房地产投资分析报告.pdf

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1、-可编辑关于余东房地产开发项目投资分析与财务计划报告假设条件（1）该项目拟三年建成（2）报告中有关成本的明细参考余坤房产并稍微修改投资估算1.数据来源：（1）土地费用合计：22512 万元序号项目单价（元/m2）土地面积（m2）合计金额（万元）1.1土地取得成本450048154216691.1.1土地使用权出让金45001.1.3拆迁安置补偿费1.1.4土地相关税费1.2土地开发成本1758431.2.1地上物拆除、渣土清运1751.2.2场地平整费用序号项目取费标准(元/m2)土地面积（m2）金额（万元）1规划、设计、可研33.00 158.9-可编辑（2）前期工程费合计：269.7 万元

2、（3）建筑安装工程费用合计：14492 万元项目建 筑 面积建安工程费装饰工程费金额合计（万元）单价金额（万元）单价金额（万元）单项工程14634*612513478431203598单项工程25210*151351105584333610894合计1059541403645614492费481541.1规划费2.001.2设计费26.001.3可研费5.002水文、地质勘察费8.00 38.62.1测绘费1.502.2勘探费6.503策划费1572.2合计56269.7-可编辑（4）基础设施配套合计：626 万元（5）开发期税费估算合计：1479.2 万元序号项目金额(万元)(以建筑面积为取

3、费基准)建筑面积：105954 m2估算说明(元/m2)1配套费847.6802质检费31.833建筑管理费12.71.24卫评费14.81.45环评费12.71.26墙改基金127.1127绿化费106108白蚁防治费24.42.39土地使用费42.4410再就业基金1061011教育专项基金10610序号项目取费标准(元/m2)总造价(万元)（已土地面积为基准）4 基础设施(含道路、绿化、配电房、化粪池、室外管网)130626-可编辑12编标费21.2213招标费10.6114规划许可工本费5.30.515土地证工本费5.30.516施工许可证5.30.5合计1479.2139.6（6）不

4、可预见费和管理费用合计：序号项目金额(万元)说明1土地费225122前期工程费269.73建安工程费144924基础设施费626合计37899.71不可预见费1895(1)+(2)+(3)+(4)*5%2管理费1137(1)+(2)+(3)+(4)*3%（7）其他费用合计：434.8 万元其他费用包括临时用地、临时建设费、施工图预算或标底编制费、工程合同预算或标底审查费、招标管理费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费及工程保险费等。估算取费：建安工程费*3%=14492*0.03=434.8（万元）-可编辑估算项目总投资额：47679.5 万元(1)

5、不含财务费用的总投资的估算（单位为万元）根据前面表格条件：土地成本21699土 地 开 发 成本843第一期第二期建安成本14492359810894前期工程费269.7管理费用1137不可预见费1895其他费用434.8开发期税费1479.2基 础 设 施 配套626建筑面积销售单价（万元）工程项目 119462.8278040.7销售面积：105954工程项目 250797.5781500.65销售收入：70260销售费用3513.02-可编辑所 以 不 含 财 务 费 用 的 总 投 资 为：46388.715（2）确定各年银行贷款数额（单位：万元）第一年投资：28540.2其中：自有资

6、金：22000（其中，21699 用于土地出让金，301 万元用于其他）银行贷款：6540.2第二年投资：9012（全部来自于银行贷款）第三年投资：8836.5（全部来自于销售收入）（3）详列财务费用估算过程在计算之前，分析一下本项目的计算期。建设期3 年，本项目分两期建设，从第2 年开始计；还款期 2 年，从销售期第 2 年开始计，销售期为4 年建设期利息第一年计息：261.61第二年计息 381.41建设期利息合计为643.02前两年本金和利息和为：16195还款期利息（等本偿还并支付利息）第 2、3 年还本：8097.6第 2 年年末：还本付息：8097.6 其中：本金为 7776.1，

7、利息为 321.5第 3 年付息：647.81第 3 年年末还本付息为8745.4其中：本金为 7776.1，利息为 969.3-可编辑项目总投资的估算不含财务费用的总投资+财务费用：47679.5其中，开发成本：41738.7开发费用：5940.8（其中财务费用 1290.8）7.2 投资估算结果序号项目总 投 资（万元）1开发建设总投资47679.51.11.21.31.41.51.61.71.81.91.101.111.12土地出让金土地开发成本前期工程费基础设施建设费建筑安装工程费开发间接费管理费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费财务费用21699843269.7626144921

8、13735131479.2434.818951290.82项目总投资47679.52.1开发产品成本47679.5-可编辑7.3 资金使用及筹措表税费利率表税费项目税费率（%）营业税城市维护建设税教育费附加企业所得税房产税（按租金）公益金法定盈余公积金任意盈余公积金不可预见费土地增值税57333125100530，40，50 超率累进税率资金使用筹措表（单位：万元）序号项目合计1231总投资47679.528801.89393.49484.31.11.21.3自营资产投资自营资产投资借款建设期利息自营资产投资方向调节税47679.28801.9393.9484.-可编辑1.41.5经营资金开发

9、产品投资其中：不含财务费用财务费用546388.71290.8828540.2261.649012381.438836.5647.82资金筹措47679.528801.89393.49484.32.12.22.32.42.52.62.6.12.6.22.6.3资本金预售收入预租收入其他收入其他借款固定资产投资长期借款自营资产投资人民币借款自营资产投资外币借款房地产投资人民币借款自营资产投资建设期利息借款经营资金人民币借款220008836.516195.215552.215552.21290.8220006801.86540.26540.2261.69393.490129012381.4883

10、6.5647.8-可编辑8 经济评价8.1 收入估算售房收入表序号项目合计123451售房收入（万元）7026011677.732210.421292.15079.81.1可销售面积(平方米)10595416682.448806.432650.278151.1.1多层（一期）2780416682.49731.41390.21.1.2小高层（二期）78150390753126078151.2售价(元/平方米)1.2.1多层（一期）700070007000700065001.2.2小高层（二期）6500650065001.3销售比例(%)01.3.1多层（一期）1006035510-可编辑1.3.

