条 违反本方法第五十条第一款第四项规定，擅自将住宅转变为经营性用房的，由业主委员会或者物业效劳企业报请物业所在地的开发区管委会或者街道办事处或者镇人民政府以及居民委员会或者村民委员会，依据治理规约商定进展协调、处理；协调处理不成的，由市房地产、规划、工商、环保、城管等有关行政主管部门责令限期改正，恢复原状；情节严峻的，可处以五千元以上一万元以下的罚款。 第五十八条 违反本方法第三十二条第三、

41、五款规定，在物业治理区域内机动车全部人或者使用人未根据规定停放车辆的，物业效劳企业应当准时予以劝阻；涉及占用消防通道或者损坏城市绿化及设施情节严峻的，物业效劳企业应当准时上报公安机关、消防机构、城管部门依法处理。 第五十九条 违反本方法其次十三条规定，住宅物业建立单位未通过招投标方式选聘物业效劳企业、或者未经批准擅自采纳协议方式选聘物业效劳企业的，由市房地产治理局责令限期改正，赐予警告，可以并处十万元以下的罚款。 第六十条 违反本方法第三十二条其次款规定，业主或物业使用人要求承租机动车库、车位，建立单位以只售不租为由拒绝的，由市房地产治理局责令限期改正，逾期不改正的，可以处五百元以上一千元以下

42、罚款。 第六十一条 违反本方法其次十四条、第三十七条规定，建立单位、物业效劳企业未根据规定办理前期物业效劳合同、物业效劳合同备案的，由市房地产治理局责令限期改正，逾期不改正的，可处以一千元罚款。 违反本方法其次十七条、第四十一条第一款规定，建立单位、物业效劳企业未根据规定办理有关移交手续的，由市房地产治理局责令限期改正，逾期不改正的，予以通报，处以一万元以上十万元以下的罚款。 第六十二条 违反本方法其次十七条第三款规定，物业效劳企业未进展查验或者未将查验状况报送备案的，由市房地产治理局责令限期改正，逾期不改正的，处以一千元罚款。 违反本方法第四十三条规定，物业效劳企业未在物业治理区域内公示效劳

43、内容、效劳标准以及收费工程、收费标准等有关事项的，由市物价局责令限期改正，逾期不改正的，可以处一千元以上五千元以下的罚款。 违反本方法第四十一条第三款规定。物业效劳企业擅自撤离物业治理区域、停顿效劳的，由市房地产治理局责令限期改正，逾期不改正的，处以五万元以上十万元以下的罚款，记入信用档案并依法降低或者取消其资质。 违反本方法第三十五条第一款规定，物业效劳企业未取得经营资质从事物业效劳经营或者无资格证书从事物业治理效劳或者超越资质经营的，由市房地产治理局责令限期改正；逾期不改正的，没收违法所得、处以五万元以上二十万元以下罚款； 违反上款规定，给业主造成损失的，依法担当赔偿责任。 违反上款规定，

44、情节严峻的，市工商局依法撤消营业执照，市房地产治理局同时取消违法企业资质证书。 第六十三条 违反本方法规定，市房地产治理局、开发区管委会、街道办事处、镇人民政府或者其他有关行政主管部门及其工作人员有以下情形之一的，由有关行政机关责令改正；对直接负责的主管人员和其他直接责任人依法赐予处分： （一）违法干预业主依法成立业主大会和业主委员会的； （二）违法实施物业治理行政许可的； （三）违反物业治理投诉处理规定的； （四）发觉违法行为或者接到违法行为报告不准时作出处理的； （五）有滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守等其他行为的。 第七章 附 则 第六十四条 本方法以下用语的含义是： （一）“自用设备”是指一套房屋户门以内，由业主、物业使用人自用的门窗、卫生洁具及水、电、气户表以内的管线等设施； （二）“自用部位” 是指一套房屋户门以内，由业主、物业使用人自用的局部（包括一楼房屋业主自用的天井、庭院等）； （三）“共用部位”是指房屋主体承重构造部位（包括根底、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、地面架空层、走廊通道等； （四）“共用设施设备”是指物