中南建设：2017年面向合格投资者公开发行公司债券（第二期）信用评级报告.PDF

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1、公司债券信用评级报告http:/3主体概况江苏中南建设集团股份有限公司（以下简称“中南建设”或“公司”）主营业务为房地产开发和建筑施工，截至 2017 年 6 月末，公司股本为 370978.88 万股，控股股东为中南城市建设投资有限公司（以下简称“中南城建”），实际控制人为自然人陈锦石。中南建设前身是成立于 1998 年的大连钢铁股份有限公司，1999 年名称变更为大连金牛股份有限公司（以下简称“金牛股份”），并于 1999 年 12 月 8 日在深圳证券交易所上市（股票代码：000961.SZ），主营铁合金冶炼业务。2009 年 6 月，金牛股份实施重大资产重组，中南城建受让东北特殊钢集团

2、有限责任公司持有的金牛股份 9000 万股股份1，成为第一大股东；同时，金牛股份通过定向增发收购了中南城建下属 8 家房地产项目公司2的 100%股权、南通中南世纪城物业管理有限公司 80%股权和江苏中南建筑产业集团有限责任公司 100%股权，主营业务由原铁合金冶炼转变为房地产开发和建筑施工。2009 年 7 月 8 日，金牛股份变更名称为现名。2016 年 4 月 20 日，公司完成非公开发行股票 31607.63 万股，募集资金总额46.40 亿元，总股本增至 370978.88 万股。截至 2017 年 6 月末，公司控股股东中南城建持股 54.26%，实际控制人为自然人陈锦石，股权结构

3、图详见附件一。截至2016年末， 公司(合并)资产总额1172.05亿元， 较2015年末增长21.80%，主要由货币资金和存货增长所致； 所有者权益162.04亿元， 资产负债率为86.17%，纳入合并范围的子公司 135 家。2016 年，公司实现营业总收入 344.40 亿元，利润总额 6.62 亿元。截至 2017 年 6 月末， 公司(合并)资产总额 1343.98 亿元， 所有者权益 161.95亿元，资产负债率为 87.95%。2017 年 16 月，公司实现营业总收入 126.69 亿元，利润总额 5.61 亿元。债券及募集资金用途概况债券概况债券概况经中国证监会“证监许可20

4、153169 号”文件核准，中南建设将在中国境内公开发行不超过 48 亿元（含 48 亿元）公司债券，已于 2016 年 1 月第一期发行10 亿元，2016 年 7 月第二期发行 12 亿元，2017 年 12 月第三期发行 10 亿元。中南建设本期拟发行金额为 4 亿元， 可超额配售不超过 12 亿元 （含 12 亿元） 的 2017年面向合格投资者公开发行公司债券（第二期）（以下简称“本期债券”），本期债券期限为 4 年，附第二年末公司上调票面利率选择权和投资者回售选择权，采取固定利率方式，发行利率根据簿记建档、集中配售的结果确定。本期债券面1股份占比为 29.95%。2南通中南新世界中

5、心开发有限公司、常熟中南世纪城房地产开发有限公司和青岛海湾新城房地产开发有限公司等。公司债券信用评级报告http:/4值为 100 元，平价发行。本期债券采用单利按年付息，不计复利，本期债券每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。募集资金用途募集资金用途公司拟将本期债券募集资金扣除发行费用后用于偿还金融机构借款。宏观经济和政策环境宏观经济宏观经济受益于外需明显改善和工业增速上扬，受益于外需明显改善和工业增速上扬，20172017 年上半年经济同比增长年上半年经济同比增长 6.9%6.9%，延续回暖态势延续回暖态势上半年 GDP 增速回升，经济增长略好于预期。据初步核算，2

6、017 年上半年国内生产总值为 381490 亿元，同比增长 6.9%，增速比去年同期提高 0.2 个百分点。其中，二季度 GDP 同比增长 6.9%，增速持平于一季度，比去年同期提高 0.2 个百分点，高于市场普遍预期。工业增速上扬，去产能效果初步显现，企业效益明显改善。16 月全国规模以上工业增加值同比增长 6.9%，高于一季度的 6.8%和去年同期的 6.0%。上半年出口大幅改善，大宗商品价格上扬，有效带动了工业产值增长。钢铁、煤炭等行业去产能效果明显， 15 月全国规模以上工业企业利润总额累计同比增长 22.7%，增速比上年同期加快 16.3 个百分点。投资增速有所回落，但制造业和民间

