房地产项目开发策划书(完整版).212.pdf

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1、.房地产项目开发策划书(完整版).摘要：通对区域市场档次产品、产品形态相似产品及客群相产品进行分析主要有 区域各相似项目 可以看出该区域项目楼盘容积率多数 39产品形态与品质有较差异，般情况下该项工作先从项目所处宏观政策及市场环境和区域市场环境入手通项目身特及优劣 势分析、总结和评断得出包括市场定位、客户群定位、产品设计定位和价 格定房地产产品定位思路，马鞍山楼盘营销策划完整版房地产项目策划 /房地产开发与营课程设计 目录、宏观市场环境分析（）武汉市宏观济环境分析（二）产业政策对房地产市场影响 二、区域市场分析（）区域环境分析（二）区域产品特征分析（三）新政对区域影响 三、产品定位（）项目分析

2、（二）形象及市场定位（三）化涵定位（四）目标购房群定位（五）产品设计定位及建议（六）价格定位 四、销售推广建议（）销售推广建议（二）案名及平面表现（三）营销推广建议 五、案例评述 武汉房地产市场项目开发策划、宏观市场环境分析（）武汉市宏观济环境分析“十五”及“十五”期武汉市济持续、健康、快速发展 至 007 年底武汉 G 就已到达 3 亿元跨入“3000 亿俱乐部”武汉作湖北济增长“引擎”全球金融危机背景下 G 增长快速仍高全国、全省平水平 武汉着力打造八千亿产业各项指标接近十年高水平 武汉 济呈现以下特、消费市场旺畅 武汉累计实现社会消费品零售总额持续增长、消 费价格回落这将促进人们对高价值

3、产品消费居民收入提高将促进房地产市场更加活 跃（二）产业政策对房地产市场影响 与房地产市场系比较紧密金融政策税收政策以及国各种关调控和稳定房价政策措施对房地产市场起着很影响下面我国针对房地产市场新政策 虽然目前宏观济明显复苏但济增长基础尚不稳固；而楼市价格持续上涨 房价重高位 由判断房地产政策将可能走向有保有压对首次置业 继续优惠、对二套房贷款收紧政策可能性更 二、区域市场分析（）区域环境分析 案位武汉新型商业区光谷商业区腹地离武汉光谷 B近五分钟车程短就能到达光谷心满足各项购物；区面朝国城市陆湖东湖然环境优美区生.活东湖美景尽收眼底居住带身临鱼米乡感；区背临著名学府国地质学人气息浓厚使置身就

4、能聆听高等学府教育 楼盘区位图 区区域住房供应量将今年继续上升新老项目供应量加 供比平衡市场竞争激烈 区域济发展进步加快诸多高新企业及高新项目不断推进入住人口不断增加区域面貌得到进步改善 区域配套完善地铁线 00 年开通光谷步行街容量进步扩沃尔玛落户、新世界进驻、金融港推进区域配套档次提升 光谷 0 年供应量预估 光谷 09 年供走势 09 年受到 08 年市场低迷影响供应量出现缺口供比持续低位运行态势前期库存得到充足消化（二）区域产品特征分析 通对区域市场档次产品、产品形态相似产品及客群相产品进行分析主要有 区域各相似项目 可以看出该区域项目楼盘容积率多数39 产品形态与品质有较差异 区域各

5、项目绿化率分析 该区域项目绿化率上差异不集 30%36%规划理念上规划上多以以尊重然、保护生态环境买 区域项目以二居、三居户型主以 9030 平方米面积主适合三口 区域项目销售情况分析 以上价房地产交易实际成交等急价现开盘项目除了当代香颂公馆低7000 元平方米其他项目实际成交价都高 7000 元平方米保利华都、米兰印象价则超了 8000元平方米 区域各项目物业管理分析 区域住宅物业管理费用除保利华都和米兰印象较高外其他项目物业管理费用每平方米元左右 保利物业水平市场上具有较高知名其物业管理费用相对较高 区域项目车位分析（三）新政对区域影响 房贷政策有可能发生改变但对首次置业产品影响较其产类别

