房地产创业计划书.pdf

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1、 第 1 页 房地产创业计划书 创业打算书是一份全方位的商业打算，其主要用处是递交给投资商，以便于他们能对企业或项目做出评判，从而使企业获得融资。我收集了房地产创业打算书，欢迎阅读。房地产创业打算书【一】一、项目简介：凤凰城项目位于郑州房地产市场的东南板块，在郑汴路路南，凤凰东路、凤台路(在建)和青年路三条路呈 型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。凤凰城现有的物业形态由连排别墅、一般现房多层和在建的小户型多层组成。一期连排别墅市场定位发生失误，消失了销售障碍。一期 5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺当的实现了 销售，但没有为开发商实

2、现预期的利润，没有树立中、高档物业的品牌形象，无意中形成凤凰城下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。如今，一期多层尚有 37 套现房、准现房，销售额 85 万元。其中 159.7m2 的三室两厅有 23 套，以五、六楼为主;127 m2 的三室两厅 7 套;这两种房型的销售金额占一期余额的 9.4%。二期小户型总销售金额估计 28 万元，临街商铺 17 万元，合计45 万元。预售答应证估计 XX 年 5 月底办下。由此可见，目前凤凰城的可售资源由三种不同的物业组成：期 第 2 页 房小户型、现房大户型和商铺。其中二期小户型占全部可售金额的52%，一期大户型销售额 16%，二期临街商铺占 32

3、%。如何解决可售资源过于分散的障碍，是我们面对的重大挑战之一。二、市场概况及基本竞争格局：a、东南板块及郑汴路商圈。郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成：郑汴路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与 17 国道沿线。郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。在郑汴路商圈的支撑下，这里已经成为明确的高尚住宅区。凤凰城位于这一区位之内。与英协、建业几乎是一路之隔。但凤凰城在操盘过程中，没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅没有收获自然 的地段价格优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。东明路南段沿线目前竞争特别激烈，主要由东明花园、佳

4、艺花园等楼盘组成。航海东路与 17 国道沿线是 XX 年以来的楼市亮点，宝景、金色港湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘。其中燕归园是凤凰城二期小户型明确的竞争楼盘，其它几乎全部的楼盘都和凤凰城一期159、127 平米现房形成明确的竞争关系。(详见附 1：郑汴路市场调研报告)b、小户型市场概况。自 XX 年底时尚 party 介入郑州楼市以来，小户型这种物业形 第 3 页 态快速进展起来。尤其是 XX 年初，青年居易(easy-go)以 19 余套的投放量冲击市场，形成了小户型的“市场黑洞”，彻底打破了市场的竞争格局，实现了小户型从供小于求到供大于求的转变。今年 4 月份更是破天荒地消失了小户型销售量的急剧下降局面。燕归园位于货站街东段，由盛煌房地产公司开发，已胜利实现一期的开发，在几乎没有什么竞争的状况下，收获了小户型市场的第一批需求者，如今燕归二期正在认购阶段。燕归园提前介入了小户型市场，并且熟悉到小户型的主力市场是 6-8 平米的两室户型和 1 平米的三室两厅。这与我们的市调结果完全全都。此次燕归二期开发的正是此类户型(两室两厅 75 平米，三室两厅 95 平米)。可以说，同燕归园的户型配比上比较，我们没有优势。房地产创业打算书【二】一、项目