天津市场终回顾与9预测(DOC9)1346.pdf

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1、2008 天津房地产市场年终回顾与 2009 年预测 1、宏观环境分析 2008年前三季度天津地区生产总值（GDP）为 4623.93亿元，已经相当于 2007年全年GDP（5050.40亿元）的 91.6%，第一季度天津地区生产总值为 1230.63亿元，第二季度为1721.25亿元，第三季度为 1672.05亿元，天津市 GDP增长水平仍保持平稳。数据来源：天津统计局 从经济结构来看，2008年 1-10月天津固定资产投资总额为 2729.29亿元，环比 2007年 1-10月的 1934.14亿元增加 40.97%。从全年各月情况来看，6 月份固定资产投资最高，为 464.34亿元，而

2、8-10月以来固定资产同比均达到 46%以上，天津优越的地理位置，滨海新区的开发开放和各项产业的蓬勃发展对吸引本土和外来投资提供了充分条件。2008年 1-10月天津城市居民人均可支配收入总额为 1.52万元，比 2007年同期的 1.32万元多出 2 千元，环比上涨 15%，城市居民的生活日益富足。数据来源：天津统计局 2008年 1-10月天津房地产开发投资总额为 487.66亿元，环比 2007年同期的 380亿元上涨 28.33%，房地产投资额仍在稳步增加。从全年各月情况来看，1-7月房地产投资状况良好，同比逐月上涨，在 6 月份超过 90 亿元；而 8-10月随着奥运结束以及经济危机

3、的逐渐扩2007年与2008年城市居民人均可支配收入对比0500100015002000元0%6%12%18%24%30%2007年 1383.31 1543.39 1169.29 1189.47 1212.48 1205.99 1319.92 1433.77 1348.31 1375.412008年 1567.95 1820.08 1361.17 1380.46 1400.93 1403.66 1434.82 1500.63 1695.36 1594.1同比13.35%17.93%16.41%16.06%15.54%16.39%8.71%4.66%25.74%15.90%1月2月3月4月5月

4、6月7月8月9月10月大，投资额以及同比涨幅有所放缓。2008年 1-10月天津土地购置面积为 319.82万平方米，环比 2007年同期的 613.91万平方米减少 47.9%，07 年土地市场“疯狂”在 08 年回归，开发商明显放慢了购置土地步伐。2008年 1-10月天津土地开发面积为 420.84万平方米，环比 2007年同期的 817.72万平方米减少 48.5%，自身资金压力以及对市场观望减缓了对土地的开发。2008年1-10月天津商品住宅施工面积为2925.05万平方米，环比2007年同期的2910.3万平方米仅上涨 0.51%，为 2002年至今以来涨幅最低的一年。08 年由于

5、受动荡的经济形势和国家宏观条款的影响，房地产受到波及影响较为严重，因此施工面积并未延续数年来的上涨趋势，仅与去年持平，2008 年 1-10 月天津商品住宅竣工面积为 498.14 万平方米，环比2007 年同期的 514.26 万平方米仅下降 3.13%。2008 年内市场销售遇冷，使得市场目前供需不平衡，而开发商也将由于资金压力等因素放缓施工进度和减少新开工面积。2、2008年 1-11月商品住宅市场行情 2.1 市场成交量表现 数据来源：中国房地产指数系统 2008年1-11月天津市商品住宅共成交458.04万平方米，与去年同期相比下跌将近50%。纵观 08 年天津商品住宅市场，只有 3

6、 月成交量达到了 50 万平方米以上，11 月成交量接近50 万平方米，但与去年同期相比仍然减少将近一半。2008年天津商品住宅市场进入调整期。2008年 1-11月商品住宅成交面积区域分布 数据来源：中国房地产指数系统 从各区域结构来看，2008年 1-11月，近郊四区成交面积在全市成交量占了较大份额，自 3 月以后月成交量均保持在 10 万平方米以上，且在 11 月达到了 08 年最高月成交量 17.65万平方米，数月来一直保持四区域中成交量最多；市内六区成交量相对较为平稳，3 月最高达到了 14 万平方米以上，其他月份成交量在 6-10万平方米间波动；滨海四区成交量高峰出现在 3-6月份

