2014年房地产估价师专业考试.完整真命题及其内容答案解析.doc

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1、2014 年房地产估价师考试完整真题及答案解析为了让各位考生更好的复习备考，整理了 2014 年房地产估价师完整真题及答案解析，供大家参考。(一)单项选择题(共 40 题，每题 0.5 分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号)1.我国土地用途管制的核心是()。A.实行土地有偿有限期使用制度B.经营土地有偿使用C.不能随意改变农用地的用途D.不能随意改变建设用地的用途2.征收集体土地的补偿费归( )所有。A.县级以上人民政府土地管理部门B.乡(镇)人民政府C.土地使用者D.农村集体经济组织3.某游乐场按土地法定最高出让年限取得土地使用权，经营 15 年后转让，则取得

2、该土地使用权的剩余使用年限是( )年。A.15B.25C.35D.554.房地产估价机构应当自收到拆迁当事人书面复核估价申请之日起( )日内给予答复。A.3B.5C.7D.105.超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，最高可以征收相当于土地使用权出让金( )以下的土地闲置费。A.5%B.10%C.15%D.20%6.转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登登记手续办理完毕之日起 30 日内，持转让合同到( )土管部门备案。A.规划B.土地C.房地产开发D.建设7.修建性详细规划应当符合( )规划。A.控制性详细B.区域C.近期建设D.分区8.施工单位签署质

3、量合格的文件上，必须有( )的签字盖章。A.注册建筑师B.注册结构工程师C.注册建造师D.注册监理工程师9.商品房预售合同登记备案的申请人是( )。A.商品房销售代理机构B.商品房预售人C.商品房购买人D.商品房购买人和商品房预售人10.抵押房屋订立抵押合同前已出租的，原房屋租赁合同( )。A.不受该抵押权影响B.应当解除C.没有效力D.不得对抗抵押权11.人民法院在裁定设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋拍卖后，应当给予被执行人的宽限期是( )个月。A.1B.3C.6D.1212.房屋预告登记后，债权消灭之日起( )内未申请登记的，预告登记失效。A.30 日B.3 个月C.1 年D.2

4、 年13.下列登记中,房屋登记机构应当进行实地查看的情形是( )登记。A.预购商品房预告B.房屋转移C.在建工程抵押权D.房屋抵押权14.关于建筑区规划内依法属于全体业主共有的房屋办理等级的说法，错误的是（）A.由房地产开发区企业申请房屋所有权初始登记时，一并申请登记B.申请业主与房屋所有权主体不一致C.在房屋登记薄上予以记载，不颁发房屋权属证书D.在房屋登记薄上做记载，并颁发房屋权属证书15.房地产估价机构评估一宗土地，评估价 2000 万元人民币，按国家规定收取的评估费最高不超过（）元。A.3.00B.3.80C.4.00D.6.0016.房地产估价机构的不良行为也作为该机构（）的不良行为

5、记入其信用档案。A.法定代表人或者执法合伙人B.全体股东或全体合伙人C.全体注册房地产估价师D.全体董事17.申请房地产估价师初始注册的，申请人应向（）提交申请材料。A.人力资源和社会保障部B.住房和城乡建设部C.所在地省级人事行政主管部门D.所在地省级房地产行政主管部门18.住房置业担保公司应当从其资产中按照借款人借款余额的一定比例提留担保( )。A.风险基金B.保证金C.预留金D.周转金19.住宅专项维修资金的使用须经( )同意。A.房产管理部门B.物业服务企业C.业主委员会D.业主大会20.实施加成征税，加二成等于加正税的( )。A.10%B.20%C.30%D.40%21.甲公司的自营

6、地下商场原价 2000 万元，当地类似物业的年租金为 200 万元，若税务机关课征房产税时适用最利于业主的规定，则应缴纳的房产税是( )万元。A.8.00B.11.76C.16.80D.24.0022.耕地占用税的计税依据是纳税人( )面积。A.经批准占用的耕地B.经批准占用的土地C.实际占用的耕地D.实际占用的建设用地23.个人出售自住房并拟在出售 1 年内重新购房，其应缴纳的个人所得税税款，应当在办理房屋转移登记前，以纳税( )形式向税务机关缴纳。A.预交款B.预订金C.订金D.保证金24.关于个人住房公积金的说法，正确的是( )。A.个人住房公积金的利息所得免征个人所得税B.住房公积金的

