第四章市场比较法及其操作1.ppt

《第四章市场比较法及其操作1.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《第四章市场比较法及其操作1.ppt（35页珍藏版）》请在得力文库 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、第四章 市场比较法及其操作 本章主要的知识要点 1、市场比较法的基本原理 2、市场比较法的操作过程 3、市场比较法的实质与难点 4、市场比较法的估价案例（房地产估价规范【GB/T50291-1999】）第一节 市场比较法的基本原理一、市场比较法的概念与原理 1、市场比较法（market comparison approach）又称交易实例比较法，是根据替代原理，为了求取待估房地产（估价对象）的价格，先在同一市场上找出若干在较近时期内已经发生了交易的类似房地产，然后将待估房地产与类似房地产加以比较，分析它们之间的差异，根据类似房地产的成交价格，通过有关修正，从而得到待估房地产价格的一种估价方法。

2、2、有关概念的几个问题 类似房地产（similar property）指与估价对象处于同一供求圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。同一供求圈（cmparable search area）是指与估价对象具有替代关系，价格互相影响的适当范围，包括邻近地区和类似地区。邻近地区是指待估房地产所隶属的地区，它一般以某一特定的用地类型为主要用地类型，且该类型在该地区内的空间分布是连续的；如：商业区、住宅区、工业区；类似地区是指与待估房地产所隶属的地区具有相同或相似的土地利用类型和市场供需状况，但在空间上不连续的区域，如同为城市一级地的商业用地。3、市场比较法的理论依据

3、市场比较法的理论依据是经济学中的替代原理。市场经济中，经济主体的行为普遍追求效用最大化：即以最小的费用（代价），取得最大的利润（或效用）。当同一市场上出现两种或两种以上效用相同或效用可相互替代而价格不等的商品时，购买者将会选择价格较低的商品；而当价格相同，效用不等时，购买者又将选择效用较大的商品。这种选择行为的结果，是在效用均等的物品之间产生相同的价格。替代原理作用于房地产市场，表现为效用相同、条件相近的房地产价格总是相互牵引，趋于一致，即：任何买者不会接受比市场上正常价格较高的成交价格，任何卖者也不会接受比市场正常价格较低的成交价格，房地产市场的不完全性，房地产商品的个别性，交易实例房地产与

4、待估房地产之间总是存在一定的差异，这些差异将会导致待估房地产与交易实例房地产之间的价格差异。二、市场比较法的基本程序 交易实例A交易实例B交易实例C交易实例D待估房地产交易日期修正房地产状况修正交易情况修正估价结果比准价格B比准价格C比准价格D比准价格A 比较 综合 市场比较法原理示意图 运用市场比较法估价一般分为下列7个步骤进行：(1)搜集交易实例；(2)选取可比实例；(3)建立价格可比基础；(4)进行交易情况修正 (5)进行交易日期修正 (6)进行房地产状况修正 (7)求取比准价格。三、市场比较法的特点 1、是估价方法中最基本、最常用的方法，易于理解和接受，也是最受欢迎的一种方法，且估价结

5、果具有较强的说服力。2、简明直接，被广大估价师广泛接受。3、市场比较法弱点：市场比较法最大的缺点或者说最致命的弱点是,它只能评估过去或现在的价格,而不能评估未来的价格（后面要学习假设开发法）。2、适用条件 市场比较法依赖于活跃的房地产市场所提供的市场资料和交易实例，是以发育健全的房地产市场为基本条件，同时还应掌握充足的交易实例资料，要求：1）数量充足，一般要求理想的交易实例资料有10个以上，其中最基本、与待估房地产状况最接近的实例要有34个。2）质量合格，比较实例与待估房地产有替代性和可比性。3）资料可靠，交易实例资料应完整、准确各种因素对价格的影响易量化，因此，市场比较法对交易实例资料的数量