7、，近几月保持在 6 万平方米左右，但 11 月份有明显增幅；远郊五区县除 2 月成交量低于 4 万平方米以外，其他月份月成交量均保持在 6-14万平方米，10 月由于保利项目的热销使得成交较为突出，在震荡中小幅增长。2008年 1-11月商品住宅成交面积区域占比分析 数据来源：中国房地产指数系统 2008年近郊区县取代市内六区，成为四区中成交量占比最高的区域。可以看出，相比市内土地供应量的减少，郊区县目前供应量以及后续供应量都较大，开发商为保证资金回笼速度，率先实施折扣优惠措施，因此郊区县成交占比有所提高。2008年 1-11月商品住宅区县分布 数据来源：中国房地产指数系统 2008年前 11

8、 月，除静海之外，各区域成交面积均同比下滑。2008年全市成交量同比大幅下滑，市内六区下滑幅度均超过 50%；滨海四区下滑也在 20%-50%之间；近郊四区中除津南区下滑超过 60%以外，其他区域跌幅均在 40%以下；远郊区县除静海上涨约 15%，其他区域均不同幅度下跌。2.2 成交价格表现 天津房地产市场 1-11月成交价格分析 数据来源：中国房地产指数系统 2008年 1-11月，全市成交均价为 6916元/平方米，同比上涨 14.65%。08 年 1-11月中，月成交价格最高值均出现在前半年，其中有四月达到 7000元/平方米以上，之后成交价格在波动中下跌。与 07 年同期相比，08 年

9、 2 月份成交价格涨幅最高，达到 40%以上，此后直线下调，11 月份基本与去年同期价格持平。经过一年的市场调整，11 月份天津市成交价格回落到去年同期水平，但与 07 年平均价格水平或 07 年前半年价格水平相比，依然有进一步调整的空间。2008年 1-11月各区域商品住宅价格分布 2007 年 1-11 月天津商品住宅成交区域分布图 市内六区 33%近郊四区 24%滨海四区 25%远郊五区县 18%数据来源：中国房地产指数系统 从各区域来看，下半年以来各区域价格波动调整幅度较大，特别近郊四区成交价格持续走低，也是此轮天津楼市调整表现最为突出的区域，而从各个区县来看，虽然各月由于楼盘成交表现

10、不同，整体而言，2008 年 1-11月价格同比 2007 同比仍有一定的涨幅，其中，和平区成交价格同比上涨幅度超过 30%，同比涨幅在 20%-30%之间的区县共有 9 个，分别是河西、南开、河北、红桥、西青、北辰、开发区、宝坻及蓟县。3、二手房市场状况 2008 年 1-11 月天津市二手住宅共成交 227.38 万平方米，与去年同期相比下跌 46.16%。08 年天津二手住宅市场观望情绪严重，各月成交量均在 30 万平米以下，最高峰为 3 月份的27.69万平米。上半年市场相对较好，下半年市场告急，7-10月份成交量不断下降，至 10月份仅不到 13 万平米，11 月随着各项救市政策出台

11、才又出现回升。2008 年 1-11 月天津市二手住宅成交均价为 5260 元/平方米，与去年同期的 4426 元/平方米相比上涨 18.85%。二手住宅市场成交量的萎缩却并没有阻挡价格的攀升，08 年二手住宅各月均价跃升至 5000 元/平米以上，最高值为 8 月的 5501 元/平方米，最低值为 10 月的5008 元/平方米。4、当地房地产企业运行状况 2008 年特别是下半年天津楼市的惨淡使得开发商都面临着前所未有的挑战，万科、3000500070009000110001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月 11月元/平方米市内六区近郊四区滨海四区远郊五区县富力、金地等企业项目都纷