7、投资增速有所加快。16 月，全国固定资产投资累计同比增长 8.6%，增速比一季度下降 0.6 个百分点，比去年同期下降0.4 个百分点。其中基建投资领跑，同比增长 16.8%，但增速较去年同期回落 3.5个百分点。 三、 四线城市房地产去库存进度加快， 支撑房地产投资同比增长 8.5%，增速较去年同期加快 2.4 个百分点。制造业投资受益于出口向好和利润修复提振稳中有升，同比增长 5.5%，比去年同期加快 2.2 个百分点。此外，上半年工业企业利润回升也带动民间投资增速达到 7.2%，较去年同期大幅改善 4.4 个百分点。国内消费增速整体保持平稳，物价走势温和。16 月社会消费品零售总额累计同

8、比增长 10.4%，与去年同期相比提高 0.1 个百分点。同期，全国居民人均可支配收入同比名义增长 8.8%，扣除价格因素实际增长 7.3%，增速比上年同期加快 0.8 个百分点，为消费增长提供了基础性支撑。16 月 CPI 比去年同期上涨1.4%，涨幅比去年同期回落 0.7 个百分点。同期 PPI 同比上涨 6.6%，涨幅明显高于去年同期的-3.9%，但较一季度回落 0.8 个百分点。净出口对上半年经济增长的贡献显著。上半年，我国货物贸易进出口总值为13.1 万亿元人民币，同比增长 19.6%，增速比去年同期大幅提高 22.9 个百分点，扭转了 20152016 年同比连续负增长的局面。同期

9、净出口拉动经济增长 0.3 个百分点，成为上半年经济增速回升的重要原因。展望下半年， 受投资增速或将进一步下滑、 外需拉动因基数抬高等因素影响，东方金诚预计 2017 年下半年经济增速将稳中放缓， 全年经济增速将为 6.8%左右，呈前高后低走势。公司债券信用评级报告http:/5政策环境政策环境央行采取稳健中性货币政策，监管层在金融领域持续推进去杠杆、强监管央行采取稳健中性货币政策，监管层在金融领域持续推进去杠杆、强监管、防风险措施，金融监管趋紧防风险措施，金融监管趋紧上半年央行货币政策保持了稳健中性的基调。一方面，央行在 2 月和 3 月连续两次上调公开市场利率，货币市场资金利率中枢上移；另

10、一方面，央行通过对不同货币政策工具的搭配使用，维护流动性的中性适度、基本稳定。与此同时，监管层在金融领域持续推进去杠杆、强监管、防风险措施，3 月份以来各地房地产调控政策进一步升级， 并加大了防范金融加杠杆炒作、 预防交叉性风险的力度，着力防范系统性风险。稳健中性货币政策叠加，监管层面持续推动金融杠杆去化，货币供应量增速回落，市场融资结构转向，实体经济融资需求增加。6 月末， M2 同比增长 9.4%，增速分别比 3 月末和上年同期低 1.2 个和 2.4 个百分点；M1 同比增长 15.0%，增速分别比 3 月末和上年同期低 3.8 个和 9.6 个百分点。上半年，社会融资规模增量为 111

11、700 亿元，同比多增 14161 亿元。其中，表外融资增量虽高于去年同期，但自二季度起，受金融强监管影响，委托贷款和未贴现银行承兑汇票连续负增。上半年债券融资因债市调整和利率抬高持续负增，16 月累计负增 3708 亿元。上半年新增贷款维持坚挺，累计增量为 79700 亿元，同比多增 4400 亿元，反映强监管背景下融资结构由表外回归表内，以及实体经济融资需求走强。东方金诚认为，下半年央行将采取稳健的货币政策，保持货币信贷适度合理增长和流动性基本稳定；监管层将进一步引导资金向实体经济倾斜，把主动防范化解系统性金融风险放在更加重要的位置，继续为宏观经济转型创造有利的金融环境。在积极财政政策下，

12、上半年财政支出保持高速增长，下半年将继续发力在积极财政政策下，上半年财政支出保持高速增长，下半年将继续发力受经济回暖及价格上涨等因素影响，16 月累计，全国一般公共预算收入94306 亿元，同比增长 9.8%，增速较上年同期上升 2.7 个百分点。同时，上半年财政支出保持高速增长，支出进度加快，16 月累计，全国一般公共预算支出103483 亿元，同比增长 15.8%，增速较上年同期提高 0.7 个百分点，完成全年预算支出进度的 53.2%。上半年财政收支相抵，累计实现财政赤字 9177 亿元，同比增加 5526 亿元。此外，上半年地方债共发行 1.86 万亿，较上年同期大幅下降47.9%。东