6、、质量和资料的可靠性方面都有较高的要求。四、市场比较法的适用范围、适用条件和限制条件 1、适用范围 市场比较法适用于房地产市场发达、活跃和完善的地区，而且有广泛市场交易的房地产类型。如普通住宅、商铺、写字楼、厂房、空地等，这些房地产由于数量众多，交易频繁，可搜集到充足的交易实例资料，使市场比较法具有使用基础，而经常采用市场比较法。下述情况一般不宜采用市场比较法：在房地产市场发育尚不够充分的地方；在没有或较少有房地产交易的地方（可能由于某种原因导致在较长一段时间内没有发生房地产交易）；某些类型很少见的房地产，或交易实例很少的房地产（如古建筑），也难以采用市场比较法评估；另外，对于那些像教堂、寺庙

7、以及公用建筑等难以成为交易对象的房地产，市场比较法也难以适用。问题：师大图书馆评估能用市场比较法吗？3、市场比较法的限制条件 主要有：(1)近期性。房地产估价规范规定，可比实例的成交日期与估价时点应相近，不宜超过1年。(2)可替代性。在运用市场比较法时，所选取的交易案例必须与待估房地产具有相似性，如房地产所处的区位条件、建筑物的结构、物业的类型、用途等等。(3)非单一性。一般从搜集的交易实例中选取三个以上的可比实例。(4）正常性。这是指交易案例必须是正常交易，而不是非正常情况下的交易，如破产拍卖、协议出让等。(5)可修正性。这是指交易案例资料可以通过对有关因素的修正而与待估房地产价格有可比性。

8、(6)合法性。合法性具有两个方面的含义：第一，所选取的交易案例必须是在法律允许范围之内，否则在交易价格上会有很大的差异，如违章建筑物、没有土地使用证的房地产等。第二，交易案例与待估房地产的适应法律背景基本上相似，如规划条件中的土地用途、容积率限制、建筑物高度限制等，又如政府的住宅政策、优惠措施等。所有这些都不能套用固定的模式和形式化的数学公式，都需要依靠广博的知识和丰富的经验，这是市场比较法与其他估价方法相比较最突出的特点。第二节 市场比较法的操作过程 一、交易实例的搜集 搜集大量的房地产市场交易实例资料，是运用市场比较法评估房地产价格的基础和前提条件 1、搜集交易实例的途径 (1)查阅政府有

9、关部门的房地产交易登记等资料，如房地产产权转让时成交价格的资料、交易登记资料、近期政府出让土地使用权的地价资料，政府确定公布的基准地价、标定地价和房屋重置价格资料等。(2)查阅报刊上有关房地产出售、出租广告、信息等资料。(3)参加房地产交易会，了解房地产价格行情，搜集价格信息，索取有关资料。(4)向房地产交易当事人、四邻、经纪人、金融机构、司法机关等调查了解有关房地产交易的情况。(5)假装成房地产购买者，与房地产出售者，如开发商、代理商等洽谈，取得真实的房地产价格资料。(6)同行之间相互提供。估价人员、估价机构如能组成类似学会、协会、联合会之类的组织，可以约定相互交换所搜集的交易实例和经手的估

10、价案例资料。(7)其他途径 2、搜集内容 （1）交易双方的基本情况及交易目的 交易双方的基本情况包括：交易双方的名称、性质、法人代表、住址等基本情况以及交易双方有无利害关系等，以便进一步判断交易是否属正常交易。交易目的包括：转让、抵押、入股等。（2）交易实例房地产状况：房地产状况包括：权益状况、实物状况、环境状况等。如坐落位置、面积、用途、交通、土地容积率、建筑物剩余使用年限、周围环境景观等 （3）成交价格及付款方式房地产价格有房地产总价格、房屋总价格、土地总价格及相应单价，同时还应注意价格类型，如土地拍卖价格、招标价格、协议价格；货种及货币单位等情况，如美元、港币、日元等。（4）成交日期以确

11、定交易实例的可比性进行日期修正。（5）付款方式：付款方式包括一次性付款、分期付款、抵押贷款的方式及比例等。（6）交易情况：如交易税费的负担方式，有无隐价瞒价情况以及有无债务清偿，人为抬价或亲友间交易，合并土地的买卖等特殊交易情况。作业：制定可比实例调查表？二、选取可比实例 可比实例选择的合适与否，是运用市场比较法成功与否的重要环节。1、与估价对象类似的房地产 （1）与估价对象房地产的用途应相同。（2）与估价对象房地产的建筑结构应相同。（3）与估价对象房地产所处地段应相同。2、成交日期与估价对象房地产的估价时点应相近 一般选取的可比实例房地产的成交日期距估价时点的间隔越短，在进行交易日期修正时的

