房地产项目方案开发节点详规.doc

《房地产项目方案开发节点详规.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产项目方案开发节点详规.doc（55页珍藏版）》请在得力文库 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、房地产项目开发节点详规主要工作内容工作部门主 要 阶 段主办部门工作内容分项主办部门现状图落实地块具体位置及周边情况拓展部规划设计条件落实规划条件，了解限制性条件拓展部现场踏勘对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等 影响设计的因素详细了解。拓展部了解周边配套情况了解地块周遍的商业、教育、交通等情况拓展部土地信 息收集 了解该区域未来规划情 况了解地块所属区域的规划，对以后项目设计的 影响和支撑。拓展部了解地块的上市方式和 土地款同土地所有方进行接触，了解土地出让方式和 土地款，以及能否调整。拓展部土地获取阶段土地初 判了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情 况成本测算拓展部了解当地的房地产

2、市场 状况产品形式、市场价格、市场格局、发展趋势及 前景、设计周期的安排拓展部对接发 展中心汇报土地初判结果宗地的详细情况、项目分析、房地产市场分析、 初判结果拓展部区域内宏观经济、发展前景等的分析拓展部该项目在区域房地产市场中的位置、定位、发 展。拓展部现状图（四至电子文件）拓展部市场深度调研销售：参与市场调查，进行地块周边及辐射 范围内的客户分析、产品分析、市场竞争分 析等。 设计部：负责协助进行区域市场调研拓展部项目最终定位销售 设计部：根据以往及周边项目成交客 户分析和产品分析等，对项目定位、客户定 位、产品定位提出策略性建议拓展部成本测算：针对多个方案进行初步成本测算、 利润率分析及

3、比选设计：协助进行方案设计和成本测算拓展部土地深 判可行性研究报告设计周期及付款计划工程部、设计部、销售：根据土地的开工条 件、市场情况，共同制定设计节奏。 拓展部项目方案确定拓展部现金流测算拓展部对接发 展中心深判结果项目可行性报告及后续工作拓展部研究并确定融资方式如信托基金、战略合作、贷款平移等财务、法务：给予技术及资源上的支持拓展部区域宏微观市场研究拓展部项目招商报告（前期阶 段）项目招商版盈利能力分析拓展部项目商业策划书财务：制定项目财务数据拓展部合作伙伴确定拓展部合作方案确定拓展部明确合作伙伴、寻找合 作方式（招商阶段）合作细节确定财务、法务：制定合作方式、投资回报拓展部引资（商业计

4、划书）签署战略合作协议财务：制定合作方式、投资回报拓展部寻找合 作资金 （与战 略发展 部共同 研究）合作实施（实施阶段）合作公司成立及相关手续办理财务、法务：协助办理股权、增资等相关财 务问题。拓展部投方案标项目方案确定设计中心：项目方案拓展部投标、 摘牌投经济标确定土地上限拓展部拍卖竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分 析、制定拍卖战术拓展部挂牌竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分 析、制定出价战术拓展部签订土 地出让 合同确定用地图、桩点坐标、 用地条件交纳政府净收益，契税，交易费法务：合同条款的草拟和完善 财务：提供资金拓展部土地出让合同法务协同：提供土地出让合同设计部用地规划

5、许可 证出让金、交易费交费证 明财务：提供资金缴纳出让金、交易费设计部办理房地产设计资质预审表设计部委托工程咨询资格机构编制申请报告设计：协助提供相关项目资料设计部企业投资项目备案向项目备案机关提交申请报告设计部建设用地规划许可证设计部原地上物土地证登报声 明（原有土地证作废）设计部确权土地补偿费（原户主需 交纳的土地使用费）设计部土地出让合同发展中心：提供土地出让合同、付款凭证及 相关图纸设计部核定用地图、核定用地 相关图、规划地界坐标 图设计部交费证明缴纳土地费用设计部1：500 现状地形图 3 份 （反楼座）设计部详规设计：委托设计详规设计部土地出让合同设计部交费证明缴纳土地费用设计部建

6、设用地规划许可证设计部地籍图 4 份（薄膜图）设计部土地登记申请书设计部办理土 地证土地确权来源证明文件设计部申请人主体资格证明、 法人代表证明或个人身 份证明设计部土地抵押贷款积极与银行联系，寻找合作伙伴，进行土地评 估，选择合适贷款承载公司设计部：提供但当地政府同意的土地评估公 司，协助办理评估、抵押登记等手续提供土 地证及出让合同财务中心1、项目所在地房地产市场总体供求现状 2、项目周边竞争性楼盘调查销售：参与协助设计对区域内及周边进行市 场分析、客户需求分析、产品分析、已成交 客户分析、竞争楼盘分析等设计部3、项目所在商圈或临近 商圈现状调研（商业部 分）商圈主要商业业态分布状况、经营

