工业用地评估操作指南.doc

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1、工业用地评估操作指南草稿前言工业用地评估是房、地产评估工作中相对简洁的一种类型，本文根本抛开书本，以评估实务为动身点，总结了工业用地评估、审核中遇到的多数状况，初学者通过阅读本教程，会极大的缩短猎取评估阅历所需时间，如能协作理论书籍学习，会收到更好效果。一、概论1、土地使用权分类土地使用权按类型分为集体全部、国有二大类，其中国有包括出让、划拨、租赁、授权经营、作价出资五种，评估实践中常见的是出让、划拨二种，其他几中用地由于比较少见，拟另辟专题，本文着重于出让、划拨二种使用权类型的评估阐述。2、土地使用权价值构成理解土地使用权评估的根底在于了解土地使用权价值构成，完整土地使用权价值分为三大类，拆

2、迁补偿款、根底设施配套费、土地出让金。出让地价值构成包括上述三局部；划拨地价值构成包括上述前二局部，初步解释如下：拆迁补偿款是指对于原土地使用方的补偿，在农村，补偿对象包括土地本身土地属于生产资料，如同机器设备、地上附着物青苗-尚未收割的农产品、房屋、水井、果树等、人员安置三局部，在城市，补偿对象主要为旧有房地产。拆迁补偿有二种方式进展：一是由土地拟取得方与原土地使用方签订拆迁补偿协议，并将拆迁补偿款直接支付给原土地使用方，当地国土部门不参与此过程，此时土地拟取得方与当地国土局签订的国有土地出让合同中的地价款为不完全地价，仅包括出让金与根底设施配套费，此类状况多在偏远地区发生，土地为零星开发；

3、二是由当地国土部门与原土地使用方签订拆迁补偿协议，拟用地方不参与此过程，拆迁补偿款通过当地国土部门转手交给原土地使用方，此时国有土地出让合同中的地价款为完全地价，包括拆迁补偿款、根底设施配套费、土地出让11金三局部，此类状况多在近郊区，土地为当地政府成片开发。根底设施配套费是指宗地红线外通上水、下水、强电、弱电、通路等所需支付的本钱费用，有二种方式进展：一是由当地政府组织建设，各种水、气主干管网及电缆沿道路两侧铺设，工程无需拟用地方参与，仅需向当地国土部门缴纳价款，各市均会出台文件规定缴纳标准。此类状况多在较为成熟的城市规划区内。二是由拟用地方自行组织施工建设，比方将开闭站或变电站的电缆自行引

4、至用地红线内的变配电站，自行打井取水等，此类状况多在偏远地区，此时根底设施配套费表现为工程本钱，往往表达在固定资产-构筑物或管道科目中。收取根底设施配套费有些借鸡生蛋的意思，虽然机场建设费已经取消，但根底设施配套费不行能被取消。土地出让金是指国家做为土地全部者应收取的价款以表达全部者权益。3、土地使用权取得的一般方式出让用地：当地国土部门将可利用土地通过媒体公布公告，拟用地方通过招、拍、挂方式工业用地根本为挂牌方式参与竞价，竞得后，拟用地方与当地国土部门签订国有土地出让合同，缴纳地价款及契税，缴纳完毕后，取得国有土地使用证。划拨用地：拟用地方向当地计委发改委提交工程使用土地申请，批复后， 着手

5、进展拆迁补偿工作，完毕后即取得国有土地使用证。二、评估预备工作1、取得国有土地使用证、国有土地出让合同、拆迁补偿协议、曾做 过的估价报告、了解入账本钱构成国有土地使用证是正式的权属证明文件，当委估宗地刚刚签订国有土地出让合同，尚将来得及取得国有土地使用证时，国有土地出让合同也可以做为权属证明文件，但效力上不如国有土地使用证，依据国内常规，处于此阶段期间，土地价款往往尚未支付完毕，假设资产占有方无力量依据出让合同要求支付剩余地价款，那么可能导致二种结果，一是担当额外的滞纳金，二是土地被国土局无偿收回。所以尚未取得国有土地出让合同的宗地，是具有产权瑕疵的，应予批露，固然，假设连国有土地出让合同都未

