房地产项目开发流程简述(培训ppt课件).pptx

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1、房地产项目开发流程简述（2019年12月）主讲人：XXXX时间：XXXX-XX-XX目录CONTENTS01投资拓展03开工准备02项目策划04达到预售05验收交付摘牌开工开放开盘交付业主竣工精装修进场七大阶段重点工作规划报建优选施工单位（法人约见）工程策划图纸会审设计交底开盘后评估工地开放工作面移交精装修策划地库封顶安全文明施工（成品保护）材料进场验收交楼策划承接查验联合验收预收楼竣备后改造工法样板技术交底重点工序验收实测实量交付样板展示区品质施工单位评估多位一体定位会规划方案报主席规划方案与政府沟通开发全过程施工前期准备管理工程质量过程管理交付验收评估管理项目开发全过程管理时间轴投资拓展0

2、11一级市场拿地模式2投资拓展二级市场拿地模式投资拓展住宅住宅70年年商商业业40年年工工业业50年年综综合合50年年土地使用权出让最高年限投资拓展标题文字一级市场拿地模式一级市场是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场。房地产企业通过一级市场获取土地使用权进行房地产开发。投资拓展招拍挂招拍挂一级市场拿地模式招标拍卖挂牌是指市、县人民政府土地行政主管部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为是指市、县人民政府土地行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组

3、织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为是指市、县人民政府土地行政主管部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。投资拓展招拍挂宗地出让面积限制(住宅项目）小城市和建制镇7公顷中等城市14公顷大城市20公顷招拍挂宗地出让涉及价格(住宅项目）基准地价起始价出让底价投资拓展一级市场拿地模式勾地勾地投资拓展一级市场拿地模式勾地是指土地在正式挂牌出让前，由单位或个人对感兴趣的土地向政府表明购买意向，并承诺愿意支付的土地价格。企业直接与政府签署意向性的项目投资

4、开发协议书，交纳一定数额的诚意金或保证金（也可约定不交纳），通过招拍挂获取土地。投资拓展出于政府本身意愿，为了实现出让地块规划意图、建设内容、开发要求等目的而设置一些门槛和条件出于企业或企业与政府共同的愿求和目的而设置的一些排他性的要求和条件筛选竞买人实现出让意图控制出让结果投资拓展一二级联一二级联动开发动开发一级市场拿地模式通俗理解：即毛地通俗理解：即毛地净净化、生地熟化的化、生地熟化的过过程。程。政府负责：土地报批、征地、拆迁、安置、补偿、完善市政配套企业负责：筹措资金、基础设施建设推出土地市场公开出让房地产开发企业房地产公司参与竞买并获取土地政府支付投资款回收投资成本合理分成收益还返投资

5、款投资拓展审查132指标、农转用（林转用)报批、征收报批规划调整(土规、城规、林规、其他专项规划)一二一二级联动级联动开开发发土地合法性土地合法性审查审查：重点关注：土重点关注：土规规、林地、指、林地、指标标、土地、土地现现状等状等征地补偿、房屋拆迁及地上附着物补偿投资拓展“三旧三旧”改造改造一级市场拿地模式“三旧”改造是在城市发展到一定阶段后，土地集约化发展要求下，针对“旧城镇”、“旧厂房”和“旧村居”的改造。”旧城镇“改造”旧村居“改造”旧厂房“改造指指对对区、区、镇镇（街道）城区内（街道）城区内国有土地的旧民居、旧商国有土地的旧民居、旧商铺铺、旧厂房等的改造，以及、旧厂房等的改造，以及对

6、对重点改造城区需要重点改造城区需要“退二退二进进三三”的旧居民用房的改造。的旧居民用房的改造。指指对镇对镇（街道）、村和工（街道）、村和工业业园园区内的旧厂房的改造，包括区内的旧厂房的改造，包括对对严严重影响城市重影响城市观观瞻的瞻的临时临时建筑建筑的改造。旧厂房、旧的改造。旧厂房、旧仓库仓库，及，及危旧居民用房的改造。危旧居民用房的改造。指指对对“城中村城中村”、大量用地被、大量用地被城市工城市工业业区等占据的区等占据的“园中园中村村”、村民逐步整体搬迁形成的、村民逐步整体搬迁形成的“空心村空心村”等推等推进农进农民公寓建民公寓建设设、旧物旧物业业改造和村容村貌的整治。改造和村容村貌的整治。

7、投资拓展标题文字二级市场拿地模式二级市场是土地使用权出让后的再交易，土地使用者将达到规定、可以交易的土地使用权，进入流通领域进行交易的市场。投资拓展土地使用土地使用权转让权转让二级市场拿地模式土地使用权转让是原建设用地使用权人将建设用地使用权再转移的行为，即土地过户，土地过户不单指土地，有时还包含土地本身已经开发的工程部分。优点缺点1、土地过户后权属清晰；2、土地交易成本及税票明确；3、无附带性或隐藏性债权债务；1、转让产生税负较重（土增税和所得税）；2、如税负转嫁，获取成本会增加；投资拓展尽职调查签订书面转让合同支付款项合作条件达成土地使用权变更登记合同履行土地使用权转让主要工作节点投资拓展