7、状况、经营 特点、预期发展方向商业销售部：针对重点商家进行专向访谈同 时组织相关专业人士进行专业论证资产管理区域市 场调研4、同期操作商业地产项 目调查（商业部分）竞争项目设计规模、定位种类、操作方式、设 计周期 提取数据库相关数据进行重点分析、竞争项目 实地调研了解相关信息商业销售部：运用立润操作平台，重点访谈 了解重点商家对竞争项目的相关看法、同时 了解投资客户对竞争项目的投资意向资产管理规划设计阶段项目定 位公建部分拟选业态种类 确定、所选业态数量确 定通过行业发展状况分析，消费需求分析确定可 设计公建部分业态种类。结合市场相关类型物 业供求状况确定所选业态设计数量商业销售部：配合完成公

8、建部分业态选择与 数量确定资产管理市场定位、客户定位、产品定位、价格定位设计：依据控规指标提供产品类型建议，协 助项目定位工作 商业招商：配合完成公建类定位资产管理经济测算设计：逐步细化成本测算及利润率分析 财务：现金流测算设计部 设计计划销售：根据宗地状况、市场条件和公司的回 款要求，协同设计部初步制定土地设计计划 和销售计划。 商业：结合市场现状配合设计完成项目公建 部分设计不同业态产品设计顺序建议 工程：根据工程情况及销售推广方案排定工 期设计项目考核指标初定设计：提供初步的项目设计排期和总体经济 指标要求及各阶段经济指标要求营销项目发展报告资金流工程：根据工期制定工程款支付计划，和财

9、务结合，明确资金要求 设计：配套费及土地款支付计划财务设计前 期明确产品设计思路销售：根据区域市场内客户需求状况和在销 楼盘热销产品分析，对户型设计、户型配比、 面积区间、景观规划、建筑风格、配套标准 等规划设计提出改善性意见设计明确设计院选择标准设计制定设计组织计划设计方案与设计院选择与合同签订法务：合同文义审核设计：成本审核设计制订规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标准，及规划指标、环境 指标的初订设计：依据建筑规划、景观规划及交工标准 初步确定建安、环境等成本指标。 商业：结合行业特点提供有关需求建议，配 合设计完成相关设计 工程：参与制定交工标准，根据以往项目 经验总结及当前市场情

10、况，对主要部位做法、 结构方案、设备方案等提出建设性意见设计规划方案结合成本测算 的研讨及确定对于初步测算的成本指标逐步细化、结合市场 调整售价，确保预期利润率。销售 、商业：结合项目地块的基本素质、 成本测算情况和预期销售情况，对项目规划 设计提供合理性意见 工程：从施工角度，对主要部位做法提出建 设性意见 设计：提供各项前期配套费用标准设计彩色总平面图（含经济指标）送规划预审设计部：负责提供图纸设计部方案设 计组织修建性详规成果设计：提供参考意见设计详细性规划方案（配套场站点）报建及确定（公示会市政府）设计部：负责提供图纸设计部建筑平、立面功能效果 及成本测算的研讨及确 定各部门共同商讨成

11、本指标，逐步深化。销售、商业：根据产品成本情况和结盘、在 售项目销售经验总结，对建筑平、立面的工 程效果提供合理化建议 工程：从施工角度，对主要部位做法提出建 设性意见设计彩色立面效果图送规划预审及审批（上报市政府）设计部：负责提供图纸设计部建筑方案报建图设计：提供报建图纸设计景观概念方案设计及确定销售、商业：结合项目定位、客户需求情况 和以往销售经验总结，提供景观需求、景观 规划等建设性意见 工程：从施工角度，对主要部位做法、材料 的选用等提出建设性意见 设计：成本核算及成本指标控制设计指标确 认阶段项目成本指标确定营销：和营销对销售费用指标，进行讨论确 定 商业：结合不同业态经营客户需求，

12、提供有 关配套设备设施种类、数量建议 工程 设计 财务：项目前期、工程、配套、 费用等指标落实设计项目考核指标确定营销：结合公司战略要求和项目自身状况， 协调其他各部门制定项目的考核指标体系 工程：根据项目方案及销售推盘方案制定工 期设计年度考核指标调整营销：根据集团及公司发展战略的要求和公 司库存、新增、新开资源的数量制定公司年 度考核指标体系 工程：制定工期设计施工图设计院的选择与合同签定设计：配合设计进行设计招投标工程管理： 对结构方案、设备选型进行评估法务：合同 的审核设计 制定建筑、综合管网、 景观施工图设计任务书 （交工标准确定、建筑、 景观限额指标确定）按产品型式不同提供建筑设计