13、方金诚认为，由于上半年财政支出进度较快，下半年财政支出压力有所加大，不过积极财政政策将持续发力，并通过 PPP 项目、专项金融债、地方债以及PSL 等工具提高公共投资的可持续性。经营环境中南建设营业收入和利润主要来源于房地产开发业务和建筑施工业务，分属于房地产行业和建筑行业。公司债券信用评级报告http:/6房地产行业房地产行业受楼市全面调控政策影响受楼市全面调控政策影响，中国房地产市场销售景气度下行趋势短期内难以中国房地产市场销售景气度下行趋势短期内难以恢复，恢复，20172017 年上半年全国商品房销售面积和销售额增速明显回落年上半年全国商品房销售面积和销售额增速明显回落2016 年全国商

14、品房销售市场各项数据均同比上年呈现两位数的增长， 但 2016年 9 月底以来，针对房地产市场过热现象，新一轮调控全面启动，全国商品房销售面积和销售额呈现总体下降的态势。2016 年全国商品房销售面积 15.7 亿平方米，同比增长 22.5%，其中商品住宅 13.7 亿平方米，同比增长 22.4%；商品房销售额 11.8 万亿元，同比增长 34.8%，其中商品住宅 9.9 万亿元，同比增长 36.1%。从城市分布来看，一线城市和部分核心二线城市的热销是带动全国销售增长的主要因素。 2017 年 16 月， 全国商品房销售面积 74662 万平方米， 同比增长 16.1%；全国商品房销售额 59

15、152 亿元，同比增长 21.5%，但增速较上年均明显回落，见下图。预计 2017 年下半年全国商品房销售面积和销售额增速仍将持续回落。图图 1 1：20162016 年年20172017 年年 6 6 月全国商品房销售面积及销售额增速变动图月全国商品房销售面积及销售额增速变动图数据来源：国家统计局，东方金诚整理本轮房地产调控政策，除住房相关金融政策全面收紧以外，更多呈现“因城施策”调控格局，从 2016 年 9 月 30 日开始算起，截至 2017 年 5 月 3 日，全国已有超过 55 个城市发布了各种房地产调控政策 160 余次。这一轮调控与往年有两点不同，一是首次涉及了商住物业，二是多

16、个城市还出台了限售政策，截至目前，国内一线和主要二线城市均已全面升级调控到“限购+限贷+限价+限售”的“四限时代”。从国内主要城市调控效果来看，2017 年 1 季度调控效果不明显，各项指标仍处于历史高位，但随着 3 月中旬北京“317 新政”调控加码后，部分城市调控政策随之跟进加码，效果立刻显现，多城市成交持续低迷；其中，一线城市下降明显，二三线城市总体也呈现大幅度下跌，仅部分城市环比有所增长，但整体仍处于下降通道。公司债券信用评级报告http:/720172017 年上半年全国高企的商品房待售面积继续回落年上半年全国高企的商品房待售面积继续回落， 预计分化的土地供应政预计分化的土地供应政策

17、叠加棚改货币化安置等举措，将继续推动三四线城市去库存提速策叠加棚改货币化安置等举措，将继续推动三四线城市去库存提速房地产去库存是中央政府确定的供给侧结构性改革的五大重点任务之一，在中央政府推动的引导鼓励农民工和农民进城、推进棚改货币化安置3、发展租赁市场、 发展跨界地产等举措带动下， 2016 年以来全国商品房去库存取得了初步成效。截至 2017 年 6 月底，全国商品房待售面积为 6.46 亿平方米，比 5 月末减少 1441万平方米，较 2016 年底的 6.95 亿平方米下降 7.05%；其中，商品住宅待售面积较 5 月末减少 1305 万平方米。从地区分布来看，行业库存仍主要集中在三、

18、四线和部分二线城市。图图 2 2：全国商品房及住宅待售面积总量和增速变动情况全国商品房及住宅待售面积总量和增速变动情况数据来源：国家统计局，东方金诚整理2017 年政府工作报告提出房地产市场健康发展的两个目标之一是三、 四线城市去库存，预计中央政府在 2016 年去库存的各项举措基础上，并叠加土地供应政策调控，加大一线和重点二线城市土地供应量，减少三四线城市土地供应量，预计 2017 年三四线城市去库存将提速。2017 年 16 月，据相关统计，一线和重点二线城市土地供应量明显增加， 三、 四线城市住宅用地供应同比上年明显减少。受房企购地热情不减受房企购地热情不减、前期开工项目建设影响前期开工

