【连云港】2020年连云港年报-正式版.doc

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1、01目CONTENTS02录03宏观环境宏观经济、政策环境Macro economy, policy environment土地市场土地挂牌成交、热点地块、趋势研判Land listing and transaction trend 、hot land、Trend住宅市场供求走势、结构、库存、项目排行、趋势研判Supply and demand trend、tructure、project ranking、trend宏观环境M a c r o e n v i r o n m e n t疫情全球化压力下，中国率先重围；经济良性内循环，稳中有劲，“一枝独秀”；“三道红线”横空出世，终结“三高模式”

2、；倒逼房企理性投资，落实房地产长效机制；稳地价稳房价稳预期政策大环境下；“房住不炒”调控主基调不变；因城施策，有保有压，稳字当先。连云港无市场收紧政策出台，主力高层次人才购房贷款政策，引才留才。Part 1宏观经济图：中国GDP增速季度走势10%预测值6.4%6.2%6.0%6.0%4.9%5.9%6%3.2%2%-2%社会普遍共识：中国经济复苏态度更加明朗，四季度-6%-6.8%GDP增速三季度增速中国人民大学副校长刘元春课题组预测四季度增-10%速为5.9%19Q119Q219Q319Q420Q120Q220Q320Q4国内经济稳步恢复多项指标展现韧性和潜力图：2020年三驾马车（投资、消

3、费、出口）月度累计同比变化制造业投资社会销售零售额出口10%5%1.8%2.4%3.7%-0.9%0.8%0%-3.5%-4.7%-3.0%-5%-6.4% 在疫情全球蔓延及逆全球化等多重压力叠加之下，世界经济陷入衰退，中国精准施策之下，疫情“先进先出”，中国经济走出深“V”，成2020年全球唯一实现正增长的主要经济体； 居民收入提升，积压消费进一步释放；海外疫情未获实质性控制之前，海外商品供需缺口仍将持续拉动我国“填坑式”出口高增；内外需同步改善下，制造业需求加快回归，企业利润改善，产能扩张动力得以强化，投资加速。-10%-15%-20%-25%-30%-35%-15.9%1-2月1-3月1

4、-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月Part 1金融政策财政政策逐渐回归常态货币政策趋向稳健2020H12020年，广义赤字率或达10%以上疫情下大幅提升上调财政赤字率至3.6%以上发行抗疫特别国债1万亿元财政支持力度新增减税降费2.5万亿元上调专项债额度至3.75万亿元经济发展修复财政支持力度趋缓财政政策回归常态2020H2边际调整下半年经济弱复苏，货币政策导向转为审慎，如降息落空，LPR报价自5月起保持稳定不变，将LPR嵌入贷款FTP，信托融资收紧等灵活宽松采取宽信用的货币政策导向，灵活适度，不搞大水漫灌，引导资金更多地流向小微企业，普惠领域，切实降低企业融资

5、成本Part 1行业动态进一步落实房地产长效机制8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制。房贷新规控制房地产企业有息债务的增长，设置“三道红线”，对相关房企进行发债限制红线一：房地产贷款占比12.5%-40%红线 1：剔除预收款后的资产负债率大于70%红线二：个人住房贷款占比7.5%-32.5%红线 2：净负债率大于100%防止房地产贷款在银行体系全部贷款中的比重红线 3：现金短债比小于1倍偏离合理水平增强银行业金融机构抵御房地产市场波动的能力防范金融体系对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险去杠杆上升长效机制行业底层逻辑巨变房企资

6、金压力加大n 8月债券市场新规严控房企有息负债增速地产债借新还旧85折住宅类地产不接受永续债Part 1中央政策1月，央行工作会议2-3月，财政部、银监会5月，两会工作报告保持地产金融政策连续性、坚持“房住不炒”，不将房坚持房子是用来住的一致性和稳定性地产作为短期刺激经济手段不是用来炒的，因城施策7月，房地产座谈会时刻紧绷调控这根弦“房住不炒”主基调延续防止资金违规流入房市金融监管强化 上半年疫情冲击，国家出台宽松政策提振经济，稳楼市；高层多部门多频次发声，强调“房住不炒” 下半年部分城市房价、地价的不稳定预期增加，引发高层“约谈”不断，调控升级，同时资金端加强管控8月，住建部座谈会12月，住

7、建部座谈会落实城市主体责任完善政策工具箱；加强“十稳妥实施地产长效机制四五”住房发展顶层设计高 层 ”多 次 表 态Part 1地方政策高烧城市政策收紧，市场下行城市则有的放矢楼市调控并非一味“打压”，因城施策，有保有压，以稳为主政策分类省市限购升级深圳、宁波、杭州、东莞、无锡、南京等（区域扩围、限离婚购房等）限贷升级深圳、无锡、沈阳、常州、唐山、长春、湖州等（首套或二套首付比例提高等）税收调节深圳、无锡、沈阳、成都等（增值税免征年限提高等）新增限售杭州、宁波、东莞、常州、衢州、台州等（优先购房限售等）土地出让条件收紧等杭州、无锡、沈阳、南京、长春、绍兴、衢州、台州等加上市场监督深圳、杭州、宁

