成本演示文稿13279.pdf

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1、 成本演示串讲 大家好！非常高兴有这样的机会和各位一起交流房地产企业的成本管理业务。成本管理对于房地产企业的重要性我想是毋须质疑的，但为什么大多数企业对成本管理都感觉相当头痛，知道存在很多问题却很难真正解决好，一个原因是成本管理涉及到的控制环节非常多，管理难度非常大，而另一个很重要的原因是企业缺少针对成本业务的有效管理工具，无法实现对成本的精确数字化管理，明源从 2001 年初开始成本管理系统的研究工作，历时三年时间，经过对国内数十家企业业务调研、实际应用及用户的大量反馈后确定了目前的设计思路，也非常希望今天大家能够反馈更多的宝贵意见。下面我首先介绍以下我们成本管理系统的三个核心设计思想。1、

2、以合理的成本结构分类作为成本管理的基础 第一个目的是建立规范，只有在统一规范的成本分类基础上，才能够对不同项目的成本进行比较和分析，发现问题和解决问题，从而实现成本控制的目的。第二个目的是可以借助该体系很好的利用历史数据，为新项目提供指引，避免犯重复的错误，并可以在历史的基础上不断的完善优化相关业务流程。2、以目标成本作为成本控制的基线 目标成本是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标。目标成本的科学性。目标成本制定科学合理，不能过高，也不能过低，确保他通过努力能够实现；目标成本的严肃性。目标成本一经制定，不能随意修改，必要时纳入绩效考核体系；目标成本是项目成本的控制线。执行

3、过程中，以目标成本作为项目成本的控制上限，不得超过。3、以合同为中心的全动态成本管理 包括：全过程、全成本、动态成本和以合同为中心四个要点。全过程成本，即涵盖了项目从立项阶段到竣工阶段的整个生命周期的成本管理，包括立项阶段测算的估算成本，规划设计、扩初设计和施工图完成后形成的目标成本、材料采购和施工组织过程中形成的动态成本、竣工后的结算成本四个部分。全成本，除了土地、建安、园林费用，还包括间接费用如管理费用、营销费用、税费等各类费用，所以这里的全成本指的是项目开发的综合成本。动态成本：并非等到项目结束才得到的项目全成本，也不是只关注已经发生的成本；在项目整个生命周期的任一时间点，都能实时掌握项

4、目最新的全成本，例如，每可售单方综合造价是多少 通过实时反应目标成本和动态成本的差异，帮助相关部门及时发现问题并解决问题，实现对成本的控制。以合同为中心：通过对合同的深入管理来有效控制动态成本中合同性成本的管理。合同性成本是动态成本中变动性最大的部分，其高变性决定了它是成本控制的重中之重。而非合同性成本如“政府报批报建费”等，则相对容易控制。正因为工程合同的不确定性，导致了成本控制的复杂性，反映在实际业务中，就表现为“变更黑洞”、“款项超付”等成本失控现象频频出现。所以，我们在成本管理中强调以合同管理为中心。以上我简要介绍了成本管理系统的核心思想，下面我们将详细介绍我们的成本管理系统，正如我们

5、刚才提到的成本管理业务确实比较复杂，为了使大家对整个系统能够有一个全面、清晰的把握，所以在我介绍软件的详细功能之前，我们先对整个系统的基本框架进行一个简要介绍，之后再进入系统介绍有关的详细功能。结合我们上面介绍的设计思路，根据全过程成本管理的理念我们将系统流程划分为三个阶段目标成本的形成、目标成本的执行和成本分析，其中目标成本的执行包含合同订立、合同执行、合同分析、动态成本四个方面，充分体现以合同为中心的全动态成本设计理念。下面我再结合流程图对系统的核心业务流程进行一个整体介绍：1、目标成本：根据系统设计思路首先我们需要建立成本管理的基础成本核算对象和对应的成本分类，之后开始目标成本的制定，先

6、是在项目立项阶段进行成本估算，形成估算成本之后还要经过规划设计、扩初设计和施工图设计阶段，对目标成本进行逐步细化并最终形成整个项目成本控制的基线目标成本，同时系统可以通过目标成本与估算成本的对比分析，为今后项目的目标成本制定积累经验。2、合同订立：在实际业务中，成本的控制重点是以合同为中心展开，管理合同首先要在“合同登记”中记录合同订立后的各项基本资料，这是今后业务管理的基础，同时系统还提供专门的厂商管理功能。3、合同执行：a)考虑到围绕合同将发生很多的相关业务，包括变更、结算、付款等，而相关人员也经常需要查询与合同相关的各类信息，所以系统专门建立了“合同台帐”用于对合同相关的全部信息进行管理

