产业新城发展模式研究.ppt

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1、产业新城发展模式研究产业新城发展模式研究十二月 22思源顾问1十二月 22思源顾问2国外新城发展的国外新城发展的6种典型模式种典型模式根据新城形成的核心驱动力和新城城市功能的不同，通常把新城分为以下六种：新城模式一p田园新城：以国家立法为基础，政府主导下的新城开发公司进行规划建设的新城。如Stevenage（英国，伦敦），Milton Keynes（英国，伦敦）Radburn（美国，纽约），Columbia（美国,马里兰州）p边缘新城：伴随城市郊区化发展的加速，中心城功能逐渐外迁，而在大都市边缘逐渐形成的功能比较完善，且相对独立于大都市的新城镇。如Radburn（美国，纽约），Columbia

2、（美国,马里兰州）新城模式二十二月 22思源顾问3国外新城发展的国外新城发展的6种典型模式种典型模式pTOD新城新城：以捷运交通系统导向发展理念为指导的新城建设，其主要通过捷运系统与城市中心区快速连接来缩短交通时间，吸引中心城市的部分功能转移，达到分散城市中心区居住功能的目的。如千叶新城（日本，大阪），沙田新市镇（中国，香港）p产业新城产业新城：以一种或多种产业为主导工业园或产业园的形式上建立起来的相对独立的新城镇，一般和都市距离稍远。如Port SUnlight（英国，利物浦），筑波科学城（日本，筑波）新城模式三新城模式四十二月 22思源顾问4国外新城发展的国外新城发展的6种典型模式种典型模

3、式p副中心：通过分担核心区部分城市功能来实现城市多中心结构的目标。副中心通常与城市中心区保持快捷便利的交通联系，从空间分布来看，一般与城市中心保持合理的距离。如拉德芳斯（法国，巴黎）新城模式五p行政中心新城：随着一国首都以及相关政府机关的迁移，而建立起来的作为国家新政治中心的城市。这类新城一般与大都市保持相对较远的距离，选择环境优美的地方从“零”建起。如巴西的首都巴西利亚，澳大利亚首都堪培拉新城模式六十二月 22思源顾问5根据新城形成的核心驱动力和新城城市功能的不同，根据新城形成的核心驱动力和新城城市功能的不同，通常把新城开发模式分为以下六种通常把新城开发模式分为以下六种十二月 22思源顾问6

4、新城模式一新城模式一田园新城田园新城p田园新城田园新城：在英国以霍华德“田园城市”思想为开端，开始兴起的新城模式。以国家立法为基础，政府主导下的新城开发公司进行规划建设的新城。政府部门的主导作用主要体现在城址的选定、提供资金以及处理与开发公司的关系等方面。如Stevenage（英国，伦敦），Milton Keynes（英国，伦敦）Radburn（美国，纽约），Columbia（美国,马里兰州）p田园城市是为健康、生活以及产业设计的城市，它的规模能足以提供丰富的社会生活，四周要有永久农业带围绕，在田园中生活，工作和学习。田园新城发展的目标田园新城发展的目标：最大限度吸引私人企业鼓励制造业和其它工

5、业从内城迁至田园城市区，提供足够就业岗位国家和私人企业共同开发住宅和交通加速科学管理，加强田园城市控制 鼓励采用花园住宅典型产业新城：英国凯恩斯英国斯蒂文乃奇十二月 22思源顾问7新城模式二新城模式二边缘新城边缘新城p边缘新城边缘新城：伴随城市郊区化发展的加速，中心城功能逐渐外迁，而在大都市边缘逐渐形成的功能比较完善，且相对独立于大都市的新城镇。如Radburn（美国，纽约），Columbia（美国,马里兰州）p边缘新城城是随着城市功能外扩逐渐形成的。首先是城市居住功能郊区化，接着是城市产业功能和商业功能郊区化，最终边缘新城形成。边缘新城开发理念：边缘新城开发理念：居住-工作-购物-娱乐-学习

6、一体化规划大规模的开放娱乐休闲空间随着人们需求变化而不断变化的多功能完备社区一生之城：住宅多样化，一个家庭从青年，中年到老年的各个阶段都无需从社区搬走典型产业新城：美国哥伦比亚美国里斯顿十二月 22思源顾问8新城模式三新城模式三TOD新城新城pTOD新城新城：以捷运交通系统导向发展理念为指导的新城建设，其主要通过捷运系统与城市中心区快速连接来缩短交通时间，吸引中心城市的部分功能转移，达到分散城市中心区居住功能的目的。如千叶新城（日本，大阪），沙田新市镇（中国，香港）pTOD新城市密度适当偏高的开发，位于交通站点周围适宜步行的距离内，市民可以在家、工作地、购物点、学校或服务机构之间的日常往来中的

