房地产执行方案模板.doc

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1、 房地产执行方案模板 一、市场背景： 汉沽位于天津东部滨海地区，是天津滨海新区的重要组成局部，辖区面积441.5平方公里区政府坐落在寨上街辖区内，全区共有常驻人口17万。汉沽是我国重要的化学工业基地之一，已形成以海洋化工为主，多门类综合进展的工业体系，全区共有工业企业300余家，主要有制盐、化工、轻纺、服装、冶金、机械加工等十多个工业门类。汉沽不仅是一个工业重地，而且还是一个鱼米之乡，盛产水稻、水果及水产品。其中的茶淀葡萄和水产品久负盛名。 _所在寨上街，其南部为天津老牌化工企业天津化工厂，她曾为汉沽区的进展立下了汗马功绩，但随着改革开放的进展及国有老企业的通病，企业的效益大不如前，也在某种程

2、度上影响了汉沽区的进展。随着汉沽新一届领导班子对当地经济构造的调整，将第三产业作为汉沽区构造的补充体，使汉沽成为一个经济构造多角化的地区，从而保证汉沽区经济的安康、可持续进展。 二、竞争对手分析： 由于汉沽房地产市场的进展属于初级阶段，市场对价格的敏感度较高，面对产品的认知及感知程度相对较低，故此我们在分析竞争对手时主要针对地段、价格、产品三个层面进展归纳与比拟，我们将其分为直接竞争对手与间接竞争对手。 1.在汉沽我们的直接竞争对手是谁呢? 2.在汉沽我们的间接竞争对手? 在汉沽市场中我们将绿地人家、滨河小区及富达花园定为间接竞争对手，详细缘由我们分列如下： 绿地人家处于天化的四周，滨河小区处

3、于烈士陵园四周，他们都远离于城区中心相对的位置优势，缺乏以与第壹城形成竞争态势。富达虽与第壹城相邻，但其销售已近尾声，故并不对第壹城销售造成直接威逼; 绿地人家的产品规划属纯南方模式，不能与本地居住习惯相对接;而滨河小区的产品规划虽与本地居住习惯相符，但其产品的规划、设计水平与第壹城相比拟仍不在同一层面，要落后与第壹城。而富达花园的规划、设计，仍初级产品形态; 绿地、滨河及富达的销售均价与第壹城相差500元左右，故此在目标人群层面，不与第壹城形成直接竞争。 三、竞争工程根本信息： 工程名称 规划面积 销售均价 根本状况 绿地人家27万平方米1760社区规模较大，销售单价较低，一期开发面积7万平

4、米，整体社区规划及户型设计较为南方化，销售楼层以一、二、三、六层为主。 滨河小区 12万平方米 1584 社区规划有中心景观带，五层建筑形态，社区无会所，邻近蓟水道及烈士陵园，价格优势明显，户型面积掌握较好，并带简洁装修。 井田蓝月湾 6万平方米 2050 l型地块，与第壹城一路之隔，户型、价格、配套与第壹城相近。 分析：从已销售的户型比来看，其中两室占了肯定的比例，即便是顶层的两室也由于价位较低得到了市场的认可，所以我们有理由说，汉沽市场的主要需求在两室，对于一室户型的销售由于存量较大，我们仍需赐予足够的重视。在两室的销售当中主要以a、b、e户型为主导，是典型的经典户型，面积在90100之间

5、，这样也从另一侧面反映了我们客户的主流消费价格在18万左右。 3.楼栋售出率分析 分析：在我们工程楼栋售出状况的分析中我们可以看出，大量消费消失于临街与临学校的一面，而在景观中心区四周的楼栋销售状况一般。消失这种状况的缘由，一方面是现场销售掌握的缘由，一方面也与居住观念有关。但这样的销售状况也为工程后期景观节点释放后的销售，供应有力的产品支持。 4.已售出产品面积区间与总价格区间分析： 四、已购客户分析 1.付款方式分析： 分析：我们从已成交的客户付款方式的比例中可以看出，一次性付款与贷款的比例相差较大，说明当地的消费者在消费力量上虽有肯定的问题，但他们具有相当稳定和充分的还款力量，且在消费意

