土地储备制度与土地储备.ppt

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1、第四讲第四讲 土地储备制度与土地储备贷款土地储备制度与土地储备贷款一、土地储备制度二、土地储备贷款三、存在的问题及风险防范一、土地储备制度v概念：v土地储备制度是城市土地制度改革的一个创新，其基本思路是由城市政府的委托机构，如土地储备中心，通过征用、收购、置换等方式，将土地使用者手中分散的土地集中起来，进行土地整理和开发，在完成一系列前期开发整理工作后，变成可建设的“熟地”，根据城市土地年度计划，通过招标、拍卖有计划地将土地投入市场，以供应和调控城市各类建设用地需求的一种经营管理制度。它类似于欧美的“土地银行”制度。v土地储备制度最早起源于20世纪80年代初期的香港。v1996年，我国在上海成

2、立第一家土地收购储备机构“上海市土地发展中心”；v1997年8月，杭州成立了“杭州市土地储备中心”。杭州的土地储备中心成立之后，效果突出。因此，于1999年在“全国集约用地市场研讨会”上，把杭州土地储备制度的经验和成果进行了推广，得到各地政府和土地管理部门的推崇，随后各地都纷纷成立土地储备机构。土地储备制度（二）土地储备制度（二）带来的社会效应带来的社会效应v可以增强地产市场的宏观调控能力。可以增强地产市场的宏观调控能力。v为城市建设筹集资金。为城市建设筹集资金。v抑制土地炒作，规范市场。抑制土地炒作，规范市场。v为城市总体规划实施创造条件。为城市总体规划实施创造条件。但要注意其实施条件：真正

3、垄断土地一但要注意其实施条件：真正垄断土地一级市场；城市规划科学；调控科学有力；法级市场；城市规划科学；调控科学有力；法律地位；资金实力；没有腐败。律地位；资金实力；没有腐败。土地收购储备制度（三）土地收购储备制度（三）引发的变化引发的变化v是地价、房价的上升是地价、房价的上升 v房地产开发企业的大洗牌房地产开发企业的大洗牌 v推动了土地金融的发展推动了土地金融的发展v财富的转移财富的转移二、土地储备贷款二、土地储备贷款v当前土地储备在操作中无法可依当前土地储备在操作中无法可依v土地收购储备机构的性质不是严格意义上的土地收购储备机构的性质不是严格意义上的市场主体市场主体 v土地储备机构作为民事

4、主体其民事行为能力土地储备机构作为民事主体其民事行为能力是有限的是有限的 v当前土地收购资金构成分析当前土地收购资金构成分析 v土地储备机构贷款抵押中的法律问题土地储备机构贷款抵押中的法律问题v风险防范风险防范二、土地储备贷款二、土地储备贷款v概念 土地储备贷款是指为解决政府土地储备机构因依法合规收购、储备、整理、出让土地等前期相关工作时产生的资金需求而发放的贷款。v借款人条件1.经省、市人民政府批准成立、受政府委托并依法从事土地收购、整理及储备工作的独立法人机构；2.所在城市经济发展稳定，财政状况良好，土地收购、储备、出让等行为规范；3.已取得人民银行颁发的贷款证。v贷款用途 贷款用于收购、

5、储备的土地应为可出让的商品住宅、商业设施等经营性用地，符合有权部门批准的城市规划和土地利用总体规划，并已列入当地政府的年度土地储备计划。涉及农用地的贷款，应具备合法的农用地转用手续和征地手续。贷款应与具体地块相对应，而且地块应地理位置优越，开发建设条件具备，增值潜力较大，具有良好的出让前景。v贷款额度 贷款原则上采取抵押方式。贷款额度最高不超过土地收购、整理和储备总成本的70。v贷款期限贷款期限最长不超过2年。v其他事项 借款人应在银行设立贷款专户和还款专户，并向银行出具土地出让收入优先归还银行贷款的承诺。借款人应承诺不以银行贷款的土地为他人设定担保。借款人、财政部门原则上要与银行签订监管协议

