前期物业管理投标书.docx

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1、前期物业治理投标书The document was prepared on January 2, 2023凯 旋 世 纪 前 期 物 业 管 理副本投标书投标人：南宁市瑞昕物业治理有限责任公司2022年 五月 十三 日凯旋世纪前期物业治理投标文件名目第一局部：凯旋世纪综合楼前期物业治理商务文件企业根本状况：1. 瑞昕物业综合状况简介；2. 公司法人地位及法定代表证明；3. 所管辖物业工程的根本状况慨述、治理业绩；4. 所经营治理的物业工程阅历；5. 企业档案治理方式及财务治理模式；6. 企业人力资源治理方式； 投标报价。前期物业治理效劳经费预算。工程治理机制架构。授权托付书。投标承诺书。投标保

2、证金收条复印件。其次局部：凯旋世纪综合楼前期物业治理技术文件前期介入工作方案。物业工程的修理、养护和治理。公共秩序的维护治理。清洁保洁治理效劳。绿化养护治理效劳。社区文化便民效劳。第三局部 ：物资及资金保障打算第一局部：凯旋世纪综合楼前期物业治理商务文件第一章 企业根本状况第一节 公司简介南宁市瑞昕物业治理有限责任公司(以下简称瑞昕物业)是一家从事物业治理效劳的专职公司，于2023年7月2日正式成立，公司注 册资金：人民币50万元，物业治理三级资质。瑞昕物业成立伊始就本着“以人为本，不断超越”的效劳宗旨，力争为宽阔的业主供给更高效、更快捷、更舒适的物业治理专业效劳。正是由于追求高起点、高标准的

3、行事风格，就要求有高素质的综合型人才。目前，在职的员工中(共计16人)有6人获得了中级 技术职称，占总人数的375，获得建设厅颁发的物业治理从业人 员证书的有7人，占总人数的44。除此之外，公司还建立健全了各工作岗位责任制、工作检查制度，量化细化考核标准，并严峻、认真的履行，不断的促进、鼓励员工乐观上进。目前公司设有办公室、人力资源部、企划部、总工程部、治理处等职能部门，会聚了一批年轻有活力的优秀物管人才。公司中层治理人员大多是从事物业治理多年，有着较强的综合领导力量及丰富的物业治理阅历。公司定期对全体员工进展物业治理学问、效劳技能常识、法律法规学问、设施设备维护、日常治理等进展培训学习，不断

4、提升效劳水平及效劳质量，更好的为业主效劳。其次节 治理业绩、工程根本状况及治理阅历【承管的楼盘风采】南宁市合泰兴房地产在西乡塘区倾力打造的精品住宅社区万宇苑地址：西乡塘区秀厢大道东段 29 号占地面积：20230 工程类型：商住混合工程根本状况：由一栋十六层的小高层商住楼和一幢半围合式的多层住宅组成,共188 户,其中高层 104户,多层 84 户.1. 在治理该小区过程中，我们运用先进的治理模式，有针对性地开展工作，了解业户需求，供给共性化效劳和精品效劳。2. 锻造素养优良的学习型员工队伍，推行“全方位式”的员工培训机制。3. 推行“管业助理”崭效劳方式。4. 提倡“开放式”的效劳理念。5.

5、 供给共性化的装修套餐效劳。6. 构建效劳平台-治理效劳中心。7. 治理体系的全面整合和提升，以客户为中心，以流程为导向开展效劳工作。8. 致力于共用设施设备的循环改进。第三节 ：企业档案治理方式及财务治理模式企业档案治理方式：建立完整的小区建筑竣工资料，建立小区住户档案，建立日常治理档案，在保管方面，建立标准档案室，设专人保管。财务治理模式： 建立财务治理制度，对支票、现金的治理，明确各项经费开支权限，对正常房产、水电修理及环卫绿化等工程开支，必需编制用款打算， 分列明细金额。第四节：企业人力资源治理方式企业人力资源治理方式：人力资源是企业进展最重要的资本，也是企业赖以生存的生命力，物业治理