7、缴存比例一般不得低于 5%，原则上不得超过 15%C.个人购买商铺时，可以提取本人住房公积金账户内的存储余额D.每年的 1 月 1 日为职工住房公积金的结息日25.在城市用地经济评价中，确定各种地价修正系数基础的区位条件是( )。A.宏观区位B.中观区位C.微观区位D.其他区位26. 通常是构成居住区的基本单位是( )。A.居住小区B.居住组团C.独幢住宅楼D.分户家庭27.根据国家城市区域环境噪声标准，3 类标准适用于( )。A.疗养区B.居住区C.工业区D.大学区28.框架结构厂房的柱下基础一般采用的基础形式是( )。A.独立基础B.条形基础C.整体式筏式基础D.箱形基础29.在建筑构造中

8、，按照建筑物的层数来设置缝宽的变形缝是( )。A.沉降缝B.伸缩缝C.温度缝D.防震缝30.假设某建设项目建设期 4 年，各年计划投资额分别为：第一年 3600 万元，第二年4800 万元，第三年 3800 万元，第四年 3400 万元，年平均价格上涨率为 5%，则该项目建设期间涨价预备费为( )万元。A.1130.00B.1165.43C.1910.00D.2003.7031.在工程建设定额中，分项最细、定额子目最多的是( )。A.概算指标B.概算定额C.预算定额D.施工定额32.下列房地产图中，用作房地产产权证书附图的是( )。A.地籍图和房产分户图B.宗地图和房产分户图C.地形图和房产分

9、户图D.宗地图和房产分丘图33.下列房地产市场调控政策中，属于财政政策的是( )。A.提高贷款利率B.提高购房最低首付款比例C.提高法定存款准备金率D.提高房地产交易环节税收34.某国的现金流通量为 4000 万亿元，单位和个人的活期存款为 1000 万亿元，单位和个人的定期存款为 2000 万亿元，其他存款为 500 万亿元，则该国的狭义货币为( )亿元。A.4000B.5000C.7000D.750035.下列股东权利中，属于自益权的是( )。A.股票过户的权利B.表决权C.查询公司经营状况的权利D.出席股东大会的权利36.房地产估价机构为转移由于其房地产估价师工作过失造成的经济赔偿风险，

10、向保险公司投保的险种是（ ）A.人身保险B.责任保险C.财产损失保险D.信用保证保险37.某房地产估价机构调查了所在城市 2009 年 12 个新建楼盘的平均销售价格调查结果见下表，楼盘 123456789101112价格/元/M450018002400198019802600280030005880198024801980则该数据的中位数市中众数分别是（）A.2460 和 1980B.2460 和 5880C.2746.67 和 1980D.2746.67 和 588038.下列引起资产和负债同时减少的经济业务是（）A.将现金存入银行B.购进一批材料，贷款暂欠C.以银行存款购买设备D.以银行

11、存款偿还银行借款39.张某购买刘某的住房，两人签订了二手房买卖合同，约定总价款为 260 万元，双方约定违约金 26 万元，张某向刘某支付定金 70 万元，价款于半年后一次付清。5 个月后，该住房价格上涨为 400 万元，若刘某违约，张某可获得的最高违约责任价款是( )万元。A.96B.104C.140D.16640.在强制拍卖中，拍卖的主体是( )。A.人民法院和拍卖公司B.竞买人和买受人C.人民法院和拍卖标的所有权人D.拍卖公司和拍卖标的所有权人(二)多项选择题(共 15 题，每题 2 分。每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意，请在答题卡涂黑相应的编号。全部选对的，得 2 分;

12、错选或多选的，不得分;少选且选择正确的每个选项得 0.5 分)1.下列用地，法定出让年限为 50 年的有( )。A.居住用地B.工业用地C.体育用地D.娱乐用地E.旅游用地2.建设用地使用权出让合同附件的主要内容包括( )。A.当事人的名称和住所B.土地界址、面积C.宗地平面界址图D.开发投资强度E.市县政府规划管理部门确定的宗地规划条件3.房地产估价专家委员会对估价报告的鉴定内容包括( )。A.估价方法选用B.估价结果确定方式C.估价师的职业道德D.估价技术路线E.估价参数选取4.根据房地产广告发布暂行规定，房地产广告不得( )。A.涉及贷款服务B.出现融资的内容C.承诺为入住者办理户口D.

