房地产估值方案规范标准.doc

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1、房地产估价规范 2015.81 总总 则则1.0.1 为了规范房地产估价行为，统一房地产估价程序和方法，保障房地产估价质量，制定本规范。 1.0.2 本规范适用于房地产估价活动。 1.0.3 房地产估价除应符合本规范的规定外，尚应符合国家现行有关强制性标准的规定。2 估价原则估价原则2.0.1 评估市场价值，应遵循下列原则：1 独立、客观、公正原则；2 合法原则；3 价值日期原则；4 替代原则； 5 最高最佳利用原则。2.0.2 房地产的抵押评估价值和抵押净值评估，除应遵循市场价值评估原则外，还应遵循谨慎原则， 2.0.3 房地产的投资价值、现状价值等其他价值和价格评估应根据估价目的和价值类型

2、从市场价值评估的 原则中选择适用原则，并可增加其他适用原则 2.0.4 遵行不同估价原则的评估价值，应符合下列规定： 1. 遵循独立、客观、公正原则，评估价值应对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格。 2. 遵循合法原则，估价结果应是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。 3. 遵循价值时点原则，估价结果应是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格。 4. 遵循替代原则，估价结果应与类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内。 5. 遵循最高最佳利用原则，估价结果应是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格。 6.遵循谨慎原则，评估价值应在充分考虑导致估价对象价值或价格偏低

3、的因素，慎重考虑导致估价对象价 值或价格偏高因素下的价值或价格。 2.0.5 最高最佳利用状况包括最佳的用途、规模和档次等，应按法律上允许、技术上可能、财务上可行、 价值最大化的次序进行分析、筛选和判断确定。并符合下列规定：1.当估价对象权利人和意向取得者对估价对象依法享有的开发利用权利不同时，应根据估价目的确定是 从估价对象权利人的角度或从意向取得者的角度进行估价，再根据其对估价对象依法享有的开发利用权 利，确定估价对象的最高最佳利用状况。2. 当估价对象已做了某种使用，应在调查及分析其利用现状基础上，对其最高最佳利用和相应的估价 前提作出下列的判断和选择，并在估价报告中说明：1 维持现状前

4、提：分析、判断维持现状、继续利用最为合理的，应以维持现状为前提进行估价；2 更新改造前提：分析、判断更新改造再予以利用最为合理的，应以更新改造为前提进行估价；3 改变用途前提：分析、判断改变用途再予以利用最为合理的，应以改变用途为前提进行估价；4 扩大规模前提：分析、判断扩大规模再予以利用最为合理的，应以扩大规模为前提进行估价；5 重新开发前提：分析、判断重新开发再予以利用最为合理的，应以重新开发为前提进行估价； 6 上述情形的某种组合或其他特殊利用最为合理的，应选择上述前提的某种组合或其他特殊利用前提 进行估价。2.0.6 当估价对象的实际用途、登记用途、规划用途之间不一致时，应按下列规定确

5、定估价所依据的用途， 并应作为估价假设中的不相一致假设在估价报告中说明及对估价报告和估价结果的使用作出相应限制： 1.政府或其有关部门对估价对象的用途有认定或处理的，应按其认定或处理结果进行估价； 2. 政府或其有关部门对估价对象的用途没有认定或处理的，应按下列规定执行： 1）登记用途、规划用途之间不一致的，可根据估价目的或最高最佳利用原则选择其中一种用途； 2）实际用途与登记用途、规划用途均不一致的，应根据估价目的确定估价所依据的用途。3 估价程序估价程序3.0.1 1 房地产估价工作应按下列程序进行：1 受理估价委托2 明确估价基本事项；3 制定估价作业方案；4 搜集估价所需资料；5 实地

6、查勘估价对象；6 选定估价方法进行测算；7 确定估价结果；8 撰写估价报告；9 审核估价报告；10 交付估价报告；11 估价资料归档。3.0.2 估价委托应由房地产估价机构统一受理，并应符合下列规定： 1 在接受估价委托时，应要求估价委托人出具估价委托书； 2 决定受理估价委托后，应根据估价项目的规模、难度和完成时间确定参加估价的注册房地产估价 师数量，并清洗选派两名能胜任该估价工作的注册房地产估价题共同进行估价，且应明确其中一人为项 目负责人。 4 除应采用批量估价的项目外，每个估价项目应至少有一名注册房地产估价师全程参与受理估价委托 、实地查勘估价对拟定估价报告等估价工作。 3.0.3 估

