商业策划赵丽.ppt

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1、伸马地产营销策划部伸马托斯卡纳伸马托斯卡纳 初步初步 商业项目商业项目 策划案策划案2012.06.29项目战略定位区域发展概区域发展概区域发展概区域发展概况况况况项目主题功项目主题功项目主题功项目主题功能定位能定位能定位能定位利民区规划发展概况利民区规划发展概况黑龙江伸黑龙江伸马集团马集团Heilongjiang shenmadichan伸马集团营销策划部 2012.06.251适宜创业、适宜人居、适宜人的全面发展适宜创业、适宜人居、适宜人的全面发展文化旅游产业现代物流产业科学教育产业园科技教育产业园生态居住区伸马托斯卡纳住宅伸马托斯卡纳住宅中央商务区伸马商业配套伸马商业配套城市发展竞争楼盘

2、竞争楼盘 预计预计 年年 入住人口达到入住人口达到XXX黑龙江伸黑龙江伸马集团马集团Heilongjiang shenmadichan伸马集团营销策划部 2012.06.252事业单位及政府机关事业单位及政府机关黑龙江伸黑龙江伸马集团马集团Heilongjiang shenmadichan伸马集团营销策划部 2012.06.253政府机关：政府机关：区政府 环境保护局 工商局 法院 检察院土地局 CBD（房产局、税务、各部门办公室等）事业单位：事业单位：邮政储蓄 中国银行 建设银行 哈尔滨银行 交通银行农业银行 工商银行 龙江银行 公积金办理处 派出所 学校学校生态学院：学生生态学院：学生57

3、40人人 左右左右 教师：教师：233人左右人左右华德：学生华德：学生10000人左右人左右 教师：教师：600人左右人左右广厦：学生广厦：学生7000人左右人左右 教师：教师：424人左右人左右警官学院：学生警官学院：学生4219人左右人左右 教师教师312人左右人左右农垦：学生农垦：学生6000人左右人左右 教师：教师：278人人华夏计算机：华夏计算机：5905人左右人左右建筑学院：建筑学院：生物科技：生物科技：黑科技：黑科技：理工远东学院：理工远东学院：德强商务学院：德强商务学院：黑龙江伸黑龙江伸马集团马集团Heilongjiang shenmadichan伸马集团营销策划部 2012.

4、06.254著名企业及新建企业著名企业及新建企业政府机关：政府机关：区政府 环境保护局 工商局 法院 检察院 派出所 土地局 CBD（房产局、税务、各部门办公室等）事业单位：事业单位：邮政储蓄 中国银行 建设银行 哈尔滨银行 交通银行农业银行 工商银行 龙江银行 公积金办理处 总结总结黑龙江伸黑龙江伸马集团马集团Heilongjiang shenmadichan伸马集团营销策划部 2012.06.255政府主导的区域建设，必然导致利民区开发高潮的持续本项目符合了“北跃”及“北国水城”和“科技新城”的城市发展方向学院路成熟商圈及卓展集贸中心、大润发超市对本项目价值的提升带来利好本案所在版块相对其

5、他区域具有明显的竞争优势大项目地产快速集中开发，带动了民间资本对商业地产的投资热潮区域商业地产概述区域商业地产概述黑龙江伸黑龙江伸马集团马集团Heilongjiang shenmadichan伸马集团营销策划部 2012.06.256在江北区域商业物业迅猛发展的今天，市场清晰的定位市场清晰的定位以成为项目立足的关键市场从地段，经营前景，物业增值，受益保障地段，经营前景，物业增值，受益保障等方面对商业地产项目提出了更高要求此外，对项目的产品规划产品规划，业态布局，业态布局，商业运营，商业运营，物业管理物业管理，销售招商销售招商等方面的梳理和调控提出了细而微的要求。对一个极具发展的城市开发区域的现