8、波、南京、郑州、长春、海口、三亚、成都等停止疫情期间部分纾困政策无锡、常州、银川等政策收紧城市多为长、珠三角房价涨幅过快、地价高热城市一边：继续加码， “ 打压 ” 高热楼市另一边：鼓励降价促销哈尔滨：打响 “ 楼市御寒第一枪 ”近五年第一个鼓励房企降价让利的大城市1 1 . 8 哈尔滨出台：鼓励房企以打折促销、团购等方式让利销售，放宽公积金、支持公寓去库存等，稳楼市的倾向明显审时度势，松弛有度但政策红线不可逾越Part 1江苏政策资金监管落实“房住不炒”要求，严格执行授信集中度等监管规则，严防信贷资金通过供应链融资、消费贷等形式违规流入房地产市场。提振经济江苏出台50条政策提振经济 密切关注

9、房地产市场运行态势。不动产登记江苏在全省推广“交房（地）即发证”的不动产登记模式，通过市场手段让，有助于房地产市场秩序的健康有序发展。住宅设计所有住房必装新风系统、多考虑老年设施、增加非接触智慧通行规范市场规范地下空间开发利用不得设居住、养老等功能。降低标准增设电梯门槛拟降低，“双半数”业主同意即可装。异地贷款上海市、江苏省、浙江省、安徽省，三省一市推动长三角住房公积金一体化。江P O L I C I E S苏年初多方位助力市场恢复为企业纾困，提振经济全省推广“交房即发证”促进市场持续健康发展三省一市推动住房公积金一体化方便群众优化置业环境Part 1连云港政策【引才留才 公积金出力】20年连

10、云港发布政策以公积金为主，针对高层次人才，放宽办理范围及条件，提高贷款额度，限制条件低，普惠力度大，降低其购房压力，旨在促进高层次人才扎根落户。交易退房房源再销售规范出台 2020年5月6日起，商品房已网签合同并备案后双方需解除合同的，除特殊情况外，其他均须面向社会经公示和摇号程序再行销售。 退房房源通过“网上公示、公开认购、公开摇号”的方式进行销售。销售价格不得超过原合同成交价格。 每次退房房源，每人只能认购一套。公积金高层次人才公积金贷款提额 2020年6月15日起，高层次人才购买首套自住住房单方最高贷款额度提高到50万元，夫妻双方均为高层次人才的，双方最高贷款额度提高到100万元。 高层

11、次人才的范围有所扩大，由原来的具有硕士学历学位（或副高职称、高级技师）及以上层次人才放宽到符合条件的本科生，即符合条件的本科生也可以享受贷款优惠政策。 取消高层次人才享受住房公积金贷款优惠政策的单套住房建筑面积须在144平方米（含）以内的条件。城建连镇高铁全线开通运营12月11日，连镇高铁淮安至丹徒段开通运营，世界首座高速重载公铁两用悬索桥五峰山长江大桥同步投用，连镇高铁全线通车，连云港至镇江2小时9分可达。行业地位不变房地产长效机制落实政策整体仍宽松政策展望在“扩内需、促实体”新概念下，房地产压舱石地位将持续，但行业信贷环境收紧、以及“三道红线”压迫下，将引导需求理性释放、倒逼房企理性投资，

12、落实房地产长效机制。“住房不炒”主基调不变，预计21年连云港房地产政策仍以稳为主，大幅收紧可能性较小。土地市场L a n dm a r k e t20年连云港土地市场整体趋稳，供求仍低位运行，地价略低于历年最高值，尚处高位。经开区成供地主仓，高新区价格高企。深耕房企，诸如金辉、保利积极补仓。Part 2土地市场【中规中矩 宅地仍主力】20年连云港涉宅地块成交近200万方，溢价率不足三成，地价7000元以上宅地仅两宗，与往年相比整体较稳。分结构来看，宅地占比超五成，仍为市场主力。2 0 2 0 年度连云港涉宅用地成交成交建面成交楼面价192 万方3241 元/成交宗数溢价率17 宗26.23 %

13、数据范围：含商住、住宅、综合用地，刨除纯安置房连云港2020年经营性用地成交结构楼面价结构（元/）10000以上0%7000-100005%5000-70006%3000-500015%2000-30004%2000以下分用途结构商住22%商办43%住宅综合35%0%71%Part 2土地市场近六年，连云港供地均低位运行，且波动较大；成交则相对稳定， 2 0 年成交规模达峰值，但仍低于 2 0 0 万方 。连云港涉宅用地年度供求走势（万）210供应建面成交建面18719219215815214714614213211371早期连云港无序供地，货量较大15年去库存大背景下，供地骤减此后，供地始终

