容积率专题研究.pdf

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1、关于容积率研究的专题报告 容积率是“一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。1容积率是衡量建筑用地使用强度的一项重要指标。容积率是西方国家(主要是美国)从本世纪初推行城市土地区划管理制度中所采用的一项重要指标。在中国大致是20世纪80年代后才逐渐流传使用。容积率是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。1.1 容积率是“宗地面积允许的建筑容量 宗地是地籍管理的根本单元，是大地外表一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。容积率只有在指定“宗地容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗

2、地间才具有可比性。1.2 容积率是控制性详细规划的强制性指标 在?城市规划编制方法?(建设部令第146 号)中控制性详细规划应包括的内容，其中确定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标，确定公共设施配套要求、交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离等要求是主要内容之一。同时着重指出，控制性详细规划确定的各地块的主要用途、建筑密度、建筑高度、容积率、绿地率、根底设施和公共效劳设施配套规定应当作为强制性内容。1.3 容积率是建筑工程规划管理的重要内容 容积率既是国有土地使用权出让合同中必须规定的重要内容，也是进行城乡规划行政许可时必须严格控制的关键指标。“城乡规划主管部门在对建设工程

3、实施规划管理中，必须严格遵守控制性详细规划确定的容积率指标。对同一建设工程，在给出规划设计条件、进行建设用地规划许可、规划方案审查、建设工程规划许可、建设工程竣工规划核实过程中，城乡规划主管部门给定的容积率指标均应符合法定规划确定容积率指标，并将各环节的审批结果公示，直至该工程竣工验收完成。2 容积率影响因素分析 容积率和建筑密度是宗地和城市建筑容量的主要控制内容。从景观特色、空间形态、防灾要求、环境设计等角度出发考虑，容积率、建筑密度应有一定的限制。超过限度将使人体健康、生态环境、城市功能受到威胁和危害。影响容积率指标的主要因素有以下几个方面。2.1 城市规模因素 城市总体规划中所确定的城市

4、人口的总体规模、用地规模、城市布局结构以及建筑层次分区指标等因素，都需要通过一个恰当的容积率去实现。通常大城市、特大城市容积率大于中小城市容积率。2.2 地理纬度因素 气候分区及地理纬度所决定的日照间距要求不同，影响居住用地容积率指标。比方冬至日的日照标准间距系数，长春2.24，北京1.86，济南1.62，南京1.36，广州0.99。这也是我国南方地区比北方地区城市容积率高的主要原因之一。2.3 地块区位因素 同一座城市，土地价值有较大差异。一般说,市中心或环境、交通等条件较好,土地出让价格较高的地区,为提高土地利用效率,容积率应高于其他地区。而历史文化保护区、特色风貌保护区、风景名胜区、机场

5、净空保护区等相关区域，受保护要求等因素限制，容积率较低。2.4 根底设施因素 较高的容积率需要较好的根底设施条件和自然条件作为支撑。城市现有和规划建设的市政公用根底设施和公共效劳设施的可供量，以及提供效劳的最大能力决定了城市环境容量。所以根底设施配套好的区域容积率高于根底设施配套差的区域容积率。2.5 建筑规模因素 建筑总量、建筑层数或高度影响容积率指标。居住区规模越大，配套设置等级越高，容积率越小；一般建筑容量与建筑层数或高度成正比，建筑层数越多，或高度越高，容积率越高；假设同样的建筑层 数，建筑密度越高，那么容积率越高。2.6 用地性质因素 不同用途的建设用地在建筑间距、进深、通风、采光、