13、利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果E.使用建筑设计效果图5.商品房销售中，禁止的行为包括( )。A.返本销售B.实名制购房C.未取得商品房预售许可证收取定金D.成套住宅分割拆零销售E.预购人将购买的期房再行转让6.关于拍卖、变卖抵押房地产所得价款清偿顺序的说法，正确的有( )。A.抵押权末登记的，按照债权先后清偿B.抵押权未登记的，按照债权比便清偿C.抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿D.抵押权未登记的，经过公证的优先清偿E.抵押权登到顺序相同的，按照债权比例清偿7.根据房屋登记办法可以办理预告登记的有( )。A.预购商品房设定抵押B.在建工程设定抵押C.房屋所有权转让D.房屋所有权

14、设定抵押E.购买预售商品房8.根据注册房地产估价师管理办法，下列人员中不符合房地产估价师注册条件的有( )。A.缓刑期未满的人员B.现职公务员C.年龄超过 65 周岁的人员D.具有完全民事行为能力的人员E.申请在 2 个房地产估价机构执业的人员9.城市范围内的下列房地产中，属于应缴纳房产税的有( )。A.名胜古迹自用的房产B.寺庙出租的经营用房产C.校办工厂的房产D.房地产开发企业建造未售但自用的房产E.地下停车场10.下列污染类型中，属于辐射污染的有( )。A.灯光污染B.视觉污染C.高压输电线污染D.垃圾臭气污染E.医疗照射11.建设项目各阶段中，影响工程造价的因素有( )。A.确定项目合

15、理规模B.确定功能分区C.选择建设地点D.工程变更E.设计方案评价12.房产分户图的主要内容有( )。A.房屋权界线B.房屋建筑面积C.用地面积D.四面墙体的归属和楼梯走道等部位E.房屋边长13.在测定长期趋势值时，能剔除季节变动的统计方法主要有( )。A.众数法B.最小二乘法C.时距扩大法D.中位乘数法E.移动平均法14.在借贷记账法下，末期结账后，一般有余额的账户有( )。A.资产类账户B.负债类账户C.期间成本费用账户D.期间收人账户E.所有者权益账户15.拍卖买受人主张瑕疵请求权遇到障碍的情形有( )。A.委托人、拍卖人由于疏忽而没有将拍卖标的瑕疵告知竞买人B.委托人、拍卖人能够证明其

16、就拍卖标的瑕疵没有过错C.拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的真伪或者品质D.买受人的疏忽可能导致其未能注意到已告知的瑕疵E.买受人的误解可能直接导致拍卖标的瑕疵(三)判断题(共 40 题，每题 0.5 分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“”表示正确，用 “”表示错误，不答不得分，判断错误扣 0.5 分，本题总分最多扣至 0 分)1.房地产中介服务业可分为房地产咨询业、房地产估价业、房地产经纪业和物业服务业。( )2.工业生产用地和普通商品住宅用地，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。( )3.国家对集体土地实行征收或者征用后，土地所有权发生转移。( )4.城市房屋拆迁估价

17、是评估被拆迁房屋的公开房地产市场价值，应当考虑房屋租赁、查封等影响。( )5.拆迁公益事业房屋时，如不能优先选取用市场比较法估价，则主要选用收益法估价。( )6.以出让方式取得土地使用权，在交付全部土地使用权出让金，并取得十地使用权证后，房地产开发项目即可转让。( )7.房地产开发企业转止房地产开发项目时，尚未完成房屋拆迁安置补偿的，原拆迁安置补偿合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。( )8.城市供水设施用地的界线由城市黄线控制。( )9.单位建设面积为 240的健身房，可以不申请办理施工许可证。( )10.地上房地产抵押人不一定就是债权人。( )11.地上无建筑物的划拨土地使用权不能单独

18、设定抵押。( )12.订立房地产抵押合同，未办理抵押权登记的，不影响合同效力。( )13.公告是房屋登记的必经程序。( )14.构筑物登记也属于房屋登己办法的调整范围。( )15.二、三级资质房地严估价机构不得设立分支机构，但可承接外地业务。( )16.王某 2006 年取得房地产估价师资格，如在 2010 年申请初始注册时应提供继续教育合格证明。( )17.注册房地产估价师撤销注册可由利害关系人提出请求。( )18.物业共用设施的更新、改造费用，可计入物业服务成本。( )19.加成只对特定的纳税人征收，附加是对所有纳税人征收。( )20.学校兴办的招待所用房可免征房产税。( )21.土地增值

19、税的正税范围包括通过继承、赠与等方式无偿转让房地产的行为。( )22.某经营性房地产转让后，出售方获得了现金 100 万元，有价证券若干，计算土地增值税时的房地产所得收入应为 100 万元。( )23.住房公积金的缴存基数不包括加班加点工资及特殊情况下支付的工资。( )24.房租超出家庭工资收入规定的比例，职工可以提取住房公积金支付房租。( )25.住房层高的确定是否合理，不仅影响建筑工程造价，也和节约用地有关。( )26.城市生活污水不是酚类污染物的来源( )。27.结构施工图一般不注比例尺，允许一个图形使用两种比例尺。( )28.钢混结构单层厂房的骨架由屋盖结构、起重机梁、外墙围护系统、基