12、准确性越高。因此，最好选择近期1年内成交的交易实例作为可比实例。房地产估价规范（GB-1999）3、可比实例的交易类型与估价目的应相吻合 要求交易实例与待估房地产的价格类型相同。房地产大类价格类型主要是指：买卖价格；租赁价格；抵押价格；入股价格；征用价格；典当价格；课税价格；投保价格等。4、成交价格为正常价格，或可修正为正常价格 所谓正常价格，是指在公开的房地产市场上，交易双方均充分了解市场信息，以平等自愿的方式达成的交易实例价格。房地产估价规范（GB-1999）规定修正幅度在30%以内。例题有一幢砖混结构的住宅，建筑层数为七层，地区级别为七级，现空置。要求用市场比较法评估其出售价格，请从下表

13、中选取合适的比较实例？房屋性质是否空置估价时间、目的地区级别市场价格A钢混结构七层综合大楼空置近期出售7级1700元m2B砖混结构七层住宅空置3年前出售10级960元m2C砖混结构七层住宅空置近期出租6级690元m2D砖混结构七层住宅空置1年前抵押7级抵押价值 1100元m2E砖混结构七层住宅空置近期出售7级1500元m2 解：分析交易实例，确定可比实例：实例A，不适合作比较实例。因其为钢混结构综合大楼，房屋结构和使用性质与待估房地产不同。实例B，不适合作比较实例。因为其出售时间是在3年前，距今相差太长，并且其地区级为1级，与待估房地产的地区级相差太大。实例C，不适合作比较实例。因为其交易目的

14、是出租而不是出售，在房地产的价格类型上与待估房地产不同。实例D，不适合作比较实例。因为其评估的目的是为了抵押而不是出售，抵押价值不能作为买卖价格来作评估的比较依据。实例E，适合作比较实例，其各种条件和房地产使用性质、结构类型、地区等级、估价时间和价格类型等均与待估房地产的条件基本相符，是较为理想的评估实例。结论：通过分析比较各实例情况，最后选取实例E作为待估房地产的可比实例之一。三、建立价格可比基础 建立价格可比基础具体包括以下4个方面：1、统一付款方式 由于房地产具有价值高大性的特点。因此，房地产价格往往采用分期付款方式支付，因而出现了名义价格和实际价格的不同。同一名义价格，付款期限的长短，

15、付款金额在付款期限内的分布不同，实际价格也不同，所以，要将分期付款可比实例的成交价格修正为在其成交日期时一次付清的价格。2、统一采用单价 土地除了单价外，还可表示为楼面地价（楼面地价土地单价/容积率），特殊房地产如保龄球馆通常按球道为比较单位，停车场通常按每个车位为比较的单位。3、统一币种和货币单位 4、统一面积内涵和面积单位。面积内涵包括使用面积和建筑面积，进行价格换算的计算公式为：建筑面积下的价格使用面积下的价格 使用面积下的价格建筑面积的价格 n例题 搜集有甲、乙两宗交易实例，甲交易实例的建筑面积200平方米，成交总价80万元人民币，分三期付款，首期付16万元人民币，第二期于半年后付32

16、万元人民币，余款32元人民币于一年后付清。乙交易实例的使用面积2500平方英尺，成交总价15万美元，于成交时一次付清。如果选取此两宗交易实例为可比实例，则一般在进行有关的修正之前应先做如下处理：(1)统一付款方式。如果以在成交日期时一次付清为基准，假设当时人民币的年利率为8，则：甲总价 76.422（万元人民币）乙总价15（万美元）（2）统一采用单价 （3）统一币种和货币单位。如果以人民币元为基准，则需要将乙交易实例的美元换算为人民币元。假设乙交易实例成交当时的人民币与美元的市场汇价为1美元 8.3元人民币，则：甲单价3821.1（元人民币平方米建筑面积）乙单价608.3 498（元人民币平方

