张江高科：16张江01及16张江02跟踪评级报告.PDF

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1、 上上上上海海海海张张张张江江江江高高高高科科科科技技技技园园园园区区区区开开开开发发发发股股股股份份份份有有有有限限限限公公公公司司司司 1 16 6张张张张江江江江0 01 1及及及及1 16 6张张张张江江江江0 02 2 跟跟跟跟踪踪踪踪评评评评级级级级报报报报告告告告 上海新世纪资信评估投资服务有限公司 Shanghai Brilliance Credit Rating & Investors Service Co., Ltd. 主体信用等级： AAA 级 债项信用等级： AAA 级 评级时间：2017 年 6 月 5 日 新世纪评级新世纪评级 Brilliance Ratings

2、编号：【新世纪跟踪2017100158】 主要财务数据主要财务数据 项项 目目 2014 年年 2015 年年 2016 年年 金额单位：人民币亿元金额单位：人民币亿元 发行发行人人母公司数据母公司数据： 货币资金 3.52 6.18 11.65 刚性债务 48.85 58.21 69.00 所有者权益 55.02 58.38 58.15 经营性现金净流入量 3.55 -14.18 -1.84 发行人发行人合并数据合并数据及指标：及指标： 总资产 176.98 185.31 190.41 总负债 102.20 106.08 105.64 刚性债务 74.06 67.42 80.63 所有者权益

3、 74.78 79.22 84.77 营业收入 30.02 24.19 20.88 净利润 4.14 4.90 7.70 经营性现金净流入量 14.64 14.69 4.46 EBITDA 10.05 10.33 12.34 资产负债率% 57.57 57.25 55.48 长短期债务比% 43.08 61.38 128.87 权益资本与刚性债务 比率% 100.97 117.51 105.14 流动比率% 113.55 131.77 180.16 现金比率% 22.07 29.34 45.75 利息保障倍数倍 1.85 2.08 4.12 EBITDA/利息支出倍 1.92 2.17 4.3

4、0 EBITDA/刚性债务倍 0.13 0.15 0.17 注：发行人数据根据张江高科经审计的 2014-2016 年财务数据整理、计算。 跟踪评级观点跟踪评级观点 跟踪期内跟踪期内，张江高科技园区发展进一步成张江高科技园区发展进一步成熟，张江高科继续持有大量园区内大量物业，且熟，张江高科继续持有大量园区内大量物业，且投资收益增长，投资收益增长，整体业绩良好整体业绩良好。未来公司在建、未来公司在建、拟建项目投资规模较大，拟建项目投资规模较大， 以租为主的经营模式进以租为主的经营模式进一步加重了资金压力一步加重了资金压力。依托较好的资产质量、较。依托较好的资产质量、较充裕的货币资金存量， 公司仍

5、具有很强的偿债能充裕的货币资金存量， 公司仍具有很强的偿债能力力。 跟踪期内， 张江高科技园区获取各级政府多项政策支持， 包括综合性国家科学中心以及张江科学城建设， 有助于进一步提升园区科技产业集群效应。 张江高科拥有大量经营性租赁物业， 且保持较高的出租率， 每年可产生稳定的大额现金流入。 张江高科货币资金较为充裕， 且拥有大量低成本园区物业，资产质量好、变现能力强，可对即期债务偿付提供良好保障。 商务成本的上升， 加之长三角地区其他城市类似科技产业园区后发优势显现或对张江高科技园区构成一定客户分流或转移压力。 近期张江高科新建项目较多， 资金投入量较大，且加大了新增物业持有力度，资金回收周

6、期延长，此外还存在持续的股权投资支出，短期内经营活动现金状况较为紧张。 张江高科投资业务受资本市场波动影响较大，而资本市场运行周期性强，公司投资收益稳定性及其持有的已上市股权市值需持续关注。 存续期间存续期间 16 张江张江 01: 5 年期年期 20亿元人民币，亿元人民币，2016 年年 7 月月 26 日至日至 2021 年年 7 月月 26 日日 16 张江张江 02: 5 年期年期 9亿元人民币，亿元人民币，2016 年年 10 月月 24 日至日至 2021 年年 10 月月 24 日日 本次本次 前前次次 主体主体/ /展望展望/ /债项债项 评级时间评级时间 主体主体/ /展望展