20、础四大部分组成。( )29.计算工程量，分部分项工程计算顺序可以按“先横后竖、先下后上、先右后左”计算法。( )30.房产图的测绘，是在房产平面控制测量及房地产调查完成后，对房屋和土地使用状况进行的细部测量。( )31.对房地产开发而言，房地产估价成本中的开发成本是一种经济成本。( )32.证券公司属于非银行金融机构，主要业务包括有价证券的自营买卖、委托买卖、认购业务和销售等四种。( )33.在存单二级市场上，决定存单转让价格的主要因素是利率、期限和本金。转让时市场利率低于原定利率，转让价格就低。( )34.债券的短期市场是指发行和买卖 2 年期内的短期政府债券活动的总称。( )35.保险单、

21、保险凭证是保险合同双方确定权利义务关系和索赔理赔的主要依据。( )36.在收集统计数据的形式中，重点调查和典型调查都属于判断抽样。( )37.编制资产负债表，对未分配利润项目，应根据“利润”账户借方分额减去“利润分配”账户借方余额后的差额填列。( )38.损益表的内容包括销售收入、销售成本、销售税金、销售利润，以及其他业务利润、投资收益、营业外收入、营业外支出、所得税和净利润等项目。( )39.要约原则上是特定人发出的，因此承诺必须由要约人做出。( )40.王某承租李某的住房，并办理了房屋租赁登记备案，若该住房因李某偿还债务被拍卖，则王某享有优先购买权。( )(四)综合分析题(共 3 大题，1

22、5 小题，每小题 2 分，每小题的各选答案中有 1 个或 1个以上符台题意，请在答题卡涂黑其相应的编号。全部选对的，得 2 分;错选或多选的，不得分;少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分)(一)某市 2009 年底进行棚户区改造。房屋拆迁补偿方式，棚户区业主可以选择房屋产权调换或货币补偿。选择房屋产权调换方式的，被拆迁房屋与调换房屋面积相等部分不补差价，超面积按单价 2800 元/补交房款。刘某将其在该棚户区的房屋出租给李某，房屋登记薄上记载的该房屋建筑面积 50，实际建筑面积为 60，其中 10建筑面积为刘某 3年前搭建的违章建筑。刘某选择房屋产权调换方式，调换的房屋建筑面积为 80，其

23、被拆迁房屋的市场价格为 13.85 万元。1.刘某应补交房款为( )万元。A.5.60B.8.40C.8.55D.22.402.关于安置李某的说法，正确的为( )。A.应由拆迁人负责安置B.应由刘某负责安置C.如果房屋租赁合同及时解除，无安置义务D.如果房屋租赁合同未解除，在未实行安置的情况下，临时过渡房屋应由李某居住3.关于刘某申请安置房的房屋登记的说法正确的为( )。A.签订房屋买卖合同后，房地产开发企业应当申请预告登记B.签订房屋买卖合同后，刘某应当申请商品房预售合同登记备案C.房地产开发企业未按约定与刘某申请预告登记，刘某可以单方申请预告登D.房屋竣工交付后，刘某应当申请房屋初始登记4

24、.关于刘某取得安置房应缴纳税费的说法，正确的为( )。A.应缴纳房屋所有权登记费 80 元B.免征营业税C.免征契税D.无须交纳土地增值税(二)甲房地产开发企业(以下简称甲企业)实施旧城改造项目，办理相关手续后对赵某住房实施拆迁，双方对评估结果未达成一致意见，甲企业取得商品房预售许可证后开始预售。同时在媒体上发布广告，张某预购了该项目的一套住宅，商品房买卖合同中约定房屋建筑面积为 80。在施工中，甲企业发现原图纸客厅设计不合理，经规划和设计部门同意，将客厅宽度和面积做了修正，并立即由销售人员通过手机短信群发方式通知各预购人，要求在 15 日内提出意见。房屋竣工后房屋权属登记的房屋建筑面积为 8