7、一次或是数次可以选择不开私家车。TOD新城开发成功借鉴之处：土地利用政策限制城市中心的发展，同时促进站点周边高密度、高强度发展通过限制私家车发展和鼓励捷运系统的使用，增强社会对公共捷运系统的依赖性政府和捷运系统运营商共赢得开发模式以捷运系统为中心的交通网络和节点整合来保证TOD站点的强大辐射力和吸引力开发时机应在经济发展初期：房地产开发先于捷运系统以保证客流量典型TOD新城：日本多摩美国奥润柯十二月 22思源顾问9新城模式四新城模式四产业新城产业新城p产业新城产业新城：以一种或多种产业为主导工业园或产业园的形式上建立起来的相对独立的新城镇，一般和都市距离稍远。如Port SUnlight（英国

8、，利物浦），筑波科学城（日本，筑波）p产业新城是以产业带动整个区域的经济发展，产业新城开发成功借鉴之处：产业新城开发成功借鉴之处：以市场为主导的政府和企业共同开发的模式 多元化的产业可以减低区域经济系统的抗风险能力基础设施建设的完善是吸引人口和产业的关键因素便捷的交通系统为城市发展提供支撑典型产业新城：日本筑波美国加州尔湾十二月 22思源顾问10新城模式五新城模式五副中心新城副中心新城p副中心新城副中心新城：通过分担核心区部分城市功能来实现城市多中心结构的目标。副中心通常与城市中心区保持快捷便利的交通联系，从空间分布来看，一般与城市中心保持合理的距离。如拉德芳斯（法国，巴黎）p都市副中心为了分

9、散中心城区的商业、商务、产业和居住功能，缓解市中心的交通等基础设施的压力副中心新城发展可借鉴成功之处：交通条件至上政府支持一个强势开发商的支持政府、专家和私人开发商多方合作开发模式多功能综合体 典型产业新城：东京临海副中心多中心城市结构巴黎拉德芳斯多功能综合体十二月 22思源顾问11新城模式六新城模式六行政中心新城行政中心新城p行政中心新城行政中心新城：随着一国首都以及相关政府机关的迁移，而建立起来的作为国家新政治中心的城市。这类新城一般与大都市保持相对较远的距离，选择环境优美的地方从“零”建起。如巴西的首都巴西利亚，澳大利亚首都堪培拉行政新城开发可借鉴成功之处：健全的城市功能是经济发展的前提

10、和基础 政府是经济发展的支柱跟随政府的服务也会日益发达专业人士是推动经济发展的动力源泉打造产业链，培育产业集群推进教育和培训计划，为经济发展提供后备军典型行政中心新城：澳大利亚堪培拉十二月 22思源顾问126种新城模式对本案的可借鉴因素种新城模式对本案的可借鉴因素n鼓励制造业和其它工业从内城迁至田园城市区，提供足够就业岗位n国家和私人企业共同开发住宅和交通n加速科学管理，加强田园城市控制 n鼓励采用花园住宅n居住-工作-购物-娱乐-学习一体化n规划大规模的开放娱乐休闲空间n随着人们需求变化而不断变化的多功能完备社区n以市场为主导的政府和企业共同开发的模式 n多元化的产业可以减低区域经济系统的抗

11、风险能力n基础设施建设的完善是吸引人口和产业的关键因素n健全的城市功能是经济发展的前提和基础十二月 22思源顾问13综合体的发展模式一：均衡发展模式综合体的发展模式一：均衡发展模式p均衡发展模式均衡发展模式写字楼、商场、酒店、公寓等各种功能均衡发展的模式 Complex=office+shopping+hotel+apartment+北京华贸中心：北京华贸中心：构筑国际大都市生活的构筑国际大都市生活的巨擘级建筑综合体巨擘级建筑综合体(84(84万万)5A智能写字楼(23万,27%)+国际商业区(17.8万,21%)+国际公寓(15万,18%)+五星级酒店(6万,7%)+体育中心(15万,18%

12、)+商务楼(5万,6%)+展示中心(2.2万,3%)香港太古广场：香港太古广场：香港最顶级的综合体物业香港最顶级的综合体物业(20.5(20.5万万)甲级写字楼(8.8万,43%)+顶级购物中心(5.9万,29%)+五星级酒店(2.9万,14%)+顶级公寓(2.9万,14%)十二月 22思源顾问14综合体的发展模式二：写字楼主导模式综合体的发展模式二：写字楼主导模式p写字楼主导模式写字楼主导模式以写字楼为核心功能的发展模式 Complex=office（主）+apartment（次）+shopping&hotel+广州中信广场：广州中信广场：广州最广州最顶级的超高层写字楼顶级的超高层写字楼(3

13、2(32万万)超高层写字楼(20万,63%)+公寓(8万,25%)+购物商场(4万,12%)深圳信兴广场：深圳信兴广场：深圳深圳顶级写字楼顶级写字楼(26.7(26.7万万)超高层写字楼(15万,56%)+豪华服务公寓(9.5万,36%)+名店商场(2.2万,8%)十二月 22思源顾问15综合体的发展模式三：商业主导模式综合体的发展模式三：商业主导模式p商业主导模式商业主导模式以商业为核心功能的发展模式 Complex=hotel（主）+apartment（次）+office&shopping+日本福冈博多运河城日本福冈博多运河城 (22(22万万)大型购物娱乐场(10万,45%)+酒店(10