6、代化进程来讲，商业，商务，居住，娱商业，商务，居住，娱乐乐的互动融合是形成新城市中心板块的关键性要素，而与之相关联的土地，物业，服务，就业等等才会实现增值型发展。其商业物业的附加值才能够完全释放和体现出来。区域商业特征特点区域商业特征特点黑龙江伸黑龙江伸马集团马集团Heilongjiang shenmadichan伸马集团营销策划部 2012.06.257 商业地产可预见的经济回报，引导百姓资金投资流向公众对于餐饮，服装，娱乐等的消费热情带来的商业机会（利民区餐饮 服装商场 娱乐场所调研？）城市规划不断完善，新区逐渐形成（城市只有一个中心？）城市消费文化的不断前进，新兴的商业业态陆续出现旅游市

7、场逐步放大，外来人口持续增多哈市居民购物休闲，娱乐，餐饮消费习惯哈市居民购物休闲，娱乐，餐饮消费习惯-购物购物黑龙江伸黑龙江伸马集团马集团Heilongjiang shenmadichan伸马集团营销策划部 2012.06.258人们最乐意去中心商业区内的大型商场、百货公司进行闲逛和消费，其次是大型超市 休闲休闲 娱乐娱乐黑龙江伸黑龙江伸马集团马集团Heilongjiang shenmadichan伸马集团营销策划部 2012.06.259受访者经常参与的休闲、娱乐的方式中夜总会、酒吧、电影院比例最高，占了46%。其次是体育运动/健身和旅游。餐饮餐饮黑龙江伸黑龙江伸马集团马集团Heilongj

8、iang shenmadichan伸马集团营销策划部 2012.06.251072%其他类中消费者表示经常用餐的地方是商场中的快餐区和地下餐厅,还有一部分人群是在家或是单位附近的餐饮场所消费，例如：火锅店和烧烤店等。其中个别人群喜欢到小肥羊，大连鱼港等吃一些有特色的食物；25%的消费群体表示在逛商场或购物时乐意选择快餐。黑龙江伸黑龙江伸马集团马集团Heilongjiang shenmadichan伸马集团营销策划部 2012.06.2511小结：小结：生活水平提高，人们将会追求更高档次、更丰富的休闲娱乐活动和特色的美食，生活水平提高，人们将会追求更高档次、更丰富的休闲娱乐活动和特色的美食，享受

9、休闲娱乐和具有地方特色的美食带来的乐趣已成为人们生活的一部分，享受休闲娱乐和具有地方特色的美食带来的乐趣已成为人们生活的一部分，目前在利民开发区现有的休闲、娱乐和餐饮场所档次多属于中档偏下，目前在利民开发区现有的休闲、娱乐和餐饮场所档次多属于中档偏下，缺缺乏一种真正能体现身份的高档娱乐餐饮场所乏一种真正能体现身份的高档娱乐餐饮场所 建立和建立和引导人们进行健康和有格调的休闲娱乐消费引导人们进行健康和有格调的休闲娱乐消费，是本项目设立此类商业设施应重点考虑的方向之一。是本项目设立此类商业设施应重点考虑的方向之一。经常去进行经常去进行消费性质消费性质的休闲娱乐场所的休闲娱乐场所KTV：钱柜，咿呀呀

10、，满汉楼，太阳星，你会红；：钱柜，咿呀呀，满汉楼，太阳星，你会红；迪吧：好乐迪，快乐迪，哈萨地，迪吧：好乐迪，快乐迪，哈萨地，COCO，斯卡拉；，斯卡拉；影院：万达影院，亚细亚影院，北方剧院；影院：万达影院，亚细亚影院，北方剧院；酒吧：戴围营酒吧（拿铁酒吧：戴围营酒吧（拿铁 ），），box （工大避风塘）；工大避风塘）；咖啡厅，茶楼，台球厅，体育馆等地方咖啡厅，茶楼，台球厅，体育馆等地方；黑龙江伸黑龙江伸马集团马集团Heilongjiang shenmadichan伸马集团营销策划部 2012.06.2512区域商业地产发展现状区域商业地产发展现状利民区最强大的消费主体主要靠中低端消费人群的支