7、望/ /债项债项 评级时间评级时间 16 张江张江 01 AAA/稳定稳定/AAA 2017 年年 6 月月 AAA/稳定稳定/AAA 2016 年年 5 月月 16 张江张江 02 AAA/稳定稳定/AAA 2017 年年 6 月月 AAA/稳定稳定/AAA 2016 年年 9 月月 上海张江高科技园区开发股份有限公司上海张江高科技园区开发股份有限公司 16 张江张江 01 及及 16 张江张江 02 跟踪评级报告跟踪评级报告 概要概要 本报告表述了新世纪本报告表述了新世纪评级评级对对公司公司债券的评级观点， 并非引导投资者买卖或持有本债券的评级观点， 并非引导投资者买卖或持有本期期债券的一

8、种建议。 报告中引用的资料主要由债券的一种建议。 报告中引用的资料主要由张张江高科江高科提供，所引用资料的真实性由提供，所引用资料的真实性由张江高科张江高科负责。负责。 分析师分析师 谢宝宇 邬羽佳 上海市汉口路 398 号华盛大厦 14F Tel：(021)63501349 63504376 Fax：(021)63500872 E-mail： http:/ 评级机构：上海新世纪资信评评级机构：上海新世纪资信评估投资服务有限公司估投资服务有限公司 - 1 - 新世纪评级新世纪评级 Brilliance Ratings 跟踪评级报告跟踪评级报告 按照按照上海张江高科技园区开发股份有限公司上海张江

9、高科技园区开发股份有限公司 （以下简称 “（以下简称 “张江高科张江高科” 、“、“该该公司公司”或或“公司公司” ）16张江张江 01及及 16张江张江 02信用评级的跟踪评级安排，本评信用评级的跟踪评级安排，本评级机构根据级机构根据张江高科张江高科提供的经审计的提供的经审计的 2016 年审计报告及相关经营数据，对年审计报告及相关经营数据，对张江高科张江高科的财务状况、经营状况、现金流量及相关风险进行了动态信息收集的财务状况、经营状况、现金流量及相关风险进行了动态信息收集和分析，并结合行业发展趋势等方面因素，得出跟踪评级结论。和分析，并结合行业发展趋势等方面因素，得出跟踪评级结论。 一、一

10、、债券债券发行情况发行情况 中国证券监督管理委员会证监许可20161534 号文批准，该公司 2016年分两期发行了合计29亿元公司债券 （如图表1所示） ， 期限均为5年 （3+2） 。 图表图表 1. 公司公司已发行债券情况已发行债券情况 （单位：亿元单位：亿元） 债券名称债券名称 发行量发行量 票面利率票面利率 起息日起息日 兑付日兑付日 资金用途资金用途 14张江MTN001 9.00 5.00% 2014-10-17 2017-10-17 全部用于偿还银行借款 15 张江高科MTN001 20.00 4.29% 2015-07-10 2018-07-10 全部用于偿还银行借款 16

11、张江 01 20.00 2.95% 2016-7-26 2021-7-26 扣除发行费用后， 16.296亿元偿还银行借款，其余补充流动资金 16 张江 02 9.00 2.89% 2016-10-24 2021-10-24 全部用于补充营运资金 注：根据张江高科提供的数据绘制（至本报告日） 除上述两期公司债券外， 该公司尚有两期中期票据 14 张江 MTN001 和15 张江高科 MTN001 处于存续期内，发行规模分别为 9 亿元和 20 亿元，目前付息正常。 二、二、跟踪评级结论跟踪评级结论 （一）（一） 公司管理公司管理 跟踪期内，该公司产权状况保持稳定，但高级管理人员有所变跟踪期内，

12、该公司产权状况保持稳定，但高级管理人员有所变动。动。 跟踪期内，该公司仍为上海张江（集团）有限公司的控股子公司（持股比例为 50.75%） ，后者由上海浦东新区国有资产监督管理委员会全资控股。 2016 年 12 月，该公司董事长陈干锦先生因工作变动，不再担任公司第六届董事会董事长、董事及董事会下设战略委员会、提名委员会、薪酬与考核委员会委员职务。根据法律、相关规则以及公司章程，由公司副董事 - 2 - 新世纪评级新世纪评级 Brilliance Ratings 长葛培建先生代为履行董事长职务。上述高管人员调整未对公司日常经营管理构成重大影响。 （二）（二） 业务运营业务运营 跟踪期内，浦东新

