房屋租赁案例1上课讲义课件.ppt

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1、房屋租赁案例1案例:卢某购买了某大厦第三层一商业用房.在房屋买卖合同中,约定卢某服从房屋出卖方对大厦经营范围和功能布局的统一安排.卢某取得了该房屋的所要权证.2004年3月,某公司接管该大厦后决定利用该大厦第三层进行商业经营,并与卢某签订了房屋租赁合同.合同约定卢某将房屋出租给某公司,某公司如果要在承租的房屋进行装修,须经过卢某同意.如果任何一方违约,则须支付对方违约金30万元.2004年3月未,某公司在晚报上刊登了一则要求各业主与之接洽办理装修协调事宜的公告.2004年3月未,某公司在取得市规划局的批准后,开始对大厦的地面、墙壁和天花板进行装修。同年6月，某公司在装修即将完成时，卢某对某公司

2、的装修行为提出异议，认为装修没有经过其同意，侵犯了卢某的合法权益。而某公司认为自己已经在晚报上刊登了各业主与之接洽办理装修事宜的公告，卢某对此没有提出异议，就说明卢某已经同意了某公司的装修行为。双方为此发生纠纷。卢某遂起诉至法院，请求法院判决某公司拆除对其所有房屋的装修，恢复房屋的原状，并按照房屋买卖合同承担违约责任，支付违约金30万元。解析：未经出租人许可装修房屋的，是否属于违约行为合同法114条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可请求法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金

3、过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院或仲裁机构予以适当减少”本案中，某公司和卢某在合同中约定，如果某公司要在承租的房屋进行装修，须经过卢某的同意。而某公司在装修前，在晚报上刊登了一则要求各业主与之接洽办理装修协调事宜的公告，这一行为只是某公司的单方行为，对卢某没有法律约束力。所以，某公司对卢某房屋进行装修并未取得卢某的同意，已经构成违约。但公司的装修行为并未造成卢某房屋使用价值的降低，也没有造成卢某的经济损失。该装修在租赁期满后是可以恢复原状的，但恢复原状对卢某不利，对某公司有损。因此，不应当支持卢某恢复房屋原状的请求。根据日常观念和装修经验，某公司的装修行为虽然对卢某的的房屋存在损害，但

4、卢某的损失是客观存在的。因此，某公司不用支付30万元的违约金，但应当对卢某给于一定的赔偿。案例：卢某与张某签订房屋租赁合同，约定：张某将两间平房租给卢某使用，租赁期限为3年，在租期未到前，双方都不得终止租赁合同；所租房屋只准卢某使用，不允许转租。该合同签订后，双方又将房屋租赁合同交给房管部门备案。此后，卢某迁居外地，将两间房屋转租给李某使用，并由李某支付租金。而张某认为卢某违反了不得转租给李某使用，并由李某支付租金。而张某认为卢某违反了不得转租的约定，要求收回房屋。但卢某不同意解除合同。双方为此发生纠纷。经多次协商未果，张某便起诉至法院，要求解除与卢某签订的房屋租赁合同，收回房屋。解析：未经出

5、租人同意转租房屋的，能否解除租赁合同 在本案中,卢某和张某签订的房屋租赁合同规定了“所租房屋只准承租人使用，不允许租转”的条款，卢某在长期不使用租赁房屋时，完全可以与张某协商解除合同，但卢某未经出租人张某同意而擅自将租赁房屋转租他人，直接侵害了张某对于房屋的所有权，所以，张某有权解除房屋租赁合同。同时，需要注意的问题是，通知对方面军及达成的解除协议均应采用书面形式。解除房屋租赁合同的通知，应当提前一段时间告知对方。房屋租赁合同解除后，如卢某逾期不搬出，张某可以向法院申请强制执行，张某因此遭受的损失由承租人负责赔偿。案例；甲公司与乙公司签订房屋租赁合同，约定：甲公司将房屋出租给乙公司，租赁期限是

6、4年；在租赁期间，乙公司可以对承租的房屋进行装修和改建，但事先必须征得甲公司的同意；乙公司必须按时交纳租金，每逾期一天，乙公司应按照迟付金额的千分之三向甲公司支付违约金，如果逾期支付租金超过40天，则以乙公司解除合同论，甲公司可以收回房屋，乙公司应当向甲公司支付最高不超过当年年租金5倍的违约金。合同签订后，乙公司搬入该房屋，并开始向甲公司支付租金，同时经过甲公司的同意，乙公司开始对房屋进行装修。2003年2月，乙公司因经营不善，被丙公司收购，丙公司实际履行了乙公司的全部权利和义务，并继续装修房屋。从2003年5月10日开始，丙公司也因经营困难，不再向甲公司支付房屋租金。同年7月10月，甲公司自