7、。b)整个合同的执行过程围绕合同台帐按照业务和付款两条线索展开，业务方面合同变更和结算是两个重要环节。合同变更在房地产合同执行过程中十分普遍和频繁，“合同变更”这个模块是专为此设计的，通过它可以重点对合同执行过程中的设计变更、现场签证等进行深入管理。合同结算是根据最终审定的工程量来确定整个合同的结算金额并自动计算出此合同的应付余额。c)款项支付是每个公司非常重视的业务环节，由于工程合同一般是按照工程进度进行付款，所以付款过程是一个需要严格控制的流程，我们重点通过付款计划的制定、付款审核和付款登记对整个付款流程进行严密的管理，在此基础上系统能够定期自动生成明确的合同性成本资金计划。d)通过上述的

8、合同执行过程，我们完成了对合同整个生命周期的管理，合同分析重点从多个角度对合同管理的整个过程进行对比分析，包括对合同执行的分析，合同付款的分析和投资进度的分析，及时发现合同执行过程中存在的问题。4、动态成本：通过合同执行的过程形成了合同相关的各项费用，还需要将费用转化为成本以达到成本核算的目的，这个过程我们通过成本拆分功能实现，除了合同性成本外我们还需要登记非合同性成本，这两部分共同构成了已发生成本。通过调整成本功能我们能够对未来可预见到的目标成本变动进行测算和调整，从而得到了合理的待发生成本，这样合同性成本、非合同性成本和待发生成本就构成了实时的全动态成本。5、成本分析：动态成本形成后，我们

9、就可以通过对目标成本、动态成本、实际发生成本和实付成本之间的对比分析，准确反映整个项目的动态成本状况、工程进度和付款进度，实现对成本管理过程的整体监控，及时发现并解决问题，有效控制项目成本。这样我们通过目标成本的形成、目标成本的执行和成本分析就全面实现了成本核算和成本控制的最终目标。成本演示要点（目标成本部分）模块 顺序 重点环节 功能要点 业务背景 核算对象设置 导入：我们在形成目标成本之前，需要完成对核算对象、成本科目两项重要内容的设置。1 核对对象设置原则 核对对象设置原则 成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象。?同一项目有裙房、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)

10、划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。?同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象。建议设置方法 建议设置方法 按照项目、分期、产品，或者是按照项目、分期，然后再通过产品分摊核算到产品 成本科目设置 2 成本科目设置原则 成本科目树的建立原则全成本概念 设置成本科目，应该对核算对象的所有费用项目进行设置，即不但包含我们通常所关注的建安成本，还包括配套、园林绿化及开发间接费等一系列与核算对象有关的所有费用，这就是我们所说的全成本的概念。成本科目设置须知 兼容不同项目的特殊性 同一项目下各子项目的科目树必须保持一致 分摊模式（可省略，在产品分摊模块重

11、点阐述）支持成本科目树自定义及多级科目设置 实际业务中，同一公司的不同项目在成本结构上往往会有所不同，比如多层与高层，但为了便于项目之间的比对，在建立成本科目树的时候，有必要在公司内部采用统一的标准，以兼容所有项目的特殊性，即建立全集的概念。引入功能 支持引入功能 在大部分情况，不同项目之间的成本科目结构是基本类似的，为了节省设置工作量，系统支持对已有项目的成本科目树进行直接引入。小结：通过以上操作我们就基本完成了对核算对象和成本科目树的建立，除此以外，我们还需要对其他的一些基本信息进行设置，在此就不做重点介绍。估导入：基础工作完成后，我们就可以开始后续的成本管理操作了，首先是目标成本的形成，

12、这包含了算成本 估算成本和目标成本的制定两个环节。在项目发展初期地产商由于可行性研究的需要，往往会对项目成本进行估算，这就是我们所说的估算成本。1 估算成本的制定 按照最末级科目和项目制定的原则 价量原则 引入 在估算成本里我们可以按照以前的经验参数，依据价量原则从末级项目的最明细科目进行录入，这样层层汇总就可以测算出估算成本。同时系统还支持引入功能，也就是说如果同类项目的成本结构相同，我们可以进行直接引入，在此基础上再做适当的个性化调整，从而大幅降低测算的工作量。2 审核与修订 审核 修订 系统支持对已经制定的估算成本进行审核，一经审核就不能随意更改，必须通过修订功能进行调整，所有的修订记录

13、将被保存，以达到跟踪和后期分析的目的 小结：目标成本 导入：在项目发展阶段我们对估算成本进行了测算，进入设计阶段以后，我们将围绕设计的不同阶段（规划设计、扩充设计及施工图设计）对目标成本进行细化与修订，从而形成最终的目标成本 1 三种数据来源 估算成本引入 目标成本引入 手工录入 2 目标成本制定 目标成本制定两个原则（最明细录入、价量原则）两个单方造价（自动生成建筑单方、可售单方造价）目标成本的审核与修订（强调记录历史）目标成本一经制定审核后，就不可以随意修改，但可以通过修订的方式进行调整，修订记录将被完整保存，比如一个项目的目标成本在初期是亿，后来通过修订后调整为亿，通过修订记录我们可以清