13、区经济稳定增长，良好的经济发展环境为张江高科技跟踪期内，浦东新区经济稳定增长，良好的经济发展环境为张江高科技园区可持续发展起到较园区可持续发展起到较大的推动作用。同时，张江高科技园区陆续获取各级大的推动作用。同时，张江高科技园区陆续获取各级政府多项政策支持，包括综合性国家科学中心及张江科学城建设，有助于政府多项政策支持，包括综合性国家科学中心及张江科学城建设，有助于进进一步提升一步提升园区园区科技产业集群效应科技产业集群效应。 张江高科技园区为浦东新区四大核心园区之一，经过多年的开发， 产业结构不断优化。 浦东新区作为我国改革开放先行先试区、自主创新示范引领区和现代服务业核心集聚区，目前已经是

14、上海建设国际金融中心、国际航运中心的核心功能区，经济总量多年来均位居上海市各区县首位。2015 年 3 月，中共中央政治局决定扩展上海自贸区范围。扩区后上海自贸区涵盖上海外高桥保税区、上海外高桥保税物流园区、洋山保税港区、上海浦东机场综合保税区等 4 个海关特殊监管区域以及陆家嘴金融片区、金桥开发片区、张江高科片区，面积从 28.78 平方公里增加至 120.72 平方公里，新纳入陆家嘴金融片区、金桥开发片区、张江高科片区将有利于推动上海尤其是浦东新区在金融、先进制造和高科技产业等多领域的进一步发展。2016 年浦东新区生产总值同比增长 8.2%，高于全市平均增幅 1.4 个百分点，其中第三产

15、业占比达 74.9%，较上年提高 2.9 个百分点；当年地方公共预算收入完成963.75 亿元，同比增长 22.3%，经济发展态势良好。 按照浦东新区功能定位，张江高科技园区以集成电路、软件、生物 医药为主导产业，集中体现创新、创业的主体功能。目前，园区内聚焦了富乐胶、微创医疗、沙特基础、蒂森克虏伯普瑞斯坦等跨国公司地区总部；并引进了益科博、林洋电子、中兴派能、中江能源、理想能源等一批具有系统知识产权和影响力的新能源与环保企业。此外，园区加速推进战略性新兴产业，促进集成电路产业转型升级，在吸引世界著名半导体企业尤其是世界级设计企业入驻的同时，促进园区设计企业并购重组。 跟踪期内，张江高科技园区

16、各项经济与运营指标在上海市主要开发区中位于前列。作为企业核心价值和竞争优势的直接表现，2016 年张江高科技园区规模以上工业企业利润达 347.50 亿元，仅次于国际汽车城，排名全市开发区第二；上缴税金 264.04 亿元，位居全市开发区第四位；固定资产投资达到 98.12 亿元，列全市开发区第五。园区内企业的产业优势有力地支撑了张江高科技园区经济发展，亦可为园区科技创投提供更多的机会。 - 3 - 新世纪评级新世纪评级 Brilliance Ratings 图表图表 2. 上海市主要开发区上海市主要开发区 2016 年经济运行年经济运行指标指标 项目项目 规模以上规模以上 工业总产值工业总产

17、值 规模以上工业规模以上工业企业利润企业利润 上缴税金上缴税金 固定资产投资固定资产投资 金额金额 （亿元）（亿元） 排排名名 金额金额 （亿元）（亿元） 排排名名 金额金额 （亿元）（亿元） 排排名名 金额金额 （亿元）亿元） 排排名名 国际汽车城 2942.24 1 434.69 1 197.14 5 78.46 6 张江高科技园区 1080.93 7 347.5 2 264.04 4 98.12 5 金桥经济技术开发区 1848.85 2 281.85 3 438.96 3 73.58 7 康桥工业区 1763.78 3 84.1 8 86.84 12 101.81 4 嘉定工业区 11

18、99.98 5 113.42 4 148.39 7 49.9 10 松江工业园区 1148.55 6 81.88 9 139.56 8 26.05 16 陆家嘴金融贸易区 932.28 8 39.58 15 1042.64 2 235.31 1 外高桥保税区 509.9 16 37.6 16 1143.5 1 25.59 17 漕河泾新兴技术开发区 572.69 14 25.28 18 123.77 9 126.77 2 资料来源：根据公开资料整理 2016 年 2 月，国家发改委、科技部同意上海以张江地区为核心承载区建设综合性国家科学中心，作为上海加快建设具有全球影响力的科技创新中心的关键举

19、措和核心任务。 在 2017 年 5 月公布的 张江科学城建设规划（征求意见稿）中，张江科学城（规划范围确定为：张江高科技园区核心园 75.9 平方公里，以及国家量子中心等重大科技基础设施空间，总面积约94 平方公里）将围绕“上海具有全球影响力科技创新中心和核心承载区”和“上海张江综合性国家科学中心”目标战略，依托国家实验室建设和高校、科研机构等，突出科技商务文化等创新要素复合，建设成为中国乃至全球新知识、新技术的创造之地、新产业的培育之地，成为现代新型宜居城区和市级公共中心。 跟踪期，上海商业地产市场仍保持良性发展态势，但需关注到长三角地跟踪期，上海商业地产市场仍保持良性发展态势，但需关注到