12、纷采取多种降价促销的策略以保持成交量的平稳，但预计上述公司今年业绩都有一定的下滑，本土开发商如红磡、天房等面对市场的下滑也纷纷采取措施积极调整销售策略，事实表明，部分开发商积极开始价格调整后能明显促进成交。而另一方面，2007年多家进驻天津市场“高价”拿地的开发商遇到了重大的挑战，周边在售项目价格与地块楼面价持平，因而首创、华润置地、华侨城等企业项目年内都无预期推出。保利、中海作为 2007年进驻天津市场的品牌开发企业在 2008年下半年推出天津首个项目，特别是保利上河雅颂的“逆市彪红”成为天津楼市这个“冬天”的焦点项目，区位优势、产品品质且价格适宜，项目开盘当月成交 500余套，这也使得开发

13、企业对天津楼市后市发展要重新思考。销售不佳、资金链紧张、后市预期看淡都使得年内天津土地市场表现平平，工业性用地占据土地成交量的主要份额，成交经营性地块多分布于远郊区县，众多地块都以底价成交，2007年地价高涨的环城四区在 2008年已呈现明显的降幅。此轮市场调整都使得开发商态度变得保守谨慎，多数企业都明显放缓购置土地计划，少数企业如碧桂园则趁机以低价开始吸纳土地。2008年众多开发企业的融资、现金流问题突出，存货量消化仍需时日，一些仍有资金实力的开发企业将更多关注具有一定区位优势、中小规模的地块进行投资，特别是天津 4、5、6 号地铁开建，轨道交通沿线土地价值凸显。5、对 2008年进行总结和

14、对 2009年进行展望 2008年全年天津市商品住宅成交量为 500万平米左右，同比减少 50%，特别是下半年以来，市场成交情况持续恶化，消费者信心不足，10 月以来区域价格开始深度调整，直接降价也由个别楼盘向区域内楼盘快速蔓延，而在各种利好政策刺激下，虽然 11 月以来市场情况较 9-10月有一定的好转，但成交量、消费者信心全面回升仍需相当一段时间，价值回归成目前天津楼市的主旋律。目前，天津市场已呈现供大于求，预计 2009年市场主要呈现以下特征：1、供应量放大，需求量难以同步放量。2008年市场存量房增大，而众多潜在供应项目面对此市场情况也纷纷推迟上市时间、计划，特别是保障性住房政策的推出

15、预计 09 年住宅市场供应量持续放大。但受经济环境影响，特别是人们对于未来经济前景、收入预期不看好，市场信心难以恢复，市场成交量难以全面上升，且经过此轮调整人们对于房价、购房置业看法将更为理性，预测 2009年市场成交情况仍不乐观。2、行业洗牌，开发商面临两极分化。天津市场开发商正经历前所未有的“冬天”，而且来得如此快、如此冷，07 年市场大卖一片繁荣景象已不复存在。市场供大于求态势仍将持续至 2009年，开发商销售压力巨大，受到资金链紧张影响，部分楼盘仍会坚持降价促销追求回款、现金流。行业调整期开发商面临“两极分化”，部分开发商在此轮调整中将会被淘汰。3、天津市场刚性需求仍客观存在，具有地段优势、较优产品品质、价格合理项目仍有市场。行业冬天也有“逆市飚红”项目，如 10 月开盘销售的保利上河雅颂、万科魅力之城项目，虽然处于城市边缘区以及远郊区县，但依然具有明显的区域价值。保利上河雅颂位于武清区中心地段、万科魅力之城位于轻轨沿线，区域价值受认可，品牌开发企业产品品质有保障，价格适宜，因而开盘后销售业绩都非常突出。借用某开发商语：“不用总结什么，大家都看在眼里，也不用展望什么，没人预测准过。比同行做得更好才能活的更好、死的更晚！”由此可见，市场遇冷、行业调整，开发商能够做到的就是内外兼修，根据自身实力开发具有地段价值、价格适宜、产品品质有保障的项目。