ppp项目方案校园物业物管管理目标方案.doc

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1、第第一一章章 公公司司简简介介一、公司概况 *物业管理公司于 2008 年在*市组建成立，公司注册资本 300 万人民币，具有独立法人资格的国家二级物业管理企业，公司目前管辖面积近 140 万平方米，专业人员岗位持证上岗率 100。*物业成立之初注重自身建设，秉承“发展精品战略，创建知名企业”的企业理念，逐步建立健全了各项规章制度与组织机构，做到了人人有章可循、事事有据可依，较好的保障了公司物业管理的正常运作及员工队伍的相对稳定。*物业作为社会型企业，根植于社会大舞台，从市场中汲取企业生存与发展的元素，充分发挥企业自身的高品质理念，在拓展市场竞技中，以积极进取的姿态，在大浪淘沙，适者生存的市场

2、经济中创造企业价值，并回馈社会。 *物业倡导“以人为本”的亲情管理模式，寄客户为我们生存和发展基础，视客户为我们朝夕相伴的亲人和朋友。争取“零缺陷、无微瑕”服务，是*物业恒久的追求。*物业把高品位、高档次、高质量的服务建立在高素质的人才基础之上。团队的和谐运作，是企业做大，做强的根本，全体*人正以精英团队的姿态和百倍高昂的士气寻找一切具有发展可能的契机，努力扩大企业规模，向社会展示企业风采，传播企业特色，竭诚尽力为每一位客户提供卓越服务。 公司针对服务业的基本要求，特别是物业管理服务对象的特殊性，十分重视对员工服务意识的培养和教育，要求员工必须严格按照“树立服务意识、端正服务态度、掌握服务技能

3、、提高服务质量” ，同时，根据 ISO9001、 ISO14001 体系的要求，制定了一套既符合标准又与物业管理实际相结合的程序文件及各个岗位的作业文件，使每个员工明确谁来做、怎样做，既注重过程，更看重结果。要求管理无盲区，服务无缺陷，工作无差错，业主无怨言。公司历经几年的发展已经形成了一支经验丰富、训练有素、结构合理、水平较高的优秀服务 团队，并建立了一套行之有效的管理运营机制。公司具有一支实力强、管理水平高的物业管 理人员队伍，公司现有员工 150 余人，其中具有高级工程师 1 人、高级技术职称人员 1 人、 中级专业技术人员 10 人、初级专业技术职称 5 人。物业经理 15 人，部门经

4、理 4 人，物业管 理人员 9 人。 *物业是目前*物管类型最多、经营项目最丰富的物业公司。管理物业类型包括住宅小区、高档写字楼、学校、综合商住区以及经营项目等配套服务。在做好物业管理服务工作的同时，*物业遵循“以业为主，多种经营”的经营原则，与此同时我司在园林绿化设 计、施工，家居设计、装修，水电安装，家政服务，房产中介服务，智能化管理系统的设计、安装等经营项目，保持了良好的双向发展局面。回顾过去，展望未来*物业将会在不断拓展对外业务、扩大管理规模的基础上，加快公司制度化、规范化、专业化和标准化建设进程，现已通过 ISO9001、ISO14001 体系认证贯标工作，力争把公司打造成省际一流、

5、国内知名的物业管理公司。 诚信的*。*珍惜客户的信任，以积极热情的心态去满足客户的服务需求；把诚信的服务 和客户发自内心的赞誉，视作公司发展最牢固的基础。 专业的*。*高度重视并持续研究客户需求，以专业化的作业流程、人才队伍和信息平台，为全国各地客户提供行业内一流性价比的物管服务。进取的*。*在项目数量、服务面积、人才规模、经济效益等多年保持着年均 30%以上的 增长率；绝不满足的企业文化推动经营思想和服务管理流程在持续改进中稳步升级。 领先的*。*作为*行业第一方队成员，项目类型包括住宅小区、写字楼、学校、商业 街、公寓。二、经营宗旨 我们的服务理念是：只有不到位的服务，没有不交费的业主；我

6、们的质量方针是：服务至诚，精益求精，管理规范，进取创新；我们的质量目标是：安全，舒适，尊重，满足；我们的环境目标是：水清，地绿，洁净，舒适；我们的发展目标是：提高服务水平，持续超越业主不断增长的期望；我们的发展远景是：成为安徽乃至全国物业管理市场的领跑者三、公司架构家 政 服 务 部 装 饰 装 修 公 司 维 修 服 务 部 住 宅 项 目 商 业 项 目 学 校 项 目 写 字 楼 项 目 园 林 绿 化 部 人 事 行 政 部 计 划 财 务 部 物 业 管 理 部 质 量 管 理 部 市 场 拓 展 部 副总经理 * 物业有限公司 总经理 四、部门职责 人事行政部负责公司人力资源总体规