11、2小高层（二期）100050402经营税金及附加（万元）10539642.27351771.5721171.0655279.3892.1营业税（万元）3513583.8851610.521064.605253.992.2城市维护建设税（万元）245.9140.87195112.736474.5223517.77932.3教育费附加（万元）105.3917.5165548.315631.938157.61973土地增值税（万元）3575.55594.281639.21083.56258.514商品房销售净收入（万元）56145.4510441.14728799.62819037.4754541.

12、9018.2 利润估算项目损益表（单位：万元）序号项目合计123451售房收入70260.11677.732210.21292.5079.8-可编辑00 0 40 10 0 1.1商 品 房销售收入70260.00 11677.70 32210.40 21292.10 5079.80 2开发成本40447.0027306.176498.886642.822.1商 品 房开发成本41738.7027306.176498.886642.823开发费用5940.801234.032513.122193.683.1管理费用1137.00375.21375.21386.583.2财务费用1290.802

13、61.61381.41647.813.3销售费用3513.00597.211756.501159.294经 营 税金及附加3864.30642.271771.571171.07279.395土 地 增值税3575.55594.281639.201083.56258.516利润总额16432.35-28540.201429.1519963.1319037.474541.90-28540.-27111.-7147.9-可编辑200527弥 补 以前年度亏损1429.1519963.137147.928应 纳 税所得额16432.3511889.554541.909所得税5422.683923.55

14、1498.8310税后利润11009.677966.003043.07公益金550.48398.30152.15法 定 盈余公积金1100.97796.60304.31任 意 盈余公积金14加:年初未分配利润15可 供 投资者 分 配的利润9358.220.000.000.006771.102586.6116应付利润9358.220.000.000.006771.102586.6117年 末 未分-可编辑配利润8.3清偿能力分析长期借款还本付息估算表（单位：万元）序号项目合计1231长期借款偿还168436801.89393.4647.81.1年初借款本息累计6801.88097.6本金654

15、0.27776.1建设期利息261.6321.51.2本年借款15552.26540.2901201.3本年应计利息1290.8261.6381.4647.81.4本年还本付息168438097.68745.4还本15552.27776.17776.1付息1290.8321.5969.31.5年末借款本息累计6801.88097.603还本资金来1684308097.68745.4-可编辑源3.1上年余额3.2摊销3.3折旧3.4利润3.5可利用售房收入8097.68745.43.6其他4偿还等额还款本金7776.17776.15偿还长期贷款还本金能力8097.68745.46长期借款偿还期(

16、年)3资金来源运用表（单位：万元）序号项目合计123451资金来源107812.28540.220689.732210.421292.15079.8-可编辑21.1商品房销售收入7026011677.732210.421292.15079.81.2房地产租金收入1.3自营收入1.4自营资产长期借款15552.26540.290121.5自营资产经营资金借款1.6房地产投资借款1.7短期借款1.8资本金22000220001.9其他1.1回收固定资产余值1.11回收经营资金1.12净转售收-可编辑入2资金运用59250.3328540.210248.5512247.276178.182036.7

17、32.1开发成本4044727306.176498.886642.82商品房开发成本4044727306.176498.886642.822.2开发费用5940.81234.032513.122193.682.3管理费用1137375.21375.21386.582.4财务费用1290.8261.61381.41647.812.5销售费用3513597.211756.51159.292.6经营税金及附加3864.3642.271771.571171.07279.392.7土地增值税3575.55594.281639.21083.56258.512.9所得税5422.683923.551498.

18、839 风险分析9.1 敏感性分析敏感性分析表：基准收益率为10%-可编辑序号项目变动幅度（%）全部投资（税前）内部收益率（%）净现值（万元）投资回收期（年）0基本方案019.56057.0851开发产品投资+10132053.835-1027.210060.3452售房价格+1026.510666.055-1012.31448.1245敏感性分析图从投资与售价对经济效益影响程度的比较可以看出，销售价格的影响程度比投资的影响程度大，因此，在项目管理中，不仅要重视成本控制，更要重视注意合理安排销售计划。9.2 临界点分析敏感因素基本方案结果临界点计算内部收益率（%）19.5期望值19.75开发产

19、品投资（万元）47679.3最高值66604.6售房价格（元/）6631.2最低值4781.2土地费用（万元）21699最高值25597.6-可编辑售房面积（）105954最低值76490.9项目全部投资内部收益率（所得税前）为19.5%，在预期可接受内部收益率为 19.75%时，项目净现值为 6057.08 万元，项目投资回收期为5 年。资本金内部收益率为 39.2%，商品房投资利润率=利润总额/总投资100%=16432.4/47679.3 100%=34.5%资本金净利润率=税后利润/资本金100%=9358.22/22000 100%=42.5%综上，在销售税率取6%的情况下，当项目的投资增加到66604.6 万元时或售房价格降到最低4781.2 元/时，亦或售房面积到76490.9时，到达盈亏平衡点。