14、低位运行受供应端影响，成交规模同样低位徘徊20年受疫情影响，虽成交容量较小仍位居近六年峰值2015年2016年2017年2018年2019年2020年数据范围：含商住、住宅、综合用地，刨除纯安置房Part 2土地市场【楼面价高位运行 溢价率走高】20年连云港市楼面价再度突破3000元，仅略低于18年同期水平，处于历史高位，同时，溢价率走高，市场竞争较前两年有所加剧。连云港涉宅用地年度楼面价走势5000成交均价（元/）溢价率（%）400031143312324130002741140120100802000100001299104560402002015年2016年2017年2018年2019年

15、2020年数据范围：含商住、住宅、综合用地，刨除纯安置房Part 2土地市场【上半年低迷 9月后爆发】20年上半年受疫情影响，土地整体市场较为低迷，多月无宅地成交。9月开始市场爆发，尚都斩获海州区地王；12月，金辉豪取20年地王，并接连将五宗宅地收入囊中。连云港2020年月度涉宅用地供求供应建面（万）成交建面（万）300海州区地王 7139保利再取地尚都竞得250 楼面价（元/）80007000金辉批量拿地54522001503663124100243812429676000500040003000200050203232100020977000000000000000000900000202

16、001202002202003202004202005202006202007202008202009202010202011202012数据范围：含商住、住宅、综合用地，刨除纯安置房Part 2土地市场【开发区跑量 高新区价高】20年开发区土地供求量领跑各区；高新区则高价地集中，其中两宗宅地地价超过6000元/，20年地王同样诞生于此，土地价值高。图：各区成交建面色阶图（万 ）各区涉宅用地量价情况 供应建面（万） 成交建面（万） 楼面价（元/）83.97 83.9758065293开发区8450.63 50.63连云区8高新区海州区3434.01 34.01250251149214.98 1

17、4.988.298.29687海州区高新区开发区连云区徐圩新区徐圩新区1550万10-50万10万=0数据范围：含商住、住宅、综合用地，刨除纯安置房排名房企拿地建面（万方）1金辉集团85.442保利发展23.643融信集团16.814广弘实业14.985万盛置业13.21连云港拿地建面TOP5连云港拿地金额TOP5排名房企拿地金额（亿元）1金辉集团18.202保利发展11.793万盛置业8.384融信集团6.725尚都置业6.51品牌房企实力雄厚积极补仓金辉、保利表现抢眼20年连云港宅地拿地排行榜中，金辉、保利分别斩获双榜前两名其中金辉年度共进账五宗宅地总成交建面超85万方同时拿地总金额超18

18、亿元品企深耕优势显著数据范围：含商住、住宅、综合用地，刨除纯安置房Part 2热门地块【深耕房企拿地积极 高新海州高价集聚】20年连云港7000元以上高价地全部集中于高新与海州区，均为深耕房企竞得，金辉补仓积极。融信首进港城，携手华阳竞得高价值区域宅地。连云港典型成交地块分布连云港2020年典型成交地块信息地块编号LTC2020-19#LTC2020-12#LTC2020-14#用地性质住宅住宅住宅2020-12#2020-19#区域高新区高新区海州区土地面积3.486.724.15(万)容积率22.52.2建筑面积6.9616.819.13（万）竞得人金辉融信&华阳尚都置业2020-14#楼

19、面价899439997139（元/ ）溢价率87.35%65.58%备注20年单价地王首进连云港海州区地王高价值区域恒强承接苏北外溢热地竞争加剧土地展望连云港高新与海州区为重点发展区域，配套齐全，人口集聚，市场规模大，是港城历年来重点供地区域，预计21年仍为重点宅地货仓；20年多为深耕房企补仓，仅融信一家新进品企。随着周边徐州、宿迁、盐城、淮安等拿地成本的上升，预计连云港将成为品企下一个布局阵地，地价将随之上涨，土地市场竞争亦将加剧。新房市场H o u s i n gm a r k e t20年连云港商品住宅市场规模仍低位运行，价格走高，去化周期缩短，健康度高。刚改改善产品为市场主流，但高总价

20、产品占比抬升。房企中，品牌房企与本土房企实力相当，金辉强势霸榜。Part 3住宅市场【供求走高 价格上扬】20年连云港商品住宅供求均同比走高；同时高新及海州区高价盘集中网签带动整体价格上涨，即将破万，达历史新高。单月来看，月度整体呈上扬态势，12月成交量价翘尾。13000120001100010000900080007000600050004000连云港商品住宅量价年度走势供应量（万）成交量（万）8718899871285945259302310278277243250212150015000 成交均价（元/）130014000成交面积同比98498%110013000成交均价同900比120