7、划，做好选人、用人、育人、考核、留人等工作；维持公司各部门人才的正常供给，后备管理、技术人员等的选拔、培养，加强定编定员工作，负责其管理和技术人员的岗位和全部作业岗位分析、描述及整合等；负责公司人事档案、劳动用工及其合同管理；负责公司招聘和选拔的组织、审核及其它工作；加强与员工沟通和员工个人发展计划的激励管理；负责劳资纠纷、劳动保护及劳动统计；负责部门及员工的考核与评价实施的策划及跟踪；负责公司员工工资的核算及发放工作，确保及时、准确无误；发现问题应及时纠正或沟通；实施企业整体营销工作等。计划财务部负责公司财务预算、管理会计、会计核算方法与形式的策划及目标实施；负责公司现金流量、资金管理、财务

8、管理；负责公司财务结构的研究和优化整合的规划，并付诸实施；实施公司资产及资本运作的计划及实施；负责对公司、各管理部等资金正常运行秩序的管理、监控及登帐核帐汇帐等会计核算工作；加强对公司、投资企业及管理处财务出纳人员的选派与调配，并进行业务领导和财经纪律的监管；公司工资福利总额和个人所得税等核算与解缴工作；负责对外联系与沟通；实施企业整体营销工作等。市场拓展部协助副总经理师拟订公司战略规划和年度行政目标实施计划、业务流程重组方案和计划、企业重组方案、公司制度安排方案和计划；设计公司总体激励机制、约束机制及淘汰机制方案；负责产业研究与分析, 拟订企业竞争战略和职能战略的策划；负责公司供应链与价值链

9、行为的研究与总体策划，并予以实施协调和指导；负责公司指标体系的规划和设计，根据各个部门提供的初步分析数据和信息，定期向总经理提供公司总体的经济和质量信息及其分析；实施企业整体营销工作等。质量管理部拟定公司质量管理制度，并严格付诸于实施；定期对各管理部等进行质量评价与报告；拟定公司服务质量信息及其管理制度，严格执行服务质量信息的抽样检查；定期收集、统计、分析、汇总等监督协调工作；牵头负责“*物业”品牌层面的投诉处理事项；对检查不合格的，应开出处罚单，并定期发布报告；协助副总经理负责拟定公司的技术规章制度、标准和预防重大事故的技术措施，参与安全生产事故技术的调查，组织技术力量对事故（伤亡事故、设备

10、事故等）进行技术上的原因分析、鉴定，并提出改进的技术措施；协助总工程师实 施公司技术改造、修缮技术应用推广、房屋设备设施安全运行技术及其质量管理、企业标准化管理等方案和工作；负责各个分公司（管理部）年度中大修理计划的审核与督导，负责公司自行工程项目的规划、设计与监督或者外包、联系与协调等及服务公司、分公司（合作子公司） 、管理处等对外发包重大技术项目的审核，并实施督导和协调；实施企业整体营销工作等。物业管理部负责公司、管理部年度业主接待、维修保养、保安、保洁、保绿、家政和经营项目等质量提升、年度计划预算审核与平衡，并实施目标控制等管理工作；牵头、沟通、协调和处理服务公司、管理部的委托合同、协议

11、或疑难问题；维持服务公司、分公司（合作子公司） 、管理处物业管理正常运行秩序；负责公司、管理部所有对外委托或发包项目的审核、把关工作；协同负责做好新接楼盘的接管、验收、前期介入和今后管理的服务项目内容等物业管理和协调工作；定期与投资企业的股东进行沟通与联系，拟订年度计划与项目方案，提供完整而可靠的决策依据；协助做好服务标准与作业标准提升及内部审核或评审工作；负责公司“四防一保” 、社会稳定等的检查、指导、协调和应急日常处理；实施企业整体营销工作等。信息中心（由人事行政部负责）负责公司内外部整体信息的收集、分类整理、统计分析与预测趋势、二次开发、归档等信息情报工作；草拟公司信息管理制度，严格贯彻

12、公司信息管理制度，并在付诸实施后进行补充、修改，提升其标准的水平；负责公司日常运行管理等计划拟定、实施与监督等工作，维持公司各个工作站等正常运行秩序，确保安全；草拟公司档案管理制度，指导与监督、公司各部门档案管理工作，确保公司文件资料等安全、完整、及时、无损；实施企业整体营销工作等。档案室 负责拟定公司档案收集、分类整理、分析、提供使用、开发、归档等工作，制定档案开发与管理的计划, 分解目标，并付诸实施，执行指导与监督;草拟公司档案的收集、整理和利用等管理制度，指导与监督、公司本部各职能部门、各管理部、管理处等档案管理工作，确保公司文件资料等安全、完整、无损；负责公司档案工作的对外联系与协作；

