特色小镇孵化器——特色小镇全产业链全程解决方案.docx

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1、特色小镇孵化器 特色小镇全产业链全程解决方案 北京绿维创景规划设计院 2016 年 12 月 3-日，绿维文旅集团协办的 “ 首届全经联特色小镇研讨会 ” 在北京成功 举办 。 绿 维 文 旅 集 团 董 事长 、 全 经 联 城 镇 化 发 展 委 员 会 主 任 林 峰 博 士 受 邀 参 加 研 讨 会 并 作 特 色 小 镇孵 化 器 特 色 小 镇 全 产 业 链 全 程 解 决 方 案 研 究 的 主 题 演 讲 。 林 峰 博 士 从旅 游 投 资 模 式 、 特 色 小镇 专 业 孵 化 器 以 及 孵 化 器 模 式 下 的 特 色 小 镇 操 作 策 略 等 方 面 全 面

2、 介 绍 了 特 色 小 镇 孵 化 器 的 功 能 与特 征 , 并 介 绍 了 绿 维 为 开 发 创 建 特 色 小 镇 提 供 的 孵 化 服 务 业 务 。 本 文 将 对 林峰博士的论述进行归纳整理，全方位解析特色小镇孵化器。 林峰博士认为特色小镇不是单一的旅游景区，或产业园区，也不完全是建制镇，而是 旅 游 景 区 、 产 业 聚 集区 、 新 型 城 镇化 发 展 区 三 区 功 能 合 一 、 产 城 乡 一 体 化 的 新 型 城 镇 化 模 式 。 中 国当 前 经 济 发 展 实 际 上 依 靠 的 是 三 驾 马 车 ， 是 以 产 业 发 展 为 核心 ， 开 发

3、性 增 长 结 构 为 推 动 ， 消费增长为内在结构的大战略。而特色小镇恰恰是这一发展战略中的引擎性项目和带动项 目 ， 如 何 有效 促 进 特 色 小 镇 健 康 良 性 有 序 地 建 设 与 发 展 ， 成 为 中 国 经 济 未 来 发 展 的 重 大 基 础 。 一、旅游投资模式解读 林峰博士认为旅游是一个搬运的过程，通过将人从客源地搬运到目的地，实现经济学 上的消费搬运。旅游是一个通道，把人有效的运输到目的地，实现人口及消费的聚集。对于 特色小镇而言，由于旅游对人群的大规模搬运，最终落实到对文化、体育、运动、养老、农 副产品等的消费上，最终形成了增量经济。因此旅游的思维、旅游的

4、方式、旅游的模式、旅 游 的手 法 以 及 如 何 运 用 旅 游 去 带 动 发 展 ， 成 为 特 色 小 镇 发 展 和 区 域 城 镇 发 展 过 程 中 非 常 重 要 的一个抓手。 旅游思维方式首先要认清旅游行业的五大特质，即旅游是消费的搬运、依靠吸引核形 成 吸 引 力 、 直 接 面 向 市 场 终 端 、 是 一 种 预 卖 产品 、 具 备 战 略 统 筹 作 用 。 旅 游 思 维 方 式 的 核 心 ， 是 创意 打 造 吸 引 核 ， 强 化 其 互 动 性 和 体 验 型 ， 并 依 托 吸 引 核 聚 集 人 气 和 消费 ， 以 实 现 产 业 结 构 布局 和

5、 区 域 综 合 发 展 。 在 当 前 的 发 展 形 势 下 ， 旅 游 思 维 方 式 的 突 破 和 自 我 提 升 ， 实 际 经 历 了四种结构： 服务思维 旅游是一种服务，旅游服务是以人为本的服务过程、体验过程； 产业链思维 旅游是一个跨行业的产业结构，由多个产业构成的产业链结构，包括 吃、住、行、游、购、娱、体、养、学、悟； 综合开发思维 旅游不是一个产品或一个区域，而是一个复合型的结构，旅游是区 域开发，是跨社会、跨行业的结合，包括景区、项目、目的地、旅游村、旅游小城镇、旅游 城市等； 创新思维 互联网 +、创客、众筹、投行等新理念作用于旅游，将会产生新的效应。 特别是投行思

6、维，用新的投融资的模式来带动特色小镇发展。 其次改革 +资本，才能形成创新突破，旅游投行思维是当前在旅游投资风口中如何运用 最 重 要 的 方 面 。 旅 游 项 目 的 开 发 主 体 应 从 微 观 主 体 培育 、 投 融 资 渠道 、 政 企 合 作 等 多 个 方 面 ， 把握投资热点，从八个方面做好投融资规划。 结合旅游思维与投行思维，绿维总结出了旅游投资的 “65533” 模型，即六类产品、五 类管理、五大角色、三大综合与三大平台。 基于以上模型，林峰博士认为在打造特色休闲小镇上，首先是要文化找 “ 魂 ” ，找到 特色小镇的特色，要文化特色、主题特色。找到文化之 “ 魂 ” 后