14、晰的了解整个变化的过程和变化的原因，以实现管理上的控制和经验的沉淀，便于日后在做类似的项目时进行借鉴。3“合同明细”连接（建议在“成本分析”下的“动态成本分析”模块中去讲）小结：目标成本分析 导入：为使房地产公司更好的控制成本提供依据，我们将目标成本和估算成本进行对比分析，了解差异情况，同时进行知识积累，使我们房地产公司更好的进行投资决策提供依据 1 讲解分析的目的 1、知识积累 通过分析目标成本、估算成本之间的差异情况，找出其中的差距及原因，总结经验，为日后进行估算成本和目标成本的测算工作提供参考。同时通过这样的积累沉淀，我们就形成了估算和目标成本的基础知识库，为日后的类似工作提供指引。2

15、逐级对比分析 二级科目末级合同明细 在对估算和目标成本进行对比的过程中可以反查到与其相关成本费项相对应的合同。成本演示要点（合同订立部分）模块 顺序 重点环节 功能要点 业务背景 导入：前面我们讲解了目标成本的形成过程，接下来我们介绍目标成本的执行过程。由于目标成本的执行是以合同为中心展开的，包括合同订立、合同执行、合同付款、合同分析几个主要过程，首先我们看看合同订立环节。它主要包含合同登记及相关的厂商管理、材料管理三部分内容。厂商管理 1 厂商资料 基本资料 地产企业在一个项目的运作过程中，很大程度是在扮演一个集成商的角色：资金来自银行、设计由设计院完成、施工及材料采购通过招标进行外包、销售

16、也可以委托代理商完成，在此过程中将与众多合作厂商打交道，如何有效的对这些厂商的资料和交互过程进行管理，也是地产企业很关注的问题。（厂商管理中就可以很好的解决这个问题，在这里我们可以按厂商的类型和其所针对通常的项目进行统一归及，在具体管理中，我们可以把这个厂商的考察资料和其原先与我们有业务往来的信息进行记录，方便我们进行参考选择。另外其目前与我们的业务信息也有丰富的记录，并支持直接跳转进行直接操作，方便快捷的完成了业务工作。）资质评审 对厂商的评审一般包含三个方面：1、前评估：资质考察 2、履约评估：合同执行评估 3、后评估：定期对供应商评定等级 2 往来记录 相关合同：合同合同全信息 往来款项

17、：应付款、实付款、付款计划 供应材料：供应材料历通过历史合同我们可以更好的对厂商进行综合评定，并为今后选择合作伙伴提供客观的依据。史价格 小结：通过该模块我们就实现了对合作厂商多角度、全方位的管理。导入：实际业务中房地产商为了降低成本，充分发挥集中采购的优势，甲供材料通常占了比较大的比重，系统充分考虑了对相关业务的处理，首先通过“材料管理”对材料的基础数据进行管理。材料管理 1 基础资料 登记材料的基本信息 实际业务当中，材料供应有多种方式，如甲供、乙供、甲定乙供等等，材料管理主要用来登记管理甲供情况下需关注的各类材料的基本信息，实时查询各厂家的最新材料报价情况、材料相关联的合同信息、材料在实

18、际工程中的应用情况（包括材料计划与材料供货），方便房地产商对甲供材料的管理。2 相关查询 价格查询 相关合同 我们可以通过查询相关材料在历史合同中的使用情况，来决定是否在新项目中继续使用该材料。小结：通过以上功能我们有效的实现了对材料基础数据的管理。导入：厂商资料、材料管理的工作完成后，我们就可以开始合同登记的业务环节。合同登记 1 导航分类方式 按项目合同分类进行快速查询。可按合同名称、厂商名称进行模糊查询 本系统后续模块全部采用此导航方式 地产企业合同量非常大，仅仅一个项目的合同就少则上百份，多则上千份。查询合同信息的工作又非常频繁，仅仅对合同的查询就耗费了我们很多时间和精力。2 合同信息

19、管理 系统中可以录入一般的委托合同，还可以录入招投标合同，除反映一般委托合同的信息外还关注合同的招投标信息 系统还支持多种合同性质如：直接合同、三方合同、补充合系统通过“有效签约金额”来支持对三方合同的处理。有效签约金额就是指合同 同中甲方需要向乙方实际支付的金额，而不是合同总金额。若合同性质为补充合同且不单独核算，则该合同的款项与主合同一起进行支付，如为补充合同且单独核算，则该合同的款项独立进行支付 合同详细信息的登记由于不同类别合同所关注的信息都不相同，系统在基础信息设定中提供了对合同详细信息视图进行自定义的功能，满足了我们对不同类合同关注不同信息的需要【动作】：1、先后选定一个土地合同和

