标准化厂房建设项目可行性研究报告.pdf

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1、第一章 总论 1.1 项目名称 湖南平江工业园标准化厂房建设项目 1.2 可行性研究报告编制单位及法人代表 可行性研究报告编制单位：北京中天元工程设计有限责任公司 工程咨询资格等级：甲级 工程咨询资格发证机关：国家发展和改革委员会 工程咨询资格证书编号：法定代表人：李促进 1.3 可行性研究报告编制依据 1、国家发改委颁发的投资项目可行性研究指南（2002 年版）；2、国家发改委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数（2006年第三版）；3、国土资发 2008（24）号国土资源部关于发布和实施工业项目建设用地控制指标的通知；4、国土资发 2009（56）号国土资源部关于发布和实施关于调整工业

2、用地出让最低价标准实施政策的通知；5、湖南平江工业园区总体规划（2006-2020）文本；6、业主提供的相关资料；7、项目调研收集的相关资料。1.4 报告编制的内容 本报告编制的主要内容包括项目建设的意义和必要性、市场需求、项目建设地址和建设条件、项目建设方案、环境保护、劳动安全卫生与消防、节约资源、组织机构设置及人力资源配置、实施进度安排、投资估算与资金筹措、经济效益分析等。1.5 项目实施单位基本情况介绍 项目实施单位为湖南平江工业园区建设投资开发有限公司，该公司是由平江县人民政府于 2001 年 11 月 15 日授权平江工业园区管理委员会投资设立的国有独资公司。公司为自主经营、自负盈亏

3、的独立法人实体，注册资金2000 万元，经营范围为平江工业区建设项目投资、园林绿化、市政工程开发与管理，中国移动通信代办业务等。截止至 2009 年底止，公司总资产为 24067万元，净资产为 00000 万元，资产负债率为 00%。公司实行董事会领导下的总经理负责制，公司下设行政办公部、综合部、财务部、工程部四个科室，其运行机制较为完善；公司现有员工 16 人，其中高级工程师 2 人，工程师 8 人，且全部具有大专以上的文化学历。截止目前，公司累计投入园区基础设施建设资金 1.6 亿元，园区首期开发的 2.5 平方公里区域基础设施得以配套完善。1.6 项目建设地址及建设条件 本项目建设地址位

4、于平江伍市工业园内，东靠华龙食品、西至严家铺路、南至平伍公路。项目占地 52.88 亩，场地为浅丘林地，地势起伏不大，无其他建筑设施，无需拆迁。该址距京珠高速公路 3 公里，距 107 国道 10 公里，紧贴省道 S207 线和 S308 线，地理位置优越，交通非常便利。平江伍市工业园区成立于 2002 年，经过近 8 年的建设开发，目前区内市政给排水管网、市政道路、电力通讯等设施基本成形，园区的基础配套设施已逐步完善。1.7 建设规模和主要建设内容 根据伍市工业园区产业布局、发展定位和项目功能要求，并考虑项目资金能力和建设场地等多种因素，及项目未来市场需求，平江工业园标准化厂房建设项目占地

5、52.88 亩，总建筑面积 47837.22 平方米，容积率 1.36。主要建设内容具体包括：新建标准厂房建筑面积 31214.02 平方米，办公楼建筑面积 3960 平方米，员工宿舍建筑面积 10911.2 平方米，食堂建筑面积 936平方米，活动中心建筑面积 816 平方米。1.8 投资估算与资金筹措 经估算，本项目总投资为 4474.24 万元，其中：工程费用 3345.71 万元，其他费用 783.05 万元，预备费用 167.29 万元，建设期利息 178.2 万元。项目资金来源：公司自有资本金和银行贷款，其中公司自有资本金投入1474.24 万元，占总投资的 32.95%；银行贷款

6、 3000 万元，占总投资的 67.05%。1.9 项目经济评价 经对项目进行财务分析，该项目投资利润率为 13.19%，投资利税率为17.59%；项目财务内部收益率为 10.80%，当 i=10%时，项目财务净现值为150.43 万元，静态投资回收期为 7.21 年，动态投资回收期为 10.52 年。通过上述分析表明，项目具备一定盈利能力，且项目内部收益率高于银行贷款利率水平，满足于行业基准收益率要求，因此，实施项目在财务上是可行的。1.10 研究结论 项目实施是落实平江伍市工业园总体规划及产业发展规划，构建园区良好的招商引资平台，提升园区项目承载能力的的具体体现；是大力扶助中小企业和创业型

7、企业，承接产业转移，活跃区域经济的重大举措；是促进园区产业规范化、集约化、规模化、合理化，延伸产业链，形成产业集群的发展要求；是促进园区经济增长和实现土地资源集约使用的有效途径。经研究表明，本项目承办单位作为政府类企业，在企业入园、产业引导上具备政策优势。项目的实施具有广阔的市场前景，符合园区发展战略要求，项目建设依据充分，外部建设条件具备，因此，项目的实施是必要和可行的。第二章 项目背景及实施的必要性 2.1 项目背景 2.1.1 工业园区概况 湖南平江工业园成立于 2002 年，是经湖南省人民政府批准与国家发改委审核的省级工业园区，园区规划发展控制占地面积 12 平方公里。平江工业园位于湖