14、万,45%)+办公楼(2万,10%)深圳华润中心深圳华润中心（4848万万）大型购物中心万象城(18.8万,39%)+写字楼(4.2万,9%)+二期(25万,52%购物中心五星级酒店服务式公寓)十二月 22思源顾问16综合体的发展模式四：酒店主导模式综合体的发展模式四：酒店主导模式p酒店主导模式酒店主导模式以酒店为核心功能的发展模式 Complex=hotel（主）+apartment（次）+office&shopping+上海商城：上海商城：顶级国际化综合体顶级国际化综合体 (18.6(18.6万万)五星级酒店(8.3万,45%)+豪华公寓(5.6万,30%)+写字楼(2.8万,15%)+商

15、场(1.9万,10%)十二月 22思源顾问17农民就业农民就业p以上海南汇区为例以上海南汇区为例p1983年1月1日一2005年6月30日期间，上海南汇区5镇产生失地农民47271人，占全区总数的52 p失地农民中适龄劳动力为36883人，占78，其现在就业率为62，有有38的失地农民尚未真正就业的失地农民尚未真正就业 十二月 22思源顾问18农民就业农民就业出现大量富余劳动力的原因分析出现大量富余劳动力的原因分析农民就业观念有偏差农民就业观念有偏差等等：等待政府解决就业就业渠道不畅农民就业竞争力差农民就业竞争力差南汇区47271名农民中，初中以下占79，高中及中专以上占18，大专以上不到3挑

16、挑：认为在二、三产业就业才算找到工作就业信息不充分南汇区现有的1000多户外资企业中，部门经理以上的管理人员80以上是区外人才十二月 22思源顾问19农民就业农民就业中北镇安置富余劳动力的做法中北镇安置富余劳动力的做法1、组织培训、组织培训委托专业学校进行面试前培训，解决就业心理及就业选择的问题2、提供就业载体、提供就业载体建起了花卉、钢材、木材、家具、农贸等5类8个市场，共有3000多个摊位就特殊工种展开上岗培训，例如电工、电气焊、冲压等入镇的工业园及侯台、中北斜、邢庄子等村工业园的企业，提供就业岗位4000多个全镇有3600亩的花卉种植区，有3500多户农民种花，可提供7000个就业岗位十

17、二月 22思源顾问20农民就业农民就业中北镇安置富余劳动力的做法中北镇安置富余劳动力的做法3、提供信息、提供信息建立本镇待业农民档案，及时向用人单位推荐4、给与优惠政策、给与优惠政策本镇花卉、钢材、木材、家具及农贸等市场，优先给本镇农民安排摊位，并按有关规定减免费用减免费用定期开办劳务市场，企业用工现场招聘会凡在镇区内注册的企业，镇工业园及各村工业园入驻的企业，必须优先招收优先招收本镇农民就业对那些从事花卉种植、特种鱼虾养殖的农民，给予水、电等配套的扶持水、电等配套的扶持十二月 22思源顾问21农民就业农民就业总结总结城镇开发时，需要综合考虑适合农民就业的产业及市场政府需要在提供就业信息的同时

18、，加强对农民的培训及政策的支持十二月 22思源顾问22华侨城华侨城旅游、居住和高科技信息家电业为主的综合社区旅游、居住和高科技信息家电业为主的综合社区p华侨城占地4.8平方公里，城区以旅游、居住和高科技信息家电以旅游、居住和高科技信息家电业为主要功能业为主要功能。p旅游方面现已建成锦绣中华、民俗村、世界之窗、欢乐谷四大主题公园；20余年的房地产开发已使华侨城成为深圳市的高端住宅区；以康佳为代表的工业企业的兴起与成长，带动了城区内高新技术产业的发展十二月 22思源顾问23华侨城华侨城开发背景：两大城市中心的边缘区开发背景：两大城市中心的边缘区p华侨城位于深圳市南山区，南临深圳湾，生态景观资源丰富

19、p华侨城位于深圳市福田中心区和南山两大发展重心之间，是两大城市中心的边缘区华侨城华侨城南南山山区区福福田田区区深深圳圳湾湾十二月 22思源顾问24华侨城华侨城建立在主题公园基础上的新兴城镇建立在主题公园基础上的新兴城镇p1985年，国务院侨办提出华侨城建设的方针：“工业为主，五脏俱全，环境优美，具有特色”；并引导香港中旅投资5亿进行基础设施建设p1989年投资建设锦绣中华，当年回收1.1亿元；1991年耗资2亿建设民俗文化村，2年收回投资；1994年世界之窗花费6.5亿，5年收回；1997年8亿打造欢乐谷，6年收回十二月 22思源顾问25华侨城华侨城构建旅游表演产业链体系构建旅游表演产业链体系