20、施工合同介绍差异性；2、可进入系统初始化的“基础信息设定”中讲解自定义功能。招投标合同还需要关注招投标信息 地产企业存在多种性质的合同如：直接合同、三方合同、补充合同 不同类别合同所关注的信息都不相同 主要经济条款、付款条件、相关文档 在日常工作中，我们往往需要查询合同的一些关键信息，系统支持主要的经济条款、付款条件的录入，实际业务中无须调阅合同原件即可获得相关信息，同时，我们也可以将合同相关的电子文档直接上传，方便在线调阅。3 合同锁定 当前操作用户必须具备“锁定/解锁”的权限 锁定的合同只能查看不能修改 合同信息都是非常严肃的，确定之后无特殊情况不能修改，为了避免对合同的误操作给我们带来不

21、必要的损失，对已确定的合同我们可以进行锁定。4 合同授权 直接授权：包括可以分别在“所有人、部门、指定人”等范围设置对相关合同的查看、修改有的合同不是所有部门或所有人员都能进行查看的，我们必须保证这些合同的保密性。合同授权能够快速有效的解或删除的权限。复制授权：可以将当前选定合同的权限批量复制给其它合同。决这一问题。5 合同拆分 通过合同拆分，我们能将合同金额迅速转化为合同性成本，详细功能我们将在动态成本中讲解。小结：通过合同登记，我们完成了合同相关资料的录入，为我们后续以合同为中心的业务处理建立了基础。合同借阅 1 合同借阅 合同借阅中，系统提供了规范的借阅管理，通过登记详细的借阅信息，我们

22、就能够随时掌握合同的去向。文档管理 在前面的业务处理中我们都涉及到许多合同的相关文档，在文档管理中，系统根据不同的业务类型对所有与业务相关的电子文档进行集中管理，满足了我们查询工作的需要。小结：通过以上模块，我们完成了合同的订立和相关的一些基础性管理，下一步就将围绕合同的执行等后续管理工作进一步展开。成本演示要点（合同执行、分析部分）合同变更 导入：整个合同的执行过程以合同台帐为总控平台，按照业务和付款两条线索展开。业务方面包括合同变更、结算和评估是三个重要环节。款项支付重点通过付款计划的制定、付款审核和付款登记对整个付款流程进行严密的管理。我们首先来看一下合同变更。1 变更资料录入 变更基本

23、信息；变更类型和变更原因的用途：为合同的执行分析提供依据；是后续制定付款计划的依据之一；变更资料中可以录入变更名称、金额、类型等数据，为我们后续进行合同分析提供了必要信息，“提出部门”与“预算人”的录入也明确了每项变更的责任人。2 变更警戒比例线 实际业务中，为了更有效地控制实际业务中，对变更控制得差的变更成本，确保工程质量和工程进度，必须对合同所发生的变更进行控制。因此在系统中引入了合同变更警戒比例线的概念。在参数设置中，先设定一个合理的变更警戒比例，在合同变更超过警戒比例线时，系统会以红字方式进行警告，使我们能及时对变更加以控制。比例可能达到 30%甚至更高，做得好的可以控制到 3%5%。

24、3 变更拆分 变更对合同性成本有直接影响，所以我们也需要对变更进行拆分，详细功能我们将在成本拆分中说明。小结：对变更成本的及时反映和控制，使我们有效解决了项目成本控制中的难题；合同结算 导入：当合同中约定的承包方的责任和义务已全部完成，达到竣工图标准，符合工程结算条件时，还要对合同进行结算 1 应付余款的算法 结算金额是根据竣工图计算出来的 结算金额扣除保修款、应扣款、累计应付款之后得到应付余款，系统可以自动将应付余款传递到应付款项中，保修款也将由系统自动生成一笔应付款项 2 结算调整 合同结算后系统将自动生成一条变更类型为结算调整的变更记录，以平衡“结算金额”与“合同+变更”之间的差异 在未

25、结算前，合同金额加合同变更金额反映的是合同性动态成本，合同结算后，再加入结算调整就使动态成本与结算成本达成了一致。3 支持准结算 对工期较长或在其他特殊情况下我们可能需要对还未完工的工程进行阶段性的结算。4 相关文档 由于结算是按照竣工图来进行的，所以一般需要将竣工图等相关文档上传到系统，便于及时查询。小结：合同评估 导入：合同结算完成以后，合同的执行并没有结束，我们还需要对合同的执行状况进行全面评估与总结。1 评估内容 列举评估内容 2 评估的目的 一方面，我们可以根据合同执行情况选择今后与相关厂商是否继续合作；另一方面还能为今后执行类似合同提供宝贵的经验，避免重犯错误。由于没有对合同执行情