11、撑商务活动没有形成规模，难以推动高端消费商业地产竞争激烈，缺乏有效引导和规划旅游人群并不能带来持续的消费在这样的发展背景下，商业地产如何能够与城市经济，文化发展同步协调，将是对政府，发展商，商业运营主体等各个角色的考验。小结小结各大品牌商业地产纷纷圈地，看好利民区经济带的喉舌位置，百万平的商业（复合）综合体项目陆续抢滩利民，未来城市商业项目的发展将更 专业化，规模化，细分化，对发展商来说，机遇与挑战并存，市场竞争将日趋激烈。项目规划建议项目规划建议黑龙江伸黑龙江伸马集团马集团Heilongjiang shenmadichan伸马集团营销策划部 2012.06.25131.持有大部分物业统一经营

12、管理，确保旺场经营和物业增值：多方盈利；2能够拥有强而有号召力的战略合作伙伴，为招商经营打下坚实的基础；3.结合人文商业复兴元素与景区景观化的打造手法，功能性突出。黑龙江伸黑龙江伸马集团马集团Heilongjiang shenmadichan伸马集团营销策划部 2012.06.2514战略定位选择战略定位选择领导者领导者 垄断价格垄断价格 产品有不可重复性产品有不可重复性 管杀不管埋管杀不管埋 挑战者挑战者 改变游戏规则改变游戏规则 强调新的评估标准强调新的评估标准 情调产品特色和价值情调产品特色和价值补缺者补缺者 目标明确目标明确 挖掘客户挖掘客户 瞄准市场缝隙瞄准市场缝隙 创新产品和需求点

13、创新产品和需求点选择A 选择领导者-不具备大规模体量，且客观条件不具备形成价格垄断的条件，加之首次做商业地产而非春经营，市场经验不足。B选择挑战者-作为新入市的商业地产开发商，在开发经验不足的前提下，缺乏国企背景，固对客户的吸纳达不到预期构想，为了规避风险不建议做挑战者C选择追随者-项目规模小 借助区域内大项目托势，可以更好的规避市场风险。D 选择补缺者选择补缺者 -针对产品特点，进行目标市场细分，精准营销，瞄准市场缝隙，敏锐做出市针对产品特点，进行目标市场细分，精准营销，瞄准市场缝隙，敏锐做出市场判断。场判断。项目战略定位：主流市场的把握主义者项目定位项目定位黑龙江伸黑龙江伸马集团马集团He

14、ilongjiang shenmadichan伸马集团营销策划部 2012.06.2515选择差异化的商业领域奠定其商业地位创建企业的品牌力体现 生态商务环境 人文精神 创新型产品项目扼守市政府新区，经济开发区，CBD核心区，企事业单位聚集，行政商务氛围浓厚地块，周边园林环境优美，住宅产品一独特和创新型的产品定位，成为市场关注的焦点：在文化附加值方面，进行特色景观设计，形成本项目最具吸引力与影响力的卖点。项目主题项目主题 托斯卡拉纳托斯卡拉纳 中央生活区中央生活区概念：概念：CLD是中央生活区，英文全称为是中央生活区，英文全称为 Cen tra l Liv in g Distr ic t。CL

15、D的定义则是在一个大型城市的定义则是在一个大型城市中，在中，在总体规划总体规划引导下，随着经济发展到一定阶段，人们的工作、生活等行为模式发生了功能分化，引导下，随着经济发展到一定阶段，人们的工作、生活等行为模式发生了功能分化，那些由若干个居住区组成的，可满足城市主流人群集中居住、教育、消费、娱乐、健身的区域，又那些由若干个居住区组成的，可满足城市主流人群集中居住、教育、消费、娱乐、健身的区域，又有城市一流的生活和高尚人文、生态环境的居住区域。有城市一流的生活和高尚人文、生态环境的居住区域。CLD不仅仅是一个居住区的概念，它涵盖了周边地区的种种因素。不仅仅是一个居住区的概念，它涵盖了周边地区的种