13、实施企业整体营销工作等。五、企业文化理念 （一）管理服务理念1、创造健康丰盛的人生 2、客户是我们永远的伙伴3、人才是*物业的资本4、 “阳光照亮的体制”5、持续的增长和领跑创造健康丰盛的人生(1)意味着我们将持续提供超越客户期望的产品和服务，让客户骄傲；(2)意味着我们将持续提供超越投资者期望的回报，让投资者满意；(3)意味着我们将持续提供超越员工期望的发展空间和报酬，让员工自豪。客户是我们永远的伙伴(1) 客户是最稀缺的资源，是*物业存在的全部理由。(2) 尊重客户，理解客户，持续提供超越客户期望的服务，引导积极、健康的现代生活方式。这是*物业一直坚持和倡导的理念。(3) 在客户眼中，我们

14、每一位员工都代表*物业。(4) 我们 1%的失误，对于客户而言，就是 100%的损失。(5) 衡量我们成功与否的最重要的标准，是我们让客户满意的程度。 (6) 与客户一起成长，让*物业在投诉中完美。人才是*物业的资本(1) 热忱投入，出色完成本职工作的人是公司最宝贵的资源。(2) 尊重人，为优秀的人才创造一个和谐、富有激情的环境，是*物业成功的首要因素。(3) 我们尊重每一位员工的个性，尊重员工的个人意愿，尊重员工的选择权利；所有的员工在人格上人人平等，在发展机会面前人人平等；*物业提供良好的劳动环境，营造和谐的工作氛围，倡导简单而真诚的人际关系。(4) 职业经理团队是*物业人才理念的具体体现

15、。持续培养专业化、富有激情和创造力的职业经理队伍，是*物业创立和发展的一项重要使命。(5) 我们倡导“健康丰盛的人生” 。工作不仅仅是谋生的手段，工作本身应该能够给我们带来快乐和成就感。在工作之外，我们鼓励所有的员工追求身心的健康，追求家庭的和睦，追求个人生活内容的极大丰富。(6) 学习是一种生活方式。“阳光照亮的体制” (1) *物业对内平等，对外开放，致力于建设“阳光照亮的体制” 。(2) 专业化+规范化+透明度=*化。(3) 规范、诚信、进取是*物业的经营之道。(4) 我们鼓励各种形式的沟通，提倡信息共享，反对黑箱操作。(5) 反对任何形式的官僚主义。持续的增长和领跑(1) *物业给自己

16、的定位是，在规模和赢利能力上做中国物业管理行业的第一。(2) 通过市场创新、服务产品创新、服务创新和制度创新，追求有质量、有效率的持续增长，是*物业实现行业第一、创造丰盛人生的唯一途径。(3) 在新经济时代，*物业要以大为小、灵活应变、锐意进取，永怀理想与激情，持续超越自己的成绩，持续超越客户的期望六、*职业经理人核心素质 （一）工作观念1、勇于承担工作责任，有进取意识。2、集团利益至上，具有全局观念。3、以积极的态度和角度对待困难和遗留问题。4、接纳差异，用人所长的领导心胸。5、善待客户，一切从市埸出发。6、尊重规范，不断改进。7、具开放心态，善用、整合资源，善于创新突破，有能力找到解决问题

17、的办法。8、不回避矛盾，大胆管理。9、思维严谨，工作计划性强。10、客观敏感把握，控制到位。（二）管理技能1、善于激励，有号召力。2、能营造有效沟通的氛围。让沟通成为习惯。3、有效授权控制得当。4、培养指财下属，鼓励别人学习。5、科学决策。6、压力管理。7、组织管理。8、时间和会议管理。（三）专业技能1、精通本行业的时间的专业技能。2、知道如何应用。3、有系统的理解能力。4、专业创造力。七、公司特色 广博的技术知识； 良好的沟通技巧； 热诚的工作态度； 主动的服务意识； 灵活的工作方式； 稳定的财务状况； 勇于创新的精神； 忠诚可靠的品质； 有竞争力的收费。八、管理特色方针优点及特点说明方针优

18、点及特点说 明1外观的整洁亮丽制定明确日常美护，定期清扫项目及范围，保持现场的整洁亮 丽。2材质的特殊保养依不同材质施以不同的清洁维护，以充分发挥材质特性并延长 使用年限。3现代的机器设备以现代化机器设备提高清洁效能并减轻清洁人员的劳动强度。4机动的美化管理周期性工作辅以机动人力配合，促使日常美护工作更加完善。高层 次的 环境 美护5经常的督导检查督导人员实地检查，辅以报表管理，并调动现场人员的积极性 及自觉性。1物业管理规划设计依照现场设计最适合的物业管理模式，促使管理效能得以充分 发挥。2建筑物规划设计参 与前期介入，提供最佳管理方案，以节省未来管理的各项费用。3租售代理及管理培 训以科学