7、价基本事项包括估价目的、价值时点、估价对象和价值类型,应与估价委托人进行沟通及调查有 关情况和规定的基础上确定，并应符合下列规定：1.估价目的应根据委托人真实、具体的估价需要以及估价报告的预期用途或预期使用者确定，对其表述 应具体、准确、简洁。2 价值时点应根据估价目的确定，采用公历表示，宜具体到日。回顾性估价和预测性估价的价值时点 在难以具体到日且能满足估价目的需要的情况下，可到周或旬、月、季、半年、年等。3 估价对象应在估价委托人指定及提供有关情况和资料的基础上，根据估价目的依法确定。并应明确 界定其财产范围和空间范围，不得遗漏或虚构。法律、行政法规规定不得买卖、租赁、抵押、作为出资 或进

8、行其他活动的房地产，或征收不予补偿的房地产，不应作为相应估价目的的估价对象。对作为估价 对象的，应在估价报告中根据估价目的分析、说明其进行相应买卖或租赁、抵押、作为出资等活动的合 法性。4 价值类型应根据估价目的确定，并应包括价值或价格的名称、价值定义或内涵。 3.0.4 制定估价作业方案应对估价目的进行分析的基础上编制，并应包括下列内容：1 估价工作的主要内容及质量要求，应包括拟采用的估价方法和估价技术路线，拟搜集的估价所需资料及其来源渠道等；2 估价工作的具体步骤及时间进度；3 估价工作的人员安排。 3.0.5 估价所需资料应针对估价项目进行搜集，并应包括下列资料：1 反映估价对象区位、实

9、物和权益状况的资料2 估价对象及其同类房地产的交易、收益、成本等资料；3 对估价对象所在地区的房地产价值和价格有影响的资料；4 对房地产价值和价格有普遍影响的资料。 3.0.6 对搜集的估价所需资料应进行检查。当估价委托人是估价对象权利人时，应查看估价对象的权属证 明原件，并应将复印与原件核对，不得仅凭复印件判断或假定估价对象的权属状况。 3.0.7 估价对象的实地查勘应符合下列规定： 1 应观察、询问、检查、核对估价对象的区位状况、实物状况和权益状况， 2 应拍摄反映估价对象外观和内部状况以及周围环境状况的照片等影像资料，并应补充搜集估价所需的 关于估价对象的其他资料；3 应制作实地查勘记录

10、，并记载实地查勘的对象、内容、结果、时间和人员及其签名，等，记载的内 容应真实、客观、准确、完整、清晰。 3.0.8 当无法进入估价对象内部进行实地查勘时，应对估价对象的外部状况和区位状况进行实地查勘，并 应在估价报告中说明未进入估价对象内部进行实地查勘及其具体原因。对未进扩实地查勘的估价对象内 部进行实地查勘及其具体原因。对未进行实地查勘的估价对象内部状况，应作为估价假设中的依据不足 假设在估价报告中说明。 3.0.9 以估价中遇有难以解决的复杂、疑难、特殊的估价技术问题时，应寻求相关估价专家或单位提供专 业帮助，并应在估价报告中说明。3.0.10 对估价对象的房屋安全、质量缺陷、环境污染、

11、建筑面积、财务状况等估价专业以外的专业问题， 经实地查勘、查阅现有资料或向相关专业领域的专家咨询后，仍难以作出常规判断和相应假设的，应建 议估价委托人聘请具有相应资质资格的专业机构或专家先行鉴定或检测、测量、审计等。再以专业机构 或专家出具的专业意见为依据进行估价，并应在估价报告中说明。 3.0.11 估价报告在交付估价委托人前，应以其内容和形式等进行审查核定，并应形成审核记录，记载审 核的意见、结论、日期和人员及其签名。 3.0.12 估价报告经内部审核合格后，应由不少于两名注册房地产估价师签名及加盖房地产估价机构公章， 并应按有关规定和估价委托合同约定交付估价委托人。3.0.13 估价报告

12、交付估价委托人后，不得擅自改动、更换、删除或销毁下列估价资料：1 估价报告；2 估价委托书和估价委托合同； 3 估价所依据的估价委托人提供的资料； 4 估价项目来源和沟通情况记录5 估价对象实地查勘记录； 6 估价报告内部审核记录； 7 估价中的不同意见记录6 外部专业帮助的专业意见。3.0.14 房地产估价机构应及时整理和保存估价资料，并应保存到估价服务的行为结束且不得少于 10 年。保存期限应自估价报告出具之日起计算。4 估价方法估价方法4.1 估价方法选用估价方法选用4.1.1 选用估价方法时，应根据估价对象及其所在地的房地产市场状况等客观条件，对比较法、收益法、 成本法、假设开发法等进