6、绿地、停车、建筑密度等方面的要求不同，一般商务办公类及酒店类用地容积率高于居住类用地容积率，而大中专院校、医院、剧院和工业仓储类用地容积率较低。2.7 经济效益因素 城市开发建设的根本动机在于获得经济利益，因此，在开发建设城市过程中，既要确保开发建设符合城市总体规划，又要维持甚至提高开发商的积极性。容积率高可获得较好经济效益。通常容积率与出让价格成正比。期望价格高，容积率也要相应提高。2.8 城市化水平因素 由于城市化的快速开展和土地保护力度的加大，旧城改造逐步提上日程，通常随着区域城市化水平的提高容积率也相对增大。2.9 其他因素 行政因素对城市建设开发的影响，城市居民对环境的需求、生活习惯

7、、心里承受能力等。3 过高容积率的危害 容积率存在着客观上的最合理值。容积率超过合理限值将会损失开放空间、绿地面积以及住宅的隐私性，从而影响小区居住舒适度，导致住宅的价值下降。比一定规模的鱼池，在确定的客观条件下，鱼池内放养的鱼超过合理数量，鱼的生存舒适度就会下降。3.1 过高容积率导致居住区绿地率减少，停车位缺乏 过高容积率意味着小区内房子建得过多，必定会带来高密度的居住人口，最终导致小区中业主的生活舒适度下降。由于容积率过高，绿地的比例也会相应的减少，人均绿地面积会大幅度下降，从而影响居住区内的生活环境与品质。另外，楼间距过近、小区内道路狭窄、停车位置缺乏都是高容积率小区经常遇到的问题。由

8、此产生的矛盾时有发生，如在一些居住区，本已很少的公共绿地或宅旁绿地改作停车位，致使楼前楼后很难见到绿色；本已很窄的道路被车位占据半边以致通行艰难，置身其中，犹如进入拥堵的交通干道；本已很少的车位由于业主们争抢占位更难充分发挥作用，由此引起邻里不和。3.2 过高容积率使居住区公共配套设施难以保障 高密度的居住人口还会对小区内的健身场所、儿童活动区域、娱乐中心、水电设备以及楼宇内的电梯、消防通道形成比拟大的压力。一方面，过高容积率就是通牺牲公共配套设施应有标准来实现的，主体建筑密度的增大，使配套建筑用地不得不减少；另一方面，人口的增加使现有配套设施的使用频率增大，必然会加剧其老化。3.3 过高容积

9、率造成居住区安防难度增大 由于居住密度大，所以出入的人较多，防止外来人员进入难度也随之增大。这就对过高容积率住宅的安防系统提出了更高的要求。不仅要加大监控设备的密度，而且也需要更多地巡逻人员来保证住户的平安。近年来，居住区安防发生的问题，高容积率社区所占比例明显偏大。3.4 过高容积率引发社会矛盾增多 过高容积率通常是开发商做了手脚。多数购房者在买房子时，都不太注意到容积率这个概念，大多数业主很难有居住区容积率的体验，很多业主买房入住多年，也不知道自己小区的容积率。住进来后才发楼房与楼房之间的间距已缩小，采光、通风、绿地、停车、用电梯也会受到影响，居住舒适度已大打折扣。业主因容积率承诺未兑现发

10、生的官司屡见报端。4 加强容积率的科学管理 4.1 切实增强对容积率的科学认识 容积率是一项“隐含着复杂相关因素的数值。容积率在城市建设或工程建设中要切实发挥城市土地利用价值，充分表达城市用地性质差异，真正兼顾经济利益与环境效益，相互协调与其他规划控制指标之间的关系。容积率并非越低居住舒适度越高。容积率在一定程度上反映了建筑的舒适度，但是它们之间并不是一个简单的线性比例关系。在同一块土地上，开发商通过设计、建筑筹划，市场研究等工作，有很大的空间打造自己的产品，提高产品的舒适度，使其适应市场，同时创造地块最正确的经济效益。在容积率的 不能变更的情况下，人性化的建筑类型会提高舒适度。人们经常看到，