19、管理的角度分析客户的需求，提供科学的咨询意见并培 训实施。专业 化的 技术 咨询4公共事务的管理配合校方，推动积压公共事务，建立特有的社区文化。1周祥的组织编制合理明确的勤务调配及周密的监督，节省管理费用支出。2现场的深入了解针对现场设计适合的管理规划。3严密的督导考核籍以提高管理品质并予维持。4避免人事的包袱现场人员可依要求随时调换或机动增加，业主无后顾之忧及受 人情压力困扰。系统 化的 管理 制度5完整的后勤支援专精的培训管理人员，可提供现场充分的支援。1完美的安全系统在考虑成本效益前提下，设计完善的安管系统。2严密的勤务训练派驻的安全警备人员依现场特性施以各项勤务训练。3整齐的服装配备由

20、外而内致性的要求，彻底扭转传统“看门”的刻板印像。4快速的紧急应变配合状况模拟，实况演习，使其具有积极的防灾功能。整体 性的 安管 勤务5完备的资料档案建立各项住户、车场、访客等资料档案，以供业主随时调阅。1定期的设备保养以提升设备耐用年限及运转效益。2详实的记录分析建立各项数据，落实事前维护而非事后修补。3有效的节约能源降低业主庞大的水电费支出及无效率浪费。4专业的训练课程以增加机电人员的实务技术及遇突发状况之应变能力。科学 化的 设备 维护5计划的修缮更新编订计划及预算，以免大型修缮或设备更新发生财务困窘。第第二二章章 前前言言篇篇 就目前物业管理状况而言，学校是物业管理行业的一片净土。随

21、着学校后勤物业管理的逐步推进，这里已经成为众多物业管理企业竞争的热土。开拓学校物业管理市场，是学校管理、物业管理公司发展的又一新的契机。 一、专业型物业管理公司介入学校后勤管理是社会发展的必然趋势。 随着这几年国家对教育事业的重视程度的提高，国家积极推动科教兴国战略，人们对知识的欲求也在日益高涨，在中共十六大上，又提出要形成全民学习、终身学习的学习型社会，促进人的全面发展。这其中预示着需要增加和扩建更多学校来满足学习的需求，传统的学校办社会的后勤运作模式已成了很多学校改革和发展的严重障碍。由于计划经济体制的影响，绝大多数学校的后勤工作都是学校办社会的运作模式，即学校不顾自身实际发展规模、不讲求

22、经济效益、不讲求管理效率，只要学校存在什么劳务需求，就立即设置一个劳动岗位，工资都是由国家来掏钱。这种“大而杂，小而全”的发展模式把学校办成了一个“小社会” ，结果是学校办了食堂、木工房、园艺室、水电班，有的学校甚至还办起了托儿所，这种运作模式非常类似于农业时代的自给自足的自然经济，与现代化发展趋势是完全相违悖的。所以专业型物业管理公司介入学校后勤管理，由物业管理公司提供专业、规范、个性化的后勤管理服务是社会发展的必然趋势。 二、学校物业与商住物业的不同之处。 介入学校后勤管理工作，首先应探索我们的客户“教师、学生” ，他们需要我们提供什么服务？我们能为他们提供些什么服务？我们应该怎样服务？怎

23、样管理？这些都需要我们确立学校物业管理专业化的服务理念；个性化、科学创新的管理服务模式；精益求精的工作作风；规范化的操作来实现。从而赢得师生的认同。学校物业与常规的住宅物业在管理上有以下几个方面不同： 1、对象不同住宅物业中我们服务对象是社会各行各业，不同职业的人，面对的业主少则几百，多则成千上万，学校物业服务对象是老师和学生，单纯知识型，远没有住宅小区那样人员层次复杂，单一的业主，有利于服务的针对性。 2、管理的模式不尽相同小区有“业主自治与专业化管理的共管式”模式、有酒店式管理、智能化管理等管理模式，使用这些模式显然不完全适用于学校的管理，学校管理面对的单一业主，管理上必须服从学校管理需要

24、从属性，更强调根据需求提供服务，根据学校的自身特点， “量身定制”的管理模式有深厚学校特点的“共管式”模式。 3、管理侧重点不同 住宅小区的管理重点是设施设备的维护与保养及楼宇安全，管理的侧重点是物（设备、设施、区域） ，对住户是提供服务，而学校则注重满足教学需要和学生的安全。管理的侧重点包括物以外，还要加强对学生安全的管理（特别是十八岁以下的学生） 。在对学生的服务中增加了管理职责。在对学生管理与服务相矛盾时，与学校的要求保持一致，偏重管理。 4、管理服务的目标不同住宅物业的管理是为了创造安居乐业的生活环境，实现物业的保值和增值。学校管理的目标是为师生创造一个良好的教学环境，协助学校提升整体

25、实力。 5、管理服务资金的来源和使用存在明显的差异住宅物业管理的资金来源于多个方面，它包括管理服务费的收取、公共设施专用维护基金、多种经营收入等，服务费收费标准是依政府主管部门制定的管理服务费指导价格标准，由小区的业主委员会与物业公司协商制定，由于地方标准的局限性和市场的规范程度，还达不到按质论价，市场化程度有限，资金的使用接受业委会、业主的监督，特别是专用基金的使用必须获准后方可使用，合理、顺利、及时的使用与业主和业委会的专业能力有直接关系，物业公司需投入精力协调。而学校物业中管理服务费来源较为单一，即学校的经营管理者。物业公司可以采用菜单式来制定服务项目，分项测算费用，经双方协商确定服务内