13、行适用性分析。 4.1.2 估价方法的选用，应符合下列规定：1 估价对象的同类房地产有较多交易的，应选用比较法。 2 估价对象或其同类房地产通常有租金等经济收入的，应选用收益法。 3 估价对象可假定为独立的开发建设项目进行重新开发建设的，宜选用成本法；当估价对象的同类房 地产没有交易或交易很少，且估价对象或其同类房地产没有租金等经济收入时，应选用成本法。 4 估价对象具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可采用除成本法以外的方法测算的，应选用假 设开发法。 4.1.3 当估价对象仅适用一种估价方法进行估价时，可只选用一种方法进行估价。当估价对象适用两种 或两种以上估价方法进行估价时，宜同时选用

14、所有适用的估价方法进行估价，不得随意取舍；当必须取 舍时，应在估价报告中说明并陈述理由。4.2 比较法比较法4.2.1 运用比较法估价，应按下列步骤进行：1 搜集交易实例；2 选取可比实例；3 建立比较基础；4 进行交易情况修正；5 进行市场状况调整；6 进行房地产状况调整；7 计算比较价值。 4.2.2 搜集交易实例信息应满足比较法运用的需要，宜包括下列内容：1 交易对象基本状况； 2 交易双方基本情况； 3 交易方式4 成交日期；5 成交价格、付款方式、融资条件及交易税费负担情况；6 交易目的等。 4.2.3 选取的可比实例应符合下列规定：1 可比实例应从交易实例中选取且不得少于三个；2

15、可比实例的交易方式应适合估价目的；3 可比实例房地产应与估价对象的相似 4 可比实例的成交日期接近价值时点，与价值时点相关不宜超过一年，且不得超过两年；5 可比实例的成交价格应为正常价格或可修正为正常价格。6 在同等条件下，应将位置与估价对象较近、成交日期与价值时点较近的交易实例选为可比实例。 4.2.4 下列特殊交易情况下的交易实例，不宜选为可比实例：1 利害关系人之间的交易；2 对交易对象或市场行情缺乏了解的交易；3 被迫出售或被迫购买的交易；5 人为哄抬价格的交易；6 对交易对象有特殊偏好的交易；7 相邻房地产合并的交易；8 受迷信影响的交易；4.2.5 可比实例及其有关信息应真实、可靠

16、、不得虚构。应对可比实例的外部善和区位状况进行实地查勘， 并应在估价报告说明可比实例的名称、位置及附位置图和外观照片。 4.2.5 选取可比实例后，应建立比较基础，对可比实例的成交价格进行标准化处理，统一标准化处理应包 括统一财产范围、统一付款方式、统一融资条件、统一税费负担、统一计价单位并应符合下列规定： 1 统一财产范围，应对可比实例与估价对象的财产范围进行对比，并应消除因财产范围不同而造成的价 格差异。2 统一付款方式，应将可比实例不是在成交日期或一次性付清方式下的价格，调整为在成交日期且一次 性付清的价格。 3 统一融资条件，应将可比实例在非常规融资条件下的价格，调整为在常规融资条件下

17、的价格。 4 统一税费负担，应将可比实例在交易税费非正常负担情况下的价格，调整为在交易税费正常负担情况 下的价格。5 统一计价单位，包括统一为总价或单价、楼面地价，统一币种和货币单位，统一面积或体积内涵及计 量单位等。不同币种之间的换算宜国务院金融主管部门颂的成交日期的市场汇率中间价计算。 4.2.7 当满足本规范第 4.2.3 条要求的交易实例少于三个时，在掌握特殊交易情况且能量化其对成交价格 影响的情况下，可将特殊交易情况下的交易实例选为可比实例，但应对其进行交易情况修正。修正时， 应消除交易中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的非正常成交价格修正为正常价 格。 4.2.8

18、 进行市场状况调整，应消除成交日期的市场状况与价值时点的市场状况不同造成的价格差异，将可 比实例在其成交日期的价格调整为在价值时点价格，并应在调查及分析可比实例所在地同类房地产价格 变动情况的基础上，采用可比实例所在地同类房地产的价格变动率或价格指数进行调整，且价格变动率 或价格指数的来源应真实、可靠。 4.2.9 房地产状况调整应消除可比实例状况与估价对象状况不同造成的价格差异，包括区位状况调整、实 物状况调整和权益状况调整。 4.2.10 进行区位状况调整，应将可比实例在自身区位状况下的价格调整为在估价对象区位状况下的价格。且调整的内容应包括位置、交通、周围环境、外部配套设施等。单套住宅的