6、，财政部门应承诺土地出让收益中借款人应得部分及时返还借款人，并存入其在银行的结算专户，优先用于偿还银行贷款。v贷款条件（参考）1、借款人为地级市（含）以上政府本级土地储备机构的，该城市前一年度所辖区域（含下辖区县）的国内生产总值（下简称GDP）在100亿元以上；借款人为县级市或县（市辖区）政府本级土地储备机构的，该市（县、区）前一年度的GDP在50亿元以上；2、从事土地开发、出（转）让等经营活动符合国家和地方有关法律法规和政策，有较为完善的工作规章制度；3、取得有审批权政府允许从事土地开发的批准文件；4经主管机关核准登记，具有法人资格，取得法人证书、法人组织机构代码证，并办理年检手续；6、持有

7、中国人民银行核发并经过年审的贷款卡（证）；7、无不良信用记录；8、财务制度健全，资金运作模式可行，资金运行相对封闭，还贷资金落实；9、贷款方式为担保贷款的，贷款担保合法、有效、足值，符合中国农业银行贷款担保的有关规定；10、发放项目贷款，须根据开发进度提供合法有效的土地征用、收购、基础设施建设等手续，贷款拟支持地块所在区域取得有权部门批准的控制性详细规划；原则上须落实不低于20%的自筹资金（含自有资金及财政性资金），并与贷款同比例到位；11、其他贷款条件。v办理方式 所有经授权及转授权的营业机构均可受理此项业务，但无论期限长短，有权审批行原则上为总行和一级分行。申请贷款时客户须提供以下资料：（

8、1）借款申请书；（2）已办理年检手续的法人证书、法人营业执照、法人组织机构代码证、法定代表人的证明书或法人授权委托书；（3）借款人可从事土地开发的有效批件。如政府批准设立土地储备机构的文件、土地储备实施办法、借款人的工作章程等文件；（4）中国人民银行核发并经过年审的贷款卡（证）；（5）经有权部门核准的近年及最近一季度的财务报表；（6）拟收购、征用、开发土地所在区域的城市控制性详细规划；（7）土地收购、征用合法性资料。收购国有存量土地的，提供原土地使用权人与土地储备机构签订的收购合同及无争议的权属证明；征用集体土地的，按照征用土地的数量和性质，提交国务院或省级政府对征用方案和农用地转用方案的批复

9、；（8）“七通一平”等前期开发合法性资料。以熟地出让或转让的，按照当地城市政府有关土地开发政策规定，提供有权部门对土地前期开发中有关建设用地规划、房屋拆迁、建设工程规划、施工许可等方面有效批件或办理情况及取得情况；（9）自筹资金到位的计划和已投入资金的证明；（10）采取抵（质）押担保的，须提供抵（质）押人同意抵（质）押的承诺函、抵（质）押物清单、权属证明。采取保证担保的，须提供保证人的近三年财务报表、信用状况和保证人同意担保的董事会决议或相应决策机构授权书；（11）拟收购、储备、开发的土地已落实意向受让方的，提交有关协议；（12）其他证明文件和材料。v基本流程 政府土地储备贷款业务的基本流程为

10、：客户申请、受理、调查、审查、审议与审批、报备、与客户签订合同、提供信用、信贷业务发生后的管理、信用收回。三、存在的问题及风险防范v 1、当前土地储备在操作中无法可依 当前土地收购储备运行缺乏统一性，给其健康运行带来的障碍 当前土地收购储备制度缺乏法律依据，使其当事人的合法权益得不到有效保障 2、土地收购储备机构的性质不是严格意义上的市场主体3、土地储备机构作为民事主体其民事行为能力是有限的 4、当前土地收购资金贷款占比太高 增加了银行的风险；加重了土地储备中心的负担5、土地储备机构贷款抵押中的法律问题 当前土地储备机构向商业银行贷款的担保主要采用保证和土地使用权抵押两种方式。从当前实际操作来看，这两种方式都存在着一定的问题。v6、风险防范 充分研究当地经济环境和土地市场发育状况；充分了解当地城市总体规划和部分地区详细规划；积极探索有效的预防风险策略。