7、将其梳理转化为体验产品， 转化成可互动的模式，结合进行游憩方式的独特设计与特色小镇效益优化，并运用互联网 + 思 维 ，达 到 特 色 小 镇 设 计 提 升 的 最 优 化 。 在 特 色 景 观 的 打 造上 ， 林 峰 博 士 认 为 应 遵 循 六 大 理 念：景观主题化、景观游乐化、景观生态化、景观情境化、景观本土化与景观动感化。并以 绿维创景正在参与建设的重庆武隆白马山旅游度假景区大型特色项目 飞天之吻进行解 读。 重庆武隆白马山景区特色项目 飞天之吻 对于特色小镇来说，如何规划设计四季全时引爆型项目，让特色小镇淡季不淡、旺季 更 旺 ？ 绿 维 创 景 结 合 市 场 需 求 ，

8、 从 多 年 的 实 践 经 验中 ， 总 结 形 成 了 特 色 小 镇 的 四 季 全 时 解 决 方案 ， 以 帮 助 政 府 和 开 发 商 减 少 由 淡 旺 季 带 来 的 资 源 使 用 不 均 衡 、 成 本 回 收 期 拉 长 、 可 持 续 经 营困 难 等 问 题 。 林 峰 博 士 认 为 针 对 春 夏 秋 冬 四 季 以 及 工 作 日 与 夜 间 的 六 大 解 决 方案 ， 打 造 四 季 全时 性 的 引 爆 核 ， 夜 间 解 决 方 案 是 特 色 小 镇 解 决 方 案 中 最 核 心 的 内 容 ， 通 过 夜 游 、 夜 间 演 艺 、 夜间 夜 市

9、 、 夜 间 景 区 和 夜 间 活 动 等 五 大 模 式 来 解 决 夜 间 方案 ， 对 于 特 色 小 镇 和 景 区 的 发 展 起 到 至关 重 要 的 作 用 。 同 时 提 出 通 过 业 态 创 新 和 培育 ， 提 升 特 色 小 镇 发 展 。 每 一 个 要 素 即 是 一 个 大 的业 态 结 构 ， 每 一 个 要 素 都 能 形 成 大 量 的 多 样 化 的 方 式 去 解 决 ， 有 效 的 运 用 旅 游 12 要素，对重点要素与业态模式进行创新，实现资源整合与业态培育。 二、特色小镇需要专业化的孵化器 林峰院长认为特色小镇的开发运营，需要资金、人才、管理、

10、营销、企业等各类资源 的共同发力，是一个系统性的工程。绿维文旅多年来以 “ 创意经典 落地运营 ” 为理念，在 创意策划及专业规划的前提下，整合各类运营资源，搭建了一个包括规划设计、开发建设、 投融资、运营管理、孵化器、人才培训的六大平台体系以及 “ 特色小镇 ” 的一揽子全产业链 全 程 解 决 方 案 。 特 色 小 镇 孵 化 模 型 为 顶 层 设 计 与 全 要 素 导 入 以 及 持 续 的 服 务 相 结 合 的 统 一 整 体。 林峰博士提出特色小镇孵化器一揽子全产业链全程服务中，顶层设计包括特色小镇规 划、投融资规划与三年 /五年实施计划等几大方面。首先特色小镇规划设计是绿维

11、文旅集团 基础性咨询业务。涉及城镇发展战略、产业规划、总规 /概规 /修规、建筑 /景观 /游乐设计、 城镇风貌设计与城市品牌发展战略等板块，累计完成 1000+个项目，覆盖全国 31 个地区。 其 次 投融 资 规 划 是 作 为 整 个 顶 层 设 计 的 重 要 组 成 部 分 ， 起 到 至 关 重 要 的 作用 。 因 为 任 何 一 个 特色小镇，无论是政府平台来开发，还是企业来参与开发，投资结构非常关键，不是一个企 业能干完的。 特色小镇提供了民营机构深度参与的机会。 第二个重要的方面是全要素的导入服务，遵循四招五引入的机制，四招为招开发商、 投资商、服务商与运营商；并结合资金资

12、本、人才团队、智库平台、 IP 项目与品牌企业等 五方面资源引入。同时对绿维及合作伙伴管理的基金进行直接投资， PPP 全程咨询。 第三个方面是开发支持与 EPC 建造服务，对于任何一个特色小镇而言，产业开发 EPC 即设 计 施 工 一 体 化 ， 需 要 大 量 的 管 理 与 服 务 支 持 。 另 一 方 面 旅 游 EPC 内 容 是 绿 维 的 强 项 ， 产 业 EPC 或 者 其 他 EPC 由 导 入 的 合 伙 伙 伴 共 同 完 成 。 诸 如 绿 维 城 市 海 景 水 上 乐 园 ， 从 设 计 、 建 造、运营、服务形成一条龙一体化服务，达到高效率与快速回报的效果。