17、米英尺使用面积）（4）统一面积内涵。如果以建筑面积为基准，另通过调查得知该类房地产的建筑面积与使用面积的关系为1平方米建筑面积0.75平方米使用面积。则：甲单价3821.1（元人民币平方米建筑面积）乙单价4980.75 373.5（元人民币平方米英尺建筑面积）（5）统一面积单位。如果以平方米为基准，由于1平方米10.764平方英尺，则：甲单价3821.1（元人民币平方米建筑面积）乙单价373.510.764 4020.4（元人民币平方米建筑面积）四、交易情况修正 1、交易情况修正的含义 指排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的成交价格调整为正常价格。2、造成成交价格

18、偏差的因素 由于房地产的不可移动性和个别性，不易实现完全的市场交易，其交易价格往往因个别交易而形成，影响交易情况的因素，主要有以下几项：(1)有特殊利害关系人之间的交易。例如：父子之间、兄弟之间、亲友之间 等，成交价格通常低于其正常的市场成交价格。(2)急于出售或急于购买的交易。前者往往造成价格偏低，后者往往造成价格偏高。(3)受债权债务关系影响的交易，一般交易价格偏低。(4)交易双方或一方对房地产市场信息了解不充分，如果买方对市场行情缺乏了解，盲目购买，往往导致价格偏高；反之，卖方不了解市场行情，盲目出售，价格偏低。(5)交易双方或者一方有特别动机或者偏好的交易。(6)相邻房地产的合并交易，

19、如买方若在购买相邻房地产后与其原有房地产合并，将提高原有房地产的效用，相邻房地产拥有者会因此提高价格，所以成交价格往往高于该房地产单独存在时的正常市场价格。(7)特殊方式的交易。如以拍卖、招标等方式成交的价格往往导致非正常价格，一般拍卖价格多高于市场正常价格，招标则注意其整体方案效用的充分发挥，成交价格可能偏高，也可能偏低。(8)交易税费非正常负担的交易。正常的成交价格，是指在买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格，即在此价格下，卖方去缴纳卖方应缴纳的税费，买方去缴纳买方应缴纳的税费。需要评估的客观合理价格，也是基于买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格。根据税法及中央和地方政府的

20、有关规定，卖方缴纳的税费：营业税、城市维护建设税、教育税附加、所得税、土地增值税等，买方缴纳的税费：契税、补交土地使用权出让金，双方共同承担的：交易手续费、印花税。正常成交价格=卖方实际得到的价格/（1-应由卖方缴纳的税费比率）正常成交价格=买方实际得到的价格/（1+应由买方缴纳的税费比率）3、交易情况修正的方法 采用百分率进行交易情况修正的公式：正常成交价格=可比实例的成交价格交易情况修正系数 特别强调的是，交易情况修正系数应是以正常价格为基准来确定的。假设可比实例的成交价格比其正常市场价格高低的百分率为S（当可比实例的成交价格比正常市场价格高时为S，反之为S）。则：可比实例的成交价格 正常

21、价格，或者 可比实例的成交价格 正常价格上式中，或 是交易情况修正系数 交易情况修正系数的大小测定，依赖于估价人员对交易中特殊因素造成价格偏离程度的主观判断，由于缺乏客观统一的尺度，估价人员的丰富经验就非常重要。例题 一宗房地产的正常成交价格为2500元平方米，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5，则：卖方实际得到的价格250025007 2325（元平方米）买方实际付出的价格250025005 2625（元平方米）某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2625元平方米，买卖中涉及的税费均由卖方来负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正

22、常成交价格的7，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5。则该宗房地产交易的正常成交价格为：正常成交价格应由买方负担的税费买方实际付出的价格 应由买方负担的税费正常成交价格就由买方缴纳的税费比率 正常成交价格买方实际付出的价格（1应由买缴纳的税费比率）=2625（15 2500（元平方米）五、交易日期修正 1、交易日期修正的含义 将可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点时的价格，以符合估价时的市场行情，这种调整称交易日期修正。2、交易日期修正的方法 在可比实例的成交日期至估价时点期间，随着时间的推移，房地产价格可能发生的变化有3种情况：（1）平稳；（2）上涨：（3）下跌。实际估价中常采用百分