26、况进行总结并形成一个有参考价值的记录，导致我们总是重犯错误，造成了很多不必要的损失。印花税管理 导入：实际业务中，每签订一个合同都涉及到印花税的交纳，虽然印花税的税率很低，但由于地产企业的合同数量很多，总的金额很大，而且相关税费通常是分批交纳的，所以对印花税的管理也往往是大家所关注的一个要点。1 操作 税目、税率设置；为合同指定税目并进行贴花操作；通过过滤查询了解合同贴花情况；在印花税管理中，先设定我们常用的税目税率等信息，定位到未贴花的合同，选择相应的税目，然后点击合同贴花，就轻松完成了对该合同印花税的计算和登记。此外，系统还能根据我们选定的过滤条件自动计算出印花税的合计数，大大减少了财务部

27、门的工作量。小结：通过上述合同执行过程，我们完成了合同变更、合同结算、合同执行评估三个主要业务环节的管理。合同执行分析 导入：小结：同执行分析主要是对合同的整个执行过程与结果进行统计分析，在这里我们能随时得到合同的动态成本及其构成部分的重要信息，如果要了解相关细节，还可以切换到明细中进行查看；此外，系统还通过各种图形非常直观的反映了合同成本的结构、变更成本的结构及产生原因，使我们在控制成本的过程中有了清晰的目标和重点。付款计划 导入：伴随着前面所讲的合同执行的相关业务的进行，我们还同时涉及到对合同款项支付的管理。款项支付是每个公司非常重视的业务环节，由于工程合同一般是按照工程进度进行付款，所以

28、付款过程是一个需要严格控制的流程，我们重点通过付款计划的制定、付款审核和付款登记对整个付款流程进行严密的管理。（可举一个从计划、审核到支付进行层层控制付款的实例，参见陈晓晖所做的成本录像）1 付款计划制定 手动增加一笔计划；计划制定时可以直接引入合同款和变更款；可以根据实际情将已制定的一笔计划拆分成两笔付款计划。在付款计划中，我们的系统还提供一个重要的参考数据的录入功能，就是上报金额，主要用于填写施工工程队的在完成相应的工程进度之后的上报金额，这个金额的记录主要作用在于可以直观的同计划金额相对比，防止高估冒报的情况发生，确报企业利益最大化。付款计划也是根据实际情况进行适当调整的，所以，会出现一

29、笔款项分拆成多笔的情况发生。计划的制定，如果是利用手工的方式进行处理，需要查阅大量原始文档资料，并进行整理，工作量庞大，而且容易出现人为的错误，通过系统的控制，可以把这部分工作大幅度简化，同时提高准确率，从而达到提高工作整体效率的目的。2 对是否明确计划合同的过滤 方便过滤出已经明确计划和未明确计划的合同；对于未明确计划的合同，我们需要根据工程进度情况定期制定相应的付款计划；3 付款情况提醒 通过合同列表顶端的蓝色提示信息了解付款情况，方便制定付款计划。小结：付导入：付款计划制定之后，必须经过付款审核，相关的款项才能够转为应付款。款审核 1 付款审核 通过点击审核后，可以输入审核的相关信息；如

30、果审核的金额只是计划的一部分，则可以输入实际审核金额，剩余的款项可以作为一笔待制定的计划；实际工作中，经常会有审核时只通过部分款项的情况发生。小结：付款登记 导入：付款审核通过的款项，将自动进入应付款列表，并进入实际付款流程。系统通过“付款登记”模块实现合同的“应付/实付/欠付”的管理 1 应付款来源 付款计划通过审核后自动生成 结算后自动生成 手动增加 实际业务，我们可能需求补以前的历史数据即在软件使用之前已完成审核或结算的合同，这时候我们可以通过“手动增加”的方式直接增加“应付款项”，而无须经过合同计划、合同付款两个步骤。2 实付款 实际支付的款项可以通过“付款”的方式登记在实付款列表中，

31、也可以通过引入的方式，直接支付某笔应付款 系统支持一笔款分多次付，一次付多笔款 实付款可以对应付款进行自动对冲，以打钩的方式表达全部支付，以打圈点的方式表达部分支付，并把余额显示出来。实付款项一经审核后，就不能够再修改，而只能查看，以确保款项管理的严谨性 3 超付报警 当款项支付进度超过预设的“付款比例警戒线”时，系统将自动报警。过渡讲解：通过“付款计划”“付款审核”“付款登记”三个模块我们实现了合同付款的全过程，在此基础上，系统将自动生成合同性成本的资金计划。资金计划 1 资金计划自动生成原理 合同性成本的资金计划=未审核的付款计划+应付未付 在资金计划明细中，还可以手动增加：未来可能新增的

