上半年陕西省房地产估价师理论与方法成本法估价需要具备的条件模拟试题.pdf

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1、20152015 年上半年陕西省房地产估价师理论与方法年上半年陕西省房地产估价师理论与方法:成本法估价需要成本法估价需要具备的条件模拟试题具备的条件模拟试题本卷共分为 2 大题 50 小题,作答时间为 180 分钟，总分 100 分，60 分及格。一、单项选择题（共一、单项选择题（共 2525 题，每题题，每题 2 2 分，每题的备选项中，只有分，每题的备选项中，只有 1 1 个事最符合题个事最符合题意意)1、下列关于路线价法的表述中，不正确的是。A：路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理B：路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价C:运用路线价法的前提条

2、件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐D:路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度,从中选取若干标准临街宗地求其平均价格E：工业用地的监测点评估价格2、估价的通俗含义是估计的价格或价值.A：现有物品B:一般物品C：经济物品D:建筑物品E：工业用地的监测点评估价格3、在拆除有产权纠纷的房屋之前,拆迁管理部门应当组织拆迁人_，并将有关材料向公证机关办理证据保全.A选择拆迁安置的地点B拆迁安置C对被拆除房屋进行评估，做好勘察记录D确定房屋重置价的标准4、某建筑物的重置价格为 180 万元，经济寿命为 50 年，有效经过年数为工 0年 其中,门窗等损坏的修复费用为 2 万元;装修的重置价格为 30

3、万元，平均寿命为 5 年，已使用 3 年；设备的重置价格为 60 万元，平均寿命为 15 年,已使用 10年残值率假设均为 0则该建筑物的评估值为。A：1024 万元B：1044 万元C：1224 万元D:1424 万元E：工业用地的监测点评估价格5、下列关于土地补偿费、安置补助费的使用,表述错误的是。A：土地补偿费归农村集体组织所有B：地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有C：由农村集体组织安置的人员,安置补助费由农村集体经济组织管理和使用D：由其他单位安置的人员,补助费发放给个人E:房地产估价机构必须加盖公章6、目前，我国普通商品住宅个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的

4、_。A60B70C80%D907、由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力,以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还，这种风险因素为个人住房抵押贷款的（）。A操作风险B信用风险C市场风险D法律风险8、以单纯的土地使用权抵押的，其设定抵押的前提条件是，土地必须是以方式取得的。A：划拨B：出让C：出租D:抵押E:执行层的组织协调9、乘数理论就是描述关系的一种理论.A：投资变动与国民收入变动之间B：供给与需求变动之间C:供给弹性与需求弹性变动之间D:供给规律与需求规律变动之间E：执行层的组织协调10、房地产开发前期的规划管理，下列步骤正确的是_。A选址规划意见通知书,规划设计条件通

5、知书，建设工程规划许可证,建设用地规划许可证B规划设计条件通知书，选址规划意见通知书，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证C选址规划意见通知书，建设用地规划许可证,规划设计条件通知书，建设工程规划许可证D规划设计条件通知书，建设用地规划许可证,选址规划意见通知书，建设工程规划许可证11、房地产开发企业资质按照企业条件分为“一、二、三、四”四个资质等级，其中二级资质注册资本应在万元以上。A：1000B：2000C：5000D：8000E:房地产估价机构必须加盖公章12、_是估价对象自估价时点起至未来可以获得收益的时间.A收益期限B收益时点C估价终点D估价范围13、某公司 2 年前租赁某写字楼中

6、的 500 用于办公,约定租赁期限为 20 年,净租金为 3 元(天），已知该写字楼为钢筋混凝土结构，于5 年前建成，土地剩余使用年限为 30 年，目前市场上类似写字楼的净租金为 3。5 元/(天），报酬率为 6，则现在的承租人权益价值为A：98.80B:592.81C:691.61D:667。22E:工业用地的监测点评估价格14、_是指厂商把各种生产要素作为投入品进行组合并转化成产品的过程。A供给B生产C投入D产出15、在所有具有经济可行性的使用方式中,能使估价对象的价值达到最大的使用方式，才是_的使用方式.A经济化B最高最佳C实际性D常规16、银行为某家庭提供了年利率为 6、按月等比递增偿