13、限额指标，提供 景观限额设计指标销售、商业 ：结合项目定位和客户需求及 经验判断，参与建筑、景观规划和交工标准 的讨论制定 工程：提供工程技术专业建议设计施工图 设计组 织结构方案及设备选型研讨及确定设计：针对不同结构方案进行经济测算，方 案优选 工程：参与结构方案及设备选型研讨，筛选 最佳方案，反馈设计设计地质勘察报告组织勘察招投标、签订合同、组织现场勘察， 并通过设计向设计提供地质勘察报告设计：负责提供规划总平面图工程总平面图设计放线图设计桩位图设计施工图报建图设计消防、人防报建图设计施工图审查全图及计算书设计编制典型楼座建安预算设计施工图会审设计：参与施工图会审，审核对成本影响较 大的项

14、目，提出优化意见 工程：根据以往经验总结对施工图的完整性、 设计选材、选型的合理性、经济性及施工的 可行性进行审核，及时反馈设计，进行调整 变更设计 施工图成果施工图全图结合以往客服反馈经验，图纸设计便于使用 维修设计编制典型楼座建安预算，建安成本综合测算、 分析、反馈并进行图纸优化销售：根据项目预期销售均价和利润率要求， 根据不同施工方案的成本情况，讨论并加以 优化 设计：负责图纸优化变更 工程：对设计选材、选型的合理性、经济性 及施工的可行性进行审核，使方案优化设计部综合管网方案设计设计部：提供各专业局设计条件设计景观扩初及施工图设计设计：成本核算及费用控制设计景观施工图成本测算、分析、反

15、馈并进行图纸优化销售 ：结合宗地状况、项目定位和成本测 算情况，参与景观施工的讨论制定 设计：负责图纸优化变更 工程：对选材、工艺做法提出专业性意见设计部设计方案（含总平面方案）申报表设计：配合提供设计院盖章确认设计部开工开盘建设工 程规划 许可证规划方案及市政方案送 审 土地出让合同发展中心：提供土地出让合同、付款凭证及 相关图纸设计部修建性详细规划 2 份，电子文件 1 份（注：规 划方案审定前，提交 10 本规划设计方案，电子 文件 1 份）设计：提供所需图纸设计部申报单位（人）委托代理的，需提交授权委托 书设计部建筑设计方案申报表设计：配合提供设计院盖章确认设计部1/500 现势地形图

16、 1 份设计部土地出让合同发展中心：提供土地出让合同、付款凭证及 相关图纸设计部投资计划设计部建筑设计方案 2 份（含建筑效果、总平面、各 层平面、立面、剖面图等）、重要项目需提交 模型设计部建筑方案送审申报单位（人）委托代理的，需提交授权委托 书设计部投资计划(项目备案)设计部大配套财务：提供资金保障设计部取得许可证小配套财务：提供资金保障设计部消防证明设计：负责提供消防报建图设计部绿化证明设计：负责提供绿化报建图设计部人防证明设计：负责提供人防报建图设计部地名证明销售部：确定楼、栋眼号排布和地名意义设计部施工总、分包，监理及各专业分包等单位的联系、考察、选择协助工程提供队伍信息工程部建设工

17、程规划许可证设计部规划局批复的项目总平图及电子文件设计部首层平面图设计：出图及图纸问题解决 工程：现场配合设计部按照施工总平图进行楼 座点放置，出放线报告按照施工总平图进行楼座点放置，出放线报告工程：配合勘测、清除现场障碍设计部施工单位配合做记录、 现场保护施工单位配合做记录、现场保护组织施工单位做好记录及现场保护设计部现场工 程放线移交施工单位设计：现场发现问题，及时解决 工程：组织施工单位交接，做好交接记录设计部施工许 可证建设用地规划许可证设计部建设工程规划许可证设计部惠州市建筑工程施工图纸及技术资料报告书设计部工程施工中标通知书及经过鉴证的施工合同设计部建设资金证明（银行存款证明）（注

18、：资金情况满足施工中标价的 1/3 以 上）财务建设项目年度投资计划（当年计划）设计部施工图审查设计：负责提供施工图及计算书设计部质量监督登记表工程：配合办理，与相关部门接触，搞好关 系设计部安全措施工程：制定现场文明施工及安全施工标准， 组织施工单位做好现场围墙及现场相关安全 措施。设计部安全施工措施登记表工程：配合现场安全，进行安全措施实施的 监督及安全管理设计部交费各专业会签单建委各内部相关部门及配套各专业局确认设计部营业执照设计部销售许 可证资质证书设计部国有土地使用证或建设用地规划许可证设计部年度投资计划(项目备案)设计部建设工程规划许可证设计：负责提供所需的全部图纸设计部建设工程施

19、工许可证设计部公用基础设施配套证明设计部获取前期物业备案证明物业：签订物业合同、业主公约、普通住宅 小区提供物价局核定的物业管理服务费收费 等级和中准价格标准（5 万平米以上的要通 过招投标手续完成） 设计：负责提供所需的全部图纸设计部基础工程形象部位达到正负零及图象文件工程：到达基础部位，递交报验材料，组织 五方验收，提供基础验收证明设计部获取面积计算成果表设计部：提供地名批复及附图、图审证等证 件 设计部：提供全套施工图营销项目总平面图设计：出图设计部获取商品房网上销售数据录入合格证明营销：配合网上录入设计部规划成果设计部企业投 资项目 备案大配套设计部移苗，组织清除地面上下障碍物，为施工