6、产品要提高产品竞争力争夺市场 房地产市场即将迎较调整短暂价升量 跌进入量价齐跌阶段 受调控影响产品将是投和投机类产品首当其 冲受到市场冲击其次首次改善类产品冲击较 .市场将放量供 应郊区与近郊区将率先调整调整幅较心城区调整较心城区长 轮调控我们认是保护型调控至少将会持续六月市场将放量供应 二三环和三环外将率先进行调整心区受影响较；由城村改造会带 量刚性心区将首先回暖 政策影响下市场结构会发生明显变化 市场主要依靠 90 平米以下首次置业和 060 多次改善性支撑 90 平米以下户型供 应量会迅速增加市场竞争激烈对户型功能设计提出更高要总价低、功 能完善房将热销（7080）另外政策对次性付款和利

7、用公积金客 户受影响稍营销程将公积金贷款客户作重要客户 三、产品定位 通出项目客观存部优势因素、劣势因素以及外部市场环境机会因素、威胁因素运用分析法提出相应市场对策其目是了能够提出更具针对性物业市场定位以及相对合适市场定位产品营销方法、手段 具体分析如下 楼盘分析结 优势分析 项目背临风景秀丽南望山面朝东湖然坏境优美区域功能定位城市居住区适宜居住 南望山这天然绿化隔离带作项目天然花不仅可以提高项目品质和居住舒适而且是项目高层部分有了很景观加分优势并且可以有效隔离闹区噪音污染进而带更高利润空 地块周边公里市政配套齐全商业设施、教育机构、金融机构、医疗机构齐全；周边高校云集、企事业单位较多潜客户量

8、规模可观、劣势分析 项目规模难以形成体量优势周边不乏型优质楼盘对项目规模上构成较威胁客户群体较有限 周边环境不容乐观项目背靠南望山、面朝东湖、给项目规模造成比较限制事区完整性收到定影响 而有雨身环境不便利车流及快车速不便人滞留并行程人气从而产生定局限性 3、物业机会分析 项目所区域地产发展磅礴近年招商力不断加项目目标客户群体不断涌入外客户区域认感逐步加强城市化进程加速城区改造、房地产开发定存广阔发展空 .武汉旅游发展相当迅速由所带观光投逐渐增加又由项目面朝东湖与武汉观光旅游业发展不谋而合 区域居民收入稳定济发展迅速市场可挖掘空巨对 房地产市场有着直接推进作用、物业威胁分析 国宏观调控政策武汉楼

9、市发展带不确定因素近期由政府房地产宏观政策对区域房地产市场有着很影响定房地产市场将 逐步平稳规 新凯乐泉居,保利华都,金地心城等几等竞争对手已 分流了部分客户并与项目形成正面竞争区域市场有限而供应存量偏 多（二）形象及市场定位 根据项目身特和目标购房群特殊身份、社会地位和所处人生阶段我们把项目定位凸显人生至高境界完美人生超凡享受非常住宅 总体形象及市场定位着重住宅人们心目核心印象“是什么”或“将是什么”问题 它必须迎合市场与社会发展趋势立足项目身优势具有深、广和高和独特性（三）化涵定位 通法、绘画、雕刻、等方式展示现代城市休闲化 因现代城市休闲化是与现代人生活容、生命价值息息相关化是现代社会明

10、重要标志其容多彩多姿并不断与俱进、创新发展观赏价值高潜力又与长廊主题天然吻合（四）目标购房群定位、年龄 3560 岁济富裕或有固定产投看江边位置老年人；庭构成 3 口、老年夫妻或带孩、单身老年、年龄 85 岁事业蒸蒸日上月收入 5000 元以上尚、享受汉工作 管理者或成功人士；庭构成 3口、青年夫妻或带孩、单身青年 3、年龄 80 岁月收入 5000 元以上尚、享受高科技工业工作 管理阶层 目标客户类型构成图（五）产品设计定位及建议 针对项目特殊地理位置区心建休闲广场和寓喷泉 区增别致夜景既给居民添处夜休闲、散步散心处与对面东湖美景相得益彰 试想当夜幕降临候区心路走 远远看到休闲广场上灯火闪闪