7、还、期限为 20 年的个人住房抵押贷款，若月还款递增率为 0。2,首期偿还额为 1600 元，则该家庭在第 6 年最后一个月的还款额是_元。A1843.86B1847。55C2279。87D2291。2717、在利用收益法评估房地产的投资价值时，采用的折现率是。A：社会一般收益率B：社会最低收益率C：某个投资者所要求的最低收益率D：某个投资者所要求的最高收益率E：工业用地的监测点评估价格18、下列关于房产分幅图的描述有误的是_.A是测绘分丘图和分户图的基础资料B是绘制房产权证附图的基本图C绘制范围包括城市、县城、建制镇的建成区和建成区以外的工矿企事业等单位及毗连居民点D是全面反映房屋及其用地的

8、位置和权属等状况的基本图19、委托人不得竞买自己所委托的拍卖标的,也不能委托他人竞买,这体现了拍卖活动应该遵循的。A：公开原则B：公平原则C：公正原则D：诚实信用原则E:执行层的组织协调20、某个国家 20002004 年的基尼系数分别为 0.32、0。34、0.36、0.40 和 0.42，由此可以推断_.A该国家的居民收入分配趋于平均化B该国家的居民收入分配两极分化越来越严重C该国家的居民收入水平呈现出上升的趋势D该国家的国民收入呈现出上升的趋势21、在原划拨土地上建造的某办公楼，建成于 2001 年 8 月 31 日,经济寿命为 60年,后于 2011年 8 月 31日补办了建设用地使用

9、权出让手续,土地使用期限为 40 年(自 2011 年 8 月 31 日起计)，建设用地使用权期间届满后对建筑物按残余价值给予补偿。2012 年 8 月 31 日对该办公楼进行评估,经测算,该办公楼的土地重新取得价格为 3000 万元，建筑物重置价格为 4500 万元，残值率为 0。该办公楼在 2012年 8 月 31 日的评估价值为万元。A：5850B：6125C：6510D：6675E：工业用地的监测点评估价格22、是指过去的交易或事项形成并由企业拥有或者控制的资源,该资源预期会给企业带来经济利益。A:资产B:负债C：所有者权益D：收入E：执行层的组织协调23、影响房地产价格的环境因素不包

10、括【2005 年考题】A:大气环境B：声觉环境C：卫生环境D：治安环境E：工业用地的监测点评估价格24、企业所得税实行比例税率，其税率是。A:10B：18C:25D：33E：执行层的组织协调25、某 4 层商场建筑内大厅的净空高度从首层地面直达屋顶，如大厅于首层的建筑面积为 260m2,则该大厅的建筑面积为_m2。A780B520C1040D260二、多项选择题（共二、多项选择题（共2525 题，每题题，每题 2 2 分，每题的备选项中分，每题的备选项中,有有 2 2 个或个或 2 2 个以上符合个以上符合题意，题意，至少有至少有 1 1 个错项个错项.错选，错选，本题不得分；本题不得分；少选

11、，少选，所选的每个选项得所选的每个选项得 0 0。5 5 分）分）1、下列关于保险的概念，表述不正确的包括。A：保险是一种通过聚资建立基金的机制B：保险是一种财产转移的机制C：保险作为一种经济补偿制度D：保险体现一定的法律关系E:执行层的组织协调2、盈利能力分析指标主要包括等。A：存货周转天数B：资产报酬率C：股东权益报酬率D：销售毛利率E：销售净利率3、从可否流通及流通范围的广度，可以将物品划分为。A：允许流通物B：限制流通物C：禁止流通物D：特殊流通物E：一般流通物4、下列建设项目的外部效应中,属于外部负效应的是。A：就业增加B:污染增加C:税收增加D：职业收入增加E：执行层的组织协调5、