8、南省会长沙市（长株潭经济圈）和沿江开放口岸岳阳市的结合部伍市镇，东邻江西修水，南接长沙，西靠汩罗、湘阴，北连湖北武汉，是长沙、汩罗、岳阳、平江四市县和湘、鄂、赣三省的商品集散地，长株潭经济圈和沿江开放带的交汇点，国家西部大开发、西气东输工程的过渡带。其工业发展战略优势地位显着，具体表现为：1、园区交通便捷。京珠高速公路、107 国道、S308 省道和汩罗江纵横交错，在园区形成交汇点，京广铁路擦边而过，距长沙市 66km、岳阳市 70km、平江县城 38km，具有“一江四路”的交通优势。距京广线、武广高铁线长沙火车站 66km，岳阳火车站 70km，汩罗火车站 10km，全封闭高速公路直达，驱车

9、 50 分钟即可抵达。距长沙黄花国际机场 62km，全封闭高速公路直达，驱车 40 分钟即可抵达。距长沙港 70km，距长江城陵矶港 76km。区内有 300吨汩罗江内河航道连接洞庭湖、湘江、长江，可直达长沙港、岳阳港、武汉港。优越的交通优势可为企业降低 5%10%的运输成本。2、劳动力资源丰富。全县总人口达 100 万以上，其中受过中、初级教育的适龄劳动人口众多，有近 20 万人在沿海打工；同时这里又是全国重点职业教育中心，劳动力资源十分丰富。一般高级管理人员 2000 元/月；一般技术员工 1500 元/月；一般熟练工人 1000 元/月，最低薪资 600 元/月。3、土地等生产要素价格低

10、廉。土地开发成本价为 10 万元/亩，为长沙城区工业用地价格三分之一。建设成本为 500700 元/平方米，低于省会长沙 300500 元/平方米。4、园区产业特色鲜明。目前，园区已形成以机械电子、有色金属深加工、食品深加工为主导产业的发展态势。机械电子产业方面入园落户的企业有湖南恒信、平江正也机械、宏邦净化和上市公司天一科技等；有色金属深加工产业方面入园落户的企业有中国黄金科技集团投资的中南黄金冶炼，浙江久立集团投资的鑫立合钢，冶炼深加工企业长城铜业、玉峰铜业、长益铜业、永昊铜业等；食品深加工产业方面有华龙方便面、今麦郎粉丝、果之然食品、翔宇食品等。5、园区基础设施配套完善。纵横交错的循环路

11、网格局、变电站、自来水厂、燃气站、医院、学校、通讯、银行、邮政等共同构成运转高效，功能齐全的园区基础设施配套网络，为企业营造了良好的投资环境。6、园区功能分区明确。工业生产区，产业服务区、政务服务区、生活居住区等分区明确，规划合理，充分展示着园区科学的建设理念、和谐的创业文化及广阔的发展空间。7、园区经济发展迅速。至今园区共引进工业项目 56 家，正式投产企业 38 家，2009 年园区企业完成工业总产值 35 亿元，创税 3220 万元。2.1.2 园区发展规划 1、园区发展总体规划 根据湖南平江伍市工业园区总体规划（2006-2020）文本，平江伍市工业园区规划范围为：北抵平伍公路，西达京

12、珠高速公路，东、南两侧至主要山体，规划总用地面积为 9.72 平方公里。园区规划总体目标是：紧抓“中部崛起”和泛珠三角、长株潭经济圈发展和区域合作的战略机遇，进一步加快园区基础设施建设和招商引资力度，通过努力提升园区管理水平，实现开发管理市场化；通过努力提升产业发展水平，实现产业配置集中化；通过努力提升基础设施发展水平，实现用地控制弹性化；通过努力提升生态环境和企业环保发展水平，实现园区环境生态化，最终建成功能分区明确、基础设施完善、现代工业景观和生态景观融合的省内一流的省级开发区。近期目标（2006-2010 年）：进一步完善建成区块，同时在完成园区总体规划的基础上，加快园区的主要路网建设和

13、市政公用设施建设，为园区的招商引资创造良好的基础条件。中期目标（2010-2015 年）：基本完成园区主要路网和市政公用设施的建设，到 2015 年，力争园区固定资产投资总额达到 58 亿元，引进利用省内境内资金达到 38 亿元以上，技工贸总收入达到 200 亿元，高新技术产值达到150 亿元，工业增加值达到 50 亿元，年利税达到 12 亿元。到 2015 年，销售收入超 5 亿元的企业达到 5-10 家，超 1 亿元的企业 20-30 家，超 5000 万元的企业 100 家。远期目标（2015-2020 年）：园区规划范围内用地建设基本完成，基本达到总体发展目标，力争固定资产总额达到 1