23、率法进行交易日期修正，其公式为：可比实例在成交日期时的价格交易日期修正系数在估价时点时的价格 特别强调的是，交易日期修正系数应以成交日期时的价格为基础来确定。假设从成交日期到估价时点时，可比实例价格涨跌的百分率为T（从成交日期到估价时点时，当可比实例价格上涨时为T，下跌时为T），则：可比实例在成交日期时的价格（1T）在估价时点时的价格 交易日期修正的关键是要把握估价对象及类似房地产的价格随时间的变动规律，通过价格指数或价格变动率进行调整。一般有三种方法来判断：1）利用房地产价格指数进行修正 价格指数有定基价格指数和环比价格指数，在价格指数编制时，需要选择某个时期作为基期。如果是以某个固定时期作

24、为基期的，称为定基价格指数；如果是以上一个时期作为基期的，称为环比价格指数。采用定基价格指数进行交易日期修正的公式为：采用环比价格指数进行交易日期修正的公式为：可比实例在成交日期时的价格成交日期的下一时期的价格指数再下一时期的价格指数估价时点时的价格指数在估价时点时的价格 2）有逐期递增或递减的价格变动率和期内平均上升或下降的价格变动率两种，采用逐期递增或递减的价格变动率进行交易日期修正的公式为：可比实例在成交日期的价格（1价格变动率）期数在估价时点时的价格；采用期内平均上升或下降的价格变动率进行交易日期修正的公式为：可比实例在成交日期时的价格（1价格变动期数）在估价时点时的价格 3）估价人员

25、根据市场情况及自己的经验积累进行判断修正。例题 某地区某类房地产2002年4月至10月的价格指数分别为79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1（以2000年1月为100）。其中某宗房地产在2002年6月的价格为1800元平方米，对其进行交易日期修正，修正到2002年10月的价格为：某地区某类房地产2002年4月至10月的价格指数分别为99.6，94.7，96.7，105.0，109.2，112.5，118.1（均以上个月为100）。其中某宗房地产在2002年6月的价格为2000元平方米，对其进行交易日期修正，修正到2002年10月的价格为：20001.051.092

26、1.1251.1813046.8（元平方米）六、房地产状况修正 1、房地产状况修正的含义 是将可比实例在其房地产状况下的价格调整为在估价对象房地产状况下的价格。因此，经过了房地产状况修正后，就将可比实例在其房地产状况下的价格变成了在估价对象房地产状况下的价格。2、房地产状况修正的内容 房地产状况修正包括区位状况修正，权益状况修正和实物状况修正。(1)区位状况修正 区位状况指房地产所处的区位环境对房地产价格有影响的因素，区位状况修正是将可比实例房地产在其区位状况下的价格调整为在估价对象房地产区位状况下的价格。区位状况比较修正的内容包括：繁华程度、交通便捷程度、环境景观、公共设施配套完备程度（指估

27、价对象以外的部分）临街状况、经济区位等。(2)权益状况修正的内容 权益状况是对房地产价格有影响的房地产权益因素的状况，进行权益状况修正，是将可比实例房地产在其权益状况下的价格调整为在估价对象房地产权益状况下的价格。影响权益状况比较修正的内容主要包括：土地使用权年限，城市规化限制条件（如建筑容积率）等。在实际估价中，遇到最多的是土使用权年限修正，其修正的具体方法参见“收益法”的有关内容。(3)实物状况修正的内容 实物状况是指对房地产价格有影响的房地产实物因素的状况。进行实物状况修正，是将可比实例房地产在其实物状况下的价格调整为在估价对象房地产实物状况下的价格。实物状况比较修正的内容，对于土地来说

28、主要包括：面积大小、形状、基础设施完备程度（属于估价对象之内的部分）、土地平整程度、地势、地质水文状况等；对于建筑物来说主要包括：新旧程度房地产价格的因素。3、房地产状况修正的方法 实际估价中，常采用百分率法进行房地产状况修正，公式为：可比实例在其房地产状况下的价格房地产状况修正系数在估价对象房地产状况下的价格。特别强调的是，房地产状况修正系数应是以估价对象的房地产状况为基准来确定。假设可比实例在其房地产状况下的价格比在估价对象的房地产状况下的价格高低的百分率为R（当可比实例在其房地产状况下的价格比在估价对象房地产状况下的价格高时为R，低时为R）。具体进行房地产状况修正的方法，有直接比较修正和