20、p华侨城的旅游表演是在一个包括核心产业链、直接相关产业和配套服务产业等构成的庞大体系中p华侨城的旅游表演构筑了与艺术圈、设计产业、演出设备制造和采购、高新技术产业、旅游业、版权产业等多种产业门类的关联性，因此，相关产业以及旅游演艺产业的整体发展是本地区的重要特征十二月 22思源顾问26华侨城华侨城做大做强本地工业做大做强本地工业p引进国际大公司，康柏与四通合资的中国康柏电脑技术公司在3年内开通8条生产线，年产值7.5亿美元p通过租赁、破产、股权转让等形式，淘汰70%的效益不佳的小企业 p利用香港第二产业向大陆转移的机会，大力发展电子制造集团p 与内地大中型企业联合，发挥机制、资金、经销等优势十

21、二月 22思源顾问27华侨城华侨城发展三阶段发展三阶段世界之窗世界之窗欢乐谷欢乐谷民族文化村民族文化村深南大道威尼斯酒店威尼斯酒店华夏艺术中心华夏艺术中心汉唐大厦汉唐大厦沃尔玛、铜锣湾商业中心沃尔玛、铜锣湾商业中心波托菲诺波托菲诺天鹅堡天鹅堡波托菲诺波托菲诺阶段三：2002-2006，以旅游为主导的高端住宅开发阶段二：2000-2001，艺术表演、商业、办公、酒店等混合产品的全方位扩展阶段一：1991-1999，主题公园群十二月 22思源顾问28华侨城总结华侨城总结华侨城位于两大中心区的边缘，拥有良好的生态自然景观华侨城对原有工业采取做大做强的方针，重点培养高科技家电业集团在政府的主导下，华侨

22、城紧抓自身独特资源，耗费巨资打造旅游表演的完整产业链十二月 22思源顾问29滨海新区未来的景象是什么？滨海新区未来的景象是什么？参考浦东新区开发开放的历史经验参考浦东新区开发开放的历史经验十二月 22思源顾问30经过八年的发展，浦东由无人问津的经过八年的发展，浦东由无人问津的“乡下乡下”成为环境优美、经成为环境优美、经济发达的现代化新城市，以不足济发达的现代化新城市，以不足10的面积取得的面积取得20多的多的GDP，成为上海经济增长的动力源。成为上海经济增长的动力源。2000年浦东在上海的地位年浦东在上海的地位十二月 22思源顾问31产业结构发生根本性变化，第三产业激增，从产业结构发生根本性变

23、化，第三产业激增，从1990年的年的20.1提提高到高到2000年到年到53.1，产生大量的商务办公需求，促进了办公物，产生大量的商务办公需求，促进了办公物业的大开发。业的大开发。2003年，浦东新区已竣工可供租售的商务办公楼宇105幢、可供招商面积431.9 万平方米，巳租售和自用的面积312.1 万平方米，平均租售自用率72.3%，投资总额394.9 亿元。90 以上的楼宇坐落于浦东新区三个重点开发小区内，其中陆家嘴金融贸易区最为密集，为75 幢，占总量的71.4%；外高桥保税区17 幢，占16.2%；金桥出口加工区4 幢，占3.8。十二月 22思源顾问32以汽车制造、电子电器、通讯器材、

24、生物医药为主要内容的现代以汽车制造、电子电器、通讯器材、生物医药为主要内容的现代制造业与高新技术产业，和以金融贸易为主要内容的现代服务业制造业与高新技术产业，和以金融贸易为主要内容的现代服务业,已成为浦东的支柱产业和主导产业。已成为浦东的支柱产业和主导产业。1990年年 1999年年 133.81 亿亿 3.07 亿亿 增长增长42倍倍金融保险行业产值的增加情况十二月 22思源顾问33浦东新区的产业布局与人口分布呈现高度相关性：发展核成为人浦东新区的产业布局与人口分布呈现高度相关性：发展核成为人口集聚的中心，并引导人口的再分布。口集聚的中心，并引导人口的再分布。同时表明，人口的增长和分布情况也

25、反应产业发展情况。十二月 22思源顾问34经济的快速发展，产业的强劲带动，浦东新区人口增长迅猛，总经济的快速发展，产业的强劲带动，浦东新区人口增长迅猛，总人口数量和人口密度均超过上海市。人口数量和人口密度均超过上海市。p据第五次人口普查数据表明，区际迁移导致的机械增长远远超过自然增长。p1995 一2000 年的5 年间，浦东新区共迁入人口63.2 万人，其中市外迁入人口39.9 万人，占了近三分之二，由上海市其他区县迁入23.3 万人，占36.9%。十二月 22思源顾问35人口空间结构由单核扩散演变成多心辐射人口空间结构由单核扩散演变成多心辐射密度变迁：核心点扩散密度变迁：核心点扩散 空间结