11、低容积率的别墅区，显得小区缺乏人气，不利于邻里交往，物管本钱也相对较高。容积率不是不可变更的。容积率是由政府制定的，具有科学性、政策性和权威性，但规划用地建筑容积率并不是一概不能调整，关键看为什么调整、按什么程序调整。事物是不断开展的、变化的，调整、变更是事物自我完善的要求，是否认之否认开展规律的表达。随着城市建设的开展，城市规模、城市结构、城市开展方向不断变化，为适应情况，城市规划必须适时作出调整，局部地区用地性质、容积率的调整正是城市规划的开展和完善。容积率适度提高是土地集约利用的必然要求。我国城市用地紧缺是一个不争的事实。容积率是评价城市土地开发利用合理程度的重要指标。讨论土地利用不能只

12、谈土地平面利用而不管土地立体利用。有关资料说明，2004 年全国内地城市平均建筑容积率为0.51，台北建筑容积率为1.23.0，香港为1.610，显示我国许多城市地上空间利用潜力还相当大。4.2 科学确定容积率的合理指标 科学开展观的核心是以人为本。合理的容积率要有利于人的健康生活，有 利于人们物质、文化生活的需求，有利于为大多数人谋利益。科学开展观的根本要求是全面协调可持续。坚持协调开展，就是要使容率的指标比例适当、结构合理、相互促进、良性运行，推进城市建设中的各个环节和各个方面相协调。坚持可持续开展，就是在确定容积率时要重视人与然相和谐，要以节约资源、保护环境为目标，大力开展循环经济，全面

13、建设节约型社会。科学开展观的根本方法是统筹兼顾。在确定容积率时要正确认识和妥善处理城市建设中的重大关系，统筹个人利益和集体利益、局部利益和整体利益、当前利益和长远利益，充分调动各方面积极性，做到总揽全局、统筹规划。4.3 严格控制容积率的调整程序 对于规划变更和容积率调整，一定要坚持原那么，不能见小利忘大义；对于合理的规划变更和容积率调整，规划部门要严格依法按程序审批，维护好全局利益、长远利益和社会公众利益，并请监察机关做好监督。5 土地增值与容积率的关系 5.1 土地增值的涵义及成因 土地增值的涵义，外表来看，就是土地价值的增加。城市土地增值是指在城市化过程中，伴随着社会经济开展和土地改进，

14、土地利用过程中获得的土地收益不断增加，其经济本质为地租的增值和土地资本的增加，其直观的表现形式就是土地价格的上涨1。土地增值按成因大致有三种情况：在社会开展过程中，人们不断地对土地进行直接、间接投资，促使土地劳动价值量增加，这是投资性增值；在其他条件不变的情况下，某一地块由低收益用途转变为高收益用途时，土地上产生的收益会相应提高，收益复原后的地价也会相应增值，反之亦然，这是用途性增值；随着经济社会的开展，人类活动对土地的需求日益增加，形成了相对无限的需求对相对有限的土地的争夺，造成供不应求程度日益提高，从而使地价不断上涨，这是稀缺性增值。5.2 容积率与土地价格的关系 容积率是指城市用地的地块

15、上修建的总建筑面积与所占用地面积之比值。容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的上下，也反映了地价水平的差异，是微观上影响地价最重要的因素。在容积率对地价作用机制中，容积率遵循“报酬递增递减规律。这是由于在实际情况中，由于城市规划、土地供求状况、根底设施水平，建筑本钱等多种因素的作用，使容积率与地价之间形成复杂的变化规律。这里，我们引入西方经济学的经济要素组合理论中比拟重要的两个概念，边际收益与边际本钱。边际收益Marginal Revenue Product是指每多增加一个单位投入所带来的收益值。边际本钱(Marginal Cost)是指每多增加一个单位投入所增加的本钱。根据这两方面，试