19、区位因素还应包括所处楼 幢、楼层和朝向。 4.2.11 进行实物状况调整，应将可比实例在自身实物状况下的价格调整为在估价对象实物状况下的价格。土地实物状况调整的内容应包括面积、形状、地形、地势、地质、土壤、开发程度。建筑物实物状况调 整的内容应包括建筑规模、建筑结构、设施设备、装饰装修、空间布局、建筑功能、外观、新旧程度等。4.2.12 进行权益状况调整，应将可比实例在自身权益状况下的价格调整为在估价对象权益状况下的价格。且调整的内容应包括规划条件、土地使用期限、共有情况、用益物权设立情况、担保物权设立情况、 租赁或占用情况、拖欠税费情况、查封等形式限制权利情况、权属清晰情况等。 4.2.13

20、 进行区位、实物和权益状况调整时，应将可比实例估价对象的区位状况、实物状况和权益状况 因素逐项进行比较，找出各种因素之间的差异，量化状况差异造成的价格差异，对可比实例的价格进行 相应调整。调整的具体内容和比较因素，应根据估价对象的用途等情况确定。 4.2.14 交易情况修正、市场状况调整和房地产状况调整，视具体情况可基于总价或单价，采用金额、百 分比或回归分析法，通过直接比较或间接比较对可比实例成交价格进行调整。 4.2.15 进行交易情况修正、市场状况调整、区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整时，应符合下 列规定： 1 分别对可比实例成交价格的单项调整幅度不应超过 20，综合调整幅度不应

21、超过 30。2 经修正和调整后的各个可比实例价格中，最高价与最低价的比值不宜大于 1.2 3 当幅度或比值超出本条规定时，宜更换可比实例 4 当因估价对象或市场状况特殊，无更合适的可比实例替换时，应在估价报告中说明并陈述理由。4.2.16 对经修正和调整后的各个可比实例价格，应根据它们之间的差异程度、可比实例与估价对象的相似程度、可比实例资料的可靠程度等情况，选用简单算术平均、加权算术平均等方法计算出比较价值。 4.2.17 比较法的原理和技术，可用于其他的估价方法中有关估价数据的测算。4.3 收益法收益法4.3.1 运用收益法估价，应按下列步骤进行：1 选用具体估价方法；2 估计未来收益期或

22、持有期；3 测算未来净收益；4 测算报酬率或资本化率、收益乘数；5 计算收益价值。 4.3.2 收益法估价时，应区分报酬资本化法和直接资本化法，并应优先选用报酬资本化法。报酬资本化法 估价时，应区分全剩余寿命模式和持有加转售模式。当收益期较长，难以预测该期限内各年净收益时， 宜选用持有加转售模式。4.3.3 选用全剩余寿命模式进行估价时，收益价值应按下式计算：n AiV - （4.3.3）i=1 （1Y）i 式中 V 收益价值（元，元/m2） ；Ai 未来第 i 年的净收益（元，元/m2） ；Y 报酬率（） ；n 收益期（年） 。4.3.4 选用持有加转售模式进行估价时，收益价值应按正式计算：

23、（4.3.4）1(1)(1)t it it iitAVVYY式中 V 收益价值（元，元/m2） ；Ai 期间净收益（元，元/m2） ；Vt 期末转售收益（元，元/m2）Yt期末报酬率（） Yi 未来第 i 年报酬率（） ；t 持有期（年） 。4.3.5 选用直接资本化法进行估价时，收益价值按下式计算:NOIV - （4.3.5）R 式中 V 收益价值（元，元/m2） ；NOI 未来第一年的净收益（元，元/m2） ；R 资本化率（） 。 4.3.6 收益期应根据建设用地使用权剩余期限和建筑物剩余经济寿命进行测算，并应符合下列规定： 1 建设用地使用权剩余期限和建筑物剩余经济寿命同时结束的，收益期

24、为建设用地使用权剩余期限或建 筑物剩余经济寿命； 2 建设用地使用权剩余期限和建筑物剩余经济寿命不同时结束的，应选取其中较短者为收益期，并应对超 出收益期的建设用地使用权或建筑物按第 4.3.16 条规定处理。3 评估承租人权益价值的，收益期应为剩余租赁期限。 4.3.7 持有期应根据市场上投资者对同类房地产的典型持有时间，以及能预测期间收益的一般期限来确定，并宜为 5 年至 10 年。 4.3.8 净收益可通过租赁收入测算的，应优先通过租赁收入测算，并应符合下列规定：1 根据租赁合同和租赁市场资料测算净收益，且净收益应为有效毛收入减去由出租人负担的运营费用。2 有效毛收入应为潜在毛收入减去空

