城镇土地分等定级估价信息系统设计.pdf

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1、城镇土地分等定级估价信息系统设计 字数：3251 来源：城市建设理论研究 2012 年 12 期 字体：大 中 小 打印当页正文 摘要：城镇土地分等定级估价信息系统是基于 GIS 面向市县级国土资源管理部门开发的信息系统。该系统以 MAPGIS 为平台，以 Visual Basic 为开发语言，采用模块化开发方式进行开发，具有城镇土地分等、定级、估价的功能，可以实现城镇土地分等、定级、估价的实时更新。关键词：城镇土地；分等、定级、估价；信息系统 Abstract:urban land classification and grading system is based on GIS ShiXi

2、anJi management department of land and resources for the development of information system.The system with MAPGIS as a platform to Visual Basic language for development,modular development way of development,has the urban land classification and grading,the function of the appraisal,can realize the

3、urban land classification and grading and evaluating updates.Keywords:town land;Classification,gradation,appraisal;Information system 中图分类号：S611 文献标识码：A 文章编号：城镇土地分等定级估价是对城镇土地质量的综合评价，为调控土地市场，合理有效的管理城镇土地资源，全面掌握城镇土地质量及利用状况，提高土地利用效率，促进土地使用制度改革，有偿出让、转让国有土地使用权，国家要求各地2-3 年进行一次城镇土地基准地价更新工作。为了更快、更准确的完成此项工作，实

4、现城镇土地分等定级估价成果的系统管理，快速查询，实时更新以及宗地评估的自动化，设计开发城镇土地分等定级估价信息系统。一、系统开发的目的和依据 （一）开发目的 城镇土地分等定级估价信息系统应具备城镇土地分等计算，土地定级图形编辑、空间分析，以及估价资料输入、基准地价评估、宗地地价计算等整体功能，以及工作成果的管理、存储、查询、分析、计算和更新等功能。（二）技术依据 以城镇土地分等定级规程（GB/T 18507-2001）、城镇土地估价规程（GB/T 18508-2001）为专业技术依据。三、系统总体设计 围绕着开发目的，遵循结构化设计的原则进行系统总体设计，整个内容包括系统结构设计，系统功能模块

5、设计和计算机软、硬件设备设计等。（一）系统结构设计 城镇土地分等定级估价信息系统辅助开展土地分等定级估价的单位，服务各级国土资源管理部门，包括两个方面的功能：一是运用该系统开展城镇土地分等定级估价工作；二是对成果的汇总、管理和应用。（二）功能模块设计 根据工作的需要，系统功能模块包括分等、定级、基准地价评估三大主要模块，在此基础上扩展宗地地价评估、查询分析和系统管理模块。四、系统功能 根据系统总体设计时确定的各功能模块，明确各模块的功能，依据各模块将要实现的目标与用户对象的不同，设定系统的功能结构。（一）城镇土地分等功能 采用多因素综合评价法，依据选定的因素与确定的权重，应用位序标准化方法对原

6、始调查指标进行处理，并计算评价对象综合分值，依据综合分值的高低与分布规律，采用频率曲线法初步划分城镇土地等别。利用聚类分析与基准地价进行验证，主因素平衡法与均值方差法调整，最终确定城镇土地等。设计功能要求能够应用该模块完成选定区域的城镇土地分等工作，从分等区域选定、因素体系确定、因素权重计算模型、综合分值计算、最终结果输出等一整套的城镇土地分等功能。（二）城镇土地定级功能 采用因素综合评定法，计算确定土地级别；主要通过对图形数据的空间分析来实现。设计功能要求能够应用该模块完成划定范围的城镇土地定级工作，从图形编辑、因素体系及权重确定、空间分析、划分级别、结果输出等一整套的城镇土地定级功能，其资

7、料与成果同查询分析功能联动，为其提供数据基础。（三）城镇土地估价功能 采用收益还原法、成本逼近法、剩余法等不同的方法进行计算地价，确定城镇不同级别不同用途的基准地价。设计功能要求能够应用该模块完成划定范围的城镇土地基准地价评估工作，从资料输入、样点地价计算、级别基准地价确定、贬值宗地修正体系、结果输出等一整套的城镇土地估价功能，其资料与成果同查询分析功能联动，为其提供数据基础。（四）宗地地价评估功能 将宗地地价修正体系以关系型数据库的形式存储，通过标志土地级别与用途的字段，使基准地价信息、宗地地价修正体系以及对应图形的属性信息关联在一起。依据 GIS 平台的空间分析功能，自动判断宗地所处位置的

8、基准地价，并提取备用，结合专业评估人员对宗地条件的判定与描述，经内置地价计算公式完成宗地地价的自动计算。同时可以进行宗地评估报告与宗地评估技术报告的编辑，估价师可选用固定的规范格式或者自行编辑，并打印输出文字报告。（五）成果查询分析功能 1、信息查询 （1）基本情况查询 按城镇名称显示城镇的基本资料，包括城镇规划的报告、图件，城镇基本情况，视频资料等。（2）城镇土地等别信息查询 可以按照城镇名称查询城镇土地等别以及各因素的指标及分值，调入城镇土地等别图；也可通过等别选择城镇，察看不同等别城镇的分布情况。（3）土地级别与地价信息查询 可按照行政名称调入城镇土地级别与基准地价图，察看土地级别分布与