16、种因素。黑龙江伸黑龙江伸马集团马集团Heilongjiang shenmadichan伸马集团营销策划部 2012.06.2516项目功能项目功能 成为成功人士成为成功人士“第一居所第一居所”的首选，不仅仅是因为是城市居住中心，更重要的是其拥有城市的首选，不仅仅是因为是城市居住中心，更重要的是其拥有城市一流的一流的生活资源和人文、生态环境生活资源和人文、生态环境。不但能为商界精英繁忙工作中的。不但能为商界精英繁忙工作中的迎来送往、生意应酬提供便利条件，迎来送往、生意应酬提供便利条件，而且能使家庭内的每一位成员都能在而且能使家庭内的每一位成员都能在伸马托斯卡纳伸马托斯卡纳得到他们需要的各种配套。

17、得到他们需要的各种配套。它是城市中心的外延，是依托CBD同时为CBD提供必要的补充。黑龙江伸黑龙江伸马集团马集团Heilongjiang shenmadichan伸马集团营销策划部 2012.06.2517项目功能设施项目功能设施-商务酒商务酒店店黑龙江伸黑龙江伸马集团马集团Heilongjiang shenmadichan伸马集团营销策划部 2012.06.2518酒店：集住宿，餐饮、商务、会议为一体的商务酒店 功能：具有商务中心、宴会厅、特色餐厅等可承办各种宴会、酒会和冷餐会 可接待生意合作伙伴 会务主要来访嘉宾 召开公司会议，商务洽谈，旅游观的好去处便于您的商务往来，互通商务信息酒店：集

18、住宿，餐饮、商务、会议为一体的商务酒店 功能：具有商务中心、宴会厅、特色餐厅等可承办各种宴会、酒会和冷餐会 可接待生意合作伙伴 会务主要来访嘉宾 召开公司会议，商务洽谈，旅游观的好去处便于您的商务往来，互通商务信息特色大型餐饮酒楼特色大型餐饮酒楼-托斯托斯卡纳风情美食街卡纳风情美食街黑龙江伸黑龙江伸马集团马集团Heilongjiang shenmadichan伸马集团营销策划部 2012.06.2519具有民族与异国风情的特色餐饮 不用办理护照 不用搭飞机不用坐火车一样可以感受世界各地的美食在家的附近就能有着一无二的感受 东南亚口味日式火锅料理商务洽谈会所商务洽谈会所商务式商务式KTV”一般一

19、般是集娱乐、休闲和洽谈商务于一体的场所是集娱乐、休闲和洽谈商务于一体的场所,提供食品、饮品、中餐的同时也提供人员服务提供食品、饮品、中餐的同时也提供人员服务,在收取食物费用同时收取在收取食物费用同时收取包房费包房费,通常通常“商务式商务式KTV”配套设施先进豪华配套设施先进豪华,往来的大多是消费能力强的群体和企事业老板。适合商务休闲、谈生往来的大多是消费能力强的群体和企事业老板。适合商务休闲、谈生意、领导应酬消遣的一个娱乐场所。商务意、领导应酬消遣的一个娱乐场所。商务KTV中也提供公关人员陪唱服务中也提供公关人员陪唱服务环境与服务是商务式KTV的主要优势所在 黑龙江伸黑龙江伸马集团马集团Hei

20、longjiang shenmadichan伸马集团营销策划部 2012.06.2520休闲娱乐健身会所休闲娱乐健身会所提供动提供动瑜伽，舞蹈课程、器械健瑜伽，舞蹈课程、器械健美，还有洗浴、桑拿、按美，还有洗浴、桑拿、按摩、针灸、理疗等保健项摩、针灸、理疗等保健项目。目。黑龙江伸黑龙江伸马集团马集团Heilongjiang shenmadichan伸马集团营销策划部 2012.06.2521文化教育培训文化教育培训黑龙江伸黑龙江伸马集团马集团Heilongjiang shenmadichan伸马集团营销策划部 2012.06.2522亲子乐园 早教培训 精品购物休闲街精品购物休闲街满足托斯满足