25、置和收租损失，再加上租赁保证金或押金的利息等各种其他收入， 或为租赁收入加上其他收入。3 运营费用包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等维持房地产正常使 用或营业的必要支出，并应根据租赁合同约定的租金（以下称合同租金）涵义决定取舍。其中由承租人 负担的部分，不应计入。4 评估承租人权益价值的，净收益应为市场租金减去合同租金。 4.3.9 净收益不可直接通过租赁收入测算的，应根据估价对象的用途等情况 ，选择下列方式之一测算：1 商服经营型房地产，应根据经营资料测算净收益，且净收益应为经营收入减去经营成本、经营费用、 经营税金及附加、管理费用、财务费用以及应归属于商服经营

26、者的利润后的余额。2 生产型房地产，根据产品市场价格和原材料、人工费用等资料测算净收益，且净收益应为产品销售 收入减去生产成本、销售费用、销售税金及附加、管理费用、财务费用以及应归属于生产者的利润后的 余额。3 尚未使用或自用的房地产，可比照有收益的类似房地产的有关资料按上述相应方式测算净收益，或通 过直接比较得出净收益。4.3.10 估价中采用的收入和费用或净收益取值，应符合下列规定： 1 除有租约限制且评估出租人权益价值外，都应采用正常客观的数据。2 有租约限制且评估出租人权益价值的，已出租部分在租赁期间应按合同租金确定租赁收入、未出租部 分和已出租部分在租赁期间届满后应按市场租金确定租赁

27、收入。 3 评估出租人权益价值或承租人权益价值时，合同租金明显高于或低于市场租金的，应调查租赁合同的 真实性、分析解除租赁合同的可能性及其对收益价值的影响。 4.3.11 测算净收益时，价值时点为现在的，应调查估价对象至少最近三年的实际收入、费用或净收益等 情况。利用估价对象的资料得出的收入、费用或净收益等数据，应与类似房地产在正常情况下的收入、 费用或净收益等数据进行比较。若与正常客观的数据有差异，应进行分析并予以适当修正。 4.3.12 期末转售收益应是在持有期末的转售价格减去转售成本。持有期末的房地产转售价格可采用直接 资本化法、比较法等方面来测算。持有期末的转售成本应为转让人负担的销售

28、费用、销售税费等费用和 税金。 4.3.13 测算净收益时，应根据净收益过去、现在、未来的变动情况，判断确定未来净收益流量及其类型 和对应的收益法公式，并应在估价报告中说明判断确定的结果及理由。4.3.14 报酬率宜选用下列方法确定：1 市场提取法：选取不少于三个可比实例，利用其价格、净收益等数据，选用相应的收益法公式，测 算报酬率。2 累加法：以安全利率加风险调整值作为报酬率。安全利率可选用国务院金融主管部门公布的同一时期 一年定期存款年利率或同一时期一年期国债年利率；风险调整值为承担额外风险所要求的补偿，应根据 估价对象及其所在地区、行业、市场等存在的风险来确定。 3 投资收益率排序插入法

29、：找出相关投资类型及其收益率、风险程度，按风险大小排序，将估价对象 与这些投资的风险程度进行比较，判断、确定报酬率。4.3.15 资本化率宜采用市场提取法确定。其中的综合资本化率还可根据具体情况，选用下列方法确定：1 根据房地产的购买资金构成，将购买房地产的抵押贷款收益率与权益资金收益率的加权平均数作为 资本化率，按下式计算：ROMRM（1M）RE （4.3.15-1） 式中 RO 综合资本化率（） ；M 贷款价值比率（） ，即抵押贷款额与房地产价值的百分比；RM 抵押贷款资本化率（） ，即第一年还本付息额与抵押贷款额的百分比；RE 权益资金要求的正常收益率（） 。 2 根据房地产中土地和建筑

30、物的价值构成，将土地资本化率与建筑资本化率的加权平均数作为综合资本 化率，按下式计算：ROLRLBRB （4.3.15-2） 式中 RO 综合资本化率（） ，适用于土地与建筑物合一的估价；RL 土地资本化率（） ，适用于土地估价；RB 建筑物资本化率（） ，适用于建筑物估价；L 土地价值占房地价值的比率（） ；B 建筑物价值占房地价值的比率（） ，LB100。4.3.16 收益价值的计算，应符合下列规定： 1 对土地使用权剩余期限长于建筑物剩余经济寿命的房地产，收益价值应为按收益期计算的价值，加 自收益期结束时起计算的剩余期限建设用地使用权在价值时点的价值。 2 对建筑物剩余经济寿命超过土地用