6、企业的竞争优势关键在于人才优势，故建立“优胜劣汰、鼓励型的用人机制，强化人力资源的竞争力”至关重要，是实现治理目标的根本保障。所以，严把选聘关，标准人员选用、聘请程序。留意系统性的全员培训。建立有效的业绩考评体系和鼓励机制。第五节：法人地位及法定代表人证明一、 营业执照正副本 二、 资质证书三、 法人代表证书四、 组织机构代码证正副本 五、 税务登记证明六、 授权托付书。七、 投标承诺书。八、 投标保证金收条复印件。附后其次章：投标报价前期物业治理效劳经费预算。物业治理费用价格建议住宅物业治理费：元/M2/月含电梯维保费治理内容治理面积M2收费标准月收入(元)年收入(元)住宅商铺车位效劳费合计

7、商铺物业治理费：元/M2/月含电梯维保费 停车场物业治理费：元/M2/月电梯电费： 元/月/户按实际发生电费进展公摊城市垃圾处理费：按政府规定执行。公共水、电费公摊： 元/户按实际发生水、电费进展公摊加压费： 元/度按实际发生电费进展公摊 前期物业治理效劳经费预算。物业治理费用收入测算工程物业治理费用支出明细一人员工资1主任治理员含收费12员23工程主管14工程人员35保安队长16保安领班37保安员108保洁绿化主管19保洁员(兼绿化)7小计29二福利费用序号项目人数人工资标准1，1，1，月工资合计(元)1,2,1，3,9,1，10000年工资合计(元)序号工程标准平均每月费用每年合计1福利费

8、工资总额的 14%2劳保费在职员工社保的标准计提 28%3员工意外损害险100 元/人/年保安领班以下4员工服装费用夏冬各一件衣服小计三行政办公费用序号工程标准月费用年费用1 费办公话费2员工培训费综合测算10000购办公用品、印刷3办公费费、书报资料、办公水电费等小计四清洁绿化费用序号工程标准月费用年费用1化粪池清理费每年清理 12 次2环境消杀灭虫害每年约 23 次3 清洁费用购清洁工具用品/耗4 绿化费用小计品购绿化工具用品/耗品五公共设施保养费用序号工程标准月费用年费用1消防设施保养综合测算2供配电、照明系统保养综合测算3给排水系统保养综合测算4其它配套设施修理费综合测算小计六电梯维保

9、费1电梯日常维保费综合测算200002电梯年检费综合测算3专业维保费综合测算202300小计七保安费用1保安员训练费综合测算80002保安器械维护费综合测算100003保安用品综合测算10000小计28000八其它1节假日装饰费综合测算2不行预见费综合测算小计九企业治理费及税金序号工程标准平均每月费用每年合计1企业治理费总支出的 10%2法定税费以上支出的%小计十以上支出合计收支差额工程物业治理费用收支盈亏测算序号开支工程月费用元年费用元1人员工资2福利费用3行政办公费用4清洁绿化费用5公共设施保养费用6电梯维保费7保安费用280008其它9企业治理费及税金10合计11物业费收入增收节支措施：

10、从收支测算中得出，工程的经营存在亏损的，我们 将通过以下方式来进展大力拓展，开源节流，把工程亏损转变为微利。（1） 通过拓宽物业治理延长效劳范围，乐观开展多种经营及便民效劳等 有偿效劳，增加物业治理收入；（2） 在公共部位进展肯定的经营活动。外围广告由物业公司经营。经营 收入补贴治理费缺乏。（3） 地下停车场治理需提取 40%的停车费补贴治理费缺乏。收取外围临时停车费补充治理费缺乏。（4） 定岗定员，合理配置，提倡一专多能，节约人员开支等经费。(5) 我们将严格进展财务治理，严格把握财务开支，厉行节约、管好业户的每一分钱，坚决杜绝铺张铺张。治理处在保证小区业主安心、满足的同时，乐观开源节流，用