20、长三角地区科技产业园区对区科技产业园区对张江高科技园区构成的客户分流或转移压力。张江高科技园区构成的客户分流或转移压力。 跟踪期内，上海商业地产仍呈良性发展态势。2016 年上海商业地产投资额为 1215.36 亿元，同比增加 8.30%，高于当年全市房地产开发投资增速1.40 个百分点。2016 年，全市商业地产施工面积为 4171.31 万平方米，新开工面积为 786.27 万平方米，竣工面积为 545.37 万平方米，同比增速分别为 6.34%、28.23%、3.75%。成交方面，2016 年商业物业销售量价齐升，销售面积扩大至512.27万平方米， 同比增加64.65%； 均价上升16

21、.42%至26815元/平方米。该公司主要从事园区开发，客户群体以从事研发、制造型的企业为主，有别于普通商品住宅开发商，然而公司经营仍易受到宏观经济景气度变化的影响。此外还需关注到，仅长三角就有多个城市力推科技产业 - 4 - 新世纪评级新世纪评级 Brilliance Ratings 园区发展，上海地区不断上升的商务成本仍可能会对部分制造、技术研发类企业的发展构成长期压力。 为顺应外部发展机遇和自身经营战略，跟踪期内，该公司加大园区物业为顺应外部发展机遇和自身经营战略，跟踪期内，该公司加大园区物业的收购和保有力度，控制物业销售， 使得主业物业租售的收购和保有力度，控制物业销售， 使得主业物业

22、租售收入有所减少；收入有所减少；不过，不过，公司高科技类股权投资项目效益持续显现，经营效益整体尚好。公司高科技类股权投资项目效益持续显现，经营效益整体尚好。 经过多年的发展，张江高科技园区逐步提升了园区城市化功能，区域内空间产品优势凸显。为顺应张江科学城的开发建设机遇及该公司“科技投行”的战略转型发展方向，跟踪期内，公司加大对园区物业的收购和保有力度，控制新建物业销售，同时适当增加投资退出强度，通过科技类股权项目投资收益变现平衡整体业绩。2016 年公司实现营业收入 20.88 亿元，同比下降 13.70%。从收入构成看，物业销售、物业租赁和服务业占营业收入的比重分别为 41.08%、30.9

23、7%和 20.61%，其中房地产销售收入和占比明显下滑。 图表图表 3. 2014 年以来公司主营业务收入及利润构成（单位：万元、年以来公司主营业务收入及利润构成（单位：万元、%） 业务业务收入收入 2014 年年 2015 年度年度 2016 年度年度 金额金额 占比占比 金额金额 占比占比 金额金额 占比占比 物业销售 189335.25 63.07 130983.64 54.14 85754.46 41.08 物业租赁 63879.04 21.28 58172.19 24.05 64652.05 30.97 服务业 39458.45 13.14 42524.46 17.58 43036.

24、05 20.61 其他 7548.54 2.51 10236.69 4.23 15323.63 7.34 合计合计 300221.28 100.00 241916.98 100.00 208766.19 100.00 毛利毛利 2014 年年 2015 年度年度 2016 年度年度 金额金额 占比占比 金额金额 占比占比 金额金额 占比占比 物业销售 101284.53 70.65 41124.56 54.03 48034.53 59.23 物业租赁 29426.59 20.53 19811.36 26.03 18882.99 23.29 服务业 12099.73 8.44 14355.63

25、18.84 13919.65 17.17 其他 551.11 0.38 845.93 1.11 254.99 0.31 合计合计 143361.96 100.00 76119.48 100.00 81092.16 100.00 资料来源：根据张江高科提供的资料整理 1. 园区物业开发业务园区物业开发业务 该公司园区物业业务包括张江高科技园区内工业房产、研发楼、孵化楼以及配套商住用房的开发、经营。考虑到租赁房产的现金回笼期较长，为平衡现金流，公司园区物业业务采取租售结合、租赁为主的方式经营，主要客户包括：国家鼓励发展的信息技术、软件、科技文化创意、金融信息服务等国际国内著名企业、快速发展的高科技