20、提供现场工程临水、临电工程：根据现场情况确定临水、临电的位置、 数量，协助临时电送电、接入水接入，做好 保护。财务：提供资金设计部临水、临电设计部平整场地工程施工组织方案设计：负责提供所需的全部资料 设计：共同确定甲供分包项目及各种特殊材 料的档次价格。工程勘察（拿下土地后即定队伍，进行勘查，向设 计提供设计依据）设计：负责提供总规划图等所需的全部资料 设计：配合招标 法务：合同的审核工程桩基施工单位设计配合招标、测算成本工程监理设计配合招标、测算成本 法务：合同的审核工程开工准 备招投标、签订合同土建施工单位设计配合招标、测算成本 法务：招投标文件的法务审核、合同的审核工程甲供材、分包商设计

21、配合招标、测算成本 法务：合同的审核工程沉降观测设计配合招标、测算成本工程土建施工单位的公开招标及合同备案工程：确定备选施工单位、考察筛选队伍、 提供招标资料、组织招投标、签订合同、进 行合同备案 设计：共同确定合同约定的各项条款设计部组织监理、施工单位一起对图纸会审设计：配合会审工程施工图会审会同设计院进行会审，签定会审记录设计：负责提供所需的全部图纸,并配合会 审工程设计交底会同设计院进行技术交底，签定交底记录设计：负责组织设计单位交底和变更工程办理质检委托设计：配合办理相关手续工程 质量监督手续 办理安全检查委托设计：配合办理相关手续工程申办项目临时、永久路口的报建手续设计：配合办理相关

22、手续工程环卫、环保等相关手续申办项目临时施工用水、临时用电、排污手续设计：配合办理相关手续工程办理施工人员暂住手续设计：配合办理相关手续工程施工放线组织施工单位进场、建立平面和高程控制系统。 建立控制主轴线（基线）标桩，并在现场清楚 标明墙、柱轴线位置，组织施工单位进行有效 保护并接管设计：负责提供所需的全部图纸和技术支持工程规划验线监理单位组织工程部、设计、规划局验线设计、设计：配合验线工程试桩施工，根据施工图及有关施工规范制定桩 基施工标准，审核桩基单位的施工组织设计， 施工人员资质，进场材料是否合格等设计：配合确定桩基施工标准工程 桩基施工桩基全面施工设计：负责提供所需的全部图纸和技术支

23、持工程委托桩基检测单位、签订合同工程桩基检测 进行桩基施工质量检测，并提供桩基检测报告工程土方工程工程支护工程工程开槽（办理各种手续， 组织协调环卫、市容等 政府部门）降水工程工程地基备案、材料报送监督站、联系组织验收人员准时参加设计：配合参与验收工程开工基础施工地基处理工程混凝土垫层工程地下防水工程混凝土基础设计：负责提供所需的全部图纸，配合解决 图纸设计问题工程承建单位自评工程监理对验评资料审查、现场观感质量量测和检 查工程材料报送监督站，协调监理组织相关部门验收设计：配合参与验收工程基础验收备案签定建筑工程分部工程（基础）验收表工程基础处理竣工结算核对全部设计变更、现场签证及各项扣款的增

24、 减项造价。工程：申请结算，提供全面的现场签证（监 理、工程部经理签字确认）、水电扣款等基 础性资料设计项目亮 相前准 备推盘策略确定产品策略销售部、营销：根据项目定位、市场状况和 项目推广策略，对产品推广排期和阶段性重 点聚焦产品提出合理化建议设计：根据产品 推广排期，提供具体产品的房型图、户型卖 点综述、专业设计人员支持、负责讲解产品 等项目销售价格策略营销：协助现场根据具体组团、楼座、楼层、 朝向等因素制定价格体系及制作销控 设计：提供成本测算，确定销售基本均价项目销售推广策略销售：参与项目推广策略的讨论，提出合理 化建议，实现推广效果的最大化 设计部：提供设计院背景、产品设计理念、 产

25、品卖点及专业设计人员的支持营销招商策略：整合外部资源，根据项目销售需要， 制定项目全程招商策略配合制定全程招商策略资产管理广告公司寻找及确定销售：参与研究讨论广告公司的选择，参与 沟通营销制作公司寻找及确定营销策略公司寻找及确定销售：策略公司的沟通，并进行相关的培训营销确定外部资源媒介公司寻找及确定销售：根据目标客户群的日常生活、行为习 惯，选择和确定有效的媒体形式，监控、反 馈媒体实施的效果营销活动公司寻找及确定销售：活动公司的沟通，各个阶段活动组织 的配合协调，活动过程的实时关注，反馈调 整后期活动营销的内容营销项目名称、组团名称营销项目核心推广理念确定营销项目推广定位确定SLOGON 确