6、识上较为超前，这固然也与客户的职业及受教育的程度有关。 2.年龄构造分析： 分析：我们从已购客户的年龄层面上去分析，主要可以得出的推断是我们的客户以中年人为主，他们对新事物的承受力量较强，具有肯定的购置力及资金支配力量，相应对生活质量的要求也较高。而且我们从客户的年龄层次分析中还可以得出另外一个问题，即是他们的需求不只存在于房子一方面，在生活当中还有更多的需求，比方：子女的教育问题、消遣问题、收入及职业状况问题等。由于汉沽当地群众对当地经济状况的担忧，更多反映出的是对子女教育的关注较多。 房地产执行方案模板2 一是筹划为先。在整个工程开发过程中，从思维上应当筹划在先，包括工程认证、风险评估、资

7、金渠道、市场定位、规划设计、施工招标、工程治理、材料选择、形象包装、开盘销售、广告宣传、营销策略、物业治理、品牌塑造、效益提升等等都需要系统筹划，筹划是建立在相应的市场调查的根底上，调查既可以是一手的资料，也可是二手的，如包括政府统计口径、银行统计口径、统计局、商业局、房管局、国土局、税务局等部门的统计年鉴，了解和分析市场购置力及消费趋势等等。依据不同的环节有针对性的绽开调查，如围绕消费者的生活形态，围绕区域的楼盘状况，围绕促销策略等等。 二是创新为赢。在整个筹划过程中均应当进展营销筹划创新，包括建筑形态、布局规划、户型设计、整合营销、广告宣传、公关活动、物业治理、融资方式等等，如在支付方式上

8、，与金融有效结合;在价格制定上，有效利用消费者的心理;在宣传和定位上，利用消费者奇怪、虚伪等心理。如关注小孩教育、与名人做邻居、零首付、组合销售、在促销上合家欢礼品组合：丈夫赠送健身礼券、妻子赠送美容礼券、儿女赠送少年宫课程一门、老人赠送全面身体检查一次等等。同时要全程为握，房地产开发的全程筹划，每个环节、每道工序、每个细节都相当重要。如市场调研、市场分析、市场定位、市场形象、市场促销。 三是塑造差异。差异化能够制造竞争优势，在房地产筹划过程中，应在不同层面塑造差异，如建筑风格、外立面、风系设计、光系设计、户型设计、布局空间设计、功能设计、智能化设计、逃命设计等等。在差异的塑造过程中，应在价值

9、提升、吸引眼球、新奇性和本钱方面权衡考虑，由于企业的目的是营利为本。 四是整合营销。一方面房地产企业在工程开发或经营中要表达人性化意识，关注企业形象、工程形象、员工形象、产品用料、营销方式等等，另一方面要擅长整合，在定价方式、开盘起价、价格策略、付款方式、营销主题、广告创意、投放媒体、投放时间、媒体选择、卖点营造、物管承诺等方面都应当组合和整合。如引进组合家电、组合厨房;社区综合配套，整合内外部资源等等。在传播方面，从炒地段到炒升值潜力，从炒概念到炒设计和户型;从软文到单叶，从电视广告到车体、播送和户外广告等，在生活方式、生活品尝等方面区塑造创意点。在品牌定位方面，依据消费形态和楼盘实际状况，

10、查找相应的目标消费群体，同时要擅长培育楼盘的子品牌。固然，对于房地产销售力的实现，单纯靠品牌概念的输出无法达成，实在的产品和价格才是实现销售力的关键所在，因此应输出多元化的产品信息，提升楼盘的价值感，打动更加理性的消费群，为产品注入一些新的元素，给予产品更加新奇的形象，从而保持品牌的新奇感。 总之，将来的社区将更加在产品自身方面加以关注：如园林设计好，有较大的休闲活动空间;间隔合理、有用率高、采光好、空气流通;楼距较大，有开敞的空间和视野;完善的小区配套，物业治理好，是封闭式治理;交通、购物便利，使房子成为有文化气息的房子，成为有制造力的房子。在营销传播上：抓住目标消费者的心态，务求直指人心，