26、构：空间结构：由由“单核单核”变变“多心多心”十二月 22思源顾问3619901990年上海、天津年上海、天津市区道路资源比较市区道路资源比较滨海新区目前具有的条件远优于浦东新区当年开发开放时，基础滨海新区目前具有的条件远优于浦东新区当年开发开放时，基础设施、对外开发度，市场成熟度都已翻天覆地的变化，滨海新区设施、对外开发度，市场成熟度都已翻天覆地的变化，滨海新区的未来发展前景应该更好。的未来发展前景应该更好。项目天津上海道路密度(kmkm2)8.756.66人均道路长度(m人)0.640.22人均道路面积(m2人)6.182.38滨海新区高速成长对外开放的力度更大，增长更快十二月 22思源顾

27、问37浦东新区开发背景浦东新区开发背景政策规划、产业主导政策规划、产业主导p浦东开发分为五个区段：p外高桥高桥区段。规划面积为75 平方公里,居住人口26 万。建立出口加工区、保税区等,以期把它做成转口贸易、国际物流中心园区转口贸易、国际物流中心园区。p陆家嘴花木区段。规划面积28 平方公里,人口35 万。充分利用其最接近上海中心地带浦西外滩的优势,发展金融、商业、对外服务、房地产、信息咨询等现代服务行业现代服务行业。p北蔡张江区段。规划面积为19 平方公里,人口35 万。目标是建成科技教育园区科技教育园区。p庆宁寺金桥区段。面积21 平方公里,人口34 万。作为以造船、机械制造为主的传统的工

28、业园区传统的工业园区。p周家渡六里区。面积34 平方公里,人口40 万。利用原有的钢铁、玻璃、建材等工业基础设施,做成工工业园区、出口加工区业园区、出口加工区。p除上述五个区段外还打算再设立几个工业小区工业小区,并进行旧城区及工厂的搬迁和重新部署。n1990 年4 月18 日，国务院总理李鹏正式宣布：党中央、国务院党中央、国务院同意加快浦东地区的开发、开放的提案十二月 22思源顾问38浦东新区城镇开发模式浦东新区城镇开发模式1张桥镇基本情况张桥镇基本情况n张桥镇系浦东新区西部紧邻金桥出口加紧邻金桥出口加工区工区的一个乡镇，原镇域面积21.8 平方公里，人口2.67 万n随着金桥出口加工区的开发

29、建设，张桥镇部分土地被征用，4000多农业人口多农业人口离开土地转为城镇居民，耕地面积减少770 多公顷n金桥出口加工区中的工业区70 左右的地块原系张桥镇的土地n2000年，撤销撤销金桥镇、张桥镇，设立新的金桥镇十二月 22思源顾问39浦东新区城镇开发模式浦东新区城镇开发模式1张桥镇开发模式：依托核心张桥镇开发模式：依托核心企业企业n自1996 年上海通用汽车（SGM）落户金桥开发区以来，张桥镇制定了“面向通用、服从通用、服务通用、依面向通用、服从通用、服务通用、依托通用托通用”的发展方针n从最初的为工程建设提供公务用车，为建设者提供午餐供应服务，到如今发展多项汽车配套项目。先后成立了汽车配

30、套城、张桥置业，汽车零部件配送中心、零部件维修、通汇加油站等一系列为通用汽车生产配套服务的项目。到目前为止，张桥全镇为SGM 配套的项目已达12 个个，总投资3.75 亿亿元n同时，张桥镇还注意抓住SGM 的品牌效应，打“通用牌通用牌”，不断加强招商引资引税力度，实现联动发展n几年来，张桥镇围绕金桥SGM 项目，初步形成了从汽车服务配套到产品配套的全方位、系列化全方位、系列化的格局十二月 22思源顾问40浦东新区城镇开发模式浦东新区城镇开发模式2张江镇基本情况张江镇基本情况n张江镇原镇域面积19.12 平方公里，人口2.5 万左右，经济发展水平在浦东乡镇中处于中等水中等水平平n张江高科技园初期

31、建设规模是17 平方公里；其中15平方公里平方公里是在张江镇镇域范围内；远期建设规模是25 平方公里，届时整个张江镇均纳人了园区的建设范围内。n目前，全镇农非比接近3：7。同时，全面实施了规模性土地流转和种养殖业的“双退双退”，农民逐渐向集镇集中、产业逐渐向园区集中的“双集中双集中”框架已基本搭建。十二月 22思源顾问41浦东新区城镇开发模式浦东新区城镇开发模式2张江镇开发模式：依托产业张江镇开发模式：依托产业园，主动接受园区辐射园，主动接受园区辐射n张江镇政府提出了依托高科技园区依托高科技园区，积极主动接受园区技术创新的辐射n主导产业主导产业推进经济发展：生物医药产值占园区总产值的 50%，