26、定设计：根据对产品的理解提出合理建议。 销售：根据对市场客户的理解提出合理建议。营销logo 确定营销 项目核心识别系统确定 VI 系统及延展方案确定销售：参与项目核心识别系统的讨论和确定 营销亮相前项目知识培训建筑知识，楼盘背景，项目卖点综述，竞争对 手比较，付款方式，法律手续，销售技巧等方 面的综合系统培训。营销：提供相关政策培训 法务：提供相关政策培训及统一口径的法律 审查 设计：提供建筑设计单位、景观设计公司、 建筑风格、各项控规指标、交工标准、户型 卖点资料、全部图纸等 工程：提供施工材料、施工工艺、重点节点、 工程进度、入住时间、交工标准等资料项目销售分卖场设立为实现项目宣传的最大

27、化，在合理地段设立商 品房展示中心营销：提供外卖场设计、包装方案并协助完 成包装，卖场相关销售道具制作外卖场现场房型手册（亮相版）设计：提供各单体户型图和楼层平面图、小 区摆位图等营销售楼处装修装饰及售楼处内外部指引包装（精 神堡垒、工地围档、吊旗、道旗、形象墙、指 示牌、资料架、展示架）销售：提出装饰及指引系统的合理化建议 工程：组织招标确定施工单位，协助营销部 进行售楼处内部装修和项目指引系统的施工 设计：核算售楼处装修成本，进行合同审批 和付款工作 财务：提供装修及包装所需资金支持营销样板间及样板环境指示说明系统销售：协商决定样板间建造的具体户型 设计：提供样板间户型的详细房型图和尺寸

28、工程：组织招标确定施工单位并施工，组织 样板间施工和节点支持 设计：样板间装修成本核算及合同审批工作 财务：提供装修及包装所需资金支持营销销售道具准备沙盘（概念）、户型单体模型（外形、景观、 绿化、车棚、能源站点等位置应明确）设计：提供项目整体规划方案和单体户型图， 支持营销部制作概念沙盘和单体沙盘 销售：与营销部协商，选定概念沙盘的方案 及单体沙盘的户型选择营销入市前印刷品的设计、制作（概念楼书、房型 图、DM 单、宣传海报等）销售：各种印刷类销售道具制作的确定 设计：项目设计设计方面资料的提供，如平 面规划图、景观规划图、房型图、人行系统、 车行系统等 工程：提供工程进度及交工标准，施工材

29、料、 施工工艺等相关方面的资料 法务：相关印刷文件的法律审核以及合同的 审核营销项目周边主要道路设置醒目指示系统营销（意向）派筹卡及纪念礼品营销配备看房车及看房车的包装车管部：提供看房车及司机营销联动工作的准备进行联动单位的培训和包装营销：提供重点联动单位的包装，相关销售 道具的制作销售部 （客资组）意向商家签约进驻意向书法务：合同的谈判以及审核商业销售 部设计组项目形象表情、主题、创意表现确定营销项目亮相细化方案确定营销确定项目亮相方案项目亮相媒体确定项目销售部：参与讨论，提出建设性意见营销项目形象出街，媒介组合应用（户外、报纸、 电视、电台、车体、电梯）法务：相关印刷文件的法律审核以及合同

30、的 审核营销项目亮 相项目亮相新闻媒体新闻信息亮相品牌传播中心：通过媒体扩大宣传信息营销亮相庆典活动及产品推介会的宣传和安排设计：项目设计设计资料、设计设计专业人 士的支持 销售：项目亮相各项工作的配合开展，电话 接听解答，现场客户接待，活动的协同组织 等营销房型、房号及面积对照表设计：提供房型本册、技术支持 营销：提供房号及面积表项目销售销售内部资料销控设计：由设计确定考核均价； 销售：和销售现场根据推盘节奏确定销控营销部客户接待、客户问题汇总及反馈设计、工程：配合解释、解决客户提出的设 计及工程问题项目销售客户积累意向卡销售，客户梳理，意向销控制定，客户 关系维护营销：意向卡销售的组织工作

31、 外卖场：意向客户推荐，客户关系维护项目销售项目开 盘前准 备交工标准确定销售、工程、设计、设计：讨论并确定项目 交工标准 法务：法律风险提示。设计部价格体系确定设计：牵头制定项目考核指标体系，提供项 目经济指标要求 销售：对不同组团、不同楼座、不同楼层和 户型制定合理的价格体系。销售管理 部房型附图设计：提供所有房型的房型附图销售管理 部交工标准设计：提供已确定的交工标准 法务：交工标准中法律风险的提示和规避。 工程：审核合同中的交楼时间及交工标准销售管理 部小区摆位设计：负责提供最终版的总平面图销售管理 部合同准备合同、附加协议等文本审查确定法务：商品房合同、附加协议、补充协议等 文本的审