32、合同成本，非合同成本，收入等信息，实现对收支的全面预测，使资金计划更加全面 “保持资金链的顺畅”是房地产企业的重要性不言而喻，在实际业务中，财务通常都需要对未来时间段将要发生的资金情况进行预测，按月或季度制订资金计划，以便相关的资金安排和筹措工作的开展。原有通过手工来制订资金计划，工作量非常大，而且准确性也很难保证，因为从理论上讲，得逐个合同、逐笔应付、实付的过才能做准确，当合同数量较多的时候，其间的工作量可想而知！而通过系统的应用，我们通过时间段筛选过滤自动生成资金计划，大大降低工作量并提高准确性。2 资金计划的制定 在资金计划表中，可以按照季度，或者月度制定资金计划 “明细”中的合同性成本

33、可通过“自动生成”产生，而其它项目如“非合同性成本”/“收入”的计划则需要手工录入相关计划。系统将自动汇总并得到整体的资金计划。另外，通过“实付计算”功能，系统将自动计算出当期内合同性成本的实付情况，并与相关计划进行对比分析 3 计划资金流和实际资金流的对比 系统还可以通过图形的方式，对期初制定的资金计划和期末统计的当期发生实际资金流进行对比分析，以评估计划执行情况。另外，系统还支持将相关数据导出到EXCEL，以便进一步做深入的资金流分析 过渡讲解：“付款计划”“付款审核”“付款登记”“资金计划”四部分构成了“合同付款”最核心的流程，通过该流程我们可以很好的处理实际工作的“款项支付、资金计划”

34、等相关业务。完成相关工作后，我们可以通过各类查询，来直接了解相关信息，如付款计划的查询，应付款的查询和实付款的查询，与前面各业务模块主要针对“合同级”不同的是，在这里，我们可以支持“跨项目”和“按时间段”的查询，即查询不同项目、不同时段的各类关键信息。付款计划查询（简化）1 对实际业务的作用 系统提供了双导航方式，一是按照项目分类，二是按照合同分类。而高级查询按照合同名称和厂商名称进行模糊查询 还可以进一步按照付款情况进行分类显示。也可以手动输入过滤条件，来查询需要的计划 2 相关业务操作 直接连接到付款审核中，对计划进行审核 应付款查询（简化）1 对实际业务的作用 系统提供了双导航方式，一是

35、按照项目分类，二是按照合同分类。而高级查询按照合同名称和厂商名称进行模糊查询 还可以进一步按照付款情况进行分类显示。也可以手动输入过滤条件，来查询需要的应付款 2 相关业务操作 直接连接到付款登记中，对应付款进行操作 实付款查询（1 对实际业务的作用 系统提供了双导航方式，一是按照项目分类，二是按照合同分类。而高级查询按照合同名称和厂商名称进行模糊查询 也可以手动输入过滤条件，来查询需要的实付款 简化）2 相关业务操作 直接连接到付款登记中，对实付款进行操作 合同台账 导入：日常业务中合同签订后，围绕合同的执行，将会有相关的系列业务发生，如合同变更、合同付款、合同结算等等，如何通过定位到一个合

36、同就可以全面查询到与之相关的业务信息对实际工作是非常有帮助的，合同台帐模块正是因此需求而设计的。1 合同查询、相关业务 提供了有关合同全部信息的查询功能，包括：合同基本资料、合同变更、付款、分析、成本拆分等全面信息；如果用户具有相应模块的操作权限，还可通过点击相关业务按钮即时进入相应业务模块操作。日常工作中，需要查看合同基本信息及其许多变动信息，例如查到合同变更的情况，又想看看合同付款情况，这么多合同信息不能集中反映也严重影响了我们的工作效率，而合同台帐提供了一个合同全信息平台使我们能够随时掌握合同整个生命周期的情况 过渡讲解：对合同的付款情况进行分析，包括合同的动态成本、应付、实付、应付未付

37、、计划的情况等等，并支持以明细和图形的方式进行查看 合同付款分析 1 概要 概要中，合同分析分为“未结算”，“已结算”，“合计”三个部分，分析的内容包括“合同动态成本”，“合同金额”，“合同变更金额”，“应付金额”，“应扣款”，“待定应付”等有关数值 （应扣款主要是针对结算时截留的保修款以及在工程建设过程中代为支付的相关款项）。2 明细 在明细中，通过列表的方式，把满足条件的合同及付款分析的情况显示出来，便于查看，并可通过合同全信息来查看对应合同的相关操作。3 图形分析 图形分析可以按照所有，未结算，已结算三种口径进行分析，可以从图形中了解到累计已付，应付未付，保修款，其他应扣款，明确的计划和

38、待定的计划的情况，还可以通过这些数据之间的比例关系综合评估费用发生的情况和未来将要发生的费用。过渡讲解：对于地产公司的项目来说，从立项到竣工，周期通常都会比较长，在一个较长的时间段内，如何有效的控制资金投放的节奏，保证资金的顺畅，也是大家都十分关注的问题。投资进度分析是主要用于将“计划的投资进度”和“实际投资进度”进行对比分析，以便为后续的投资决策提供主要的依据 投资进度分析 1 对实际业务的意义 2 阶段设置 选中项目，定义不同时间段的阶段投资明细，其中“预计本期投入”是直接填写的，而“累计本期投入”是自动累计后回填。实际本期投入则是系统根据起始日期和截止日期自动计算得出的，这个金额等于这一