26、企业、创业阶段的创新型公司。公司主要通过定制的方式，为客户提供能贴近其需求的特色物业产 - 5 - 新世纪评级新世纪评级 Brilliance Ratings 品，如 5A 级写字楼和甲级研发办公楼、标准实验室、生态居住区和人才公寓等。由于园区的土地大多为工业用地，因此成本相对较低，项目毛利率较高。 园区内外物业销售 跟踪期内，该公司持续推进张江高科技园区内的各类物业开发，经营策略调整使得园区地产销售下降明显。2016 年公司物业销售收入同比减少34.53%至 8.58 亿元， 销售面积合计 5.08 万平方米， 结转项目如图表-4 所述。园区房产出售放缓将公司有助于储备更多物业资源， 但也影

27、响了资金的及时回笼，造成后续融资压力上升。 图表图表 4. 2016 年公司房地产销售情况年公司房地产销售情况 （单位：平方米）（单位：平方米） 序号序号 项目项目 经营业态经营业态 可供出售面积可供出售面积 已出售面积已出售面积 1 龙阳大道3000 号1幢 B 楼3-8层及1幢裙楼 104 单元 旅馆 9734.81 9734.81 2 龙东大道 3000 号 108 单元、214 单元 店铺 1932.71 1932.71 3 礼德国际 1 号楼 研发 26869.84 26869.84 4 集电港 B 区 3-6 地块 7#、8#楼 研发 10745.23 10745.23 5 川宏路

28、 230 号壹领御 12 幢 厂房 1510.20 1510.20 合计合计 50792.79 50792.79 资料来源：根据张江高科提供的资料整理 园区物业租赁 该公司以对园区产业客户提供研发、 办公空间及配套服务为主， 至 2016年末，公司拥有可供出租的房产经营面积合计 107.28 万平方米，其中研发办公楼、商业物业、配套人才公寓类分别占比 71%、7%、和 22%，实际已出租面积共 82.44 万平方米。2016 年物业租赁收入分别为 6.47 亿元，同比增长 11.14%，随租赁面积而有所增加。从承租客户看，公司前五大租户占总租赁收入比重均在 3%以内，分散度较高。 项目开发建设

29、 随着张江北区开发建设的基本完成，跟踪期内，该公司持续推进张江集电 B 区、张江中区等项目的开发建设，增加经营性物业存量。2016 年，公司开发建设的集电港B区3-6和 3-8项目、 中区C-7-6项目完成竣工备案，中区 C-7-5 项目完工。至当年末，公司园区内外在建项目 2 个，总建筑面积（含地下面积）33.01 万平方米，总投资 23.22 亿元，尚需投资 20.25 亿元 - 6 - 新世纪评级新世纪评级 Brilliance Ratings 1。其中，2016 年新开工的 B 区 2-4 综合商办项目，是整个张江科学城项目中体量较大的综合体项目，未来将为科创中心建设提供众创、产城融合

30、的空间功能；山水豪庭二期（位于四川雅安）投资规模不大，且工程已接近尾声。上述项目建设资金缺口将主要通过自有资金和银行借款、债务融资工具等解决，建成后的 B 区 2-4 项目计划通过出租回收成本和收益，山水豪庭二期则全部对外销售。 图表图表 5. 2016 年末公司主要在建房产开发项目情况年末公司主要在建房产开发项目情况 项目开发项目开发主体主体 项目名称项目名称 物业类型物业类型 占地面积占地面积（万（万 m2） 总建筑面总建筑面积 （万积 （万 m2） 总投资总投资（亿元）（亿元） 开发周期开发周期 投资投资进度进度（%） 张江集电 2-4 地块项目 商办 5.77 26.46 21.50

31、2016.8-2018.12 8 雅安张江 山水豪庭二期 住宅 1.90 6.55 1.72 2014.5-2017.5 95 合计合计 7.67 33.01 23.22 资料来源：根据张江高科提供的资料整理 2. 高科技高科技企业股权企业股权投资投资 该公司在从事园区土地及相关物业开发经营的同时，还依托园区的信息优势，对落户园区有发展潜力的重点发展项目或公司进行战略性投资，充分分享优秀高科技企业高速成长的收益。近年来，公司先后成立了多家创投平台和产业基金，对不同类型和不同发展阶段的企业进行战略性投资，充分分享优秀高科技企业高速成长的收益，领域涉及电路、软件、医药、金融等。 2016 年，该公