21、009%7001100050010000221 27130090001008000连云港商品住宅量价月度走势150供应量（万）成交量（万）成交均价（元/）130110901125870100101008010270939097199643970593864350922591873229318761301922232519141221030002016年2017年2018年2019年2020年-1007000-10数据口径: 商品住宅Part 3住宅市场【去化显著 出清周期缩短】截至2020年底，连云港商品住宅存量为221万方，相比年初减少超50万方；市场容量扩大，去化周期显著缩短，降至9.8个

22、月，存量可控，市场健康度高。连云港2020年月度库存及去化周期300250200150100500库存（万）去化周期（月）27427326326625425113.425424024113.013.113.323523422112.612.212.212.011.911.611.69.82020012020022020032020042020052020062020072020082020092020102020112020121614121086420数据口径: 商品住宅，去化周期以12个月计算Part 3住宅市场【刚改改善为主力 高总价占比抬升】20年连云港主力成交面积以110-130刚改

23、、改善产品为主；总阶段100万以下产品虽仍为成交主力支撑，但120-150万总价段产品占比抬升，客户高总价接受度趋高。图：成交面积结构（）图：成交总价结构（万元）200以上2%250以上3%160-2003%200-2506%144-1608%150-20015%130-14424%120-15018%110-13037%100-12015%90-11017%80-10019%90以下10%80以下24%0%5%10%15%20%25%30%35%40%0%5%10%15%20%25%30%数据口径: 商品住宅数据来源: CRIC中国房地产决策咨询系统Part 3住宅市场【海州高新市场容量大

24、连云库存高企】海州与高新区各项配套齐全，项目集中，客户认可度高，市场容量大。存量方面，连云区虽存量并非最高，但因容量有限，去化周期最长，超过20个月。图：各区20年库存量色阶图（万 ）各区2020年商品住宅供求量供应面积（万）成交面积（万）91.3378.7273.2272.52开发区457.561.3153.8932.5928.8900海州区高新区开发区连云区徐圩新区海州区759.8高新区375.6连云区5221.6徐圩新区50-100万0-50万区域存量（万）=0万去化周期（月）数据口径: 商品住宅Part 3住宅市场【区域分化 高新夺冠】20年连云港整体市场价格同比走高，其中高新区因高价

25、盘集中，价格同比浮动不明显；连云区因基数低，虽价格不高，但涨幅最高。图：各区20年成交均价色阶图（万）开发区7254连云港各区商品住宅成交均价及同比变化140006.00%1221120年同比120005.00%10728100004.00%80003.00%海州区107281.0万元/0.8-1.0万元/0-0.8万元/=0万元/高新区12211连云区71557254715560002.00%徐圩新区40001.00%0%20000.00%00-1.00%海高开连徐州新发云圩区区区区新区数据口径: 商品住宅Part 3商办市场【市场容量有限 去化压力大】连云港商办市场整体容量较小，月均去化不

26、足2万方，且供大于求，去化周期达145个月，去化压力较大。图：2020年连云港商办月度供求走势供应成交万20.0015.0010.005.000.0020.0120.0220.0320.0420.0520.0620.0720.0820.0920.1020.1120.12图：2020年连云港商办月度成交均价走势 成交均价30000 元/2000010000020.0120.0220.0320.0420.0520.0620.0720.0820.0920.1020.1120.1219.98 万17.38 万商办供应面积商办成交面积14241元/商办成交均价210.27 万145.0 月商办存量面积商

27、办去化周期数据口径: 商业、办公、公寓Part 3开盘市场开盘时间片区项目名称产品类型户型面积推出套数开盘当日价格开盘时间片区项目名称产品类型户型面积推出套数开盘当日价格（）去化率（元/）（）去化率（元/）2020/4/25海州区万象新海东苑高层85-14214435%90102020/10/24海州区日月明园御小高层、高96-13716050%9380水湾层2020/4/25海州区碧桂园新海云高层100、1308454%100002020/11/5海州区海州大院高层104-14019666%10200谷83、88、2020/6/21开发区恒大翡翠湾高层105、119、908100%60002020/11/10高新区高新云璟高层100-14327274%138501352020/6/26高新区金鹰秋风苑高层114.15813475%106002020/11/15海州区万象新海东高层118-13519761%11000苑2020/7/11海州区万象新海东苑高层85-13627490%90002020/11/22高新区云台山第高层141/1506874%100002020/7/25海州区恒润郁洲府高层116-16218028%134002020/11/28海州区世纪凤凰城高层103-118162100%9600