39、时间段内实际付款的总和，由于具体付款业务操作过程中，款项录入时间的差异而造成实际投入的差异，可以通过“计算”按钮来重新计算各实际和累计金额。3 投资进度分析 根据项目定义的各阶段设置，提供各种不同口径的图表分析，包括本期投资对比分析，累计投资对比分析和整体进度对比分析等。过渡讲解：相关工作，还需要有关报表来体现具体的统计数据 合同报1 略 表 成本演示要点（动态成本、成本分析部分）模块 顺序 重点环节 功能要点 业务背景 成本拆分 导入：前面讲解了以合同为中心的目标成本执行过程，经过对合同执行过程的管理，就形成了与合同相关的费用，大家知道费用在项目之间通常是不可比的，只有将费用拆分归集到相应的

40、成本科目上，把费用转化为成本，才能实现成本核算和成本分析的目的。系统正是通过“成本拆分”模块来实现费用到成本的转换的。1 拆分原理 将费用拆分到最小的核算对象的最末一级成本科目 拆分的实质就是将费用按照项目和成本科目两条线索进行分拆 拆分的原理就如同在实际业务当中对某些费用进行帐务处理时，将费用归集到相应的部门及科目类别当中。2 拆分模式 支持在合同管理模块中对单个合同即时拆分，也支持在本模块集中批量拆分 一般来说，我们要求在合同订立或合同变更的同时，即时完成对合同的成本拆分，及时得到最新动态成本，以避免签订了新的合同或出现了变更而动态成本确保持不变的现象；但很多时候无法对合同进行即时拆分，比

41、如：在合同订立时暂时无法确认相关费用的拆分模式，或则在部分公司成本的拆分与合同的管理由不同的部门来负责等等。针对这种实际情况，系统也支持集中批量拆分 手动拆分 自动拆分 考虑到实际工作中拆分的工作量相当大，所有的合同订立、合同变更等都需要进行成本拆分操作，系统支持自动拆分功能，大大减轻拆分的工作量 3 合同拆分（增加）要选择最小一级项目的最末级科目 4 合同拆分（批量拆分）介绍方案的定义明确项目科目两条线索（修改）方案的执行 实际业务中，有时待拆分合同相关的项目存在多个下级核算对象，为了减轻拆分的工作量，系统支持批量拆分，如：A 项目所签订的总的土地合同 5 亿元要分拆到 3 期中，而每一期有

42、 4 种产品，最小的核算对象总共有 12 个，如果手动拆分就要至少进行 12 次拆分操作，而通过批量拆分则可以一次性完成。5 拆分设置（自动拆分）讲解模式切换介绍自动和手动的根本区别，自动模式下该合同所有相关的拆分一律按照统一的成本拆分设置进行自动拆分 实际业务中，通常情况下合同的成本拆分是有规律的，比如变更的拆分模式通常和合同的拆分是一致的，所以大部分情况下可以采用自动拆分功能，以最大限度减少工作量 讲解自动拆分可以针对不同的科目设置不同的分摊项目和配比 讲解自动拆分可灵活的对分摊模式进行设置，包括“按指定比例”进行分摊 变更、实际发生成本、实（可举例：A 科目对应两个项目、B 科目对应一个

43、项目）比如：实际业务中可能存在一些费用不能按照可售、建筑、占地面积来分摊，而需要人为估算来确定分摊比例，如：一些公共的配套设施对于各核算对象可能不能按照某种面积来分摊，就可以用“按指定比例”的模式进行分摊，保证分摊的灵活性和系统实用性 付成本的拆分与合同的拆分是类似原理，关于实际发生成本和实付成本我们将在后面的模块中作详细介绍 6 拆分状态导航 拆分状态导航（回到模块主视图）一般来说，一个项目往往涉及的合同数量都很大，有的合同可能是在签订时即时拆分的，但有的合同是分阶段拆分的，如果逐个查询将意味着庞大的工作量，如何将尚未拆分的全部合同清晰的罗列出来对于用户显得非常重要 小结：以上通过成本拆分模

44、块，我们就完成了从费用到成本的转换，其中通过合同和变更的拆分我们就得出了合同性成本 非合同性成本 导入：前面谈到，本系统的核心设计思想之一是对全动态成本的管理，全动态成本包含合同性成本、非合同性成本和待发生成本，通过合同执行和成本拆分我们得到了合同性成本，下面我们来看一下非合同性成本的相关内容 1 非合同性成本概念 非合同性成本主要是指一些没有签订合同就直接发生的费用，如报批报建费、利息、税费等等，本模块主要实现对此类相关费用的录入与拆分 2 主要功能 非合同性费用的录入 非合同性成本的拆分 这里阐述一下非合同性费用的来源，这类费用通常在财务软件里都已经存在，我们所需要做的就是将财务软件中相关