32、查确定销售管理 部现场房型手册深化版及最终版设计：提供深化版房型图手册及逐步落实形 成最终房型图手册营销楼书，宣传海报、折页，物业管理公约设计：协助制作楼书、折页等，提供技术支 持 物业公司：提供物业管理公约营销 开盘前销售道具准备购房须知，房型图，详细价格表设计：提供项目详细的房型图，提供技术支 持 销售：协助营销制定项目楼房的价格体系 工程：提供工程进度及交工标准营销售楼处内外展示道具的统一更换（道旗、吊旗、 背板等）营销沙盘（细化景观及外檐）设计：提供项目总规划平面图，协助营销制 作沙盘，提供图纸和技术支持营销样板间、样板环境的指示系统的数据更新设计：负责提供样板环境图纸和技术支持营销销

33、控表及销控贴，认购书，合同袋营销：协助营销制作销控表、认购书、合同 袋等相关销售用具营销户外媒体发布（项目形象及核心理念锻造与深 化）营销报纸媒体发布（项目形象及核心理念锻造与深 化）营销项目形象的提升及深化小众媒体及创新媒体发布（项目形象及核心理 念锻造与深化）营销开盘信息告知媒介组合应用（户外、报纸、电视、电台、车 体、电梯）营销银行大协议的签订财务中心：提供银行销售管理 部开盘开盘庆典活动活动形式（演出 说明会 发布会） 与会人员（演艺名人 专家学者） 告知途径（报广 海报 门票 DM 单） 销售：开盘庆典活动的组织配合，最大化接 待、积累客户物业：积极为开盘庆典活动提 供人力物力支持营

34、销客户转化明确合理流程，接待、回访、邀约客户,完成客 户转协议、转合同工作财务：收取定金、购房款 销售：签订购房协议，进行客户关系维护， 协助合同、文件的签署销售管理 部回款落实销售：按照每月考核指标定时定额完成销售 量，为回款落实提供支撑营销部月度指标分解根据公司资金情况与项目进程，进行月度指标 分解与调整销售管理 部产品分析、聚焦销售重 点来电客户分析、来访客户分析、成交客户分析、 未成交客户分析、滞销产品分析、竞争项目 动态关注，对项目所处销售阶段进行准确判断 和适时调整营销：阶段性项目推广总结，根据库存产品 现状，合理安排推广节奏和推广方向 营销：根据库存产品现状和考核指标要求， 和销

35、售协商调整价格体系，聚焦重点产品的 销售 外卖场：协助项目销售进行产品、客户分析， 根据聚焦销售重点推荐可成交客户项目销售 部日常销 售月度操作手册制定根据财务指标，产品情况，客户情况，制定月 度的推广策略、销售策略和重大节点营销：与营销确定推广策略 营销：制定营销价格策略销售体系价格监控及调整定期进行价格测算，与销售沟通，根据库存产 品和聚焦销售的重点及市场形势变化，调整项 目价格，实现项目利润最大化设计：阶段性考核指标调整；动态调整项目 售价，实现项目利润最大化 销售：根据阶段性产品销售情况和库存产品 现状，沟通协调营销调整价格体系销售管理 部报纸媒体：树立项目形象，宣泄产品卖点销售：协同

36、营销对于项目形象和阶段性产品 宣泄点进行沟通，确定报广内容营销户外媒体：强化项目形象，聚焦重大节点销售：结合阶段性考核指标和项目销售情况， 确定阶段性节点的设置和媒体宣传营销营销活动：维系老客户促进老带新，制造新闻 热点烘托项目人气销售：协助营销进行主题营销活动的组织和 配合工作营销客户中心：通过公益性活动强化客户品牌忠诚 度，加强项目口碑传播效应销售：通过与营销部的沟通交流，创新性的 组织公益性活动，强化客户忠诚和树立立润 品牌美誉度，逐渐形成项目的独特卖点营销月度推广计划执行销售道具支持：楼书、客户通讯、生活手册折 页、道旗、吊旗销售：协同营销制作各种销售道具营销客户资源利用大客户，社区活

37、动，置业推荐， 物业推荐等工作带来大批意向客户营销：提供 DM 单，海报、楼书、单体沙盘 等销售道具支持项目销售 部客户到访及接待成交工 作外卖场客户到访营销：外卖场销售道具的及时制作和补充， 路演活动的组织开展销售本部项目销售现场利用电话回访老客户，并进行客 户接待成交工作营销：提供沙盘、单体户型、样板间等销售 道具； 营销：提供销控项目销售 部通过日常培训，提高销售人员的接待水平，现 场通过电话回访，邀约客户到访促成成交行政：有行政组织一些专业化的培训，已提 高销售员的销售水平。项目销售 部月度付款计划及支付设计：根据销售费用发生及以往支付情况， 制定月度合同支付额度，审核付款计划并上 报