14、00 亿元，引进利用省内境外资金达到 80 亿元，利用外资达到 3 亿美元，技工贸总收入达到 300 亿元，高新技术产值达到 250 亿元，工业增加值达到 120 亿元，年利税达到 30 亿元，年税收总额超过 15 亿元，出口创汇总额达到 2 亿美元。远景目标：同时考虑到园区的发展需要，远景沿京珠高速公路向南扩展约 3.5 平方公里用地，进一步满足园区远景发展的需求。2、产业发展规划 指导思想：以“夯实基础产业、培育优势产业、引进发展有潜力产业”为战略方针，以泛珠三角经济圈和全省产业集群的产业转移，以长株潭经济圈作为工业园产业发展的支撑条件，以岳阳产业经济带作为工业园产业配套与产业互动，以平江

15、县域及周边区域的资源为依据，以县域内已有的技术、市场和优势企业为支持，围绕平江工业园区及平江县拥有的金属冶炼与深加工、食品加工、机械电子、新型材料与竹木加工及轻工产业五大主要产业，通过整合、强化在工业园产业链上的各项资源，运用“发展一批、培养一批、储备一批”的产业梯队配置方式，对不同的产业制定不同的发展策略、实施不同的产业政策；通过提升产业发展水平、改变产品形态、延伸产业链、配套输出、经济循环五项方针，强化工业园区现有的具有竞争优势的基础产业，挖掘具有外部对接能力的和潜在优势的培育型产业，建设具有“特质”的国内工业园区和新型发展产业基地。发展目标：发展壮大食品加工产业与金属冶炼深加工产业，至

16、2015 年底，园区食品加工产业产值达到 20 亿元，金属冶炼深加工产业产值达到 120亿元。积极培育机械电子、建材与竹木加工与轻工产业，至 2015 年底，机械电子产业产值达到 44 亿元，新型建材产业产值达到 6 亿元，轻工产业产值达到 10 亿元。形成金属冶炼深加工和再生资源深加工产业组团，以华龙食品为龙头的方便食品为特点的农副加工产业组团，以恒信电子等电子生产制造企业和天一泵业为主体的机械电子产业组团，以新型建材和竹木加工为主体的建材与竹木加工产业组团和以塑料、塑胶、制鞋为主体的轻工业产业组团。重点产业发转方向：（1）金属冶炼深加工产业。以市场为导向，以科技进步为动力，加快产业结构调整

17、，开拓国内、国外两个市场，利用矿产与回收金属两种资源，加快有色金属深加工及配套产品的发展，培育有国际竞争力的大型企业集团。具体发展方向为：一是要坚持采用先进适用技术改造和提升传统产品，提高技术水平和装备水平。二是走规模膨胀与产业延伸并举的路子，产业发展前端向资源延伸，形成稳定的原料来源；产业链后端积极开发下游产品，拓展有色金属新材料领域，提高深加工产品比例。三是大力发展循环经济，提高资源利用率，降低产业生产成本，提高产业盈利能力，同时也要争取国家在发展循环经济中的良好政策，为产业发展创造一个更好的发展氛围。（2）食品及农副产品加工产业 以市场为导向，以效益为，通过技术革新提升质量标准，提高产品

18、档次，实现产业结构内部战略性调整；把发展工业园的食品加工作为带动全县农业结构调整，通过食品加工产业的集中发展，企业的集团发展，以此推进农业产业化经营，转移农村劳动力，从实现农业增效和农民增收方面寻找切入点和突破口，培育出若干个大型农副产品加工企业，并形成支柱产业。实施名牌战略，力争做到一个行业一个龙头，一类产品一个品牌。（3）机械电子产业。增强产业配套功能，延伸产业链。重点抓好产业规划项目的申报和实施，搭建机械制造加工产业发展平台。加强对外合作，拓展市场空间。重点加强沿海地区电子科技企业的合作与引进招商，尝试与长株潭的湘火炬、南方摩托、吉利汽车以及西门子、雅马哈、大宇等国际强势企业的全面、深层

19、次合作，加快与国际经济的融合与接轨。充分利用宫外的资金、技术、人才、管理等资源，加快技术引进、消化吸收和自主创新步伐。鼓励本地制造企业积极参与到本产业来，利用企业自身的技术优势与市场优势进行产业发展。（4）建材与竹木加工产业。突出培育重点企业，扩大产业经营规模。规划期内，重点引进新型建材制造技术与制造企业，实质做大做强，同时通过市场机制和限制性政策，转化产业中一般性企业，使之成为大型企业集团的配套和关联性企业，增强整个产业的竞争力。促进主体的多元化。大力支持引进外来资金接盘竹木加工业。鼓励本土竹木加工企业向新工艺设计、新产品品种发展。从根本上改变整个产业的盈利结构和运行机制。集中制造，规模生产