45、费用的汇总数据通过本模块录入系统，特别强调的是，此处无须录入明细费用，如项目发展过程中所涉及的工资、差旅、办公等可能有很多笔费用，而我们仅需要将财务软件中对此类费用的汇总科目“管理费用”的汇总数据录入就可以了 3 简介拆分状态、拆分方式 与合同性成本拆分类似，这里也支持拆分状态的过滤、筛选，方便拆分操作，其拆分方式与合同性成本的拆分方式类似 小结：以上先后通过对合同性费用的拆分与归集和非合同性费用的拆分与归集，我们就可以分别得到了合同性成本和非合同性成本，进而得到项目最新的已发生成本。调整成本 导入：通过对目标成本和已发生成本进行比较，我们可实现对调整成本的测算，进而得到项目的动态成本，下面我

46、们就来看看如何对“调整成本”进行测算。1 讲解动态成本的生成原理 动态成本的生成原理 目标余额目标成本已发生成本预测；根据目标余额结合实际情况分析是否需要对成本进行调整，可用余额目标成本余额调整成本；可用余额0 时，动态成本目标成本调整成本；可用余额查看可用目标余额根据可用目标余额情况决定是否审批如超出可用目标余额决定是否调整 成本控制部门可根据“可用余额”来决定业务部门上报的合同预算是否给予审批，是否对目标成本进行调整；例如营销部门上报了一笔100 万的合同预算，但经查证“目标成本余额”仅剩 50 万，正常情况可不予审批，特殊情况下确实需要花这笔钱，可通过专门的内部审核流程，对“目标成本余额

47、”进行调整。预见性调整 一些客观因素的变化可能对未来的成本产生重大影响，如国际市场行情变化导致建材涨价、新金融政策导致利息变动等等，都可能对项目成本造成影响。我们可以阶段性的对相关成本科目进行预见性调整，从而更真实的体现实际的动态成本。调整操作讲解：选择明细成本科目点击“成本调整”在“调整明细列表”增加调整记录 合同预测（可选）为更精确的测算已发生成本，我们可以主动对合同的结算金额进行预测，即“合同预测”。已发生成本预测合同预测与“合同金额变更”中的大值 对已经签订的合同加变更的拆分加非合同性成本形成“已发生成本”，由于相关合同的变更往往会继续发生，所以我们有必要对其结算金额进行预测得出合同“

48、预测金额”，对“预测金额“的拆分即可得到“合同预测拆分”，取“已发生成本”与合同“预测拆分”之最大值为已发生成本预测，以此来测算比较真实的动态成本。3 对成本异动科目的查询 目标余额0：说明该科目已发生过调整，需重点关注 可用余额0：调整后该科目余额仍然不够用 合同预测三级合同列表 合同全信息 晰反映出来，发现真正的症结并针对关键环节采取果断的改进行动 小结：实际成本分析 导入：由于管理的需要，有的房地产公司除关注动态成本，还需要关注实际发生成本和实付成本，实际发生成本是指已经审定的工程量，是已经发生的成本，实付成本就是已经支付的成本，这两类成本的拆分和合同的拆分一样可以在前面的相关模块中完成

49、，实际成本分析模块就是对此两类成本的分析 1 项 目 进 度 分析 项目进度分析 对于项目进度的管理，一般是从时间进度和工程量进度两方面入手，两种进度都是房地产公司非常关注的。时间进度一般可以通过一些通用软件工具（如project）来进行管理，而对工程量进度的管理业务却相对复杂，难以通过简单的系统加以体现，在本系统内则可通过项目进度分析得到最新的工程量进度，从根本上避免了超进度付款的现象（付款进度超过工程量进度）。工程量清单可通过附件的方式上传。（可选，不主动讲）2 应付款分析 付款进度分析 进入合同明细查看付款详情 3 成 本 对 比 分析 综合对比 成本树分级浏览（不用特别讲解）4 成 本

50、 构 成 分析 成本结构分析功能，可以对当前成本科目的的成本构成进行对比分析，并以饼图的形式直观的表现。小结：信息月导入：基于成本控制的需要，在动态成本生成以后，我们还需要进一步的得到各核算对象在任意时点的每单方造价等成本数据，系统就是通过信息月报模块来提供相关信息的 1 目 标 单 方 造 目标单方造价与动态单方造价对比 报 价 与 动 态 单方造价对比 发现问题 2 动 态 单 方 造价结构讲解 动态单方造价的结构细化分析问题，找出症结 3 项 目 之 间 单方 造 价 的 可比性讲解 项目之间单方造价对比 项目之间单方造价结构对比 举例：1、同期进行的项目之间；2、现期项目和历史项目之间