11、最低本钱向客户供给最优质的效劳。第三章：工程治理机制架构主任 1 人针对该小区规模较小特点，我司结合自身优势，全面提升服务质量。我们将充分运用先进的治理模式以及实践阅历，有针对性地开展事工务作部，2了解业户需工求程部，4供给共性化效劳保和洁绿精化品部服8务，对可能保安部 14发生的问题进展前期预付，使治理处推出的各项治理效劳措施更加切合业户的需求。在实践中，推出了“全方位式”的培训体系，做到岗前培训，在岗培训和调岗培训，各层级员工均有明确的培训达标标准。构建效劳平台即治理效劳中心，强大的效劳平台和先进的效劳组织是供给标准客户效劳的前提，将内部治理和对外效劳分为后台和前台操作，保证治理处对外形象

12、的统一化，效劳中心是治理处的指挥调度中心及信息中心，业户的效劳需求汇总到效劳中心， 由中心负责分类处理，然后再反响到业户。附件授权托付书兹授权托付我公司负责人，身份证号码为：，代表我公司全权处理凯旋世纪前期物业治理招投标的一切相关事宜，并参与现场辩论。我公司职员，拟任命为凯旋世纪物业治理处主任，身份证号码为：，现托付其代表我公司全权处理凯旋世纪前期物业治理招投标的一切相关事宜，并参与现场辩论。法人代表签字：盖公章2022年月日附件投标承诺书我公司自愿参与凯旋世纪前期物业治理招投标活动，交纳投标保证金伍千元整￥，并作以下承诺：1. 保证遵守招投标工作的各项规定，保证依据招标文件的要求参与投标活动

13、，无任何不正值竞争行为；2. 保证无中途退标的行为；3. 保证中标后 30 日与招标人签订前期物业效劳合同；如中标后未与招标人签订前期物业效劳合同的，每逾期一日，向招标人支付 500 元的违约金。4. 如有违法上述任一条款，招标人可依据文件规定没收投标保证金。同时，我公司向招标人支付双倍投标保证金的违约金。南宁市瑞昕物业治理有限责任公司盖公章2022年月日其次局部：凯旋城综合楼前期物业治理技术文件第一节：前期介入工作方案。前期介入效劳工作的内容包括以下各项：序号前期介入效劳工作内容提交工作建议书时间需甲方协作事项1平面空间规划建议及意见整合前期物业效劳合同签署后一个月内供给平面图纸及各项建设参

14、数2 暗敷工程跟踪建议3 标牌指引系统建议4 停车场治理把握建议有关废品存放及垃圾清运的治理5建议6 有关绿化方案的建议7 公共区域装饰装修建议8 有关物业节能措施的建议9 业主临时公约文本的供给10 装修手册、业主公约、停车协议等文本的供给11 临时场地租用协议文本的供给前期物业效劳合同签署后跟随工程进度工程主体装修竣工后一个月内停车场主体竣工后一个月内交房给业主前一个月内前期物业效劳合同签署后三个月内工程开头装修前一个月内前期物业效劳合同签署后一个月内前期物业效劳合同签署后一个月内供给相关图纸及参数供给相关图纸及参数提前半个月通知并供给相关图纸及参数供给相关图纸及参数供给相关图纸资料提前半

15、个月通知乙方并供给相关图纸及参数供给平面图纸及各项建设参数12 业主信息表文本的供给13 业主房屋预验收14 设备、设施验收交楼前一个月内售楼部供给业主信息供给相关图纸及参数供给相关图纸及参数其次节：物业工程的修理、养护和治理。前期物业治理效劳质量标准1. 根本要求效劳与被效劳双方签订标准的物业效劳合同，双方权利义务关系明确。承接工程时，对物业共用部位、共用设施设备进展认真查验，验收手续齐 全；移交物业治理所需资料。物业治理专业人员取得职业资格证书、专业操作人员持证上岗。制定完备的内部治理制度质量治理、财务治理、档案治理等；建有完善的物业治理档案物业竣工验收档案、设备治理档案、业主及非业主使用