16、分析土地的价值情况。如下图，MP、MC曲线分别代表地块的边际收益、边际本钱。MP开始呈上升趋势，到一定容积率就下降；MC恰好相反。很显然，只有当MP=MC时，即边际收益曲线与边际本钱曲线交于Y点，地块能够产生最大的利润。所以，由此可以看出，在一定条件下，容积率的提高会相应提高土地收益率。而在此时，便是地价得以提高；但同时，容积率超过存在的最正确值时，会降低土地收益率，从而地价降低。5.3 合理确定容积率对土地增值的意义 容积率具有一系列的经济效用，诸如控制土地开发容量，改变土地开发价值，指导城市开发。这里着重看是第二点，毋庸置疑，容积率的变化可导致土地利用收益的大幅变化，并间接地影响地价。比方

17、，在商品房售价和建造本钱不变的情况下，提高容积率，在相同面积土地上开发能获得更多的建筑面积，单方分摊地价额减少，从而降低总本钱，提高土地开发总收益。而在个别情况下，容积率的增大，建筑层数由多层变成高层，由于地层加固等原因，单方建筑造价短期内升高，土地开发总收益随容积率增大而会出现小范围内下滑。由此可见，合理确定容积率，对于土地增值而言，意义 2 规划实践中容积率指标确实定及其缺乏 2.1 容积率确定的实践操作 依据经验确定容积率指标，一般有经验归纳统计法与调查分析法两种经验归纳统计法是将已有的各种规划布局形式的容积率指标进行统计分析，总结得出经验指标数据，并将其推广运用。这些经验数据指标只可运

18、用到和原有总结的情况相类似的地方，并且需要保证真实性和普遍性。调查分析比照方法是通过深入调查，从现状中取得一些可供参考的指标数据，将之与规划目标进行比照，依据现有的规划条件和城市开展水平定出较合理的容积率指标。该方法需要大量广泛的调查研究，并且考虑到的影响指标也存在着较大的局限性。还有就是参照技术管理规定。目前很多城市已设有土地使用与建筑管理的有关技术规定，容积率确实定需遵照规定的要求。2通过形体布局模拟和环境容量、人口容量来推算确定容积率 形体布局模拟法是通过试做形体布局的规划设计，研究出空间布局及容量上大体适宜的方案，然后用社会、经济等因素进行评价与修正，再反推成明确的容积率指标。这种方法

19、直观性强，便于掌握。但同时忽略了一点，空间布局结构合理并不一定能保证规划方案在经济、社会等更深层面的合理性。环境容量推算法与人口推算法据的是根本相同的理念。前者是根据现状根底设施、公共效劳设施等，预测通过改造后的饱和容量，据此确定容积率及其他控制指标。这种方法逻辑严谨，但运用起来会相当复杂。后者是根据上层规划对地段提出的人口及用地要求，并根据规划期限内的人均居住用地与建筑面积，计算出容积率指标。这种方法能较好的对接上一层次规划，但容积率指标的优化水平并不能得到保证。重大。2.2 应用中存在的问题 以上的经验类和推算类的容积率确定方法，都是长期以来容积率确定时大多采用的形式。但必须注意的是，很多

20、方法本身就停留在理论研究的层面，实际操作的实效性并不能够保证，典型的问题有：容积率确定依据缺乏，往往仅凭经验和主观因素；缺乏弹性机制，导致实施不灵活，可操作性差；未据实际一刀切，不注意我国地区开展水平差异较大的实际国情，某些地区只有上限没有下限，造成一些地区土地资源的浪费。另外在容积率确实定过程中，虽然有注意到其与土地增值具有的联系，但是很少将二者真正结合以确定容积率。即使有，也多是 定性的研究分析，多数还是仅凭经验的判断，这样的容积率未能真正有理有据地与土地增值结合。我们需要一种手段将土地增值定量地反映到容积率确定中去，同时要保证各项参数的可得性与准确性，减少不确定因素，减小误差。只有这样，才能得到有价值的容积率指标结果。当然，容积率还是个很复杂的问题，这里的研究还比拟浅，合理的制定、有力的管理，城市会更美好。