32、司实现投资收益 7.98 亿元，其中转让数讯信息 30%股权获取投资收益 2.74 亿元；参股单位上海张江微电子港有限公司房产销售业绩增长，权益法确认投资收益 2.20 亿元；嘉事堂、上海金融发展基金（有限合伙）等可供出售金融资产账面升值，产生 1.02 亿元收益。新增股权方面，2016 年公司实施多渠道投资布局，通过直接投资以及与各类基金合作等渠道和方式，完成了对百事通、赛赫智能等新三板上市企业的股权投资，投入资金总额 7.92 亿元。公司 2016 年投资收益仅小部分可带来现金流，无法覆盖投资支出，股权投资存在一定资金缺口。 图表图表 6. 2014 年年以来以来公司投资收益明细公司投资收

33、益明细 （单位：（单位：万万元）元） 类别类别 2014 年年 2015 年年 2016 年年 权益法核算的长期股权投资收益 19856.73 23980.16 34575.87 处臵长期股权投资产生的投资收益 1500.21 18158.68 21334.18 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产在持有期间的投资收益 18.94 1 预计总投资额及已完成投资额未含土地款。 年份年份 - 7 - 新世纪评级新世纪评级 Brilliance Ratings 类别类别 2014 年年 2015 年年 2016 年年 持有可供出售金融资产等期间取得的投资收益 3678.88 1439.07

34、13372.11 处臵可供出售金融资产等取得的投资收益 22959.06 23006.73 2450.15 丧失控制权后，剩余股权按公允价值重新计量产生的利得 6060.30 理财产品的投资收益 465.38 590.85 905.28 委托贷款利息收入 1007.08 合计合计 48460.26 67206.45 797723.91 注：根据张江高科提供的数据整理 目前，该公司仍直接或间接持有复旦张江、嘉事堂药业、川河集团、康德莱、点点客、步长制药、国泰君安等多家已上市或拟上市企业股权。公司一般以原始股形式认购，初始成本较低，一旦以市场公允价值实现股权转让，将给公司带来较好的投资回报。然而此

35、类投资的回报周期和收益受国内资本市场 IPO 进展及二级市场行情的影响较大。 图表图表 7. 2016 年末公司主要高科技项目投资情况年末公司主要高科技项目投资情况 （单位：万元）（单位：万元） 项目项目 初始投资成初始投资成本本 2016 年末年末账面余额账面余额 持股比例持股比例（%） 上市情况上市情况 会计科目核算会计科目核算 2016 年度投资年度投资收益收益 嘉事堂药业股份有限公司 1820.79 27891.95（期末每股市值42.53 元） 2.73 是 （SZ:002462） 可供出售金融资产 2406.45 上海复旦张江生物医药股份有限公司 489.22 3934.61（期末

36、每股市值6.33 元） 是（HK:01349） 交易性金融资产 18.94 川河集团有限公司 15633.86 60175.75 29.90 未上市 长期股权投资 -4.02 上海微电子装备有限公司 22345.00 22345.00 10.78 未上市 可供出售金融资产 上海康德莱企业发展集团有限公司 3964.00 7396.90（期末每股市值32.29 元） 6.28 未上市 可供出售金融资产 842.35 上海点客信息股份有限公司 1000.00 5283.55（期末每股市值5.00 元） 3.85 新三板 可供出售金融资产 34.66 张江汉世纪投资有限公司 19320.00 399

37、56.24 30.00 不适用 长期股权投资 568.51 Shanghai ZJ Hi-Tech Investment Corporation 25603.46 60618.35 50.00 不适用 长期股权投资 -4.02 上海张江和之顺投资中心(有限合伙) 18000.00 18000.00 26.47 不适用 可供出售金融资产 上海金融发展基金（有限合伙） 31338.83 31338.83 5.87 不适用 可供出售金融资产 7792.82 年份年份 - 8 - 新世纪评级新世纪评级 Brilliance Ratings 项目项目 初始投资成初始投资成本本 2016 年末年末账面余额

38、账面余额 持股比例持股比例（%） 上市情况上市情况 会计科目核算会计科目核算 2016 年度投资年度投资收益收益 上海金融发展基金（有限合伙）二期 10000.00 10000.00 8.33 不适用 可供出售金融资产 注：根据张江高科提供的数据整理 3. 服务业服务业 该公司服务业主要包括隶属于高新技术细分行业的数据通讯服务、知识产权配套咨询服务、对租赁的园区客户提供物业服务等。2016 年公司服务业收入和利润分别为 4.30 亿元和 1.39 亿元，与上年基本持平，主要源于数讯信息的数据通讯服务收入。 2016 年 8 月该公司召开六届二十七次董事会，审议通过了关于公开挂牌转让上海数讯信息