31、地使用权剩余期限，且出让合同约定建设用地使用权期间届满无 偿收回建设用地使用权及地上建筑物的非住宅房地产，收益价值应为按收益期计算的价值。 3 对建筑物剩余经济寿命超过土地用地使用权剩余期限，且出让合同未约定建设用地使用权期间届满 无偿收回建设用地使用权及地上建筑物的房地产，收益价值应为按收益期计算的价值，加建筑物在收益 期结束时的价值折现到价值时点的价值。 4.3.12 利用土地与建筑物共同产生的收益单独测算土地价值，可采用下式：AOVBRBVL - （4.3.161）RL利用土地与建筑物共同产生的收益单独测算建筑物价值，可采用下式：AOVLRLVB - （4.3.162）RB 式中 AO

32、土地与地上建筑物共同产生的净收益（元，元/m2） ；VL 土地价值（元，元/m2） ；VB 建筑物价值（元，元/m2） 。4.3.17 自收益期结束时起计算的剩余期限土地使用权在价值时点的价值，可根据具体情况，选用下列 方法计算 ： 1 先分别测算自价值时点起计算的剩余期限土附表很可能和以收益期为使用期限的土地使用权在价值 时点的价值，再将两者相减； 2 先预测自收益期结束进起计算的剩余期限土地使用权在收益期结束时的价值，再将其折现到价值 时点。4.4 成本法成本法4.4.1 运用成本法估价，应按下列步骤进行：1 选择具体估价路径；2 测算重置成本或重建成本；3 测算折旧；4 计算成本价值。

33、4.4.2 成本法估价时，对包含土地和建筑物的估价对象，应选择具体估价路径，并应符合下列规定： 1 应根据估价对象状况和土地市场状况，选择房地合估路径或房地产分估路径，并应优先选择房地合估 路径。2 当选择房地合估路径时，应把土地当作原材料，模拟房地产开发过程，测算房地产重置成本或重建成 本进行估价。 3 选择房地分估路径时，应把土地和建筑物分别作为独立的物，分别测算土地重置成本、建筑物重置 成本或重建成本。4.4.3 测算重置成本或重建成本，应符合下列规定： 1 重置成本或重建成本应为在价值时点重新重新开发建设全新状况的房地产的必要支出及应得利润。2 房地产的必要支出及应得利润应包括土地成本

34、、建设成本、 管理费用、销售费用、投资利息、 销售税费、 开发利润。4.4.4 测算土地成本和土地重置成本，可采用比较法、成本法、基准地价修正法等方法，并应符合下列规 定： 1 土地成本和土地重置成本应为在价值时点重新购置土地的必要支出，或重新开发土地的必要支出 及应得利润 2 重新购置土地的必要支出应包括土地购置价款和相关税费，重新开发土地的必要支出及应得利润 应包括待开发土地成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润。 3 除估价对象状况相对于价值时点应为历史状况或未来状况外，土地状况应为土地在价值时点的状 况，土地使用期限应为自 价值时点起计算的土地使用权剩余期限。 4.4.

35、5 测算建筑物重置成本或重建成本，可采用单位比较法、分部分项法、工料测量法等方法，或利用政 府或其有关部门公布的房屋重置价格扣除其中可能包含的土地价值且进行适当调整，并应符合下列规定：1 对一般建筑物，或因年代久远、已缺少与旧建筑物相同的建筑材料、建筑构配件和设备，或因建筑 技术、工艺改变等使得旧建筑物复原建造有困难的建筑物宜测算重置成本； 2 对具有历史、艺术、科学价值或代表性的建筑物，宜测算重建成本； 3 建筑物重置成本和重建成本应为在价值时点重新建造全新建筑物的必要支出及应得利润； 4 建筑的必要支出及应得利润应包括建筑物建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和 开发利润。 5

36、 利用政府或其有关部门公布的房屋重置价格扣除其中包括的土地价值且进行适当调整测算建筑物重 置成本或重建成本的，应了解该房屋重置价格的内涵。4.4.6 各项必要支出及应得利润的测算，应符合下列规定： 1 各项必要支出及应得利润应为正常客观的支出和利润 2 销售税费和开发利润不应作为投资利息的计算基数 3 作为投资利息计算基数的各项必要支出的计算期，应为别自其发生时起至建设期结束时止； 4 开发利润应在明确其计算基数和相应开发利润率的基础上，为其计算基数乘以开发建设类似房地产的 相应开发利润率。4.4.7 建筑物折旧应是各种原因造成的建筑物价值减损，并应等于建筑物在价值时点的重置成本或重建成 本减