19、项目建设影响，20172017 年年 5 5 月房地产投资增速月房地产投资增速出现回落，未来还将继续下降出现回落，未来还将继续下降土地成交溢价率并未随着一二线城市土地供应的增加降低， 2017 年土地成交溢价率尽管显著低于 2016 年二、三季度，但仍处于较高的水平，整体市场土地投资热度并未显著降温，叠加商品房库存回落影响，带动全国房屋新开工面积增速阶段性上行。2017 年 16 月，全国房地产开发企业房屋新开工面积 85720 万平方米，同比增长 10.6%，增速比 15 月提高 1.1 个百分点，其中住宅新开工面积 61399 万平方米，增长 14.9%；房屋施工面积为 692326 万平

20、方米，同比增长32016 年棚改货币化安置达到了 48.5%，大约去库存 2.5 亿平方米。公司债券信用评级报告http:/83.4%， 增速比 15 月份提高 0.3 个百分点， 其中住宅施工面积 472722 万平方米，增长 2.9%。图图 3 3：2 201014 4 年年20172017 年年 6 6 月全国房地产投资完成额及变化月全国房地产投资完成额及变化数据来源：国家统计局，东方金诚整理虽然房地产市场销售景气度已经下滑，房企资金来源减少和需求端意愿减弱将构成开发投资下行的两个负面因素，但由于政策调整对投资的影响相对滞后，土地市场和新开工热度并未显著降温，房地产开发投资增速到 201

21、7 年 5 月才首现回落。 2017 年 16 月份， 全国房地产开发投资 50610 亿元， 同比名义增长 8.5%，增速比 15 月份回落 0.3 个百分点；其中，住宅投资 34318 亿元，增长 10.2%，增速提高 0.2 个百分点，住宅投资占房地产开发投资的比重为 67.8%。20172017 年上半年一线和重点二线城市房价同比涨幅连续回落年上半年一线和重点二线城市房价同比涨幅连续回落， 一线城市房价环一线城市房价环比下降，全国房价趋于稳定比下降，全国房价趋于稳定2016 年，受益于前三季度宽松的房地产政策导向，全国商品房平均销售价格从上年的 6792.55 元/平方米升至 7515

22、.92 元/平方米，涨幅为 10.65%。从百城价格指数来看，2016 年 9 月份，全国百城住宅平均价格为 1.26 万元/平方米，较去年同期增长 16.64%，其中一、二线城市的百城住宅平均价格分别为 3.98 万元/平方米和 1.14 万元/平方米，均为历史最高水平。但自 2016 年 9 月末房地产市场全面调控启动以来，多数受调控影响城市房价已经开始下跌，一线和重点二线城市房价环比不涨成为调控基本方向，也是2017 年政府工作报告提出的促进房地产市场健康发展的二大目标之一。 据国家统计局公布，2017 年上半年，70 个大中城市中，一二线城市房价同比涨幅连续回落；其中，一线城市新建商品

23、住宅和二手住宅价格同比平均涨幅均连续 9 个月回落，6 月份比 5 月份分别回落 2.6 和 1.9 个百分点；二线城市新建商品住宅价格同比平均涨幅连续 7 个月回落，6 月份比 5 月份回落 0.5 个百分点；二手住宅价格同比平均涨幅连续 5 个月回落，6 月份比 5 月份回落 0.1 个百分点。公司债券信用评级报告http:/9此外，2017 年上半年，一线城市房价环比下降，6 月份一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比平均分别下降 0.1%和 0.2%。20172017 年上半年在各城市持续加强的调控政策压力下年上半年在各城市持续加强的调控政策压力下，小型房企加快退市小型房企加快退市，大

24、大型房企以品牌输出和并购等方式持续提升规模，行业集中度进一步上升型房企以品牌输出和并购等方式持续提升规模，行业集中度进一步上升我国房地产企业数量较多，市场相对分散，但近年来集中度持续提升。据克而瑞地产研究发布的2017 年上半年中国房地产企业销售 TOP200，2017 年 4月份以来，在各城市持续加强的调控政策压力下，大部分房企销售业绩环比出现持续下跌，然而龙头房企规模快速扩张，市场份额持续提高，与其他房企的规模差距越来越大。2017 年上半年，从金额门槛来看，TOP30 房企规模继续保持了高速增长；上半年 TOP10 上榜门槛为 702 亿元，增长 40%；TOP30 房企的入榜门槛增幅最