7、行将房屋收回，丙公司要求甲公司返还其装修费，而甲公司要求丙公司支付拖欠的租金和违约金。双方为此发生争执。甲公司遂起诉至法院，请求判决解除双方签订的租赁合同，丙公司支付拖欠甲公司的房屋租金和违约金。解析：租赁期间对房屋进行装修的，能否要求补偿 本案中，甲公司和乙公司签订的房屋租赁合同明确约定了合同解除权，即如果乙公司违约逾期交付租金超过40天，则甲公司有权行使合同解除权。由于丙公司收购了乙公司，所以丙公司就承继了乙公司的全部权利和义务，丙公司应当受该合同约束。在合同履行过程中，丙公司违反合同约定，迟迟不支付租金，属于违约行为。甲有权收回房屋或解除合同。但是，从本案实际情况看，乙公司和丙公司对房屋

8、的装修工程属于较大规模，且其装修得到了甲公司的同意，如果丙公司在支付违约金的同时，对房屋装修的损失自行承担，则对丙公司来说是显失公平的，违反了民法所规定的等价交换原则。因此，甲公司在收回房屋后，应当对丙公司的损失进行一定补偿。案例：古某将3间房屋租给谢某使用。因古某妻子生病住院，古某向好友张某借款1万元。2000年3月，因无力支付医药费，古某遂决定将租给谢某的3间房屋卖给张某。由于张某借给自己1万元未要利息，平时也经常帮助自己，因此古某决定将房屋以较优惠的价格5万元卖给张某。2000年9月，双方到房管部门办理了房屋过户手续。之后，古某找到谢某，要求谢某腾出所租房屋，谢某不同意，认为自己有优先购

9、买权，并表示愿意以同样的价格购买该房屋。双方为此发生争执。古某起诉至法院，要求谢某腾出房屋。解析：房屋承租人能否优先购买房屋 本案中，古某在房屋租赁期间准备转让房屋，承租人谢某可以行使优先购买权。另外，根据法律规定，某在转让房屋时，应提前三个月通知谢某。如果超过三个月，谢某未提出购买，则其优先购买权终止。因此，某在卖房三个月前未通知谢某，构成对谢某优先购买权的侵害。谢某可据此请求法院确认某和张某之间的买卖合同无效。但是，谢某要想行使优先购买权，还必须与其他买受人处于“同等条件”下。其主要指价格的同一，如果出租人基于某种特殊原因给予了其他买受人以一种较优惠价格政策价格，而这此特殊原因能以金钱计算

10、，则应折合金钱加入价格中；如果不能以金钱计算，那么应以市场价格来确定房价。在本案中，古某之所以以5万元价格将房屋卖给张某，主要是考虑张某在日常生活中经常帮助自己，在其妻住院期间，借给自己钱而未要利息，所以才以较优惠价格将房屋卖给张某。谢某并非与张某处于同等条件，原因在于谢某并非如张某一样帮助过古某。本案中不能用金钱折算办法来确定同等条件。在此情况下，只能采用市价计算法来确定同等条件，如果谢某不愿意以市价购买房屋，则不能行使优先购买权。在此情况下，应当维护古某和张某间的买卖合同效力。案例：张某租赁李某的楼房及其附属设备经营服装。双方签订了书面租赁合同，约定租赁期为3年；张某在租期未到之前，有权将

11、自己的服装商店转让他人，但在转让前必须告知李某，在租金不变的情况下，由李某与受让人另行签订房屋租赁协议；在租期未到之前，双方都不得终止租赁合同，不得提高或降低房租。协议签订后，双方未到房地产管理部门登记备案和领取房屋租赁证。张某对房屋进行装修后，开办了服装商店。后因服装商店经营不善，张某只好将服装商店转让给王某，但李某拒绝与王某另行签订租赁协议，并且阻挠其经营。张某以李某违约为由，起诉至法院。解析：出租房屋未登记的，租赁协议是否有效 本案中，张某和李某的房屋租赁合同向有关部门登记备案不是合同成立、生效的标志和必要条件，也没有法律规定房屋租赁合同未登记备案即无效。双方签订的房屋租赁协议意思表示真

12、实、内容合法，应为有效合同案例：2001年3月，胡某租赁赵某一间店面经营百货，租期5年，租金9万元，于每年3月10日前交付当年租金1.8万元。2003年2月，胡某因经营不善，将该店面转租刘某，并由刘某交付了当年的租金给胡某转交。2004年初，赵某向刘某表示因资金周转困难欲出售该店面，刘某则表示没钱买下。同年4月，赵某将店面出售给罗某，在办理产权变更登记时，胡某以赵某出售店面未通知自己，侵犯其优先购买权为由，起诉要求确认赵某与罗某的出售店面合同无效。解析：转租房屋的，优先购买权是否一并转让 合同法230条规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买

13、的权利。城市私有房屋管理条例11条规定：“房屋所有人出卖租出房屋，须提前3个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。”经过出租人同意的转租受法律保护，在合法的转租中，承租人将对租赁物的使用收益权转让给次承租人，在使用收益过程中形成的与租赁物的依赖关系也随之转移。为此，法律基于该依赖关系设立的优先购买权也应随之转移，即承租人在转租房屋的同时，已将房屋的优先购买权一并转移，由次承租人实际享有房屋的优先购买权。综上所述，本案胡某已丧失对诉争店面的优先购买权，其要求确认赵某与罗某出售店面合同无效的请求应予驳回。案例；胡某将3间房屋租赁给方某使用，双方签订了房屋租赁合同，合同签订后，方某即搬入该