11、在销售策略、广告策略投其所好，促成他们购置，同时依据目标消费群的特性，协作产品的 特点，使广告投入针对性更强更直接。一方面是组合利用软文、公关和不同形式的广告，在设计和投放过程中创新，另一方面是有效把握目标消费群体的消费心理和行为，关注其消费形态，从而有针对性地开展相应地传播和促销活动 房地产执行方案模板3 一、微信是的媒介。 微信是媒介中的一局部，但是应是最重要的一局部。微信翻开了移动互联网的大门，任何的功能都可以在微信上实现，你可以没有其它的媒介，但是不能没有微信二维码。受众的人群比并不是只有微信人群，但是可以通过其它形式的广告宣传附加微信公众二维码，对客户在微信公众平台上进展统一的客户治

12、理。相对微信的投入要比其它的媒介(互联网、门户、纸媒等)推广宣传的本钱要更低。 二、可以用线下线上全部媒介媒体推公众账号，吸引关注者。 一副地产广告海报加个二维码，既要描述清晰二维码的作用，位置摆放得也要惹眼。网站上、户外广告、海报、电视广告上，(可以依据形式选择放入二维码或是微信号，添加关注账号)。要有规划的评估效果。普遍抱着试水的态度的是可以理解的，但是如此没有规划和下点心思的试水，到头来只能够证明微信的作用特别特别小，可问题却是房地产企业没有真正开发好、运用好。用最行之有效的方式来选择推广，就是关注账号有奖或是参加购房等等活动吸引顾客来关注。 三、做好内容营销。 内容营销是营销中质的效劳

13、。记住，发有用的、好玩的信息而不是广告!客户很简单反感账号每天都发广告信息，反而每天共享一些房屋摆置、及有关生活小学问的讯息，客户很简单产生好感。发广告要适可而止，适当的发送，即不忽视账号的功能，又会产生依靠，并持续关注，为之后的营销活动做铺垫。效劳好你的客户，再进一步的进展营销活动，放长线钓大鱼。 四、进展营销活动。 但针对你的潜在客户，不主动出击，反倒觉得像是到嘴的肉不吃之意。 房地产行业不同于其他的行业，客户立马可以去消费的工程，相对的周期较长。但针对于客户的营销活动更不容无视。微信海云平台针对房地产制作的房地产行业模版，超炫的模版样式、完善的功能效劳(包括楼盘展现、预约看房、营销活动、

14、会员卡等等)。强大的运营团队针对不同行业进展深入分析，客户满足度百分百。 客户可以任选十几种超炫的后台模板，搭建微信端的移动门户，通过这个移动门户，可以对整个楼盘工程详情和楼盘四周的交通、环境、便民设施等进展全方位的展现，可以在手机端查看楼盘的户型图，可以在线预约免费看房。 其次，基于许多楼盘地理位置比拟偏远，开发一键导航和一键电话拨打功能，省去了客户记录地址和电话号码的繁琐程序。同时微信海团队开发了在线询问功能，客户可以直接在微信窗口和售楼客服进展在线询问，特别便捷和人性化。 房地产执行方案模板4 在商业地产销售进展日益成熟的的今日，房地产营销筹划在商业地产的销售与招商过程中越来越重要，商铺

15、要想卖得好，前期的营销筹划必不行少，而且必需做到位。 _商业城工程是_房地产开发公司开发的精品物业，将成为_市北区的新型休闲地产商业的经典作品。 _商业城座落于_市城区北部的_广场旁，是_地产开发公司的新建工程。本工程占地7 000平方米，依据目前的建筑设计建议方案，工程由三层裙楼(含负一层)和两栋塔楼(分别高四层)组成，总建筑面积约为15 000余平方米，地下车库及设备用房建筑面积为1 500多平方米，商业裙楼建筑面积约8 500平方米，塔楼建筑面积约6 500余平方米。工程总投资约1 800万元。 经过前期的市场调研分析，本工程初步确定为现代化、多功能的休闲购物商城。依据这个初步设想，结合