32、微电子信息产业产值占 25%，1999 年两大主导产业总产值 29.5 亿元人民币。n聚集效应和政策引导聚集效应和政策引导推动主导产业形成：国家上海生物医药科技产业基地，目前己引进16 家中外生物医药企业，初步形成产业群体、研发机构和孵化小企业三个层次；上海浦东软件园，是国家规划的软件产业三大基地之一，将逐步建成我国信息工业的主要基地和西太平洋地区软件出口中心居居住住区区软件园软件园生物生物医药医药科技科技产业产业基地基地十二月 22思源顾问42浦东新区城镇开发模式浦东新区城镇开发模式川沙镇基本情况川沙镇基本情况n川沙镇处于浦东新区的东部，是浦东300 多平方公里农村地区的政治、经济、文政治、

33、经济、文化中心化中心。镇域总面积18.08 平方公里，人口5.69 万。n1993 年川沙撤县川沙撤县后，尽管浦东的政治、经济、文化中心西移，但川沙镇仍是管理农村地区的新区农工委、农村发展局的所在地n在经济上近年来川沙镇的金融、商贸、金融、商贸、房地产、餐饮与文化娱乐房地产、餐饮与文化娱乐等服务业蓬勃发展十二月 22思源顾问43浦东新区城镇开发模式浦东新区城镇开发模式川沙镇开发模式：依托航空川沙镇开发模式：依托航空城，综合服务城，综合服务n川沙镇坚持“三、二、一三、二、一”产业发展方针，积极探索发展特色化、市场化、长效化商贸业的新路子。n锚定川沙镇将建成新世纪的临空城临空城，成为浦东重要辅中心

34、辅中心的战略目标，以此规划和带动全镇商贸、饮食、服务业商贸、饮食、服务业的大发展n行业领域大拓展行业领域大拓展：除了商业贸易、饮食服务、加工制造业外，还增加了道路维修、房屋拆迁、房地产信息咨询、药品器材等行业，涵盖生产、流通、分配、消费各个领域十二月 22思源顾问44浦东新区城镇开发模式浦东新区城镇开发模式高桥镇基本情况高桥镇基本情况n高桥镇是位于浦东新区北部的一座具有800 多多年历史年历史的古镇，是上海市老工业区老工业区之一，辖区内有外高桥电厂、上海炼油厂、高桥石化公司、华东石油销售公司等众多知名大型企业n现在的高桥镇是1998 年10 月实行“撤二建一撤二建一”，由原高桥镇和外高桥镇合并

35、而成，总面积17,34 平方公里，人口为517 万人。镇域内建有外高桥港区和外高桥保税区外高桥港区和外高桥保税区n高桥镇被列为浦东新区“1+3+9”发展计划三三大重点镇之一大重点镇之一和上海市“一城九镇”小城镇建小城镇建设试点镇设试点镇十二月 22思源顾问45n高桥镇坚持发展特色产业，不断壮大区域化经济。近年来，借助地处港口的区域优势，坚持“一业特强，多业发展一业特强，多业发展”的总体思路，做强以港口物流港口物流为主的第三产业。n重点发展以仓储、房地产、商业服务仓储、房地产、商业服务为主要内容的第三产业，尤其是注重利用800 年老镇的优势，发展特色旅游业和商业n第二产业发展重点是在逐步向技术密

36、集型企业转化的同时，发展规模经济；第一产业发展重点是建立多元立体化的绿色农业生产基地浦东新区城镇开发模式浦东新区城镇开发模式高桥镇开发模式：核心产业高桥镇开发模式：核心产业为主，多产业综合发展为主，多产业综合发展十二月 22思源顾问46浦东新区小城镇开发案例小结浦东新区小城镇开发案例小结浦东新区小城浦东新区小城镇开发总结镇开发总结n政策导向为小城镇发政策导向为小城镇发展提供保障展提供保障n产业是新兴小城镇发产业是新兴小城镇发展的基础展的基础n小城镇开发要体现差小城镇开发要体现差异化异化 n区域协作是城镇经济区域协作是城镇经济发展的必然趋势发展的必然趋势 十二月 22思源顾问47滨海新区未来功能

37、的前景展望滨海新区未来功能的前景展望天津的拉德芳斯天津的拉德芳斯十二月 22思源顾问48p1958年，巴黎市政府决定在拉德芳斯区规划建设现代化的城市副中心现代化的城市副中心；p政府计划用30 年的时间将拉德方斯区建设成为工作、居住、娱乐设施齐全的现代化商务中心。p拉德芳斯区现已成为欧洲最具影响力的商务中心，被誉为“巴黎的曼哈顿巴黎的曼哈顿”。p规划用地750公顷，先期开发250公顷。法国拉德芳斯概况法国拉德芳斯概况巴黎的曼哈顿十二月 22思源顾问49根据社会经济发展状况，先后进行了三次规划，主要是根据社会经济发展状况，先后进行了三次规划，主要是不断提高商务办公面积，保证了拉德芳斯开发的成功。不