38、地产集团 财务：审核价款单及发票，按资金情况付款营销合作方合同签订设计：合同签订及审批工作 法务：商品房合同、附加协议等文本抽查， 风险提示 销售本部：确认物业及置业联动，送各部门 存档销售管理 部、营销 部回款制定回款节点，协调银行及房管局保证按期回 款财务：财务：为客户创造便捷交款条件，快 速收款销售管理 部月度指标考核公司考核指标完成及调整营销：按当月完成情况，逐步调整全年销售 回款指标 财务：负责编制月度资金预算，填列各项目 实际发生数。设计部 项目考核指标完成及调整营销：按当月完成情况，调整次月及全年销 售指标 财务：负责编制月度资金预算，填列各项目 实际发生数。 设计：提供下月指标

39、落实的政府相关证件支 持 工程：提供下月指标落实的工程节点支持， 统计汇报工程指标完成情况及指标调整，提 供月度工程款计划设计部 清盘后项目各种资料移交综管：接收商品房合同、协议、优惠单并存 档销售管理 部清盘 项目销售、招商工作问 题总结、汇报并存档项目营销推广效果的监控、评估、修正，通过 销售体系例会、项目协调会、部门例会、各种 主题总结会等形式进行工作总结，指导后期工 作。营销：利用夹报、DM 单、电视字幕、路牌 等形式宣传清盘信息，予以清盘支持销售体系 审核施工方案、施工组 织设计工程施工单位填报材料进场报验单工程材料进场验收检验三证（材料出厂合格证、进入现场的取样检验证明、建委产品质

40、量认证）、监督现场取 样复试工程工程建设主体施 工钢筋混凝土工程（过程模板分项工程工程钢筋分项工程工程预应力分项工程工程混凝土分项工程工程现浇结构分项工程工程装配式结构分项工程工程监控）混凝土结构子分部工程工程配套管线预埋工程核心筒剪力墙，裙楼，结构转换层，第一层标 准层，天面层钢筋工程重要分项工程及隐蔽工 程质量验收地下室、裙楼、塔楼标准层第一层的水暖电管 线预埋； 超高层建筑圈梁防雷工程、避难层管线预埋。工程图纸问题的发现及分析设计：配合分析问题工程图纸问题解决 设计变更设计：配合完成设计变更 设计：核定变更成本影响工程施工质量问题、事故的分析及调查设计：配合分析问题工程处理方案的制定、审

41、核、审批设计：配合制定方案 设计：核定成本影响工程施工质量问题、事故处 理处理方案的实施工程设计变更与设计沟通，协调，收发相关变更文件设计：配合完成设计变更 设计：核定变更成本影响工程工程变更技术经济分析设计：配合技术分析 设计：进行经济分析工程工程变更申请设计：协助现场进行变更签证 设计：测算变更签证对成本的影响，对其可 行性进行判断。工程变更签 证工程变更设计变更、现场核实设计：配合完成设计变更 设计：核定变更成本影响工程工程进度的确认工程工程款申请表审批建立完整，准确的资金合同台帐设计：按合同约定审核付款比例 财务：审核工程款的支付工程工程款 支付工程款支付财务：审核工程价款单及发票，按

42、资金情况 付款工程施工单位自评工程监理对验评资料审查、 现场观感质量量测和检 查工程主体验 收备案监理组织相关部门验收参与单位：工程部、（设计）、设计、监理、 施工，监督部门设计：配合参与验收工程签定建筑工程分部工程 （主体）验收表工程设计、设计定板考察相关单位及实际工程设计、设计：分别从技术、经济方面配合工程施工样板制作工程外檐装 修材料 确定材料确定设计、设计：分别从技术、经济方面配合选 用材料工程制定招标计划工程拟定投标单位设计：审核招标方案工程确定材料招标技术要求设计：参与招标、测算成本工程编制招标文件确定定标原则设计：参与确定定标原则工程考察投标单位设计：参与考察并提出考察意见工程甲

43、供、 甲分包 材料招 标（工 作应有 针对性 的提前 展开）招标、定标设计：参与招标、定标工程基层处理工程找平层工程地面面层从业主的装修使用方面提出建议工程基层处理工程防水层施工工程防水面层砂浆施工工艺、施工顺序、交叉作业时的成品保 护 工程基层处理工程内外檐 装修抹灰抹灰施工工艺、顺序、外保温施工操作、伸缩缝 处理工程排砖工程面砖安装设计：参与施工样板进行验收工程饰面板（砖）勾缝成品保护工程型材加工工程安装窗框从业主使用方面检查安装效果工程安装窗扇工程门窗封胶工程放线定位工程轻质隔墙隔墙砌筑及安装客服：从避免裂缝角度提出关于隔墙砌筑材 料和施工工艺的建议工程幕墙专业设计设计：审核幕墙专业设计