13、 第四个方面是持续性后续服务，包括创建辅导，经营辅导，专业化运营支持，各种托 管运营等，形成一个全面的服务结构。 三、孵化器模式下的特色小镇操作策略 （一）把握一大发展趋势 林峰博士认为特色小镇在未来五到十年面临着一个新的发展机遇。培育与建设特色小 镇 是 各 地 各 省 开 发 金 融 带 动 下 ， 政 策 扶 持 结 构 下 的 发 展 模 式 ， 是 各 省 市 推 进 新 型 城 镇 化 及 产 业升级转型的重要抓手。 （二）辨析特色小镇与特色小城镇内涵 林峰博士认为特色小镇与特色小城镇两者是互为支撑共同发展的关系，两种类型都有 价值，如何运用特色小镇去带动特色小城镇发展，实际上是核

14、心手法和模式。 林峰博士认为特色小镇是双特产业，即特色产业和特色旅游，以产业为依托的 “ 生产 ” 或“ 服务 ” 是特色小镇的核心功能。特色小镇作为产城乡一体化的新型城镇化模式，应具有 特色的风情、风格与风貌。风格我们讲的是格调，风貌是讲外观，风情是讲文化、活动、民 俗 ，这 三 方 面 怎 么 形 成 特 色 一 体化 ， 是 小 镇 开 发 中 非 常 重 要 的 一 个 方面 。 特 色 小 镇 的 建 设 不 仅 是政 府 的 行 政 行 为 ， 而 是 以 政 府 为 引 导 、 以 市 场 为 主 体 、 社 会 共 同 参 与 的 主 办 运 营 商 开 发 模式。政府以顶层设

15、计、制度建设、服务管理为主要任务，把控整体方向、创造制度环境、 建设基础设施、提供公共服务；企业（小镇开发运营商）通过资源整合以及市场化的运作管 理方式， 成为特色小镇建设中的主角；而与特色小镇息息相关的当地居民，则承担参与与 社会监督的责任。这是特色小镇的特有 “ 机制 ” 。 林峰博士认为特色小镇总体特征以特定的产业、环境、文化资源为基础；以创兴的体 制 机 制 和 投 融 资 机 制 为 依 托 和 保 障 ； 以 产 业 培 育 带 动 人 口 聚 集 为 推 动力 ； 以 旅 游 消 费 为 引 擎 ， 实 现消 费 聚 集 ； 以 产 城 综 合 开 发 运 营 及 PPP 架 构

16、 利 用 为 手 段 ； 以 城 乡 结 合 区 域 的 新 型 城 镇 化 发展为目标。 （三）遵循三大发展逻辑 林峰博士认为特色小镇的发展不是政绩工程，而是在市场机制下，基于城镇发展中的 一些问题而产生的一种解决方案，需要统筹兼顾政府、企业、百姓三方利益。 对于政府来说，特色小镇是推进供给侧结构性改的重要平台，是实现新型城镇化的重 要抓手，是促进城乡统筹的重要手段，是推动经济和产业转型升级的主要动力。 企业是特色小镇开发的一大主题，更是市场化运作体制下弥补政府短板、激发市场活 力的重要角色。 特色小镇建设最主要和终极的目标就是要提升居民的幸福感，因此在特色小镇的开发 中 除 了 要 大 力

17、 发 展 特 色 产 业 ， 解 决 人 们 的 就 业 问 题 外 ， 还 需 要 为 他 们 配 套 多 样 化 的 公 共 服 务 设施、开发精品化的休闲度假项目、提供便捷化的公共管理服务、塑造文化精神领地。 （四）形成三大开发基础 林峰博士认为特色小镇的开发有三大基础。 首先特色产业真实有效的落地发展是前提基础，特色产业是城镇发展的背景与推动力， 其发展构成了人口与要素集聚的前提和基础。 其次，人流聚集引导的消费聚集是泛旅游产业发展的基础。 再次，人口聚集是新型城镇化落地的基础。人口的聚集必将产生生产、生活、休闲、 娱乐、居住、教育、医疗等多种需求，由此便催生了商街、商业综合体、居住社

18、区、度假社 区、学校、医院、银行等系列生活配套设施以及公安、工商、市政等政府公共管理服务机构 的产生，形成了基础设施配套完善、社会公共服务健全、城市管理人性、相关政策合理完善 的宜居环境。 （五）注重两大产业培育 特色小镇的特色产业发展首要做好产业的选择，各级政府应尊重本地发展现状和市场 需求，加强创新驱动，促进特色产业领先发展。第二个是产业规划，第三是进行产业导入与 培育，既要导入又要培育。 针对产业的选择有四大要求，第一要符合未来发展趋势；第二要接近于市场；第三是 关联性强；第四是易于形成规模化的结构。 其导入可概括为 O2O 导入终端产品、市场端促进产业聚集。 在特色产业的培育中，应应用