16、人 资料档案、物业租赁档案、日常治理档案等；有完善的物业治理方案，对各 治理和效劳人员进展考核；广泛运用计算机治理业主档案、房屋档案、设备 档案、收费治理、日常治理等。治理效劳人员统一着装、佩戴标志。仪表仪容干净标准。设有效劳接待中心，公示 24 小时效劳 。急修 30 分钟内到现场做应急处理，其它报修按双方商定时间到达现场，有完整的报修、修理和回访记录， 回访率达 100%。在效劳窗口公开效劳流程、效劳制度、收费工程和标准。供给相关的特约 效劳和便民效劳；节假日有专题活动；每年组织 1 次以上的社区活动。按有关规定和合同商定公布物业效劳费用的收支状况。 按有关规定和合同商定标准使用住房专项修

17、理资金。制定装修登记、告知、监视、检查等装修治理制度，建立业主装修档案， 对不符合规定的行为准时劝阻和报告。实行多种形式如 、走访、座谈会、问卷调查等，每年与业主沟通面不低于 50%；每年至少 2 次征询业主对物业效劳的意见，对业主反映问题的处理率达 98%以上。获得南宁市组物业治理示范优秀工程称号，或制订相应的争创规划。2. 房屋治理对房屋共用部位进展日常治理和修理养护，巡查、修理、保养记录完整准 确。每年 2 次以上对房屋构造及涉及使用安全的部位进展检查并有记录,觉察损坏准时安排专项修理。属于小修范围的，准时组织修复；属于大、中修范围的，准时编制修理打算或专项修理资金使用打算，依据托付方或

18、业主委员会业主大会的打算组织修理。每周 1 次对单元门、楼道内防火门、窗户进展安全检查，门、窗开闭灵活，无特别声响；门窗玻璃无裂开。每年 3 次以上(雨季前须安排 1 次)对屋面泄水沟、室内、室外排水管道进展清扫、疏通，保障排水畅通；雨季前 1 个月要对屋顶进展检查，觉察防水层有气臌、碎裂，隔热板有断裂、缺损的，应及 时做出专项修理打算，与托付方或业主委员会协商安排专项修理。依据装饰装修治理有关规定和业主公约业主临时公约要求，与业主在装修前签订住宅室内装饰装修治理效劳协议，告知装修人有关装饰装修的制止 行为和留意事项。每日巡查 1 次装修施工现场，觉察影响房屋外观、危及房屋构造安全及拆改共用管

19、线等损害公共利益现象的，准时劝阻并报告业主委员会 和有关主管部门。对违反规划私搭乱建、擅自转变房屋用途及违反业主公约业主临时公 约的行为准时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。墙体表层无剥落，面砖、地砖平坦不起壳、无遗缺，修补墙面的粉刷层及 面砖应保持与原墙面色差、材质全都；墙面无明显污迹。物业区域主出入口设有平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单 元门、户和公共配套设施、场地有明显标识。物业区域内危急隐患部位设置安全防范警示标识，并在主要通道设置安全 疏散指示标识；每月检查 1 次，保证标识清楚完整。3. 共用设施设备修理养护对共用设施设备进展日常治理和修理养护依法应由专业部门负责的

20、除 外。共用设施设备完好率 98%以上，急修准时率达 100%。设施设备运行、巡查、修理、保养等记录准确、完整，并按国家规定办理 年检手续，保证其性能符合国家相关标准。设施设备标识齐全、标准，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备 操作规程及保养标准；设施设备运行正常。属于小修范围的共用设施设备，应准时组织修复；属于大、中修范围或者需要更改造的共用设施设备，准时编制修理、更改造打算或专项修理资金 使用打算，依据托付方或业主委员会(业主大会)的打算，组织修理或者更改 造。每年保养 1 次水泵，泵房干净，每年不少于 2 次清洗水箱、蓄水池，水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口必需安装金属防