25、大，大幅增长 78%至 309 亿元。 从面积门槛来看， 增幅最大的是 TOP10、 TOP20 和 TOP30的房企，均增长近 50%。在市场调控持续加码的背景下，龙头房企仍能实现高速增长；而其他房企则受调控影响较大，TOP200 面积门槛则较去年同期有所降低。除了门槛的变化以外，房企的集中度也越来越高。2017 年上半年 200 强房企总销售金额集中度超过 6 成，而 2016 年是 5 成，明显提高。各梯队的集中度均呈上升趋势，其中 TOP30 和 TOP50 房企销售金额集中度升幅最大，较去年上升了10 多个百分点。2017 年下半年，随着房地产行业各项主要指标均表现明显收缩，小型房企

26、经营愈加艰难，大型房企凭借品牌和规模优势在市场调整期内龙头地位将愈加显著，未来房企集中度还将进一步上升，此外，房地产行业竞争具有一定的区域性特征，部分区域性房地产开发企业虽然整体规模和资金实力与全国大型房地产企业相比仍有差距，但在特定区域市场中具有一定的竞争优势。建筑行业建筑行业受益于受益于 20172017 年我国在铁路、公路和轨道交通等基础设施建设领域投资规模年我国在铁路、公路和轨道交通等基础设施建设领域投资规模的扩大，建筑业市场需求将保持增长的扩大，建筑业市场需求将保持增长建筑业是国民经济的支柱产业之一，行业发展与宏观经济发展状况密切相关，行业需求受固定资产投资影响较大。2006 年以来

27、，我国建筑业增加值占国内生产总值的比重由 5.70%上升至 6.95%。2016 年，我国建筑业增加值占同期国内生产总值的 6.66%，同比上年回落 0.09 个百分点；2017 年上半年，我国建筑业增加值为 381490 亿元，同比增长 6.90%，占国内生产总值比重的 5.85%。公司债券信用评级报告http:/10图图 4 4：GDPGDP、全社会固定资产投资完成额、建筑业增加值总量及增速、全社会固定资产投资完成额、建筑业增加值总量及增速资料来源：国家统计局，东方金诚整理建筑行业涉及的专业领域较广，包括房建施工、公建施工和轨道交通工程施工等。其中房建施工、公建施工的下游行业主要是房地产，

28、轨道交通工程施工的下游行业主要为城市轨道交通。图图 5 5：中国固定资产投资中国固定资产投资、基础设施建设投资基础设施建设投资、房地产开发投资完成额总量及增速房地产开发投资完成额总量及增速资料来源：国家统计局，东方金诚整理2016 年以来， 我国基建投资和房地产去库存等刺激政策的陆续出台对建筑业提振效果显著，基础设施投资增长强劲，增速明显高于固定资产和房地产开发投资完成额增速。我国宏观经济在 2016 年缓中趋稳，全年固定资产投资完成额为59.65 万亿元，增速创历史新低为 8.10%；其中，全年基础设施建设完成投资约15.20 万亿元，同比增长 15.80%；全国房地产开发投资约 10.26

29、 万亿元，同比增长 6.90%。2017 年上半年，我国固定资产投资完成额为 28.06 万亿元，同比增长8.61%；我国上半年基础设施建设完成投资约 7.45 万亿元，同比增速 16.83%，保持了强劲的增长态势。在宏观经济逐步趋稳的背景下，2017 年建筑业迎来多个利好政策。据 2017公司债券信用评级报告http:/11年我国政府工作报告，2017 年我国在投资方面，计划完成铁路建设投资 8000 亿元和公路水运投资 1.8 万亿元，再开工 15 项重大水利工程，继续加强轨道交通等重大项目建设。同时，据各地方政府发布的信息，在中西部地区，新建铁路、公路、市政工程建设项目增量明显；东部地区

30、“海绵城市”、地下管道建设、生态修复和环境保护、园林施工、水利水电建设等需求强劲。综上，预计 2017 年由固定资产投资带来的建筑市场需求将保持增长。20162016 年以来，我国建筑业企业新签合同额较上年增幅较大，年以来，我国建筑业企业新签合同额较上年增幅较大，20172017 年全年建年全年建筑业总产值规模将继续保持增长筑业总产值规模将继续保持增长2016 年我国建筑业各指标增速明显回升，建筑业总产值 19.36 万亿元，同比上升 7.09%；当年企业新签合同额增速上升显著，将带动 2017 年总产值规模保持增长。截至 2016 年末，我国建筑业企业签订合同总额 37.43 万亿元，同比增