11、跳动着近处听着“哗哗哗”水声 .走进广场或立水边或坐石墩感受都市繁华呼吸夜气息怡心怡情岂不妙哉 如方面能够增加项目吸引性提高项目公众知名、美誉、和记忆；另方面也有利赢得目标购房群认满足区居民荣誉感 建筑风格吸取国传统士夫阶层休闲性建筑重是湖景区建筑精华要素与现代城市市民休闲方式气、宽松、明快、舒畅等特色相结合从而创新出种融汇古今新型人湖景高档区 根据市场调部分人对追舒适生活环境追健康生活方式 希望社区配套尽善尽美对高档住宅有强烈希望梯两户或二梯四户主 力户型 3 房 厅 卫 房、房其必要补充建筑面积不但实用 7070 平方米可以接受但总价希望 75 万元以 比较认可户式 央空调、热水系统、智能

12、化设施对物业管理不太关不要提供精装修对车 位较（六）价格定位 根据周边相似楼盘价格调（下表）显示结合楼地理位置、周边环境及所面对人群收入状况、综合楼盘开发成依据国有关房地产法律政策楼盘价格将定位高档收入水平人群户型采用采用等户型既能满足部分人群对居住要价格也控制所能接受围约 60006500 元平方米 四、销售推广建议（）销售推广建议 具体推广段安排 各阶段有不推广计划（二）案名及平面表现 案名 山水 仁者乐山智者乐水 其含义 其“山”“仁者乐山”背临南望山不仅有丰厚然景观而且居住环境将给带身处山切身感受居住舒适给种“会当临绝顶览众山”感 其二“水”“智者乐水”面朝东湖上风上水水带滚滚财面对开

13、阔东湖湖风缓缓吹让与然真正零接触 其三“”毗邻著名学府国地质学（武汉）化气息浓厚使就能享受高校气接受化熏陶 其四“”语双关“山水”不仅有田般环境并且提供般温馨 平面表现（三）营销推广建议 营销策略即营销战略指导下计谋与谋略它虽由营销战略所规定是对营销战略进步细化但身也是极丰富多彩是可以对战略进行创造性发挥 从而使战略身更加血肉丰满终得以完美实现 .容如下、传播形式重是创新性活动 以少而精原则适当打些户外广告、车体广告、报纸广告、电视广告、络广告把重放公益性、公关性、化性活动广告上形成强口碑广 告 活动必须有所创新有要创新这是必须坚持原则平庸无 活动宁愿不搞 许多创新型公关化活动原则争取收支平衡

14、能赚上差也要、充分利用各种假节日 比如母亲节就可以用”让母亲休息下吧“主题 妇女节、教师节、父亲节、儿童节、情人节、劳动节等都可以临推出新休闲活动主题火爆它把 这类活动是长期只要不断创新市场就会不断扩展 3、把握市场推广节奏感 这些年这方面教训太多太深刻了那种开业初期火爆不久便门可罗雀 营景观很程上便是节奏感把握不结 这方面定从顾客心理和市 场实际出发以追长期、持续性发展原则精心策划营销阶段宁可 先稍低潮而逐渐聘波波新高潮也不可下子耗尽了竞争力精华 不得善终、明确坚定营思路 统规划设计、营整体策划、营与管理相结合前提下（法律合 认定不准随变更）将商业门面全部出售然统进行物业营管理或委 托专业化

15、物业公司进行管理以保持营连续性、整体性、长期性和双 赢性 5、实行销售合条款限制 对购房者施严格合条款限制是有必要这也是许多商铺销售教训所 告诉我们真理 应该规定购买者用途限定区域只能进行相应容 营不得乱 6、慎重承诺有诺必践 不要轻易作承诺尤其不要作多、头承诺因这只会图快 而埋下可能隐患（数十万平米花住宅就旁边使这隐患更可怕）尽量只作做得到进行承诺 但旦承诺了就应该做到有多付出些代 价也是必要 五、案例评述 房地产项目定位是很复杂系统工程 般情况下该项工作先从项目所处宏观政策及市场环境和区域市场环境入手通项目身特及优劣 势分析、总结和评断得出包括市场定位、客户群定位、产品设计定位和价 格定房地产产品定位思路 .并根据定结提出该项目产品具体推 广建议和方案是该项目定位具有切实可行可实施性使项目实施达到预 期济和社会效益 相关热词 马鞍山楼盘营销策划完整版房地产项目策划