37、去建筑物在价值时点的市场价值，包括物质折旧、功能折旧和外部折旧。 4.4.8 测算建筑物折旧可选用 年龄-寿命法、 市场提取法、分解法。 4.4.9 采用年龄-寿命法测算建筑物折旧后的价值，可选用下列公式：1 直线法下建筑物折旧后的价值计算公式：tV C （C S）- （4.4.91）N2 成新折扣法下建筑物折旧后的价值计算公式：V Cq （4.4.92）式中 V 建筑物折旧后的价值（元，元/m2） ；C 建筑物重置成本或重建成本（元，元/m2） ；S 建筑物预计净残值（元，元/m2） ；t 建筑物有效年龄（年） ；N 建筑物经济寿命（年） ；q 建筑物成新率（） 。4.4.10 建筑物有效年

38、龄应根据建筑物的施工、使用、维护和更新改造等状况，在建筑物实际年龄的基础 上进行适当加减调整得出。 4.4.11 建筑物经济寿命应自建筑物竣工时起计算，可在建筑物设计使用年限的基础上，根据建筑物的施 工、使用、维护和更新改造等状况及周围环境、房地产市场状况等进行等综合分析判断后确定。非住宅 建筑物经济寿命晚于土地使用期限结束，且出让合同等约定土地使用权期间届满后无偿 收回土地使用权 及地上建筑物的，测算建筑物折旧时，应将建筑物经济寿命替换为自建筑物竣工时起至土地使用权期间 届满之日止的时间。 4.4.12 采用市场提取法测算建筑物折旧，应先从交易实例中选取不少于三个含有与估价对象中的建筑物 具

39、有类似折旧状况的建筑物的可比实例，再通过这些可比实例的成交价格减去土地重置成本得到建筑物 折旧后的价值，然后将建筑物重置成本或重建成本减去建筑物折旧后的价值得到建筑物折旧。 4.4.13 采用分解法测算建筑物折旧，应先把建筑物折旧分成物质折旧、功能折旧、外部折旧等各个组成 部分，分别测算出各个组成部分并应分为可修复和不可修复两类，再分别测算各个组成部分，然后相加 得到建筑折旧。修复成本小于或等于修复所能带来的房地产价值增加额的，应为可修复折旧；否则，应 作为不可修复折旧。对可修复的，应测算修复成本并将其作为折旧额。 4.4.14 测算建筑物折旧时，应到估价对象现场，观察、判断建筑物的实际新旧程

40、度，并应根据建筑物的建 成时间和使用、维护、更新改造等情况，确定折旧额或成新率。 4.4.14 成本价值应为符合下列规定： 1 对估价对象为包含土地和建筑物的计税的，房地合估路径的成本价值应为房地产重置成本或重建成本 减去建筑物折旧，房地分估路径的成本价值为土地重置成本加上建筑物重置成本或重建成本减去建筑物 折旧。 2 对估价对象为土地的，成本价值应为重新开发土地的必要支出及应得利润。 3 对估价对象为建筑物的，成本价值应为建筑物重置成本减去建筑物折旧。4.4.16 在建工程和新近开发完成的房地产，采用成本法估价的，可不扣除折旧，但对存在减价因素的， 应予以相应的减价调整。 4.4.17 成本

41、法测算出的价值一般是房屋所有权和土地使用权且不存在租赁、抵押、查封等情况下的价值。 当估价对象的权益状况与此不同，应对成本法测算出的价值进行相应调整。4.5 假设开发法假设开发法4.5.1 运用假设开发法估价，应按下列步骤进行：1 选用具体估价方法；2 选择估价前提；3 选取最佳开发经营方式；4 测算后续开发经营期；5 测算开发完成后的价值；6 测算后续开发的必要支出；7 确定折现率或后续开发的利息和利润；8 计算开发价值。 4.5.2 假设开发法估价时，应选择具体估价方法，并应符合下列规定：1 应根据估价对象所处开发建设阶段等情况，选择动态分析方法或静态分析方法，应优先选用动态分 析方法。2