44、图工程预埋件安装工程龙骨加工及安装工程幕墙面材安装工程幕墙封胶客服：考虑外墙防水工程基层处理工程涂饰底料施工工程面料施工设计：参与施工样板进行验收工程各分部分项工程的方案审核，过程监督验收，成品保护，工种及工序的协 调工程给水管道及配件安装安装完成后的打压试验、管线的标识、管线 的成品保护工程室内消火栓系统安装工程给水设备安装安装完成后的打压试验、管线的标识、管线 的成品保护工程室内给水系统管道防腐，绝热工程排水管道及配件安装安装完成后的打压试验、管线的标识、管线 的成品保护工程室内排水系统雨水管道及配件安装安装完成后的打压试验、管线的标识、管线 的成品保护工程卫生器具安装设计：参与施工样板进

45、行验收工程卫生器具给水配件安装工程卫生器具安装卫生器具排水管道安装工程水、暖、 电安装变配电室变压器、箱式变电所安装工程成套配电柜、控制柜和动力、照明配电箱（盘） 及控制柜安装工程裸母线、封闭母线、插接式母线安装工程电缆沟内和电缆竖井内电缆敷设工程电缆头制作、导线连接和线路电气试验工程接地装置安装工程避雷引下线和变配电室接地干线敷设工程裸母线、封闭母线、插接式母线安装工程桥架安装和桥架内电缆敷设工程电缆沟内和电缆竖井电缆敷设工程电线、电缆导管和线槽敷设工程电线、电缆穿管和线槽敷线工程供电干线电缆头制作、导线连接和线路电气试验工程成套配电柜、控制柜和动力、照明配电箱（盘） 及控制柜安装工程低压电

46、动机、电加热器及电动执行机构检查、 接线工程低压气动力设备检测、试验和空载试运行工程电气动力桥架安装和桥架内电缆敷设工程电线、电缆导管和线槽敷设工程电线、电缆穿管和线槽敷线工程电缆头制作、导线连接和线路电气试验工程插座、开关、风扇安装工程成套配电柜、控制柜和动力、照明配电箱（盘） 安装工程电线、电缆导管和线槽敷设工程电线、电缆导管和线槽敷设工程电线、电缆导管和线槽敷线，槽板配线工程钢索配线，电缆头制作工程导线连接和线路气试验工程灯具、插座、开关、风扇安装工程电气照明安装建筑照明通电试运行工程成套配电柜、控制柜和动力、照明配电箱（盘） 安装工程柴油发电机安装工程不间断电源的其他功能单元安装工程备

47、用和不间断电源安装裸母线、封闭母线、插接式母线安装工程电线、电缆导管和线槽敷设工程电线、电缆导管和线槽敷线工程电缆头制作工程导线连接和线路气试验工程接地装置安装工程接地装置安装工程避雷引下线和变配电室接地干线敷设工程防雷及接地安装建筑物等电位连接，接闪器安装设计：配合验收工程通信网络系统通信系统，卫星及有线电视系统，公共广播系 统工程办公自动化系统计算机网络系统，信息平台及办公自化应用软 件，网络安全系统工程建筑设备监控系统空调与通风系统，变配电系统，照明系统，给 排水系统，热源和热交换系统，冷冻和冷却系 统，电梯和自动扶梯系统，中央管理工作站与 操作分站，子系统通信接口工程智能化火灾报警及消

48、防联动系 统火灾和可燃气体探测系统，火灾报警控制系统， 消防联动系统工程安全防范系统电视监控系，入侵报警系统，巡更系统，出入 口控制（门禁）系统，停车管理系统工程综合布线系统缆线敷设和终接，机柜、机架、配线架的安装， 信息插座和光缆芯线终端的安装工程智能化集成系统集成系统网络，实时数据库，信息安全，功能 接口工程电源与接地智能建筑电源，防雷及接地工程环境空间环境，室内空调环境，视觉照明环境，电 磁环境工程住宅（小区）智能化系 统火灾自动报警及消防动系统，安全防范系统 （含电视 临近系统，入侵报警系统，巡更系 统、门禁系统、楼宇对讲系统、停车管理系统） ，物业管理系统（多表现场计量及与远程传输 系统、建筑设备监控系统、公共广播系统、小 区建筑设备监控系统、物业办公自动化系统）， 智能家庭信息平台工程送排风系统风管与配件制作，部件制作，风管系统安装， 空气处理设备安装，消声设备制作与安装，风 管与设备防腐，风机安装，系统调试工程防排烟系统风管与配件制作，部件制作，风管系统安装， 防排烟风口、常闭正压风口与设备安装，风管 与设备防腐同，风机安装，系统调试工程除尘系统风管与配件制作，部件制作，风管系统安装， 除尘器与排污设备安装，风管与设备防腐，风 机安装，系统调试工程空调风系统风管与配件制作，部件制作，风管系统安装， 空气处理设备安装，消声设备制作与安装，风 管与设备防腐，风机