20、。通过县域产业结构调整，运用企业联合、市场集中开发等方式，吸引分布于县级格的的建材企业向工业园集中，通过共同努力，做大做强建材业。（5）轻工业。以彩星鞋业为典范，针对珠三角地区和国家东部沿海地区的轻工企业，通过平江县的劳动力资源和成本优势，以及土地、能源等方面的优惠政策，重点在塑料、塑胶产品的加工制造项目上加大招商引资力度。通过政策主动招商，奖励“以商招商”的方式，吸引更多的轻工企业入园，在规划期内，主要加强对彩星鞋业的发展扶助。同时，帮助东聚科技等大型轻工企业引入民营资本，通过政策引导其实施业务改造，将其塑料等轻工业务独立出来，通过企业的业务发展分裂来提高轻工业的发展速度，加快轻工产业的发展

21、壮大。（6）物流产业。立足京珠高速的交通优势，构建较为完备的区域物流信息平台和专业化、信息化、网络化的现代物流系统。在平江县现有的物流网基础上，配套建立物流中心、工商企业、物流企业、物流节点、商检服务、行政管理服务等六大信息系统；立足平江，面向京珠高速贯穿的城市，辐射全国，实现物流信息共享、物流资源优化整合。2.1.3 产业布局 按照湖南平江工业园产业战略发展规划，园区将形成金属冶炼深加工和再生资源深加工产业组团、农副加工产业组团、机械电子产业组团、建材与竹木加工产业组团和轻工产业组团等五大工业组团。综合考虑园区的用地布局和现状条件，进行园区的产业布局规划。1、金属冶炼深加工和再生资源深加工产

22、业组团 布局在园区的东部，总用地面积为 144.6 公顷。主要安排金属冶炼和深加工黄金、铅锌等矿产深加工类企业。2、农副加工产业组团 布局在园区的中部和北部，总用地面积为 123.9 公顷。主要安排面粉、粮油、酒类、熟食和其他副食品和农副产品加工类企业。3、机械电子产业组团 布局在园区的中部和北部，总用地面积为 78.4 公顷。主要安排泵业机械制造、新型电子电器、电子配件、电子产品、交通装备制造、汽车零部件制造配套业和机电配套制造加工类企业。4、建材与竹木加工产业组团 布局在园区的南部，总用地面积为 72.9 公顷。主要安排水泥添加剂、复合水泥制品及技术输出、运用冶炼等产业废渣制造的新型建材和

23、新型竹木制品加工类企业。5、轻工产业组团 布局在园区的西部，总用地面积为 50 公顷。主要安排塑料、塑胶、鞋业及生物制药类企业。2.1.4 项目的提出 改革开放以来，东部沿海地区以其先天的区位优势和交通优势，及较好的工业产业基础，引领着我国工业经济发展的潮流，并实现了 20 多年的快速增长。近年来，随着土地供应的趋紧，原材料价格和人工工资的上涨，环保费用的增加等，东部地区工业发展的各项优势正在逐步消失。与此同时，中西部地区自然资源优势突出，原材料和土地供应充足，劳动力成本低廉，“十一五”期间国家又加大了对中西部地区的政策倾斜力度，逐步解决了中西部地区的交通等基础设落后的问题，为中西部地区工业经

24、济的腾飞打下了坚实的基础。顺应工业经济发展的趋势，中西部地区近年较好地承接东部产业的转移，实现了自身工业经济又好又快的发展。自金融危机爆发以来，由于低廉的生产成本和较高的性价比，众多内地工业园区企业其产品在市场竞争中脱颖而出，取得了更好的经济效益和更大的市场份额，这一现象的出现，进一步加快了产业向中西部地区的转移。但中西部地区由于起步低、产业基础薄弱、发展快、时间短，导致承载的工业园区建设滞后，配套的硬件设施跟不上，缺乏与大型龙头企业配套的中小型企业，不能形成完整的产业链；现有进园的中小企业没有合理布局、没有形成优势产业集群；原来进园企业划地多，用地少，形成大量荒地；更为突出的是现有更多的中小

25、型和创业型企业由于资金问题不能在园区买地自建厂房，而园区又不能提供其生产经营的场所，其发展壮大受到极大制约。但中小企业又是活跃区域经济，增加地方就业岗位和地方财政税收的重要力量。鉴于此，各省、市、县纷纷出台加快工业园区标准厂房建设的文件，鼓励和加快园区标准化厂房的建设，以从根本上解决中小企业的发展瓶颈问题。如湖南郴州有色金属产业园区已经启动 56 万平方米的标准厂房建设项目，现已完成 31 万平方米，竣工厂房已有 15 家企业进驻；南宁市已新建标准厂房面积约 50 万平方米，入驻率达到了 70%。项目建设地平江伍市工业园东邻江西，南接长沙，西靠洞庭湖，北连武汉，是四市县和三省的商品集散地，长株