25、3，商品房买卖合同对面积误差未作约定。5.赵某对房屋评估结果有异议，可以采取的救济方式为( )。A.向人民法院提出行政诉讼B.另行委托房地产估价机构评估C.要求房屋拆迁管理部门指定房地产估价机构重新评估D.申请房屋拆迁行政裁决6.甲企业在媒体上发布广告，可选用的广告词为( )。A.风水好，上等人居B.位置优越，距市中心仅一分钟车程C.设施配套绝佳，升值在即D.提供前期物业服务7.关于甲企业中途变更设计的说法，正确的为( )。A.张某无权退房B.张某有权退房C.张某退房，甲企业应承担违约责任D.张某退房应承担违约责任8.甲企业对张某所购房屋的保修期，从( )起计算。A.房屋竣工之日B.验收合格之

26、日C.开发商通知交房之日D.商品房交付之日9.张某购买该房屋应缴纳的税为( )。A.房产税B.城镇土地使用税C.契税D.营业税(三)甲房地产咨询公司(以下简称甲公司)设立于 1998 年，购买了位于某居住区配套的商业用房作为经营用房，注册资本为 200 万元。甲公司根据相关法律按税后利润的 10%提取法定公积金，至 2008 年年底累积提取 100 万元，2009 年甲公司税后利润为 120 万元，当年分配 70 万元，与甲公司相同规模的同类公司税后平均利润为 90 万元。2008 年以前，甲公司为员工缴纳了社保、失业保险、统筹医疗保险。为了保证员工福利和稳定员工，2009 年开始为全体员工投

27、保劳动工伤保险和意外伤害保险。2010 年甲公司为了发展需要，将公司拥有的房地产进行抵押，并就自己的信用向乙保险公司投保，取得期限为 3 年的银行贷款。贷款银行委托了丙房地产估价机构对甲公司抵押房产的价值进行评估。10.甲公司商业用房所在居住区的用地构成可能为( )。A.公共服务设施用地B.住宅用地C.市政公用设施用地D.绿化用地11.甲公司 2009 年实际获得的超额利润为( )万元。A.30B.90C.120D.12012.甲公司取得贷款种类为( )。A.担保贷款B.信用贷款C.中期贷款D.短期贷款13.甲公司 2009 年底所有者权益总额最多为( )万元。A.338B.350C.362D

28、.42014.甲公司 2009 年为员工投保的险种为( )。A.社会保险B.政策保险C.人身保险D.财产保险15.贷款银行签订合同后，属于从合同的为( )。A.借款合同B.抵押合同C.保险合同D.委托估价合同答案解析(一)单项选择题1-10：C D B B D C A C B A11-20：C B C D B A D B D B21-30：B C D A C B C A A D31-40：D B D A A B A D B A(二)多项选择题1.BC 2.CE 3.ABDE 4.BCD 5.ACDE 6.BCE 7.ACDE 8.ABCE 9.BCDE 10.ABCE 11.ABCDE 12.

29、BDE 13.CE 14.ABD 15.BCDE(三)判断题1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26. 27. 28. 29. 30. 31. 32. 33. 34. 35. 36. 37. 38. 39. 40.(四)综合分析题1.B 2.BCD 3.C 4.A 5.B 6.D 7.BC 8.D 9.C 10.A 11.C 12.AC 13.B 14.AC 15.BC解 析(一)单项选择题3.城镇国有土地使用权出让和转让暂定条例规定，商业、旅游、娱

30、乐用地国有土地使用权出让最高年限为 40 年，以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际实用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限（40-15）年=25 年。15.房地产估价采用差额定率累进计费，即按房地产价格总额大小划分计费率档次，分档计算各档次的收费，各档收费额累计之和为收费总额，根据宗地地价评估收费标准，100X4%。+100 万元 X3%。+800 万元 X2%。+1000 万元+1.5%。=3.80 万元。21.自用的地下建筑中，商业和其他用途房产，以房屋原价的 70%80%作为应税房产原值。应纳房产税的税额=应税房产原值

31、X1-(10%30%)X1.2%。若税务机关课征房产税时适用最利于业主的规定：2000 万元 X70%X1-30%X1.2%=11.76 万元。(四)综合分析题1.(80-50) 2800 元/=84000 元。11.所有者权益包括实收资本、资本公积、盈余公积和未分配利润四个项目，其中，盈余公积和未分配利润合称为留存收益。中华人民共和国公司法规定，公司当年的税后利润，先应提取 10%列入法定公积金(当公司法定公积金累计额达到公司注册资本的 50%后可不再提取)。甲公司 2009 年底所有者权益总额=200+100+(120-70)万元=350 万元。最后提醒考生在复习中一定要注意时间的分配，不能本末倒置，要把宝贵的时间用在刀刃上。望各位考生及时抓住时间好好复习。