21、护网并完好，每 年秋、冬季对暴露水管进展防冻保养，水箱、蓄水池治理应具备一箱一卡，不 定期对泵房、管道进展除锈、油漆。保证二次供水正常，二次供水水质符合国 家生活用水标准。保证电梯 24 小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢干净。托付专业修理保养单位进展定期保养，每年进展安全检测并持有有效的安全使 用许可证；有专人对电梯保养进展监视，并对电梯运行进展治理。电梯发生 一般故障的，2 小时内专业修理人员到现场修理；发生电梯困人或其它重大大事时，物业治理人员须马上到现场做应急处理，专业技术人员须在半小时内到 现场进展救助。如因电梯门无安全关闭装置、无自动称重感应装置或无紧急呼 叫装置须设专

22、人驾驶，或由业主要求专人消防泵每月启动 1 次并作记录，每年保养 1 次，保证其运行正常；消防栓每月巡查 1 次，保持消防栓箱内各种配件完好；每月检查报警功能是否正常；依据消防部门的要求对火灾探测器进展检测；每年 1 次检查消防龙带、阀杆处加注润滑油并作 1 次放水检查；每月检查 1 次灭火器，接近失效马上更或充压；消防通道畅通。设备房保持干净、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。不定期巡查路面、井盖、休闲椅等，健身设施随时检查，觉察损坏的，一周内修复。保持道路和路面平坦无破损、无积水；保持景观原貌，保证室外器 械、设施的安全使用需更换除外。每周 1 次巡察检查喷水池、水泵及其它附属设施，保证其

23、正常运行。重大节日前应对景观设施进展安全、功能检查， 保证节日期间各项设施运行正常。主要道路及停车场交通标识齐全、标准。路灯、楼道灯完好率不低于 95%。损坏的应在 48 小时内修复。对简洁危及人身安全的设施设备有明显警示标识和防范措施；对可能发生 的各种突发设备故障有应急预案。4. 帮助维护公共秩序公共秩序维护人员受过相关安全护卫学问与技能培训，持证上岗；以中青年为主，身体安康，责任心强，工作认真负责，体态良好；每周定期参与安全 保卫学问与技能的岗位培训，把握根本安全护卫技能，能恰当地处理和应对护 卫工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，生疏、把握各类刑事、治安案件和各类灾难事故的

24、应急预案，定期进展实战演练；上岗时佩带统 一标志，穿戴统一制服，器械佩戴标准，仪容仪表标准整齐；当值时坐姿挺直，站岗时不倚不靠；会讲一般话；配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。物业区域各出入口 24 小时值班，并有具体交接班记录；对不生疏人员进入，可通过对讲系统联系业主，打算是否放行；对装修人员实行临时出入证管 理，对其他劳务人员实行登记；对进出车辆实行证、卡治理；保持出入口环境 干净、有序，道路畅通；对大型物件搬出进展记录。依据物业特点，制定具体的巡逻方案，原则上每 2 小时巡查一次，重点部位增加巡逻频次，有巡逻记录；在遇到特别状况或住户紧急求助时，巡逻人员 5 分钟内赶到现场，并实行相应

25、措施。设有监控中心的，应对把握设备做好维护保养，并保证 24 小时开通，监控人员不得擅离职守。有火、水、警应急预案，每年应组织不少于 1 次的应急预案演习。物业区域地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线，车辆停放有序；有专职人员巡察和帮助停车事宜。收取车辆看管费 的车库 24 小时有专人治理，车库内配置道闸和监视系统，地面、墙面按车辆 道路行驶要求设立指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全，车辆停放有序； 车库场地每日清洁 1 次，无渗漏、无积水，通风良好；无易燃、易爆等物品存放。5. 保洁效劳保持路面、绿地目视干净,地面垃圾滞留时间不能超过 2 小时；明沟无杂物，无积