26、容，以合同契约形式确定资金数额和支付方式，资金使用按合同执行，完全的市场化。为物业公司发挥管理服务优势提供了充足的空间。 三、学校物业管理模式特点 通过分析掌握学校物业的不同之处，针对学校物业的管理特点，我们经过长时间的学校管理经验，形成了成熟的物业管理服务模式，极大的发挥物业管理在学校的后勤保障作用。 1、顾客的需求为导向，提供个性化的服务。这在学校物业中尤其突出。按学校对公共设施、清洁、人员、物资的管理要求，量身定制服务。2、学校物业管理人力资源配置上追求简练、精干，降低运作成本。学校物业管理从属于学校整体管理，学校物业如按照商住小区管理处分责设立物管员的多层管理，在成本上是物业公司和学校

27、方面都不能承受的，学校物业的从属性决定他无需面对众多业主，在多种经营上发挥的余地不大，也就不需要如小区同样的管理人员配置。 3、重视学校主管部门的领导风格、管理思路。特别是处理好与学校主管部门的关系，应加强对该类信息的收集，及时调整方式，及时跟进，确保管理的一致性，体现学校特点的共管模式。 4、在强调本体内在管理的同时应注重本体外表工作，提高直观感受满意度。 学校物业比住宅物业更注重直观感受，这也是学校发展壮大的需要。比如在学校内设置各类规范的温馨标识、提示性、警示性和说明性标识，为学校氛围的营造起到了画龙点睛的作用。 5、学校物业在接管项目前，必须对接管原有问题或其他涉及面大、影响大的问题进

28、行评估。在此期间应协调处理好各项关系，并尽量在此期间将重大问题予以明确，包括岗位设置、清洁的范围和频度，管理区域和项目、设施、设备的维护责任范围和处理权限、服务费用、支付方式及其它费用承担等，规避管理风险。 6、注重服务的专业化。可提供办公室内植物的养护和指导、节假日环境氛围营造、组织特色活动、教室管理、电教办公设备维护等专业化、全方位的服务，提供行政后勤等方面业务的保障。 7、提供技术含量，注重设备管理及相关人员的配备。学校物业人力资源配置的特点，确定了设备管理人员必须是素质高，技术上一专多能复合型人才。 8、顾客意见的调查需关注各个不同层面的意见，还需建立定期沟通机制。重要沟通资料、满意度

29、调查资料整理成为文件，双方认可，促进管理服务的水平的提高。第第三三章章 管管理理规规划划设设想想在教育教学和管理实践中，学校始终坚持“以人为本”的办学理念，深化教育教学和内部管理体制改革，坚持以法治校，以德治校，促进学生的全面发展，全面提高教育质量和办学效益。西安交通大学城市学院桃李遍天下，校友满中华，在悠久的办学历史中，积淀了丰厚的底蕴和管理经验。我们*物业公司将紧密结合政府主管部门、校领导对西安交通大学城市学院的总体管理方针，本着安全、高效、舒适的原则，每一细节都能想师生所想、随师生所愿，争创学校管理的品牌，争创公司管理的品牌。第一节 总体设想针对西安交通大学城市学院物业管理的各种必备元素

30、，我们在充分了解该校区的软硬件设施，深入调研其他类似学校的物业管理市场的基础上，凭借我公司的人才优势、文化优势、 技术优势、管理优势和资金优势，一旦中标，我们将积极贯彻校方创建国内一流、国际先进学校的目标，创建高质量、有特色、名副其实的国家示范学校的奋斗宗旨，我们有信心，有能力为西安交通大学城市学院的全体师生送上一道美味的物业管理大餐，创造健康丰盛的人生。一、管理总目标1、通过努力，使西安交通大学城市学院的物业管理高于*、乃至安徽同类校区一个档次，进一步为学校带来长远的品牌效益、社会效益和环境效益；另一方面为该物业日后在学校的物业管理市场竞争中筑起优势地位，与*物业现今管理的楼盘、学校一样，与

31、西安交通大学城市学院的办学宗旨一样，成为安徽乃至中国物业管理市场的领跑群体。2、通过专业化、程序化的管理，规范化、人性化的服务，致力在西安交通大学城市学院创造一个优美的生活空间，*物业人和全校师生共同创造一种全新的生活方式，我们将以“缔造舒适生活”的服务宗旨，营造中学精神校园，提升人文品质。3、节源开流，在稳步提升管理服务质量的同时，随着各项配套设施的逐步到位，争取为学校在物业管理方面的投资带来更大的利润效应。二、管理内容与标准（一）基本要求1、建立 ISO9001 质量管理体系和 ISO14001 环境管理体系。2、建立完善的物业管理方案。并按规范签定物业管理委托合同。3、在校区管理中建立本