16、目前工程现状，本营销企业方案对本工程做了比拟系统的市场定位及营销可操作性分析，从营销筹划的角度动身，对工程的整体形象包装、营销组织运行、市场推广、广告策略安排、销售促进等方面都做了全局性和可操作性的论述。 一、工程营销总体策略 营销总体策略是认真分析、科学划分并精确切入目标市场，通过全方位地运用营销策略，限度提升工程的附加价值，猎取工程的利润，并全面树立和提升企业形象及工程形象。概括本工程的营销总体策略，可以简述为“五个一”，即树立一个新锐概念、提倡一个财宝理念、提炼一个鲜亮主题、启动一个前卫市场、酝酿一场热销风暴。 二、工程营销目标方针 依据本工程“五个一”的总体营销策略，拟订本工程的营销目

17、标方针如下，作为本工程营销工作纲领的完善和充实。 1. 树立一个新锐概念：休闲式购物商业。 2. 提倡一个财宝理念：创投性商业、休闲式购物、稳定性回报。 3. 提炼一个鲜亮主题：产权式商铺、休闲式商业。 4. 启动一个前卫市场：崇尚“创投性商业、休闲式购物”，摒弃传统商业的纯购物环境压抑与约束，主要面对年轻新锐、有自己共性的消费群体，让其体验到休闲模式的商业环境，购物主题明确。 5. 酝酿一场热销风暴：本工程将传统商业行为上升为现代全新的休闲商业，力争推动商业房地产市场开发的全新变革，避开传统商业的竞争，在一个全新市场里掀起一场热销风暴。 三、销售目标及目标分解 1. 销售(招商)目标 2.

18、销售目标分解 四、营销阶段规划 依据工程的定位及施工进度规划，将营销工作分为四个阶段，各阶段工作重点如表8-5所示。 五、工程销售时机及价格 为了更好地在后续营销过程中充分表达总体营销策略和达成目标方针的实现，综合工程要素资源和营销推广传播要素，结合工程定位，确定以下销售时机及价格。 (一)工程入市时机及姿势 1.入市时机：依据规划与工程进度以及营销预备，在2023年5月份房交会期间开盘(或2023年9月)，可以抓住2023年春季房交会、五一国际劳动节等时机掀起第一个启动高潮;在国庆节、2023年秋季房交会、元旦等重要时期掀起新的销售高潮。 2.入市姿势：以全市乃至西北地区“财宝地产、休闲购物

19、”形象登场，开创全新休闲商业投资经营理念。 (二)价格定位及价格策略 1.价格定位的原则：采纳比价法和综合平衡法。 2.价格定位：整个商业工程的销售均价为3 580元/平方米，其中起价为3 328元/平方米，价为4 000元/平方米。 3.价格策略：实行“低开高走”型平价策略，开盘后半年作为第一阶段的价风格整(略升)，均价为3380元/m2，尾盘销售变相略降。 六、宣传策略及媒介组合 (一)宣传策略主题 1.共性特色：“_商业城财宝地产投资商业”是我市首家也是一家将商业开发从“建筑建筑产品”上升到“营造全新休闲购物方式”，提倡“投资财宝地产、猎取稳定回报”的投资理念。 2.区位交通：本工程地处_广场旁，地段，高尚居住区地标建筑，交通便捷，是北部区域首选的抱负商业地产投资环境。 3.增值潜力：处于政府规划重点进展区域的核心区域，进展前景好，购置本钱低，升值潜力大，是投资置业的首选。 (二)宣传媒介组合 1.开盘前期：主要以软性新闻及广告进展全新“财宝投资，稳定回报”理念的深度挖掘，媒体主要以报纸为主，电视为辅。 2.开盘后的强势推广期：即工程营销推广的重要时期，宣传媒介以“报纸、电视、户外广告牌三位一体”为主，配以相关杂志、直邮广告等形式。 3.开盘后的形象展现期：为了展现形象，以软性深入挖掘为主，媒介选择主要是电视和报纸，重点辅以论坛公关、促销活动、工程招商说明会等形式。