31、长10.73%，增速较上年增长 6.24 个百分点，其中，当年新签合同额 21.28 万亿元，同比增长 15.38%，增幅较大；当年新签合同额占签订合同总额比例为 56.85%，同比增长 2.29 个百分点。2017 年上半年，除新签合同额外，我国建筑业各指标增速继续回升，建筑业总产值为 8.59 亿元，同比增长 10.86%；上半年我国建筑企业新签合同额增速保持上升，签订合同总额约 29 万亿元，同比增长 18.65%；上半年我国新签合同额约 11 万亿元，同比增长 12.52%。图图 6 6：建筑业总产值、签订合同额及新签合同额情况：建筑业总产值、签订合同额及新签合同额情况数据来源：Win

32、d 资讯，东方金诚整理2016 年以来，全国建筑业新开工面积和房屋施工面积增速指标有所增长。2016 年，建筑业新开工面积为 47.96 亿平方米，同比增长 2.38%；全国建筑业企业房屋施工面积 126.42 亿平方米，同比增长 1.74%，增速较 2015 年增长 2.32 个百分点；2017 年上半年，我国建筑业新开工面积约为 23 亿平方米，同比增长6.73%；全国建筑业企业房屋施工面积 97 万亿平方米，同比增长 3.49%，增速有所回升。2016 年以来，我国建筑业相关指标增速有明显回升，本年新签合同额的大幅增长，对中短期内建筑业的总产值增长有较强保障，对建筑企业盈利能力的稳定性提

33、供支持。公司债券信用评级报告http:/12图图 7 7：20112011 年年20162016 年及年及 20172017 年年 1 16 6 月建筑业新开工和施工面积情况月建筑业新开工和施工面积情况数据来源：Wind 资讯，东方金诚整理国内建筑市场参与者较为分散国内建筑市场参与者较为分散、市场集中度低市场集中度低，大型企业的市场竞争优势明大型企业的市场竞争优势明显，行业分化加剧显，行业分化加剧我国建筑业市场化程度较高，建筑企业数量众多，截至 2016 年末，我国建筑业企业共有 83017 家，建筑业从业人数 5185 万人。作为劳动密集型附加值低的微利行业，2005 年以来全国建筑业销售利

34、润率在 5%6%之间小幅波动。国家对建筑业实现资质等级管理和市场准入制度，建筑企业只能在相应资质范围内承接工程。其中铁道、水利水电、冶金工程等建筑细分行业具有进入壁垒较高、垄断性较强的特点，主要由几家特大型央企及其子公司在各自专业领域进行施工。而国内普通工业和民用房屋建筑行业是最早市场化的行业之一，行业竞争激烈且同质化明显，竞争手段主要以价格竞争为表现形式，并伴有为项目业主方垫付部分工程款项的融资条件竞争。上述因素决定了我国建筑业的企业规模呈“金字塔”状，即存在极少量特大型央企及地方国有企业、少量大中型企业和众多小微型企业。在投资下行、市场竞争日趋激烈的行业背景下，优质大型企业凭借其资金、技术

35、优势、国家推行的 PPP 模式及“一带一路”战略利好大企业、人民币贬值对大中型企业走出去承接项目利好等多重因素叠加影响，将导致建筑业加快行业内兼并、重组，提高行业集中度。同时，对那些从事园林施工、水污染治理等国家政策支持的企业，将受到国家政策支持，将有较大的发展空间。业务运营经营概况经营概况公司收入和毛利润主要来源于房地产开发和建筑施工业务公司收入和毛利润主要来源于房地产开发和建筑施工业务，易受房地产市场易受房地产市场波动及行业调控政策影响，波动及行业调控政策影响，2 2016016 年收入快速增长，综合毛利率有所下降年收入快速增长，综合毛利率有所下降公司业务包括房地产开发、建筑施工、物业管理

36、及其他，其他业务主要为酒店业务。公司债券信用评级报告http:/132014 年2016 年及 2017 年 16 月， 公司主营业务收入分别为 216.88 亿元、203.15 亿元、343.27 亿元和 125.68 亿元。从收入构成来看，公司主营业务收入中房地产开发所占比重逐年增加，分别为 48.46%、61.12%、78.41%和 59.85%，建筑施工业务占比逐年降低，分别为 50.31%、36.99%、20.26%和 34.88%，物业管理及其他业务占比较小。表表1 1：公司：公司2012014 4年年2012016 6年及年及2012017 7年年1 16 6月营业收入、毛利润和