26、潭经济圈和沿江开放带的交汇点。京珠高速公路穿境而过，很好地承接了东部、南部沿海地区劳动密集型和技术密集型产业转移，充分接受长沙、武汉等中部特大城市的辐射。目前，长株潭经济圈工业基础雄厚，龙头企业众多，产生了一批如三一重工、中联重科、远大空调等具有国际竞争力的大型企业，为其配套的机械电子中小企业生存空间巨大。平江县及周边地区黄金、锰、铅锌矿产资源丰富，黄金洞是我国大型高品位金矿；省内有在内地和香港两个市场上市的大型有色金属开采、加工企业湖南有色，有利于发展有色金属冶炼深加工、有色金属新材料及再生资源加工产业，通过技术延伸其产业链的中小企业有着广阔的发展前景。平江县及周边地区属鱼米之乡，农副产品丰

27、富、劳动力低廉，是培育和发展食品和农副产品加工型企业的沃土。在此基础上，平江中小企业发展迅猛：新增企业数量多，发展速度快，市场适应能力强，吸收就业人员多，平江县区域经济近年快速增长，但该区中小企业的发展壮大也同样面临着资金与用地的瓶颈问题。与此同时，伍市工业园也面临着硬件设施建设滞后的问题，致使入驻的企业不能形成产业集群和产生协同效应，也不能有效吸纳中小企业的入驻。为了从根本上解决中小企业的发展瓶颈问题，促进中小企业集聚壮大，提高园区的承载能力，优化园区的结构布局，集约节约用地，经园区管委会的研究决定并一致通过，在园区实施标准化厂房建设项目。本项目规划总用地面积 35256.6 平方米，总建筑

28、面积 47837.22 平方米。2.2 项目实施的必要性 1、是中小企业，特别是小型企业和创业型企业发展的需要 在中小企业的创业初期，资金是制约其生存与发展的关键因素，如何利用好有限的资金，集中研发产品与拓展市场是中小企业面临的最大挑战之一，而租赁工业园区标准化厂房将成为缓解其资金瓶颈问题的重要途径。从目前已上和拟上创业板的公司来看，其中有很大一部分企业都是通过租赁园区标准化厂房进行生产经营的，由此可见标准厂房建设的重要性。另外，企业就是在资本充足的情况下自建厂区，从建设到投产至少需要1-2 年的时间，这对一般企业来讲，并不利于产品市场的抢先占有。由此，标准厂房的建设及租赁是促进中小企业发展的

29、需要与客观要求。2、是承接产业转移的需要 由于内地土地、劳动力资源及成本相对沿海发达地区较为低廉，因此，发达地区企业纷纷内迁。在相当一段时间内，在我国政策的引领下，沿海产业梯度转移及发展将成为我国工业发展的重要内容，这给内地工业园区发展带来了良好的机遇，也对园区平台建设提出了更高要求。标准化厂房的建设将为承接企业提供快速、便捷的落地条件，有利于保持企业在产品转移投资地连续性和市场拓展的延续性。因此，标准化厂房的建设是承接沿海产业梯度转移的必然要求。3、是大力发展产业集群，优化规划园区功能布局的需要 目前，国内很多省、市级工业园由于缺乏科学规划和合理布局，致使引进的中小企业布局散乱、不能形成集聚

30、、协同效应，削弱了园区企业的竞争力。湖南伍市工业园标准化厂房是按“产业集群、企业集聚、土地集约”的总体要求和“统一规划、统一设计、集中配套、分块实施”的开发建设原则，在符合土地利用总体规划、工业园区规划和规划环境影响评价的前提下，结合平江经济和产业特色进行科学规划和合理布局。项目的实施，可以避免单独引进中小企业而造成的零星布局和散、乱现象的存在，真正形成企业协同效应和产业集聚效应，增强园区企业的竞争力，优化园区的结构布局，提升园区的承载能力。4、是集约节约用地的需要 目前，“用地难”是困扰各地经济发展的一大难题。虽然全国农用地转建设用地已经解冻，但从国土资源部关于发布和实施国务院关于深化改革

31、严格土地管理的决定（国发200428 号）、国务院关于加强土地调控有关问题的通知（国发200631 号）、国务院促进节约集约用地的通知、工业项目建设用地控制指标的通知（国土资发200824 号）、关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知（国土资发200956 号）这一系列的发文可知，国家采取日益严格的措施对土地供给和投资加以调控，并从产业导向、投资密度、用地规模和投入产出率等方面对用地项目实行严格控制，同时指出要在开发区全面推行标准厂房建设，努力提高土地利用率和建筑容积率。如何在加快发展的同时，实现土地集约利用，已经成为经济发展的主要问题。从江阴等地的具体实践来看，入驻标准厂房项目比单独建