32、企业的形象识别系统：服务理念、行为规范（专业着装、佩戴标志、语言规范、文明服务） 、现场标识等。4、一线服务人员每年体检一次，合格上岗。5、广泛运用计算机管理。6、校区设置“服务中心” ，实行全周服务接待，公示服务联系电话。7、适应师生需求，开展有偿特约服务及代办服务。公示服务项目及收费价目。8、采取多种形式如走访师生、恳谈会、电话沟通、问卷调查等，每年与 80%以上教师作有效沟通，每年有效物业管理投诉处理率 100%。每年进行一次满意度测评，有效样本覆盖率20%，并对薄弱环节持续改进。9、建立完善的档案管理制度。 10、适应师生需求，组织、配合校区主管部门开展校区文化活动。（二）公共厕所1、

33、地面、便槽（池）及瓷砖面清理 2 次/天；2、污水、污物清理 1 次/天；3、门、窗清理 1 次/周4、水龙头、水箱、路灯巡视 1 次/天 5、墙面、天棚清扫 1 次/周（三）学生公寓楼、宿舍楼1、按照学校作息时间开锁房间、楼道（宿舍）大门；2、不定时巡视楼层，遇有情况及时报告；3、每天对宿舍楼层地面、走廊、楼道、扶手、护栏、卫生间、墙裙瓷砖进行清扫和擦洗；4、宿舍楼层四周场地的清扫和保洁，垃圾做到日产日清（清理到垃圾房） ；5、每天对学校宿舍内务卫生、寝室纪律进行检查，并将检查结果报学校教务处；6、宿舍内学生的住宿情况要登记清楚，建立学生住宿档案。学生凭证住宿，禁止男女学生互串宿舍，严禁闲杂

34、人员进入宿舍；7、对宿舍公寓楼的财产进行管理，对损坏的公物要追究到人，并将损坏情况报总务处；8、不定期对宿舍楼层设施进行检查，发现问题及时报修；9、开源节流，节约用水、用电，禁止水电的浪费现象发生。（四）校园环境卫生1、负责校内道路、景点、绿地、活动场所、教职工宿舍区公共通道的卫生清扫和保洁。上午 9 时前完成主干道和景点的第一次清扫，其余时间巡回保洁；2、垃圾、废弃物做到日产日清（1 次/天将垃圾、废弃物运送到垃圾房） ，并做到垃圾房周围无零散垃圾堆放；3、道路两侧排水沟的清理做到 2 次/月，保证污水排放畅通；4、垃圾桶、垃圾箱、垃圾房的清洗做到 1 次/周，维护校园公共卫生设施，防止人为

35、破坏。（五）教学楼实验楼行政办公楼图书馆楼1、根据学校作息时间安排常规值班，不定期对楼层进行巡视，遇有情况及时报告； 2、学生放学或放假做好门窗的关闭和电源的关闭；3、楼层的地面、走廊、楼道、卫生间教师休息室的清扫和擦洗做到 2 次/天；扶手、护栏、墙裙瓷砖、多媒体教室、报告厅、会议室桌椅的清扫和擦洗做到 1 次/天；墙面、天花板的清理做到 1 次/月；门窗玻璃的清洁做到 1 次/周；4、各楼四周场地的清扫和保洁做到 2 次/天，垃圾日产日清（1 次/天将垃圾、废弃物运送到垃圾房） ；5、负责教学楼、教师休息室、实验楼、行政办公楼个办公室及考试期间个考场的开水供应；6、负责楼层公物的管理，对损

36、坏的公物要追究到人，并将损坏情况报总务处；7、不定时对楼层进行巡视，对设施设备进行检查，发现问题及时报修；8、节源开流，严格控制用水、用电，严禁长明灯、长流水现象。三、管理特色1、结合校区的特色、优势，增强服务意识，创造性运用*物业管理模式在充分分析西安交通大学城市学院物业条件的基础上，我们以热情的服务态度、完好的服务设备、娴熟的服务技能、齐全的服务方式、 规范的服务程序、合理的服务收费、健全的服务制度、快速的服务效率赢得广大师生的认可。2、向学校领导和广大师生推行“阳光计划”服务公示制度*物业的核心价值观之一就是营造“阳光照亮的体制” 。我们提倡对内平等，对外开放，专业化、规范化、透明度造就

37、*化的模式。我们将在西安交通大学城市学院校区，以多种形式公布物业管理政策法规、服务内容、操作流程、收费标准、管理制度等内容，在保证师生消费知情权、方便师生日常生活的基础上，充分发挥师生的监督权，促使校区的物业管理运作透明化、规范化，从而，进一步树立校区的管理品牌、学校的教育品牌。3、有效培训，不断创新，监督考核决定企业命运的主要内部因素包括效益（有效规模、低成本） 、品牌（服务、质量） 、领导（60%的决定因素） 、经营（没有策略的突破就没有出路） 、队伍（综合素质） 、机制（规则）、管理（制胜因素） 、技术（业务专长）,决定企业命运的内部因素，每一个都需要我们自己创新、突破。营造鼓励学习、创