37、毛利率构成情况月营业收入、毛利润和毛利率构成情况单位：亿元、%类别类别20142014 年年20152015 年年20162016 年年20172017 年年 1 16 6 月月收入收入占比占比收入收入占比占比收入收入占比占比收入收入占比占比房地产开发105.0948.46124.1761.12269.1578.4175.2259.85建筑施工109.1250.3175.1536.9969.5320.2643.8434.88物业管理及其他2.671.233.831.894.591.346.625.27合计合计216.88216.88100100.00.00203.15203.15100.001

38、00.00343.27343.27100100.00.0012125 5.6.68 8100.00100.00毛利润毛利润毛利率毛利率毛利润毛利润毛利率毛利率毛利润毛利润毛利率毛利率毛利润毛利润毛利率毛利率房地产开发33.0831.4929.1623.4848.6418.0713.2417.60建筑施工19.3717.7513.4817.946.529.385.3012.09物业管理及其他0.7026.221.2231.861.0723.312.2734.29合计合计53.1553.1524.5124.5143.8543.8521.5921.5956.2356.2316.3816.3820.8

39、20.81 116.5616.56资料来源：公司提供，东方金诚整理2014 年2016 年及 2017 年 16 月，公司主营业务毛利润分别为 53.15 亿元、43.85 亿元、56.23 和 21.81 亿元，有所波动；综合毛利率分别为 24.51%、21.59%、16.38%和 16.56%，不断下滑。房地产开发业务房地产开发业务公司房地产开发业务以住宅地产开发为主，以商业办公地产开发为辅，运营主体为下属项目子公司。公司房地产项目开发经验丰富公司房地产项目开发经验丰富，近年经营区域逐步从江苏省拓展至国内其它近年经营区域逐步从江苏省拓展至国内其它省市，产品业态较多元，在江苏省内房地产市场具

40、有很强竞争实力省市，产品业态较多元，在江苏省内房地产市场具有很强竞争实力公司具有国家一级房地产开发资质，房地产项目开发经验丰富，经营区域分布较广泛，近年从江苏省逐年拓展至长三角其它省市、东三省、海南岛、京津唐为主的近 40 个城市，以江苏省内城市为主，在国内房地产市场具有很强竞争实力。公司产品业态多元，形成了中南世纪城、中南锦城、中南雅苑等系列品牌，物业类型涵盖普通刚需住宅、改善性住宅、保障性住房、高端别墅，以及商业、写字楼、酒店、大型城市综合体等。公司采用快周转的开发模式，通过房地产开发节点流程优化，形成了一系列快速推盘销售理念，有效提高了公司推盘的速度，同时，公司逐渐增加合作开发项目的规模

41、，有助于在一定程度上减少单一项目的资金压力。依据中国房地产业协会公布的2017 年中国房地产开发企业 500 强榜单，中南建设位列中国房地产企业排行榜的第 20 位。公司债券信用评级报告http:/14近年公司销售情况较好近年公司销售情况较好，房地产项目合同销售金额房地产项目合同销售金额、面积及单价均总体保持面积及单价均总体保持增长，盈利能力较强增长，盈利能力较强2014 年2016 年，公司分别实现房地产开发业务收入 105.09 亿元、124.17亿元和 269.15 亿元，年复合增长率达 60.04%；毛利润分别为 33.08 亿元、29.16亿元和 48.64 亿元，其中 2016 年

42、公司房地产开发业务收入及毛利润同比均显著增长；毛利率分别为 31.49%、23.48%和 18.07%，逐年下滑，2016 年下滑较多主要系当年结转项目多为 2014 年销售，毛利率较低所致。2017 年 16 月，公司实现房地产开发业务收入 75.22 亿元，毛利润 13.24 亿元，毛利率 17.60%。受益于 2015 年二季度及 2016 年前三季度房地产市场环境的好转及公司快周转的模式，2014 年2016 年公司合同销售金额、平均合同销售单价不断增长，合同销售面积波动增长。表表2:2:公司公司2012014 4年年2012016 6年及年及20201717年年1 16 6月房地产业

43、务总体情况月房地产业务总体情况指标指标20142014 年年20152015 年年20162016 年年20172017 年年 1 16 6 月月合同销售金额（亿元）207.20225.00373.05296.34合同销售面积（万平方米）263.80239.36309.48236.47平均合同销售单价 （元/平方米）7854.449400.0712054.0912531.82结算销售收入（亿元）105.09124.17269.1575.22结算面积（万平方米）159.38193.24358.8178.76平均销售结算价格 （元/平方米）6593.686425.697501.189550.53资