32、设可节约土地资源 50%。建设标准厂房，向“空间要土地”，显然是有效利用土地最为可行的办法之一，同时也必将成为今后经济发展的一种模式。平江伍市工业园现有园区企业规模的扩大需要大量建设用地；而随着工业园软硬件环境的改善和招商引资力度的加大，承接产业转移也需要大量土地；本地蓬勃发展的民营企业入驻园区更是需要大量的土地。尽管目前园区规划面积较大，但土地是稀缺资源，从可持续发展的角度来看，土地的长期供需矛盾突出，需要集约节约用地。另外通过园区标准厂房项目的实施，可以使生产用房和生活、办公等配套用房合理布局，有效节约土地资源；通过园区标准厂房的建设，建立中小企业产业资源共享平台，可有效降低企业的研发支出

33、和生产成本，实现土地的集约使用。第三章 需求分析及建设规模 3.1 园区企业现状及发展态势 平江伍市工业园在 2002 年建园初，该区还是一片荒地。经过近 8 年的开发、探索及努力，目前，该园区已建成面积 2.5 平方公里，累计投入基础设施资金 1.6 亿元，其建成区道路、给排水、电网等基础设施已成格局，园区招商及企业发展势头良好，已开始步入快速增长通道。2009 年入园企业达到 56 家，正式投产企业 38 家；完成工业总产值 35 亿元，上缴税收 3220 万元，安排劳动力就业累计 9000 多人；引进了翔宇食品、玫瑰针织等高科技企业，新引进项目 20 个，其中投资 5000 万元以上项目

34、 3 家，招商引资额达到 8 亿多元；已初步形成了食品、医药、电子、服装、制鞋、金属制品、黄金冶炼等产业为主导的工业布局。园区被省发改委等 6 家单位评为“湖南最具投资潜力园区”。园区 2009 年度招商引资情况如下表：平江伍市工业园 2009 年度招商引资情表 项 目 名 称 总投资 签 约 计划投产 用地规模 主 要 产 品 建设情况（万元）时 间 时 间（亩）香港长荣电子有限公司 10000 2009.9 2010.6 50 无铅焊接电子设备 正在建设中 湖南宏邦净化技术有限公司 5000 2009.1 2009.1 20 净化水分离设备 已投产 平江县中南鞋材制品厂 800 2009.

35、5 2009.11 5.4 鞋材加工生产 已试投产 湖南锐达彩印包装有限公司 3000 2009.6 2010.2 14 食品包装 正在建设中 湖南玉峰食品实业有限公司二期 3000 2009.8 2010.6 30 食品加工生产 已投产 湖南山润茶油有限公司二期 3000 2009.9 2010.6 30 茶油生产 正在建设中 平江县国富硒业科技有限公司 1500 2009.1 2010.5 5.7 硒产品 正在建设中 湖南彩美油墨有限公司项目 3000 2009.7 2010.8 10 油墨 正在建设中 香港玫瑰针织（亚洲）有限公司 8000 2009.1 2010.6 10 针织服装生产

36、 正在建设中 平江莞盛针织厂 平江县小鹏食品厂 2500 2009.1 2009.9 15 面粉熟食 已建成 平江县梦圆食品有限公司 6000 2009.4 2010.1 35 面粉熟食 正在建设中 湖南平江翔宇食品(博雅食品)8000 2009.11 2010.5 60 麻辣熟食 正在建设中 华兴中药饮片有限公司 3500 2009.11 2010.2 9 中药饮片 正在建设中 平江县聚财食品厂 3300 2009.1 2010.6 10 食品加工 正在建设中 平江县天岳彩印厂二期 5000 2009.1 2010.7 10 彩印包装 正在建设中 平江县荣和灯具厂项目 3000 2009.9

37、 2010.8 5.22 灯具生产 正在规划设计 工艺玻璃项目 3000 2009.9 2010.6 2.56 玻璃制品 正在规划设计 鑫锰工贸项目 3000 2009.11 2010.6 19.3 硒锰产品 正在规划设计 云母生产加工项目 3000 2009.12 2010.8 11.5 云母生产加工 正在规划设计 平江县雅特鞋业服饰项目 3000 2009.12 2010.8 15 雅特鞋业服饰 正在规划设计 恒基粉末科技项目 5000 2009.12 2010.8 20 气雾化法年产 300吨注射成型用金属粉末及200吨注射成型金属粉末制品 正在规划设计 平江县污水处理厂项目 5000

38、2009.6 2010.3 10 污水处理 正在建设中 康奕达油茶生物科技项目 40000 2009.12 2010.11 200 油茶籽油、茶籽液体洗涤剂、茶籽饲料、饲料添加剂、茶籽壳 正在规划设计 合计 130600 597.68 注：上述引进项目中包括了寺前工业小区和天岳工业园的项目。目前，园区已形成以机械电子、有色金属深加工、食品深加工为主导产业的发展态势。园区历年各项经济指标如下表：园区历年经济情况指标表 项目名称 2007年 2008年 2009年 工业总产值（亿元）20 24 35 上缴税收（万元）2000 2800 3220 引进企业（家）9 9 12 合同引资额（亿元）3.7