6、签订，则无法确定土地权属，谈不上瑕疵问题。取得上述资料后，通过将入账本钱与土地出让合同、拆迁补偿协议中的商定的价款进展比较，核对地价款是否支付完全。2、确定评估方法首先查询全国工业用地最低价标准，了解委估宗地最低限价，其次收集各种评估方法所需相关资料，确定评估方法，建议首选市场法，次之基准地价系数修正法，再次之本钱靠近法。原则上应选择二种方法评估，具体要求详见城镇土地估价规程。三、市场比较法评估过程1、评估公式宗地价格比较案例价格ABCD式中：A：正常状况指数比较案例宗地状况指数 B：待估宗地估价期日地价指数比较案例宗地交易日期指数 C：待估宗地区域因素条件指数比较案例宗地区域因素条件指数D：

7、待估宗地个别因素条件指数比较案例宗地个别因素条件指数2、评估过程1） 搜寻比较对象通过委估宗地所在市、区、县的国土资源局网站查询土地成交信息，如未果， 可以在百度搜寻关键字：“地区名+挂牌”、“地区名+工业用地+成交” 等，由于个别地方的土地成交信息在当地开发区网站、政府门户网站、中国土地市场网、浪地产网显示。如已查询的局部比较对象具体位置描述不清楚，可以通过百度地图、GOOGLE 地球等协作查找。比较对象与委估宗地必需用途全都且应在同一开发区或行政区。2） 进展比较交易状况修正：所选比较对象均应为正常交易，非正常交易难以量化修正； 交易日期修正：工业用地价格随时间波动很小，实际上全国工业用地

8、最低价标准实施后的近三年成交信息均可承受，但优先选用一年内的成交信息。 如无特别状况，交易日期修正系数一年内不会超过 2%。区域因素修正系数：区域因素产业集聚程度交通便捷度区域土地利用方向环境状况个别因素修正系数：信息来源现场、地图、当地规委现场、地图当地规委，一般状况下，将来利用方向按现状考虑现场、地图备注一般状况下比较对象与委估对象在同一区域，可以省略区域因素修正个别因素地势、地耐力根底配套状况面积外形及可利用程度宗地临路条件建筑密度 容积率限制土地尚可使用年限信息来源现场、设计资料、地图现场、土地出让合同相关条款、开发区网站介绍土地使用证现场、土地使用证附图现场、地图土地出让合同相关条款

9、土地出让合同相关条款土地使用证备注地耐力：城市用地农用地滩地接通管网数量越多分值越高一般面积越大，分值越低，面积相差不成倍数可以不修正一般外形越规章，分值越高一般临路等级越高、数量越多，分值越高一般建筑密度越小，分值越高一般容积率越小，分值越高参照土地年期修正公式确定房地产估价标准要求修正范围合计不超过30%，单项不超过 20%，对于具体修正幅度，没有相关规定，评估人员可自行把握，建议单项修正多数不超过5%，个别不超过 10%。以上结果为出让地价，如为划拨地，应扣除出让金，出让金来源如下： 少数地方国土部门公布基准地价文件时，一并公布出让金标准；依据出让地价的百分比确定，百分比可参照各省文件确

10、定，可百度搜寻：“”；“方法”；依据划拨土地使用权治理暂行方法相关条款确定。修正后的评估结果为土地成交价，但在办理国有土地使用证初始登记或变更登记时还应缴纳契税，评估实践中均未考虑此局部价值，笔者认为在股权评估中可以考虑，物权评估中不应考虑。四、基准地价系数修正法评估过程1、评估公式宗地价格=基准地价期日修正系数因素修正系数年期修正系数 +土地开发水平修正值2、评估过程基准地价系数修正法实质上仍为市场法，只是比较对象只有一个，是地方国土部门公布的基准地价，比较因素根本上与市场法全都。1） 基准地价确实定基准地价文件查找：可以通过所在市、区、县的国土资源局网站查询，或者百度搜寻关键字：“城市+基