44、料来源：公司提供，东方金诚整理从业务区域来看，公司的房地产开发业务主要分布于江苏省、山东省、海南省、辽宁省等地，以江苏省为主。2014 年2017 年 6 月末，公司已完工项目主要位于江苏省、山东省和海南省等 7 个省份，总计容建筑面积为 1495.97 万平方米，总投资额为 767.30 亿元，累计合同销售收入为 883.53 亿元，已售均价为6918.77 元/平方米，平均楼面地价为 1350.67 元/平方米，总体销售进度为94.55%。截至 2017 年 6 月末，已完工未售项目建筑面积 73.67 万平方米，主要分布在江苏省、山东省等地。公司债券信用评级报告http:/15表表 3

45、3：2012014 4 年年20172017 年年 6 6 月末公司已完工项目销售情况月末公司已完工项目销售情况单位：个、万平方米、亿元、元/平方米省份省份项目项目数量数量规划建筑规划建筑面积面积总投总投资金额资金额平均平均楼面地价楼面地价总可售总可售面积面积累计已售累计已售面积面积未售未售面积面积平均销售平均销售价格价格江苏省22959.47524.321693.76892.15843.7748.387705.43山东省10347.63163.74892.18284.05262.1321.915280.71海南省4101.4441.76538.0492.1089.622.486590.89湖

46、北省323.347.86695.1421.5321.340.193361.52辽宁省238.2217.50998.1635.7435.460.284328.22河北省16.802.67197.816.266.26-5529.76四川省114.037.622072.7313.8813.460.425701.67安徽省15.041.84989.004.964.96-4472.63总计总计44441495.971495.97767.30767.301390.151390.151350.671350.671277.001277.0073.6773.676918.776918.77资料来源：公司提供，东

47、方金诚整理公司在建和拟建项目充足公司在建和拟建项目充足， 主要集中在江苏主要集中在江苏、 山东等地山东等地， 土地成本相对较低土地成本相对较低，但在当前房地产市场调控的环境下销售前景存在一定不确定性但在当前房地产市场调控的环境下销售前景存在一定不确定性截至 2017 年 6 月末，公司在建项目共计 91 个，主要集中在江苏、山东和海南等 10 个省及直辖市，仍以江苏省内为主，总规划建筑面积 1705.56 万平方米，总可售面积为 1600.99 万平方米4，其中，权益部分分别为 1575.26 万平方米和1480.14 万平方米；已售面积为 540.37 万平方米，总体销售进度为 33.75%

48、，已售金额为 655.05 亿元，按公司所占权益折算后的已售面积为 520.10 亿元，已售金额为 616.36 亿元， 平均销售价格为 12122 元/平方米， 平均楼面地价为 3577.71元/平方米，土地成本相对较低；未来可售面积 1060.62 万平方米，其中，公司权益部分为 960.04 万平方米。从拟建项目来看，2016 年公司加大了项目拓展的力度，全年通过兼并收购、招拍挂、合资合作等方式共取得项目 27 个，主要位于江苏省内及二线以上城市。2017 年上半年，公司共新增地块 41 个，规划建筑面积 541 万平方米。截至 2017年 6 月末，公司主要拟建项目 35 个，以住宅为

49、主，合计规划建筑面积 461.71 万平方米。公司未来可售项目规模较大，土地成本较低，为公司未来的发展能够提供有效的支撑，同时，在当前房地产市场调控的环境下销售前景存在一定不确定性。公司在建和拟建项目所需投资规模较大公司在建和拟建项目所需投资规模较大，受当前融资环境趋紧制约受当前融资环境趋紧制约，未来面未来面临一定的资金筹措压力临一定的资金筹措压力2014 年2016 年，公司开发规模有所波动，受 2015 年公司开复工规模较大的影响，2016 年公司开复工规模大幅度缩减至 157 万平方米。同期，竣工面积不断增长，分别为 126 万平方米、183 万平方米和 349 万平方米。4公司部分在建

50、项目规划建筑面积及计划投资等数据与东方金诚于2017年 6 月份出具的江苏中南建设集团股份有限公司主体及相关债项 2017 年度跟踪评级报告（简称“跟踪评级”）中存在差异，主要系公司项目均为滚动开发，此次使用已取得土地的总规划建筑面积代替跟踪评级中使用的在建施工中的规划建筑面积所致。公司债券信用评级报告http:/16表表 4 4：公司近年房地产业务开发情况列表：公司近年房地产业务开发情况列表单位：万平方米指标指标20142014 年年20152015 年年20162016 年年20172017 年年 1 16 6 月月开复工面积309349157198竣工面积12618334989资料来源：