39、 8.06 累计解决就业（人）5000 7000 9000 从上可知，尽管目前伍市工业园产业基础偏薄，入园企业数量不多，但发展势头良好，入园企业逐年增加并呈加速扩展的态势。未来随着园区硬件设施的不断完善，入园企业数量的增加，产业的集聚效益和规模效应将逐步得到体现，园区对外部资本的吸引力将日益显现，因此，项目的前景很好。3.2 建设规模 根据工业园区产业布局、发展定位和项目功能要求，并考虑项目资金能力和建设场地等多种因素，平江工业园标准化厂房建设规模为：征地 52.88亩，总建筑面积 47837.22 平方米，容积率 1.36，符合国土资发 2008（24）号工业项目建设用地控制指标的指标，投资

40、强度为 84.61 万元/亩。建设的主要内容包括：标准厂房建筑面积 31214.02 平方米，办公楼建筑面积 3960平方米，员工宿舍建筑面积 10911.2 平方米，食堂建筑面积 936 平方米，活动中心建筑面积 816 平方米。第四章 项目建设地址和建设条件 4.1 建设地址 本项目建设地址位于平江伍市工业园内，东靠华龙食品，西至严家铺露.南至平伍公路。项目占地 52.88 亩，平面大体呈不规则梯形，东西最长约 230米，南北最宽约 190 米。场地为浅丘林地，地势起伏不大，无其他建筑设施，无需拆迁。4.2 建设条件 4.2.1 自然条件 4.1.1 地形 平江县位于湖南省东北部，属幕阜山

41、脉的延伸地带。工业园范围内地势起伏较大，总体呈东高西低、南高北低的趋势，山体较多，也有山谷平地存在，最大高差可达 80 米左右。4.1.2 工程地质 规划范围内尽管有较多的山体，但大多为土质山体，只有南部和中北部部分为石质山体，总体来说，工程地质情况比较适宜建设，同时可通过从低山低丘陵取土，来满足平整土地所需的土方。4.1.3 水文 工程地表水系发育，主要为自东向西跨越城区的汨罗江，该河流域降水量充沛，雨量多集中于 48 月，河水受降水影响明显。据当地水文站资料，该河段最高水位为 47.69 米，最低水位为 39.46 米，年平均流量为 1525M3/S，枯水流量为 852M3/S。地下水主要

42、有第四纪覆盖层中的孔隙潜水和基岩裂隙水。孔隙潜水埋深浅，水量小，由大气降水补给。基岩裂隙水水量甚微，仅在部分沟谷及岩石破碎带中水量稍大。4.1.4 气候 本区属湿润的大陆季风气候区，属东亚热带向北亚热带过渡的气候带，春季天气变化大，阴晴不定；夏季温热，常有高温出现；秋季凉爽；冬季干冷。据气象部门观测资料，该地区全年日平均气温为17.10C，最高气温40.30C，最低气温-120C，一年中以 78 月最热，12 月次年 2 月最冷。有霜冻和降雪，全年降水量为 1550.78MM，集中在 48 月，常年日照时数 1731.1 小时，全年无霜期为 270 天。常年风力 1-2 级,最高 5.4 级。

43、4.1.5 地震 依据中国地震烈度区划图（1990）本路段地震基本烈度为度，按规范要求，构造物要考虑抗震设计。4.2.2 外部配套条件 1、交通条件 京珠高速公路、107 国道、S308 省道在园区形成交汇点，京广铁路擦边而过，距长沙市 66km、岳阳市 70km，距京广线、武广高铁线长沙火车站 66km，岳阳火车站 70km，距长沙港 70km，距长江城陵矶港 76km。区内有 300 吨汩罗江内河航道连接洞庭湖、湘江、长江，可直达长沙港、岳阳港、武汉港。项目地理位置优越，交通便捷。2、其他配套条件 本项目位于平江伍市工业园内，供水、供电、通讯等市政基础设施俱全，可为项目施工提供良好的配套条

44、件。项目用地区域浅丘众多，以林地为主，农田和居民较少，项目建设没有占用农田，也没有拆迁工程，有利于项目施工的顺利进行。项目附近有大型沙场、石料开采场，可以生产大量的细沙和块片碎石，沙、石料运输可以通过平伍路直通料场，运输条件均较方便。项目所需的水泥、石灰生产厂家有平江县大洲水泥厂，该厂位于 106 国道附近，运输便利，可以满足工程需求。项目所需钢材、设备等均可自平伍公路上京珠后从岳阳市和长沙市购得，交通也较为快捷便利。第五章 项目建设方案 5.1 工程方案选择的基本要求 1、标准厂房及附属设施满足生产工艺要求 2、适应选定的建设场址 3、符合工程建设标准、规范要求 4、经济合理 5.2 工程建