14、房居住。某日，方某在睡觉之时，东边一间平房的墙壁被垃圾车污染，方某立即出去寻找垃圾车主，但未能找到。胡某要求方某出资维修房屋，而方某认为房屋被垃圾车污染属于意外事故，自己并没有任何过错，应由胡某出资来维修房屋。双方为此发生争执。胡某遂起诉至法院，请求法院判决方某承担全部维修责任。解析：出租房屋受损，责任如何承担。修缮出租房屋是出租人的责任。承租人只有在有过错的情况下才承担维修义务。本案中，房屋墙壁被损害是由垃圾车污染造成的，而污染是方某所无法预见到的，并且方某在看到房屋被污染后，立即出去寻找垃圾车主，即方某已经尽到了他应当和能够尽到的注意义务。可见，承租人方某并没有过错，故不应承担维修房屋的责

15、任。房屋墙壁被污染是第三人垃圾车主的责任，应当由第三人承担损害赔偿责任。在第三人未找到的情况下，则房屋维修责任应由出租人胡某承担。案例：陈某将其所有一幢房屋出租给刘某，租期3年。一年以后，陈某欲将该房屋以20万元的价格出卖给孙某，刘某得知后当即以书面形式向陈某表示愿意以20万元的价格购买此房，陈某以先许诺卖给孙某为由，表示要将该房屋卖于孙某。2004年9月，陈某与孙某签订了购房协议，并到房地产管理部门办理了产权过户手续。刘某于是将陈某诉至法院，请求法院确认陈某与孙某之间的房屋买卖关系无效，并强制陈某以20万元的价格将诉争房屋卖给自己。解析：法院能否强制实现承租人的优先购买权 出租人陈某违反法律

16、规定，将租赁房屋擅自出卖给第三人，承租人刘某向法院提起诉讼，要求宣告出租人与第三人之间的房屋买卖关系无效，并主张以与出租人出卖给第三人的同等条件购买租赁房屋，法院应予支持。案例：王某与某公司代理人李某签订了房屋租赁合同，约定：某公司将一栋空闲楼房1层右侧的3间出租给王某使用，租赁期限至2004年9月。合同签订后，某公司在合同上加盖了单位公章，并到房管部门办理了登记手续。2004年10月，王某在房屋租赁期满后，又与李某续签了房屋租赁合同，但该租赁合同没有某公司的单位公章。同年11月，某公司准备将该空闲房屋整体卖给胡某，王某得知此事后，经续签的租赁合同要求优先购买该空闲房屋，但某公司不同意王某的要

17、求，双方为此发生纠纷。王某遂起诉到法院，以自己享有优先购买权为由，请求法院撤销某公司与胡某的房屋买卖行为。解析：本案中第一个房屋租赁关系中，李某作为某公司的委托人，与王某签订了房屋租赁合同，某公司在租赁合同上加盖单位公章，即表明这是由李某处理某公司房屋租赁的事务。而在第二个房屋租赁关系中，李某仍然以某公司的委托人与王某签订房屋租赁合同，该租赁合同也需某公司确认后方可成立，但某公司拒绝在该合同上加盖公章，此即表明某公司不认可李某与王某签订的房屋租赁合同，因此，该合同不成立，合同不成立但意味着合同对双方当事人都没有法律约束力，王某也就不能相应地取得对该房屋的优先购买权。案例：刘某租赁了某公司一房屋

18、。刘某的亲戚王某无固定房屋可以居住，暂住刘租赁的房屋。2004年4月，某公司准备出售该房屋，由于刘某表明无意购买，于是，王某在征得刘某的同意后，出资购买了该房屋。王某和某公司签订的房屋买卖合同中写明房屋所有权人为王某，刘某对此未表示异议。在王某取得该房屋的产权证后，刘某后悔拒绝购买房屋的行为，与王某商量再将该房屋卖给自己的，但王某不同意，双方为此发生纠纷。刘某起诉至法院，称王某是接受自己的委托才购买了该房屋，请求法院判决王某和某公司签订的房屋买卖合同为委托购买合同，并由自己购买该房屋。解析：刘某享有优先购买权，意味着刘某即可以行使优行购买权，也可以放弃优先购买权。刘某放弃优先购买权，则相应有两个结果；一是刘某拒绝优先购买权，二是刘某不能反对其他人购买房屋。王某在与某公司协商一致后，取得了房屋的产权证书，即不违背刘某的意志，也不损害刘某的合法权益，因此王某和某公司签订的房屋买卖合同成立。此课件下载可自行编辑修改，仅供参考！此课件下载可自行编辑修改，仅供参考！感谢您的支持，我们努力做得更好！谢谢感谢您的支持，我们努力做得更好！谢谢