38、断提高商务办公面积，保证了拉德芳斯开发的成功。p第一轮规划n规划2个片区，商务办公区130公顷，公园区620公顷，包含27万平米办公楼和27万平米住宅。p第二轮规划n最彻底的贯彻了现代主义建筑大师柯布西耶的人车分流原则，将空间分为2层，1层车行，2层步行，创造了良好的办公环境，吸引了大量公司进入，为满足需要，规划办公面积增加到85万平米。p第三轮规划n放松商务办公楼高度和体量限制，吸引大型公司的进入，办公需求激增，规划商务办公面积增加到160万平米。十二月 22思源顾问50拉德芳斯拉德芳斯50年发展历程年发展历程商务办公超常规发展过程商务办公超常规发展过程p1956年 CBD第一轮规划办公面积

39、27万平米p1958年 法国政府正式成立EPAD公共机构，代表国家和地方利益，负责开发750公顷的拉德芳斯新区。p1964年 CBD第二轮规划办公面积85万平米p1966年1972年 第一代高层办公楼 p1970年 地铁快线RER通车，从凯旋门到拉德芳斯只需5分钟p1972年 CBD规划办公面积160万平米p1975年 就业人数3万人p1972年1982年 经济复苏，统一拉德芳斯规划增加35万平米办公面积，第二代办公楼p1982年 就业人数5万p1986年 CBD规划办公面积208万平米p1981年1989年 大拱门建成，在此举行法国大革命200周年庆祝会p1980年1989年 第三代高层办公

40、楼p1990年 就业人数10万人p1993年1997年 经济危机，办公楼面积总量维护持在250万平米p1989年1995年 第四代高层办公楼p1999年2005年 办公楼市场需求量空前上涨，供不应求。十二月 22思源顾问51写字楼从第一代发展到第四代，满足多样化的商务空间需求，每写字楼从第一代发展到第四代，满足多样化的商务空间需求，每家进入拉德芳斯的公司都找到了符合其要求的办公空间。家进入拉德芳斯的公司都找到了符合其要求的办公空间。p初期，考虑办公室采光要求，控制建筑物高度和间距；p1970 年代，注重建筑物外部形态、室内空间设计和设施配置的多样性，为不同性质、不同规模的公司度身定造不同类型的

41、办公空间；p既有IBM、摩托罗拉、日立、通用电气、菲亚特等190多家世界著名跨国公司的总部和区域总部；p也有1000 余家从事咨询、培训、市场调查等服务行业的中小型公司。十二月 22思源顾问52大量的商务资源的集聚，为新城生长不断注入活力，催生了商务大量的商务资源的集聚，为新城生长不断注入活力，催生了商务办公产品的不断升级换代，标志性建筑不断产生。办公产品的不断升级换代，标志性建筑不断产生。p50年底起步时建立了宏伟壮观的国家工业技术展览中心（CNIT）p三角拱顶边长达218米，仅用3个支撑点，具有强烈的震撼力，使拉德芳斯闻名于世。p随后，ESSO、SICEM等第一批公司在CNIT附近建设其办

42、公总部。p拉德芳斯最伟大工程大拱门。p新的标志物，与凯旋门遥相呼应，大大提升拉德芳斯的国际知名度。p大拱门带来了商务办公楼建设的黄金时代，1983年1992年，新增办公面积达134万平米。十二月 22思源顾问53商务办公面积的快速增加，带动就业人口的快速增加，产生各种商务办公面积的快速增加，带动就业人口的快速增加，产生各种派生需求，促进城市功能的完善。派生需求，促进城市功能的完善。1965年2001年各年度建成办公建筑面积汇总表新增134万平米p拥有15000个居住单元，为4万多居民服务；p商场面积20万平米，各种商店超过250个，有欧洲最大的购物中心10万平米的“4temps shoppin

43、g center”；p地面露天雕塑博物馆有60多件艺术作品；十二月 22思源顾问54便捷的交通、完善的城市功能保证拉德芳斯成为便捷的交通、完善的城市功能保证拉德芳斯成为CBDCNITp三位一体的交通系统，地下有地铁M1、RER-A 线，；地面13 层是车行快速干道、立交桥和停车场，地面35 层的平台上建有人行道，人车分离的交通系统使车行、人行互不干扰，保证了交通的通畅。p拉德芳斯区内有CNIT会议中心等数家大型会展中心，宾馆客房超过800间，基本满足企业会议展览需要，并举行过七国高峰会议等高等级的国际会议。p拉德芳斯建设成为以商务办公功能为主，集居拉德芳斯建设成为以商务办公功能为主，集居住、购