9、地价信息，并可通过更新图形库进行系统更新。可同时选择多个行政区域，显示土地级别与地价信息。既可以实现从属性数据到空间定位，也可以从空间定位逆向查询相关属性信息。（4）文字报告查询 可以按照行政辖区名称调用文字数据，浏览城镇土地分等定级估价的工作报告、技术报告以及附件，从中提取相关信息。（5）定级因素图查询 按行政区域名称调用相应的定级因素图，展示定级的实现过程，明确各定级因素的具体分布位置与影响范围、各区域的作用分值。通过下拉菜单选择不同的定级因素图，可重新选择定级因素，刷新图层。2、逻辑分析 可通过选择行政区域名称、用地类型、土地级别等要素，显示即定要素的级别与地价信息。可进行城镇内部同用途

10、、不同级别间的地价比较分析，体现其变动关系；城镇内部同级别不同用途间的地价比较分析；城镇内部定级估价成果的新旧比较，体现其级别面积的增减、级别基准地价的升降；城镇之间同类型同级别地价比较分析、城镇之间平均地价水平分析；并可以按照查询条件进行筛选显示。以上各类逻辑分析具备不同的表达方式，可分别显示各种逻辑关系的曲线变动图、2D 直方图、饼图、3D 动态比较图、阶梯图等，通过简单的选取操作即可实现。（六）系统管理功能 包括系统功能扩展、成果数据管理、系统帮助和系统维护管理。1、系统功能扩展 随系统的升级，逐步完善各功能模块，扩展功能，随需求的发展，逐步进行改进。2、成果数据管理 （1）对应用该系统

11、完成分等定级估价工作的，直接将成果添加到成果库中，实现成果的存储与查询分析，并可以更换成果，保证城镇分等定级估价的现势性。（2）采用其他系统完成的分等定级估价成果，可以通过数据转换，添加到成果库中，并可在查询分析中应用，实现对各地成果的汇总。3、系统帮助 提供系统各个功能的应用方法说明，指导用户快速掌握系统的各项功能。4、系统维护管理 包括进行系统权限设置，工作路径设置、修改等功能。五、系统数据库设计 （一）系统数据库类型 从数据形式上本系统数据库包括空间数据库和属性数据库。采用目前较为成熟的 GIS数据库结构模式进行构建。为了减少冗余，提高数据的检索速度，采用空间数据库和属性数据库分开管理的

12、模式，依据关键字段进行绑定，科学检索，从而实现空间数据与属性数据的动态链接和高效整合。1、空间数据库 系统空间数据库是以矢量图件的形式存在，以分图层的方式管理，包括：（1）县区的区域位置图，以及各评估地的原始资料图件。（2）各县区的工作底图、土地级别与基准地价图、调查样点分布图，按照行政区划名称分别存储。（3）通过 GIS 的空间分析功能，缓冲分析与加权叠加出的定级因素作用分值图。2、属性数据库 系统属性数据库包括：（1）各县区所有地图要素属性信息；（2）定级估价的调查资料，有样点租赁资料、房屋买卖资料、土地开发资料以及与定级估价有关的各类数据资料。（3）定级估价成果中的土地级别、基准地价、定

13、级因素作用分值、宗地地价修正系数、宗地地价修正系数说明、土地面积等数据。3、数据格式 从数据格式上分，数据库又可分为图件数据库、统计数据库、文本数据库。（1）图件数据库包括城镇土地级别与基准地价图、定级因素分值图、样点分布图等图件；（2）统计数据库包括城镇基准地价、宗地地价修正系数、级别面积等数据；（3）文本数据库包括定级估价文字报告、宗地评估报告、宗地评估技术报告等文字材料。（二）数据库管理模式 为减少数据冗余，提高索引速度，数据文件采用目录树形式进行管理，按照行政体系分别存储相关数据。空间数据、属性数据、文本数据按照各自的行政名称归类存储。（三）数据库结构 数据库的结构设计决定了数据之间的

14、调用及接口关系，清晰的逻辑调用关系和统一的数据接口格式有利于数据的组织管理调用。1、空间数据库 空间数据库是以矢量图件的形式存在的，以分图层的形式管理，包括点、线、面等图层。图层数据量较大，不仅包括原有的地物信息，还几乎包括了所有定级估价涉及的内容，如定级因素点位、定级因素作用分值面、估价样点分布、定级估价范围界、土地级别信息等。2、属性数据库 系统采用关系型数据库来存储数据，特点是清晰明了，数据的更新维护方便，通过索引能优化数据库，建立快速的查询浏览。参考文献：全国土地估价师资格考试委员会编.土地估价理论与方法M.北京：地质出版社2004.6.中华人民共和国国土资源部编.城市土地价格调查与动态监测（1999-2001 年度）M.北京：地质出版社 2004.6.闾国年，吴平生等.地理信息科学导论M.北京：中国科学技术出版社，1999.寇有观.跨世纪的土地信息系统J.国土资源遥感，2001.3