39、技术有限公司 30%股权的议案 ，同意公司以公开挂牌方式转让所持有的数讯信息 30%股权。 2016 年 12 月公司通过上海联合产权交易所公开挂牌竞价，以 3.02 亿元出售所持有的数讯信息 30%股权，受让方为上海鹰虹投资管理有限公司（不存在关联关系） ，交易完成后公司所持有的数讯信息股份从 58.96%下降至 28.96%， 年末不再将数讯公司纳入合并范围。在深化国资国企改革、数据中心行业快速发展的背景下，公司出售数讯信息部分股权引入战略投资者，将有利于整合和优化数讯信息资源，促进国有资产保值增值。此项股权转让公司实现资本利得 2.14 亿元，同时按会计准则要求，公司所持剩余数讯信息股权

40、采用公允价值计量产生增值的投资收益 0.60 亿元。 在国家“双创”政策的驱动下，该公司不断升级运营服务理念，推出创业服务平台“895 营” ，在全国范围内征集优质创业项目，重点关注智能硬件、生物医疗大健康等领域，对接和服务初创企业，提供包括投贷联动、创业陪练等创业服务。虽然该项服务目前未能直接产生收入，但在打造创新创业生态圈、完善公司自身投资链、引导战略性客户入住园区等方面具有重要意义。 4. 发展战略发展战略 根据张江高科发展战略概要 ，为适应于自主创新示范区、自由贸易试验区两大国家战略聚焦下的“双自联动”以及综合性国家科学中心带来的重大机遇，该公司积极推动转型发展，从产业地产开发商向与高

41、科技产业共同成长的产业发展商转型。在业务布局方面，以科技地产为创新创业载体，为产业客户提供优质的科技城定制化空间产品和配套服务；以集成服务为创新创业平台，促成高科技企业之间的互联互通，促进产业链的融合集聚；以产业投资为创新创业支撑，与高科技企业“联姻” ，共同到资本市场寻求价值发现。 - 9 - 新世纪评级新世纪评级 Brilliance Ratings 经过逾二十年发展，该公司已经积累了较为丰富的物业资源，形成了科技投资的良性滚动格局，拥有了多渠道、低成本的融资优势，为创新升级发展奠定了基础。 （三）（三）财务质量财务质量 跟踪期内，该公司主要物业项目仍拥有较为显著的成本优势，并实现了跟踪期

42、内，该公司主要物业项目仍拥有较为显著的成本优势，并实现了大额投资收益，不过房产大额投资收益，不过房产租售主业和投资收现有所弱化，考虑到未来项目投租售主业和投资收现有所弱化，考虑到未来项目投资规模仍偏大，以租赁资规模仍偏大，以租赁为主的经营模式将进一步加大资金压力。公司货币资为主的经营模式将进一步加大资金压力。公司货币资金充裕，且拥有较大量园区物业和上市公司股权等优质可变现资产，能对债金充裕，且拥有较大量园区物业和上市公司股权等优质可变现资产，能对债务偿还形成有效的保障。务偿还形成有效的保障。 该公司营业收入和利润仍主要来源于房地产租售业务，2016 年综合毛利率为 38.84%，较上年提升 7

43、.37 个百分点。从具体业务来看，公司物业销售毛利率由 2015 年的 31.40%大幅增长至 2016 年的 56.01%， 主要原因在于2015 年公司根据历史约定将招商引资项目以在建工程形式转让，项目成交价为 4.07 亿元，其毛利率仅约 9%，拉低总体销售毛利率。公司物业租赁业务盈利小幅波动，2016 年毛利率同比下降 4.85 个百分点至 29.21%。当年公司租赁收入含 0.30 亿元租赁房屋装修费收入，此项收入无毛利；2016年 5 月份营改增后， 物业租赁收入为不含税收， 相应减少毛利约 0.20 亿元。扣除上述事项影响，两年间租赁毛利率基本持平。尽管公司营业收入有所减少，但在

44、综合毛利率提升的作用下，2016 年营业毛利增至 8.11 亿元，同比增长 6.53%。 2016 年，该公司销售费用和管理费用规模较为稳定，两者合计 1.77 亿元。由于市场利率下降，公司财务费用持续减少，不过“以租为主，租售结合”的经营模式使得公司的现金回笼期仍较长，项目建设资金缺口依赖外部融资弥补，致使利息支出仍偏大，2016 年公司财务费用为 2.20 亿元，同比减少 44.20%。 因出售数讯信息部分股权，加之参股及联营单位经营效益尚好，2016年该公司投资收益同比增长 18.63%至 7.97 亿元。 凭借物业租售毛利和投资收益的共同扩大，当年公司营业利润 9.29 亿元、净利润