38、新的气氛。允许失败，不允许无创新。当前的竞争仅靠几个领导的一厢情愿和身体力行不能解决问题，优秀的领导团队应包括中层和基层团队均应有强烈的责任 感和创新意识。前期，我们已经根据西安交通大学城市学院的具体情况，坚持技能、服务理念为中心的复合型人才培养模式要求，制定了完整的培训体系，并将不断创新作为考核管理人员的重要依据。我们始终坚信：先有满意的员工，后有满意的顾客，并且多年来一直推行。我们认为员工的满意度会影响员工的敬业度，而员工的敬业度又与客户的满意度之间呈正比关系。因此。我们*物业建立了一整套严格“星级考评体系” ，只有经得起考评的团队，才是真正优秀的团队。4、营造开放、健康、多元化的校区文化

39、*物业所要营造的校区文化，是一种健康的校区文化，我们更要在西安交通大学城市学院的师生人群中体现出来。我们将依托公司本身的文化理念及西安交通大学城市学院校区本身的文化优势，与我司在*所接管的楼盘形成校区文化联动，从而产生以西安交通大学城市学院为中心的辐射效应。文化校区凸现高雅浪漫的文化气息，体现校区的自然与人情为主题。配合开展各种形式的文化校园活动，丰富学生校园生活，为校园营造高尚的校园文化环境。并且根据校方师生需要，为学生开辟第二课堂（如开设物业管理讲座）品位校区西安交通大学城市学院物业管理形象。所有管理及操作人员接受专业培训，从仪容仪表到谈吐举止、作业档次向星级宾馆靠拢；推行个性化服务，根据

40、顾客需要“度身定做” ，建立顾客个性化资料，在服务中给您一份意外的惊喜，给予您最大的心理满足；营造悠闲浪漫的环境氛围，进行适时适宜的环境布置，点缀出西安交通大学城市学院与*物业的文化品位。5、创立共管、复合模式，与校方共同创建文明、健康、舒适、和谐的校园传统的物业管理，业主基本上处于被动状态，所有的管理运作包括社区文化活动都是物业管理公司起主导作用，物业管理企业完全居于主导地位。西安交通大学城市学院作为高级示范中学，服务内容特殊且要求高，以及校区处于不断扩建的状态中，加上学校仍保留专门的后勤职能部门，不会对所有的物业管理项目完全放任不管，如学校环境设施的更新改造、大型学术会议，校区文体活动的开

41、展等等，都需要学校与物业管理公司共同参与，在良性互动的基础上搞好物业管理。一般的物业管理企业管理的物业类型不会太多，使得管理方式也变得简约、单一。而中学物业管理则完全不同，其物业构成的复杂性，势必要求我们物业管理企业必须树立新的“复合式”物业管理的观念：特别是要培养能管理宿舍区、办公楼宇、学生活动中心、体育 场所、教学场所等复合式物业管理人才，培育能同时管理多种类型物业的，组建更多与学校物业管理相配套的专业化队伍，如清洁、消杀、客户服务中心等综合管理的能力。6、严格 ISO9001、ISO14001 质量体系管理，提高服务质量，减少投诉，有效利用投诉激烈的市场竞争使师生对物业管理的质量提出愈来

42、愈高的要求，物业管理管理的是物，而服务的是人，即用“师生第一，服务第一”的思想去指导日常的行为准则，把服务工作深入到广大师生中去，切切实实为师生做实事，想师生所想，急师生所急，解师生之难是很重要的。而 ISO9001、ISO14001 新版标准使用了过程导向的模式，以一个大的过程描述所有的产品，将过程方法用于质量管理，将师生和其它相关方的需要作为组织的输入，再对师生和其它相关方的满意程度进行监控，以评价师生或其它相关方的要求是否得到满足。因此，在服务中融入先进的 ISO9001、ISO14001 质量管理体系，既节省了财力和物力，又提高了服务质量和工作效率，使物业公司内部管理规范，促进物业的保

43、值、升值，提升物业公司的品牌，让师生充分享受到我物业公司的优质服务。我们全体员工深信：物业管理是一次“全方位、全过程、全员参与的基础性管理工作” ，只有过硬的服务质量才能最终赢得师生的信任。我们不能杜绝投诉，但要不断减少投诉，有效处理投诉，并要求广大师生监督。第二节 管理方式面对西安交通大学城市学院这样一个起点高、前景好、影响力大、硬件设施良好、师生多的一个现代化校区，选择怎样的管理模式才能达到最佳的管理效果，这是我们确定管理方式的重要课题，我们在深入调查研究的基础上，参考在其他学校管理的经验上，确定了我们的基本思路是：严格资质管理，选用专业素质和综合素质均较高的各类专业技术人才，以严格的管理