26、水；宣传栏、标识牌每日擦拭 1 次，目视无灰尘、光明清洁。依据物业状况设置垃圾桶，有专人治理，垃圾封闭存放,每日清理 1 次；保持垃圾桶及四周清洁、无异味；垃圾箱、房干净、干净、无异味；消毒灭害措 施完善。公共卫生间设置卫生桶，小区按规定设置果皮箱，每天清理次，每日擦 拭次；箱桶无满溢、无异味、无污迹。雨、污水井每月检查 1 次，视检查状况准时清掏；化粪池每月检查 1 次， 觉察特别准时做出清掏打算。楼道每日清扫 1 次，走道、门厅、楼梯地外表、接缝、角落、边线等处干净，地面干净有光泽，无垃圾、杂物、灰尘、污迹、划痕等现象，保持地面材 质原貌。楼梯扶手、栏杆、窗台每日擦试 1 次，保持干净、光

27、亮、无灰尘；消防栓、指示牌等公共设施保持外表干净，无灰尘、无污渍。天花板、公共灯具定期除尘，保持目视无灰尘、无污迹、无蜘蛛网。走廊、楼梯窗玻璃每周清洁 1 次，门厅玻璃每日擦拭 1 次，保持干净、光明、无灰尘、无污迹。天台、屋顶每月清扫 1 次，无垃圾积存。电梯轿厢保持外表光亮、无污迹，轿厢壁无浮灰，不锈钢外表光亮、无污 迹。大理石地面、墙面每年养护 2 次以上。6. 绿化养护治理绿化布局合理，绿地无杂物，无侵占现象。绿地内植物群落、层次明显。花草树木定期修剪，目视外观长势良好，无杂草，无病虫害，每年打药不 少于 2 次。死亡树木应在植树季节准时补栽，无黄土暴露。绿地植物存活率 98%。绿地设

28、施及硬质景观保持常年根本完好。第三局部 ：物资及资金保障打算第一节 物业治理前期开办费物业治理开办费用明细表：一、行政物资装备备注（1） 物资装备费用开发商供给序号1物品名称办公桌数量3单价金额1200备注2电脑160003对讲机24 12005档案柜2小计二、工程物资装备序号物品名称数量单价金额备注1管道疏通机12对讲机33冲击钻11200004手电钻156M 升降铝合金梯162M 铝合金梯17修理工具套装2300小计三、保安装备序号1物品名称对讲机数量5单价金额2铁架床73小计序号物品名称数量单价金额1清洁套装22吸尘吸水机1小计四、清洁装备备注以上一至四项合计一序号人员工资项目人数提前介

29、入时间工资标准月工资合计(元)（2） 介入前期人员费用明细表1主任12 个月2治理员2半个月3工程主管11 个月4工程人员31 个月5保安队长11 个月6保安领班31 个月7保安员10半个月8保洁主管1半个月9保洁员(1 人兼绿化)7半个月小计29二福利费用序号工程标准平均每月费用1福利费工资总额的 14%2劳保费提前介入人员工资总额的 28%小计三企业治理费及税金序号工程标准平均每月费用1企业治理费总支出的 10%2 法定税费小计四以上支出的% 以上支出合计一至三项注：从以上两项费用明细得出，前期开办费用共计￥元，就此，我公司从双方 合作及综合考虑，将前期开办费用定为￥元。由开发商支付。其次

30、节 空置商铺物业治理费考虑到凯旋城的商铺销售进度问题，我公司对已纳入物业治理范围的已竣 工但尚未出售的商业性质物业，或者因甲方缘由未能按时交给物业买受人的商 业性质物业，由甲方按以下标准缴纳：（1） 在商铺竣工交付后半年内，商铺空置率缺乏 30%时，我公司免收空置商业物业的物业治理效劳相关费用。（2） 在商铺竣工交付后半年内，商铺空置率达 30%以上时，其物业效劳相关费用由甲方按应缴物业相关费用的 50%向乙方缴纳。（3） 在商铺竣工交付满半年后，空置的商铺的物业治理相关费用由甲方 全额缴纳。第三节 物业治理用房序号用途面积备注1办公用房50M22保安员宿舍用房80M2开发商供给开发商供给3小计130 M2按国家物业治理条例相关规定，开发商对物业公司供给物业治理用房。南宁市瑞昕物业治理有限责任公司2023-5-13