45、设内容 本项目拟在平江伍市工业园征用建设用地 52.88 亩，用于建设本项目所需要的标准生产厂房及其他辅助配套设施，建设内容如下表：项目主要建设内容表 序号 类别 子项目名称 建筑面积（平方米）1 标准化厂房 厂房 31214.02 2 附属设施用房 办公楼 3960 员工宿舍 10911.2 食堂 936 活动中心 816 小计 16623.2 4 室外工程 道路、绿化、管线等 合计 47837.22 5.3 总图运输 1、总平面布置原则（1）平面布置除遵循国家有关工业企业总体设计原则外，还应符合有利于环境净化、避免交叉污染等要求（2）厂区按行政、生产、辅助和生活等划区布局（3）生产厂房应布

46、置在厂区内环境清洁，人流货流无交叉干扰的位置，并应考虑产品工艺特点和防止生产时的交叉污染，合理布局，间距恰当（4）危险品库应设于厂区安全位置，并有防冻、降温、消防措施。特殊产品应设专用库房，并有防盗措施。（5）厂区主要道路应贯彻人流与货流分流的原则。洁净厂房周围道路面层应选用整体性好、发尘少的材料。（6）厂房周围宜设施环形消防车道，如有困难时，可沿厂房的两个长边设置消防车道。（7）厂房周围的绿化可辅植草坪或种植对大气含尘、含菌浓度不产生有害影响的树木，但不宜种花。（8）厂房周围不宜设施排水明沟。2、总平面布置 根据工业厂房标准要求和场地现状，参照国家工业项目建设用地控制指标和工业厂房设计规范，

47、本着合理利用土地资源的原则，本项目拟征地 52.88 亩，场地平面大体呈不规则梯形，东西最长约 230 米，南北最宽约 190 米。场区设两个大门，在厂区南面的平伍公路和西面的严家铺路各设一大门。平伍公路处为主入口，入口道路宽 14 米；严家铺路处为次入口，入口道路宽 7 米。场区平面分为两大功能区，东面布置为生产区，布置生产厂房；西面为办公、生活设施区，布置办公楼、员工宿舍、食堂和活动中心等。区内道路为水泥混凝土路面，主道路宽 14 米，次道路宽 7 米，网状布置，以满足场区交通物流运输及消防要求。场区内周边空地布置绿地，宜美化场区环境。场区内各建筑物大部分采用南北朝向布置，以利通风采光。主

48、要经济技术指标如下表：项目主要经济技术指标表 序号 名称 数量 备注 1 征地面积（平方米）35256.6 2 总建筑面积（平方米）47837.22 3 建筑密度 30.16%4 道路、广场占地面积 2330 5 容积率 1.36 6 绿化率 35%5.4 土建工程 1、场地概况(1)建设用地属工业园二类工业用地，场地为山地，地上附着物主要为林木，无其他建筑设施。（2）地下水最少埋深 20-30 米，地震烈度为 7 度。2、主要建筑物结构特征（1）厂房 建筑厂房 2 栋，总建筑面积 31214.02 平方米，层砖混结构，钢筋混泥土条形基础，层高 5 层，外墙瓷砖，内墙设涂料，楼地面为普通地砖，

49、铝合金窗。（2）办公楼 建筑 3 层办公综合楼 1 栋，建筑面积 3960 平方米，层砖混结构，钢筋混泥土条形基础，外墙瓷砖，内墙设涂料，楼地面为普通地砖，铝合金窗。主要功能设置：园区物业管理办公用房、入驻企业外联用房等。（3）员工宿舍 建筑 5 层员工宿舍 2 栋，建筑面积 10911.2 平方米，砖混结构，钢筋混泥土条形基础，外墙面砖饰面，内墙面涂料粉刷，楼地面为普通地砖，安装塑钢门窗。（4）食堂 建筑 2 层食堂 1 栋，建筑面积 936 平方米。（5）活动中心 建筑 2 层活动中心 1 栋，建筑面积 816 平方米。5.5 公用及配套设施 1、给、排水工程 本项目用水主要为职工生活用水

50、和生产用水，水源来自青冲自来水厂，水厂一期工程日供水量为 1 万吨。排水采用雨污分流制。污水以生活污水为主，生活污水经化粪池处理后，经场区污水系统汇集经园区污水管网排入园区污水处理厂。雨水经屋面雨水斗汇集后直接排入雨水管网。2、供电工程 园区用电主要由 110KV 伍市变所供给，伍市变所 110KV 电源进线引自220KV 汨罗变；园区规划电压等级为 110KV10 KV0.4 KV 三级供电。规划远期 110KV 变电所主变容量扩容至 350MVA。场区设置变配电室，电缆采用地埋式。车间配置动力配电箱、照明配电箱、放射式向各用电设备供电。动力配线采用铜芯绝缘导线穿钢管暗敷设。3、电信工程 园