29、间接比较修正两种。(1)直接比较修正 直接比较修正一般是采用评分的办法，以估价对象的房地产状况为基准（通常定为100分），将可比实例的房地产状况与它逐项比较打分。如果可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，打的分数就低于100；相反，打的分数就高于100。然后将所得的分数转化为修正价格的比率。采用直接比较进行房地产状况修正，则：可比实例在其房地产状况下的价格 在估价对象房地产状况下的价格 上式括号内应填写的数字，为可比实例房地产相对于估价对象房地产的得分。(2)间接比较修正 间接比较修正是设想一个标准的房地产状况，以此标准的房地产状况为基准，将可比实例及估价对象的房地产状况均与它逐项比较

30、打分，然后将所得的分数转化为修正价格的比率。估价对象价格可比实例价格 4、房地产状况修正应注意的问题 估价对象房地产状况，必须是估价时点的房地产状况；可比实例房地产状况，必须是可比实例房地产在其成交日期时的状况，而不是在估价时点或其他时候可能发生了变化后的状况。由于不同用途的房地产，影响其价格的区位因素和实物因素不同，因此，在进行区位状况和实物状况的比较修正时，具体比较修正的内容及权重应有所不同。例如，居住房地产讲求宁静、安全、舒适；商业房地产着重繁华程度、交通条件；工业房地产强调对外交通运输；农业房地产则重视土壤、排水和灌溉条件等。即使某些因素相同，但对价格的影响程度也不一定相同。七、求取比

31、准价格 1、运用市场比较法时，需要进行交易情况、交易日期、房地产状况三方面的修正。经过修正，就把可比实例房地产的实际成交价格变成了估价对象房地产在估价时点的客观合理价格。如果把这三大方面的修正综合起来，计算公式如下：估价对象价格可比实例价格交易情况修正系数交易日期修正系数房地产状况修正系数 2、将多个可比实例对应的比准价格综合成最终比准价格的方法 (1)简单算术平均法 (2)加权算术平均法 (3)中位数法 (4)众数法。(5)其他方法第三节、市场比较法的实质和难点 一、市场比较法的实质 市场比较法的实质就是房地产估价的实质，即通过大量已经成交的相同或类似房地产估价的成交价格，来确定估价房地产在

32、公开市场上最可能的成交价（即估价对象的公开市场价值）。二、市场比较法的难点 市场比较法的难点在于交易修正（市场交易情况、交易日期、区域因素及个别因素等一系列项目的比较修正），在这方面，如果估价人员缺乏相关知识，没有丰富的估价经验，往往被认为影响价格的各项因素的比较修正会带有很大的主观性，以致评估结果难以客观准确。非量化的因素造成的价格偏差无法修正，难以保证修正结果的准确性。三、估价实务中应用市场比较法应注意的一些问题 目前，在中国，采用市场比较法估价，理论和实践往往是脱节的。市场比较法适用两个前提之一是市场交易频繁，交易实例易获取，但在中国的房地产市场上，估价人员搜集交易实例比较困难；另一个前

33、提就是市场发达，但我国房地产市场得到了快速的发展，却是一个有待规范的市场。在具体估价实务中，应注意的问题：1、估价人员应端正执业态度，具有高度的责任心，较强的专业知识水准和较强的敬业精神；2、要全面准确地调查市场资料，合理选择比较案例，并将比较案例与评估对象进行全面、细致的比较，确定适当的修正系数，以保证估价结果的准确性；3、要严格按照估价规范标准，合理量化，确定参数，尤其拆迁评估，标准和参数要求更高，因此，要求修正的准确度更高；4、交易案例的搜集渠道要通畅。第四节 市场比较法估价案例 一、房地产估价规范（GB/T 502911999）对市场比较法的有关规定 二、市场比较法的实务操作 以自己参加的两个项目为例来说明估价实务操作：中国银行资产处置评估和凯雷公路拆迁评估 三、市场比较法的案例 结合本人参与评估的项目和撰写的估价报告讲解