21、托斯卡纳入户居民及周边居民卡纳入户居民及周边居民的生活需求的生活需求 黑龙江伸黑龙江伸马集团马集团Heilongjiang shenmadichan伸马集团营销策划部 2012.06.252324小时开放便利店小时开放便利店连锁洗衣店连锁洗衣店美容美甲美发店美容美甲美发店特色服装鞋帽店特色服装鞋帽店精品珠宝眼睛手机饰品店精品珠宝眼睛手机饰品店特色咖啡简餐店特色咖啡简餐店黑龙江伸黑龙江伸马集团马集团Heilongjiang shenmadichan伸马集团营销策划部 2012.06.2542黑龙江伸黑龙江伸马集团马集团Heilongjiang shenmadichan伸马集团营销策划部 2012

22、.06.2542黑龙江伸黑龙江伸马集团马集团Heilongjiang shenmadichan伸马集团营销策划部 2012.06.2542黑龙江伸黑龙江伸马集团马集团Heilongjiang shenmadichan伸马集团营销策划部 2012.06.2542黑龙江伸黑龙江伸马集团马集团Heilongjiang shenmadichan伸马集团营销策划部 2012.06.2542黑龙江伸黑龙江伸马集团马集团Heilongjiang shenmadichan伸马集团营销策划部 2012.06.2524伸马文化广场伸马文化广场为成功人士“第一居所”的首选，CLD位于城市居住中心地带，拥有完善的城市

23、生活体系和人文、生态的绝佳配套，是都市生活高效便捷的驿站。民营企业总部汇集的商务区；城市精英与高收入白领青睐的中高档居住区环境 高档消费场所，提高品质，重视服务的文娱活动中心地点地点 离开喧嚣离开喧嚣但仍置身于现代文化的休闲娱乐长廊但仍置身于现代文化的休闲娱乐长廊，让一天的疲惫与职场的，让一天的疲惫与职场的尔虞我诈尔虞我诈 就在就在 走进走进 伸马托斯卡纳广场的一霎那伸马托斯卡纳广场的一霎那 跑到九霄云跑到九霄云外外 去！去！感受优雅感受优雅 艺术长廊艺术长廊 的文艺气息的文艺气息 过上慵懒徜徉的异国风情生活过上慵懒徜徉的异国风情生活另一个商务办公地点另一个商务办公地点 -中国的传统文化中国的

24、传统文化 让订单在这里成交。让订单在这里成交。另一个最具有另一个最具有升值升值空间的商圈空间的商圈 城市新名片城市新名片-伸马托斯卡纳商业圈伸马托斯卡纳商业圈广场命名及特色广场命名及特色黑龙江伸黑龙江伸马集团马集团Heilongjiang shenmadichan伸马集团营销策划部 2012.06.2525一组一组 伸马娱乐文化广场伸马娱乐文化广场(基地基地)托斯卡纳托斯卡纳 时尚乐活街（生活精品区）时尚乐活街（生活精品区）二组二组 托斯卡纳商业广场托斯卡纳商业广场 文艺复兴生活街区文艺复兴生活街区三组三组 佛罗伦萨广场佛罗伦萨广场 卡拉拉商业长廊卡拉拉商业长廊 （Florence plaza

25、）CARRARA street四组四组伸马广场伸马广场 伸马商业街伸马商业街设计 街道小品 广场雕塑黑龙江伸黑龙江伸马集团马集团Heilongjiang shenmadichan伸马集团营销策划部 2012.06.2526格局业态分布格局业态分布 伸马伸马 娱乐娱乐 星际星际城城商务酒店商务酒店F5-F17客房客房F4KTV足浴足浴 按按摩（外包）摩（外包）F3多功能厅多功能厅 会会议室议室F2餐厅餐厅宴会厅宴会厅 F1大厅（挑高大厅（挑高二层）二层）B1设备设备间间黑龙江伸黑龙江伸马集团马集团Heilongjiang shenmadichan伸马集团营销策划部 2012.06.25281F娱