45、7.70 亿元，分别较上年增长 55.15%和 57.11%。 该公司所从事的园区开发具有前期资金投入量大、回收期长的特点，近年来随着园区开发的持续推进，公司债务规模总体较大，2016 年末负债总额为 105.64 亿元，与上年末基本持平。同时，受益于经营积累，公司所 - 10 - 新世纪评级新世纪评级 Brilliance Ratings 有者权益从 2015 年末的 79.22 亿元增至 2016 年末的 84.77 亿元，自有资本实力进一步增强。当年末公司资产负债率为 55.48%，较上年末降 1.77 个百分点。未来公司将加大新增物业持有力度，一定程度上减少销售回笼，负债经营程度或回升

46、。 跟踪期内，该公司负债结构发生一定调整，新增刚性债务与预收账款减小基本相抵。2016 年末公司债务主要由刚性负债（短期借款、一年内到期的银行借款、长期借款和应付债券）、应付账款和其他应付款构成，余额分别为 73.76 亿元、6.86 亿元和 16.36 亿元。当年公司公开发行 5 年期公司债券（16 张江 01 和 16 张江 02）合计 29 亿元，臵换部分短期借款，债务期限结构得以改善，2016 年末公司长短期债务比率为 128.87%，较上年末上升 67.49 个百分点。此外，由于预收房屋销售款结转至收入，2016 年末公司预收账款较上年末减少 63.93%至 2.74 亿元。 截至

47、2016 年末，该公司未对外提供担保，也无重大应披露的未决诉讼事项。 该公司以租赁为主的经营模式使房产租售现金流入与相应建设支出在各期不能完全匹配，造成其经营性现金流量存在较大波动。2016 年，由于物业租售收现因收入规模缩减而明显减少，经营活动性现金净流量下降69.60%至 4.46 亿元。同期，公司投资活动产生的现金净流出 3.82 亿元，主要是由于收到的股权转让款及收到的股权持有期间股利同比减少，而新增股权投资支付的现金增加。公司新增债务规模不大，2016 年筹资活动产生的现金流量为 1.19 亿元。 2016 年末，该公司总资产为 190.41 亿元，较上年末增加 2.75%。从资产构

48、成看，年末公司流动资产总额为 83.15 亿元，占资产总额的 43.67%，仍主要由货币资金、存货和其他流动资产构成。公司存货以物业开发成本和开发产品为主，年末余额为 52.20 亿元，因集电 B 区和中区部分已完工项目而较上年末增长 6.72%。公司货币资金基本未有受限，其他流动资产主要形成于银行保本理财产品（期限 3 个月之内），2016 年末两者合计为26.76 亿元，与上年末基本一致。 2016 年末，该公司非流动资产仍主要分布在投资性房地产、可供出售的金融资产和长期股权投资， 期末余额分别为47.06亿元、 19.13亿元和33.15亿元。公司投资性房地产全部为已出租的建筑物原始成本

49、扣除折旧后的净值。该部分资产以原始成本计价，相对于目前的房产市场价格，资产升值幅度较大，且具有较强的变现能力。可供出售金融资产主要为无限售条件 - 11 - 新世纪评级新世纪评级 Brilliance Ratings 的可供出售股权以及参股投资平台，长期股权投资均系对张江高科技园区内合营及联营企业的投资，对外投资增加以及被投资对象账面价值上升使得 2016 年末可供出售金融资产和长期股权投资分别较上年末扩大 21.74%和 37.13%。 总体看，该公司资产质量较好，流动资产变现能力较强，且拥有大量低成本的园区物业，能对即期债务的偿付形成良好的保障。 该公司具有较好的偿债信誉，已与多家金融机构

50、建立了长期的合作关系，拥有较大的授信额度。截至 2016 年末，公司合并口径已获得国内各类金融机构综合授信额度为 133.25 亿元，其中已使用的授信余额为 14.01 元。 本评级机构仍将持续关注： （1）长三角地区其他城市类似科技产业园区后发优势对张江高科技园区构成的客户分流或转移压力； （2）宏观经济政策、房产市场供需的变化对该公司园区物业销售部分的收益水平带来的风险； （3）公司加大物业收储和持有力度对整体资金链造成的影响； （4）可供出售金融资产的市场价格波动对公司盈利的影响。 - 12 - 新世纪评级新世纪评级 Brilliance Ratings 附录一：附录一： 发行人发行人主