8、股权收购股权收购二级市场拿地模式股权收购指以目标公司股东的全部或部分股权为收购标的的收购，可分为全部（100%）股权收购和部分股权收购优点缺点1、方式灵活、多样；2、过户手续简单。1、情况复杂、隐藏风险大；2、税负变相转嫁；3、经营管理易出现纠纷。投资拓展联营开发联营开发二级市场拿地模式联营合作开发的主体之间，一方出地，一方出资的形式，通过签订房地产联营开发合同，以房地产开发经营作为目标而形成的一种房地产合作关系。特点不转让土地不收购股权不成立公司一方出地一方出资共担风险共享收益单独核算一纸协议无名无分投资拓展代管代建代管代建品牌输出品牌输出二级市场拿地模式代管代建、品牌输出是由项目合作方自行

9、出资，一方公司指派团队全权操盘项目，以项目公司名义行使项目日常经营管理权及项目开发建设销售全过程管理的合作模式。特点出团队出产品出品牌不出资以合作方项目公司的名义开发收取固定收益风险防范投资拓展0102030405土地获取工作节点 获获取土地信息；取土地信息；与合作方洽与合作方洽谈谈；搜集搜集项项目目资资料；料；了解合作了解合作/收收购购的的价格。价格。信息信息获获取取阶阶段段 调调研市研市场场，评评估市估市场场容量及去化；容量及去化；初步初步规规划方案；划方案；项项目目经济测经济测算。算。土地土地评评估估阶阶段段交易交易对对价，确定接受价格；价，确定接受价格；洽谈合作模式；款项支付节奏；利润

10、分配方式。土地土地谈谈判判阶阶段段目目标标地地块块及目及目标标公司的尽公司的尽职调查职调查；土地尽土地尽调阶调阶段段合同合同谈谈判和条款的梳理；判和条款的梳理；项目签约；变变更股更股权权登登记记；项目开发。项项目目签约阶签约阶段段投资拓展项目策划02项目策划内容定位策划投资策划项目启动报建策划成本策划工程策划营销策划装修策划交楼策划开盘后评估交楼后评估结算后评估项目策划开工准备03建立管理体系测量放线审图检测参建单位三通一平开工准备现场管理立项批复国土证建设用地规划许可证建设工程规划许可证施工许可证开工准备行政手续前期方案沟通规划局业务会方案专家评审会市/县规委会并联评审会规划公示获取建设工程

11、规划许可证第三方校核人防消防提前沟通人防、消防、防雷报建建筑工程施工许可证施工图纸审查规划报建阶段规划报建阶段施工报建阶段施工报建阶段开工准备地勘（初勘、详勘）报告总平面及管网施工图结构、建筑、给排水、强弱电及暖通施工图其他（消防、人防）图纸资料开工准备图纸资料达到预售04房屋预售也称商品房预售，楼花买卖，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者在先交付房屋定金或预付款（或全部楼款），而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。此阶段是开发商资金回笼的标志达到预售预售资金监管现场进度面积预测物价备案达到预售价格备案（销售合同备案）预售面积测算资金监管账户设立签订三方协议地块命名批复门牌路址备案四证

12、齐全+房产开发资质+达到预售标准证明前期物业服务协议房屋预售办理流程发预售证价目、收费公示达到预售汇报人：第一PPT验收交付05消防人防验收节能验收室内空气检测环保验收竣工备案验收单体竣工验收规划验收防雷验收水电暖通验收验收交付 交楼前必须逐户检验一次，查看是否均已达到交楼要求；物业公司对公共配套设施进行验收、接管；为缓解大批交楼，可以分批安排业主收楼；业主收楼时，必须由售楼、物业和工程管理人员陪同，介绍工程完成情况，解读验收备案资料和“两书”；交楼标准样板房必须在交楼完成后才能拆除；让业主亲身体验各项验收，如试水、开门窗、量面积等，装修房还须开灯、开电器、开水龙头、敲地板、敲墙面；业主提出质

13、量问题时，首先记录下来；存在问题的承诺合理时限内完善；业主无理要求的，可依照购房合同解释。验收交付注意事项五证齐全+竣工验收备案表房屋花园面积实测（商品房买卖合同）土地使用权证拆分+契税、印花税、手续费 商品房的产权（房地产权）一般包括房屋所有权和土地使用权，办理产权转移手续就是通常说的“过户”。办理小业主房地产权证验收交付产权合同测量办证验收交付促进销售维护品牌提高社区生活品质重要性让业主满意安全、舒适、超值、方便验收交付星级物业管理服务1、五证二书:国土使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、预售许可证、商品房质量保证书、商品房使用说明书5、熟地:已完成市政基础建设的国有土地叫熟地，这类土地主要是指完成七通一平的土地。6、七通一平:通上水、通下水、通电力、通电讯、通燃气、通交通、通热力、场地平整2、建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。3、建筑密度 ：居住区用地内，各类建筑的基底总面积与居住区用地面积的比率，它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度4、绿化率：是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。建筑面积、套内面积、公摊面积、可售面积、楼间距等技术经济指标房地产常见术语THANK YOU