11、准地价”。绝大局部城市的基准地价文件均可以从网络上查找到。地价级别确实定：找到基准地价文件后需要确定委估宗地所在地价级别，公开的基准地价文件中少局部会配发地价级别范围描述或级别图，再协作地图，会较简洁确定委估宗地级别，对于大局部未公布级别范围描述或级别图的状况，按以下方式确定：1、查询中国城市地价动态监测、委估宗地以前的估价报告个别时候可以在网络搜寻到周边其他单位的估价报告；3、询问当地国土部门；4、参照当地城镇土地使用税等级范围确定；局部地区的基准地价文件公布时间早于 2022 年该年公布全国工业用地最低限价，此状况下的相应基准地价可能会低于最低限价，此时处理方式如下：将基准地价最低级别价格

12、按最低限价调整，其他级别地价按原比例或原增加额相应调整；直接以最低限价做为委估宗地相应基准地价。仍按原相应级别基准地价确定，通过期日修正找回差距。2） 期日修正系数按城镇土地估价规程，期日修正系数=待估宗地估价期日地价指数/比较案例交易日期指数，但地价指数地方国土部门并未公开，可通过如下方式确定：查询中国城市地价动态监测，以地价水平、地价增长率代替，有时该二项指标未能公布至评估基准日所在年份，未公布年份可按往年年均增幅考虑；以近期周边土地成交实例平均价格除以对应级别基准地价，此种方式可以使市场法与基准地价系数修正法二种方法评估结果接近；以工业用地最低限价除以相应基准地价及年份数，得出年均增幅，

13、再换算至评估基准日所在年份。依据年均增幅 2%考虑。3） 年期修正系数年期修正系数(1-1/(1+r)m)/ (1-1/(1+r)n)r土地复原率，土地是一切行业的根本，工业用地一级开发风险相对很小， 取值范围常见 6-7%；n基准地价设定土地使用年限，工业用地为 50 年； m待估宗地剩余使用年限。4） 因素修正系数此项修正类似于市场法中因素修正，少局部地区会有网络公布，如无法查到， 可以参照其他城市因素修正表编制，也可以适当微调。5） 容积率修正系数工业用地一般均不进展容积率修正，但个别地方基准地价文件中会公布工业用地容积率修正系数，此种状况多是由于高科技园区中局部工业建筑为多层，如无法查

14、找容积率修正，可不进展此项修正。6） 开发修正修正基准地价对应开发程度一般会在基准地价文件中公布，如未公布，可以通过“中国城市地价动态监测”查询，如查询不到，可以假设基准地价对应开发程度与委估宗地全都，而不进展此项修正。如需修正，局部基准地价文件中会规定每通的价格，如未公布，可以参照每通 20-30 元/确定。以上结果为出让地价，如为划拨地，应扣除出让金，扣除方式参见市场法中相关表达；契税问题亦参见上文。五、本钱靠近法评估过程1、评估公式地价土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地增值收益本钱价格土地增值收益本钱靠近法的本意是模拟土地取得并到达开发状态的过程中需要支付的各项本钱，总的来说，一是

15、对原土地使用权人的补偿，二是向土地全部者 -国家缴纳地价款以表达全部者权益，三是各项税费，四是土地通、平本钱。2、评估过程1） 土地取得费用及相关税费土地取得费用包括土地补偿费、人员安置费、地上附着物青苗 -尚未收割的农产品、房屋、水井、果树等。土地补偿费、人员安置费的计算是以土地年产值乘以适当倍数确定，数据来源方式如下： 依据方法中相关条款确定； 依据各地土地补偿费、人员安置费计取标准的相关文件，可百度搜寻： “城市名+征地区片”、“城市名+统一年产值”、“城市名+综合地价”等； 百度搜寻：“城市名+区名+征地方案公告”，“城市名+道路名+征地方案公告”，“城市名+征地补偿、安置方案公告”等