26、乐会所 大厅商务KTV包房休闲健身 spa 会所专属商务包房5F美容会所 旗舰摄影基地6F亲子乐园 儿童教育基地大型餐饮连锁酒店大型餐饮连锁酒店特色餐饮广场特色餐饮广场银行停车场洽谈意向客户，确定意向合同，对外宣传洽谈意向客户，确定意向合同，对外宣传格局业态分布格局业态分布 临里社区型商业布局临里社区型商业布局商务酒店商务酒店F5-F17客房客房F4KTV足浴足浴 按按摩（外包）摩（外包）F3多功能厅多功能厅 会会议室议室F2餐厅餐厅宴会厅宴会厅 F1大厅（挑高大厅（挑高二层）二层）B1设备设备间间黑龙江伸黑龙江伸马集团马集团Heilongjiang shenmadichan伸马集团营销策划部

27、 2012.06.25331F（咖啡店，甜品店 珠宝首饰化妆品）时尚休闲服饰鞋帽家纺日用品韩国生活超市运动品牌店6F健身俱乐部餐饮包房特色餐饮广场特色餐饮广场银行停车场5F亲子乐园妇婴用品专业商场专业商场 餐饮大厅娱乐餐饮娱乐餐饮金融商务金融商务黑龙江伸黑龙江伸马集团马集团Heilongjiang shenmadichan伸马集团营销策划部 2012.06.25黑龙江伸黑龙江伸马集团马集团Heilongjiang shenmadichan伸马集团营销策划部 2012.06.2542黑龙江伸黑龙江伸马集团马集团Heilongjiang shenmadichan伸马集团营销策划部 2012.06.

28、2542黑龙江伸黑龙江伸马集团马集团Heilongjiang shenmadichan伸马集团营销策划部 2012.06.2542黑龙江伸黑龙江伸马集团马集团Heilongjiang shenmadichan伸马集团营销策划部 2012.06.2532我项目未来前景我项目未来前景城市商业综合体黑龙江伸黑龙江伸马集团马集团Heilongjiang shenmadichan伸马集团营销策划部 2012.06.2542酒店资料黑龙江伸黑龙江伸马集团马集团Heilongjiang shenmadichan伸马集团营销策划部 2012.06.2534黑龙江伸黑龙江伸马集团马集团Heilongjiang

29、shenmadichan伸马集团营销策划部 2012.06.2535黑龙江伸黑龙江伸马集团马集团Heilongjiang shenmadichan伸马集团营销策划部 2012.06.2536黑龙江伸黑龙江伸马集团马集团Heilongjiang shenmadichan伸马集团营销策划部 2012.06.2537黑龙江伸黑龙江伸马集团马集团Heilongjiang shenmadichan伸马集团营销策划部 2012.06.2538黑龙江伸黑龙江伸马集团马集团Heilongjiang shenmadichan伸马集团营销策划部 2012.06.2539黑龙江伸黑龙江伸马集团马集团Heilongj

30、iang shenmadichan伸马集团营销策划部 2012.06.2540黑龙江伸黑龙江伸马集团马集团Heilongjiang shenmadichan伸马集团营销策划部 2012.06.2541黑龙江伸黑龙江伸马集团马集团Heilongjiang shenmadichan伸马集团营销策划部 2012.06.2542黑龙江伸黑龙江伸马集团马集团Heilongjiang shenmadichan伸马集团营销策划部 2012.06.2542黑龙江伸黑龙江伸马集团马集团Heilongjiang shenmadichan伸马集团营销策划部 2012.06.2542黑龙江伸黑龙江伸马集团马集团Heilongjiang shenmadichan伸马集团营销策划部 2012.06.2542黑龙江伸黑龙江伸马集团马集团Heilongjiang shenmadichan伸马集团营销策划部 2012.06.2542黑龙江伸黑龙江伸马集团马集团Heilongjiang shenmadichan伸马集团营销策划部 2012.06.2542THANKS黑龙江伸黑龙江伸马集团马集团Heilongjiang shenmadichan伸马集团营销策划部 2012.06.2543