12、按照评估价值的本质来划分的房地产价值中，通常比市场价值低的有(）.A快速变现价值B谨慎价值C清算价值D投资价值E原始价值6、假设开发法中，估价时点通常是指_.A开发完成后的房地产价值所对应的时间B开发结束时的时间C全部租售出去的时间D购买待开发房地产时的时间7、_负责全国房地产开发企业的资质管理工作.A土地管理局B城市规划管理部门C国务院建设行政主管部门D国务院8、按照规定，下列房地产不得设定抵押权的有.A:权属没有争议的房地产B：学校用于教学的房地产C：列入文物保护的建筑物D:已依法公告列入拆迁范围的房地产E：被依法查封的房地产9、下列指标可以按年计算，也可以按整个借款期计算的有。A:利息备

13、付率B：资产负债率C：偿债备付率D：流动比率E：速动比率10、下列属于会计恒等式的是_.A资产费用负债+所有者权益-收入B所有者权益资产+负债C资产+费用负债+所有者权益+收入D负债资产+所有者权益11、投资利润率的计算基数不包括_。A土地取得成本B开发成本C管理费用D销售费用12、下列属于时期指标特点的有.A：各时期指标值可以直接累加B:各时点指标值不可以直接累加C：通常同一总体时期指标值的大小与时期长短成正比D：通常同一总体时期指标值的大小与时期长短成反比E：每个时点指标值的大小不是随时间的推移而逐渐增大的13、当某宗房产有限年期的价格分别是 VN,和 Vn 且报酬率为零时,Vn=（）.A

14、。AB。BC。CD。D14、反映和描述房地产市场状况的指标,包括_三种类型。A空置率指标B供给指标C需求指标D市场交易指标E存量指标15、某房主用同一房地产作抵押贷款，先后与工商行、建行、交行签订了抵押合同，工商行、建行、交行与房主分别先后到房地产管理部门办理了抵押登记手续.房主无力偿还贷款，处分抵押物时，银行受偿顺序为_。A三家银行按贷款额分摊B工商行一建行一交行C建行一交行一工商行D工商行一交行一建行16、住房公积金管理中心不是_。A住房公积金委员会各项决策的执行机构B住房公积金运作管理部门C住房公积金管理的主体D住房公积金管理的决策机构17、下列关于诉讼时效的说法不正确的是_。A诉讼时效

15、是指权利人在法定期限内请求人民法院或仲裁机关保护其权利的权利B诉讼时效消灭的是一种请求权,而不消灭实体权利C 民法通则规定,超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，不受诉讼时效限制D履行后，当事人可以以不知时效期间已过为由而要求返还E诉讼时效期间可分为普通诉讼时效、特别诉讼时效和长期诉讼时效18、房地产测绘的作用_。A为房地产开发、经营以及交易提供基本信息服务B为房地产管理提供信息服务C为其他部分提供参考资料D为房地产管理提供技术服务E房地产测绘成果提供了房地产商品量的量度依据19、根据转让的对象房地产转让可分为。A：有偿B：无偿C：地面上有建筑物的转让D:地面上无建筑物的转让E:出让方式取得的土

16、地使用权转让20、商品房预售合同应当由_向房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。A预售人B预购人C预售合同约定的一方D预售人和预购人共同21、我国现行的建筑安装工程费用由四个部分组成。A：直接费B：间接费C：利润D：税金E:税费22、按照企业采取某些措施和行动后竞争者的不同反应，可以将竞争者划分为_。A随机型竞争者B凶猛型竞争者C选择型竞争者D从容不迫型竞争者E软弱型竞争者23、进入市场的第一家可以选择差异性营销，也可以选择集中性营销或无差异性营销的市场细分模式是_。A同质偏好B分散偏好C集群偏好D集中偏好24、下列关于债券的特征的表述正确的是。A：必须规定债券的偿还期限，债务人必须如期向债权人支付利息和偿还本金B：债券投资者根据固定利率，可取得稳定的、一般高于银行存款利率的利息收入C：债券以在证券市场上通过较低价买进、较高价卖出获得价差收入(交易性收入）D:债券变现，指的是在偿还期届满前能在市场上转让变为货币，以满足投资者对货币的需求；或到银行等金融机构进行抵押，以取得相应数额的抵押贷款E：债券与股票相比，投资风险较大25、路线价法实质是一种_。A经济法B权益法C市场法D比价法