44、制度规范各类服务，运用电脑管理等现代化手段，严格执行 ISO9001 和 ISO14001 质量认证体系，实现高效率、高水平的综合一体化管理，加强校区精神文明建设，实施品牌战略。一、管理流程系统（三大模式系统）1、管理部在内部管理上，采取的管理活动和管理手段构成一个连续封闭回路的做法，即注重封闭性，这样才能形成有效的管理运作，否则，如果管理系统内的结构、联系松散，没有一定控制，那么内部管理必定是无效的，这种封闭管理回路如图所示。指挥机构指挥机构 （项目经理）（项目经理）策划机构策划机构 （主管）（主管）指令执行机构指令执行机构 （各主管，专业人员）（各主管，专业人员）上级指示上级指示 计划性工

45、作计划性工作非计划性工作非计划性工作信息反馈信息反馈信息反馈信息反馈在具体运作中，管理部经理是日常工作的指挥者，同时又是监督检查者，各项指令下达后、策划、安排和执行机构即开始运作，执行过程中的信息通过反馈渠道回到指挥机构，供经理做出校正、判断、总结在整个过程中，经理还要从检查、评比结果中发现管理中存在的问题，并加以纠正，做到有部署、有检查、有总结，从而保证了管理的有效性。2、 “闭环+激励”管理控制系统 “闭环”控制采用双闭环控制模式。小闭环是对工作过程的微观控制，主要通过个人、各部门、项目部三级执行，通过自检、监督系统，任何一项工作内容均实施三级闭环控制。对照工作计划与标准，针对检查出的问题

46、及实施过程中出现的新情况及时改进纠正，控制工作按计划和标准实施；大闭环是公司有关部门如质量管理部会对项目部阶段性工作的宏观控制，对项目部每一环节都进行严格的监督和考核，重点是对工作结果进行检查、分析和评价，提出改进措施，融入下一步工作计划与标准的订立中，形成一个严密的闭环。工作计划与标准的制订将充分考虑客户要求、行业新标准、新技术、新工艺和新的管理模式。在具体执行中实行逐级负责制，即将工作目标和标准分解落实到班组和个人，所有的工作都有相应责任人，下级对上级负责，上级检查、监督下级工作，项目部全体员工对项目部整体工作进行民主监督，向公司呈报工作评价报告，管理一环扣一环，形成一个有机结合的闭环。在

47、具体运作中，项目部经理既是日常工作的指挥者、监督检查者，又是被监督、被评价者。各项指令下达后，执行人员各班组长、员工即开始动作，执行过程中的信息通过反馈渠道回到各级指挥机构，供主管、经理作出校正、判断、评价。各级管理人员还要从检查、评比结果中对管理中存在的问题加以纠正，做到有部署，有检查，有评价，从而保证管理的有效性和可操作性。激励推动激励是闭环控制的动力，同时亦是润滑剂。动力使管理不断向前进，润滑则是减少前进中的阻力。我们在“闭环”控制中导入激励系统，以充分调动员工积极性，挖掘内部潜 力，确保“闭环”系统在充满活力的低阻力中不断运转。激励系统包括目标激励、岗位激励、奖惩机制三部分 目标激励：

48、在公司的工作方针中，提出创建物业管理名牌企业的长远目标，并将这一长远目标具体分解到每个部门、每个员工的目标管理责任制中，签订年度目标管理责任制考核协议书，年终按协议考核工作业绩。岗位激励：实行内部公开竞争上岗的办法，为有真才实学的员工充分发挥自已的聪明才智提供舞台。我公司现任的中层管理干部和班组长基本上都是通过竞争上岗的， “不拘一格选人才”是我们长足发展的动力源泉。奖惩机制：奖惩机制在实际工作中以奖为主，以惩为辅，坚持优胜劣汰，奖勤罚懒，通过奖惩达到部门之间、员工之间有竞争，人人有动力，个个有压力。二、物业管理部信息流程为了保证西安交通大学城市学院信息反馈渠道通畅，确保 24 小时所有的信息都能得到及时处理，将在管理处编制中包含“信息处理中心” 。该中心的任务是接收来自四面八方的信息，并进行综合分析处理，处理方法包括直接布置措施及时向管理处领导反映情况，听从指令并转发、下达指令，在处理措施指令发出后要进行跟踪，最后记录和汇报处理结果。该中心的信息流程如下图所示：教学楼管理员教学楼管理员 员其他服务人员其他服务人员宿舍管理员宿舍管理员师生师生传播媒介传播媒介上级指令上级指令执行结果执行结果监控、跟踪监控、跟踪发布命令发布命令信息处理中心信息处理中心执行命令执行命令 （各类相关人员）（各类相关人员）信息接收信息接收分析整理分析整理第三节 管理措施一、我们的管理措施分