44、物、会展、旅游等多种功能为一体的住、购物、会展、旅游等多种功能为一体的CBD。十二月 22思源顾问55pBDA国际企业大道位于北京经济技术开发区，荣华南路环岛的西南侧，p项目总占地：12万平方米p总建筑面积约11万平方米，其中地上部分9万平方米，计划分为三期开发，其中一期面积3万平米左右；p主力户型：1000-3000平米之间；p容积率：0.70.8；p绿化率：41%；北京北京BDA国际企业大道国际企业大道概况概况十二月 22思源顾问56BDA国际企业大道规划理念国际企业大道规划理念 “双生态双生态”p以自然生态与产业生态相结合的“双生态”概念为核心的开发理念，创造硅谷般优美自然环境与产业信息

45、高度集中的独栋式办公空间。pBDA国际企业大道园林规划以水景、果岭为中心主题。p整个景观设计的核心就是地形的运用，起伏的地形使建筑处于不同的高度上，更加彰显各个企业所处的核心位置，通过绵延起伏状似高尔夫球场的缓坡，描绘出景观空间柔和的肌理及线条 十二月 22思源顾问57BDA国际企业大道成交客户行业统计国际企业大道成交客户行业统计排在前五位的是：建筑：排在前五位的是：建筑：19%；计算机及软件；计算机及软件17%；医药化工；医药化工13%；服装；服装13%；房地产；房地产10%统计日期：统计日期：2004-6-1 至至 2006-12-31十二月 22思源顾问58BDA国际企业大道入住企业性质

46、统计国际企业大道入住企业性质统计私营企业是购买此类产品的主力客户私营企业是购买此类产品的主力客户统计日期：2004-6-1 至 2006-12-31十二月 22思源顾问59BDA国际企业大道成交客户面积区间统计国际企业大道成交客户面积区间统计购买购买1000-1500平米的占到平米的占到50%,1000-2000平米的占到平米的占到75%左右左右统计日期：统计日期：2004-6-1 至至 2006-12-31十二月 22思源顾问60入住企业原办公地址统计入住企业原办公地址统计南部区域东南区域占到东南区域占到80%80%以上。以上。统计日期：2004-6-1 至 2006-12-31十二月 22

47、思源顾问61BDA国际企业大道成交客户办公用途分析国际企业大道成交客户办公用途分析研发占到近三分之一，中小企业总部占四分之一，可见总部办公和研发是研发占到近三分之一，中小企业总部占四分之一，可见总部办公和研发是其主要功能，在此可以看出客户需求此类产品的特点。其主要功能，在此可以看出客户需求此类产品的特点。统计日期：统计日期：2004-6-1 至至 2006-12-31十二月 22思源顾问62建筑形态、户型、景观和是购买独栋办公产品客户主要关注点。建筑形态、户型、景观和是购买独栋办公产品客户主要关注点。已成交客户情况分析已成交客户情况分析成交客户产品诉求点分析成交客户产品诉求点分析统计日期：统计

48、日期：2004-6-1 至至 2006-12-31十二月 22思源顾问63BDA国际企业大道入住企业员工规模统计国际企业大道入住企业员工规模统计3060人的中小企业占到人的中小企业占到67%，近三分之二，可见中小企业是购买此，近三分之二，可见中小企业是购买此来产品的主力客群。来产品的主力客群。统计日期：统计日期：2004-6-1 至至 2006-12-31十二月 22思源顾问64客户多为二次置业客户多为二次置业,主要是为了企业发展的需要。主要是为了企业发展的需要。已成交客户情况分析已成交客户情况分析成交客户置业次数分析成交客户置业次数分析二次置业45.45%一次置业40.91%二次以上13,6

49、4%统计日期：2004-6-1 至 2006-12-31十二月 22思源顾问65BDA国际企业大道价格走势国际企业大道价格走势200420062005从均价从均价000000元元/平米稳步攀升到均价平米稳步攀升到均价70007000元元/平米，增值效应明显。平米，增值效应明显。统计日期：2004-6-1 至 2006-12-31十二月 22思源顾问66成交客户付款方式统计成交客户付款方式统计一次性付款占到一次性付款占到42%42%，说明购买此类产品的客户对价格不敏感。，说明购买此类产品的客户对价格不敏感。统计日期：2004-6-1 至 2006-12-31十二月 22思源顾问67BDA国际企业

50、大道对本案的启示国际企业大道对本案的启示BDA国际企业大道国际企业大道案例启示案例启示 n30-60人的中小私营企业是购买此类产品的主力客群，对价格不敏感，他们的购买面积大多集中在1000-2000平米n购买企业的行业主要是：建筑，计算机及软件，医药化工，服装和房地产行业，多数是处于成长中的企业n总部办公和研发是其主要功能n建筑形态、户型、景观和是购买独客户主要关注点，也是产品增值点启示一启示一启示二启示二启示三启示三启示四启示四十二月 22思源顾问68BDA国际企业大道案例研究小结（国际企业大道案例研究小结（1）一一n购买企业的行业主要是：建筑，计算机及软件，医药化工，服装购买企业的行业主要