42、 动态分析方法应对后续开发的必要支出和开发完成后的房地产价值进行折现现金流量分析，且不另 外测算后续攷的投资利息和应得利润； 3 静态分析方法应另外测算后续攷的投资利息和应得利润。 4.5.3 假设开发法的估价前提应根据估价目的和估价对象所处开发建设状态等情况，并应经过分析，选择 下列之一：1 业主自行开发前提；2 自愿转让开发前提；3 被迫转让开发前提。4.5.4 选取最佳开发经营方式，应先调查估价对象状况、估价对象所在房地产市场状况等情况，再据此 确定未来开发完成的房地产状况及其经营方式。 4.5.5 后续开发经营期应根据估价对象状况、未来开发完成后的房地产状况、未来开发完成房地产经营 方

43、式、类似房地产开发项目相应的一般期限，估价前提、估价对象所处开发建设状态、未来房地产市场 状况等进行测算。 4.5.6 后续开发的必要支出应根据估价对象状况、未来开发完成后的房地产状况、未来开发完成房地产 经营方式、类似房地产开发项目相应的一般期限，估价前提、估价对象所处开发建设状态等来确定，并 应符合下列规定： 1 后续开发的必要支出应为将估价对象开发成未来开发完成后的房地产所必须付出的各项成本、费用和 税金，动态分析法的构成包括后续开发的建设成本、管理费用、 销售费用、 销售税费等，静态分析法 的构成项目还包括后续开发的投资利息。当估价前提为自愿转让开发和被迫转让开发时，构成项目还应 包括

44、估价对象取得税费。2 动态分析法中折现前后续开发的必要支出应为其在未来发生时的金额；在静态分析方法中，应为假 设其在价值时点发生时的金额。 4.5.7 开发完成后价值测算，应符合下列规定： 1 不应采用成本法测算， 2 当采用比较法测算时，应先测算开发完成后的房地产单价 再将该单价乘以未来开发完成后的房地产 面积或体积等得出开发完成后的房地产总价值；当未来开发完成后的房地产中有不同用途、档次等差别 较大时，应分别测算不同部分的单价，再将它们乘以相应的面积或体积等后相加得出开发完成后的房地 产总价值。 4.5.8 动态分析方法中折现前开发完成后的价值测算，应符合下列规定： 1 应为未来开发完成后

45、的房地产在其未来开发完成时的价值；但当能预计未来开发完成后的房地产预售 或存在延迟销售时，应为预售或延迟销售时的价值； 2 应根据类似房地产未来市场价格变动趋势进行预测。4.5.9 静态分析法中开发完成后的价值，可为假设未来开发完成后的房地产在价值时点的价值。 4.5.10 动态分析方法中的折现率，应为同类房地产开发项目一般所要求的收益率。 4.5.11 静态分析方法中的后续开发的利息的计算基数，应包括估价对象价值或价格和后续开发的建设成 本、管理费用、销售费用。当估价前提为自愿转让开发和被迫转让开发时，计算基数还应包括估价对象 取得税费。各项计算基数的计息期，应分别自其发生时起至建设期结束时

46、止。4.5.12 静态分析法中后续开发的应得利润，应在明确其计算基数和相应开发利润率的基础上，为其计算 基数乘以类似房地产副局长相应开发利润率。 4.5.13 采用动态分析方法的开发价值，应为开发完成后的价值与后续开发的必要支出折现到价值时点后 相减；采用静态分析方法的开发价值，应为开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润。4.6 其他估价方法其他估价方法4.6.1 其他估价方法包括基准地价修正法、路线价法、标准价调整法、多元回归分析法、修复成本法、收 益损失资本化法和价差法等，应根据估价目的和估价对象等情况分析选用。表 4.6.1 其他估价方法序号估价方法适用范围1基准地价修正法政府

47、或其有关部门已公布基准地价地区的土地估价2路线价法城镇临街商业用地批量估价3标准价调整法大量相似的房地产批量估价4多元回归分析法大量相似的房地产批量估价5修复成本法可修复的房地产价值减损评估6损失资本化法不可修复的房地产价值减损评估7价差法不可修复的房地产价值减损评价，房地产价值增加评估4.6.2 运用基准地价修正法宗地估价时，应按下列步骤进行：1 搜集有关基准地价资料；2 查找估价对象宗地所在位置的基准地价；3 对基准地价进行市场状况调整； 4 进行基准地价进行土地状况调整； 5 测算估价对象宗地价值或价格。 4.6.3 基准地价修正法估价时，符合下列规定：1 在将基准地价调整为宗地价值或价格前，应了解基准地价的内涵；2 对基准地价进行市场状况调整，应将基准地价在其基准日期的价值调整为在价值日期的价值，调整的 方法与比较法中市场状况调整的方法相同。3 对基准地价进行土地状况调整，应将估价对象宗地状况与基准地价对应的土地状况进行比较，根据之 间的差异对基准地价