19、集中突破的产业链思维，用一个核心产品带动产业链结 构，由人才、技术、资金、开发、信息等资源的导入，培育研发、生产、应用等全产业链体 系，构成规模优势产业。因此在资源体系的导入架构中，人才资源、技术资源、信息资源、 开发资源、营销资源的导入是我们做孵化器的核心。 林峰博士认为特色小镇产业培育另一个就是泛旅游产业的培育，旅游是通道，泛旅游 是 基 于 旅 游 这 个 通 道 所 形 成 的 各 种 产 业 + ， 以 旅 游 消 费 需 求 为 驱 动 力 形 成 的 产 业 集 群 ， 是 在 旅游 产 业 融 合 背 景 下 ， 依 托 于 旅 游 产业 ， 并 通 过 旅 游 产 业 的 的

20、 带动 、 延 伸 发 展 带 动 起 来 的 产 业群体。 （六）构建 “ 两产业三引擎五架构 ” 结合特色小镇的发展架构，绿维总结出以特色产业为引擎的泛产业聚集结构，旅游为 引 擎 的 泛 旅 游 产 业 聚 集 结 构 ， 旅 游 目 的 地架 构 、 新 型 城 镇 化 架 构 与 互 联 网 引 擎 与 智 慧 化 架 构 ， 形成吸引核和消费聚集区和产业结构，构建整个小镇发展的模型。 （七）整合五类开发运营 林峰博士认为特色小镇商业模式的核心主要包括五个方面，从一级土地开发、房产开 发、产业项目开发、产业链整合开发与城镇建设开发。这五个开发是必须要做的，不能单一 开发，要五大整合开

21、发。 IP 的导入对于特色小镇的开发来说，是推动其落地建设的重要抓手，是支撑其健康发 展的关键内容，是盘活其现有存量资产的重要手段。 IP 的导入不同于招商引资，贯穿在特 色小镇开发的全过程中。绿维致力于联合多方优势资源，打造跨旅游产业的 IP 联盟，结合 顶层设计，切实推动特色小镇的有效落地。 （八）创新规划手法 林峰博士提出绿维文旅绿维以 “ 创意经典 落地运营 ” 为理念，针对特色小镇的建设 需要，整合各类资源，从规划设计到开发建设、投融资、运营管理、孵化器、人才培训等六 大部分平台体系，提供多角度全方位的开发运营平台服务。 绿维特色小镇孵化器以产业链整合为模式，有效利用 “ 绿维旅游开

22、发平台 ” 上的各种 资源，突破原有的项目推进和开发时序，将后期导入前期，在进行策划规划设计的同时，引 入后期的建造、成熟项目、营销、管理、服务、投融资等资源，使得策划规划过程也成为一 个 推 动 项 目 落 地 的 过 程 ， 形 成 全 产 业 链 的 总 体 合 理 化 方 案 ， 实 施 全 过 程 持 续 多 年 的 跟 进 服 务 。 （九）搭建综合投融资架构 林峰博士提出绿维创景联合赛伯乐资金、基金公司、投资银行及一些投行机构，成立 了 产 业 基 金 ， 用 于 支 持 特 色 产 业 及 旅 游 产 业 的 发 展 ， 同 时 还 可 对 特 色 小 镇 中 的 一 些 重

23、点 项 目 ， 进行直接投资。 （十）提供开发运营平台 林峰博士提到绿维文旅以 “ 平台化运作，产业链经营 ” 为战略模式，正在构建旅游产 业 独 一 无 二 的 旅 游 开 发 要 素 聚 集 平 台 和 旅 游 开 发 运 营 服 务 平 台 ， 目 前 已 经 形 成 了 “ 四 大 孵 化 器 ” 旅游综合开发孵化器 、全域旅游孵化器、特色小镇孵化器、 IP 孵化器， “ 五类合 作 伙 伴 ” 政 府 、 投 资 开 发商 、 建 造商 、 金 融 机 构 、 运 营 商 及 IP 企 业 ； “ 四 类 合 作 模 式 ” 合资公司、合伙人、战略合作、一般合作。 绿维文旅通过要素整合和资源整合，实现孵化器功能。运用孵化模式，导入成功的结 构，由后端导入到前端，从前期的规划设计导入到 EPC 导入、运营导入以及投融资导入，最 后形成整套的运营模式结构，从而为特色小镇开发建设及落地运营提供全产业链整合服务。