16、，如有征地行为，各地补偿方案一般会通过网络公布，该公告如与委估宗地处于同一市级行政区，可以认为补偿标准是全都的。相关税费包括征地治理费、耕地占用税、耕地开垦费、菜地基金、防洪费等， 数据来源方式：百度搜寻：“省名+征地治理费暂行方法”、“*省实施中华人民共和国耕地占用税暂行条例方法”、“省名+耕地开垦费治理方法”、“城市名+ 菜地开发基金征收治理使用方法”、“城市名+防洪费”等。单价确定后，开头确定数量，由于土地补偿费、人员安置费、青苗补偿费是区分不同用途来规定补偿标准的，比方耕地、园地、林地补偿标准是不同的， 而委估宗地原始状态多数状况都难以确认，所以存在如下假设： 假设委估宗地原始状态均为

17、耕地； 假设委估宗地原始状态为耕地、林地等各占肯定比例，比例参见各地政府门户网站相关介绍，此时留意耕地占用税、耕地开垦费不能按全部面积计取。地上附着物的补偿中最大局部为房屋补偿，补偿方式如下： 各地会公布相关文件，百度搜寻：“城市名+征地补偿安置方法” ； 各地补偿标准普遍偏低，农村民宅只有几百元/建筑平方米，失地农民难以在城市有固定居所，为使得公正合理，假设当地补偿标准过低，可以不考虑， 依据所在城市近郊区二手房或城市内经济适用房平均单价做为房屋补偿单价。具体由评估人员自行查询，补偿房屋面积可以依据如下方式确定：农村人均住房面积一般在 30-40 平方米，人均农地数量可以通过当地政府门户网站

18、或百度搜寻， 各地普遍缺乏 1 亩。除房屋、青苗外其他地上附着物价值比例微小，酌情处理。2） 土地开发费用公式如下：土地开发费用是指土地红线外的水、电等管网费用及红线内场地平坦，此笔费用意义上近似于根底设施配套费，计算方式如下： 局部地方的基准地价文件中会规定土地开发费用价格标准 参照各地根底设施配套费文件确定，百度搜寻：“城市名+根底设施配套费”，但是根底设施配套费是以建筑面积为基数缴纳，需要依据容积率换算成土地面积单价，委估宗地容积率可以按实际确定，也可以按规划确定，最终加上场地平坦费用。 可以参照每通 20 元左右/确定。3） 投资利息投资利息土地取得费及相关税费开发周期年利率土地开发费

19、开发周期/2年利率依据此公式，土地取得费用为一次性投入，土地开发费用为均匀投入，实际上现状可能是相反的，取得土地时对原土地方的补偿往往是间续的，而土地开发费用经常是无需企业参与，只需缴纳根底设施配套费，但公式是不能修改的。4） 开发利润依据常理，工业用地一级开发利润率经营性用地一级开发利润经营性用地二级开发利润，局部地区一级开发利润率可通过百度搜寻，北京市为 8%，各地略有区分，但工业用地一级开发利润率相对最小是确定的，取值常见 6-10%。5） 土地增值收益土地增值收益确实定参见市场法中出让金确实定过程，划拨地评估不考虑土地增值收益。6） 年期修正系数年期修正系数1-1/(1+r)mr土地复原率，土地是一切行业的根本，工业用地一级开发风险相对很小取值范围常见 6-7%；m待估宗地剩余使用年限。7） 因素修正有以下二种观点： 理论上应当进展因素修正，以免同一区域土地评估值完全全都，无法表达出共性因素，修正方式参见基准地价系数修正法相关内容； 农村征地实践中补偿标准都是区片统一的，实践中补偿标准与宗地取得后规划或实际利用状态根本不存在因果关系，而本钱靠近法是以模拟取得过程所需本钱支出为思路，这样，委估宗地共性因素可以通过其他方法表达。笔者倾向进展因素修正。因时间仓促，且尚未与权威资料具体校对，本文恐有不妥之处，敬请指正。版权全部：吴庆波2022-8-11